Beleggen in supermarkten levert meer op dan de

Interview
Beleggen in supermarkten levert
meer op dan de exploitatie
Annexum laat beleggers investeren in de stenen van supermarktvestigingen
AMSTERDAM – Annexum verwacht voor
hun beleggers in supermarkten een
rendement van 8,5 procent. Dat is meer
dan een exploitatie oplevert aan winst.
door Peter Garstenveld
A
hold heeft destijds besloten het
vastgoed van een aantal winkels
af te stoten. We hebben daarom
elf AH-locaties in eigendom’, aldus Rob van Gool van vastgoedbedrijf Annexum.
Annexum zetelt in het World Trade Center in
Amsterdam. Normaal gesproken niet de plek waar
het nieuws voor kruideniers te halen is. Toch is de
financiële business van Annexum een interessante. Het bedrijf stopt namens investeerders centen
in de stenen van een supermarktlocatie. Dat levert
8,5 procent rendement op. Dat is meer dan 2 tot
3 procent op een spaarrekening.
Hoe maakt u die 8,5 procent?
‘Wij kopen supermarktlocaties, althans het vastgoed. De huuropbrengst is de basis onder het
rendement. Daarvan trek je exploitatiekosten,
vastgoedmanagement, rente voor financiering en
maatschapkosten af. Dan krijg je een exploitatieresultaat. Daarbovenop komt eventueel nog een
waardestijging van het pand, mochten wij het ooit
willen verkopen.’
Het klinkt simpel. Is het dat ook?
‘In essentie wel. Voor een investeerder is een
supermarktpand een aantrekkelijke belegging. De
vestigingspunten zijn schaars, de huurcontracten
lopen jaren door en de levensmiddelenhandel is
niet recessiegevoelig. Bovendien nemen de supermarkten zelf in de praktijk de verantwoordelijkheid voor het interieur en de gevel. Als vastgoedbeheerder houd je je dus voornamelijk bezig met
het dak en de omgeving, en zorg je dat alles in
goede staat blijft.’
Waarom zou een supermarktketen zijn
vestigingspunt verkopen?
‘Om geld vrij te maken. Je verkoopt de stenen en
krijgt cash. Dat geld kun je gebruiken om elders
vestigingspunten te verwerven of om te financieren in expansie.’
Rob van Gool
In het supermarktfonds zitten elf AHvestigingspunten. Waarom heeft Ahold
die onder Van der Hoeven afgestoten?
‘Waarschijnlijk om financiële middelen vrij te
maken.’
Dat is wel eenmalig geld.
‘Het is inderdaad eenmalig geld.’
Deden zij dat om de beleggers te plezieren?
‘Dat is voor uw rekening. Ik kan me voorstellen dat
Ahold het nu bijvoorbeeld ook zou kunnen doen
om expansie te financieren. Ze willen toch naar
België? Dat kost geld. Ketens kijken ook altijd naar
hoe ze gefinancierd zijn. Het kan dan best slim zijn
om een deel van het bezit te verkopen en terug
te huren om het eigen vermogen te versterken of
schulden af te lossen.’
Stel ik heb een supermarkt in bezit als
supermarktondernemer. Moet ik niet
stoppen met de exploitatie en gaan voor
uw rendement?
‘Vooropgesteld, een eigen pand ziet een ondernemer als zijn pensioen. Dat is een groot goed.
Verkopen ligt dan niet voor de hand. Hij zou zijn
pand echter wel aan ons kunnen verkopen. Hij
kan het verkregen geld dan herinvesteren in ons
Super Winkel Fonds. Hij spreidt zijn risico over
meerdere vestigingspunten en krijgt een verwacht
totaalrendement van 9,3 procent in dat fonds. Met
je geld in één vestigingspunt ben je kwetsbaarder.
10
is binnen Annexum verantwoordelijk voor het Supermarktfonds en het Super
Winkelfonds. Het zijn fondsen voor beleggers die kapitaal in vastgoed kwijt
willen. Ze profiteren van het huurrendement en de eventuele waardestijging
van een pand. foto Diederik van der laan
‘Leegstand is een risico. Bij supermarkten
is dat risico kleiner dan bij ander vastgoed.
Pas bij 20 procent leegstand draai je bij ons
nul rendement. Dat lijkt me te overzien.’
Stel het winkelcentrum verloedert, de wijk loopt
terug.’
de portefeuille naast aandelen, obligaties en noem
maar op.’
Wat is de adder onder het gras? De Autoriteit Financiële Markten noemt het risico
van investeren in dit fonds ‘zeer groot.’
Maar stel je hebt de stenen van je winkel
verkocht. Als het huurcontract afloopt,
loop je risico.
‘Het is gebruikelijk om deze termen op de brochure te zetten. Het risico is dat een pand bijvoorbeeld leeg komt te staan. We hebben dat aan de
hand gehad in Leeuwarden en opgelost. Als actief
beheerder is het onze rol om dat pand verhuurd
te houden. Als je leegstand van een winkel hebt,
dan kan er zomaar een kwart van je rendement af.
Bij 20 procent leegstand in onze portefeuille draai
je echter pas 0 procent. Twintig procent leegstand
is heel veel voor een portefeuille met supermarkten. Bij kantoren ligt dat anders. Om die reden is
investeren in supermarktstenen voor een belegger interessant. Overigens, een belegger weet met
risico om te gaan. Vastgoed is vaak een deel van
‘Vaak zijn dat soort zaken goed afgetimmerd. Ketens als Ahold bedingen bij verkoop van vastgoed
drie of vier keer vijf jaar huurverlenging als een
huurcontract afloopt. In de praktijk kan AH dus
zijn huur opzeggen, wij als eigenaar van de stenen
niet.’
Distrifood 27 (2011) nr 4 (29 januari)
C1000 verkocht onlangs zijn distributiecentra. Zijn ze bij Annexum langsgeweest?
‘We wisten dat het pakket op de markt was. Wij zijn
echter niet geïnteresseerd in distributiecentra. Wij
doen met onze beleggingsfondsen voornamelijk
in winkelpanden.’
C1000 is in handen van CVC. Het ligt
voor de hand dat zij het vastgoed van
de winkels ook gaan afstoten. Zijn zij al
met de winkels langsgeweest?
‘Wij doen nooit uitspraken over partijen die wel of
niet met pakketten bij ons langskomen. Dat is een
onderhandelingskwestie Ik moet u het antwoord
op deze vraag dan ook schuldig blijven.’
Elf keer Albert Heijn
Het Annexum Supermarktfonds is een
gesloten fonds. Het geld van investeerders is binnen en de looptijd is ingegaan. Verwacht rendement is gemiddeld
8,5 procent per jaar. In het fonds zitten
onder meer elf Albert Heijn-vestigingen, een pakket destijds verkocht door
Ahold. Verder in het pakket: Bas van
der Heijden, Jumbo, Emté, Plus en een
Vomar. Annexum heeft nu een tweede
fonds geopend, het Super Winkel Fonds,
daarin zitten ook niet-supermarktbedrijven. Het verwachte rendement daarvan
is 7,3 procent per jaar. Annexum opereert
heel transparant. De exacte portefeuilles
met de huurprijzen per winkel en de prognoses staan op de site van Annexum.