Tot op dit moment is het document niet in te zien

B&W-nr.: 05.0793 d.d. 28-06-2005
Onderwerp
Woonvisie Leiden
BESLUITEN
Behoudens advies van de commi ssie
1.
2.
3.
4.
de concept-nota Woonvisie Leiden, inclusief bijlagenrapport, vast te stellen voor inspraak;
de standaard termijn van zes weken plus twee weken extra vanwege het zomerreces conform de
nieuwe Inspraakverordening te hanteren. De inspraakperiode start aldus op 1 juli 2005 en eindigt
op 26 augustus 2005;
dit besluit over Woonvisie Leiden ter kennis te brengen van de Raadscommissies Sociale
Infrastructuur en Ruimte & Grond;
met het doel de in de woonvisie beschreven woningbouwopgave te realsieren, een
woningbouwregisseur aan te stellen met de volgende taken:
- aanjagen en ondersteunen om de bouw van 4.000 woningen te realiseren,
- voeren van secretariaatschap Task force woningbouwproductie.
Samenvatting
De gemeente heeft een concept Woonvisie voor de stad Leiden opgesteld, die naar verwachting in
september 2005 ter vaststelling aan de Gemeenteraad kan worden aangeboden.
Een Woonvisie is noodzakelijk om de huidige stand van het wonen in Leiden te analyseren, de effecten
van verschillende beleidsvoornemens weer te geven en de wijze te bepalen waarop de gewenste
ontwikkelingsrichting bereikt kan worden.
De Woonvisie is samen met partners ontwikkeld, zoals de Leidse corporaties en huurderorganisaties.
Zij hebben deelgenomen aan de Stuurgroep, die voor de ontwikkeling van de Woonvisie in het leven is
geroepen. Door de ontwikkeling van een integrale Woonvisie hebben gemeente en partners voortaan
een kader, waaraan toekomstige woningbouwplannen getoetst kunnen worden. Ook zal de Woonvisie
een basis vormen voor het voeren van onderhandelingen met andere overheden over gewenst
woonbeleid in Leiden en de regio.
De Woonvisie Leiden bestaat uit een schets van de ontwikkeling van de woningmarkt in het algemeen
in de afgelopen decennia, een analyse van de Leidse situatie op dit moment, de visie zelf en het
daarop aansluitende actieprogramma voor Leiden, dat de stad samen met de partners in het wonen
wil realiseren. In het actieprogramma zijn zowel kwantitatieve aspecten verwerkt (zoals de regionale
woningbouwafspraken, hoeveel gaan we bouwen, etc.) als kwalitatieve aspecten van de
woningbouwopgave, zoals: voor wie bouwt Leiden, houden we voldoende rekening met groeiende
doelgroepen als ouderen, welk kwaliteitsniveau voor duurzaam bouwen willen we realiseren?
RAADSAANBIEDINGSFORMULIER
Commissie voor Ruimte en Grond
REG.NR: 05.0793
Voorstel van : Eefke de Haan
B&W
Telefoon
: 5730
Portefeuillehouder(s): R. Hillebrand
Email
: [email protected]
Datum B&W
: 21-06-2005
Titel: Woonvisie Leiden
Voorstel:
1. Kennis te nemen van het B&Wbesluit tot vrijgeven voor inspraak van de Woonvisie Leiden.
Korte inhoud document:
De Woonvisie Leiden bestaat uit een schets van de ontwikkeling van de woningmarkt in het algemeen in de
afgelopen decennia, een analyse van de Leidse situatie op dit moment, de visie zelf en het daarop aansluitende
actieprogramma voor Leiden, dat de stad samen met de partners in het wonen wil realiseren. In het
actieprogramma zijn zowel kwantitatieve aspecten verwerkt (zoals de regionale woningbouwafspraken, hoeveel
gaan we bouwen, etc.) als kwalitatieve aspecten van de woningbouwopgave, zoals: voor wie bouwt Leiden,
houden we voldoende rekening met groeiende doelgroepen als ouderen, welk kwaliteitsniveau voor duurzaam
bouwen willen we realiseren?
Op vrijdag 1 juli wordt de Woonvisie in concept gepresenteerd in een bijeenkomst van de Commissies RG en SI.
Soort onderwerp: (I/M/B) I en M
Deadline behandeling raad Tijdens de eerste informatieve bijeenkomst over de Woonvisie met de Commissies
RG en SI op 11 februari jl. is afgesproken de concept Woonvisie nog voor de zomer
aan dezelfde Commissies te presenteren.
In de Programmabegroting is de Woonvisie voor 2005 aangekondigd. Vaststelling
door de Raad is nu gepland op 11 oktober.
Financiële consequenties De kosten voor de Woonvisie zijn begroot op 70.000. Dit wordt betaald uit de
opslagrente woningbouwfinanciering. Hiervoor wordt separaat een verzamelbesluit
aan uw Raad voorgelegd.
Commissie:
Griffie: par.
d.d. (datum
commissie)
d.d.
Naam:
Gemeenteraad
Tst 516
d.d. (datum raad)
Emailadres:
Bijlage 4 Taakomschrijving Woningbouwregisseur Leiden
1.
a.
De woningbouwregisseur heeft als opdracht:
het stimuleren van de woningbouwproductie in Leiden op zodanige wijze dat aan het
eind van de collegeperiode 2006-2010, tenminste 4.000 woningen in productie zijn
genomen;
b. het aanbrengen van structurele verbeteringen in het proces en cultuur van
woningbouwproductie binnen de gemeenten en in de samenwerking tussen gemeente
en marktpartijen, waarmee tevens de woningproductie op langere termijn wordt
gestimuleerd.
c. Bij het uitvoeren van deze opdracht zorgt de woningbouwregisseur voor een optimale
samenwerking met de bij de woningbouwproductie betrokken diensten/programma’s
alsmede met corporaties, projectontwikkelaars, beleggers en anderen die kunnen
bijdragen aan de realisatie van de doelstelling.
2. Ter realisering van de bedoelde opdracht is de woningbouwregisseur onder andere belast
met:
d. het opheffen van stagnatie in de woningbouwprojecten en het versnellen van lopende
projecten door middel van advisering, bemiddeling en ondersteuning, ook van financiële
aard;
e. het vereenvoudigen van regels, procedures en eisen die van toepassing zijn op de
realisering van woningbouwprojecten dan wel het leveren van een bijdrage aan de
vereenvoudiging daarvan;
f. het verbeteren van het productieklimaat en van de communicatie tussen bij de
woningbouwproductie betrokken partijen;
g. het toegankelijk maken van de in de ruimtelijke sector aanwezige kennis en informatie
voor alle bij de woningbouwproductie betrokken partijen door middel van een database
of kennisbank.
3. Relatie woningbouwregisseur met het College van B&W:
h. Het college kan aan de woningbouwregisseur andere taken en werkzaamheden opdragen
dan bovenvermelde.
i. Het college kan aanwijzingen geven over de wijze van uitvoering van de aan de
woningbouwregisseur opgedragen taken en werkzaamheden alsmede over de bij de
werkzaamheden in acht te nemen prioriteiten.
j. Het college kan aanwijzingen geven omtrent de verplichting van de
woningbouwregisseur informatie te verstrekken over zijn werkzaamheden aan alle bij de
woningbouwproductie betrokken partijen.
Stad van ontdekkingen: wonen in
Leiden
Woonvisie gemeente Leiden 2005 – 2015
Concept: 16 juni 2005
Versie 4.21
INHOUDSOPGAVE
Voorwoord – Ron Hillebrand – Nog te schrijven
SAMENVATTING
1.
2.
3.
4.
De wereld van het wonen
Analyse
Visie
Actieprogramma
DEEL 0
1.
2.
3.
4.
INLEIDING
Aanleiding voor het schrijven van een woonvisie
Afbakening
Proces
Leeswijzer
DEEL I
DE WERELD VAN HET WONEN
8
8
8
9
10
12
12
12
12
12
14
1.
Inleiding
14
2.
Kenmerken van de woningmarkt
14
3.
De kwaliteit van wonen
14
4.
Marktsegmenten2
4.1
De koopmarkt: eigen woningen
4.2
De sociale huurmarkt: corporatiewoningen
4.3
De particuliere huurmarkt: woningen van kleine en grote beleggers
4.4
Overzicht marktsegmenten
4.5
Verbanden tussen de segmenten
14
15
16
17
17
18
5.
Ontwikkeling van de rol van de overheid bij het bouwen van woningen
5.1
Korte algemene geschiedenis
5.2
De beleidsarena
5.2
Rolverschuiving van partijen
5.3
Rolverandering van de gemeente bij het bouwen van woningen
18
18
19
19
20
6.
Belangrijke trends en ontwikkelingen
6.1
Prijsvorming van woningen
6.2
Regionalisering
6.3
Gebiedsgerichte aanpakken
20
20
21
21
7.
Conclusie
DEEL II
1.
ANALYSE VAN DE LEIDSE SITUATIE
Inleiding
21
23
23
2.
De bevolking van Leiden
2.1
Demografie
2.2
Inkomens
2.3
Huishoudensamenstelling
23
23
23
24
3.
De woningvoorraad van Leiden
3.1
Leidse voorraad naar eigendom en woningtype
3.2
Kwaliteit van de Leidse voorraad
24
24
25
3.3
3.4
3.5
Leidse woningvoorraad naar prijsklasse
Leidse woningvoorraad naar woonmilieu
Ontwikkelingen in de voorraad
25
26
28
4.
Het aanbod van zelfstandige woningen in Leiden
4.1
Aanbod van sociale huurwoningen
4.2
Aanbod van koopwoningen
4.3
Aanbod particuliere huurwoningen
29
29
29
30
5.
De vraag naar woningen in Leiden
5.1
De vraag naar sociale huurwoningen in Leiden: Huis-Aan-Bod (HAB)
5.2
De vraag naar zelfstandige woningen op grond van het Woningbehoefte Onderzoek
5.3
De vraag van verschillende groepen
5.4
Vraag en aanbod van seniorenwoningen
5.5
De vraag naar woon-werkwoningen
5.6
Onzelfstandige wooneenheden
30
30
30
32
32
33
33
6.
Conclusie
DEEL III
1.
VISIE
Inleiding
33
35
35
2.
Toekomstperspectief: ontwikkelingen in aanbod en vraag
2.1
Ontwikkeling in de omvang van de voorraad: bouwafspraken
2.2
Ontwikkelingen in de kwaliteit van de voorraad
2.3
Ontwikkelingen in de omvang van de vraag: bevolkings- en huishoudensontwikkeling
2.4
Ontwikkelingen in de kwaliteit van de vraag: inkomensontwikkeling
2.5
Conclusie: het toekomstperspectief van de Leidse woningmarkt
35
35
35
36
37
38
3.
Ambitie, doelen en opgaven
3.1
Ambitie
3.2
Hoofddoelen van het woonbeleid
3.3
Opgaven en toetsstenen
38
38
38
39
4.
Eerste opgave: meer kwaliteit in de bestaande voorraad
4.1
Renovatie in de sociale voorraad
4.2
Sloop-nieuwbouw in de sociale voorraad
4.3
Op peil houden kwaliteit particuliere huurvoorraad en koopvoorraad
4.4
Leefbaarheidsprogramma op micro-niveau
39
39
40
40
40
5.
Tweede opgave: vergroten aanbod door nieuwbouw
5.1
Voor wie bouwen?
5.2
Wat bouwen: hoeveel in welke prijsklasse?
5.3
Wat bouwen: met welke kwaliteiten?
40
40
41
43
6.
Toetsstenen
48
7.
Samenvatting
50
DEEL IV
ACTIEPROGRAMMA
51
1.
Kwaliteitsslag bestaande voorraad
1.1
Afspraken over transformatie van de sociale woningvoorraad
1.2
Kwaliteit vrije huur- en koopsector
51
51
51
2.
Realisatie bouwprogramma
2.1
Omgaan met risico’s
52
52
2.2
2.3
Rollen van partijen
Afspraken met partijen
52
54
3.
Woonruimteverdeling, onrechtmatige bewoning en leefbaarheid
3.1
Woonruimteverdeling sociale huurwoningen
3.2
Project onrechtmatige bewoning
3.3
Leefbaarheidsprojecten
55
55
55
55
4.
Monitoring en onderzoek
4.1
Monitoring
4.2
Onderzoek
55
55
55
Colofon
Bijlagenrapport – apart document
0.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Definities en begrippen
Gemeentelijke sturingsmogelijkheden en rollen van partijen
Hervorming huurbeleid
Woonmilieutypering
Kenmerken Leidse woonmilieu’s
Woongedrag groepen
Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw (RKW)
Berekeningen doelgroep/omvang sociale voorraad
Samenvatting Sociaal statuut
Overzicht planproces en rol verschillende afdelingen
Actuele en toekomstige woonruimteverdeling in Leiden en regio
Overzicht woningbouwprogramma gemeente Leiden 2005-2015
57
Samenvatting
Wonen is een breed begrip. Het gaat over de woning en de woonomgeving maar het staat ook voor
een proces, het deel uitmaken van een buurt, wijk, stad en zelfs regio. Deze woonvisie gaat
hoofdzakelijk over met de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (naar vraag en aanbod) en
gaat beperkt in op de woonomgeving.
1.
De wereld van het wonen
Kenmerken van de woningmarkt
De woningmarkt is traag, star en werkt bovendien niet efficiënt. De bouw van woningen wordt vooral
gestuurd door conjuncturele bewegingen en heeft dus slechts beperkte relatie met de vraag. De
prijsvorming van woningen is geen afspiegeling van de spanning tussen vraag en aanbod. De prijzen
worden sterk beïnvloed door het Rijk (IHS, hypotheekrente-aftrek) en door de prijzen in het verleden.
Typering marktsegmenten
De koopmarkt omvat in Leiden 42% van alle woningen en dit aandeel groeit gestaag. De bouw in deze
sector is sterk conjunctuur-afhankelijk. In de prijs komen de factoren locatie, woonomgeving, imago en
kwaliteit van de woning tot uitdrukking. Voor eigenaar-bewoners bepaalt de hypotheekrente-aftrek
sterk de betaalbaarheid van hun woning.
Corporaties bezitten in Leiden ongeveer 40% van alle woningen. Dit deel heet de sociale huurmarkt.
De corporaties ondervinden bij de plannen met hun bezit weinig invloed van de conjunctuur. Hiermee
zijn zij een stabiele factor op de woningmarkt. Woningen met een huur lager dan de
huursubsidiegrens vallen onder regulering door het Rijk. Hiervoor gelden bindings- en
passsendheidseisen. Voor een aanzienlijk deel van de huurders bepaalt de Individuele HuurSubsidie
(IHS) sterk de betaalbaarheid van hun woning.
De particuliere huurmarkt omvat in Leiden 18% van alle woningen. De woningen zijn in bezit van een
bont spectrum van particuliere beleggers: institutionele beleggers, stichtingen en ‘kleine’ particulieren.
Ook voor de particuliere huurmarkt geldt dat de woningen met een huur lager dan de
huursubsidiegrens gereguleerd zijn. Alleen voor het deel boven de huursubsidiegrens bevindt zich op
de vrije huurmarkt. Particuliere eigenaren wijzen woningen op de vrije huurmarkt volgens eigen criteria
aan huishoudens toe. Voor de gereguleerde woningen in de particuliere markt ook gelden bindingsen passendheidseisen. Veel particuliere huurwoningen vallen onder de prijsregulering door het rijk.
Bewoners kunnen eveneens aanspraak maken op de IHS. In de vrije huurmarkt is geen
inkomenssteun en is er vrije prijsvorming.
De diversiteit van de systemen heeft tot gevolg dat woningzoekenden meer kansen hebben om te
slagen op de woningmarkt. Afhankelijk van de persoonlijke situatie kan een huishouden een afweging
maken op welk(e) segment (en) wordt ingezet bij het verwerven van woonruimte. Voldoende omvang
van elk van de drie segmenten zorgt voor flexibiliteit voor woningzoekenden en een gezonde markt.
Beleidsarena en rol partijen
Bij het maken en beoordelen van het beleid op het gebied van wonen spelen diverse beleidsaanspraken een rol. Naast het bieden van een dak boven het hoofd, wordt ook verdelings-, inkomens-,
samenlevings- en ruimtelijke politiek bedreven. De invloed op deze politieke velden ligt grotendeels in
de handen van de Rijksoverheid, private investeerders en corporaties. De gemeente kan via grondbeleid, ruimtelijke ordeningsinstrumenten en regulerend beleid invloed uitoefenen.
De rol van de gemeente is sinds begin jaren ’90 drastisch gewijzigd, door het grotendeels opdrogen
van de rijksgeldstromen voor woningbouw. Om invloed uit te oefenen op de wereld van het wonen
dient de gemeente haar rol opnieuw in te vullen. Belangrijk daarin is het sluiten van coalities met
andere partijen en het gericht inzetten van de eigen instrumenten.
2.
Analyse
Bevolking: omvang, inkomen en huishoudens
De Leidse bevolking is ruim 118.000 inwoners groot en relatief jong en weinig vergrijsd. Dit past in het
beeld van de studentenstad die een regionale centrumfunctie vervuld. Onder de lage inkomens zijn de
65+ers (in tegenstelling tot de lichte vergrijzing van Leiden als geheel) sterk oververtegenwoordigd. In
het algemeen zijn de inkomens de laatste tien jaar gestegen. De omvang van de ‘aandachtsgroep van
beleid’ is van 42% in 1994 gekrompen naar 34% in 2000.
Kenmerken Leidse woningvoorraad
De Leidse voorraad van ruim 51.000 zelfstandige woningen bestaat voor 54% uit appartementen, die
voor een aanzienlijk deel in eigendom van de Leidse corporaties zijn. Een deel van dit bezit heeft een
lage (woontechnische) kwaliteit, dat wil zeggen: de woningen zijn relatief klein, hebben weinig comfort
en een ouderwetse indeling. Het zijn voor een belangrijk deel de woningen die in de Wederopbouwperiode zijn gebouwd in het woonmilieutype Parkstad.
Van de Leidse woningvoorraad zit 45% in goedkoopste huurklassen en 32% in de goedkoopste
koopklassen. De middeldure en dure huurwoningen en de middeldure en dure koopwoningen zijn
ondervertegenwoordigd. Dit past ook bij de woningkwaliteit: Slechts 7% heeft een oppervlak dat groter
is dan 100m2, wat tegenwoordig toch een heel gangbare eis is van de woonconsument.
Aanbod
Als gekeken wordt naar het echte aanbod – de vrijkomende woningen – is er sprake van min of meer
gescheiden markten. De sociale woningmarkt in Leiden zit op slot. De belangrijkste oorzaken zijn het
gat tussen de huur- en koopmarkt, de sterk verminderde uitstroom van ouderen, de toegenomen druk
door de start van de herstructurering in Leiden-Noord en de lage bouwproductie in de laatste tien jaar.
De extra druk op het aanbod door herstructurering vanwege extra vraag van bewoners die hun huis
moeten verlaten is relatief laag. De stagnatie van de huurmarkt is de belangrijkste factor voor het
beperkte aanbod. De (regionale) koopmarkt is al jaren stabiel, terwijl in de particuliere huurmarkt
weinig inzicht is.
Vraag
Er is een stevige vraag naar (veel) meer kwaliteit. Dit drukt zich uit in een grote vraag naar middeldure
en dure huur- en koopwoningen, maar ook naar senioren- en woon-werkwoningen. De achtergrond
hiervan is de grote voorraad na-oorlogse appartementen die een lage kwaliteit hebben, de lage
bouwproductie, de groei in inkomens en de komende vergrijzing die nieuwe eisen aan woningen stelt.
3.
Visie
Ontwikkelingen komende tien jaar
In de komende tien jaar neemt de spanning op de woningmarkt af door:
 Nieuwbouw. De ambitie van Leiden en de regio is om de bouwproductie de komende jaren
fors op te schroeven. Dit zal naar verwachting vanaf 2007 zijn vruchten gaan afwerpen.
De spanning op de woningmarkt neemt toe door:
 Meer huishoudens die een woning zoeken. De bevolking van Leiden groeit naar verwachting
de komende decennia. Leiden zal als universiteitsstad altijd nieuwe groepen blijven trekken.
Tegelijkertijd is de vergrijzing nog niet op haar hoogtepunt en zal de uitstroom van ouderen in
absolute termen afnemen. De huishoudengrootte neemt volgens cijfers van het Centraal
Bureau van de Statistiek verder af.
 Groeiende koopkracht. Voor de komende tien jaar stijgt de koopkracht van mensen naar
verwachting verder. Als het huishoudinkomen stijgt, neemt de vraag naar kwaliteit (luxe,
woningoppervlak, woonomgeving) toe. Het huidige aanbod heeft deze kwaliteit veelal niet.
 Extramuralisering in de zorgsector en dubbele vergrijzing.
 Renovatie en sloop. De corporaties zien zich gesteld voor een renovatie- en sloopopgave
wegens het grote aantal woningen in hun bezit dat kwalitatief niet aansluit bij de vraag van de
woonconsumenten. Hierdoor komt een verhuisstroom op gang en worden woningen (tijdelijk,
of in geval van sloop gedurende een langere periode) uit de markt genomen.
De conclusie is dat de spanning op de woningmarkt de komende jaren wellicht enigszins af kan
nemen door de geplande nieuwbouwproductie, maar ook dat spanning van blijvende aard is. Naast de
nieuwbouwproductie is vooral van belang of de kwaliteit van de voorraad meegroeit met de
voorspelde vraag naar meer kwaliteit.
Ambitie en visie
Ambitie: Leiden wil een stad zijn waar alle inwoners (binnen hun financiële mogelijkheden) vrij
kunnen kiezen voor een woning met de door hen gewenste kwaliteit.
Om deze ambitie te bereiken staan voor de gemeente drie doelen centraal:
1)
2)
3)
Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren is het belangrijk dat het aanbod groter
wordt, met name in die segmenten waar de spanning op de woningmarkt het grootst is. Om de
gewenste dynamiek op de woningmarkt te krijgen moet er snel gebouwd worden. Leiden kiest
voor een ambitieus bouwprogramma met tempo.
Om een kwaliteitssprong in de woningvoorraad te maken moeten woningen worden
bijgebouwd en gerenoveerd. Leiden kiest ervoor om ook delen van de voorraad te slopen. De
nieuw te bouwen sociale woningen dienen zoveel mogelijk levensloopbestendig te zijn.
Leiden kiest ervoor om voldoende betaalbare woningen in stand te houden voor huishoudens
met een laag inkomen.
Om de ambitie en bovengenoemde doelen te realiseren staan twee opgaven centraal.
Eerste centrale opgave: meer kwaliteit in de bestaande voorraad
Hiertoe worden veel sociale huurwoningen gerenoveerd en sommige gesloopt en nieuw gebouwd.
Daarnaast wordt de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad bewaakt door voorwaarden te stellen
aan het verlenen van een splitsingsvergunning en het stimuleren van onderhoud door particulieren.
Ook wordt de leefbaarheid op specifieke plekken in de stad verbeterd.
Tweede centrale opgave: versnellen en vergroten aanbod door nieuwbouw
De – ook regionaal afgesproken - ambitie is het bouwen van 4.000 woningen in Leiden in de periode
2005-2009. Hiermee neemt de woningvoorraad (omdat er ook gesloopt gaat worden) met zo’n 2.700
woningen toe. In het bouwprogramma wordt de nadruk gelegd op middeldure huur en koop en het
bouwen van sociale huurwoningen die levensloopbestendig zijn. De kwaliteit wordt enerzijds bewaakt
door de Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw en anderzijds door het aangeven van het gewenste
woonmilieu. Voor levensloopbestendige woningen wordt een sterrenclassificatie geïntroduceerd met
een bijbehorende ambitie voor woningaanpassingen.
Kaders centrale opgaven: toetsstenen
De kwaliteitsslag en de bouwopgave zullen dienen plaats te vinden binnen een aantal toetsstenen, die
in de komende jaren bewaakt worden. Het gaat om de volgende:
1)
voorraad huurwoningen onder de huursubsidiegrens = 1,5 x de omvang van de
doelgroep
2)
Corporaties monitoren in hoeverre zij de doelgroep van beleid bedienen
3)
Per jaar mag maximaal 30% van het aanbod in de sociale huurvoorraad worden bestemd
voor stadsvernieuwingsurgenten
4)
Bij grote ingrepen moet er een sociaal plan zijn dat past binnen het Sociaal Statuut of de
nieuwe wettelijke regeling voorzover die minimaal de zelfde rechten aan de huurders
toekent
5)
Projecten op het gebied van levensloopbestendigheid worden getoetst aan de Richtlijnen
Kwaliteit woningbouw (RKW) op dit punt en afgewogen tegen de gewenste verdeling in
sterrenklassen
6)
Bij transformatie geldt het gewenste woonmilieu als vertrekpunt bij het ontwerpen
4.
Actieprogramma
Bij het realiseren van deze visie is de gemeente op een groot aantal onderdelen afhankelijk van
verschillende partners. Het gaat om het investeren in en het bouwen en het beheren van woningen en
de woonomgeving. In het actieprogramma ligt de nadruk op de periode 2005 t/m 2009 voor wat betreft
de aantallen woningen die worden gebouwd, gerenoveerd en gesloopt. Over deze periode zijn
uitspraken met een redelijke waarschijnlijkheid te doen. Daarnaast wordt beleid geformuleerd dat voor
de periode tot en met 2015 geldt. De aantallen voor deze periode zijn nog veel indicatiever.
Deze woonvisie is tot stand gekomen in nauw overleg met de Leidse corporaties en de Federatie van
Huurdersorganisaties van Leiden en Omgeving (FHLO). Dat betekent dat er een stevig draagvlak
onder de woonvisie en de uitvoering ervan ligt.
Realisatie kwaliteitsslag
De realisatie van de kwaliteitsslag zal voor een belangrijk deel uitgevoerd worden door de corporaties.
De huidige plannen van de corporaties voor de periode tot en met 2009 komen neer op het slopen van
ca. 1.000 woningen in de sociale woningvoorraad, het nieuw bouwen van ook ca. 1.000 sociale
huurwoningen en het renoveren van nog eens ca. 2.500 woningen.
Voor nieuw te bouwen woningen gelden Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw. De gemeente Leiden zorgt
er daarmee voor dat de kwaliteitseisen in de richtlijnen helder, toetsbaar en simpel zijn. Voor sociale
woningbouw geldt dat de eisen bij elkaar opgeteld in de meeste gevallen de financiële haalbaarheid
van projecten te sterk onder druk zet en zal in goed overleg tussen gemeente en corporaties naar een
oplossing worden gezocht.
De kwaliteit van de woningvoorraad in particulier eigendom wordt gereguleerd door het verkopen van
huurwoningen te toetsen aan kwaliteitseisen op grond van het splitsingsbeleid. Daarnaast worden
Verenigingen van Eigenaren (VVE’s) gestimuleerd om meerjaren onderhoudsprogramma’s te maken.
Bij nalatigheid van eigenaren zet de gemeente handhavinginstrumentarium in. Ook worden
particuliere verhuurders gestimuleerd om via het woonruimteverdelingsysteem hun woningen aan te
bieden. In dat geval worden er geen speciale bindingseisen aan potentiële huurders gesteld.
Realisatie bouwproductie
Door het inperken van risico’s wordt de kans op de realisatie van de bouwproductie vergroot. Daartoe
wordt 1,5 het aantal gewenste woningen in ontwikkeling genomen. Daarbij kunnen corporaties ook
optreden als ‘gewone’ projectontwikkelaar bij commerciële projecten waar geen sociale woningbouw
wordt gerealiseerd; in dat geval zullen zij ook als marktpartij worden behandeld. Door de
eigendomssituatie na oplevering niet vast te leggen kunnen de risico’s voor marktpartijen (en daarmee
de prijzen) worden beperkt.
De gemeente Leiden kiest voor een initiërende en kaderstellende rol. Dat betekent dat zij een rol op
zich neemt via actief grondbeleid en zorgvuldige projectvoorbereiding. Via kaders op het gebied van
RO, Stedenbouw en de genoemde velden in de visie wordt aan de ene kant corporaties en
ontwikkelaars ruimte gegund voor creatieve invulling van de plannen maar wordt aan de andere kant
(minimum) kwaliteit geborgd. De gemeente zal de bestaande capaciteit gericht inzetten om deze
doelen te halen en deze rol op een juiste wijze in te vullen.
Via concrete afspraken met marktpartijen wordt de productie van particuliere woningen zeker gesteld.
Woonruimteverdeling en leefbaarheidsprojecten
In regionaal verband wordt de Woonruimteverdeling voor de regio Holland Rijnland per 2006
ingevoerd. Het streven is de verdeling te baseren op ‘woonwaarde’. Hierin komt de aantrekkelijkheid
van een woning beter tot zijn recht. Uiteraard zal de gemeente Leiden de resultaten van dit systeem
nauwlettend volgen.
Op plaatsen waar de leefbaarheid sterk onder druk staat zullen aparte projecten worden geïnitieerd of
bestaande aanpakken worden gecontinueerd.
Monitoring en onderzoek
Om na te gaan of de ambities gehaald worden en of bijsturing noodzakelijk is, wordt jaarlijks aan de
gemeenteraad en de regio, na overleg met de corporaties en de huurderorganisaties, een
voortgangsrapportage aangeboden. De eerste jaarrapportage verschijnt in het najaar van 2006.
Daarin wordt in ieder geval ingegaan op de voortgang van de bouwproductie, de realisatie van
levensloopbestendige woningen, de marktaandelen van corporaties en de benodigde omvang van de
sociale voorraad.
Tot slot worden enkele onderzoeken in gang gezet om nadere informatie te verkrijgen die gewenst is
bij het voeren van woonbeleid. Het gaat om nader inzicht in de particuliere huurmarkt, onderzoek naar
verhuisketens, (regionaal) onderzoek naar vraag en aanbod van aangepaste woningen en (regionaal)
onderzoek naar kwetsbare groepen in relatie tot wonen.
Deel 0
Inleiding
1.
Aanleiding voor het schrijven van een woonvisie
Het college en de gemeenteraad van Leiden worden regelmatig geconfronteerd met voorstellen en
plannen, waarvan de effecten op de stad als geheel moeilijk te doorgronden zijn. Er zijn diverse
signalen dat de woningmarkt stagneert, maar is dat ook daadwerkelijk het geval en waar zit dat nou
precies? En als er sprake is van stagnatie, op welke manier kan die het beste worden aangepakt?
Belangrijk criterium is of diverse doelgroepen (financieel zwakkeren, ouderen, jongeren, kwetsbaren,
midden en hoge inkomens, etc.) goed worden bediend en of de verschillende plannen op de lange
termijn leiden tot een betere situatie. Door het ontbreken van een totaalbeeld en een visie, wordt
besluitvorming vertraagd en is het moeilijk goede afspraken te maken. Deze woonvisie presenteert
een dergelijke visie voor de periode 2005-2015 en geeft een duidelijke richting aan voor het beleid
voor de komende tien jaar. Door het gelijktijdig vaststellen van een aantal concrete beleidsrichtlijnen
kan deze woonvisie bijdragen aan een stad waar het goed wonen is.
Een andere aanleiding is dat op het terrein van wonen diverse zaken in de regio spelen. In 2002 is de
Beleidsvisie Wonen Leidse Regio verschenen en in juni 2004 zijn bouwstenen voor een woonvisie
voor Holland Rijnland vastgesteld, wat in 2006 tot een woonvisie moet leiden. Met deze woonvisie
heeft Leiden haar eigen analyse en toekomstbeeld bepaald en kan de inbreng in de regionale
woonvisie van hogere kwaliteit zijn.
2.
Afbakening
Deze woonvisie richt zich op de zelfstandige woningvoorraad. Op een aantal bijzondere woonvormen
zoals woonschepen, woonwagens en woongroepen wordt niet nader ingegaan. Dat heeft een aantal
redenen. Deze woonvormen zijn feitelijk op zichzelf staande deelmarkten, die nauwelijks relatie
hebben met de ‘gewone’ woningmarkt. Daarmee wordt bedoeld dat bewoners die een dergelijke
woning zoeken beperkt geïnteresseerd zijn in andere woonvormen en dat bewoners die op de
reguliere woonmarkt een woning zoeken beperkte interesse vertonen voor deze specifieke
woonvormen.
Voor wat betreft woonwagens geldt bovendien dat er op deze deelmarkt een grote verandering is
ingezet met de voorgenomen herinrichting van het Trekvaartplein en de bouw van nieuwe
standplaatsen op Roomburg. Dit complexe proces verdient het niet om in de zijlijn van de woonvisie te
worden behandeld. Voor wat betreft woonschepen zal een evaluatie plaatsvinden van het beleid, die
naar verwachting zal resulteren in een visie op de betekenis van de woonvorm ‘woonschip’ in het
bredere kader van het woonbeleid.
Een bijzondere groep in Leiden vormen de studenten. Ontwikkelingen in de woonsituatie van de
studenten maakt wel deel uit van deze woonvisie.
3.
Proces
Deze woonvisie is in een compact proces van vier maanden tot stand gekomen. Daarbij is nauw
samengewerkt met de Leidse woningcorporaties en de Federatie van Huurdersorganisaties van
Leiden en Omgeving (FHLO). Een gemeentelijke projectgroep waarin verschillende diensten en
disciplines waren vertegenwoordigd heeft bijgedragen door het verzamelen van informatie en het
reageren op concept-teksten. De corporaties hebben informatie aangeleverd over hun plannen voor
de komende tien jaar. Bovendien hadden de directeuren van de corporaties zitting in de Stuurgroep
die onder voorzitterschap van wethouder Hillebrand stond. Andere deelnemers aan de Stuurgroep
waren wethouder Buijing, vertegenwoordigers van de FHLO en enkele ambtenaren.
4.
Leeswijzer
Deel I van deze woonvisie is een inleiding op “De wereld van het wonen”. De sector heeft een lange
traditie en er zijn in de loop van de tijd de nodige veranderingen geweest. Degene die goed ingevoerd
is op het terrein van wonen kan dit hoofdstuk wellicht overslaan.
Deel II presenteert de “Analyse van de Leidse situatie”. Hoeveel woningen staan er in Leiden, welke
kwaliteit hebben ze en welke kenmerken hebben de bewoners? Wat is het woningaanbod en wat is de
vraag?
In deel III wordt de “Visie” gepresenteerd. De ambitie van de gemeente en de concrete opgaven die
dat met zich meebrengt worden behandeld. Ook wordt een aantal toetsstenen geïntroduceerd om de
effecten van maatregelen te kunnen wegen.
In deel IV wordt tenslotte ingegaan op de vraag hoe de visie kan worden gerealiseerd. Aan de hand
van een “Actieprogramma” wordt duidelijk met welke activiteiten de gemeente Leiden wil proberen
haar visie samen met partners uit het veld te realiseren.
In de woonvisie wordt regelmatig verwezen naar bijlagen. Deze zijn gebundeld in het gelijktijdig
uitgebrachte bijlagenrapport en vormen een integraal onderdeel van deze nota.
Deel I
1.
De wereld van het wonen
Inleiding
Dit eerste deel van de woonvisie is een inleiding in de wereld van het wonen. Deze wereld kent een
lange historie die de huidige situatie grotendeels verklaart. Door de lezer die deze achtergronden
goed kent kan dit hoofdstuk worden overgeslagen. Dit hoofdstuk schetst kort en bondig een aantal
belangrijke aspecten die het wonen anno 2005 bepalen. Met de bagage uit dit hoofdstuk kunnen de
volgende delen uit de woonvisie beter worden begrepen.
2.
Kenmerken van de woningmarkt1
De woningmarkt is traag, star en werkt bovendien niet efficiënt. De doorlooptijd van plan tot realisatie
is al gauw tien jaar. In plaats van met vraagveranderingen mee te bewegen, beweegt de
bouwproductie mee met de conjunctuurgolven van de economie. Bovendien wordt de prijs van
(nieuwbouw)woningen niet zozeer bepaald door de productiekosten of de vraag, maar voornamelijk
beïnvloed door de woningprijzen in het verleden.
Het effect van deze marktkenmerken is dat er in tijden van economische groei te duur wordt gebouwd
en het aanbod de vraag niet kan bijhouden (mismatch in kwaliteit en kwantiteit). In tijden van stagnatie
worden investeringen van ontwikkelaars en particulieren uitgesteld, waardoor de bouwproductie krimpt
en er uiteindelijk te weinig wordt gebouwd (mismatch in kwantiteit). De woningmarkt heeft drie
basiskenmerken die leiden tot de genoemde inefficiëntie:
 het betreft een voorraadmarkt: de productietijd en de levensduur zijn lang, de nieuwbouw
vormt maar een klein deel van de jaarlijkse transacties
 het is een kapitaalintensief product, waarvoor langlopende financiering nodig is
 het gaat om een grondgebonden product: de locatie en de omgevingskwaliteit maken deel uit
van de kwaliteit van de woning
Gezien de kenmerken van de woningmarkt zullen er altijd pieken en dalen zijn. Toch kunnen
marktimperfecties worden ingeperkt, waardoor er meer efficiëntie (en daarmee minder
maatschappelijke kosten) ontstaan. De gemeente Leiden wil binnen de mogelijkheden die zij heeft de
imperfecties zo gunstig mogelijk beïnvloeden.
3.
De kwaliteit van wonen
Wonen is een breed begrip en kent vele kwaliteitsaspecten. “Goed wonen” heeft onder andere
betrekking op:
 de woning (woningoppervlak, isolatie, voorzieningen, aanwezigheid van een tuin, etc.)
 de woonomgeving (groen, speelvoorzieningen, scholen, winkels, horeca, etc.)
 de ligging (nabijheid centrum, uitvalswegen, openbaar vervoer, open water, etc.)
 het imago (woonmilieu, sfeer, identiteit)
 de medebewoners (deel uitmaken van een buurt, wijk, stad en zelfs regio; sociale netwerken;
het juiste evenwicht tussen ‘nabijheid’ en ‘afstand’ tussen mensen, etc.)
 leefbaarheid (rumoer op straat, schoon, heel en veilig, omgangsvormen, etc.)
In deze woonvisie ligt de nadruk met name op de gewenste ontwikkeling van kwaliteit van de woning
(naar vraag en aanbod) en worden enkele opmerkingen gemaakt over de woonomgeving. Dat neemt
niet weg dat de gemeente daarnaast ruim aandacht moet besteden aan de kwaliteit van de openbare
ruimte rond de woning, zowel waar het gaat om inrichting als om beheer. Niet voor niets is het motto
voor het beheer: schoon, heel en groen. Een prachtig gebouwde woonwijk waar zwerfvuil en onkruid
welig tieren maakt geen aantrekkelijke indruk. De gemeente voert actief beleid gericht op verbetering
en handhaving van de kwaliteit van de openbare ruimte. Dit beleid krijgt onder meer gestalte in het
traject “Grip op kwaliteit”2. Zoals ook in de inleiding al opgemerkt wordt niet ingegaan op specifieke
woonvormen als woonwagens, woonschepen, woongroepen en dergelijke.
4.
1
Marktsegmenten1
Deze paragraaf is grotendeels ontleend aan de VROM-raad (2004); Op eigen kracht. Eigenwoningbezit in
Nederland. Den Haag: VROM-raad.
2
“Grip op Kwaliteit” is een programma waardoor het beheer van de openbare ruimte transparanter wordt.
Hierdoor kan het beter afgestemd worden op verschillende situaties, locaties en ambities.
Hoewel er meestal gesproken wordt van één woningmarkt, is deze in de praktijk verdeeld in een
drietal segmenten waartussen slechts in beperkte mate uitwisseling plaatsvindt. In deze paragraaf
worden per segment de marktwerking, prijsvorming, actoren en conjunctuurgevoeligheid kort
beschreven. In tabel 1 is de verdeling van de woningen over deze segmenten weergegeven voor
Nederland, de Leidse regio en Leiden zelf.
Koop
huur
sociaal
particulier
Leiden (1)
21.439 (42%)
19.981 (40%)
9.067 (18%)
Leidse Regio (2)
46.090 (52%)
32.730 (37%)
9.870 (11%)
Nederland (3)
3,6 mln (54%)
2,5 mln (39%)
0,7 mln (7%)
Tabel 1: verdeling woningmarkt over 3 marktsegmenten in Leiden, de Leidse Regio en Nederland.
Bronnen: (1) OGK 2004, (2) WBO 2002 en (3) VROM-raad 2004
De segmentering die in het vervolg van deze paragraaf wordt gehanteerd is gebaseerd op de
eigendomssituatie van de woningen. Doordat het beleid van de Rijksoverheid ook sterk gericht is op
huishoudinkomens, is er nog een andere manier van segmenteren ontstaan, die gebaseerd is op de
hoogte van de huur en onderscheidend is ten aanzien van de vraag of inkomenssteun mogelijk is en
of er overheidsregulering is. In deze indeling is er sprake van de koopmarkt (fiscale steun bij
hyptheekrente-aftrek), de vrije huurmarkt (huren boven de huursubsidiegrens) en de sociale huurmarkt
(huren tot de huursubsidiegrens). Deze laatste term is dan verwarrend omdat hiermee zowel wordt
gedoeld op woningen in eigendom van particuliere beleggers als in eigendom van corporaties.
Daarom wordt in het vervolg van deze nota gesproken van de gereguleerde huurmarkt. De
samenhang tussen de beide indelingen wordt in figuur 2 weergegeven.
Eigenaar-bewoners
Particuliere
verhuurders
Corporaties
Duur
Vrije huurmarkt
Koopmarkt
Goedkoop
Gereguleerde huurmarkt
Figuur 2: samenhang twee indelingen woningvoorraad.
4.1
De koopmarkt: eigen woningen
Koopwoningen worden in Nederland meestal gebouwd door projectontwikkelaars. In de loop van de
20ste eeuw is de schaal waarop dit gebeurt sterk vergroot. De omvang van het eigenwoningbezit is in
Nederland lange tijd zeer laag geweest. Begin jaren twintig van de vorige eeuw lag dit rond de 18% en
ook vlak na de Tweede Wereldoorlog bestond nog maar 28% van de woningmarkt uit koopwoningen.
Voor de financiering van een eigen woning moest vooraf gespaard worden, omdat een volledige
hypotheek niet gebruikelijk was. In de jaren zestig en zeventig groeide de welvaart en werden de
mogelijkheden voor hypotheekverlening verruimd, wat resulteerde in een sterke groei van het
eigenwoningbezit. Deze woningen werden deels nieuw gebouwd, maar een groot deel kwam ook uit
de verkoop van particuliere huurwoningen door beleggers. Na de tweede oliecrisis van 1978 trad
stagnatie en zelfs krimp op, waarna het herstel traag was. In de tweede helft van de jaren negentig
nam de groei van het eigen woningbezit fors toe. Inmiddels is deze groei weer afgevlakt.
De koopmarkt is van de drie segmenten het sterkst conjunctuurgevoelig. Ook ontwikkelingen op de
hypotheekmarkt en de fiscale behandeling van de hypotheekrente hebben grote invloed. De prijzen
van koopwoningen worden in belangrijke mate bepaald door de prijzen in het verleden en maar in
beperkte mate door de spanning tussen vraag en aanbod. Uit onderzoek 3 blijkt dat de prijs van een
woning in de afgelopen 10 jaar de beste voorspeller is voor de prijs van een woning nu. Dit geldt ook
voor nieuwbouwwoningen. Verder worden de prijzen van koopwoningen beïnvloed door de factoren
locatie, woonomgeving, imago en kwaliteit van de woning. Voor veel kopers is naast de prijs ook de
hypotheekrente-aftrek een cruciale factor bij de reële kosten van de woning, omdat dit sterke invloed
heeft op de netto (maand)lasten. De sterke groei van de vraag naar eigen woningen eind jaren ’90
ging ook gepaard met forse prijsstijgingen (10-15% per jaar aan het einde van de jaren ’90). Dit was
geen uitdrukking van toegenomen kwaliteit, maar van schaarste. Het gevolg is dat de verhouding
3
Keers, G. et al (2000); De praktijk van grond- en bouwprijzen. Amsterdam: RIGO Research en Advies.
tussen prijs en kwaliteit is verslechterd. Er zit sinds eind jaren ’90 lucht in de huizenprijzen, die volgens
sommige deskundigen wel 20-30% bedraagt4.
De koopmarkt biedt vooral woningen aan huishoudens met midden en hoge inkomens. Door de sterke
prijsontwikkeling eind jaren ’90 is de markt moeilijk toegankelijk voor huishoudens die voor de eerste
keer een huis willen kopen (zogenaamde koopstarters).
4.2
De sociale huurmarkt: corporatiewoningen5
Nederland heeft een lange traditie van sociale woningbouw. Als gevolg daarvan is (met name in de
grote steden) het aandeel sociale huurwoningen groot. De huurwoningen die eigendom zijn van
woningcorporaties6 worden ‘sociale huurwoningen’ genoemd. Dit zijn merendeels woningen met een
gereguleerde huurprijs, een klein deel wordt aangeboden op de vrije huurmarkt (zie ook de inleiding
van dit hoofdstuk).
Het beleidsterrein werd lange tijd aangeduid met de term volkshuisvesting. Vanaf de
Wederopbouwperiode tot begin jaren ’90 was het belangrijkste doel het wegwerken van de woningnood. Er was een landelijke planning van de op middellange termijn benodigde nieuwbouw en er
werden forse subsidies gegeven om exploitatietekorten voor woningbouwcomplexen en
grondexploitaties te dekken. Door deze subsidies werden de investeringsrisico’s bij locatieontwikkeling
en woningbouw sterk teruggebracht en werd de bouwstroom ook in slechte conjunctuur op peil
gehouden (het zogenaamde anti-cyclisch bouwen). Bij het aansturen van de woningbouw speelden
gemeenten een sleutelrol. Zij beheerden budgetten, bepaalden de randvoorwaarden waaronder
gebouwd werd en stuurden ook de uitvoering (vaak tot in detail) aan.
Eind jaren ’80 werden veel subsidies afgeschaft, omdat het stelsel voor de Rijksoverheid te duur en in
budgettair opzicht te riskant was geworden. Bovendien werden de woningcorporaties verzelfstandigd
en werd de taak van de volkshuisvesting beperkt tot een nauw afgebakende doelgroep. Vanaf dat
moment is het doel van de sociale huurmarkt het huisvesten van groepen mensen met een laag
inkomen of specifieke wooneisen die voortkomen uit een lichamelijke of geestelijke beperking. Dit
wordt in jargon aangeduid met ‘de doelgroep van beleid’. De radicale breuk in het beleid betekende
een forse inperking van de rol van gemeenten. De geldstromen in de overheidskolom zijn nog maar
een fractie van die in het verleden en de bemoeienis met de uitvoering is ook weggevallen. Alleen via
de randvoorwaarden is nog sturing mogelijk. (Zie ook paragraaf 4.2 van deel I.)
De prijsvorming in de sociale sector wordt voor veruit het grootste deel door Rijksoverheid
gereguleerd, via het zogenaamde woningwaarderings(punten)stelsel. Alleen een klein deel
huurwoningen van corporaties boven de huursubsidiegrens kent vrije huren. Het woningwaarderingsstelsel is gebaseerd op de woningkwaliteit (met name de oppervlakte en faciliteiten in de woning) en
de woonomgeving. Bij geschillen tussen huurder en verhuurder kan een huurcommissie bindende
uitspraken doen. De jaarlijkse huurverhoging werd eerst door de Minister van VROM voorgeschreven
en wordt de laatste jaren door corporaties zelf vastgesteld, binnen een door de Minister vastgestelde
bandbreedte. Dit alles betekent dat de hoogte van de huren in de gereguleerde sociale huursector
geen relatie heeft met de marktwaarde van de woningen.
Voor veel huurders in de sociale huursector is er echter nog een ander belangrijk element in de
prijsvorming: de individuele huursubsidie (IHS). Op basis van het huishoudinkomen wordt beoordeeld
of men in aanmerking komt voor IHS. De subsidie is afhankelijk van de hoogte van de huur en het
inkomensniveau.
In de sociale huurmarkt is het verdelingsvraagstuk belangrijk. In het verleden vond woningtoewijzing
plaats door woningbouwverenigingen en gemeenten. Dit systeem werkte in de praktijk meestal goed
en efficiënt, maar miste transparantie en goede verantwoording. Daarom werden systemen voor
woonruimteverdeling ontwikkeld. In Leiden geldt sinds 1998 Huis-Aan-Bod, dat fungeert voor de hele
Leidse regio7. In dit systeem brengen de corporaties gezamenlijk het (regionale) woningaanbod in
beeld en kunnen mensen hun belangstelling kenbaar maken. Bij de toewijzing worden criteria
gehanteerd als inkomen, inschrijvings- of woonduur en urgentie.
De sociale huurmarkt biedt voornamelijk woningen voor huishoudens met lage en midden inkomens.
Mede door sterke groei van de prijzen in de koopsector is de doorstroming naar de koopsector de
4
Zie DNB kwartaalbericht juni 2003 voor een overzicht van het oordeel van diverse instellingen over het
prijsniveau van de Nederlandse woningen.
5 Deze alinea’s zijn grotendeels ontleend aan Van der Schaar, J. (2002); Woonbeleid en de grote gemeenten.
Amsterdam: RIGO Research en Advies.
6 De corporaties zijn de verzelfstandigde vorm van de vroegere woningbouwverenigingen
7 Tot de Leidse regio behoren de gemeenten Alkemade, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en
Zoeterwoude.
laatste jaren teruggelopen. In deel II wordt ingegaan op de stagnatie in het verhuizen in de sociale
huursector.
4.3
De particuliere huurmarkt: woningen van kleine en grote beleggers
De particuliere huurmarkt omvat verschillende soorten eigenaren die ook verschillende belangen
hebben. Actief zijn onder meer particuliere beleggers van familie- of bedrijfskapitaal, stichtingen van
hofjes en grotere partijen als pensioenfondsen en banken. De particuliere huurmarkt is de afgelopen
decennia fors in omvang gedaald. Een belangrijke oorzaak hiervan is het grootschalig verkopen van
huurwoningen in de jaren ’70 en ‘80. Hiermee namen de beleggers de winst die zij hadden gemaakt
met de waardestijging van hun bezit. Uit onderzoek blijkt dit ook ‘het geheim’ te zijn van de particuliere
huurmarkt: het geld wordt verdiend met de waardeontwikkeling van het vastgoed (en veel minder met
de exploitatie). De laatste decennia is de nieuwbouw in de particuliere huursector door beleggers
relatief beperkt geweest doordat beleidsmatig vooral aandacht werd geschonken aan de koop- en de
sociale huursector. Hierdoor is de verkoop nauwelijks gecompenseerd. Het resultaat is dat de omvang
op dit moment in Leiden minder dan 20% bedraagt.
Voor wat betreft de prijsvorming zijn in de particuliere huursector twee segmenten te onderscheiden:
het gereguleerde (<€ 541 euro per maand) en het vrije segment. De huurprijzen in het gereguleerde
segment worden - net als bij sociale huurwoningen - gereguleerd door de Rijksoverheid, middels het
woningwaardering-stelsel. Huurders in het particuliere gereguleerde segment kunnen een beroep
doen op de IHS en bij geschillen op de huurcommissie – net als de huurders van corporaties.
De prijsvorming op de vrije huurmarkt is meer conform de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt,
maar belangrijk (en in het licht van de totale woningmarkt opvallend) is dat hierbij géén financiële
steun van het Rijk wordt gegeven. Ook op de toewijzing heeft de overheid geen invloed.
De particuliere huurmarkt biedt woningen aan huishoudens van alle inkomensgroepen met een nadruk
op de lage en midden inkomens. Het zijn vooral de één- en tweepersoonshuishoudens die particuliere
huurwoningen bewonen. Mede door de grote variatie in het aanbod qua prijs en kwaliteit en door de
gedeeltelijke vrije verhuur vormt dit segment een belangrijke schakel tussen de sociale huurmarkt en
de koopmarkt. De toewijzing gebeurt naar eigen inzicht door de particuliere eigenaren. Dit biedt voor
woningzoekenden dus andere mogelijkheden dan de sociale huurmarkt. In sommige gevallen zijn er
daardoor voor urgent woningzoekenden meer mogelijkheden – al kost dat vaak wel geld.
4.4
Overzicht marktsegmenten
In tabel 3 is een overzicht gegeven van een aantal belangrijke kenmerken van de woningmarkt. In één
oogopslag zijn zo de belangrijkste verschillen tussen de verschillende woningmarktsegmenten te
vinden.
Eigendom
Doelgroep
Financiële steun
bewoner
Toewijzing en
criteria
Prijsvorming
Sociale huur
Particuliere huur
Koop
Woningcorporatie
m.n. lage en
middeninkomens
 gereguleerd segment:
IHS mogelijk, afhankelijk
van inkomen; hoogte
IHS afhankelijk van
inkomen
 vrije huurmarkt: GEEN
via Huis-aan-Bod obv
inschrijfduur en/of
woonduur
belegger
Lage, midden- en hoge
inkomens
 gereguleerd segment:
IHS mogelijk, afhankelijk
van inkomen; hoogte IHS
afhankelijk van inkomen
 vrije huurmarkt: GEEN
eigenaar-bewoner
m.n. midden en hoge
inkomens
hypotheekrente-aftrek;
hoogte afhankelijk van
hoogte hypotheek
Vrije markt:verhuurder beslist
obv contacten, vaak wie eerst
komt eerst maalt.
Gereguleerde segment:
bindings- en
passendheideisen.
 gereguleerd segment:
obv landelijk woningwaardering-stelsel, Rijk bepaalt
jaarlijks maximale huurverhoging (wordt niet altijd
gevolgd)
 vrije huurmarkt:
verkoper beslist, vaak
obv eerste of hoogste
bieder

gereguleerd segment:
obv landelijk woningwaardering-stelsel, Rijk
bepaalt jaarlijks maximale huurverhoging
(corporaties volgen dit
vaak niet en blijven
prijzen in het verleden
bepalen voor 2/3 de huidige prijs, ook bij
nieuwbouw. Locatie,
woonmilieu, imago en
woningkwaliteit hebben
grote invloed
onder max. redelijke
prijsvorming vrij
huur)
 vrije huurmarkt:
prijsvorming vrij
Invloed conjunctuur vrijwel conjunctuurlicht conjunctuur-afhankelijk
onafhankelijk
Tabel 3: kenmerken van de verschillende segmenten van de woningmarkt
sterk conjunctuurafhankelijk
4.5
Verbanden tussen de segmenten
4.5.1 Conjunctuurgevoeligheid woningmarkt
De verdeling van de woningvoorraad over de verschillende marktsegmenten is van invloed op de
gevoeligheid van de woningmarkt voor factoren van macro-economische aard, zoals het renteniveau
en conjuncturele schommelingen. Hoe groter het aandeel eigenwoningbezit, hoe sterker deze
gevoeligheid wordt, omdat de kopende eigenaar-bewoner zelf onderhevig is aan deze invloeden. Hoe
groter het aandeel huurwoningen, hoe ongevoeliger de markt is, omdat beleggers op langere
termijnen kunnen kijken en andere vormen van financiering voor hen open staan. Dit geldt in het
bijzonder voor woningcorporaties.
4.5.2 Verhuisketens
Voor een goed functionerende woningmarkt is het van belang een woningvoorraad te hebben die
voldoende omvang heeft. Van groot belang is echter ook de dynamiek op de woningmarkt. Huishoudens maken immers inkomensstijgingen en -dalingen mee, er worden tweepersoonshuishoudens
en gezinnen gevormd, maar een deel hiervan gaat ook weer uit elkaar. Om deze dynamiek bij huishoudens te kunnen huisvesten, is er ook dynamiek nodig in de woningmarkt. Dat wil zeggen: verhuizingen. Daarbij doet zich het fenomeen voor dat één verhuizing een serie verhuizingen tot gevolg
kan hebben. Als bijvoorbeeld een gezin met een hoog inkomen een dure villa kan bemachtigen, laten
zij een middeldure eengezinswoning achter. De nieuwe bewoners laten een goedkope eengezinswoning achter, die weer wordt betrokken door een pas samenwonend stel. Zij op hun beurt laten één
appartement en een studentenkamer achter. Dit fenomeen wordt wel verhuisketen genoemd. Hoe
langer de verhuisketen, hoe groter het effect van nieuwbouw of verhuizing uit de regio.
4.5.3 Beweging tussen segmenten
Woningzoekenden hebben, zoals uit het voorgaande blijkt, te maken met verschillende onderdelen
van de woningmarkt, waar ook verschillende regimes gelden. De nadelen hiervan zijn dat
woningzoekenden meerdere velden in de gaten moeten houden en dat de regels nogal verschillen.
Een belangrijk voordeel van de diversiteit van de systemen is dat woningzoekenden meerdere kansen
hebben om te slagen op de woningmarkt. Afhankelijk van de persoonlijke situatie kan een huishouden
een afweging maken. Wil men snel een woning en flexibiliteit dan kan op de particuliere woningmarkt
gezocht worden. Wil men relatief veel kwaliteit voor weinig geld en flexibiliteit dan is de sociale
huurmarkt aantrekkelijker, maar moet langer gewacht worden. Als men zich voor langere tijd wil
binden en men kan voldoende hypotheek genereren of huur betalen, dan zijn de koopmarkt en de vrije
particuliere huurmarkt de aangewezen segmenten.
5.
Ontwikkeling van de rol van de overheid bij het bouwen van woningen
5.1
Korte algemene geschiedenis
In de Wederopbouwperiode na de Tweede Wereldoorlog nam de overheid op het gebied van wonen
het heft in handen. Er werd een systeem ingevoerd waarin woningcontingenten en objectsubsidies op
Rijksniveau werden verdeeld en ook belangrijke kwaliteitseisen landelijk werden bepaald. Hierdoor
werd een grote woningproductie gerealiseerd, waarbij de overheid conjunctuurinvloeden
neutraliseerde en anticyclisch bouwen mogelijk maakte8. De maatschappelijke kosten waren echter
hoog en begin jaren ’90 werden de objectsubsidies afgeschaft. Gelijktijdig werden de corporaties
verzelfstandigd en werd de productie van nieuwbouwwoningen afhankelijk van hun mogelijkheden (en
bereidheid) tot investeren. Het gevolg was dat de nieuwbouwproductie niet langer het product was van
overheidssturing, maar de resultante van het gedrag van publieke en private investeerders. Op dat
Toen de koopmarkt begin jaren ’80 in stortte, vergrootte het Rijk de bouwproductie tegen het economisch
klimaat in.
8
gedrag had de overheid overigens nog sterke invloed. Dit werd afgedwongen door het aangaan van
langdurige contracten voor bepaalde locaties (VINEX).
5.2
De beleidsarena
Woningen dienen vele functies. Het is de plek waar mensen leven en vormt de uitvalsbasis voor hun
handelen in privé, opleiding en werk. De woonomgeving en de ligging ten opzichte van voorzieningen,
uitvalswegen en dergelijke bepalen mede de functionaliteit. Het is dan ook niet verwonderlijk dat
vanuit diverse beleidsterreinen aanspraken op het wonen worden gemaakt. Zij is onderwerp van
onder andere:
 Bouwpolitiek (aantal en kwaliteit van de woningen en de woonomgeving)
 Verdeling van schaarste (verdeling sociale woningen, scheefwonen)
 Inkomenspolitiek (betaalbaarheid, o.a. via huursubsidie, hypotheekrenteaftrek)
 Samenlevingspolitiek (sociale cohesie, segregatie)
 Ruimtelijke politiek (afweging tussen of samengaan van functies als wonen, werken,
recreëren, vervoer, voorzieningen, parkeren, groen, etc.)
Bij (beleids)keuzen in het wonen worden deze politieke aanspraken naast en vaak ook door elkaar
gehanteerd. Daarbij komt dat in veel gevallen de effecten van maatregelen tegen elkaar in werken en
er dus een afweging moet worden gemaakt of het gewenste effect op het ene terrein de verwachte
offers op andere terreinen waard is9.
Belangrijk is dan zicht te hebben op de zeggenschap van de verschillende bestuurslagen op de
verschillende onderwerpen. Dit verschilt namelijk sterk. In onderstaande figuur is per beleidsdomein
een indicatie gegeven van de mate van invloed van de bestuurslagen. In bijlage 1 is een uitgebreider
en nauwkeuriger beeld gegeven van de bevoegdheden van de verschillende partijen in het wonen.
Rijk
Provincie
Bouwpolitiek
+++
(Bouwbesluit)
Verdeling van
schaarste
0
Inkomenspolitiek
Samenlevingspolitiek
Ruimtelijke
politiek
Gemeente
Derden
+
(Convenanten)
0
++
(Locatie-ontwikkeling,
afspraken met partijen)
+
(via afspraken)
+++++
(IHS, hypotheekrente)
0
0
0
+++++
Marktpartijen financieren de bouw
+++
(corporaties verdelen
sociale woningen)
0
0
+
+
++++
(Nota Ruimte)
++
(Streekplan)
++++
+++
(Bestemmingsplan,
(grondeigenaren
grondbeleid en
sturen (in)direct de
plantoetsing)
ruimtelijke politiek)
Tabel 4: invloed van verschillende partijen op voor het wonen belangrijke beleidsvelden.
In tabel 4 is te lezen dat de Rijksoverheid veel invloed heeft op politiek belangrijke onderwerpen als
bouwpolitiek, inkomenspolitiek en ruimtelijke ordening. Verder hebben de financiële risicodragers en –
beheerders (de marktpartijen en corporaties) veel grote directe invloed. Op het terrein van de
ruimtelijke politiek zijn er verschillende partijen die relatief veel kracht bezitten. Op het terrein van de
samenlevingspolitiek is er überhaupt weinig sturing en is er bovendien een gedeelde
verantwoordelijkheid tussen gemeente en corporaties.
5.2
9
Rolverschuiving van partijen
Een voorbeeld van de ingewikkelde samenhangen is het mogelijk afschaffen van de hypotheekrente-aftrek.
Vereenvoudigd gesteld zal dit beleid ervoor zorgen dat de fiscale steun aan de hoge inkomens verminderd. Het
effect zal echter ook zijn dat mensen minder makkelijk een hypotheek afsluiten (negatief voor de bouw van
woningen) en mensen die een huis bezitten minder snel verhuizen (ervan uitgaande dat een dergelijke maatregel
betrekking heeft op nieuwe hypotheken). Dit laatste betekent minder doorstroming en dus verkleining van het
reële aanbod.
Met de vaststelling van de nota Volkshuisvesting in de jaren ’90 (nota Heerma), werd het einde van de
Wederopbouwperiode ingeluid. Daarmee veranderden de rollen van de verschillende partijen ook:
 De woningcorporaties werden verzelfstandigd en hun rol veranderde geleidelijk aan van
bouwer voor de volkshuisvesting naar beheerder van sociaal bezit en het huisvester van de
doelgroep van beleid. De rol van corporaties is met name belangrijk voor het behoud en de
verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad.
 Het ministerie van VROM veranderde van een sterk op de uitvoering gerichte bouwplan- en
financieringsmachine in een departement dat spelregels opstelt en bewaakt en met subsidies
in de vorm van ‘trigger money’ partijen wil stimuleren tot het doen van investeringen.
 Projectontwikkelaars werden steeds meer speculanten die met het strategisch aankopen van
grond posities verwierven en grote invloed kregen op het ruimtelijk beleid.
 Gemeenten verloren hun sleutelrol bij het beheren van de financiële stromen van de bouw en
dienden hun invloed met name via het ruimtelijk beleid en grondpolitiek uit te oefenen. De rol
van gemeenten wordt in de volgende paragraaf verder toegelicht.
5.3
Rolverandering van de gemeente bij het bouwen van woningen
De gemeentelijke rol is in de afgelopen decennia drastisch gewijzigd. In het centraal gestuurde
bouwen en in de stadsvernieuwing, speelde de gemeente een sleutelrol. Zij ontleende haar positie
daarbij aan het directe beheer van de financiële stromen.
Sinds het in belangrijke mate opdrogen van die geldstromen begin jaren ‘90 is de rol van de
gemeenten sterk gewijzigd. De gemeente heeft een belangrijke functie als verbindende schakel die
het bouwen van woningen op lokaal niveau moet stimuleren. Daarnaast kan zij met name door middel
van haar invloed op de ruimtelijke ordening en het grondbeleid actief sturing geven. De gemeentelijke
rollen zijn in bijlage 1 op een rij gezet. De belangrijkste sturingsmogelijkheden van de gemeente zijn:
 Grondbeleid: gronduitgifte en stellen van kwaliteitseisen
 Ruimtelijk beleid: bestemmingsplannen en plantoetsing
 Regulerend beleid: regels voor het onttrekken van woningen (tbv andere functie of sloop) en
splitsing van woonblokken in appartementsrechten (tbv verkoop),
 Subsidiebeleid: via financiële bijdragen (bijvoorbeeld ISV-gelden) kunnen bepaalde
ontwikkelingen gestimuleerd worden
Het geheel overziend is de conclusie dat de eigenstandige rol van de gemeente met name op het
gebied van grondbeleid en ruimtelijk beleid gelegen is. Om verdere invloed uit te oefenen in de wereld
van het wonen moet de gemeente coalities sluiten met andere partijen en de eigen instrumenten
gericht inzetten. In hoofdstuk III en IV wordt ingegaan op de rol die de gemeente Leiden binnen de
huidige kaders kiest.
6.
Belangrijke trends en ontwikkelingen
In deze paragraaf wordt een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen aangegeven die van invloed
zijn op de woningmarkt. Ontwikkelingen op het gebied van bouwen en inkomens in Leiden blijven hier
buiten beschouwing. Deze komen in deel III aan bod.
6.1
Prijsvorming van woningen
Zoals bij de beschrijving van de verschillende marktsegmenten is aangegeven is de invloed van de
Rijksoverheid groot op de prijsvorming in de goedkope huur en de koopmarkt. Indirect wordt daarmee
ook invloed uitgeoefend op de prijsvorming in de vrije huurvoorraad. Er is een tendens gaande waarbij
financiële steun van de overheid zich steeds meer op personen (subjecten) richt en steeds minder op
woningen (objecten). Hiermee wordt het politieke instrumentarium verfijnder en beter gericht op
specifieke doelgroepen. De volgende ontwikkelingen worden voorzien:
 Huurliberalisering. Als de woningcorporaties de komende jaren voldoende bouwen, wordt een
deel van de sociale huurmarkt vrijgegeven. Hierdoor kan de huur omhoog van woningen die
het ook op de koopmarkt goed zouden doen. Dit wordt bepaald aan de hand van de WOZwaarde. Op deze manier wordt de relatie tussen marktwaarde en feitelijke huur gelegd.
Tevens zou het aandeel woningen in de ‘vrije huur’ (zie ook 3.5.1) worden vergroot van 5% nu
naar 25% in 2010. In bijlage 2 worden de plannen kort samengevat.
 Aanpak hypotheekrente-aftrek. In de huidige situatie krijgen de mensen met de duurste
koopwoningen de grootste fiscale steun van het Rijk. De politieke discussie hierover –
jarenlang een taboe – borrelt overal en leidt naar verwachting in de komende tien jaar tot een
verandering in dit systeem. Afschaffing (inclusief een goed overgangssysteem) ligt het meest
voor de hand. Eerste stappen zijn reeds gezet: over de overwaarde van een huis 10 dat niet
wordt besteed aan een nieuwe woning nu moet belasting worden betaald. Verder is de
hypotheekrente-aftrek niet meer van toepassing bij de aanschaf van een tweede huis en is de
looptijd van de aftrek beperkt tot maximaal 30 jaar.
6.2
Regionalisering
De woningmarkt is niet aan gemeentegrenzen gebonden. Woningzoekenden kijken verder dan de
gemeentegrenzen en dit heeft ook bestuurders in beweging gebracht. De volgende ontwikkelingen in
de regio zijn van belang:
 Regionale samenwerking sociale huurmarkt. Vanaf 1998 is de sociale huurmarkt voor
inwoners van Leiden al vergroot tot de Leidse regio. Het is de bedoeling om vanaf 2006 het
gebied uit te breiden tot de schaal van Holland Rijnland. Bovendien wordt een nieuw regionaal
woonruimteverdelingsysteem geïntroduceerd. Daarbij is het de bedoeling om te gaan werken
met woonwaarde. Dit betekent dat –analoog aan de koopmarkt – de gewildheid van de
woning die wordt achtergelaten de kansen van een woningzoekende mee bepaalt. Daarnaast
geldt voor iedereen de inschrijvingsduur. Zie voor een nadere toelichting bijlage 10.
 Regionale woningbouwafspraken. Eind 2004 is met rijk en provincie het Regionaal Convenant
Woningbouwafspraken getekend. Die houden in dat er tot en met 2009 in de regio 14.620
woningen worden bijgebouwd. Er zijn heldere afspraken gemaakt over de verdeelsleutel die
wordt gehanteerd, waarbij de moeilijkheidsgraad van de bouw invloed heeft op de hoogte van
de subsidie. Het doel van de afspraken is de druk op de regionale woningmarkt te verkleinen
en de bevolkingsgroei in de regio op te vangen.
6.3
Gebiedsgerichte aanpakken
Twee van de tien Leidse districten staan op de lijst van 56 prioritaire wijken waarover de Minister van
VROM gebiedsgerichte afspraken wil maken. De minister wil met deze aanpak een versnelling van de
herstructurering bewerkstelligen en stelt – bij heldere en duidelijke afspraken over onder meer
aantallen woningen, voorzieningen en financiering – ook middelen en deskundigheid ter beschikking.
Voor zowel Leiden-Noord als Zuid West is inmiddels het groene licht gegeven voor de plannen.
7.
Conclusie
De woningmarkt is traag, star en werkt bovendien niet efficiënt. De bouw van woningen wordt vooral
gestuurd door conjuncturele bewegingen en heeft dus slechts beperkte relatie met de vraag. De
prijsvorming van woningen is geen afspiegeling van de spanning tussen vraag en aanbod. De prijzen
worden sterk beïnvloed door het Rijk (IHS, hypotheekrente-aftrek) en door de prijzen in het verleden.
De woningmarkt kan op verschillende manieren worden gesegmenteerd. De meest gebruikelijke zijn
die naar eigendom en naar de mate van overheidsregulering in de huurprijzen.
De koopmarkt omvat in Leiden 42% van alle woningen en dit aandeel groeit gestaag. De bouw in deze
sector is sterk conjunctuur-afhankelijk. In de prijs komen de factoren locatie, woonomgeving, imago en
kwaliteit van de woning tot uitdrukking. Voor eigenaar-bewoners bepaalt de hypotheekrente-aftrek
sterk de betaalbaarheid van hun woning.
De sociale huurmarkt omvat in Leiden 40% van alle woningen en dit aandeel krimpt langzaam. De
woningen zijn in bezit van de corporaties, die bij de plannen met hun bezit weinig invloed ondervinden
van de conjunctuur. Hiermee zijn zij een stabiele factor op de woningmarkt. De meeste woningen
vallen onder de regulering door het Rijk. Voor een aanzienlijk deel van de huurders bepaalt de
Individuele HuurSubsidie (IHS) sterk de betaalbaarheid van hun woning.
De particuliere huurmarkt omvat in Leiden 18% van alle woningen. De woningen zijn in bezit van een
bont spectrum van particuliere beleggers: institutionele beleggers, stichtingen en ‘kleine’ particulieren.
Particuliere eigenaren wijzen woningen volgens eigen criteria aan huishoudens toe. Veel particuliere
huurwoningen vallen onder de prijsregulering door het rijk. Bewoners vallen eveneens onder de regels
van de IHS. In de vrije huurmarkt is geen inkomenssteun en is er vrije prijsvorming.
De drie marktsegmenten hebben elk een eigen verdelingsysteem en het prijsvormingmechanisme
wordt sterk door het Rijk bepaalt of beïnvloed. De diversiteit van de systemen heeft tot gevolg dat
woningzoekenden meerdere kansen hebben om te slagen op de woningmarkt. Afhankelijk van de
persoonlijke situatie kan een huishouden een afweging maken op welk(e) segment (en) wordt ingezet
10
Overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde en de prijs waarvoor het huis is gekocht.
bij het verwerven van woonruimte. Voldoende omvang van elk van de drie segmenten zorgt voor
flexibiliteit voor woningzoekenden en een gezonde markt.
Bij het maken en beoordelen van het beleid op het gebied van wonen spelen diverse beleidsaanspraken een rol. Naast het bieden van een dak boven het hoofd, wordt ook verdelings-, inkomens-,
samenlevings- en ruimtelijke politiek bedreven. De invloed op deze politieke velden ligt grotendeels in
de handen van de Rijksoverheid, private investeerders en corporaties. De gemeente kan via grondbeleid, ruimtelijke ordeningsinstrumenten en regulerend beleid invloed uitoefenen.
De rol van de gemeente is sinds begin jaren ’90 drastisch gewijzigd door het grotendeels opdrogen
van de rijksgeldstromen voor woningbouw. Om invloed uit te oefenen op de wereld van het wonen
dient de gemeente haar rol opnieuw in te vullen. Belangrijk daarin is het sluiten van coalities met
andere partijen en het gericht inzetten van de eigen instrumenten, waarbij met name grondbeleid en
ruimtelijk beleid veel invloed kunnen hebben.
DEEL II
1.
ANALYSE VAN DE LEIDSE SITUATIE
Inleiding
In deel I is een overzicht gegeven van de wereld van het wonen, het functioneren van de woningmarkt
en de rol van de verschillende partijen. In dit tweede deel wordt een analyse gepresenteerd van de
huidige woningmarktsituatie in Leiden. Veel gegevens die in dit hoofdstuk worden gebruikt zijn
gebaseerd op het Woning Behoeftenonderzoek (WBO) uit 2002. Dit onderzoek wordt elke vier jaar
uitgevoerd, een jaar later zijn de gegevens dan beschikbaar voor de gemeente. In 2007 zal dit dus
weer het geval zijn. Wat betreft inkomens zijn gegevens met nog meer vertraging beschikbaar, de
gegevens zijn meestal drie tot vijf jaar oud. Ondanks deze beperkingen wat betreft de actualiteit, is het
heel goed mogelijk om een duidelijk beeld te geven van de Leidse situatie en ontwikkelingen daarin.
In dit tweede deel wordt ingegaan op de bevolking- en huishoudensamenstelling, de woningvoorraad,
het woningaanbod en de vraag naar woningen. Daarbij gaat het steeds om zelfstandige woningen,
daaronder worden bijvoorbeeld verstaan eengezinswoningen, appartementen, flatwoningen en
dergelijke. In 5.5 wordt ingegaan op vraag en aanbod met betrekking tot de onzelfstandige woningen.
Ook dit tweede deel sluit af met een aantal conclusies.
2.
De bevolking van Leiden
2.1
Demografie
Voor de Leidse bevolking is de aanwezigheid van veel studenten kenmerkend. Hierdoor is Leiden een
relatief jonge, weinig vergrijsde stad. Ook zijn er in vergelijking met andere steden weinig nietwesterse allochtonen.
De bevolkingsomvang van Leiden is de laatste jaren stabiel. Op 1 januari 2004 woonden in Leiden
118.745 mensen. Opvallend is dat veel mensen de stad uit verhuizen. Dit wordt echter gecompenseerd door de instroom van mensen uit het buitenland. In die instroom valt het relatief grote aandeel
immigranten uit Westerse landen op. Van de bevolking per 1-1-2004 was 74,5% van Nederlandse
komaf, 11,6% was uit Westerse landen afkomstig11 en 13,9% van niet-Westerse komaf (o.a. Marokko,
Turkije, Suriname en de Antillen).
2.2
Inkomens
De inkomens van de bevolking van Leiden zijn in de afgelopen twintig jaar iets harder gestegen dan
het landelijke gemiddelde. De grootste stijging maakte de groep 55-69 jarigen door. In figuur 5 is de
inkomensontwikkeling sinds 1986 weergegeven, waarbij een correctie is uitgevoerd voor de inflatie
(alles naar niveau 2002).
Inkomen (x 1000 euro)
Inkomen Leidse bevolking naar leeftijdscategorie
door de jaren heen
40,0
30,0
18-39 jr
40-54 jr
20,0
55-69 jr
10,0
70 jr eo
0,0
1986
1990
1994
1998
2002
Jaar
Figuur 5: Gemiddeld inkomen Leidse bevolking naar leeftijdscategorie 1986–2002, gecorrigeerd voor
inflatie (alles naar niveau 2002 gerekend). (Bron: CBS, RIO 2002, bewerking Abf Research)
11
Tot de categorie 'westers' behoren allochtonen met als herkomstgroepering Europa (excl. Turkije), NoordAmerika, Oceanië, Indonesië of Japan (bron: CBS).
Het aandeel huishoudens dat gerekend wordt tot de doelgroep van beleid 12, is in Leiden in de periode
1994-2000 afgenomen van 42% in 1994 tot 34% in 2000 (zie ook bijlage 7). In absolute zin daalde het
aantal met 3.000 huishoudens. Het is belangrijk te beseffen dat in de groep huishoudens met een laag
inkomen veel dynamiek zit. In Leiden bevond in 2000 ongeveer 42% van de huishoudens met een
laag inkomen zich vijf jaar of langer in deze situatie 13. Studenten worden niet tot deze groep gerekend.
2.3
Huishoudensamenstelling
De opbouw van de Leidse bevolking zien we ook terug in de huishoudensamenstelling. In Leiden
wonen in vergelijking met Nederland en de Leidse regio veel meer alleenstaanden. Niet alleen jonge
mensen wonen vaak zelfstandig, maar ook ouderen. In onderstaand overzicht is aangegeven hoe de
verdeling van de 51.320 zelfstandig wonende huishoudens14 van Leiden eruit ziet als gekeken wordt
naar samenstelling, leeftijd en inkomen.
leeftijd hoofd huishouden
0-34
35-49
50-64
65+
Totaal
Laag
inkomen (tot
modaal)
1 persoon
2 personen
Gezin
4.160
210
1.540
2.620
300
3.130
1.950
890
950
6.150
1.240
350
Midden en
hoog (vanaf
modaal)
1 personen
2.690
2.170
1.320
2 personen
3.520
2.020
3.750
gezin
2.590
5.100
2.310
0
10.000
Totaal
14.880
2.640
5.970
23.490
(46%)
700
6.880
1.650
10.940
27.820
(54%)
14.710
15.340
11.170
10.090
51.310
(28%)
(30%)
(22%)
(20%)
(100%)
Tabel 6 Leidse samenstelling zelfstandig wonende huishoudens naar leeftijd en inkomen. (Bron:
WBO, 2002, bewerking BOA)
Bijna de helft van de Leidse bevolking heeft een inkomen tot modaal. Deze groep bestaat voor een
belangrijk deel uit jonge huishoudens, maar nog sterker vertegenwoordigd zijn de ouderen. Hoewel de
vergrijzing in Leiden achterblijft, hebben de aanwezige ouderen gemiddeld wel een laag inkomen. Van
alle 65+ huishoudens in Leiden heeft 77% een inkomen tot modaal.
3.
De woningvoorraad van Leiden
Voor een goed inzicht in het woningaanbod in Leiden is niet alleen inzicht nodig in de bestaande
voorraad (3.1), maar ook in de verhuizingen die plaatsvinden. Dit laatste gegeven biedt immers inzicht
in het concrete aanbod voor een woningzoekende. Hierop wordt in 3.2 ingegaan.
3.1
Leidse voorraad naar eigendom en woningtype
In Leiden staan ruim 50.000 zelfstandige woningen. In onderstaande tabel worden enkele belangrijke
kenmerken van deze woningen weergegeven.
Aantal
woningen
Totaal
Aantal
woningen
Percentage
Type woning
Eigendom
Appartement
50.487
Eengezinswoning
23.226
Corporatie
(sociale huur)
27.261
Eigenaarbewoner
(koop)
21.439
19.981
Particuliere
belegger
(particuliere huur)
9.067
100%
46%
54%
42%
40%
18%
Tabel 7 Belangrijke kenmerken Leidse woningvoorraad. (Bron: OGK, 1 januari 2004)
Als bovenstaande gegevens worden vergeleken met de cijfers van de Leidse regio en met Nederland
als geheel, valt een aantal zaken op. Ten eerste is het percentage huurwoningen een stuk hoger dan
12
Voor een definitie zie bijlage 0.
Bron: CBS, RIO 2000.
14 Tot de zelfstandige wonende huishoudens worden niet de huishoudens gerekend die een onzelfstandige
woning bewonen. Dit zijn veelal studenten die op kamers wonen en zij zijn in dit overzicht dus niet meegenomen.
13
in Nederland en de Leidse regio. Ook kent Leiden relatief gezien veel appartementen. Beide
kenmerken passen bij een regionaal stedelijk centrum.
3.2
Kwaliteit van de Leidse voorraad
3.2.1 Grootte van de woning: woningoppervlakte
Van de vele appartementen in de stad, is een groot deel in de periode kort na de Tweede Wereldoorlog gebouwd in de sociale sector. De vroeg naoorlogse meergezinshuurwoningen vormen bij
uitstek het kwetsbare woningmarktsegment waar de kwaliteit is achtergebleven. Het gaat dan met
name om de woontechnische kwaliteit (woningoppervlak, comfort en indeling). De eisen die hieraan
gesteld worden zijn in de loop van de jaren toegenomen. Zo is in Nederland het gemiddelde
ruimtegebruik per persoon gegroeid van 22m 2 in 1947 naar ruim 50m 2 in 200015. Dit verklaart waarom
een woning van 70m2 in 1950 als ruim werd beoordeeld, maar anno 2005 door veel huishoudens als
klein wordt ervaren. In figuur 8 wordt duidelijk dat minimaal 62% van alle zelfstandige woningen in
Leiden een oppervlakte kleiner dan 75m 2 heeft. Groter dan 100 m2 is maar 7% van de voorraad. Het
grootste deel van de woningvoorraad kent een – naar huidige opvattingen – klein oppervlak.
Aantal woningen
Verdeling Leidse woningvoorraad naar woningoppervlak (in
m2 GBO)
Onbeken
d
0-24
25.000
50-74
20.000
15.000
10.000
5.000
Onbekend
0-24
25-49
50-74
25-49
75-99
75-99
100-149
150-199 >200
0
100-149
150-199
Oppervlakte categorie
>200
Figuur 8 Verdeling Leidse zelfstandige woningvoorraad naar woningoppervlak. (Bron: OGK, 1 januari
2004)
3.2.2 Wonen en werken
Het beperkte aantal grote woningen vormt op de lange termijn ook een knelpunt voor de
werkgelegenheid in Leiden. Uit onderzoek van de gemeente blijkt dat ruim 40% van de
werkgelegenheid in de stad in gebieden zit met als hoofdfunctie wonen. Ook als gecorrigeerd wordt
voor bedrijfstakken als onderwijs, detailhandel, zorg en leisure, is dit nog steeds 25% van de
werkgelegenheid. Dit betekent dat in veel woningen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden, terwijl de
beschikbare ruimte in de meeste Leidse woningen beperkt is.
3.2.3 Seniorenwoningen
Een specifieke kwaliteit van woningen is hun geschiktheid om bewoond te worden door mensen met
een (lichte) functiebeperking. Het betreft hier veelal ouderen en gehandicapten. De voorraad
woningen die geschikt zijn voor mensen met een lichte functiebeperking bedroeg 2.930 in 2000. In 4.3
wordt ingegaan op de vraag naar deze woningen.
3.3
Leidse woningvoorraad naar prijsklasse
In onderstaande tabel is de Leidse woningvoorraad in verschillende prijsklassen ingedeeld. Deze
indeling is gebaseerd op huurgrenzen zoals die door het ministerie van VROM worden gehanteerd en
op marktkennis van de opstellers (koopprijzen) 16.
15
A. Thomsen in Tijdschrift van de Volkshuisvesting 2002/4.
De omvang van de woningvoorraad in deze tabel wijkt iets af van die in tabel 5 omdat er hier gebruik is
gemaakt van een schatting. De absolute aantallen in tabel 5 zijn nauwkeuriger.
16
Aantal
Zeer dure koopwoningen (>€ 425.000)
Dure koopwoningen (€ 350.000 - €425.000)
Lage segment dure koopwoningen (€ 275.000 - € 350.000)
Dure middeldure koopwoningen (€ 225.000 -€ 275.000)
Goedkope middeldure koopwoningen (€ 175.000 -€ 225.000)
Goedkope koopwoningen (€ 125.000 - € 175.000)
Zeer goedkope koopwoningen (<€ 125.000)
Totaal aantal koopwoningen
huurwoningen, boven huurprijsgrens (>€ 542)
huurwoningen tot huurprijsgrens (€ 427/458 - € 542)
huurwoningen, betaalbaar (€ 299 - € 427/458)
huurwoningen tot kwaliteitskortingsgrens (<€ 299)
Totaal aantal huurwoningen
Tabel 9 Leidse woningvoorraad naar prijsklasse 17 (Bron: WBO 2002)
Percentage
2.060
1.710
1.940
4.980
5.400
4.770
1.200
22.0607
2.700
3.740
12.200
10.600
29.240
4%
3%
4%
10%
11%
9%
2%
43%
5%
7%
24%
21%
57%
Deze tabel is uiteraard een momentopname. Er is veel onzekerheid over het nieuwe huurbeleid van
minister Dekker en de effecten daarvan op de huurprijzen. Daarnaast kunnen corporaties ook in de
huidige situatie bij mutatie de huren verhogen tot de ‘maximaal redelijke huur’. Corporaties voeren
hierin een verschillend beleid.
Opvallend in dit overzicht is dat 45% van alle Leidse woningen in de twee goedkoopste huurklassen
valt. Verder zit nog eens 32% van de woningen in de goedkope en middeldure koopklasse. Op het
eerste gezicht is de indruk dat er weinig aanbod van middeldure en dure huurwoningen (boven de €
458 per maand) is. Ook lijkt er weinig aanbod van dure koopwoningen (boven de € 275.000) te zijn.
3.4
Leidse woningvoorraad naar woonmilieu
Leiden is een stad met veel verschillende woongebieden. Verschillende soorten woongebieden
hebben een verschillende uitstraling, woonklimaat en imago. Het is gebruikelijk om deze verschillen uit
te drukken in woonmilieus. In deze woonvisie is daarvoor aangesloten op de woonmilieutypering die in
de regio Holland-Rijnland wordt gehanteerd. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste kenmerken
van de onderscheiden woonmilieus weergegeven. Een nadere toelichting is te vinden in bijlage 3.
Woonmilieu
Onderverdeling
Essentie
Stedelijk wonen
Stedelijk wonen/centrum
Binnenstad
Stedelijk wonen/duur
Stads wonen
Tuinstad
Tegen centrum aan, veel verkeersknopen
Tegen centrum aan
Dicht bij centrum, ligt goed in de markt
Parkstad
Moderne woonwijk met hoogbouw
Veel sociale huur
Huizen met tuinen gemengd met flats
Moderne woonwijk zonder
hoogbouw
Groene rand
Huis met een tuin
Groenstedelijk
wonen
Moderne
woonwijk
Groen wonen
Vooroorlogs en ruim van opzet, hoge
inkomens
Villawijk
Veel (half)vrijstaand, luxe, watergeoriënteerd. Niet in Leiden.
Kleinstedelijk en Kleinstedelijk
Dorpscentrum. Niet in Leiden.
dorps wonen
Dorps wonen
Gevarieerd dorps. Niet in Leiden.
Tabel 10: Woonmilieutypering en bijbehorende kenmerken. Bron: Holland-Rijnland 2004.
17
De indeling in huurprijsklassen is gebaseerd op de huursubsidiegrenzen van het ministerie van VROM in 2002.
De indeling in koopprijsklassen (verkoopprijzen) is gebaseerd op marktkennis van de opstellers.
De typering van Leidse woonbuurten in woonmilieus geeft een indicatie van het dominante
woonmilieutype in die buurt. Dat daarmee ook de nuances verdwijnen (die straat is toch heel anders
dan die aan de andere kant van de weg) is onvermijdelijk. Toch geeft deze manier van kijken wel een
goed beeld van Leiden anno 2005. In figuur 11 is op de kaart van Leiden weergegeven in welke
buurten welk woonmilieu dominant is. De nummers in de verschillende buurten corresponderen met
de binnen de gemeentelijke statistieken gebruikelijke indeling.
Figuur 11: Leidse buurten naar woonmilieu.
Op basis van deze indeling in woonmilieus is het ook mogelijk om inzicht te krijgen in de kenmerken
van de woonmilieus en de verschillende buurten. In bijlage 4 is een tabel opgenomen waarin per
(sub)type woonmilieu een aantal kenmerken is weergegeven, zoals de percentages hoogbouw,
ouderen, koop, etc. en het gemiddelde huishoudinkomen. In figuur 12 is een overzicht gegeven van
de verdeling van de Leidse woningvoorraad naar type woonmilieu.
aantallen woningen
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
St edelijk
St edelijk
wonen/ cent rum
wonen/ duur
St adswonen
Tuinst ad
Parkst ad
Modale woonwijk Modale woonwijk
met hoogbouw
Groene rand
zonder hoogbouw
Figuur 12:Verdeling Leidse woningvoorraad over de woonmilieus.
Op basis van deze gegevens kan een aantal conclusies worden getrokken:
1. Leiden kent een grote variatie in woonmilieus. Hierin komt een van de belangrijke kwaliteiten
van Leiden tot uitdrukking: er zijn veel verschillende mogelijkheden in om Leiden te wonen.
2. Er is relatief veel aanbod in “Parkstad”. Dit is ook het woonmilieu waarin veel van de sociale
huurwoningen uit de goedkoopste huurklassen met een vaak lage kwaliteit staan. Dit is dus
een ondersteuning voor de aanpakken in Leiden Noord en Zuid-West.
3. Er is weinig aanbod in de woonmilieus “stedelijk wonen/duur” en “groene rand”. De
woonmilieus villawijk, kleinstedelijk en dorps wonen komen in het geheel niet voor in Leiden.
In deel IV van deze woonvisie wordt teruggekomen op de woonmilieus als wordt gesproken over de
gewenste veranderingen in de komende jaren in de stad.
3.5
Ontwikkelingen in de voorraad
Hoewel er in de afgelopen 35 jaar in Leiden ruim 20.000 woningen zijn bijgekomen, zijn er de laatste
tien jaar slechts 2.619 woningen bijgebouwd. Dit is gemiddeld 0,5% per jaar. In Nederland lag dit
percentage met 1,0% beduidend hoger. Het lage percentage in Leiden werd voornamelijk veroorzaakt
door het ontbreken van nieuwe uitleglocaties binnen de gemeentegrenzen. In het verleden konden op
dergelijke locaties de Merenwijk (jaren ’70) en de Stevenshof (jaren ’80) worden gerealiseerd. In figuur
13 is de ontwikkeling in de afgelopen 35 jaar weergegeven en het effect van het Regionaal Convenant
Woningbouwafspraken en de door de corporaties voorgenomen sloop in de komende vijf jaar.
60.000
5%
50.000
4%
40.000
3%
30.000
2%
20.000
1%
10.000
0%
-1%
01
/0
1
01 /19
/0 68
1
01 /19
/0 70
01 1/1
/0 97
1 2
01 /19
/0 74
01 1/1
/0 97
1 6
01 /19
/0 78
01 1/1
/0 98
1 0
01 /19
/0 82
1
01 /19
/0 84
01 1/1
/0 98
1 6
01 /19
/0 88
01 1/1
/0 99
1 0
01 /19
/0 92
01 1/1
/0 99
1 4
01 /19
/0 96
1
01 /19
/0 98
01 1/2
/0 00
1 0
01 /20
/0 02
01 1/2
/0 00
1 4
01 /20
/0 06
1/
20
08
0
Aantal
zelfstandige
woonruimte
n
Groei t.o.v.
vorig jaar
Figuur 13: Ontwikkeling Leidse zelfstandige woningvoorraad en groeipercentage per jaar, inclusief de
Regionale woningbouwafspraken voor 2005-2009 en voorgenomen sloop.( Bron: OGK, 2004,
bewerking BOA)
4.
Het aanbod van zelfstandige woningen in Leiden
De omvang van de woningvoorraad zegt op zichzelf weinig over het daadwerkelijke aanbod. Voor een
woningzoekende zijn immers alleen díe woningen beschikbaar die te huur of te koop staan. Als het
werkelijke aanbod nader wordt beschouwd valt op dat de verschillende marktsegmenten elk hun eigen
dynamiek hebben.
Vooraf is het van belang te wijzen op de belangrijke functie van nieuwbouw op de woningmarkt. Het
aantal verhuizingen blijkt namelijk sterk samen te hangen met het beschikbaar komen van nieuwe
woningen. Dat betekent dat met nieuwbouw kan worden ingespeeld op ontwikkelingen in de vraag.
Als nieuwbouw uitblijft in een gespannen woningmarkt, resulteert dit in stagnatie van (delen van) de
markt en een verdergaande discrepantie tussen vraag en aanbod op de lange termijn.
4.1
Aanbod van sociale huurwoningen
Het aanbod in de sociale huursector in Leiden stagneert. In 2003 werden in Leiden 951 woningen via
Huis-Aan-Bod (HAB) aangeboden, 8% minder dan in 2002. In 2002 was het aanbod al 10% gedaald
ten opzichte van 2001. Hoewel het aanbod in 2004 weer licht is gegroeid tot 1058, is er nog steeds
sprake van stagnatie.
Uit HAB is af te leiden dat het beperkte aanbod zeer eenzijdig is. Het bestaat voor tweederde uit
kleinere woningen (3 kamers of minder) en voor 60% uit etagewoningen zonder lift (en nog eens 20%
etagewoningen met lift). In paragraaf 5 zal blijken dat dit de minst gewilde woningen zijn. Verder blijkt
het aantal woningen waar een minimumleeftijd (55 jaar) wordt geëist de laatste jaren constant is met
zo’n 17%.
Er zijn drie belangrijke oorzaken voor de stagnatie in de sociale huurmarkt. Ten eerste zijn de prijzen
in de koopmarkt veel sterker gestegen dan die in de sociale en particuliere huurmarkt, waardoor de
uitstroom van huishoudens met een stijgend inkomen is afgenomen. Dit wordt wel het gat tussen huur
en koop genoemd. Ten tweede wonen ouderen steeds langer zelfstandig – ook als zij zorg nodig
hebben – en worden zij steeds ouder. Hierdoor is de uitstroom van ouderen afgenomen. Doordat er
wel een constante stroom starters is, blijft de spanning op de sociale huurmarkt groot. De start van de
herstructurering Leiden Noord leidt tot een hogere vraag, omdat veel bewoners van de wijk moeten
verhuizen, hierop wordt in 5.1 ingegaan. Wel is het zo dat stagnatie van de markt meer invloed heeft
op de wachttijden dan de transformatie. Uiteindelijk zal de transformatie voor meer doorstroming
zorgen. Tot slot is er de laatste jaren vrijwel geen nieuwbouw in Leiden opgeleverd.
4.2
Aanbod van koopwoningen
In de koopsector is er de laatste jaren meer beweging. Deze markt is – veel nadrukkelijker dan de
sociale huurmarkt – regionaal. Uit gegevens van de NVM-regio Leiden18 blijkt dat in deze regio het
aantal verhuizingen in de afgelopen zes jaar stabiel is. De gemiddelde woonduur bedraagt momenteel
18
Hiertoe behoren Hazerswoude, Koudekerk, Leiderdorp, Oegstgeest, Zoeterwoude en Leiden.
12 jaar. Hoewel er geen harde gegevens van bekend zijn, lijkt het aantal koopstarters in Leiden te zijn
afgenomen. Deze verwachting is gebaseerd op het geconstateerde gat tussen huur en koop.
4.3
Aanbod particuliere huurwoningen
Over het daadwerkelijke aanbod in de vrije huursector zijn helaas geen cijfers bekend. Marktkenners
geven aan dat zeer urgent woningzoekenden (zoals bij scheiding) juist in dit segment meestal de
grootste slaagkans lijken te hebben. In dit marktsegment is de flexibiliteit blijkbaar relatief groot. Op
basis van het geconstateerde gat tussen huur en koop kan verwacht worden dat ook in dit
marktsegment het aanbod de laatste jaren is afgenomen.
5.
De vraag naar woningen in Leiden
Over de huidige en toekomstige vraag naar woningen zijn geen harde cijfers bekend. Alleen achteruit
kijkend kunnen harde cijfers worden geproduceerd. Toch zijn er verschillende informatiebronnen die
gezamenlijk wel een goede indicatie geven van de huidige en toekomstige woningvraag. Onderstaand
worden deze apart behandeld.
5.1
De vraag naar sociale huurwoningen in Leiden: Huis-Aan-Bod (HAB)
Een hardnekkig misverstand is dat de vraag naar woningen wordt weerspiegeld in het aantal reacties
op een aangeboden woning. Hoewel het wel uiting geeft aan de belangstelling van mensen, geeft het
vooral aan hoe mensen zich gedragen binnen het door de samenwerkende corporaties gehanteerde
systeem. De werkelijke woonwensen van mensen zouden beter kunnen worden afgeleid uit de
gemiddelde woonduur van een bepaald woningtype of de daarvoor benodigde inschrijfduur in HAB.
Maar ook bij deze manier van kijken verstoort het HAB-systeem, omdat eenpersoonshuishoudens niet
op grote woningen mogen reageren, zoals ook huishoudens met een laag inkomen niet op duurdere
woningen mogen reageren.
De beste graadmeter voor de populariteit van woningen in HAB is op dit moment de mutatiegraad. Als
op die manier gekeken wordt, blijkt dat de voorkeur van zittende huurders (doorstromers) uitgaat naar
woningen in de sociale huursector met de volgende kenmerken:
 grotere woningen (meer dan 3 kamers)
 eengezinswoningen
 duurdere woningen boven de € 458
Starters - die geen woning achterlaten, meestal korter ingeschreven zijn en met meer spoed op zoek
zijn naar een woning - stellen hun eisen vaak bij. Al snel is duidelijk dat voor de écht gewenste
woningen een lange inschrijfduur nodig is. Door de eisen naar beneden bij te stellen vergroten zij hun
kansen. Daarna maken zij alsnog wooncarrière, waarbij het patroon van zittende huurders wordt
gevolgd. Dit is een voorbeeld van de manier waarop (kennis van) het aanbod de vraag beïnvloedt.
Binnen de groep woningzoekenden vormen de mensen die hun woning moeten verlaten wegens
sloop of zeer grootschalige renovatie een bijzondere groep. Bewoners van dergelijke woningen krijgen
– in het geval tot sloop wordt besloten door de gemeenteraad – een stadsvernieuwingsurgentie en
daarmee voorrang bij het zoeken van een nieuwe woning. In 2003 en 2004, waarin enkele
sloopbesluiten zijn genomen, werd ongeveer 5% van het beschikbare aanbod van sociale woningen
door stadsvernieuwingsurgenten afgenomen.
HAB zal naar verwachting vanaf 2006 opgaan in het woonruimteverdelingsysteem van Holland
Rijnland. Daarbij is het voornemen om te gaan werken met de ‘woonwaarde’ die ingeschrevenen
hebben. Dat betekent dat zowel hun inschrijvingsduur als de gewildheid van de woning meetellen bij
het zoeken naar een woning en dat eisen aan inkomen, gezinsgrootte en dergelijke (grotendeels)
komen te vervallen. De verwachting is dat dit een veel zuiverder werkende sociale woningmarkt met
zich mee zal brengen.
5.2
De vraag naar zelfstandige woningen op grond van het Woningbehoefte Onderzoek
Het Woning BehoefteOnderzoek (WBO) onderzoekt de verhuisgeneigdheid van huishoudens 19. Op
deze manier ontstaat er een indicatief beeld van de vraag naar zelfstandige huur- en koopwoningen in
relatie tot het aanbod (de zelfstandige woningen die vrijkomen na verhuizing). In figuur 14 zijn de
vraag en het aanbod van verhuisgeneigde huishoudens in Leiden tegen elkaar afgezet. Er is
19
Men is verhuisgeneigd als de vraag “Wilt u binnen twee jaar verhuizen?” met “ja” beantwoord wordt.
evenwicht tussen vraag en aanbod als de uitslag van de linker en de rechterbalk op een regel even
groot is.
Figuur 14 Confrontatie vraag en aanbod van verhuisgeneigde huishoudens in Leiden in verschillende
prijsklassen. (Bron: WBO, 2002)
Als gekeken wordt naar bovenstaande figuur, valt op dat er in het goedkoopste huursegment (<€299)
fors meer aanbod dan vraag is. Hoewel dit ook in de rest van Nederland zo is, is dit overschot in
Leiden naar verhouding groter. Er is dus een overaanbod van zeer goedkope huurwoningen.
Verder valt op dat er in de duurdere huursegmenten een aanzienlijk tekort is. Dit geldt nog sterker
voor de koopsector, waarbij het tekort toeneemt met een toenemende koopprijs. Ook in Nederland en
de regio is er sprake van deze tekorten, maar in Leiden zijn ze (wederom) relatief gezien groter.
Op basis van het WBO zijn geen harde uitspraken te doen over de vraag naar woningen. De meetmethode is een momentopname en kent ook methodologische beperkingen. Dit gezegd hebbende,
geeft het WBO wel degelijk een goede indruk van de spanning op de markt. In de volgende tabel is
daarom bovenstaande figuur ‘gelezen’. Er is door nauwkeurig te kijken een schatting gemaakt van de
tekorten (-) en overschotten (+) in 2002 en hoe groot deze zijn ten opzichte van het vrijkomende
aanbod van verhuisgeneigde huishoudens. De laatste kolom geeft een beeld van de
spanning/ontspanning in een bepaalde prijsklasse.
Tekort (-) of
% van vrijkomende
overschot (+)
aanbod
Koopwoningen duurder dan € 214.500
-1.075
-110%
Koopwoningen tussen € 150.000 en € 214.500
-1.100
-147%
Koopwoningen tussen € 98.500 en € 150.000
-150
-20%
Koopwoningen onder de € 98.500)
+75
huurwoningen, boven huurprijsgrens (>€ 542)
-450
-90%
huurwoningen tot huurprijsgrens (€ 427/458 - € 542)
-700
-127%
huurwoningen, betaalbaar (€ 299 - € 427/458)
-450
-18%
huurwoningen tot kwaliteitskortingsgrens (<€ 299)
+1.100
+59%
Tabel 15: Tekorten en overschotten van vraag en aanbod van verhuisgeneigde huishoudens in verschillende prijsklassen en de omvang ten opzichte van het vrijkomende aanbod. Bron: figuur 9.
In tabel 15 is te lezen dat de spanningen op de woningmarkt het grootst zijn in de duurste huur- en
koopklassen. Dit betekent dat er vraag is naar veel meer kwaliteit dan er aangeboden wordt, want juist
op de koop- en vrije huurmarkt is er een duidelijke relatie tussen prijs en kwaliteit. Verder is af te lezen
dat de vraag naar de goedkoopste huurklasse veel kleiner is dan het aanbod. Dankzij de grote
spanningen in de andere prijsklassen worden deze woningen toch nog goed verhuurd.
In het WBO is ook gekeken naar het type woning dat mensen zoeken. Opvalt dat in Leiden het
aanbod en de vraag naar meergezinswoningen vrijwel in evenwicht zijn, terwijl landelijk gezien er veel
meer vraag dan aanbod is. In Leiden is er in de eengezinssector veel meer vraag dan aanbod. Deze
spanning is in veel grote steden met een centrumfunctie aanwezig.
5.3
De vraag van verschillende groepen
Naar het woongedrag en de woonvoorkeuren van verschillende groepen huishoudens wordt veel
onderzoek gedaan. Naast het WBO zijn er ook onderzoeken van marktpartijen, op basis waarvan ze
hun marktstrategie bepalen. Voor Leiden is het – op basis van de beschikbare onderzoeksgegevens –
niet mogelijk uitspraken te doen voor nauwkeurig omschreven groepen. Daarom is uitgegaan van
verschillende bronnen en een samenhangend beeld geconstrueerd in onderstaande tabel. De
leeftijdsindeling is wegens methodologische beperkingen enigszins afwijkend van die in paragraaf 2.3
in dit hoofdstuk. In bijlage 5 is een nadere uitwerking te vinden van onderstaande tabel.
Leeftijd
Inkomen
Binding aan stad
Verhuisgeneigdheid
Belangrijkste
woonwensen
Huren/kopen
Type woning
Belangrijke eisen
Laag
0-34
Midden/ hoog
Weinig
Hoog (65%)
Stedelijke woonomgeving,
cultuur- en recreatievoorzieningen
2/3 wil huren, >50% mgw
Nieuwb.
Bestaande bouw
mgw
egw
Functioneel: 3-4
kmrs, min100 m2
gbo, marktconforme afwerking
Kleinere groep
alleenstaanden:
2k, kleinere
woning
Laag
35-65
Midden/ hoog
Laag
65+
Midden/ hoog
Sterk
Lager (23%)
Kwal. woning
Kwaliteit woning
belangrijker
belangrijk,
dan woonomdaarnaast imago
geving
Gezinnen: buiten stadscentrum
Nadruk op
mgw
Zeer sterk
Zeer laag (5% tot 1%)
Goede dagelijkse Goede dagelijkse
voorzieningen,
voorzieningen +
voorkeur stadsomgevings- en
centrum
locatiekwaliteit
Geen gezinnen
100% wil huurwoning (bij verhuizing)
Nadruk op egw
Zeer sterke
Sterke nadruk op
nadruk op mgw
mgw
Voldoende ruimte:
Grote woning
3-4 kmrs, min.100
(100-120 m2),
m2 gbo, luxe
veilige woning &
afwerking
woonomgeving,
luxe afwerking
Tijdelijk ontbondenen: kleinere
woningen
Tabel 16: woonvoorkeuren van verschillende groepen. Bronnen: Thuis in Leiden (WBO 2002), Abf
Research 2003; Leiden Ontdekt, Vesteda 2004; Haagse woonvisie, gemeente Den Haag 2004.)
In dit overzicht valt een aantal zaken op:
 De verhuisgeneigdheid neemt sterk af naarmate mensen ouder worden. Dit is omgekeerd
evenredig met de binding aan de stad.
 Met name jongeren en minder draagkrachtige ouderen voelen zich aangetrokken tot het
stadscentrum.
 In algemene zin hechten huishoudens met een laag inkomen –omdat zij moeten kiezen- meer
waarde aan de kwaliteit van hun woning dan aan die van de woonomgeving. Huishoudens die
meer te besteden hebben zijn kritischer over de woonomgeving en het imago van de buurt.
 Huishoudens met een laag inkomen en ook ouderen met een midden of hoog inkomen zijn
met name gericht op meergezinswoningen (waarschijnlijk mede ingegeven doordat zij een
grotere kans maken een dergelijke woning te bemachtigen). Jongere huishoudens met een
midden of hoog inkomen hebben juist een voorkeur voor eengezinswoningen.
 Midden en hoge inkomens zoeken woningen van minimaal 100m 2 en willen, naarmate hun
leeftijd toeneemt, een luxer afwerkingsniveau.
5.4
Vraag en aanbod van seniorenwoningen
Op het gebied van voor senioren geschikte woningen is het van groot belang twee trends in het oog te
houden, zoals in de nota Wonen, Zorg en Welzijn (2004) wordt beschreven. De eerste is de
extramuralisering van de zorg, wat inhoudt dat zorg steeds vaker aan huis wordt aangeboden en dus
mensen geacht worden steeds langer zelfstandig te wonen. De tweede is de ‘dubbele vergrijzing’, wat
inhoudt dat er steeds meer ouderen komen en zij steeds ouder worden. Beide trends hebben tot
gevolg dat mensen - meer dan vroeger - langer zelfstandig in een woning wonen.
In de nota Wonen, Zorg en Welzijn staan berekeningen van het aanbod en de vraag naar seniorenwoningen. In 1999 waren er volgens de schattingen 2.930 woningen die voldeden aan het
seniorenlabel. Ruim 80% daarvan waren in eigendom van de corporaties. Voor wat betreft de vraag is
de kans op (lichte) functiebeperkingen voor alle leeftijdsgroepen geschat, waarbij het duidelijk zal zijn
dat deze kans sterk toeneemt bij stijgende leeftijd 20. Vervolgens is dit gekoppeld aan de verwachte
bevolkingsontwikkeling en is op die manier een overzicht van vraag en aanbod in de komende
decennia opgesteld. In tabel 17 zijn de totalen weergegeven.
1999
2005
2010
2020
2030
Totaal tekort
1.065
3.950
5.140
6.550
8.100
Waarvan huur
355
2.800
3.520
4.300
5.050
Tabel 17 Tekort geschikte woningen mensen met een lichte functiebeperking (volgens Seniorenscore,
zonder drempeleis). Bron: nota Wonen, Zorg en Welzijn, gemeente Leiden 2004.
In de nota Wonen, Zorg en Welzijn is de ambitie opgenomen om 3.500 levensloopbestendige
woningen te realiseren tot 2010. Dit kan door woningaanpassing of door nieuwbouw. In de visie
(hoofdstuk III) en het actieprogramma (hoofdstuk IV) wordt deze ambitie nader uitgewerkt.
5.5
De vraag naar woon-werkwoningen
Zoals in 3.2.2 is aangegeven worden veel woningen gebruikt voor zowel wonen als werken. Over de
omvang van de vraag naar specifieke woon-werkwoningen zijn in Leiden geen gegevens bekend. Wél
is duidelijk dat er behoefte is aan woningen waarin deze functiemenging een goede plek kan krijgen.
Zeker bij het bouwen van nieuwe woningen dient bij het ontwerp rekening te worden gehouden met
deze functionaliteit, waarnaar in de toekomst alleen maar meer vraag zal zijn gezien de
maatschappelijke ontwikkelingen op dit gebied.
5.6
Onzelfstandige wooneenheden
Onzelfstandige woningen zijn woningen waarbij de bewoner geen zelfstandige beschikking heeft over
badkamer en keuken. Het overgrote deel van deze woningen wordt bewoond door studenten.
Van de voorraad onzelfstandige woningen is weinig nauwkeurige informatie bekend. Dit hangt vooral
samen met de minder duidelijke eigendomssituatie van de wooneenheden waarin studenten vaak
wonen. Veel studenten huren een kamer in een studentenhuis of bewonen samen een zelfstandige
woning. Dit is in de statistieken maar beperkt terug te vinden. Het enige echt harde gegeven is dat
SLS Wonen 4.139 wooneenheden verhuurt21.
Ondanks deze beperkingen kan er wel goede informatie worden afgeleid uit een recent woonwensenonderzoek22. Hieruit blijkt dat ongeveer 50% van alle Leidse studenten 23 uitwonend is én in Leiden
woont. Het gaat in totaal om ongeveer 10.000 studenten. Ruim 40% daarvan huurt bij SLS Wonen,
nog eens 40% huurt bij een particuliere eigenaar (ouder, huisbaas, of eigen bezit) en 20% komt op
een andere manier aan een wooneenheid of woning (hospita, andere corporatie, studentenvereniging,
SHWJ). De Task Force Studentenhuisvesting heeft enkele jaren geleden een tekort van 1.700
studenteneenheden geconstateerd. Afgesproken is dit aantal eenheden te bouwen in de tot en met
2008 en de coördinatie daarvoor in handen te leggen bij de Task Force Studentenhuisvesting.
Overigens blijkt dat in het voorjaar van 2005 de wachttijd voor een onzelfstandige woonruimte drie
maanden bedraagt. Hieruit wordt de conclusie getrokken dat op dit moment niet wordt ingezet op
tijdelijke maatregelen en noodoplossingen, maar dat de inspanningen gericht moeten worden op
(middel)lange termijnoplossingen o.a. gericht op doorstroming. De Task Force Studentenhuisvesting
ondersteunt dit proces.
6.
Conclusie
De Leidse bevolking is relatief jong en weinig vergrijsd. Dit past in het beeld van de studentenstad die
een regionale centrumfunctie vervuld. Onder de lage inkomens zijn de 65+ers (in tegenstelling tot de
lichte vergrijzing van Leiden als geheel) sterk oververtegenwoordigd.
De Leidse woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit appartementen, die voor een aanzienlijk
deel in eigendom van de Leidse corporaties zijn. Een aanzienlijk deel van dit bezit heeft een lage
20
Hierbij is uitgegaan van landelijke kengetallen van het SEV.
Jaarverslag SLS Wonen, 2004.
22 Wegstapel, J, en D. Buckers (2004). Wonen naar wens in Leiden, een woonwensenonderzoek onder Leidse
studenten en jongeren. Amersfoort: Laagland advies in opdracht van SLS Wonen.
23 Dat wil zeggen: leerlingen van een Leidse instelling voor voortgezet onderwijs.
21
(woontechnische) kwaliteit, dat wil zeggen: de woningen zijn relatief klein, hebben weinig comfort en
een ouderwetse indeling. Het zijn voor een belangrijk deel de woningen die in de Wederopbouwperiode zijn gebouwd in het woonmilieutype Parkstad.
In de Leidse woningvoorraad zijn de middeldure en dure huurwoningen ondervertegenwoordigd. Dit
geldt ook voor de duurdere koopwoningen. Als gekeken wordt naar het aanbod van woningen – de
vrijkomende woningen – dan blijkt er een gat te zijn tussen sociale huur en de vrije huur- en
koopmarkt. Er is sprake van min of meer gescheiden markten.
Samengevat leidt de analyse tot de volgende conclusies:
 De sociale woningmarkt in Leiden zit op slot. De belangrijkste oorzaken zijn het gat tussen de
huur- en koopmarkt, de sterk verminderde uitstroom van ouderen door de extramuralisering,
de toegenomen druk door de start van de herstructurering in Leiden-Noord en de lage
bouwproductie in de laatste tien jaar. De extra druk op het aanbod door herstructurering is tot
nu toe slechts van beperkte invloed.
 De (regionale) koopmarkt is al jaren stabiel, in de particuliere huurmarkt is weinig inzicht.
 Er is een stevige vraag naar (veel) meer kwaliteit. De achtergrond hiervan is de grote
voorraad na-oorlogse appartementen die een lage kwaliteit hebben, de lage bouwproductie,
de groei in inkomens en de komende vergrijzing die nieuwe eisen aan woningen stelt.
Deel III
1.
Visie
Inleiding
In het hoofdstuk Analyse is een duidelijk beeld naar voren gekomen van de Leidse woningmarkt. Kort
samengevat is dit:
 De sociale woningmarkt in Leiden zit op slot. De belangrijkste oorzaken zijn het gat tussen de
huur- en koopmarkt, de sterk verminderde uitstroom van ouderen, de toegenomen druk door
de start van de herstructurering in Leiden-Noord en de lage bouwproductie in de laatste tien
jaar. De extra druk op het aanbod door herstructurering is tot nu toe slechts van beperkte
invloed.
 De (regionale) koopmarkt is al jaren stabiel, in de particuliere huurmarkt is weinig inzicht.
 Er is een stevige vraag naar (veel) meer kwaliteit. De achtergrond hiervan is de grote
voorraad na-oorlogse appartementen die een lage kwaliteit hebben, de lage bouwproductie,
de groei in inkomens en de komende vergrijzing die nieuwe eisen aan woningen stelt.
In dit derde deel is de vraag aan de orde welke visie de gemeente heeft op de toekomst van het
wonen in Leiden. Als richtsnoer voor de visie op het wonen dient de toekomstvisie van Leiden, Leiden
2030, stad van ontdekkingen. In de toekomstvisie staat te lezen: “Leiden heeft alles in huis om zich
verder te ontwikkelen tot een innovatieve en levendige stad. Een stad die ontdekkingen doet én een
stad die het waard is om ontdekt te worden. Kortom: een aantrekkelijke stad waar iedereen graag
woont, werkt of op bezoek komt.”24
In de ontwikkelingsvisie is aangekondigd dat Leiden zich in de periode tot 2030 verder wil ontwikkelen
tot een kennisstad waarin het prettig wonen en werken is. Om dit te bereiken wil Leiden extra banen
creëren en extra woningen realiseren. Bij het opstellen van woningbouwprogramma’s wordt rekening
gehouden met behoud en eventueel toevoeging van werkgelegenheid. Zoveel mogelijk wordt op de
woningbouwlokaties een menging van functies (wonen, werken en voorzieningen) gerealiseerd, zodat
bijgedragen wordt aan de ambitie om in de stad evenveel woningen als banen toe te voegen. Hierbij
kan gedacht worden aan woonwerkwoningen, economische functies in een plint van een
woongebouw, zorg-, onderwijs- en winkelvoorzieningen, enz.
Voor de gewenste ontwikkeling is kwaliteit het sleutelbegrip. Dat betekent hoge eisen aan de
voorzieningen in de stad, de kwaliteit van de woonomgeving en de woning.
Deze woonvisie bemoeit zich vooral met de gewenste ontwikkeling van kwaliteit van de woning (naar
vraag en aanbod) en zegt zijdelings iets over de woonomgeving.
In dit hoofdstuk wordt in paragraaf 2 ingegaan op het toekomstperspectief voor Leiden. In paragraaf 3
wordt de ambitie voor de stad geformuleerd en de opgave die hieruit voortvloeit. In paragraaf 4 en 5
worden de twee pijlers van de opgave uitgediept. In paragraaf 6 komen vervolgens de toetsstenen
aan de orde waaraan de effecten van nieuw beleid worden getoetst. In paragraaf 7 worden conclusies
getrokken.
2.
Toekomstperspectief: ontwikkelingen in aanbod en vraag
2.1
Ontwikkeling in de omvang van de voorraad: bouwafspraken
Zoals in paragraaf 3.3 van de analyse is vermeld, is de bouwproductie in Leiden de afgelopen tien jaar
historisch laag geweest. De komende jaren zal dit beeld veranderen. In het Regionaal Convenant
Woningbouwafspraken is afgesproken dat Leiden in de komende vijf jaar 4.000 woningen zal bouwen.
Dit betekent een forse trendbreuk. Het zou – na correctie voor verwachte sloop - per saldo ca. 3.000
extra woningen in de stad opleveren en een gemiddeld groeipercentage van 1,1% per jaar. Ook voor
de periode vanaf 2010 wordt weer een groei van het aantal woningen voorzien, al ligt het tempo dan
vermoedelijk lager.
2.2
Ontwikkelingen in de kwaliteit van de voorraad
Sinds de invoering van de Woningwet (1901) heeft het Rijk veel technologische vernieuwingen tot
standaard verheven via het Bouwbesluit. Mede hierdoor is de kwaliteit van nieuwe woningen in de
afgelopen eeuw sterk toegenomen. Daar kwam bij dat in de eerste 40 jaar van de 20 ste eeuw veel
particulier ontwikkelde woningen op een hoger kwaliteitsniveau dan het wettelijke minimum werden
opgeleverd. Voor sociale huurwoningen ligt dit beeld genuanceerder.
24
Gemeente Leiden, “Stad van ontdekkingen, ontwikkelingsvisie Leiden 2030”, stadsdrukkerij Leiden, 2004.
In de Wederopbouwperiode zijn veel woningen gebouwd, waarbij het minimumniveau uit het
Bouwbesluit nauwelijks is overschreden. Dit heeft ertoe geleid dat er in de jaren ’50 en ’60 veel
woningen zijn gebouwd met een relatief lage kwaliteit, wat onder andere tot uitdrukking komt in kleine
woningplattegronden (zie ook paragraaf 3.2.1 in deel II). Vanaf de jaren ’70 kreeg kwaliteit weer meer
aandacht. Nieuwere woningen zijn vaak groter, beter geïsoleerd en hebben betere voorzieningen.
Leiden heeft zich de laatste jaren sterk gemaakt voor duurzaam bouwen. Het uiteindelijke doel is dat
het aantal duurzaam gebouwde bouwwerken (woningen, kantoren en grond-, weg- en waterbouw)
toeneemt. Uitgangspunt voor duurzaam bouwen is de "drie-stappen-strategie" Deze geldt voor alle
ingaande en uitgaande stromen, die door een gebouw, wijk of stad gaan zoals energie, water,
bouwmaterialen en afval. De drie stappen zijn:
1.
Voorkom onnodig gebruik van energie, water, materialen en het produceren van afval.
2.
Gebruik duurzame/hernieuwbare bronnen zoals zon, wind, regen en hergebruik afval.
3.
Gebruik de niet duurzame bronnen verstandig en verwerk afval verstandig.
In regionaal verband zijn afspraken gemaakt over het niveau van duurzaamheid dat moet worden
gehanteerd, het zogenoemde “Regionaal duurzaam bouwen plus pakket”. Dit niveau ligt boven het
niveau dat in de relevante Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen wordt gehanteerd. De regionale
afspraken maken onderdeel uit van de Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw (zie paragraaf 5.3.1).
Leiden heeft een groot aantal woningen uit de Wederopbouwperiode, waarvan het grootste deel in
bezit is van de woningcorporaties. De Leidse corporaties zijn de laatste jaren begonnen met een
kwaliteitsslag en hebben zich voorgenomen de komende tien jaar een forse slag te slaan door te
renoveren of te slopen en er nieuwe woningen voor in de plaats te bouwen.
De komende decennia neemt de kwaliteit van de woningvoorraad naar verwachting toe door ingrepen
in het kwalitatief zwakste segment. Daarnaast is het van belang met welke kwaliteit de nieuw te
bouwen woningen worden gerealiseerd. Daarbij is aandacht nodig voor de grootte van de woningen,
de functionaliteit voor wonen, werken en zorgverlening en voor duurzaam bouwen.
2.3
Ontwikkelingen in de omvang van de vraag: bevolkings- en huishoudensontwikkeling25
In de ontwikkelingsvisie Leiden 2030 “Stad van ontdekkingen” is gerekend met verschillende
scenario’s om de bandbreedte van de bevolkingsgroei te verkennen. Uiteindelijk is voor een scenario
gekozen dat uitgaat van een groei in kwaliteit door hoogwaardige woningbouw en werkgelegenheid te
creëren. Dit scenario gaat uit van de volgende ontwikkeling:
2005
120.000
2010
127.000
2015
128.000
2020
131.000
2025
134.000
2030
136.000
Bevolkingsomvang
0-14
18.000
19.050
19.200
18.340
18.760
19.040
15-24
18.000
19.050
17.920
18.340
18.760
19.040
25-39
33.600
35.560
34.560
34.060
34.840
35.360
40-54
24.000
26.670
26.880
27.510
26.800
25.840
55-74
18.000
21.590
23.040
24.890
26.800
27.200
75+
7.200
6.350
6.400
6.550
8.040
9.520
Tabel 18 Groei bevolking en opbouw in leeftijdcategorieën (Bron: Pronexus, bewerking BOA 2004 tbv
Leiden 2030)
Een belangrijke factor in deze scenarioberekeningen is de woningbouwproductie. Daarnaast is
uitgegaan van een gelijkblijvende huishoudengrootte, terwijl de landelijke trend is dat de gemiddelde
woningbezetting juist afneemt26. De ontwikkeling van de bevolkingsomvang is dus nogal onzeker. Wel
25
Idealiter is er bij het voorspellen van de toekomstige vraag naar woningen inzicht in de ontwikkeling
van omvang van de bevolking. Modellen hiervoor kennen echter een belangrijke beperking: de
ontwikkeling van de woningvoorraad zelf en de economische groei zijn de belangrijkste voorspellers.
26 De VROM-raad stelt in Op eigen kracht. Eigenwoningbezit in Nederland (2004) dat in de komende 30 jaar
het aandeel eenpersoonshuishoudens verder zal toenemen en daarmee de gemiddelde
woningbezetting verder afneemt. Het CBS verwacht dat 70% van de groei in het aantal huishoudens
voor rekening komt van alleenstaanden. Dit wordt veroorzaakt door het ontbinden van huishoudens en
door de vergrijzing. Door de groei van het aantal huishoudens zal de woningbehoefte toenemen,
is de verwachting dat de leeftijdsopbouw van de Leidse bevolking maar beperkt verandert in de
komende tien jaar. Er wordt een lichte groei van het aandeel 55-74 jarigen verwacht en - in
tegenstelling tot de landelijke vergrijzing –zelfs een lichte krimp van het aandeel 75+ers. Op een
termijn van 25 jaar vergrijst de bevolking overigens naar verwachting wel.
2.4
Ontwikkelingen in de kwaliteit van de vraag: inkomensontwikkeling
Over de inkomensontwikkeling op de lange termijn worden zelden uitspraken gedaan. De laatste
voorspellingen van het CPB dateren uit 1995. In deze paragraaf wordt op grond van verschillende
bronnen toch een duidelijke richting geconstateerd.
2.4.1 Ontwikkeling van de doelgroep van beleid
Alle scenario’s van het Centraal Plan Bureau (CPB) die in 2004 werden bijgesteld resulteren in
economische groei op de middellange en lange termijn. Voor gemeente Leiden leidden de
verschillende scenario’s tot een daling van de omvang van de doelgroep van beleid in de periode
1998-2010 met 13 tot 40%. Ondanks enkele slechte jaren (2002-2004) lijkt het er op dat deze
ramingen niet te optimistisch zijn. Veel toekomstige ouderen hebben immers volgens alle
voorspellingen meer te besteden, terwijl zij op dit moment juist veelal een laag inkomen hebben 27. De
stijging van hun inkomen komt in belangrijke mate door het opbouwen van pensioenrechten bovenop
de AOW. Onzeker is uiteraard hoe de hervorming van de verzorgingsstaat in de komende jaren
precies gaat uitpakken. En ook het tempo van deze ontwikkeling kan niet goed voorspeld worden,
zodat voor de komende jaren ook rekening moet worden gehouden met een substantiële groep
huishoudens met een laag tot zeer laag inkomen.
2.4.2 Midden en hoge inkomens
Voor de inkomensontwikkeling van de midden- en hoge inkomens moet voornamelijk gekeken worden
naar de ontwikkelingen bij de tweepersoonshuishoudens en de gezinnen28. Bij deze huishoudens is
op dit moment het dominante verdienertype de anderhalf-verdiener. Er is ook in de komende decennia
een voortgaande groei van de arbeidsparticipatie van vrouwen te verwachten, maar het tempo hiervan
is beduidend lager dan in de afgelopen 30 jaar. Dat betekent dat ook het huishoudinkomen bij
gezinnen en tweepersoonshuishoudens minder onstuimig zal groeien dan in de afgelopen drie
decennia3.
De toekomstige ouderen met een midden en hoog inkomen hebben in de toekomst een blijvend grote
bestedingsruimte. Naast de opbouw van pensioenrechten bovenop de AOW hebben veel eigenaren
van koopwoningen in de loop van de tijd een fors kapitaal opgebouwd. Dat kapitaal kunnen zij in de
laatste fase van hun leven verzilveren en uitgeven. Dat levert een toenemende vraag naar
hoogwaardige woon-zorg arrangementen op.
2.4.3 Economische groei volgens het CPB
In 2005 heeft het CPB nieuwe toekomstverkenningen gepresenteerd onder de titel Vier vergezichten
op Nederland. Voor het tijdvak: 2002-2040 is gekeken wat het effect is van meer of minder
internationale samenwerking en van meer of minder overheidsregulering. Voor meer informatie wordt
verwezen naar de CPB-rapportage. In onderstaand overzicht zijn de effecten op het BBP (Bruto
Binnenlands Product) per hoofd van de bevolking van de verschillende scenario’s weergegeven. Dit is
een goede maat voor het beoordelen van de ontwikkeling van de materiële welvaart.
BBP per
hoofd
1971
(Indexjaar)
2001
Regional
Communities
2040
Strong
Europe
2040
Transatlantic
Market
2040
Global
Economy
2040
57
100
133
156
195
221
Tabel 19: BBP per hoofd van de bevolking in verschillende CPB-scenario’s. Bron: Centraal
Planbureau, 2005.
waarbij de nadruk wat meer zal liggen op de huurmarkt, omdat alleenstaanden minder vaak een eigen
woning kopen dan samenwonenden.
27
28
Zie paragraaf 2.2 en 2.3 van deel II.
Zie tabel 4 in paragraaf 2.3 van deel II.
2.4.4 Conclusie: toekomstige kwaliteitsvraag groeit
Op basis van het voorgaande concluderen wij dat de inkomens de komende tien jaar naar
verwachting zullen stijgen, zij het minder onstuimig in de periode 1995-2001. Ook de omvang van de
doelgroep van beleid zal naar verwachting blijven dalen (afhankelijk van de ontwikkeling van de
economie). Op grond van deze inkomensstijging is de verwachting dat de vraag naar kwaliteit – die nu
al groot is – in de toekomst alleen maar zal toenemen. Dit geldt voor álle inkomensgroepen.
2.5
Conclusie: het toekomstperspectief van de Leidse woningmarkt
Er is in de huidige situatie sprake van een grote spanning op de Leidse woningmarkt (zie deel II). Hoe
dit zich in de komende tien jaar ontwikkelt, kan voorspeld worden op basis de volgende overwegingen.
De spanning op de woningmarkt neemt af door:
 Nieuwbouw. De ambitie van Leiden en de regio Holland Rijnland is om de bouwproductie de
komende jaren fors op te schroeven. Dit zal naar verwachting vanaf 2007 zijn vruchten gaan
afwerpen.
De spanning op de woningmarkt neemt toe door:
 Meer huishoudens die een woning zoeken. De bevolking van Leiden groeit naar verwachting
de komende decennia. Leiden zal als universiteitsstad altijd nieuwe groepen blijven trekken.
Tegelijkertijd is de vergrijzing nog niet op haar hoogtepunt en zal de uitstroom van ouderen in
absolute termen afnemen. De huishoudengrootte neemt naar verwachting verder af.
 Groeiende koopkracht. Voor de komende tien jaar stijgt de koopkracht van mensen naar
verwachting verder. Als het huishoudinkomen stijgt, neemt de vraag naar kwaliteit (luxe,
woningoppervlak, woonomgeving) toe. Het huidige aanbod heeft deze kwaliteit veelal niet.
 Extramuralisering in de zorgsector en dubbele vergrijzing.
 Renovatie en sloop. De corporaties zien zich gesteld voor een forse renovatie- en
sloopopgave wegens het grote aantal woningen in hun bezit dat kwalitatief niet aansluit bij de
vraag van de woonconsumenten. Hierdoor komt een forse verhuisstroom op gang.
Als deze factoren bij elkaar worden genomen, kan worden geconcludeerd dat de spanning op de
woningmarkt de komende jaren wellicht enigszins af kan nemen door de voorgenomen nieuwbouwproductie, maar ook dat de spanning van blijvende aard is. Naast de nieuwbouwproductie is ook van
belang of de kwaliteit van de voorraad meegroeit met de voorspelde vraag naar meer kwaliteit.
3.
Ambitie, doelen en opgaven
3.1
Ambitie
Als aanscherping van de ambitie uit Leiden 2030, formuleren wij onze ambitie op het terrein van
wonen als volgt:
Leiden wil een stad zijn waar alle inwoners (binnen hun financiële mogelijkheden) vrij kunnen
kiezen voor een woning met de door hen gewenste kwaliteit.
Met “alle inwoners” wordt bedoeld dat voor allen het doel is vrije keuze mogelijk te maken,
onafhankelijk van inkomen, handicap of huishoudensamenstelling. De term “binnen hun financiële
mogelijkheden” wil zeggen dat er wel degelijk verschillen tussen bewoners mogen zijn. Voor een goed
functionerende woningmarkt is het gewenst dat er een relatie bestaat tussen de prijs en de kwaliteit
van de woningen. Daarbij worden de huidige kaders die het Rijk biedt (zoals IHS en hypotheekrenteaftrek) als vertrekpunt genomen; als hierin forse wijzigingen optreden zal nagegaan moeten worden
welke consequenties dit heeft en of dit gevolgen heeft voor de visie en/of het actieprogramma. Dit
geldt overigens ook voor andere majeure wijzigingen in de maatschappelijke context van het wonen.
Met “de gewenste kwaliteit” wordt tot slot aangegeven dat de woonwensen van de Leidenaren mede
richting geven aan het te voeren beleid.
3.2
Hoofddoelen van het woonbeleid
Binnen de genoemde ambitie wil de gemeente Leiden samen met de partners in de stad een drietal
centrale doelstellingen realiseren. Deze doelstellingen komen voort uit de analyse van de huidige
situatie op de woningmarkt en de verwachtingen voor de toekomst. De hoofddoelstellingen zijn:
1. Doorstroming op de woningmarkt vergoten
Deze hoofddoelstelling heeft tot doel om de stagnatie in de sociale huursector te verkleinen en het
gat tussen huur en koop te verminderen. Door dit laatste zijn de verschillende segmenten van de
woningmarkt verder los van elkaar komen te staan, waardoor de woningmarkt als geheel minder
efficiënt en doelmatig functioneert. Leiden kiest voor een ambitieus bouwprogramma om de
spanning op de woningmarkt te verminderen.
Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren is het belangrijk dat het aanbod groter
wordt, met name in die segmenten waar de spanning op de woningmarkt het grootst is. Leiden
kiest voor een ambitieus bouwprogramma.
2. Een kwaliteitssprong in de woningvoorraad maken: voor hoge én lage inkomens
Deze hoofddoelstelling heeft tot doel om de Leidse woningvoorraad op de lange termijn beter aan
te laten sluiten bij de wensen van de woonconsument. Geconstateerd is dat in de huidige situatie
er al veel meer vraag is naar kwaliteit dan er aangeboden wordt. Gezien de verwachte inkomensontwikkeling zal deze spanning op de lange termijn alleen maar toenemen.
Dat Leiden meer kwaliteit wil realiseren om de midden en hoge inkomens beter aan de stad te
binden past in de ontwikkelingsvisie “Stad van ontdekkingen”. Maar Leiden wil ook voor de lage
inkomens een kwaliteitssprong maken. In de analyse is duidelijk geworden dat veel huishoudens
met een laag inkomen enige financiële ruimte hebben om in een betere woning te wonen en dat
zij dat ook wíllen. Leiden wil ook de huishoudens met een laag inkomen die dat kunnen de ruimte
geven om hun woonwensen beter te realiseren. Daarom is een kwaliteitssprong in de goedkope
huurvoorraad nodig middels renovatie, maar ook door sloop en nieuwbouw. Gezien het grote
aandeel ouderen in de lage inkomens, het beperkte aanbod levensloopbestendige woningen én
de ambitie uit de nota Wonen Zorg en Welzijn zullen de nieuwgebouwde gestapelde sociale
woningen levensloopbestendig moeten zijn. In 5.3.3 wordt dit begrip nader gedefinieerd.
Om een kwaliteitssprong in de woningvoorraad te maken moeten woningen worden bijgebouwd en
gerenoveerd. Leiden kiest ervoor om ook delen van de voorraad te slopen, ondanks de extra
spanning die dit met zich meebrengt op de stagnerende sociale huurmarkt. De nieuw te bouwen
gestapelde sociale woningen dienen levensloopbestendig te zijn.
3. Waarborgen voor de huisvesting van de lage inkomens
Nederland heeft een lange traditie op het gebied van Volkshuisvesting, die als basis gedachte
heeft dat er voldoende woningen zijn voor mensen met een laag inkomen. Hoewel de inkomens
van de meeste huishoudens ook de komende decennia weer stijgen, zijn er altijd huishoudens
waar dit niet voor geldt. Doordat zij geen werk hebben of omdat zij werk hebben met een laag
inkomen, kunnen zij moeilijk een betaalbare woning vinden. Leiden kiest er dan ook voor juist voor
deze groep waarborgen in te bouwen, zodat er voldoende woningen in de stad blijven die binnen
het gereguleerde segment vallen. Daarbij wordt in aansluiting op het ministerie van VROM29 een
factor van 1,5 maal de omvang van de doelgroep gehanteerd. Hierover worden duidelijke
afspraken met de corporaties gemaakt, zie de eerste toetssteen in paragraaf 6.
Leiden kiest ervoor om voldoende woningen in stand te houden voor huishoudens met een laag
inkomen. Hierover zijn afspraken met de corporaties gemaakt.
3.3
Opgaven en toetsstenen
Gezien de ambitie, het geschetste toekomstperspectief en de genoemde hoofddoelen, staat Leiden
kort samengevat voor twee centrale opgaven. De eerste opgave is het verbeteren van de kwaliteit van
de bestaande voorraad. De tweede is het vergroten van het aanbod door nieuwe woningen te
bouwen. In de volgende twee paragrafen worden beide opgaven nader toegelicht en uitgewerkt.
Vervolgens wordt aangegeven hoe – bij alle voorgenomen veranderingen –een aantal waarborgen
worden ingebouwd in de vorm van toetsstenen.
4.
Eerste opgave: meer kwaliteit in de bestaande voorraad
4.1
Renovatie in de sociale voorraad
De woningcorporaties hebben zich voorgenomen in een groot deel van hun bezit renovatie toe te
passen. Het gaat dan om ingrepen als het aanleggen van centrale verwarming, dubbel glas en het
ophogen van galerijen, maar ook het vervangen van badkamers, keukens en/of toiletten. Dankzij deze
maatregelen kunnen de woningen weer beter bij de vraag gaan aansluiten. Een deel van de kosten
die gemaakt worden, worden bij het ‘wonen’ weer terugverdiend. Met name isolatie zorgt voor een
structureel lagere energierekening voor de bewoners.
29
In het voorstel voor huurliberalisatie dat zij naar de Tweede Kamer heeft gestuurd, hanteert de minister van
VROM deze factor.
Ongeveer 18% van het corporatiebezit (7% van de totale woningvoorraad) wordt in de komende tien
jaar aangepakt. Met de voornemens van de corporaties wordt een forse kwaliteitsslag gemaakt. Zij
bezitten immers bijna 40% van alle woningen in Leiden en een belangrijk deel daarvan behoort tot de
kwalitatief mindere voorraad van de stad.
4.2
Sloop-nieuwbouw in de sociale voorraad
Voor een deel van de woningen uit de sociale voorraad is sloop-nieuwbouw de aangewezen methode.
Dat is bijvoorbeeld het geval als renovatie zo duur uitvalt dat het financieel niet haalbaar is of als het
resultaat– ondanks de investeringen – nog steeds van onvoldoende kwaliteit is. Vanuit het oogpunt
van de kwaliteit van de voorraad is het goed om te beseffen dat sloop-nieuwbouw twee keer zo hard
meetelt in de verandering van de kwaliteit van de woningvoorraad vergeleken met nieuwbouw of
renovatie. Er worden immers – bij gelijkblijvende aantallen - kwalitatief slechte woningen aan de
voorraad onttrokken én er komen kwalitatief veel betere woningen voor in de plaats. De kwantitatieve
spanning op de woningmarkt vermindert hier dus niet door, maar een belangrijk deel van de spanning
op de woningmarkt wordt juist ook veroorzaakt door de mismatch in kwaliteit.
4.3
Op peil houden kwaliteit particuliere huurvoorraad en koopvoorraad
De particuliere huurvoorraad en de koopvoorraad beslaan samen zo’n 60% van de woningvoorraad in
Leiden. In de afgelopen 30 jaar is in Nederland een grote kwaliteitsslag in de particuliere woningvoorraad gemaakt door middel van de stadsvernieuwingsoperatie. Het ministerie van VROM
constateert dat deze operatie landelijk gezien zo ver gevorderd is dat (op basis van de KWR 30) is
besloten hier geen geld meer voor te reserveren. Ervan uitgaande dat de stadsvernieuwingsoperatie
de grote kwaliteitssprong heeft bewerkstelligd, is het zaak om de kwaliteit van de koop- en particuliere
huurvoorraad op peil te houden. De gemeente Leiden wil daarbij op drie manieren sturen:
 Bewaken van de ‘instroom’ in de koopvoorraad bij het verkopen van huurwoningen
 Handhaven van de bestaande kwaliteit
 Stimuleren van Verenigingen van eigenaren (VVE’s) om meerjaren onderhoudsplannen te
maken. Hierbij is de wijziging van de Woningwet per 1 mei 2005 een steun in de rug 31.
De corporaties zien het als een eigen verantwoordelijkheid geen woningen met
onderhoudsachterstand op de koopmarkt te brengen.
4.4
Leefbaarheidsprogramma op micro-niveau
Zoals in de analyse is gebleken, is de waardering van de Leidse bevolking voor de woning en
woonomgeving gemiddeld genomen goed. Dit is ook het geval met de leefbaarheid. Deze uitspraken
kunnen zowel op stedelijk als op districtsniveau gedaan worden. Daarmee lijkt er in Leiden weinig
‘randstedelijke problematiek’ te zijn. Op buurt of complexniveau blijken er echter wel degelijk
kwetsbare gebieden. Op deze plekken wil de gemeente de voorwaarden voor goed samenleven
verbeteren. Dit kan door per situatie gerichte projecten te realiseren in samenwerking met partners uit
het veld.
5.
Tweede opgave: vergroten aanbod door nieuwbouw
In het regionale Convenant Woningbouwafspraken, gesloten met Rijk en Provincie, heeft de Leidse
gemeenteraad zich gecommitteerd aan de bouw van 4000 nieuwe woningen tot 2010. Deze opgave is
verwerkt in het bijgevoegde geactualiseerde woningbouwprogramma, evenals het voorziene
sloopprogramma van 1100 woningen tot 2010. Randvoorwaarde bij het realiseren van het
woningbouwprogramma is tenminste het behoud van werkgelegenheid op het totaal van locaties,
waar wonen en/of werken de functie is. Daar waar mogelijk wordt ingezet op functiemenging van
wonen, werken en voorzieningen om op stedelijk niveau gelijke tred in de netto toename van het
aantal woningen en banen te kunnen realiseren.
5.1
Voor wie bouwen?
Voor de komende tien jaar wil Leiden zowel de verschillende inkomensgroepen bedienen (lage,
midden en hoge) als de doorstroming bevorderen. Zoals in de analyse is aangegeven wordt de grote
druk op de sociale huurmarkt momenteel veroorzaakt door een uitblijvende uitstroom van ouderen en
30
31
KWR staat voor kwaliteit woning registratie
Zie bijvoorbeeld Eigen Huis Magazine, juni 2005, p. 12-13.
midden (en hogere) inkomens. Om deze verhuisstromen weer op gang te brengen, is het nodig om
het woningaanbod gericht te vergroten door:
(a) Woningen voor ouderen te realiseren. De bouw van deze woningen – in alle prijsklassen – draagt
bij aan bij het inlopen van het huidige tekort aan levensloopbestendige woningen. Door ook in de
nieuwbouw van sociale huurwoningen levensloopbestendig te bouwen is er ook op langere termijn
ruimte in Leiden voor minder draagkrachtige ouderen.
(b) Woningaanbod voor de midden en hoge inkomens realiseren. Als zij verhuizen naar deze nieuwe
woningen, komen er meer woningen vrij voor minder draagkrachtige huishoudens. Dit past ook in
de verwachte ontwikkelingen in de koopkracht en de wens om midden en hoge inkomens voor de
stad te behouden. Een belangrijk deel van deze groep bestaat uit gezinnen met kinderen, die in
de huidige situatie vaak Leiden verlaten. Een andere deel van deze groep bestaat uit
koopkrachtige ouderen, die duurdere levensloopbestendige huurwoningen zoeken. Tot slot
bevinden zich in deze groep steeds meer ondernemers die “aan huis” willen werken.
Door het beleid te richten op genoemde groepen, worden ook de belangen van jongeren gediend. Uit
onderzoek van Laagland Advies blijkt dat de voorraad onzelfstandige wooneenheden in principe
voldoende is, maar dat het probleem zit in de uitstroom van ouderejaars en afgestudeerden naar
zelfstandige woningen. Deze groep ondervindt dezelfde problemen als andere starters op de Leidse
woningmarkt. Een groot deel van deze groep maakt bovendien vaak een relatief snelle inkomensgroei
door. De doelstelling om woningen voor de midden en hoge inkomens te realiseren, sluit aan bij hun
middellange termijnwensen.
In de quick scan “Over huisvesting van kwetsbare groepen in Leiden”, is geconcludeerd dat gemeente
en corporaties gezamenlijk heldere afspraken moeten maken over de huisvesting van kwetsbare
groepen. Hiertoe worden gerekend verslaafden, dak- en thuislozen, (ex-)psychiatrische patiënten, (ex) gedetineerden, mensen met schuldproblemen en slachtoffers van relationeel geweld en hun
kinderen. In het verband van Holland-Rijnland wordt onderzocht wat de taakstelling per gemeente is.
Als dit aanleiding geeft tot een verhoging van de inspanningen zal Leiden de inspanningen opvoeren.
5.2
Wat bouwen: hoeveel in welke prijsklasse?
Bij het beantwoorden van deze vraag is het van belang dat de gemeente Leiden zich in het Regionaal
Convenant Woningbouwafspraken heeft vastgelegd op het bouwen van 4.000 woningen in de periode
2005 tot en met 2009. Hiervan moeten 20% sociale woningen zijn. Deze afspraak is het uitgangspunt.
5.2.1 Programma voor de sociale huurmarkt: plannen corporaties
De corporaties hebben hun programma voor de periode 2005-2015 aangegeven. Dit houdt in:
 De sloop van ca. 1.450 woningen. Het betreft woningen die in de laagste huurcategorie vallen
en die klein van oppervlak zijn. In de periode tot en met 2009 betreft het ca. 1.100 woningen.
 De verkoop van ca. 800 sociale huurwoningen. Dit zorgt ervoor dat er woningen in het gat
tussen huur en koop bij komen en dat de corporaties de voorgenomen sloop-nieuwbouw
operatie kunnen bekostigen32.
 De bouw van ca. 1.500 woningen onder de huursubsidiegrens waarvan ruim 1.200 vóór 2009.
(Dat betekent dat de regionale afspraak om 800 sociale woningen in Leiden te bouwen in de
periode tot en met 2009 ruimschoots wordt gehaald 33.)
 De renovatie van ca. 3.500 woningen, waarbij ongeveer 90% in dezelfde prijsklasse blijft.
Als deze voornemens worden uitgevoerd ontstaat het volgende beeld 34.
Aantal nu
Zeer dure koopwoningen (>€425.000)
Dure koopwoningen (€350.000 - €425.000)
Lage segment dure koopwoningen (€275.000 - €350.000)
Dure middeldure koopwoningen (€225.000-€275.000)
32
2.060
1.710
1.940
4.980
Plannen
Resultaat
in 2015
2.060
1.710
1.940
4.980
VROM moet toestemming verlenen voor te verkopen corporatiewoningen. De gemeente adviseert VROM.
Bij het Regionale Convenant Woningbouwafspraken zijn alleen afspraken gemaakt over nieuwbouw. Sloop en
verkoop maken hier geen onderdeel van uit. Er wordt dus niet gekeken naar het totaal-effect op de voorraad.
34 Aangenomen is dat van de verkochte woningen 10% in de klasse “zeer goedkoop” valt, 70% in “goedkoop” en
20% in “goedkoop middelduur”. Verder zijn de aantallen afgerond om schijnexactheid te voorkomen.
33
Goedkope middeldure koopwoningen (€175.000-€225.000)
5.400
+160
5.560
Goedkope koopwoningen (€125.000-€175.000)
4.770
+560
5.330
Zeer goedkope koopwoningen (<€125.000)
1.200
+80
1.280
Totaal aantal koopwoningen
22.060
800+
22.860
huurwoningen, boven huurprijsgrens (>€542)
2.700
+320
3.020
huurwoningen tot huurprijsgrens (€427/€458-€542)
3.740
+550
4.290
huurwoningen, betaalbaar (€299-€427/€458)
12.200
-130
12.070
huurwoningen tot kwaliteitskortingsgrens (<€299)
10.600
-1.580
9.020
Totaal aantal huurwoningen
29.240
-840
28.400
Tabel 20: Effecten van de realisatie van de plannen van de corporaties met betrekking tot de sociale
voorraad in de periode 2005-2015 op de totale woningvoorraad. Bron:gemeente Leiden, Bouwen en
Wonen.
Deze ontwikkelingen dienen te worden afgewogen tegen de spanningen op de woningmarkt die in het
WBO 2002 zijn bloot gelegd (zie paragraaf 5.2 van deel II). Daarbij gaat hier de aandacht uit naar de
sociale huurmarkt, omdat de andere marktsegmenten in 5.2.2 aan de orde komen. In de volgende
tabel is de ruimte op basis van het WBO 2002 (zoals weergegeven in tabel 15) en het effect van de
corporatieplannen in 2015 (zoals weergegeven in tabel 20) naast elkaar gezet.
Categorie
huurwoningen tot huurprijsgrens (€427/€458-€542)
huurwoningen, betaalbaar (€299-€427/€458)
huurwoningen tot kwaliteitskortingsgrens (<€299)
Ruimte/wens
o.b.v. WBO 2002
+700
Corporatieplannen 2015
+550
+450
-130
-1.100
-1.580
Tabel 21: Vergelijking van de ruimte in de sociale huurklassen op basis van het WBO met de
corporatieplannen. Bron: tabellen 15 en 20.
In de goedkoopste huurklasse pakken de plannen van de corporaties tot 2015 zo’n 480 woningen
negatiever uit dan het WBO uit 2002 rechtvaardigt. In de middelste huurklasse moeten op grond van
het WBO 2002 juist woningen bijkomen in plaats van dat ze verdwijnen en in de duurste huurklasse is
eigenlijk een grotere groei gewenst.
Het interpreteren van deze cijfers is echter niet zo eenvoudig als bovenstaande figuur suggereert. De
woningmarkt en de woonconsumenten zijn op het moment van schrijven alweer drie jaar verder en op
het moment van realisatie van de plannen van de corporaties dertien jaar verder. Uit de trends, zoals
die in hoofdstuk 2 van dit derde deel zijn gepresenteerd komt naar voren dat de verwachting is dat in
deze periode de inkomens en daarmee de vraag naar kwaliteit verder zullen stijgen. De plannen van
de corporaties, die ook langer vooruit moeten kijken, zijn voor een deel afgestemd op die verwachte
ontwikkeling.
Op basis van de plannen van de corporaties voor de periode 2005-2009 (zie het begin van deze
subparagraaf) kan geconcludeerd worden dat sloop (1.100) en nieuwbouw (1.200) elkaar in de
komende vijf jaar min of meer in evenwicht zullen houden. Mogelijke spanning ontstaat dus naar
verwachting pas ná 2009.
Het is dus van groot belang de ontwikkelingen goed in beeld te houden en waarborgen in te bouwen.
Leiden ziet dit als volgt voor zich:
 Er worden afspraken gemaakt over de minimale omvang van de gereguleerde huurvoorraad
(zie paragraaf 6, toetssteen 1). Daartoe wordt elke twee jaar de omvang van de doelgroep van
beleid vastgesteld en op grond daarvan de benodigde omvang berekend.
 Er wordt regelmatig onderzoek gedaan naar de woningbehoeften. Het WBO wordt vierjaarlijks
uitgevoerd en zal dus in 2006 weer uitgevoerd gaan worden35. Op grond hiervan kan worden
bekeken hoe de spanning op de woningmarkt zich ontwikkeld.
 Mocht op grond van één van beide vorige punten blijken dat er te weinig gereguleerde
huurwoningen komen, dan kan worden bekeken of de ambitie uit het bouwscenario om 20%
35
Het nieuwe WBO heeft ook een nieuwe naam en zal WOoN heten. In 2007 worden de eerste resultaten
verwacht.
sociaal te bouwen moet worden bijgesteld of dat er nieuwe afspraken met de corporaties
kunnen worden gemaakt.
De gemeente Leiden wil samen met de corporaties en de FHLO goede afspraken maken om
overeenstemming te bereiken over bovenstaande wijze van monitoring en eventuele bijsturing. Het
doel hiervan is om enerzijds de zo gewenste veranderingen in gang te zetten en anderzijds te
voorkomen dat de effecten van alle activiteiten verkeerd uitpakken.
5.2.2 Programma voor de vrije huurmarkt en de koopmarkt
Het programma voor de vrije huurmarkt en de koopmarkt wordt beïnvloedt door de genoemde plannen
van de corporaties. Die hebben immers tot gevolg dat er relatief goedkope koopwoningen en vrij
huurwoningen in de lagere prijsklassen bijkomen. In onderstaande tabel is ervan uitgegaan dat de
verkoop en renovatieplannen in hun geheel worden uitgevoerd (eventuele aanpassingen van de
plannen hebben immers vooral de nadruk op de goedkopere sociale huurmarkt).
Op grond van de de effecten van deze plannen, de gegevens in het WBO en de voorkeuren die de
verschillende groepen hebben (zie paragraaf 5.3 in deel II en/of bijlage 5) wordt voorgesteld het
nieuwbouwprogramma te verdelen zoals in de derde kolom is aangegeven (“verdeling programma”).
Daarbij is op grond van het WBO (figuur 14) de verhouding tussen koop en huur op 67/33 gezet.
Vervolgens is de nadruk in het koopsegment gelegd op de dure middeldure koopwoningen en het lage
segment dure koopwoningen. Dit is gedaan omdat het verkoopprogramma van de corporaties in de
twee onderliggende segmenten effect heeft.
Als ervan uit wordt gegaan dat in de periode tot en met 2009 nog eens 3.200 “vrije” huur- en
koopwoningen moeten worden gerealiseerd (4.000 uit de regionale afspraak minus 20% sociaal), dan
zou het effect in 2010 er indicatief uitzien zoals in de laatste kolom is aangegeven.
Aantal na
corpoplannen
2.060
Verdeling
programma
3%
Resultaat
2010
2.160
Dure koopwoningen €350.000-€425.000
1.710
12%
2.090
Lage segment dure koopwoningen €275.000€350.000
Dure middeldure koopwoningen €225.000-€275.000
1.940
25%
2.740
4.980
18%
5.560
Goedkope middeldure koopwoningen €175.000€225.000
Goedkope koopwoningen €125.000-€175.000
5.560
7%
5.780
5.330
0%
5.330
Zeer goedkope koopwoningen <€125.000
1.280
0%
1.280
23.860
65%
25.940
Zeer dure koopwoningen >€425.000
Totaal aantal koopwoningen
Huurwoningen boven huurprijsgrens: € 800+
15%
3.020
€ 600 – € 800
20%
Tabel 22: Voorgestelde verdeling van het nieuwbouwprogramma in de vrije huursector en de
koopsector en het effect op de woningvoorraad in 2010.
4.140
5.2.3 Verwachte effecten
Op grond van het gepresenteerde in 5.2.1 en 5.2.2 is de verwachting dat de spanning op de Leidse
woningmarkt in kwantitatieve zin enigszins kan afnemen, al zal de druk, mede ten gevolge van
bevolkingsgroei en huishoudenverdunning, hoog blijven. In kwalitatieve zin kan de spanning veel meer
afnemen door ingrepen in het kwalitatief zwakste deel van de Leidse woningvoorraad en door het
toevoegen van kwalitatief goede woningen.
Het programma van de corporaties ten aanzien van het goedkoopste deel van de woningvoorraad
past niet geheel in de ruimte die op basis van de huidige inzichten bestaat. De richting van de
ontwikkeling klopt wel, maar het tempo en de omvang lijken onvoldoende aan te sluiten bij de
woningmarkt en de demografische ontwikkeling. Het is wenselijk om aan de slag te gaan, ook omdat
meer dynamiek op de woningmarkt goed is voor de positie van huishoudens die tot de doelgroep van
beleid behoren. Maar tegelijkertijd moet worden bewaakt dat de ontwikkelingen niet te snel gaan.
Daarover wordt in paragraaf 6 meer gezegd.
5.3
5.3.1
Wat bouwen: met welke kwaliteiten?
Richtlijnen kwaliteit woningbouw
Het geven van een visie op de prijsklassen waarin gebouwd moet worden om een woningvoorraad te
krijgen die beter aansluit bij de woonwensen van de Leidse bevolking is een belangrijke stap.
Daarnaast is het echter gewenst om aan te geven welke kwaliteiten deze woningen zouden moeten
hebben. Daarbij is de neiging van deskundigen groot om hierbij een uitputtend overzicht te maken en
een pakket samen te stellen dat tientallen eisen bevat. De gemeente Leiden kiest ervoor om slechts
een beperkt aantal extra kwaliteitseisen te stellen, waarop zij bovenop het Bouwbesluit toetst. Daarbij
is nagegaan wat voor Leiden de hoogste prioriteit heeft. In bijlage 6 zijn de richtlijnen, die gelijktijdig
met de woonvisie worden vastgesteld in hun geheel opgenomen. Samengevat gaat het om de
volgende eisen.
 Op het gebied van woninggrootte: nieuw te bouwen woningen dienen ten minste een
oppervlakte van 100 m2 GBO te hebben. Dit geldt niet voor levensloopbestendige woningen.
 Op het gebied van Duurzaam bouwen: voor nieuwbouwprojecten geldt het Duboplus-pakket
(de Maatregelenlijst Woningbouw-nieuwbouw), conform de Regionale afspraken. Dat betekent
dat de meerkosten van de gemeentelijke eisen ten aanzien van duurzaam bouwen gemiddeld
niet meer mogen bedragen dan € 5.000 per woning. Energie (klimaatbeleid), vormt een
belangrijk onderdeel van het Dubo-pluspakket.
 Op het gebied van levensloopbestendigheid: levensloopbestendige nieuwbouwwoningen
moeten minimaal voldoen aan het twee sterren (**) niveau dat in paragraaf 5.3.3 van dit
hoofdstuk wordt beschreven.
 Nieuw te bouwen woningen dienen te beschikken over een doelmatige en goed toegankelijke
bergruimte, onder meer geschikt voor het stallen van fietsen.
De ambitie uit deze Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw worden ook onderschreven door de Leidse
corporaties. Zowel de gemeente als de corporaties zich ervan bewust zijn dat deze eisen kosten met
zich meebrengen. In het geval van de ontwikkeling door corporaties kan dit op gespannen voet staan
met de financierbaarheid. Er zou ofwel een buitenproportionele onrendabele top kunnen ontstaan
ofwel de streefhuurprijs is niet haalbaar. In dergelijke gevallen zullen gemeente en corporaties in goed
overleg komen tot een afspraak waarbij zoveel mogelijk wordt gestreefd naar de in bijlage 6
genoemde richtlijnen en een landelijk geaccepteerde onrendabele top het uitgangspunt is.
In aanvulling op de RKW wordt opgemerkt dat de functionaliteit van woningen verder gaat dan
geschiktheid voor wonen en zorgverlening. Belangrijk is ook de maatschappelijke trend om wonen en
werken te combineren. Zoals in paragraaf 3.2.2 van deel II is aangegeven vormt werken aan huis een
belangrijke bron van werkgelegenheid in Leiden. Daarom wordt gesuggereerd bij het ontwerpen van
woningen aandacht te besteden aan functionaliteit voor werken. Dit betekent aandacht in het ontwerp
(bijvoorbeeld werkruimte op de begane grond, aandacht voor de mogelijkheid van gevelreclameuitingen, etc.) en in afwerkingniveau (glasvezel, apart toilet, etc.).
Een andere manier om kwaliteit te realiseren is om aanstaande eigenaren zelf als opdrachtgever te
laten fungeren. De gemeente Leiden is warm voorstander van particulier opdrachtgeverschap. In 2007
zullen de resultaten worden geëvalueerd van de ervaringen in het project Nieuw Leyden. Op grond
daarvan wordt bekeken hoe de invloed van burgers op de kwaliteit van woningen zo goed mogelijk
kan worden geregeld.
5.3.2 Woningtype en woonmilieu
Naast de prijs en verschillende kwaliteitseisen aan de woning, speelt bij de keuze voor een woning
nog enkele belangrijke vragen. Betreft het een appartement of een eengezinswoning? En in wat voor
een woonmilieu ligt de woning?
In de analyse is duidelijk geworden dat er in Leiden veel vraag is naar eengezinswoningen. (Zie
paragraaf 5.2 en 5.3 van deel II.) Er is een spanning tussen deze voorkeur van de woonconsument en
de beperkte ruimte in Leiden. Door appartementencomplexen te bouwen kunnen immers meer
woningen op dezelfde oppervlakte gerealiseerd worden dan in het geval van eengezinswoningen.
Anderzijds doemt de vraag op: kunnen op de Leidse woningmarkt nog wel grote aantallen
appartementen worden toegevoegd of is de markt daarvoor (bijna) verzadigd. En in hoeverre past dit
bij het gewenste stedenbouwkundig beeld van de stad? Voorgesteld wordt hiernaar onderzoek te
laten uitvoeren. Dit komt terug in het actieprogramma (deel IV, paragraaf 4.2).
De keuze voor een woning wordt beïnvloedt door verschillende factoren. Naast prijs en
woningkwaliteit zijn ook de woonomgeving, de locatie en het type woonmilieu van belang. Daarom is
een analyse gemaakt van de gebieden waar de komende decennia naar verwachting woningbouw zal
plaatsvinden. De resultaten van deze analyse zijn weergegeven in tabel 24.Per locatie is nagegaan
wat het gewenste toekomstige woonmilieu is; soms is dat een combinatie van twee woonmilieus. Dit
geldt voor zowel bestaande woongebieden als voor bestaande en toekomstige gemengde (wonenwerken) - gebieden. Bijvoorbeeld: het transformatiegebied Leeuwenhoek bestaat uit wonen en
werken. Voor wat betreft de aanduiding in woonmilieu wordt aangegeven in de tabel: deels
studentenhuisvesting en deels stedelijk wonen/duur. De menging wonen-werken blijft hier uiteraard in
stand.
De functie van de tabel is dat bij woningontwikkeling in één van de aangegeven gebieden het
aangegeven woonmilieu als vertrekpunt wordt gezien. Dat betekent dat de gemeente ervan uit gaat
dat een ontwerp in dit woonmilieu moet passen, tenzij de ontwerper en de ontwikkelende partij
duidelijk kunnen motiveren waarom een andere richting gewenst is. Het gewenste woonmilieu geeft
dus richting aan de discussie om te komen tot een goed plan.
Nummer Naam Project
in figuur
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
23
23
23
23
23
23
23
23
23
24
25
26
26
26
26
27
28
29
30
a
b
c
d
e
f1
f2
g
h
i
a
b
c
d
Aalmarkt
Elisabethziekenhuis
De Waard
Lakenhal/Lammermarkt
Lange Gracht/Nuon
Meelfabriek
Oranjegracht/Waardgracht
Rijnkade/Bracol
Vrouwenkerkhof Noordwand
LDM-terrein
Oegstgeesterweg/Big Boss
Stationsplein 10/22
Stationsplein/Stationsweg
EWR+ gebied (Slachthuisterrein)
Groenoordhallengebied
Kooiplein (herstructurering)
Surinamestraat/Antillenstraat (herstructurering)
Alexanderstraat
Seringenstraat
De Raad Bouw
Knoop Leiden-Oost
Lorentzhof
Roomburg Energie 1 t/m 6
Roomburg Watertorens I
Roomburg Woonwagens
Roomburg Schakels (1A en 1B)
Roomburg Energie 7 (Minervalaan)
Roomburg Historie en Schakels
Overig Roomburg Historie en Schakels
Roomburg Ecologie
Roomburg Watertorens II
Roomburg Landschap
Tussen Nieuwe Rijn en Hoge Rijndijk (herstr.)
Van Vollenhovenkade/Lorentzschool
Zoeterwoudseweg/Sandersterrein
Schelpenkade
Zuydtwyck
Pioenhof
Aaltje Noordewierlaan
Bevrijdingsplein/Luifelbaan
Boshuizen/De Grote Vink
Churchilllaan Sportpark Boshuizerkade
Gewenste toekomstige woonmilieu
stedelijk wonen centrum
stedelijk wonen centrum
groene rand en stedelijk wonen duur
stedelijk wonen centrum
stedelijk wonen duur
stedelijk wonen centrum
stedelijk wonen centrum
stedelijk wonen centrum
stedelijk wonen duur
stedelijk wonen centrum
stedelijk wonen duur
stedelijk wonen duur
stedelijk wonen duur
stedelijk wonen centrum/duur
stedelijk wonen duur
stads wonen
stads wonen
stads wonen
stads wonen
PM
moderne woonwijk met hoogbouw
moderne woonwijk zonder hoogbouw
moderne woonwijk zonder hoogbouw
moderne woonwijk met hoogbouw
moderne woonwijk zonder hoogbouw
moderne woonwijk zonder hoogbouw
moderne woonwijk zonder hoogbouw
moderne woonwijk zonder hoogbouw
moderne woonwijk zonder hoogbouw
moderne woonwijk zonder hoogbouw
moderne woonwijk met hoogbouw
moderne woonwijk zonder hoogbouw
groene rand en moderne ww met hgb
groene rand en moderne ww met hgb
PM
PM
PM
PM
parkstad
parkstad
PM
parkstad
31
32
32
32
32
32
33
34
35
35
36
37
38
39
40
41
41
42
43
44
45
46
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
55
55
55
56
57
58
59
60
61
62
63
63
64
65
a
b
c
d
a
b
a
b
a
b
?
a
b
c
d
A
B
Delftse Jaagpad/Snoekerhaven (Vlietrand)
Fusie ROC, diverse locaties
Lammenschanspark
Ter Haar Kade
Galgewater
Dieperpoellaan
Genestetstraat
Haagwegterrein (voormalig Van Gend en Loos)
Hugo de Grootstraat-Oost
Hugo de Grootstraat-West
Noordman (Haagweg)
Oostvlietpolder
Rijn en Vliet (zorgcentrum)
Ter Haar Kade (Praktijkschool)
V.d. Willigenhof (De Lepelaar)
Zuidhoven
Zuidhoven
Groenhoven
Haagwijk
Diamantlaan
Robijn
Tegenover Rijnhof I
Tegenover Rijnhof II
Transvaal Herstructurering (Morsweg/Morssingel)
Turkooislaan/Schulpen (Parklei)
Hoge Morsweg 160
Alexandrinne Tinneplein
Smaragdlaan
AZL-terrein fase 1/LUMC (station Zeezijde)
Boerhaavelaan/Sosa
Leeuwenhoek, diverse locaties
Motorhuis / Van Steenislocatie
Boerhaavelocatie / Wassenaarseweg Oost
Boerhaavelocatie / Wassenaarseweg Midden
Gorlaeuslocatie
Trekvaartplein Woonwagens
Eksterpad
Gooimeerlaan/Station
Gooimeerlaan/Veenpolderpad
Regenboogpad
Ravenhorst
Condorhorst/Arendshorst
Monfortpark fase II
Monfortpark fase III
Stevenshof Bedrijventerrein
Diverse projecten van < 10 woningen
moderne woonwijk met hoogbouw
moderne woonwijk met hoogbouw
moderne woonwijk met hoogbouw
stedelijk wonen centrum
groene rand
parkstad
stedelijk wonen duur
tuinstad
tuinstad
stads wonen en stedelijk wonen duur
moderne woonwijk met hoogbouw
parkstad
moderne ww met hoogb.
PM
parkstad
parkstad
parkstad
parkstad
parkstad
PM
moderne ww met hoogb.
moderne ww met hoogb.
stads wonen
parkstad
parkstad
parkstad
parkstad
PM
PM
studentenhuisvesting en sted.won.duur
studentenhuisvesting en sted.won.duur
studentenhuisvesting en sted.won.duur
studentenhuisvesting en sted.won.duur
parkstad
PM
PM
moderne ww zonder hgb.
moderne ww met hoogb.
parkstad
parkstad
moderne ww zonder hgb.
moderne ww zonder hgb.
moderne ww zonder hgb.
Tabel 24: gewenste transformatierichting van de verschillende woningbouwlocaties in Leiden,
uitgedrukt in woonmilieus.
In fguur 23 is aangegevn waar de locaties die in bovenstaande tabel worden genoemd zich bevinden.
De groote van de cirkel correspondeert met de omvang van de te bouwen woningen (hoe groter de
cirkel, hoe meer woningen).
****** Nog in te voegen figuur met woningbouwlocaties in de kaart van Leiden ***********
Figuur 23: Woningbouwlocaties in de verschillende gebieden in Leiden, van voor 2010 (rood) en na
2010 (blauw).
5.3.3 Levensloopbestendige woningen: sterrensysteem
In de nota Wonen, Zorg en Welzijn is de ambitie opgenomen om in de periode tot 2010 3.500
levensloopbestendige woningen extra te krijgen in Leiden. Niet alle minder validen hebben echter een
totaalpakket aan voorzieningen nodig om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Daarom wordt, in
navolging van de regio Rijnmond, in Leiden een sterrensysteem gehanteerd dat uitgaat van een
oplopend voorzieningenniveau in de woning 36. De ambitie van 3.500 woningen is nader gespecificeerd
door een percentage aan te geven per sterrenklasse. Daarbij is ervan uitgegaan dat de laagste
sterrenklasse onvoldoende is voor de kwalificatie “levensloopbestendig”. Tot “levensloopbestendige
woningen” worden in Leiden alle woningen gerekend die tenminste voldoen aan de eisen die gesteld
worden aan een twee (**) sterrenwoning. Ook de doelstelling van 3.500 woningen heeft dus
betrekking op woningen die minimaal twee sterren hebben. Naast de sterrenclassificatie zal bij
projecten ook steeds gestreefd worden naar het Politiekeurmerk Veilig Wonen.
Bij het kwantificeren van de doelstelling is overwogen dat de meeste mensen met een lichte
functiebeperking zich (over enige afstand) kunnen voortbewegen met een rollator. Dat betekent dat de
inrichting van de woningen slechts voor een beperkt aandeel woningen geschikt hoeft te zijn om
geheel doorgankelijk te zijn met een rolstoel. Het aantal woningen dat aan de zwaarste eisen moet
voldoen wordt vooralsnog geschat op ongeveer 100, wat overeenkomst met 3% van 3.500. Voor
nieuwbouwwoningen die levensloopbestendig zijn wordt ervan uitgegaan dat er naar minimaal ***
wordt gestreefd. In de volgende tabel is het systeem samengevat en de doelstelling gekwantificeerd:
Klasse
*
**
***
****
Omschrijving
Nultrede woning
Rollator toe- en doorgankelijke woning
Rolstoel toegankelijk, rollator doorgankelijk
Rolstoel toe- en doorgankelijk
Doelstelling
*****
Hele complex rolstoel toe- en doorgankelijk, brancard toegankelijk
Tabel 25: doelstelling verdeling sterrenklassen ten behoeve van de realisatie van voldoende
levensloopbestendige woningen.
6.
70%
17%
10%
3%
Toetsstenen
De opgaven voor Leiden zijn duidelijk: bouwen en transformeren. De inhoud van deze opgaven is in
dit hoofdstuk beschreven. Hoe een en ander daadwerkelijk kan worden gerealiseerd is in het
actieprogramma (deel IV ) beschreven. In deze paragraaf wordt eerst aandacht besteed aan een
aantal toetsstenen die in het oog moeten worden gehouden. Het gaat er daarbij om ervoor te zorgen
dat de effecten van ingrepen in de voorraad geen ongewenste bij-effecten hebben. Onderstaand
worden de verschillende toetsstenen genoemd, toegelicht en zo concreet mogelijk gemaakt.
1. Garanties voor lage inkomensgroepen
De veranderingen in de woningvoorraad moeten ertoe leiden dat het aanbod beter aansluit bij de
vraag. Uiteindelijk moet het resultaat zijn dat meer mensen een woning bewonen die de gewenste
prijs/kwaliteit-verhouding heeft. Een toetssteen daarbij is dat er genoeg woningen zijn voor
mensen met een laag inkomen (de doelgroep van beleid). In 2000 was er 1,5 gereguleerde
woning37 per huishouden met een inkomen tot de huursubsidiegrens. De gemeente Leiden wil
deze factor van 1,5 handhaven, om te kunnen garanderen dat er voldoende woningen zijn voor
huishoudens die behoren tot de doelgroep van beleid. Deze factor van 1,5 sluit ook aan bij het
Rijksbeleid (zie ook punt 3 van paragraaf 3.2 van dit hoofdstuk). Overigens verwacht de gemeente
Leiden dat door het toenemen van de dynamiek op de woningmarkt de situatie voor de doelgroep
van beleid zal verbeteren.
Concreet wordt de volgende regel afgesproken. Elke keer dat er informatie over de inkomens (en
daarmee over de omvang van de doelgroep) in Leiden beschikbaar komt, wordt berekend hoe
groot de voorraad huurwoningen met een huurprijs onder de huursubsidiegrens minimaal moet
zijn. Dit is dus 1,5 x de omvang van de doelgroep. In de praktijk betekent dit dat op basis van
harde, ruim twee jaar oude inkomensgegevens, wordt bepaald in welke mate de gereguleerde
36
De nauwkeurige beschrijving van dit systeem is op te vragen bij de dienst Bouwen en Wonen van
de gemeente Leiden.
37
Hierbij zijn alle sociale en particuliere huurwoningen meegerekend die een prijs hadden onder de
liberalisatiegrens (ook wel huursubsidiegrens genoemd) hebben.
voorraad eventueel kan krimpen38. Daarbij zorgen de corporaties er voor dat zij hun gereguleerde
voorraad op het peil houden van hun aandeel in de gereguleerde voorraad per 1-1-2005. In bijlage
7 is de berekeningswijze weergegeven die tweejaarlijks zal worden geactualiseerd. Samengevat:
1e toetssteen: voorraad huurwoningen onder de huursubsidiegrens = 1,5 x omvang
doelgroep
2. Volgen marktaandelen corporaties
De eerste toetssteen stuurt op de omvang van de voorraad sociale huurwoningen. Daarmee is
echter nog niets gezegd over de vraag of deze woningen ook daadwerkelijk worden bewoond
door de doelgroepen van beleid. Het is wenselijk te beoordelen in hoeverre de corporaties hun
maatschappelijke taak op dit vlak ook daadwerkelijk (kunnen) uitvoeren. Door hun ‘marktaandelen’
te monitoren ontstaat een beter beeld van de daadwerkelijke situatie in Leiden. De methodiek die
hiervoor wordt gehanteerd, wordt door gemeente en corporaties gezamenlijk uitgewerkt. Daarbij
wordt geprobeerd zo goed mogelijk inzicht te krijgen in de inkomenssituatie van de huurders van
de corporaties in een bepaald gebied.
2e toetssteen: het ‘marktaandeel’ van de corporaties bij lage inkomensgroepen wordt
gemonitord
3. Grens aan druk door stadsvernieuwingsurgenten
Door renovatie en sloop moeten huishoudens (tijdelijk) verhuizen. Bij het zoeken van een nieuwe
woning krijgen zij voorrang op grond van een urgentieverklaring. De gemeente Leiden wil
voorkomen dat deze ‘stadsvernieuwingsurgenten’ de sociale huurmarkt volledig domineren en er
geen kansen meer zijn voor starters of doorstromers. Daarom wordt afgesproken dat gemeente
en corporaties er voor zorg dragen dat maximaal 30% van de vrijkomende voorraad per jaar
bestemd is voor stadsvernieuwingsurgenten. (de afgelopen twee jaar is dit ongeveer 5%
geweest). Bij raadsvoorstellen betreffende sloop zal inzichtelijk worden gemaakt hoe groot de druk
op de sociale markt kan zijn ten gevolge van dat voorstel.
3e toetssteen: per jaar wordt maximaal 30% van het aanbod in de sociale huurvoorraad
bestemd voor stadsvernieuwingsurgenten
4. Goed sociaal plan
Voor veel ingrepen in de sociale woningvoorraad zullen mensen hun woning moeten verlaten. Bij
renovatie is dat tijdelijk, bij sloop definitief. Hoewel de maatregelen die genomen worden voor de
stad als geheel een positief effect hebben, ondervinden individuele huishoudens de nadelen. Dat
betekent dat bij deze besluiten goed moet worden nagedacht over nut en noodzaak. Als besloten
wordt maatregelen uit te voeren dient er een goed sociaal plan te zijn, zodat de huishoudens die
het betreft onder duidelijke regels vallen en worden gecompenseerd voor de overlast die zij
ondervinden. In bijlage 8 is een samenvatting van het Sociaal Statuut opgenomen dat de FHLO,
Leidse corporaties en de gemeente Leiden overeen zijn gekomen. Samengevat:
4e toetssteen: bij grote ingrepen moet er een sociaal plan zijn dat past binnen het Sociaal
Statuut of die de wettelijke regeling volgt, die momenteel in de maak is, voorzover die
minimaal de zelfde rechten voor de huurder inhoudt.
5. Bewaken kwaliteit levensloopbestendige woningen
In 5.3.3 zijn de doelstellingen ten aanzien van levensloopbestendige woningen aangegeven door
percentages in de verschillende sterrenklassen. De corporaties zullen aangeven in welke
sterrenklasse de verschillende plannen die zij willen realiseren vallen. Dit zal ook gevraagd
worden van projectontwikkelaars.
5e toetssteen: projecten op het gebied van levensloopbestendigheid voldoen minimaal
aan ** en bij nieuwbouwprojecten wordt gestreefd naar minimaal ***
6. Sturen op woonmilieus
Zoals in 5.3.2 is aangegeven heeft de gemeente een duidelijke visie op de ontwikkelingsrichting
van gebieden. Daarbij is in termen van woonmilieus aangegeven wat deze richting moet zijn. Voor
concrete projectplannen wordt het gewenste woonmilieu als uitgangspunt gehanteerd bij het
maken van een ontwerp. Zoals gezegd zal ook de kwaliteit van de openbare ruimte, inrichting en
beheer, hierbij meegenomen worden.Gemotiveerd afwijken is mogelijk.
38
In mei/juni 2005 worden de inkomensgegevens over 2002 bekend. Op basis daarvan worden de afspraken
herijkt. De volgende keer zal rond de zomer van 2007 zijn.
6e toetssteen: gebieden transformeren in de gewenste woonmilieus
7.
Samenvatting
De gemeente Leiden wil het voor alle inwoners mogelijk maken een woning te bemachtigen met de
door hen gewenste kwaliteit met bijbehorende prijs. Om dat te bereiken wil de gemeente de
doorstroming vergoten, een kwaliteitsslag in de woningvoorraad maken en garanties inbouwen voor
de lage inkomensgroepen. Geconcludeerd is dat de Leiden daarbij voor twee centrale opgaven staat.
De eerste opgave is het realiseren van meer kwaliteit in de bestaande voorraad. Hiertoe worden veel
sociale huurwoningen gerenoveerd en sommige gesloopt en nieuw gebouwd. Daarnaast wordt de
kwaliteit van de particuliere woningvoorraad bewaakt en de leefbaarheid op specifieke plekken in de
stad verbeterd.
De tweede opgave is het bouwen van woningen, waarmee de woningvoorraad toeneemt. Voor de
periode tot en met 2009 wordt daarbij uitgegaan van de regionale afspraken, die inhouden dat Leiden
in die periode 4.000 woningen bouwt. Als gevolg van sloop zal de voorraad tot en met 2009 met
ongeveer 3.000 woningen toenemen.
In het bouwprogramma wordt de nadruk gelegd op middeldure huur en koop en het bouwen van
sociale huurwoningen die levensloopbestendig zijn. De kwaliteit wordt enerzijds bewaakt door de
Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw, waarin eisen staan ten aanzien van woningoppervlak, Duurzaam
Bouwen, levensloopbestendigheid en de aanwezigheid van bergruimte. Anderzijds wordt er door
middel van te ontwikkelen woonmilieus aangegeven aan welke kwaliteiten wordt gedacht bij projecten
in bepaalde gebieden. Voor sociale huurwoningen zal per project worden bezien in hoeverre de
ambities uit de Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw haalbaar zijn.
Dit hoofdstuk Visie sluit af met een aantal toetsstenen die bewaakt gaan worden in de komende jaren.
Deel IV
Actieprogramma
De gemeente Leiden wil voor alle inwoners wonen mogelijk maken met de door hen gewenste
kwaliteit. Om dat te bereiken wil de gemeente de doorstroming vergoten, een kwaliteitsslag in de
woningvoorraad maken en garanties inbouwen voor de lage inkomensgroepen.
Bij het realiseren van deze visie is de gemeente op een groot aantal onderdelen afhankelijk van
verschillende partners. Het gaat om het investeren in en het bouwen en het beheren van woningen en
de woonomgeving. Deze woonvisie is tot stand gekomen in nauw overleg met de Leidse corporaties
en de Federatie van Huurdersorganisaties van Leiden en Omgeving (FHLO). Dat betekent dat er een
stevig draagvlak onder de woonvisie ligt.
In dit vierde deel wordt het actieprogramma gepresenteerd waarmee de gemeente Leiden in
samenwerking met haar partners de visie wil realiseren. Het gaat om concrete acties die tot zichtbare
resultaten moeten leiden. De basis voor het voorgenomen actieprogramma zijn de gegevens over
sloop, renovatie en nieuwbouw die door de corporaties zijn aangeleverd. De corporaties tonen met
deze plannen ambitie en actiebereidheid. De gemeente op haar beurt zal met heldere, simpele en
toetsbare richtlijnen zorgen voor duidelijkheid over minimale kwaliteitseisen. Met een minimum aan
richtlijnen wil de gemeente voorkomen dat het actieprogramma door overmatige regelgeving vertraagt.
Als eerste wordt aangegeven hoe de kwaliteitsslag in de bestaande voorraad gerealiseerd kan
worden. Als tweede wordt aangegeven hoe het nieuwbouwprogramma kan worden gerealiseerd.
Daarbij ligt de nadruk op de eerstkomende vijf jaar, omdat de plannen hiervoor het meest concreet zijn
de re regionale afspraken daarover het meest hard zijn. De derde paragraaf behandelt een aantal
instrumenten dat worden ingezet om verschillende beleidsdoelen te realiseren. De vierde paragraaf
geeft aan hoe in de komende jaren monitoring plaatsvindt om de woningmarkt goed in de gaten te
houden en tijdige bijsturing mogelijk te maken. Verder wordt ingegaan op enkele onderzoeken
waarmee het inzicht in bepaalde onderdelen van de woningmarkt wordt vergroot.
1.
Kwaliteitsslag bestaande voorraad
1.1
Afspraken over transformatie van de sociale woningvoorraad
Kort samengevat komen de plannen van de corporaties voor de periode 2005-2015 neer op het
slopen van ca. 1.300 woningen in de sociale woningvoorraad, het nieuw bouwen van ca. 1.500 sociale
huurwoningen en het renoveren van nog eens 3.500 woningen. De gemeente Leiden is enthousiast
over de ambities van de corporaties en wil hen zoveel mogelijk de ruimte bieden deze te realiseren.
De gemeentelijke rol is daarbij faciliterend en controlerend aan de hand van de toetsstenen.
1.2
Kwaliteit vrije huur- en koopsector
De gemeente Leiden wil de kwaliteit van de toevoegingen aan de voorraad koopwoningen reguleren.
Bij nieuwbouw gebeurt dit door toetsing aan de Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw, bij bestaande
woningen zijn er drie instrumenten die worden ingezet:
 Bij de verkoop van huurwoningen wordt het splitsingsbeleid toegepast. Het doel hiervan is dat
er geen woningen met forse bouwtechnische onderhoudstekorten in de verkoop komen,
zonder dat er goede waarborgen zijn. Op deze manier kunnen onvoorziene kosten voor de
nieuwe eigenaren worden voorkomen en kan worden voorkomen dat de gemeente
handhavinginstrumentarium moet inzetten, terwijl vooraf zaken goed geregeld kunnen worden
(zie slotzin 3.5 deel III pag 35). Gemeente en corporaties zullen dit beleid samen uitwerken.
Als toelichting op het bovenstaand is het voor de lezer goed om te weten dat het verkopen van
appartementen die onder de huurprijsgrens worden verhuurd niet zomaar kan. Voordat een
koopakte kan worden afgesloten moet het gebouw waarin de woningen zich bevinden
juridisch worden gesplitst in appartementsrechten. Hiervoor is een vergunning van de
gemeente nodig. Voordat een vergunning wordt verleend wordt dus getoetst of de woning
geen (bouwtechnische) onderhoudsachterstand heeft.
 Woongebouwen die juridisch zijn gesplitst in appartementsrechten, kennen altijd een
Vereniging van Eigenaren (VVE). Deze eigenaren bezitten allemaal één of meer ‘appartementsrechten’, op grond waarvan ze hun woning bewonen. Zij zijn mede-eigenaren van het
hele woongebouw. Samen zijn zij verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud daarvan.
Zeker in het geval van kleine VVE’s wordt over het onderhoud vaak incidenteel besloten. De
gemeente Leiden wil stimuleren dat het onderhoud van de woningen structureel verbeterd en
dat eigenaren beter inzicht hebben in de kosten die hen in de komende jaren te wachten
staan. Daarom komt er een stimuleringsregeling voor het maken van Meerjaren
Onderhoudsprogramma’s, op basis van de pilot die op dit moment in Leiden Zuidwest wordt
uitgevoerd.

2.
In geval van ernstige bouwkundige gebreken, verwaarlozing of een onveilige situatie kan de
gemeente op grond van de Woningwet en het Bouwbesluit opgetreden tegen eigenaren. In
voorkomende gevallen zal de gemeente intensiever van deze bevoegdheid gebruik maken.
Realisatie bouwprogramma
Bij de realisatie van het bouwprogramma ligt de nadruk op de periode 2005-2009. Deze periode sluit
aan bij regionaal gemaakte afspraken en is het meest concreet in beeld te brengen. In deel III is
aangegeven hoe dit programma eruit moet zien in termen van prijsklasse, woningkwaliteiten en
woonmilieu. In deze paragraaf wordt aangegeven op welke manier de gemeente Leiden denkt dit
programma te realiseren. Eerst wordt ingegaan op de manier waarop met risico’s wordt omgegaan
(2.1). Vervolgens wordt aangegeven welke rol de partijen op zich nemen (2.2). Tot slot wordt
aangegeven met welke partijen concrete afspraken worden gemaakt om het bouwprogramma te
realiseren (2.3).
2.1
Omgaan met risico’s
De ontwikkelende partijen zien zich geconfronteerd met onzekerheden en risico’s in het bouwproces.
Hoe groter de onzekerheden en de risico’s, hoe hoger de uiteindelijke prijzen. Als de prijzen vooraf
worden vastgelegd, betekent dit in de praktijk dat extra kosten zich vertalen in een lagere kwaliteit van
de woning: er wordt dan bezuinigd.
In de dagelijkse praktijk verlopen projecten altijd anders dan vooraf was gedacht. Tal van oorzaken
kunnen tot vertraging leiden. Daarom is het nodig om de risico’s in te schatten en zoveel mogelijk te
beperken. Onderstaand wordt ingegaan op de resultaten van een risicobeoordeling en strategieën om
de risico’s voor investeerders te beperken.
2.1.1 Om 100% te halen 150% in ontwikkeling
In opdracht van de gemeente Leiden is een risicobeoordeling van de voorgenomen projecten
gemaakt. De conclusie is dat een reservecapaciteit van ruim 50% nodig is om de gestelde doelen te
halen. Dat betekent dat ongeveer 6.000 woningen in ontwikkeling moeten worden genomen om de
doelen tot 2010 te halen. Het bijgevoegde woningbouwprogramma voldoet hieraan.
2.1.2 Flexibiliteit bij de oplevering
Flexibiliteit wordt gecreëerd door de eigendomssituatie na oplevering niet op voorhand vast te leggen.
Op het moment dat een gebouwde woning op de markt komt, kan de keuze worden gemaakt om de
woning direct te verkopen of deze eerst in exploitatie te nemen en op een later tijdstip te verkopen 39.
2.2
Rollen van partijen
Het is goed de rollen van betrokken partijen zo goed mogelijk aan te geven. In deze paragraaf wordt
dit aangegeven. Daarbij wordt aandacht geschonken aan de rol van corporaties, commerciële
ontwikkelaars, zittende bewoners en de gemeente
2.2.1 Rol van corporaties
De corporaties spelen een belangrijke rol in het nieuwbouwprogramma van Leiden. Zij zijn in veel
gevallen de partij die een locatie ‘vrij’ maakt (in geval van sloop) en ontwikkelen de sociale woningen
in de stad. Behalve als ‘sociale ontwikkelaar’ kunnen zij ook fungeren als commerciële ontwikkelaar,
dat wil zeggen: als partij die vrije huur- of koopwoningen ontwikkeld. Dit segment is ook het terrein van
particuliere investeerders. Dit zijn bijvoorbeeld projectontwikkelaars, institutionele en zakelijke
beleggers. De gemeente wil de Leidse corporaties ook de ruimte bieden om duurdere huur- en
koopwoningen te realiseren, maar zal hen dan op gelijke wijze behandelen als andere marktpartijen.
2.2.2 Rol van particuliere investeerders
De rol en positie van commerciële ontwikkelaars (zoals bijvoorbeeld projectontwikkelaars,
institutionele en zakelijke beleggers en in sommige gevallen de corporaties) is sterk afhankelijk van de
grondpositie rondom het betreffende project. Indien de particuliere investeerder eigenaar is van de
grond, is haar eigen invloed groot en is de rol van de gemeente voornamelijk toetsend aan ruimtelijk
beleidsinstrumentarium (bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, etc). In het geval van een
gemeentelijke grondpositie staat de rol van de gemeente beschreven in 2.2.4
39
Hiermee volgt Leiden het advies van de VROM-raad, die constateert dat bij de start van een project weinig
zicht is op de marktsituatie waarin het product op de markt komt en dat door het vastleggen van de
eigendomssituatie de risico’s voor beleggers onnodig verhoogd worden
2.2.3 Rol bewoners
Bewoners zijn belangrijke partners bij de ontwikkeling van plannen en beleid. Gemeente en
corporaties hechten er aan dat zij goed betrokken zijn bij het maken van beleid voor Leiden, de
ontwikkeling van wijkontwikkelingsplannen en andere gebiedsgerichte plannen en bij concrete
planontwikkeling voor gebouwen.
In geval van renovatie of herstructurering gelden meer specifiek de wettelijke kaders uit het BBSH en
de Overlegwet. Op grond hiervan dienen woningcorporaties vooraf te overleggen met hun huurders en
bewonersvertegenwoordigers. Ook in het Sociaal Statuut zijn regels afgesproken over de rol en
betrokkenheid van bewoners bij grote veranderingen.
Ook de gemeente heeft een duidelijke procedure bij de omgang met zittende bewoners. Allereerst
worden bewoners tijdig geïnformeerd. Ten tweede wordt er een woonwensenonderzoek uitgevoerd.
Ten derde worden er waarborgen gegeven die ervoor moeten zorgen dat mensen voldoende tijd
hebben om een geschikte woning te vinden, desgewenst in de eigen wijk.
2.2.4 Rol gemeente.
De gemeente Leiden wil waar mogelijk een actief grond- en projectvoorbereidingsbeleid voeren.
Daarnaast is het belangrijk de beleidskaders zo helder mogelijk te maken en aan te geven op welke
wijze deze worden geëffectueerd. Op deze manier heeft de gemeente grote invloed op de aard en het
tempo van de uitvoering en worden de risico’s voor derden verkleind. De rol wordt als volgt ingevuld:
 Actief grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente grond verwerft indien hiermee een duidelijk
doel kan worden gerealiseerd. Het beleid van de gemeente op dit gebied is verwoord in de
kaderstellende “Nota strategisch grondbeleid 2005”. Verder worden de prijzen op een heldere
manier vastgesteld conform de Nota Grondprijzen. Hierin is ook vastgelegd dat voor de bouw
van sociale huurwoningen een gereduceerde grondprijs geldt.
 In geval van herstructurering biedt de gemeente drie opties aan:
o De eerste is, net als bij nieuwbouwprojecten actief grondbeleid.
o De tweede is die van een gezamenlijke gebiedsontwikkeling met een gezamenlijke
grondexploitatie waarbij gemeente en betrokken partijen gronden in brengen en deze
bouw- en woonrijp maken. Daarna geven de partijen gezamenlijk de gronden uit.
Vaak wordt hiervoor een aparte onderneming opgericht. De regisserende rol van de
gemeente, maar ook de risico's die met de grondexploitatie gepaard gaan, worden in
dit model gedeeld.
o De derde is het ‘schuttingmodel’. Hierbij doet een marktpartij alles binnen een
duidelijk gedefinieerd gebied zelfstandig. De corporatie voert zowel de vastgoed- als
de grondexploitatie op basis van de volgende uitgangspunten:
a) Gezamenlijk vooraf overeengekomen plangrenzen
b) Ruimtelijke randvoorwaarden door gemeente, ruimtelijke uitwerking door
corporatie
c) Richtlijnen kwaliteit woningbouw en de toetsstenen uit deze woonvisie
d) De kosten voor het sociaal statuut komen voor 100% bij de corporatie terecht.
e) De onrendabele investering bij de realisatie van sociale huurwoningen komt voor
rekening van de corporatie.
f) De investering in de openbare ruimte komt voor rekening van de corporatie,
gebaseerd op vooraf vastgestelde normbedragen.
In alle gevallen geldt dat bij disproportionele kosten voor de corporatie de gemeente en
corporatie in onderhandeling treden. De gemeente wil bij een dergelijke onderhandeling
transparantie van de corporatie in haar gebruikte parameters voor de berekening van de
bedrijfswaarde van de vastgoedcomplexen. De parameters van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw zijn voor de gemeente daarbij het uitgangspunt.
 Actieve projectvoorbereiding. De gemeente heeft een overzicht opgesteld, waarbij voor alle
projecten die bekend zijn aangegeven is welk project het betreft, de omvang in aantallen
woningen en de verwachte planning. Dit overzicht is bijgevoegd als bijlage 11. Binnen de
gemeente wordt op uniforme wijze een nauwkeurige planning opgesteld. Deze planning wordt
door gemeente en corporaties gezamenlijk vastgesteld, waarmee betrokken partijen zich over
en weer committeren aan de afgesproken doorlooptijden.
 Gezien de omvang van de projectenstroom, is het van belang een heldere fasering en
bijbehorende procedures te hanteren bij de uitwerking en besluitvorming. Hierdoor kan
onnodige vertraging binnen het gemeentelijk apparaat worden voorkomen. In het Handboek
Projectmatig werken van de Dienst Bouwen en Wonen (afdeling Projectmanagementbureau)


is een uniforme procedure uitgewerkt voor de situatie dat grond in gemeentelijk eigendom is.
In bijlage 9 zijn het planproces en de betrokkenheid van de afdelingen stedenbouw, grondzaken en het Ingenieursbureau weergegeven. Belangrijke kenmerken van dit proces zijn:
o Verdere uitwerking van plannen gebeurt ná een Bestuursopdracht door B&W. De
Raad neemt een go / no go-beslissing met een Projectbesluit en neemt ook de
investeringsbeslissing met een Uitvoeringsbesluit. De uitvoering start na een Besluit
door B&W.
o De ruimtelijke kaders zijn leidend.
o De gemeente houdt grond in eigen beheer totdat alle kaders volledig duidelijk zijn, de
grond bouwrijp is en kabels- en leidingen zijn geregeld.
o Marktpartijen tekenen in op de realisatie van een volledig voorbereid project.
Toetsingskaders. Ook hier geldt dat de gemeente helder, simpel en toetsbaar zal opereren.
De gemeente hanteert de volgende toetsingskaders:
o Bestemmingsplan. Per 2007 zullen alle bestemmingsplannen geactualiseerd zijn.
Hierin is ruimte gecreëerd voor de voorgenomen projecten en zijn de belangrijkste
ruimtelijke kaders te vinden.
o Stedenbouwkundig plan. Per project wordt een stedenbouwkundig plan opgesteld, dat
na vaststelling zodanig wordt uitgewerkt dat de toetsingscriteria volledig duidelijk zijn.
o Kwaliteitsbewaking. Elk project wordt getoetst aan de Richtlijnen Kwaliteit
Woningbouw (RKW). Daarnaast wordt getoetst of het plan past binnen de
gemeentelijke visie op het gewenste woonmilieu. Verder wordt nagegaan of het
project bijdraagt aan de gewenste verdeling in prijsklassen.
Gemeentelijke capaciteit. De grote bouwopgave vergt het nodige van het ambtelijk apparaat.
Door procedures te stroomlijnen en capaciteit gericht in te zetten kan de bestaande capaciteit
beter worden benut. Het lijkt echter onvermijdelijk dat er extra capaciteit nodig is om de hoge
ambities te realiseren.
2.3
Afspraken met partijen
Al verschillende malen is geconstateerd dat de gemeente het realiseren van haar ambities niet alleen
kan doen. Corporaties en projectontwikkelaars investeren en realiseren het bouwproces. Daarom
maakt de gemeente met deze partijen concrete afspraken.
1. In geval van herstructurering gaat het in de meeste gevallen om sociaal woningbezit.
Dergelijke processen zijn complex en er zijn meestal meer kosten dan opbrengsten. Er wordt
dan onderhandeld tussen gemeente en corporatie, soms over meerdere locaties tegelijk. Met
Portaal Leiden is op deze manier in 2004 een goede afspraak gemaakt. Ook met Ons Doel en
de Sleutels van Zijl en Vliet lopen gesprekken over een dergelijke afspraak en ook met SLS
Wonen wordt gesproken over planontwikkeling in de stad. De corporaties onderschrijven de
ambities uit deze woonvisie en willen graag hun aandeel leveren bij de realisatie ervan, maar
maken daarbij een voorbehoud ten aanzien van de financierbaarheid van de voorgenomen
plannen. Deze is mede afhankelijk van het resultaat van de afspraken die uiterlijk in het najaar
van 2005 gemaakt worden.
2. Met de corporaties is ook afgesproken dat de gemeente Leiden bij projecten afziet van
verdere belasting van de grond- en opstalexploitatie anders dan door uitvoering van
legesverordening onder de volgende condities:
o Het project staat in het Woningbouwprogramma
o De projecten worden vóór 1 januari 2010 opgeleverd.
o De corporaties hun (financiële) verantwoordelijkheid nemen voor de realisatie van de
woningen en verhuiskosten (bij sloop/nieuwbouw)
3. Er lopen besprekingen tussen de gemeente Leiden en een grote beleggingsmaatschappij,
waarbij er sprake is van 1.000 middeldure en dure huurwoningen in de periode 2005-2015.
 Betrokken partijen zullen een Task Force woningbouwprogramma oprichten die
driemaandelijks de stand van zaken doorneemt en concrete knelpunten bespreekt. Dit brengt
tot uitdrukking dat de betrokken partijen de ambities beschouwen als een gezamenlijke
opgave, die in goede samenwerking moet worden gerealiseerd. Een van de onderwerpen in
de Task Force is het bespreken van de mogelijkheden om regels te verminderen en zo
versnelling in de bouwproductie mogelijk te maken. Een ander onderwerp betreft de planning.
Binnen de gemeente wordt op uniforme wijze een nauwkeurige planning opgesteld. Deze
planning wordt door gemeente en corporaties gezamenlijk vastgesteld, waarmee betrokken
partijen zich over en weer committeren aan de afgesproken doorlooptijden. De gemeente zal
het initiatief nemen voor de bijeenkomsten van de Task Force.
3.
Woonruimteverdeling, onrechtmatige bewoning en leefbaarheid
3.1
Woonruimteverdeling sociale huurwoningen
Gezien de grote schaarste op de sociale huurmarkt wordt al jaren beleid gevoerd op het gebied van
de woonruimteverdeling van sociale huurwoningen. De verdeling in Leiden zal per 2006 in het
verband van Holland Rijnland gebeuren. Hiermee wordt de sociale huurmarkt verder geregionaliseerd,
wat naar verwachting beter aansluit bij de beleving van woonconsumenten. Bovendien wordt het
sturen op huishoudensamenstelling en inkomen grotendeels verlaten. In het nieuwe woonruimteverdelingsysteem staat het begrip ‘woonwaarde’ centraal (zie bijlage 10). De gemeente Leiden en de
Leidse corporaties hebben in beginsel ingestemd met dit nieuwe systeem. De effecten zullen uiteraard
goed worden gemonitord en er zullen jaarverslagen worden gemaakt.
3.2
Project onrechtmatige bewoning
De Leidse corporaties en de gemeente Leiden hebben samen het project onrechtmatige bewoning in
gang gezet om illegale bewoning en illegale onderhuur te bestrijden. Door koppeling van bestanden
van betrokken partijen kunnen potentieel illegale situaties worden opgespoord en worden onderzocht.
Er zijn heldere afspraken over welke partij in welke gevallen zal optreden. Corporaties kunnen daarbij
gebruik maken van privaatrechtelijke instrumenten in geval van overlast, de gemeente kan optreden
op grond van overtreding van de Huisvestingsverordening.
3.3
Leefbaarheidsprojecten
Uit de GSB-monitor blijkt de leefbaarheid in Leiden op stedelijk en districtsniveau goed gewaardeerd
te worden. Toch zijn er kleine gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. Als eerste stap worden
de probleemgebieden (straten en complexen) geïnventariseerd en wordt bekeken wat er aan de hand
is (overlast, veiligheid, beheerproblemen, sociale onrust, etc.). Vervolgens wordt per situatie een
project-aanpak uitgewerkt in overleg met de corporaties, LWO en bewoners. Als er al een aanpak
loopt wordt deze gezamenlijk beoordeeld en voortgezet dan wel aangepast al naargelang de
uitkomsten. Een deel van deze actie loopt reeds in het kader van de Wijkontwikkelingsplannen Noord
en Zuid-West. In het geval van de binnenstad is wonen boven winkels een middel om de leefbaarheid
te verbeteren.
4.
Monitoring en onderzoek
4.1
Monitoring
De Leidse woonvisie is ambitieus. Om na te gaan of de ambities gehaald worden en of bijsturing
noodzakelijk is, wordt jaarlijks aan de gemeenteraad en de regio een voortgangsrapportage
aangeboden. De eerste jaarrapportage verschijnt in het najaar van 2006. In deze rapportage wordt in
ieder geval op de volgende onderwerpen ingegaan:
1. Realisatie bouwprogramma. Het voortschrijdend inzicht met betrekking tot de realisatie van de
projecten wordt in beeld gebracht. Daarbij wordt ook ingegaan op de prijsklassen, de woningoppervlakten en woonmilieus en of het grondgebonden woningen of appartementen betreft.
2. Realisatie levensloopbestendige woningen. Ingegaan wordt op de realisatie met gebruikmaking van de sterrenclassificatie en de doelstellingen die in 5.3.3 van deel III zijn genoemd.
3. Marktaandelen corporaties. Zoals onder de toetsstenen is aangegeven willen gemeente en
corporaties meer inzicht in de werkelijke bediening van de doelgroep van beleid door de
corporaties. Door de ‘marktaandelen’ te monitoren ontstaat een beter beeld van de
daadwerkelijke situatie in Leiden. Daarbij wordt ‘marktaandeel’ gedefinieerd als het
percentage van het bezit van een corporatie dat wordt verhuurd aan huishoudens met lage
inkomens. Portaal Leiden is reeds bezig met het ontwikkelen van een dergelijk monitoringsysteem en heeft aangeboden dit te delen met de gemeente en collega-corporaties. De
gemeente stelt capaciteit beschikbaar om de benodigde gegevens te verzamelen.
4. Benodigde omvang sociale voorraad. Dit onderwerp wordt tweejaarlijks geactualiseerd op
basis van nieuwe gegevens van het CBS. De methode is beschreven in bijlage 7.
4.2
Onderzoek
In de analyse is duidelijk geworden dat op een aantal onderwerpen te weinig informatie en kennis
aanwezig is om de huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen goed te kunnen beoordelen. Om
over een aantal jaar een goede vervolgstap op deze woonvisie te kunnen zetten is het zaak vanaf nu
met deze informatieverzameling te beginnen. De volgende onderzoeken zullen worden uitgevoerd:
1. Onderzoek naar de particuliere huurvoorraad. Er zijn wel algemene gegevens over de vrije
huurvoorraad, maar er is weinig bekend over de precieze samenstelling, het functioneren van
deze markt, de mutatiegraad, de bouwtechnische kwaliteit en de toekomstverwachtingen.
2.
3.
4.
5.
Mede opverzoek van de raadscommissie Ruimte & Groen zal dit onderzoek in 2006
plaatsvinden. Als resultaat zal een aantal gegevens worden afgesproken waarover informatie
in tijdreeksen wordt verzameld om in de komende jaren de ontwikkelingen te kunnen volgen.
Onderzoek naar de marktsituatie voor appartementen en eengezinswoningen. Zoals in
paragraaf 5.3.2 van deel III is geconstateerd is het wenselijk om dit onderzoek op korte termijn
uit te voeren om zo meer duidelijkheid te krijgen over de mogelijkheden om appartementen en
eengezinswoningen in Leiden te bouwen.
Onderzoek naar verhuisketens. Hoe ziet het verhuisgedrag van mensen er in de praktijk uit?
Welke motivaties zijn er en wat is hun uiteindelijke gedrag? Door literatuuronderzoek en
kwalitatief onderzoek (interviews, enquêtes) kan beter inzicht worden gekregen in het gedrag
en kunnen hieruit relevante conclusies worden getrokken voor de toekomstige woningmarkt.
Dit onderzoek wordt uitgevoerd in 2006.
Onderzoek vraag en aanbod aangepaste woningen. Er is beperkt inzicht in het deel van de
woningvoorraad in Leiden (en Holland Rijnland) dat (kleine of grote) aanpassingen kent.
Evenmin is er goed zicht op de omvang en aard van de vraag van de groep met een lichte of
ernstige functiebeperking. In 2006 en 2007 wordt onderzoek uitgevoerd om dit onderzoek te
vergroten. De resultaten moeten leiden tot aanbevelingen voor een betere ‘matching’ van
vraag en aanbod.
Onderzoek kwetsbare groepen. Er zijn nog steeds weinig goede gegevens over de
woningbehoefte en het verhuisgedrag van mensen die tot de zogenaamde kwetsbare groepen
worden gerekend. In het verband van Holland Rijnland wordt in 2005 onderzoek gedaan naar
de regionale vraag en het aanbod. Resultaat zal zijn dat er per gemeente afspraken worden
gemaakt over de taakstelling die elke gemeente op zich neemt.
Colofon
Voor het proces van de Woonvisie zijn een brede Stuurgroep en een gemeentelijke Projectgroep
ingesteld. Onderstaand wordt de samenstelling van deze groepen weergegeven.
Stuurgroep
Ron Hillebrand (wethouder Ruimtelijke Ordening, Wijkontwikkeling, Regiozaken en Strategisch Beleid,
voorzitter)
Hans Buijing (wethouder Wonen, Zorg, Welzijn en Ouderen)
Lex de Boer (directeur Portaal Leiden)
Martine Glaser (Ons Doel)
Lisa Johnson (directeur SLS Wonen)
Marjo Visser (directeur de Sleutels van Zijl en Vliet)
Mieke Weterings (secretaris FHLO)
Ted Zwietering (directeur Bouwen en Wonen, gemeente Leiden)
Eefke de Haan (afdeling Ruimtelijk Beleid; dienst Bouwen en Wonen, interne projectleider)
Marion Liesting (secretariaat, dienst Bouwen en Wonen)
Guido Muller (Strategische Unit; Concernstaf)
Douwe Wielenga (projectleider, bureau Bind)
Projectgroep
Max Blondeau (afdeling Zorg en Welzijn; dienst Cultuur en Educatie)
Eefke de Haan (afdeling Ruimtelijk Beleid; dienst Bouwen en Wonen, interne projectleider)
Guido Muller (Strategische Unit; Concernstaf)
Marjolein Pijnacker (afdeling Ruimtelijk Beleid; dienst Bouwen en Wonen)
Peter de Vos (afdeling Ruimtelijke Beleid; dienst Bouwen en Wonen)
Douwe Wielenga (projectleider en voorzitter projectgroep, bureau Bind)