krimp als kans kijken naar krimp gemeenten

KRIMP ALS KANS
KIJKEN NAAR KRIMP
GEMEENTEN
KRIMP ALS KANS
“Kijken naar Krimp”
- Gemeenten -
Datum: Auteur: Interviewers:
februari/ maart 2009
Parkstad Limburg
D. Machino – gemeente Landgraaf
P.P. Heijnsdijk – gemeente Landgraaf
1
Interview 1| mei 2008
Een groot deel van de woningvoorraad in onze
gemeente is beschermd stads- en dorpsgezicht.
Dit zijn gebieden met een bijzonder, historisch
karakter. Een vitaal voortbestaan van deze
gebieden en hun bijzondere karakter wordt
ondersteund met een ruimtelijk beleid.
Marktontwikkelingen
Wij zijn in onze gemeente al geruime tijd bezig met
verschillende herstructureringsprojecten. Zo zijn er
masterplannen ontwikkeld, waarin verschillende partijen
gezamenlijk miljoenen investeren. De bevolkingskrimp
is geaccepteerd en de gemeente ziet dit plan als een
herkansing voor fouten in het vorige woningbouwprogramma. Volgens de gemeente is de ambitie voor dit
plan reëel. Het plan is helemaal doorgerekend op alle
gebieden.
De wijken worden in dit plan betrokken omdat de verhuurbaarheid van de woningen in dit gebied het slechts
is. Het gaat hier met name om portiek etage flats. Het
aantal terug te bouwen woningen is beduidend minder
dan het huidige aantal. Na de herstructurering zal de
woningvoorraad met meer dan 100 woningen gedaald
zijn.
Op de locaties waar woningen gesloopt worden, wordt
verdund teruggebouwd of worden voorzieningen
geplaatst. Indien de vraag naar woningen in het
centrum daalt, worden de oude portieketage woningen
aan de randen van de stad gesloopt, zodat de vraag in
het centrum zal stijgen. Het type woningen dat wordt
teruggebouwd, wordt bepaald door de vraag. Ook de
variatie in het woningaanbod speelt een rol, zo wordt
er meer koop aangebracht in huurwijken en andersom.
Indien koopwoningen niet verkocht worden, worden deze
tijdelijk ondergebracht in de huursector.
Om op de krimp in te spelen richt het plan zich ook op de
‘Silver Economy’. Zo zal de supermarkt in het centrum in
de diverse behoeften van klanten voorzien, sponsort de
sociale ondernemer de voetbalclub en betrekt de bewoners
van de wijk in zijn winkel. De focus van de gemeente ligt
op zorg. De woningen worden aangepast aan de vraag
van ouderen met alle bijbehorende (gemaks)diensten.
2
Deze woningen zijn niet alleen aantrekkelijk voor
ouderen, ook jongeren met weinig tijd en veel geld
zijn geïnteresseerd in deze vorm van verzorgd wonen.
Er wordt verwacht dat er werknemers uit andere landen
de gaten in de zorg komen opvullen. Deze werknemers
hebben relatief lage inkomens en behoefte aan
goedkopere woningen, zoals de portiek etageflats net
buiten het centrum. Om deze mensen in de toekomst te
kunnen huisvesten, worden niet alle portiek etage flats
gesloopt.
Financiën
De gemeente heeft afspraken met de corporaties over de
investeringen in het project. De corporaties investeren
het meest in de projecten in het kader van leefbaarheid.
De gemeente heeft in dit plan een financieel tekort
miljoenen. Er wordt verwacht dat dit tekort opgelost kan
worden door de subsidie van de wijkenaanpak.
Er wordt gekozen voor herbouw omdat de waarde van
de grond behouden moet blijven. Leegstand vraagt om
investeringen terwijl er geen inkomsten binnen komen.
De meeste woningen zijn afgeschreven en hebben geen
boekwaarde, waardoor sloop relatief goedkoop is.
De gemeente heeft een reserve voor de financiering van
herstructureringsprojecten. Deze reserve is ontstaan
nadat er 1000 woningen aan de corporatie zijn verkocht.
Het geld wordt gereserveerd voor onrendabele projecten
en maatschappelijke voorzieningen. De corporatie eist wel
medezeggenschap over de bestedingen van dit fonds.
Daarnaast ontwikkelt de corporatie de brede school.
Deze zal ook worden beheerd en geëxploiteerd door de
corporatie. Verschillende verenigingen worden samen
geplaatst in een gemeenschapshuis, welke ook door de
corporatie wordt gebouwd, beheerd en geëxploiteerd. De
partijen zien dit als investeren in de wijk, de corporatie
behoudt haar geld in de vorm van onroerend goed. De
zogenaamde onrendabele top wordt gefinancierd door
de subsidies uit de wijkaanpak. Het groen, de bomen en
openbare ruimten worden aangepakt door ISV-subsidies.
Invulling
Met het masterplan wordt beoogd dat bedrijven en
organisaties verhuizen naar het centrum. Locaties in de
aanloopzone die leeg komen te staan, worden gevuld
met bedrijven die in deze aanloopzone gewenst zijn.
Momenteel worden er nog geen verplaatsingssubsidies
vergeven. Indien de aanloopzones niet gevuld worden,
kan de gemeente subsidies ontwikkelen of de doelgroep
aanpassen.
Relaties
De relatie met de woningcorporatie is een belangrijke
succesfactor. Ook de mogelijkheden en inzet die een
corporatie biedt zijn belangrijk in het proces. Daarnaast
geldt de communicatie tussen de partijen en tijdens de
processen als een belangrijke succesfactor.
De gemeente werkt samen met verschillende corporaties.
Enkele zijn meer meewerkend en vooruitstrevend dan
anderen. Zo speelt één corporatie een grote rol bij het
plan, omdat deze de grootste belangen binnen het gebied
heeft en de meeste investeringspotentie.
Andere corporaties leveren kleinere bijdragen of werken
op andere manieren mee. Bijvoorbeeld door grond te
schenken aan de gemeente, zodat andere corporaties
hierin kunnen investeren.
De corporatie gaat zich behalve met de huurwoningen ook
bezig houden met de startende kopers. Bij deze starters
gaat de corporatie bemiddelen bij de koop en bijdragen
in de vorm van een starterslening. Indien woningen niet
worden verkocht, kunnen deze ook worden ingezet voor
de starters
Samenwerking en afstemming van gemeenten
De afstemming met buurgemeenten wordt niet gezien
als belangrijke variabele. Regionale afstemming is
voldoende.
De gemeente ziet de hogere overheden als de grootste
bedreiging. Minister Vogelaar wil ervoor zorgen dat
de corporatie investeert in leefbaarheid. Ze zal op
verschillende manieren ingrijpen, terwijl de gemeente en
de samenwerkende corporaties grootse plannen hebben
voor het gebied.
3
Een voorstel vanuit de gemeente is het instellen van een
bureau binnen Parkstad. Deze organisatie moet bestaan
uit professionals welke bekend zijn met de problematiek
in Parkstad. Gemeenten kunnen deze inhuren voor lage
tarieven. De projectkennis kan zo uitgewisseld worden
zodat er een optimale samenwerking ontstaat.
Het allerbelangrijkste wat er moet gebeuren vind de
gemeente dat er aandacht besteed moet worden aan
de 40 wijken. Het Rijk moet terughoudender zijn op
het gebied van herstructurering. De specialisten in dit
gebied weten hoe iets aangepakt moet worden, niet
een onbekende van het gebied. Indien er door het Rijk
geconstateerd wordt dat er geen prestatieafspraken zijn,
kan er altijd nog ingegrepen worden.
Wat er volgens de gemeente zeker niet moet gebeuren
is, dat er meer interventies door het Rijk gedaan worden.
Er moet gedereguleerd worden, ook vanuit Brussel.
Veel regels moeten worden afgeschaft en waar geen
duidelijkheid is, moet deze gecreëerd worden.
4
Marktontwikkelingen
De gemeente geeft aan dat er zo’n 2000 woningen
gesloopt moeten worden de komende 5 tot 7 jaar, dit
is exclusief de nog te bouwen aantallen. Dit betekent
dat één op de vijf woningen gesloopt moet worden, de
vraag is hoe dit aangepakt gaat worden. Moet een heel
stadsdeel gesloopt worden, of plukjes in de wijk? Er moet
worden bepaald welke gebieden interessant zijn om uit te
breiden. Ook moet er worden bepaald waar voorzieningen
geplaatst worden.
Interview 2| mei 2008
De gemeente geeft aan dat zij moeite hebben met de
particuliere gestapelde woningbouw. Dit is gestapeld
individueel woningbezit. Deze locaties worden gezien als
de toekomstige probleemwijken.
In de toekomstige probleemwijken moeten collectieve
voorzieningen individuele panden opkopen.
Woningcorporaties moeten woningen terugkopen die zij
in het verleden verkocht hebben.
De tussenwoning met kelder zal als eerste uit markt gaan.
Er zijn wijken waar dit soort woningen veel voorkomen,
ook deze wijken worden toekomstige probleemwijken. De
woningen die niet voldoen aan de kwaliteitseisen zullen
niet meer verkocht worden. De gemeente moet waken
dat deze wijken niet veranderen in probleemwijken.
Er moet beleid worden gemaakt waar en wanneer er
ingegrepen moet worden. Indien de tekenen zichtbaar
worden is het te laat. Tevens moet gedefinieerd worden
waar grootschalig ingegrepen moet worden, zodat er druk
op de markt gecreëerd wordt. Ook zou er meer werkgelegenheid gecreëerd moeten worden, bijvoorbeeld in de
toeristische sector.
Plannen moeten flexibel zijn, de woningen moeten
aantrekkelijk zijn, er moet geëxperimenteerd worden in
architectuur en de kwaliteit moet verbeteren.
Financiën
De exploitatie moet in de beginfase buiten beschouwing
worden gelaten, om te voorkomen dat iedereen zich
focust op de financiële opgave. Met name de kwaliteit
is belangrijk bij deze projecten. Bij de kostenverdeling
wordt gekeken naar de corebusiness van de partijen. Zo
neemt de gemeente de infrastructuur voor haar rekening
en de corporatie de sloop. Kosten die niet ondergebracht
kunnen worden bij een partij, worden gedeeld.
5
Subsidies die worden binnengehaald, worden opgenomen
in de exploitatie van de gemeente. De opbrengsten van
woningverkoop zijn voor de corporatie. De financiering
van een cultuurcluster wordt gerealiseerd in een bouwteamverband. Positieve resultaten die voortvloeien uit
realisatie van de projecten worden teruggebracht naar
de wijk. Tekorten worden verrekend door de partij die
deze in haar de corebusiness heeft. De cijfers zijn niet
belangrijk, de intentie en samenwerking zijn belangrijk
om een project te kunnen realiseren.
Soms moeten woningen worden gesloopt terwijl deze niet
afgeschreven zijn. Inspelen op de krimp betekent vaak
groen terugbrengen en dat vraagt om hoge investeringen.
Om dit te kunnen realiseren moet er een sloopfonds in het
leven geroepen worden. Voor elke woning die gebouwd
wordt, moet een bijdrage in het fonds worden voldaan. In
sommige delen van de gemeente zou voor elke woning
die gebouwd wordt, 2 tot 3 woningen moeten worden
gesloopt. De kennis dat er gesloopt moet worden is
voorhanden, toch gebeurt het niet omdat de kosten te
hoog worden.
Indien de gemeente een zak met geld zou krijgen, zou
dit geïnvesteerd worden in openbare ruimte. Ook zouden
alle verplichtingen uit het verleden afgekocht worden;
bouwplannen, overeenkomsten winstverwachtingen.
Invulling
In bepaalde delen van de stad is behoefte aan een
cultuurcluster, dat kan in een brede schoolconcept. Om dit
te realiseren is een raamovereenkomst opgesteld waarin
het gehele programma is vastgelegd.
Bij sommige projecten wordt de 2e fase niet afgerond,
wat zorgt voor halve bouwplannen. De vraag is of
de gemeente moet ingrijpen bij deze situaties. Een
belangrijk aandachtspunt is dat de gemeente niet vooraf
de infrastructuur gaat aanleggen. Een fase moet afgerond
worden, waarna er verder gekeken moet worden.
6
Relaties
De bereidheid tot investeren van corporaties is belangrijk.
Om de samenwerking te verbeteren moeten prestatieafspraken gemaakt worden met de corporaties. In deze
afspraken moet worden opgenomen dat de corporaties
gaan meewerken aan de sloopopgave en de herstructureringsopgave. De corporatie moet fors bijdragen in de
verbetering van de woon- en leefomgeving.
Ook de samenwerking tussen corporaties is belangrijk.
Men moet strategisch omgaan met het voorraadbeheer;
slopen, terugbouwen en renoveren moeten in balans
zijn. In een wijkactieplan worden veel aandachtsgebieden meegenomen. Corporaties werken hier aan mee, hun
focus ligt op wonen, maar zij investeren ook in maatschappelijke voorzieningen.
Samenwerking en afstemming van gemeenten
De gemeente vraagt zich af op welk schaalniveau er
geopereerd moet worden. Waar moet worden gesloopt?
Op Parkstad niveau of lokaal? De goedkoopste woningen
staan in Kerkrade, moet daar dan gesloopt worden?
De gemeente moet bepalen wat er met een stadsdeel
moet gebeuren. Indien gemeenten en Parkstad niet
ingrijpen zal de individuele woningeigenaar de rekening
gepresenteerd krijgen. Ingrijpen kan door terug te gaan
naar het klassieke volkshuisvestingsbeleid, hier heeft
de overheid een sturende rol. Er moet een strategische
alliantie georganiseerd worden, waarbij medewerkers van
het ministerie en Parkstad hun kennis vergeven.
Marktontwikkelingen
De gemeente geeft aan dat hier een groot aanbod in
het laagste woningsegment bestaat. Hier is de lange
leegstand en leefbaarheidproblemen in bepaalde wijken
kenmerkend voor de markt is. Er wordt aangegeven dat,
indien men op de juiste plaatsen ontwikkelt, de vraag
naar het duurdere segment wel aanwezig is.
Interview 3| mei 2008
In de gemeente zijn in het verleden veel plannen
gemaakt en deels opgenomen in de Regionale Woonvisie.
Een aantal van deze plannen zijn destijds aangemerkt
als spoed, zodat deze op korte termijn uitgevoerd
zouden worden. Momenteel is slechts één van deze
plannen in uitvoering, omdat de vraag onbepaald is. De
plannen worden aangepast en uitgesteld, met als gevolg
langlopende juridische procedures.
De gemeente geeft aan dat de woningbouwprogrammering niet reëel is. Toch moet er gebouwd worden om
projecten te kunnen financieren. De gemeente geeft aan
dat er sprake is van een varkenscyclus. Deze cyclus is
een verschijnsel in de economie, waarbij overschotten
en tekorten van, in dit geval de woningmarkt, elkaar
afwisselen doordat aanbieders massaal reageren op de
vraag. Tegen de tijd dat de woningen ontwikkeld zijn,
overtreft het aanbod de vraag en zijn de prijzen alweer
omgeslagen. Deze cyclus wordt veroorzaakt doordat er
enige tijd verloopt tussen het moment waarop tot een
bepaalde investering wordt besloten en het moment
waarop de investering het aanbod gaat beïnvloeden.
Binnen de gemeente komen veel klachten over leegstand
in de buurt. Hier kan de gemeente echter niets aan
doen. Leegstand laten opkopen door ontwikkelaars is
een optie, wel moet er rekening gehouden worden dat
de vraagprijzen dan weer stijgen omdat de vraag stijgt.
Uiteindelijk gelooft de gemeente wel dat de betere
woningen verkocht worden, mits de prijs verlaagd wordt.
De panden uit het lagere segment zorgen voor leefbaarheidproblemen in de buurt. Deze problemen vragen om
een integrale aanpak.
In de toekomst moet er niet altijd gebouwd worden. Er
moet intern overlegd worden over de huisvestingsbehoeften van derden. Zo kan in een leegstaande school een
aantal startende ondernemers, een vereniging of andere
organisatie gehuisvest worden. De krimp biedt kansen,
maar heeft veel indirecte gevolgen. Er ontstaan veel lege
ruimten en welke invulling moeten deze krijgen?
7
Financiën
De grootste faalfactor binnen de herstructurering zijn
de financiële middelen. Daarnaast hebben marktontwikkelingen grote invloed op de projecten. Zo werd de
programmering in het verleden bepaald door middel
van wachtlijsten, deze zijn er echter niet meer. Ook de
Ruimtelijke Ordeningsprocedures en juridische procedures
hebben invloed. Door de veranderende vraag, moeten
de plannen vaker aangepast worden, wat veel tijd kost.
Mensen die hun huis wel verkocht krijgen en een optie
hebben op te verwachten nieuwbouw, moeten te lang
wachten en gaan op zoek naar een alternatieve woning.
Daarnaast worden de juridische procedures steeds
complexer.
De gemeente geeft aan dat financiële middelen nodig
zijn om de problematiek aan te pakken. Deze financiering
moet komen van het rijk, daar de gemeente en corporaties
over onvoldoende financiële middelen beschikken. De
projectontwikkelaar zou geld kunnen inbrengen in een
sloopfonds of herstructureringsfonds, waarin een bijdrage
wordt geleverd voor wijkvoorzieningen. Dit is echter nu
nog niet het geval, maar zou in de toekomst gerealiseerd
kunnen worden. De gemeente gelooft niet in het begrip
onrendabele top, dit is slechts een rekensystematiek. Er
wordt verwezen naar de marktwaarde van de panden.
Financiële middelen lossen niet alles op. Doordat de
kosten ontzettend hoog zijn, zal elke financiële bijdrage
te laag zijn. Er moet een andere manier van denken
ontwikkeld worden, om de projecten te bekostigen. Ook
de corporaties geven aan financiële middelen nodig te
hebben. Tevens vragen zij om een ontwikkelingsmaatschappij, helaas is dit niet meer dan een initiatief.
8
Procedures
Belangrijke succesfactors zijn procedures en regelgeving.
Gemiddeld duurt het zeven jaar voordat een project van
de grond komt. De woningmarkt komt stil te liggen, wat
een negatief effect heeft op de markt. Een stap in de
goede richting is het nieuwe intrekkingbeleid. Hiermee
kunnen gemeente bouwvergunningen van plannen
intrekken waardoor er handvaten gecreëerd worden om
de bouw aan te pakken. Gevolg is dat de ontwikkelaar de
gronden terug wil verkopen voor een hoge prijs of wilt
ruilen voor een andere locatie. Een compensatieplan kan
dit oplossen. Dit heeft echter wel financiële gevolgen voor
de gemeente, omdat de opbrengsten uit grondexploitatie
begroot worden, waarna ze gespendeerd worden. Indien
er gronden geruild worden, zal de gemeente niet over de
financiële opbrengst van een locatie beschikken, terwijl
deze niet ontvangen opbrengst wel uitgegeven is.
Relaties
In de meeste gevallen zijn de corporaties en gemeenten
de actoren in de lokale markt. Met de corporaties is een
intentieovereenkomst afgesloten, waarin herstructureringslocaties aangewezen worden en waarin vermeld
staat hoe hier samengewerkt moet worden. De gemeente
heeft bij deze overeenkomst het groen overgedragen,
samen met een ISV-subsidie van € 2500. Er werd destijds
vanuit de gemeente voorgesteld om de corporaties samen
te voegen, waarbij alle gronden en gebouwen ingebracht
zouden worden. Op deze manier zou er een optimaal
samenwerkingsverband ontstaan tussen corporaties
en gemeenten en zouden financieel onrendabele
investeringen gecompenseerd kunnen worden door de
rendabele projecten. De corporaties willen echter niet
meewerken aan deze samenvoeging.
In enkele projecten heeft de gemeente grond verkocht
aan de corporaties, waar woningen gerealiseerd mochten
worden. Het doel van deze projecten is kostendekkende
grondrealisatie, waarbij de gemeente een bijdrage levert.
De corporaties kennen veel risico’s met betrekking
tot de afzetbaarheid van de woningen. Bij projecten
komt het voor dat de huurwoningen verhuurd worden,
maar de koopwoningen die gerealiseerd worden om de
onrendabele top te drukken, worden niet verkocht.
Doordat de corporaties een belangrijke rol spelen in de
herstructureringsproblematiek, wenst de gemeente een
goede samenwerking. De gemeente vraagt om een
helder beeld van de financiële status van de corporaties
en de kosten die zij moeten maken bij projecten. Indien
hier duidelijkheid over bestaat kan de gemeente haar rol
bepalen in het geheel. Corporaties zijn echter schuw in
het blootgeven van deze gegevens. Wanneer corporaties
slopen ontstaan er contingenten. De corporaties willen
blijven bouwen omdat de grondwaarde van de locaties
strategische waarde bevatten. Geen activiteit is kapitaalvernietiging. De politiek staat onder druk van de
corporaties en zoekt manieren om deze tegemoet te
komen.
Samenwerking en afstemming van gemeenten
Momenteel werkt de afstemming tussen buurgemeenten
niet optimaal. Vergelijkbare projecten worden vaker dicht
bij elkaar gerealiseerd, waardoor er concurrentie ontstaat.
De samenwerking tussen gemeenten moet verbeteren,
zodat er een betere afstemming ontstaat. Dit kan bereikt
worden door een eenduidige visie te ontwikkelen voor alle
gemeenten. Ook moeten procedures regionaal aangepakt
worden, zodat de politiek de juiste boodschap over kan
brengen.
Een stap verder is herindeling van gemeenten. Dit kan
misschien een oplossing zijn, omdat de bevoegdheden
dan centraal liggen en een optimale afstemming wordt
bereikt. De regio moet keuzes maken, er moet een beleid
gevormd worden, zodat de gemeenten deze kan volgen.
Het rijk moet inzicht krijgen in de krimpsituatie, het
groeidenken moet omslaan, woningproductie moet niet
prioriteit zijn.
9
Interview 4|mei 2008
Marktontwikkelingen
De gemeente kent verschillende soorten projecten, zoals
woningbouwprojecten, recreatieve projecten en infrastructurele projecten. De bevolkingskrimp heeft voornamelijk
invloed op de woningbouwprojecten.
In de gemeente spelen momenteel drie grotere projecten.
Deze zijn vaak in fasen ingedeeld. Een project bevindt
zich momenteel in de tweede van in totaal drie fasen. Het
project is in 2003 van start gegaan, een periode waarin
men nog niets wist van de aankomende bevolkingskrimp.
Na de eerste fase kwamen de eerste rapporten over het
krimpfenomeen naar voren en werd er getwijfeld of de
tweede en derde fase wel voortgezet moesten worden.
De gemeente werkt in deze projecten samen met een woningcorporatie en een projectontwikkelaar. De openbare
groenvoorzieningen zijn grotendeels in handen van de
gemeente. Het overige deel van het plangebied is in
eigendom van de ontwikkelaar, de corporatie en een zorgorganisatie.
In de tweede fase van het project is tweederde van
het aantal woningen gerealiseerd. Doordat er binnen
de gemeente een te groot deel van de woningvoorraad
in het goedkope segment zit, is de doorstroom van
inwoners niet optimaal. Er is dan ook gekozen om
de goedkopere starterswoningen binnen het plan te
schrappen. Dit betekent dat de kosten voor de corporatie
en ontwikkelaars grotendeels gelijk blijven, maar de
opbrengsten verminderen. Doordat er minder woningen
gebouwd worden, krijgt de gemeente een lagere exploitatieverordening.
De gemeente geeft aan dat er volgens dhr. Derks nog
enige ruimte bestaat voor woningtoevoeging, maar dat
deze langzaam zal omslaan. Hier wordt nu al rekening
mee gehouden bij projecten. De samenstelling van de
woningvoorraad bestaat momenteel uit 60\40 koophuursector. Er zijn momenteel meerdere herstructureringsprojecten die veel aandacht krijgen. Aanleiding voor
deze projecten is de leefbaarheid in de wijken. Afgelopen
tijd zijn zo’n 750 woningen gesloopt, waarbij er minder
terug komen
10
Een succesfactor is kennis van de omgeving. Indien de
planning niet aansluit op de wensen en behoeften van de
omgeving zal een project niet optimaal kunnen slagen.
Ook de marktvraag is een belangrijke factor. De markt
moet onderzocht worden voordat er besloten wordt wat
er gebouwd gaat worden. De gemeente is wel en niet
bewust bezig met de krimp. Nu zit de krimp wel tussen de
oren bij de gemeente, maar soms worden projecten wel
eens erdoor gedrukt.
Krimp voltrekt zich heel geleidelijk in de gemeente. De
gemeente is zich bewust van de krimp, maar het beleid
is slechts beperkt aangepast. Het structuurplan uit 2005
stamt uit een tijd waarin er sprake is van bevolkingsgroei.
In de toekomst zal de krimp ook invloed gaan hebben
op de voorzieningen binnen de gemeente. Het is nu niet
duidelijk welke invloed dit is en hoe de gemeente hiermee
om moet gaan. Mensen zullen wegtrekken uit de slechtere
wijken, deze wijken komen leeg te staan. De gemeente
vraagt zich af wat er met deze wijken moet gebeuren.
Moeten deze gesloopt worden? Opgewaardeerd worden?
Corporaties hebben in het verleden woningen verkocht
om geld te genereren voor nieuwbouw, nu worden de
consequenties van deze verkoop zichtbaar. Wanneer deze
wijken moeten worden aangepakt, is dat vaak moeilijk
omdat het bezit te versnipperd is.
Er staan momenteel veel woningen te koop, waardoor
ook de nieuwbouw langer te koop staat. De vraag is of
de gemeente hier moet ingrijpen of de markt haar werk
moet laten doen. Indien de gemeente zich teveel mengt in
de markt, ontstaat er een verkeerde marktwerking. Naar
mate de overheid woningen gaat kopen zal de vraag van
woningen stabiel blijven waardoor de markt beïnvloedt
wordt.
Financiën
Zoals aangegeven wordt het project voornamelijk
gefinancierd door de corporatie en de projectontwikkelaar. Hier zijn goede afspraken over gemaakt. Er wordt
verwacht dat corporaties in de toekomst zullen aankloppen
bij de gemeente als er meer duidelijkheid ontstaat over
de derde fase. De vraag of deze fase gerealiseerd gaat
worden blijft onbeantwoord. Indien het project niet
afgemaakt wordt, zullen de kosten hoger zijn en de
corporaties financiële steun wensen.
Als er gesloopt gaat worden, zal dit in het huurbestand
plaats vinden. Het slopen van particulier bezit is lastiger,
terwijl hier ook een slechte voorraad aanwezig is. De
corporatie kan deze woningen opkopen, maar hier zal een
financiële injectie tegenover moeten staan. De financiering
voor deze problematiek moet ontwikkeld worden uit een
combinatie van nieuw geld en bestaand geld.
De huidige subsidies zijn al verdeeld, in de toekomst zullen
bestaande regelingen aangepast moeten worden. Het is
de vraag of deze subsidie alles dekt, om deze reden moet
er een potje gecreëerd worden om de overige kosten te
dekken.
Naast geld geeft de gemeente aan dat er werkgelegenheid nodig is. Indien de overheidsbedrijven terug trekken
naar de Randstad, zal dit een grote invloed krijgen op de
economie.
Er kan ook gedacht worden dat er mensen bij moeten
komen. In sommige landen worden er campagnes
gehouden om mensen naar de regio te trekken. Dit kan
bijvoorbeeld door regio’s fiscaal aantrekkelijker te maken.
Veel bedrijven zullen hier op inspelen. Met als gevolg dat
ontgroening kan worden tegengegaan.
Een sloopfonds is een goed initiatief. Hierbij wordt een
gedeelte van de winst van enkele projecten gespaard
waardoor andere projecten gefinancierd kunnen worden.
Dat is een goed idee, maar dat is nu te laat. Op dit
moment zijn er geen projecten waar dit gerealiseerd kan
worden. Dit is eerder niet van de grond gekomen omdat
krimp niet zo leefde. Een andere mogelijke oplossing is
financieringsstromen uit ISV-3, deze moeten dan worden
gefocust op sloop.
Invulling
Een succesfactor binnen een project is de architectuur.
Door de woningbouw op andere doelgroepen te richten, zal
de aantrekkingskracht en waarde stijgen. Zo kan gedacht
worden aan woon-werk-combinaties zoals kunstenaarwoningen met ateliers. Een ander voorbeeld is woningtypen
die passen bij ‘gebroken gezinnen’, deze zijn gericht op de
moderne gezinnen. Bij de invulling is het opmerkelijk dat
de kwaliteit toeneemt. De minder kwalitatieve woningen
worden nu niet gebouwd als gevolg van krimp.
11
Procedures
Als er een aanvraag ingediend wordt, volgt er een lang
traject met veel onderzoeken. Voordat de vergunning
ontvangen wordt, kan hier veel tijd overheen gaan. Het
later beperken van de bouw kan dan niet plaatsvinden
zonder grote financiële gevolgen.
Relaties
Als succesfactor wordt de relatie met de corporaties
aangegeven. Zonder goede afspraken en inzet van
deze partij zal er weinig van de grond komen. Dit is bij
projecten zichtbaar. Een bepaald project loopt al tien jaar
zonder resultaat. Het terrein ligt nu al tijden braak, een
nieuw plan laat lang op zich wachten. Dit is gedeeltelijk
de oorzaak van de onwetendheid die meekomt met de
bevolkingskrimp, maar wordt ook veroorzaakt door de
corporatie. Deze ziet in ontwikkeling van dit gebied geen
prioriteit en beseft dat het ontwikkelen meer zal kosten
dan opbrengen. Doordat onderhandelingen moeizaam
gaan, loopt dit project zich al jaren.
Belangrijk bij deze relatie is dat corporaties financieel
gesteund worden door de gemeente. De relatie met
de belangrijkste corporatie in de gemeente is goed te
noemen. Zij hebben meerdere projecten gesteund,
waarbij er veel gesloopt is. Dit is ook voor eigen bestwil,
in de toekomst zal de bevolking dalen en dan is leegstand
niet gewenst. Een corporatie heeft bezit in een wijk,
waardoor zij betrokken is. Een projectontwikkelaar bouwt
en gaat verder, heeft geen verdere belangen, vandaar dat
hier geen vergaande relaties mee bestaan.
Samenwerking en afstemming tussen gemeenten
De gemeente is afhankelijk van andere gemeenten, dus
samenwerking is noodzakelijk. Op dit moment mist er
een stukje beleid, namelijk de aanpak van krimp. Dit is
echter bij de overheid ook niet bekend. Acceptatie van
krimp door ministeries zal nog op zich laten wachten. Bij
het ministerie van VROM zal dit misschien doordringen,
maar bij de overige ministeries zal dit meer tijd kosten.
De politiek moet zich sterk maken om de krimp onder de
aandacht te brengen.
12
De gemeente en de regio kunnen deze problematiek
niet alleen dragen, ook niet in samenwerking met de
provincie. Hier is een zware financiële injectie nodig, om
dit allemaal in goede banen te leiden. Er is hulp nodig
van de rijksoverheid en misschien wel van de Europese
gemeenschap. Deze regio moet dan ook aangemerkt
worden als stimuleringsregio, net als de achtergestelde
regio’s in andere landen.
Er moet geld losgepeuterd worden van de rijksoverheid,
waardoor de regio weer optimaal gebruik kan maken
van haar kwaliteiten. Er moet een document ontwikkeld
worden waarbij de problematiek onderbouwd wordt,
deze moet met een zware lobby naar het rijk gestuurd
worden.
Zolang de belangen van de krimpregio’s niet op de agenda
staat van de overheid, zal er niet veel veranderen.
Invloeden
Aan de hand van de woonvisie worden enkele projecten
geschrapt. Momenteel worden onderhandelingen gevoerd
om plannen om te zetten. De mogelijkheden op dit gebied
zijn afhankelijk van de bereidheid van de ontwikkelaars.
Enkelen werken mee omdat zij de noodzaak ervan inzien,
anderen hebben die feeling niet en werken dan ook niet
mee.
Indien een ontwikkelaar een vergunning heeft en binnen
de termijn begint met bouwen, dan kan de gemeente niet
meer ingrijpen, ondanks het intrekkingsbeleid. Als je gaat
afkopen ontkom je er niet aan om te compenseren of geld
te investeren.
Daarnaast komen verzoeken bij de gemeente binnen
waarbij een iemand uit het noorden van het land hier
een woning koopt met als doel deze te gaan gebruiken
als vakantiewoning. De gemeente ziet dit niet als
mogelijkheid voor de huizen die te koop staan, omdat dit
de leefbaarheid van een wijk niet ten goede komt.
Allerbelangrijkste wat er moet gebeuren is: hetgeen wat
er gebouwd wordt moet van goede kwaliteit zijn, geen
herstructureringswijken van de toekomst bouwen.
Wat er niet moet gebeuren: Lukraak toevoegen van
woningen.
Marktontwikkelingen
Tachtig procent van de woningvoorraad in de gemeente
bestaat uit particuliere koopwoningen. Dit zorgt voor
problemen op het gebied van herstructurering, omdat
de corporatie weinig tot geen speling heeft. Om deze
reden zijn er vrij weinig plannen georganiseerd in de
gemeente.
Interview 5|juni 2008
Er zijn enkele projecten geweest, waar gesloopt werd en
nieuwbouw plaatsvond. Hier was sprake van verdichting.
Deze projecten zijn gestart omdat hier veel sprake was
van overlast. In het verleden zijn enkele onrealistische
projecten tegengehouden of aangepast. Een van deze
plannen is een oud pand dat is opgeknapt en waar
deels nieuwbouw in is gerealiseerd. Uiteindelijk is dit
plan aangepast uitgevoerd en wordt nu aangewezen als
succesvol project. Op het gebied van nieuwbouw wordt er
gestreefd naar kwaliteitsverbetering.
Binnen de gemeente staan veel particulieren woningen
te koop. De woningen die momenteel te koop staan,
staan vaak lang te koop. Makelaars nemen woningen
tegenwoordig niet meer over. De slechte verkoop van
deze woningen is te wijten aan de bevolkingskrimp en
door de slechte reputatie van de gemeente door de
AWACS-problematiek.
Bij nieuwbouwprojecten is de verkoopbaarheid ook
gedaald. Dit uit zich doordat woningen vaker aangeboden
moeten worden. Een project met vrije sector woningen
staat al een aantal jaren te koop, deze worden niet
verkocht ondanks de goede prijs. De gemeente is van
mening dat er in sommige gevallen in de markt ingegrepen
moet worden. Er moet bij de consumenten vertrouwen
bestaan in de markt.
In de toekomst zullen verenigingen en scholen geclusterd
worden. In het plan zijn twee grotere maatschappelijke
voorzieningen opgenomen. Het bestuur van de huidige
scholen is van plan om deze open te laten totdat hier geen
draagvalk meer voor is. Dit staat het plan van de twee
maatschappelijke voorzieningen in de weg. Er bestaan
vanuit de gemeente weinig drukmiddelen om deze scholen
te sluiten. Binnen het bestemmingsplan is een seniorenregeling opgenomen, waarin woningen aangepast kunnen
worden aan de wensen en eisen van de senioren. Van deze
regeling wordt niet vaak gebruik gemaakt, de gemeente
geeft aan dat deze meer gepromoot moet worden.
13
Opvallend verschijnsel is het sneeuwbaleffect bij
opwaardering van gebouwen. Indien de gemeente
een pand laat opknappen, volgt de buurt vaak met het
opknappen van andere gebouwen.
Financiën
De onrendabele top van het masterplan heeft de corporatie
voor haar rekening genomen. De te grote financiële
kwestie maakt herstructureren voor de gemeente en
corporatie steeds moeilijker Er moet aangekocht worden,
gesloopt worden, er moet kwaliteit teruggebouwd worden
en uiteindelijk ook minder teruggebouwd worden. De
positieve resultaten van het ene project kunnen de
negatieve resultaten van het andere project oplossen. De
gemeente werkt nog niet met een herstructureringsfonds,
wel heeft zij enkele reserves gespaard in samenwerking
met de corporatie.
Er is één project gerealiseerd in de gemeente, waar de
gemeente niet helemaal tevreden mee is. Dit project had
aangepast moeten worden op enkele gebieden, maar
door tijdsdruk is dit snel afgehandeld. Deze tijdsdruk is
ontstaan doordat een subsidie voor stads- en dorpsvernieuwing aan dit project verbonden was, die over enige
tijd zou vervallen.
De belangrijkste succesfactor binnen de herstructureringsprojecten is geld. Dit geld zal kan er voor zorgen
dat er betere en mooiere projecten gerealiseerd worden.
Momenteel komt de gemeente een paar miljoen euro te
kort om dit te financieren. De subsidies die gemeenten
krijgen om te bouwen, moeten omgezet worden in
subsidies om sloop te stimuleren. De gemeente komt niet
voor veel subsidies in aanmerking omdat er veel eigen
woningbezit is de gemeente is. Over een sloopfonds heeft
de gemeente nog niet nagedacht. Dit is wel misschien iets
voor de toekomst.
14
Invulling
De gemeente heeft verschillende ambities op het gebied
van bevolkingskrimp. Zo streven zij ernaar om zoveel
mogelijk de leefbaarheid te verbeteren, kwaliteit in plaats
van kwantiteit te realiseren, meer aandacht aan het groen
in de wijk te besteden en meer te letten op achterkant
situaties van woningen.
Procedures
Er wordt verwacht dat de nieuwe Wro de procedures niet
veel zal versnellen.
Relaties
Binnen de gemeente zijn twee corporaties actief. Eén van
deze corporaties is maatschappelijk erg betrokken bij de
gemeente. De relatie met beide corporaties is goed te
noemen. De gemeente heeft veel invloed op de plannen
van de corporatie. In een project vormt de gemeente
samen met de corporatie een projectteam.
Invloeden
Ambtelijk is de krimp geaccepteerd, bestuurlijk nog niet.
Er worden nog vaak plannen doorgeduwd.
Samenwerking en afstemming van gemeenten
Een kans ligt volgens de gemeente in een internationale
samenwerking. Men moet zich meer richten op faciliteiten
in, of net buiten, de regio. Zo kan er op de basisschool
en middelbare school meer aandacht besteed worden
aan de Duitse taal, zodat de stap om in Aken te studeren
makkelijker gemaakt wordt. Dit heeft als voordeel dat
jongeren niet naar het noorden trekken om te studeren,
waardoor de kans kleiner is dat ze de Parkstad regio
verlaten. Om deze kans te stimuleren moeten enkele
belangrijke stappen genomen worden. Zo moeten
studenten die studeren in het buitenland studiefinanciering ontvangen en diploma’s gelijk zijn in binnen en
buitenland.
De gemeente is van mening dat minister Vogelaar niet
moet inzetten op enkele prachtwijken, maar een hele
regio moet steunen. Een regiefunctie van het Rijk is niet
gewenst. Sturing op Parkstad niveau kan wel een optie
zijn.
Het allerbelangrijkste wat er volgens de gemeente moet
gebeuren: meer bouwen naar behoefte en naar doelgroep.
Wat er zeker niet moet gebeuren is: laten verblinden door
bouwen.
Marktontwikkelingen
Binnen de gemeente lopen er momenteel enkele herstructureringsprojecten. De plannen voor deze projecten
dateren uit de jaren 90 en zijn in de loop van de jaren
vaker stil gelegd en aangepast omdat verschillende projectontwikkelaars geen heil zagen in de plannen. De
plannen zijn opgesteld voordat de regionale woonvisie
ontwikkeld is, wat betekent dat de richtlijnen uit deze
niet zijn opgenomen in de plannen. De bouwplannen zijn
vaak niet reëel, omdat de vraag te laag is en de prijzen
van de te ontwikkelen woningen te hoog. Ondanks
deze waarschuwing intern worden deze plannen toch
doorgezet.
Interview 6|mei 2008
Een punt van aandacht is het kijken naar de koopsector in
plaats van de huursector. Veel mensen willen wel verhuizen
naar een betere of duurdere woning maar krijgen hun
eigen huis niet verkocht. Projectontwikkelaars moeten
te koop staande huizen tegen taxatiewaarde opkopen
en deze slopen of herbestemmen zodat de woningmarkt
een injectie krijgt. De visie van de gemeente is gericht op
het behouden van het aantal inwoners, gemeten in 2005.
Dit wordt aangepakt door het centrum aantrekkelijker
te maken. Hieruit blijkt dat de omslag van groeidenken
naar krimpdenken binnen de gemeente nog niet helemaal
gemaakt is.
Financiën
De gemeente kan niet van de plannen afstappen omdat
er financiële claims aan hangen. Er zijn afspraken met
ontwikkelaars gemaakt, welke niet zonder financiële
gevolgen ontbonden kunnen worden.
Op het financiële gebied wordt er aangedragen dat
de bouwsubsidie omgezet zou kan worden in een
sloopsubsidie. Deze subsidie moet niet alleen verleend
worden aan corporaties, ook particulieren moeten
hierover kunnen beschikken. Het wordt niet aangeraden
om de projectontwikkelaars de subsidies te laten
sponsoren. De regio wordt op deze manier oninteressant
voor deze partij. Wel kan er gedacht worden aan een
andere tegemoetkoming voor hun investering, namelijk
ruimte om te bouwen. Verschillende subsidies moeten
opnieuw bekeken worden, zoals de SDV en ISV. Er wordt
aangegeven dat financiële armslag wel helpt, maar dat er
wel op regioniveau samengewerkt moet worden.
15
Naast de financiële kwestie speelt de mentaliteit van de
bewoners een rol in het proces. Ook de veranderende
vraag naar woningen, de dure woningen in het segment en
de bezetting van de gemeente zijn belangrijke factoren.
Procedures
De Ruimtelijke Ordeningsprocedures vormen vaak een
faalfactor. Vaak duurt dit te lang waardoor plannen
vertraging oplopen. Een belangrijke succesfactor is
de samenwerking tussen de landelijke en stedelijke
gemeenten. Op deze manier kunnen de gemeenten toch
zelfstandig blijven.
Relaties
Om het centrumplan te realiseren heeft de gemeente
afspraken met een projectontwikkelaar. Hierin is
opgenomen dat de ontwikkelaar in de eerste fase
meewerkt aan de herstructurering van het centrum en in
de tweede fase extra woningen mag ontwikkelen. Door
de krimp blijft het een vraag of deze woningen wel echt
noodzakelijk zijn en in de markt opgenomen worden.
Desalniettemin worden de woningen gebouwd, zodat de
ontwikkelaar zijn investeringen in het centrum rendabel
kan maken.
De versnipperde eigendomsverhoudingen worden
geclusterd. De gemeente koopt woningen op en zet in
sommige gevallen een onteigeningsprocedure in, de
geclusterde woningen worden doorverkocht aan de projectontwikkelaar. Ook een ander nog te realiseren project,
wordt gerealiseerd met extra woningen om het project
betaalbaar te maken.
Als succesfactor wordt de relatie tussen de woningcorporatie en gemeente aangegeven. Doordat de gemeente
maar één corporatie kent, heeft deze een sterke positie.
Dit geeft vaak lastige situaties bij verkoop van panden
waardoor de gemeenten financiën mis loopt. Daarnaast
wordt de commerciële benadering beperkt door de
politiek aanzien zij de corporatie steunen omdat de relatie
van belang is.
16
Naast de relatie met de woningcorporatie worden de
financiële middelen als succes- dan wel faalfactor gezien.
Op dit struikelblok lopen de meeste projecten vast.
Invloeden
Er wordt aangegeven dat de politieke invloed hoog is,
deze wilt dat de plannen doorgezet worden om een aantrekkelijkere gemeente te creëren zodat mensen hier
komen en blijven wonen. De problematiek van leegstand
en het niet kunnen verkopen van een eigen huis wordt
hierin niet voldoende betrokken.
De economische invloed op de bevolkingskrimp is groot.
Vooral nu diverse overheidsinstellingen verdwijnen zal
Parkstad dit voelen. Het is van belang dat ‘Parkstad wonen’
sterk wordt neergezet, er moet een imago gecreëerd
worden.
Marktontwikkelingen
De gemeente geeft aan de minst krimpende gemeente
van Parkstad te zijn. Dit is wellicht het gevolg van de
ligging op een strategisch goede locatie, niet ver van
de centrumstad en een goede en snelle verbinding met
Maastricht.
Interview 7| mei 2008
De woningbouwprogrammering geeft een aantal plannen
aan, die allemaal uitgevoerd gaan worden. Zo worden
er 220 woningen bijgebouwd de komende tijd. Er is
zelfs ruimte om meer plannen te overwegen. Binnen
de gemeente is de krimp nog niet geaccepteerd op
raadsniveau.
Desalniettemin merkt de gemeente wel de krimp, er staan
tegenwoordig meer huizen te koop en deze staan langer
te koop. Dit is gedeeltelijk te verklaren door de dubbele
vergrijzing.
De gemeente heeft de laatste jaren geen woningen
gebouwd door verschillende organisatorische en stedenbouwkundige redenen. Nu is het merkbaar dat mensen
geen woning vinden omdat deze de laatste jaren niet
gebouwd zijn.
De gemeente grijpt nog niet in bij leegstand van particuliere
verkopers. Hier is de noodzaak nog niet aanwezig. Om de
regie te behouden is de gemeente tegen de verkoop van
huurwoningen aan particulieren.
De verwachting is dat de woningmarkt zich anders zal
ontwikkelen. De krimp zal blijven en prijzen zullen dalen.
Er zullen meer gedwongen verkopen plaatsvinden.
Financiën
Met de krimp in het vooruitzicht, worden toekomstplannen
geraamd op een 0-lijn. Dit betekent dat er gebouwd en
gesloopt mag worden, zolang er de totale woningvoorraad
maar gelijk blijft, geen netto toevoegingen
Voor elke woningen die desondanks toch toegevoegd
wordt, moet een zogenaamde boete betaald worden. De
opbrengst van deze boete wordt verzameld in een herstructureringsfonds. Op deze manier wordt er een reserve
gekweekt voor onrendabele herstructureringsprojecten in
de toekomst en extra bouwen onaantrekkelijk gemaakt.
17
De corporaties en de gemeente hebben ingelegd in
het fonds, momenteel wordt een reglement opgesteld
waarin de omgang bepaald wordt. Indien een corporatie
verzoekt om aanspraak te maken op het fonds, moeten
de voorwaarden getoetst worden zodat de juiste doelen
nagestreefd worden.
De gemeente denkt vooruit door een herstructureringsfonds te realiseren. Dit is echter niet voldoende om alle
onrendabele financieringen te dekken. Financiële bijdrage
van het Rijk is dus gewenst. Wel geeft de gemeente aan
dat zij niet altijd gebaat zijn bij subsidiemiddelen. Dit
maakt de gemeente afhankelijk van het Rijk, terwijl de
woningmarkt zichzelf moet ontwikkelen.
Relaties
In het winkelgebied werkt de gemeente samen met
een projectontwikkelaar. In de wijken, waar met name
huurwoningen gelegen zijn, werkt de gemeente samen
met woningcorporaties. De samenwerking en inzet van
een corporatie is een succesfactor. Om deze samenwerking
te verbeteren, zijn er voor 2008-2010 prestatieafspraken
geformuleerd.
Een andere belangrijke succesfactor is de rol van de
projectontwikkelaar. De gemeente heeft ervaren dat de
plannen gedragen moeten worden door professionele
projectontwikkelaars, die ook een risico kunnen dragen.
Tevens geven zij aan dat een goede projectontwikkelaar
bouwt voor de vraag in een gebied.
Samenwerking en afstemming van gemeenten
In de buurgemeenten is de afstemming op de woningmarkt
niet optimaal. Binnen de regio Parkstad is deze redelijk
afgestemd door middel van de Regionale Woonvisie,
buiten de Parkstad, in bijvoorbeeld de gemeenten Eijsden,
Gulpen-Wittem, Margraten, Nuth, is er geen afstemming.
Bij deze gemeenten liggen veel bouwplannen op de
plank, terwijl zij aan een krimpend gebied grenzen. Indien
deze gemeenten blijven bouwen zal dit in de toekomst
gevolgen hebben voor de huidige krimpgemeenten en de
woningmarkt in de regio. De Provincie moet hier een rol in
gaan spelen, om de afstemming beter te begeleiden.
18
Het belangrijkste wat er moet gebeuren volgens de
gemeente is het organiseren van meer daadkracht moet
komen. Ontwikkelaars, gemeente, corporaties en overheid
moeten er niet alleen over praten maar ook iets ermee
doen.
De gemeente vindt dat de krimp absoluut niet vooruit
geschoven moet worden.
37