Duitse lessen voor CPO in Nederland

Rooilijn
Jg. 46 / Nr. 1 / 2013
Duitse lessen voor CPO in Nederland
P. 48
Mark Zandvoort, Rens Baltus en Ward Rauws
Rooilijn
Jg. 46 / Nr. 1 / 2013
Mark Zandvoort, Rens Baltus en Ward Rauws
P. 49
De aandacht voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap groeit. Burgers
verlangen meer invloed op het ontwerp van hun woning en woonomgeving en
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap biedt hiervoor kansen. Uit een analyse
van tien Duitse en Nederlandse cases blijkt dat projecten sterk van elkaar
verschillen. Die diversiteit is terug te voeren op twee belangrijke drijfveren van
bewoners om mee te doen: samen wonen en samen bouwen. Cruciaal voor het
slagen van een project is dat bewoners werkelijk de vrijheid krijgen om hun idealen
te realiseren. Duitse voorbeelden laten zien dat architecten daarbij een sleutelrol
kunnen spelen.
Duitse lessen
voor CPO
in Nederland
Boven: Samen leven is een belangrijk motief voor CPO-projecten (foto: W. Rauws)
Onder: Project Am Urban in Berlijn (foto: R. Baltus)
De Nederlandse woningbouw verkeert
in een crisis. De huidige financiële en
economische crises worden als belangrijke
oorzaken gezien, maar er is ook een meer
fundamentele oorzaak aan te wijzen. Na
de Tweede Wereldoorlog is een aanbodgestuurde werkwijze dominant geworden in
de Nederlandse woningbouw, waardoor
bewoners weinig tot geen invloed hebben
op het resultaat, een situatie die niet past bij
de huidige maatschappij. De samenleving
kent een meer horizontale organisatie
en burgers verlangen meer zeggenschap
en keuzevrijheid. Tegelijkertijd is in een
globaliserende wereld behoefte aan een
sterke identiteit en aan geborgenheid
(Swyngedouw & Beaten, 2001). Er is een
verlangen naar woonomgevingen die het
gevoel van eigenheid geven. CPO lijkt
aan te sluiten op die nieuwe maatschappelijke waarden en behoeften. Boelens en
Visser (2011) betogen dan ook dat CPO
een alternatieve ontwikkelingsvorm voor
woningbouw biedt door haar vraaggerichte
en kleinschalige karakter.
Mix van bouw- en woonvormen
CPO maakt onderdeel uit van verschillende vormen van vraaggericht bouwen,
zoals consumentgericht bouwen, medeopdrachtgeverschap (MO) en particulier
opdrachtgeverschap (PO) (Stuurgroep
Experimenten Volkshuisvesting, 2010). Bij
de eerste bouwt een projectontwikkelaar
en heeft de consument de mogelijkheid
beperkt invloed op het ontwerp uit te
oefenen (catalogusbouw). Bij MO werken
projectontwikkelaar en consument samen
aan het eindproduct. Als sprake is van CPO
dan neemt een collectief van huishoudens
de rol van de projectontwikkelaar over, bij
PO is het de individuele burger die deze
rol op zich neemt. Constructie en ontwerp
van de woning komt bij de laatste twee
vormen van bouwen geheel of grotendeels
in handen van de toekomstige bewoners.
CPO wordt internationaal beschouwd
als een variant van cohousing. Dit is een
paraplubegrip voor projecten met een
hoge mate van invloed van bewoners op
het ontwerp, beheer en het gebruik van
hun directe woonomgeving (Tummers,
2011; Williams, 2005). Williams definieert
cohousing als "a development, which,
combining the autonomy of private dwellings with the advantages of community
living […], encourages a collaborative
life-style and greater interdependence
between residents. This results in building
strong and vibrant communities, sense
of these communities, and a positive
attitude towards social interaction" (p.
200). Hij benadrukt de sociale effecten
Rooilijn
Jg. 46 / Nr. 1 / 2013
Duitse lessen voor CPO in Nederland
P. 50
Rooilijn
Jg. 46 / Nr. 1 / 2013
Mark Zandvoort, Rens Baltus en Ward Rauws
Min
Wijngaarden (NL)
P. 51
•
Achter de Reitdijk (NL)
•
• Veenweg (NL)
•Möckernkiez (D)
an
Min
• Am Urban (D)
ev
at
Eschengraben (D)
• Meanderhof (NL)
• Moabit (D)
• Beginenhof (D)
Het Poorthuis (NL)
Max
De samen leven schaal is geoperationaliseerd op basis van drie criteria: de gedeelde
faciliteiten en hoe deze gebruikt worden,
de vorm van en mate waarin buitengewone
gezamenlijke activiteiten plaatsvinden en
de mate waarin het dagelijkse huishouden
(koken, financiën, was, etc.) is gedeeld.
De activiteiten en faciliteiten spelen een
grote rol omdat samen leven daarin sterk
Max
•
Vergelijken van projecten
In de analyse zijn tien projecten in
Nederland en Duitsland vergeleken. De
onderzochte cases zijn afkomstig uit drie
afzonderlijke studies die zijn uitgevoerd
door een student en twee medewerkers
van de universiteiten van Groningen en
Wageningen. De onderzoekers hebben
hun cases ingebracht en afgezet tegen de
twee kenmerken (samen leven en samen
bouwen). Bij het positioneren van de
praktijkcases in het raamwerk is een aantal
criteria richtinggevend. De mate van samen
bouwen is geoperationaliseerd op basis van
de volgende vijf criteria: de wijze waarop
een initiatief is gestart is, de persoon en
functie van de trekker van het project, de
mate waarin een groep (in)formele regels
opgesteld heeft om de samenwerking te
structureren, het selectieproces van de
architect en de mate waarin deelnemers
zelf deelnamen aan het bouwen. Deze vijf
criteria helpen de mate van samen bouwen
vast te stellen, omdat ze inzicht geven in
hoeverre het bouwproces door de gebruikers is vormgegeven.
samen bouwen
samen leven
De meeste CPO-projecten kennen een mix
van deze twee categorieën. De focus kan
bovendien door de tijd heen verschuiven,
wat begon als samen bouwen kan uitgroeien tot samen leven. De focus bepaalt
vaak de woonvorm, waardoor er een grote
diversiteit aan soorten projecten bestaat.
Om de verschillende projecten te analyseren en ten opzichte van elkaar te positioneren is een raamwerk gemaakt dat deze
categorieën verbindt. In figuur 1 wordt een
raamwerk weergegeven. Op de horizontale
as is de mate van samen bouwen weergege-
ven en op de verticale as de mate van samen
leven. Het raamwerk stelt ons in staat om
in de eerste plaats de grote diversiteit aan
CPO-projecten inzichtelijk te maken en
in de tweede plaats verschillende CPOprojecten te vergelijken.
M
van cohousing. Aanvullend onderscheidt
Vestbro (2000) verschillende vormen van
samenleven, waarbij een gedeelde keuken,
tuin en servicevoorzieningen voor zorg
als voorbeeld worden genoemd. Sociale,
ecologische, financiële of religieuze
redenen kunnen ten grondslag liggen aan
de behoefte samen te leven. Samengevat
kan de focus op een bepaalde mate van
gemeenschappelijk leven liggen. Andere
auteurs leggen de nadruk op het gemeenschappelijk ontwikkelen van een project.
Dit zien we ook in de Nederlandse context,
waarbij vaak specifiek naar CPO wordt
gerefereerd (Boelens & Visser, 2011). In een
poging CPO beter te duiden definieert de
SEV deze vorm van opdrachtgeverschap
als een “collectief van gelijkgestemde
particulieren die grond(en) verwerft
en in samenspraak bepaalt hoe, en met
welke partijen de woningen, private, en in
sommige gevallen zelfs de openbare ruimte
wordt ingericht en gerealiseerd" (2010, p.7).
Hierin wordt de rol van het collectief als
projectontwikkelaar benadrukt. Er kunnen
dus twee categorieën worden onderscheiden: projecten met een nadruk op samen
leven en projecten met een nadruk op
samen bouwen (Tummers, 2011).
•
Figuur 1 Positioneren van tien CPO-projecten in Nederland en Duitsland
tot uitdrukking komt. Activiteiten en een
gedeeld huishouden geven een grote mate
van samen leven aan, gemeenschappelijke
faciliteiten doen dat ook maar in mindere
mate. In het raamwerk zijn tien cases gepositioneerd. Deze positionering is gebaseerd
op interviews, literatuuronderzoek en een
analyse van beleidsdocumenten. Voor elke
case zijn semigestructureerde interviews
afgenomen met initiatiefnemers, bewoners, begeleidingsbureaus, gemeenten en
financieringspartijen.
Uit de analyse blijkt dat binnen CPOprojecten de invloed van de toekomstige
bewoners sterk verschilt. In figuur 1 staan
linksboven de projecten met een beperkte
invloed van de toekomstige bewoners en
rechtsonder de projecten waarin toekomstige bewoners gemeenschappelijk de regie
voeren. Er is ook een verschil in motivatie.
Projecten bovenin het kader zijn vaak
geïnitieerd vanuit financiële redenen of
ecologische idealen, terwijl projecten onder
in het kader in meerdere mate gebaseerd
zijn op sociale motieven zoals samen willen
leven binnen een gemeenschap. Deze grote
verscheidenheid heeft invloed op wat er
gevraagd wordt van de diverse betrokken
actoren. Nederlandse cases kennen vooral
op een schaal van samen leven een grote
diversiteit. Het project in Wijngaarden,
Zuid Holland, was bijvoorbeeld enkel
gericht op samen bouwen met als doel kostenbesparing en het aantrekkelijk maken
voor starters om een eigen huis te bouwen.
Het Poorthuis in Almere is een ander
uiterste. De groep mensen die dit project
realiseert, doet dit vanuit een ideologische
levensovertuiging (evangelisch christen).
De deelnemers willen gemeenschappelijk
leven en in hetzelfde gebouw sociale
diensten aan de buurt aanbieden door een
gemeenschapsruimte voor de buurt en
opvangappartementen voor daklozen te
realiseren.
Ook in Duitsland laat CPO (Baugruppen en
Baugemeinschaften) een divers beeld zien,
zowel in de mate van nadruk op bouwen
als op samen leven. Wanneer een individu
of een collectief van mensen een project
initieert om woningen voor eigen gebruik
te realiseren, zoals in het geval van Am
Urban, spelen ook andere motieven dan
alleen keuzevrijheid in ontwerp een rol.
Am Urban is een initiatief in de Berlijnse
wijk Kreuzberg. Dit project heeft geleid tot
Rooilijn
Jg. 46 / Nr. 1 / 2013
de transformatie van een oud ziekenhuiscomplex tot wooncomplex. De deelnemers
wilden blijven wonen in de buurt en leven
in een gemeenschap van gelijkgestemden.
Sleutelrol Duitse architect
In de Duitse projecten spelen architecten
een belangrijke rol, zowel in het opstarten
van groepen als in het verzamelen van
financiële middelen en het contact met
gemeenten. Zowel in Baugruppe Moabit
als in het project Am Urban heeft een
architect duidelijk een sleutelrol gespeeld.
De architect nam in beide gevallen het
initiatief om een groep mensen te verzamelen om het project op te zetten. In het eerste
geval betrof het een werkloze architect die
zichzelf werk kon verschaffen, in het tweede
geval is de architect deelnemer aan het collectief en is tevens bewoner van het project
geworden. Duitse architecten zoeken
vaak actief naar vrije kavels. Wanneer ze
een kavel gevonden hebben, treden ze in
contact met de eigenaar om een optie op
de grond te nemen. Gedurende de looptijd
van de optie gaat de architect, al dan niet
in samenwerking met andere adviseurs, op
zoek naar een groep geïnteresseerden om
woningen mee te ontwikkelen. Wanneer
de architect initiatiefnemer is, creëert
deze werk voor zichzelf, terwijl de groep
geïnteresseerden goedkope woningen
met keuzevrijheid in ontwerp krijgen. In
Nederland is de rol van architecten kleiner.
Er ligt meer druk op de schouders van particulieren, als relatieve leken op het gebied
van ruimtelijke ordening en woningbouw.
Financiën zijn cruciaal om idealen via CPO
te realiseren. In de Duitse cases zorgen
architecten voor contact met banken. Door
de financiële risico’s op zich te nemen
via opties ligt de verantwoordelijkheid
Duitse lessen voor CPO in Nederland
P. 52
Rooilijn
Jg. 46 / Nr. 1 / 2013
Mark Zandvoort, Rens Baltus en Ward Rauws
voor het vullen van een pand niet alleen
bij de bank, maar ook bij de architect. In
het Nederlandse project Het Poorthuis
is extra geld nodig voor het realiseren
van de gemeenschappelijke ruimten. De
individuele hypotheken leveren echter niet
voldoende op. Banken durven het risico
niet aan om een gezamenlijke hypotheek
te verstrekken doordat de individuele
huishoudens niet garant kunnen staan
voor dit hogere bedrag voor het gemeenschappelijke project. Voor het verzamelen
van voldoende liquide middelen geldt het
adagium dat de particulier zelf verantwoordelijkheid heeft. Risico’s komen dus
bij de hypotheekverstrekker te liggen. Een
woningcorporatie die als achtervang dient,
zoals bij het project Achter de Reitdijk is
gebeurd, kan een mogelijkheid zijn dit
risico te verkleinen.
Ruimte laten aan de bewoners vraagt
echter om een andere rol en houding van
beleidsmakers en bestuurders. Planologen
en andere beleidsmakers zouden banken
beter bekend kunnen maken met CPO als
ontwikkelvorm om zo eventuele koudwatervrees weg te nemen. Voor veel initiatieven is het lastig om de financiering rond te
krijgen. Banken zijn grotendeels onbekend
met CPO-projecten. Ze zien de open procesvorm geleid door burgers als onervaren
projectontwikkelaars als een risico. Er kan
bijvoorbeeld een fonds worden opgericht
om voorinvesteringen te financieren die
nodig zijn om een project van de grond
te krijgen. Vooral voor innovatieve
CPO-projecten zou dit een optie zijn om
financiering rond te krijgen. Het oprichten
van dergelijke fondsen gebeurt inmiddels
op verschillende plekken in Nederland.
Lessen voor de praktijk
Verder is het belangrijk dat beleidsmakers
en politici de onderscheidende kwaliteit
van CPO gaan zien. In Wijngaarden is dit
duidelijk gelukt, mede omdat de groep
zelf initiatief nam tot het betrekken en
informeren van de medebewoners in het
dorp. De gemeenteraad heeft met een motie
de onderscheidende kwaliteit onderkend en
daarmee het initiatief een impuls gegeven.
Acceptatie van een grotere rol van de
burger en het nemen van een stap terug
door de gemeente heeft hier tot een succesvol project geleid. In Möckernkiez heeft
bemoeienis van de burgemeester ertoe
geleid dat de beoogde bouwlocatie verworven kon worden. Hij stond achter de sociale
doelstelling en wendde dus zijn politieke
invloed aan om het project van de grond te
krijgen. Beide projecten zijn voorbeelden
van de rol die politici en beleidsmakers
kunnen hebben in het succesvol slagen van
een project.
Uit de analyse van deze tien cases is
een aantal lessen te trekken voor de
Nederlandse planningspraktijk. Wat
als eerste opvalt, is de diversiteit van de
projecten. Deze diversiteit is terug te voeren
naar de mate waarin de groep bewoners
wordt gedreven door zelf bouwen of door
samen leven. Deze diversiteit betekent dat
elk project een specifieke procesinrichting
en rol van planologen en andere beleidsmakers vraagt.
Cruciaal is dat planologen en andere
beleidsmakers de verantwoordelijkheid
voor CPO-projecten bij de toekomstige
bewoners durven te leggen. Keuzevrijheid
is voor burgers een belangrijke motivatie
om via CPO te bouwen. Te veel overheidsbemoeienis beperkt die keuzevrijheid,
waardoor CPO een minder aantrekkelijk
middel wordt om woningen te realiseren.
P. 53
Ten slotte vraagt het grote verschil in
kennisniveau tussen particulieren en
professionele partijen om een flexibele
houding van beleidsmakers en bestuurders.
Gemeenten kunnen de betrokkenheid en
een proactieve houding van architecten
stimuleren door ze een optie op het nemen
van een kavel aan te bieden. Wanneer
Nederlandse architecten voor een vergelijkbare rol kiezen als hun Duitse collega's, dan
kan dat een grote stimulans zijn voor CPO
in ons land.
Mark Zandvoort ([email protected]) is onderzoeker
bij de vakgroep Landschapsarchitectuur, Wageningen UR.
Rens Baltus ([email protected]) en Ward Rauws
([email protected]) zijn respectievelijk student planologie
en onderzoeker aan de faculteit Ruimtelijke Wetenschappen
van de Rijksuniversiteit Groningen.
Literatuur
Boelens, L. & A. Visser. (2011) ‘Possible futures of selfconstruction - Post-structural reflections on ten years of
experimentation with (C)PC’, L. Qu & E. Hasselaar (red.),
Making Room for People: Choice, Voice and Liveability in
Residential Places, Techne Press, Amsterdam
SEV (2010) Zelfbouw in reflectie – Evaluatie SEV-
experimenten (C)PO/MO, Paperware, Rotterdam
Swyngedouw, E. & G. Beaten (2001) ‘Scaling the city: the
political economy of 'Global' development in Brussels'
Conundrum’, European Planning Studies, jg. 9, nr. 7, p.
827-849
Tummers, L. (2011) ‘Self-managed Co-housing Assessing
Urban Qualities and Bottlenecks in the Planning System’, L.
Qu & E. Hasselaar (red.), Making Room for People: Choice,
Voice and Liveability in Residential Places, Techne Press,
Amsterdam
Vestbro, D.U. (2000) ‘From collective housing to cohousing.
A summary of research’. Journal of Architectural and
Planning Research, jg. 17, nr. 2, p. 164-178
Williams, J. (2005) ‘Designing Neighbourhoods for Social
Interaction: The Case of Cohousing’, Journal of Urban
Design, jg. 10, nr. 2, p. 195-227