De Duitse winkel- en woningmarkt

De Duitse winkel- en
woningmarkt
Focus in beleggingsstrategie
De Duitse winkel- en woningmarkt bevinden zich
voorlopig nog in de expansiefase. De bovengemiddelde inkomensgroei zorgt op de middellange
termijn voor structureel hogere consumentenbestedingen en hogere budgetten voor woonlasten.
Daarbij neemt de tweedeling tussen groeiende en
krimpende steden verder toe. De trek naar de stad
is daarbij een steeds nadrukkelijker trend,
waardoor nieuwbouwontwikkelingen zich steeds
meer op binnenstedelijke locaties richten. In het
algemeen kan worden gesteld dat de huidige
prijsstijgingen worden ondersteund door sterke
economische fundamenten. Er moet echter
worden gewaakt voor investeringen in
deelmarkten waar de prijsgroei voor mogelijke
overwaarderingen zorgt. Totaalrendementen
komen op de middellange termijn boven het
langjarig gemiddelde uit, met name door een
huurprijsgroei boven inflatie en positieve
waardeontwikkeling.
•Focus op grootstedelijke agglomeraties
met bovengemiddelde economische
vooruitzichten
•Delen van West- en Zuid-Duitsland en de
regio’s Berlijn en Hamburg bieden meeste
perspectief
•Binnenstedelijke woning- en
winkelprojecten zijn schaars en hoog
geprijsd, maar ondervinden op lange
termijn de hoogste waardeontwikkeling
•Beste vooruitzichten voor winkels in
middelgrote steden vanaf 250.000
inwoners en een selectie van steden tussen
100.000 en 250.000 inwoners
•Voorzichtigheid geboden in het core prime
segment in de top 5 steden
•Appartementen gericht op kleinere
huishoudens (60-80 m2)
•Focus op binnenstedelijk winkelvastgoed
waar bezettingsgraad aanloopstraten/
secundaire locaties hoog is
Outlook
2015
2016
=/+
=/+
Huurniveau winkels
+
+
Waardegroei appartementen
+
+
Huurgroei appartementen
+
+
Waardegroei winkels
Legenda
+
=/+
=
=/-
verwachte stijging
stabiel tot lichte stijging
stabiel
stabiel tot lichte daling
verwachte daling
Swot-analyse Duitse winkel- en woningmarkt
Strengths
Weaknesses
Binnen Eurozone hoge en stabiele economische groei
Lage aanvangsrendementen in het prime segment
Uitgaven huishoudens groeien boven langjarig gemiddelde
Core beleggingsproduct in grootste steden beperkt
beschikbaar
Financiële positie overheid en huishoudens sterk
Economie leunt vooral op industriële productie
Grote liquide vastgoedmarkt; beleggingsvolume neemt toe
Lage leegstand, ook op secundaire locaties
Hoog rendement per eenheid risico
Opportunities
Threats
Trek naar stad houdt aan
Deflatie en stagnerende groei in Eurozone
Buiten top 5 steden toenemende beleggingsmogelijkheden
Consumentenbestedingen blijven op middellange termijn toch
achter
Aantrekkingskracht Duitsland blijft onverminderd groot vanuit
internationale retailers
Immigratie beperkt bevolkingskrimp minder dan verwacht
E-commerce versterkt de beste Duitse binnensteden
Beperkende maatregelen huurverhogingen
Regio’s en steden met slechte vooruitzichten en die er
economisch niet meer toe doen
Structurele veranderingen
Duitsland wordt gekenmerkt door een exportgedreven economie, vooral vanwege de sterke
industriesector. Doordat er meer handel wordt
gedreven met opkomende markten als China,
neemt de afhankelijkheid van de Eurozone als
handelspartner in relatieve zin af. Om de afhankelijkheid van het buitenland iets te verminderen,
heeft de overheid als doel gesteld om de economische groei meer vanuit de eigen consumentenbestedingen te laten komen. Een impuls was ook
wel nodig. In 2012 en 2013 groeiden huishoudenuitgaven met minder dan 1% per jaar; veel lager
dan bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk en de
Verenigde Staten. Er is een aantal trends die er
samen voor zorgen dat de huishoudenuitgaven
in de toekomst jaarlijks groeien met 1,5% tot 2%.
Na jaren van loonmatiging stijgen de lonen weer
sterk: de komende drie jaar tussen de 3,5% tot
4,3% op jaarbasis. Deze stijging wordt veroorzaakt door de krapte op de Duitse arbeidsmarkt
en de invoering van een minimumloon. Doordat
Duitsland nu zelfs een begrotingsoverschot kent,
staat - in tegenstelling tot veel andere Europese
landen - de ruimte voor consumentenbestedingen
niet onder druk door noodzakelijke belasting­
verzwaringen. Net als de financiële positie van de
overheid, is ook de financiële positie van Duitse
huishoudens sterk; de schulden van huishoudens
laten al enige jaren een dalende trend zien.
Duitsland is een van de sterkst vergrijzende
landen binnen Europa en kent een krimpende
bevolking. De verwachting is dat de bevolking
afneemt van 81,8 miljoen inwoners nu naar 80,7
miljoen in 2020. Mogelijk valt de krimp lager uit
indien de immigratie op peil blijft. Zo groeide de
bevolking in 2012 onverwachts vanwege de
sterke groei van arbeidsimmigranten en was in
2013 de netto immigratie met 425.000 het
hoogst sinds 1993. De krimpende bevolking
speelt zich af op het platteland, maar ook in de
minder aantrekkelijke steden. Het zijn met name
de grootstedelijke agglomeraties die vanwege
hun economisch belang een grote aantrekkingskracht uitoefenen op zowel kleine huishoudens
als gezinnen. Binnenstedelijke woning- en winkelprojecten zullen dan ook de nieuwbouwvolumes
domineren.
Beleggen in internationaal vastgoed
Conjuncturele ontwikkelingen
De Duitse economie heeft de afgelopen jaren als
groeimotor gefungeerd binnen de Eurozone en
dat zal op de middellange termijn zo blijven. De
economische groei van Duitsland is sinds 2010
een stuk hoger dan die van de Eurozone en dit
zal tot in ieder geval 2016 het geval zijn. Het
eerste halfjaar van 2014 werd gekenmerkt door
een flinke groei in de bouwsector, vooral
vanwege de milde winter, en een verdere groei
van de industriële productie en daarmee de
export. Terwijl in de Eurozone de werkgelegenheid de afgelopen jaren kromp, liet Duitsland een
voortgaande groei zien. In 2014 komt de economische groei naar verwachting uit op 0,8%. Het
werkloosheidspercentage blijft daarbij historisch
lage waarden aannemen (nu 6,8%) en stabiliseert
op de middellange termijn. De toenemende vraag
naar arbeid heeft ook tot groei van de arbeidsmigratie geleid.
Door de sterke positie van huishoudens, toenemende bedrijfsinvesteringen en aantrekkende
wereldhandel (zwakkere euro ondersteunt groei
export) zal de economische groei in de periode
2015-2017 gemiddeld 1,8% op jaarbasis bedragen.
Daarbij blijft de rente op staatsobligaties laag en
is de kans op deflatie gering, gezien de huidige
krappe arbeidsmarkt en de verwachte depreciatie van de euro.
Belangrijkste risico’s voor de Duitse economie
vormen het deflatiescenario in de Eurozone, de
gevolgen van toenemende sancties tussen de EU
en Rusland en vertraagde hervormingen op het
gebied van onder andere de pensioenleeftijd en
kostbare energiesubsidies. Daarnaast is Duitsland
als open economie (50% van de groei komt
vanuit de export) sterk afhankelijk van de economische vooruitzichten van haar handelspartners.
Daarbij kan de invoering van het minimumloon de
concurrentiekracht van Duitsland doen verslechteren. Vanwege de sterke positionering van de
Duitse economie is er eveneens ruimte voor
optimistische economische scenario’s. De economische groei kan op termijn richting de 3%
bewegen indien consumentenbestedingen
versneld groeien of ontwikkelde economieën als
de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk
verder expanderen.
Vastgoedmarkten
De gebruikersmarkten van winkels en woningen
zijn gedurende 2014 verder aangesterkt. Niet
alleen het stevige economisch fundament, maar
ook de schaarste aan vastgoed op gewilde
locaties heeft een opwaarts effect op huur- en
koopprijzen gehad. Nieuwbouwvolumes lopen
inmiddels wel op, maar blijven historisch gezien
nog steeds beperkt. De aanhoudende trek naar
de stad zal de vraag naar binnenstedelijk
vastgoed op middellange termijn op peil houden.
Aantrekkelijke winkelsteden, inclusief de betere
secundaire locaties, worden daarbij relatief
minder geraakt door e-commerce. Internationale
retailers willen zich nog steeds op de belangrijkste winkellocaties in Duitsland vestigen en stuiten
daarbij op een tekort aan prime winkelvastgoed.
In de beste winkelsteden worden dan ook secundaire locaties als alternatief overwogen. De
verwachte huurgroei voor prime winkellocaties
ligt in de periode 2014-2018 tussen de 2% en 3,5%
per jaar.
Woningontwikkelingen vinden steeds vaker in de
binnensteden plaats. Frankfurt is een goed
voorbeeld: hier wordt het tekort aan woningen
teruggedrongen door verouderde kantoorgebouwen te transformeren naar appartementen.
Daarbij wordt ingespeeld op het groeiende aantal
een- en tweepersoonshuishoudens, die overigens
relatief meer ruimte willen betrekken dan
voorheen. Het tekort aan woningen heeft op een
Figuur 5 Macro-economisch vooruitzicht Duitsland
Bron: Oxford Economics
BNP groei
Inflatie
Consumentenbestedingen
10-jarige staatsobligaties
Werkloosheid
12
10
8
6
%
4
2
0
-2
-4
-6
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Delen van West- en Zuid-Duitsland en
de regio’s Berlijn en Hamburg bieden
meeste perspectief
aantal markten tot sterke prijsstijgingen geleid.
Voorbeelden hiervan zijn het centrum van Berlijn
en München (vaak aangeduid als Mitte), waar
woningprijzen veel harder zijn gestegen dan
inkomens. Deels betreft het een inhaalslag na
jaren lage waardegroei, maar in sommige delen is
mogelijk sprake van overwaardering. Op dit
moment is een wetsontwerp in ontwikkeling
omtrent de ‘Mietpreisbremse’. Deze maatregel
gaat de huurverhoging in schaarse woongebieden maximaliseren tot jaarlijks 10%. De maatregel
geldt alleen bij huurmutatie en zorgt ervoor dat
de te realiseren huurgroeipotentie wordt
vertraagd. De ‘Bremse’ zal een negatieve impact
hebben op de productie en daarmee beschikbaarheid van nieuwe huurwoningen. Op landelijk
niveau stijgen woningprijzen de komende jaren
rond inflatie en is de betaalbaarheid nog altijd
beter in vergelijking met de jaren ‘90, toen
woningprijzen stegen en lonen achterbleven.
Beleggingsmarkt
Door de alsmaar oplopende beleggingsvolumes,
blijven Duitse vastgoedbeleggingen in trek. Sinds
het dieptepunt in 2009, toen er voor circa
€ 10 miljard aan Duits vastgoed werd verhandeld,
is sprake van een opgaande lijn. In 2013 bedroeg
het beleggingsvolume € 30 miljard en de
verwachting is dat dit in 2014 wordt overtroffen.
De Duitse vastgoedmarkt wordt aantrekkelijk
bevonden vanwege het sterke economische
fundament en de lage volatiliteit van huren en
Figuur 6 Ontwikkeling prijzen woningmarkt
Bron: Bulwiengesa
Huren (nieuwbouw)
Huren (bestaand)
Koop (nieuwbouw)
Koop (bestaand)
140
130
(2000 = 100)
120
110
100
90
80
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Beleggen in internationaal vastgoed
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
prijzen. Aanvangsrendementen hebben sinds hun
hoogtepunt in 2009 een dalende trend ingezet,
met name in de top 5 steden (Berlijn, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg en München). Voor binnenstedelijk winkelvastgoed bedraagt het gemiddelde aanvangsrendement voor de top 5 van
Duitse steden 4,1%, bij nieuwbouwwoningen gaat
het om 3,8%. Ondanks de relatief lage aanvangsrendementen, is er nog steeds sprake van een
hoge spread tussen aanvangsrendement en lange
rente, waardoor de beleggerdruk vanuit internationale en nationale beleggers naar verwachting
voorlopig aanhoudt. Als voorbeeld kan München
worden genomen, de markt met de laagste
aanvangsrendementen van Duitsland. Over een
periode van 20 jaar is er sprake van een
negatieve spread van 50 basispunten tussen het
prime aanvangsrendement winkels en de lange
rente. Op dit moment bedraagt deze (+) 210
basispunten. Ondanks dat de lange rente de
komende jaren oploopt richting de 3%, kan de
spread dusdanig afnemen dat er ruimte is voor
een verdere, zij het lichte daling van
aanvangsrendementen.
Beleggingsadvies
Duitse vastgoedbeleggingen zijn in een wereldwijde vergelijking het meest stabiel. Hoewel de
rendementen langjarig gezien in absolute termen
relatief laag zijn, zijn ze gecorrigeerd voor risico
wel het hoogst. Zo is er bij woning- en winkelbeleggingen sprake van respectievelijk 2% en 3,6%
rendement per eenheid risico. Ter vergelijking, in
het Verenigd Koninkrijk gaat het om respectievelijk 1,3% en 1%. Sinds 2010 is er een trend
waarneembaar waarbij Duitse winkel- en woningbeleggingen boven het langjarig gemiddelde
renderen. Ondersteund door een hoge huurgroei
en een positieve waardeontwikkeling, zal het
verwachte rendement voor Duits woning- en
winkelvastgoed op de middellange termijn tussen
de 6% en 8% uitkomen. We kunnen concluderen
dat het nog steeds een goed instapmoment is.
Belangrijk is een focus op de Duitse steden die
vanwege hun aantrekkelijkheid en economische
dynamiek op lange termijn een toenemende
vraag uitoefenen op (binnenstedelijk) vastgoed.
Naast de top 5 zijn er middelgrote steden die
profiteren van de voortgaande urbanisatietrend.
Steden als Braunschweig en Wiesbaden (respectievelijk 246.000 en 273.000 inwoners) zijn sterk
verbonden met de industriesector en kennen een
bovengemiddelde werkgelegenheidsgroei. De
economische en demografische groei concentreert zich met name op delen van West- en
Zuid-Duitsland en de regio’s Hamburg en Berlijn.
Daarbuiten zijn ook interessante groeikernen als
Hannover en het Oost-Duitse Dresden aan te
treffen.
De top 5 steden blijven voorlopig in trek, maar
zijn ook het hoogst geprijsd. Door de grote
kapitaalsdruk kan verkoop worden overwogen.
Om in te spelen op het flinke tekort aan huurwoningen, is het interessant om een value add of
opportunistische strategie te overwegen. Voor
een core strategie met een hoger rendement
wordt aangeraden om in bepaalde middelgrote
steden en/of secundaire locaties te beleggen.
Hier zijn aanvangsrendementen hoger en is er bij
de selectie van de juiste steden sprake van een
bovengemiddelde groei van economie en
huishoudens.