Woonadviesraad

Woonadviesraad
20 januari 2014 – afdeling grondgebiedszaken
Aanwezigen:
Van den Eede Eddy - voorzitter
Vanhove Ilse - secretaris
Eddy Vranckaert – schepen
Cluts Ellen – 3Wplus - deskundige
Rits Steven - deskundige
Cleymans Geert (plaatsvervanger)
De Decker Catharina
Dirckx Vincent
Francx Jan
Goossens François
Kerckaert Myriam
Raes David
Slachmuylders Peter
Triest Ben (plaatsvervanger)
Van Buggenhout Willy
Van Eynde Josee
Van Rossum Jef
Vanhoutte Stefaan
19:45
19:00
20:00
19:00
19:00
19:50
19:55
19:50
20:05
19:55
19:55
20:00
19:55
19:50
19:55
19:50
19:50
20:00
Verontschuldigd:
Snyers Gunter
01 OPVOLGING VERSLAG
Budget / participatie
Er is geen specifiek budget voorzien voor de adviesraden. Als de woonadviesraad een
uitstap wil doen of een externe deskundige wil uitnodigen, dan zal dit moeten voorgelegd
worden aan het college van burgemeester en schepenen. Zij zullen dan geval per geval
een beslissing nemen.
Zelfevaluatie
Opmerking op punt 2.3.1 vraag 12 : “Onze adviesraad maakt zijn adviezen bekend aan
het brede publiek (bv. via het gemeentelijk infoblad, website,…)”. De Gecoro scoort 60
punten op deze vraag. De overige raden scoren hier laag. De Gecoro is een gesloten raad
en is de enige raad die zijn verslagen niet aan het brede publiek bekend maakt. Deze
cijfers kloppen ergens niet.
Meerjarenplan
In het meerjarenplan zijn het lokaal sociaal beleidsplan en het woonplan niet expliciet
opgenomen. Deze plannen zijn goedgekeurd en worden uitgevoerd ongeacht of deze
opgenomen zijn in het meerjarenplan of niet.
Link woonplan Londerzeel (GR-beslissing 21 december 2010)
http://www.londerzeel.be/fb111wvli602epge1gvt62.aspx
Verslag woonadviesraad
20 januari 2014
-1-
Link Lokaal sociaal beleidsplan 2008-2013 (staat niet meer op de website).
Het gemeentebestuur heeft ervoor geopteerd om het aantal punten in de
meerjarenplanning te beperken. Alle punten opgenomen in de meerjarenplanning moeten
jaarlijks gerapporteerd en geëvalueerd worden, dus hoe meer punten hoe meer
evaluaties en rapporteringen. Het is voor het bestuur niet eenvoudig om een planning
voor 6 jaar te maken. De realiteit wijst uit dat een planning na een halfjaar al moet
herzien worden.
Het bestuur heeft het contract met 3Wplus mbt de interlokale vereniging “Regionaal
woonbeleid Noord-West-Brabant” (Asse, Dilbeek, Kapelle-op-den-Bos, Londerzeel, Meise
en Opwijk) verlengd (woonloket en deskundige ondersteuning), dus de intentie om te
werken rond wonen is er zeker. De interlokale vereniging heeft de voorbije jaren gewerkt
aan volgende thema’s: het voorbereiden van gemeentelijke reglementen op het vlak van
wonen, het nemen van initiatieven die duurzaam, ecologisch en energiebewust wonen
ondersteunen, het nemen van initiatieven die levenslang en aanpasbaar wonen
ondersteunen en het nemen van initiatieven in het kader van een grond- en
pandenbeleid met het oog op betaalbaar wonen. Ellen Cluts is onze woonconsulent en
volgt ook de vergaderingen van de woonraad.
De inkomsten (530.000 euro) van de verkoop van de Villa Van Assche zijn niet opzij
gezet, maar in de gemeenteraadsbeslissing werd wel opgenomen dat de inkomsten van
de verkoop van de Villa Van Assche zullen ingezet worden voor een project rond begeleid
wonen (mensen met een beperking). We zijn van plan om in de nabije toekomst met de
verschillende woonpartners, die bij dergelijk project een inbreng kunnen hebben, rond de
tafel te zitten om de kansen en knelpunten in kaart te brengen.
02 PROJECT VLABINVEST / KERKHOFSTRAAT
Inrichtingsplan
Mobiliteit
Een van de knelpunten is de mobiliteit van de Kerkhofstraat. Als het zuidelijke knooppunt
(op-en afrittencomplex) uitgevoerd zou worden, dan zou dit het probleem van de
Kerkhofstraat oplossen.
Het zou goed zijn als de ventweg langs de A12 doorgetrokken wordt tot aan de
Mechelsestraat. Dan kunnen fietsers van aan de Kerkhofstraat doorrijden langs de A12
tot aan het fietspad (Hazenpad) langs het spoor. De ventweg zou dan wel moeten
uitgerust worden met de nodige fietsvoorzieningen. AWV is hier momenteel echter niet
voor te vinden. Zij voorzien een uitbreiding van de ventweg tot aan het bedrijf Stone NV.
Aansluiting van trage wegverbinding richting Eeckhout. Hier is geen verdere evolutie in.
Er is bezwaar ingediend tegen de trage weg richting Acacialaan in het kader van de
opmaak van het Ruimtelijk UitvoeringsPlan Acacialaan. Deze trage wegverbinding richting
Acacialaan is crucialer, maar ook hier nog geen doorbraak.
Er wordt voorgesteld om de weg voor gemotoriseerd verkeer ter hoogte van de trage
weg richting Acacialaan te onderbreken. Dit heeft als nadeel dat de bewoners ten
noorden van de trage weg steeds via de ventweg moeten rijden en de bewoners ten
zuiden van de trage weg via de Kerkhofstraat.
Momenteel is er geopteerd om de weg in U-vorm aan te leggen (dus kruisen met de
trage weg richting Acacialaan). Storend zal dit voor de bewoners niet zijn. Als het project
volledig wordt uitgevoerd (fase 1 tot en met 4) komen we aan 146 woongelegenheden.
In wijk Kruishoeve in Sint-Jozef waren meer dan 200 woongelegenheden en dit heeft niet
geleid tot verkeersoverlast.
Verslag woonadviesraad
20 januari 2014
-2-
Voor de sneltram wordt er een halte voorzien in de omgeving van het project. Zal de
parkeerdruk in de wijk niet te groot zal worden? Wordt er extra parking voorzien voor
deze sneltram.
In Willebroek kan dit alvast via de bestaande P+R. In Londerzeel is geen dergelijke
parking voorzien.
Eigendom
Ander knelpunt in dit project is, dat ongeveer nog 1,3 ha moet verworven worden.
Recent heeft Vlabinvest een compromis getekend met de eigenaars van het perceel in de
zuidoost hoek van het project (langs A12). Het perceel is ongeveer 52 are. Op dit perceel
is het bermlandschap met het ankergebouw voorzien. Een deel van de 1,3 ha is dus
verworven. De overige delen zullen iets moeilijker zijn, omdat dit tuinen zijn van de
woningen langs de Acacialaan en Kerkhofstraat. Deze percelen zijn niet strikt
noodzakelijk voor de uitvoering van het project, maar indien ze mee opgenomen kunnen
worden, krijgt dit wel de voorkeur.
Woondensiteit
Het aantal woonentiteiten is in de presentatie niet duidelijk, het lijkt alsof er 124 (fase 1
en 2)+ 146 (fase 3 en 4) woongelegenheden voorzien worden. Maar fase 3 en 4 omvat
alle woongelegenheden samen, dus 146 in totaal.
Zoneringsplan
Wegen
Voor de hoofdweg wordt een breedte van 5,5 m voorzien. Als de fietser ook deze weg
gebruikt, dan is 5,5 m te smal. De rooilijn wordt op 15,5 m voorzien, dus is er ruimte
genoeg om de fietser een plaats te geven. In dit geval is een wegbreedte van 5,5 m
meer dan voldoende. De reden waarom de fietser niet van de rijweg gehaald wordt is dat
de fietser een remmende functie heeft op het verkeer. Het gaat hier ook over een rijweg
in een wijk, waar het verkeer niet druk zal zijn. Fietsers kunnen ook de trageweg
verbindingen nemen voorzien in het project.
Woongebieden
Type A zijn rijwoningen met een tuin van minstens 10m diep. Dit lijkt voldoende, maar
voor type C worden zeer kleine tuinen voorzien (6m van de perceelgrens tot de
bebouwing), voor de terrassen van de meergezinswoningen wordt geen minimum aantal
m² opgelegd.
Er wordt voorgesteld om toch een min. aantal m² voor terrassen op te leggen. Nu legt de
dienst ruimtelijke ordening als enige criterium op dat op een terras minstens 1 tafel en 4
stoelen moet kunnen staan.
Maatvoering opleggen voor terrassen kan problemen geven bij het ontwerpen.
De VMSW hanteert nu ook richtlijnen, dus het verstrengen van deze normen zal door de
VMSW niet aanvaard worden.
Het gemeentebestuur heeft geijverd voor 1,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid.
Maar heeft ook veel weerstand ondervonden (van de SHM en het Agentschap
Infrastructuur). Het gemeentebestuur heeft 1,3 plaatsen per woongelegenheid kunnen
bekomen. In het totaal zijn er 1,7 parkeerplaatsen per woongelegenheid, als je het randparkeren meerekent.
In de realiteit heeft ieder gezin 2 auto’s, dus 1 parkeerplaats per woongelegenheid is niet
realistisch. Ook de SHM (sociale huisvestingsmaatschappij) zou dit moeten inzien.
Voetafdruk hoeve
Voor het gebouw tegenover het park wordt voorgesteld om op het gelijkvloers een
multifunctionele ruimte te voorzien met een publiek functie (blz 53).
Verslag woonadviesraad
20 januari 2014
-3-
Het is een goed voorstel om dicht bij de volkstuintjes in het park, ruimte te voorzien om
bijvoorbeeld materiaal op te bergen, buurtbijeenkomsten te houden...
Deze publieke functie kan ruimer gezien worden dan deze wijk alleen.
Algemene aanvullingen en opmerkingen
Gezien de doelstellingen ivm klimaatneutraliteit is het wenselijk hier maximaal op in te
spelen met dit project. De beperking van het subsidieerbaar kader van de
huisvestingsmaatschappij, hoewel zij evenzeer de dan geldende E-peilnormen moeten
volgen (inclusief hernieuwbare energie), mag geen reden zijn om als gemeente niet
verder te gaan en alternatieve pistes te ontwikkelen. Zo heeft de voorziene bebouwing
heel wat oppervlakte platte daken, heeft het bermlandschap mogelijkheden voor
zon/wind georiënteerde projecten.
Het is misschien mogelijk om de hernieuwbare energie in een afzonderlijk luik te steken
en dit dan uit te besteden aan een externe initiatiefnemer (energiecoöperatie). De SHM
zou dan niet voor deze extra kosten moeten instaan zodat de kostprijs voor
huurder/koper niet onnodig oploopt.
De verhouding tussen huur- en koopwoningen is nog niet gekend. In de praktijk (Argo)
volgt men de 2/3 huur 1/3 koopregel toe.
Zullen er financiële sancties getroffen worden als eigenaars van een gesubsidieerde
koopwoning de woning te snel doorverkopen en met te grote winsten?
Wordt er ook gedacht aan andere formules (erfpacht, Community Land Trust)?
Hoe zullen de woningen worden toegewezen? De woningen zullen in de eerste plaats
toegewezen worden met voorrang voor inwoners van Londerzeel. Bij zowel de
toewijzingen voor sociale huur- (http://www.londerzeel.be/LonderzeelToewijzingsreglement.html ) als voor Vlabinvest woningen zijn naast andere
voorwaarden, voorrangsregels met aandacht voor lokale binding voorzien.
Zijn de nodige voorzieningen (kinderopvang, onderwijs, …) voorzien om de extra
bevolkingsdruk op te vangen (wijk Argo, wijk Kerkhofstraat, wijk Begoniastraat…)?
Dit is een correcte opmerking. Hier moet zeker rekening mee gehouden worden.
De projecten zullen gefaseerd worden uitgevoerd, waardoor de toename aan kinderen
over een ruimere periode verspreid zal worden.
Op het woonoverleg hebben alle actieve woonparticipanten (zoals wonen-Vlaanderen,
SHM, 3Wplus, enz..) een voorstel gedaan om woontypes te voorzien gebaseerd op de
bestaande behoeftes. Dit betekent niet dat de uitzonderingen (vb. gezin met 5 kinderen)
uitgesloten worden. Voor de Argo zal een voorstel gedaan worden op basis van de
wachtlijst. Uiteindelijk zullen er verschillende woontypes gehanteerd worden.
In het project worden meer dan 4 woonlagen gehanteerd. Dit is toch geen algemene
regel? Zal dit niet voor hinder zorgen bij de omwonenden (Acacialaan-Kerkhofstraat).
In het project worden niet overal 4 bouwlagen gehanteerd. Het is enkel voor de
accentgebouwen. Deze bevinden zich in het binnengebied (3-4 bouwlagen) en aan de
rand (2-3 bouwlagen). De bewoners van Acacialaan en Kerkhofstraat zullen hier dus
geen hinder van ondervinden.
Zal de talud aan de zijde van de A12 het geluid voldoende kunnen bufferen? De talud zal
het geluid wel gedeeltelijk tegen houden, maar de juiste effecten zijn hiervan nog niet
gekend.
Vanaf 3 woonlagen moeten gebouwen voldoen aan de toegankelijkheidsvoorwaarden.
Verslag woonadviesraad
20 januari 2014
-4-
Best beantwoorden alle gelijkvloerse wooneenheden aan deze voorwaarden. De ervaring
uit het verleden (advies woonzorgzone, appartementen kerkhofstraat) leert ons dat dit in
de praktijk niet evident is.
Suggesties en advies

1,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid voorzien;

gelijkvloerse woningen toegankelijk maken voor mensen met een
beperking;

hernieuwbare energieproductie voorzien en apart beheren (klimaatneutrale
wijk);

polyvalente ruimte in accentgebouw
De woonadviesraad vraagt:

wat de verhouding sociale huurwoningen/koopwoningen en bescheiden
huur-en koopwoningen zal zijn?

kan de restauratie van de hoeve herbekeken worden, zodat deze opnieuw
een functie kan krijgen. Als dit niet mogelijk is, zou het gelijkvloers van het
accentgebouw vlakbij de volkstuintjes een publieke functie kunnen krijgen.

Hoe zullen de woontypes bepaald worden?

Zijn de nodige voorzieningen (kinderopvang, onderwijs, …) voorzien om de
extra bevolkingsdruk op te vangen (wijk Argo, wijk Kerkhofstraat, wijk
Begoniastraat…)?

Zullen er financiële sancties getroffen worden als eigenaars van een
gesubsidieerde koopwoning de woning te snel doorverkopen en met te grote
winsten?

Wordt er ook gedacht aan andere formules (erfpacht, Community Land
Trust)?
03 ARREST VAN HET GRONDWETTELIJK HOF (IN VERBAND MET DE SOCIALE
LAST VOOR DE PRIVATE SECTOR)
Dit punt wordt uitgesteld naar de volgende vergadering.
04 TOELICHTING DOOR TOON DIRCKX - “UITDAGINGEN WONEN IN
VLAANDEREN”.
Toelichting door Toon Dirckx - onderzoeker aan de KU Leuven en docent vastgoedkunde
aan de KULAK. Presentatie in bijlage. We komen hier volgende bijeenkomst op terug.
05 VOLGENDE VERGADERING
Ieder lid van de woonadviesraad mag agendapunten voorstellen aan de voorzitter van de
woonadviesraad.
Er moet geen afzonderlijk huishoudelijk reglement opgemaakt te worden.
We houden ons aan de afspraken gemaakt op de vorige vergadering.
Volgende vergaderingen:
10 maart, 12 mei, 15 september en 17 november 2014 (indien nodig op 16 juni)
Ilse Vanhove
Aangevuld door Eddy Van den Eede
Verslag woonadviesraad
20 januari 2014
-5-