Bodem als potentie - Kenniscentrum Vlaamse Steden

Dhr. Peter Van den bossche is projectleider Bodem bij het adviesbureau
Witteveen+Bos
ir. Peter Van den bossche
t +32 (0) 3 286 75 06
gsm +32 (0) 476 84 02 22
[email protected]
Witteveen+Bos Belgium N.V.
Posthoflei 5-1
B-2600 Antwerpen
t +32 (0) 3 286 75 75
f +32 (0) 3 281 86 01
www.witteveenbos.be
Hoe kan bodemkwaliteit een bijdrage leveren aan de maatschappelijke
uitdagingen van lokale besturen? Je wil niet enkel kijken naar het verleden en
verontreinigde bodem saneren, je wil ook kijken naar de toekomst en op de meest
zinvolle manier sanering en herontwikkeling op mekaar afstemmen en zo
efficiënt mogelijk bodemfuncties koppelen. Denk hierbij aan bv. bodemwarmte,
aandacht voor bodeminfiltratie, uitgraving sanering koppelen met bouw,
gefaseerde sanering met aandacht voor tijdelijke invullingen. En bij de invulling
van de ruimte wil je aandacht hebben voor duurzaam materialenbeheer, duurzaam
wonen en bouwen, veranderingsgericht (ver)bouwen waarbij combinatie van
wonen en werken gestimuleerd wordt. Dit zijn thema’s waar OVAM via
duurzaam bodem en materialenbeheer op inzet. En waarrond OVAM ook aan de
slag gaat binnen samenwerkingsverbanden met lokale besturen.
Link:
http://www.ovam.be/hoe-kan-bodemkwaliteit-bijdrage-leverenaan-maatschappelijke-uitdagingen-van-lokale-besturen
http://www.ovam.be/ovam-samenwerkingsverband
2
Om tot een optimale synergie en integrale aanpak te komen tussen bodemfuncties
en herontwikkeling, is in opdracht van OVAM door Witteveen+Bos een
methodiek ontwikkeld. Het is een stapsgewijze methode die eenvoudig
toepasbaar is door verschillende types stakeholders (projectontwikkelaar,
bodemsaneringsdeskundige, ruimtelijke planner, OVAM dossierhouder, …) . Op
basis van de methodiek kan de gebruiker nagaan hoe hij het beste ruimtelijk aan
de slag gaat rekening houdende met bodemfuncties en bodemsanering. Via een
vragenlijst wordt er inzichtelijk gemaakt welk bestaand instrument of methodiek
het beste aansluit bij de gewenste verdieping. Door middel van ‘factsheets’ kan
de gebruiker lezen wat het instrument of methodiek beoogt, inspiratie vergaren en
zelf bepalen hoe hiermee aan de slag te gaan. Binnen de opdracht was het ook de
bedoeling om aan de hand van verschillende cases de toepassing van de
methodiek en de resultaten van de methodiek inzichtelijk te maken.
3
De door Witteveen+Bos ontwikkelde methodiek om bodemfuncties optimaal te
integreren binnen herontwikkelingsproces is toegepast op de Lage Weg. De
aanpak van Lage Weg is uniek doordat een proactieve aanpak wordt gehanteerd
door oa. de bodemfuncties en duurzaamheid van herontwikkeling te koppelen.
Ook de aandacht voor perceelsoverschrijdende gebiedsontwikkeling en het
onderzoeken van tijdelijke functies door de ontwikkeling in verschillende fasen is
interessant ikv. bodembeheer.
4
Gedurende het project van de Lage Weg heeft Witteveen+Bos
ondersteuning geboden binnen het proces met name binnen:
3. Site Safari en Toekomstbrochure
5. Ruimtelijk en Financieel Model
5
In mei hebben Witteveen+Bos en OVAM de Site Safari ondersteund. Op
verschillende plaatsen binnen het gebied werd uitleg voorzien over de
verschillende bodemfuncties, bodemverontreiniging/restverontreiniging en werd
de impact naar mogelijke herontwikkeling belicht.
6
Op basis van de door Witteveen+Bos ontwikkelde methodiek zijn voor de Lage
Weg vier interessante bodemfuncties geselecteerd:
-Bodemkwaliteit
-Grondstromen en materialen
-Bodemenergie
-Waterbergend en infiltrerend vermogen
7
De Lage Weg heeft verschillende bestemmingstypes en activiteiten: industrieel,
groenzone, woonzone, etc. Dit heeft een invloed op de bodemkwaliteit. De
groene vlakken geven de aanwezigheid van (voormalige) risico-activiteiten voor
de bodem weer.
8
In het gebied zijn verschillende immobiele (o.a. zware metalen) en mobiele (o.a.
benzeen en gechloreerde solventen) bodemverontreinigingen aanwezig. De
sanering van deze verontreinigingen wordt best optimaal geïntegreerd binnen de
toekomstige herontwikkeling rekening houdend met de voorziene termijnen van
1, 5 en 20 jaar. Adhv verticale doorsnede werd getracht dit inzichtelijk te maken
voor de verschillende deelnemers van de site-safari.
9
Gezien het gebied laag gelegen is, moet er ook aandacht worden geschonken aan
het waterbergend en -infiltrerend vermogen van de bodem. De bodem heeft het
vermogen om water onder het maaiveld op natuurlijke wijze te bergen. Hiervoor
moet water kunnen infiltreren.
10
Voor de aanwezige grondwaterpluim van gechloreerde koolwaterstoffen kan het
principe van ‘natural catch’ onderzocht worden door een sloot aan te leggen in de
lager gelegen gebieden.
11
Ter hoogte van de Lage Weg heeft de bodem potentie voor koude warmteopslag
in het 2de watervoerend pakket (studie Bepaling bodemenergiepotentie in
Antwerpen - Witteveen+Bos in opdracht van de Stad Antwerpen)
Een bodemwarmtewisselaar systeem maakt gebruik van de bodem voor warmte
of koudelevering of om eventueel energie in op te slaan. De koude kan
rechtstreeks gebruikt worden ter plaatse van de woning. De warmte wordt met
behulp van een warmtepomp naar een hoger temperatuurniveau opgewerkt om
als verwarming te kunnen dienen.
12
Ter hoogte van de Lage Weg heeft de bodem potentie voor boorgatenergieopslag
(studie Bepaling bodemenergiepotentie in Antwerpen - Witteveen+Bos in
opdracht van de Stad Antwerpen)
13
In het kader van de herontwikkeling kan veel winst gemaakt door zo veel
mogelijk te streven naar een gesloten grondbalans en het hergebruik van
bouwstoffen of bestaande gebouwen. Grond die voor een ondergrondse
constructie dient ontgraven te worden kan binnen het gebied toegepast worden
voor bijvoorbeeld een ophoging. Ter plaatse van de Lage Weg is een tijdelijke
opslagplaats aanwezig. Ook kan een koppeling gemaakt worden met Blue Gate.
14
Als afronding van de Site Safari werd door Witteveen+Bos een presentatie
gehouden over een case te Breda (Stationsbuurt). Hierbij werd nogmaals
aangegeven dat het optimaal en vroegtijdig integreren van bodemfuncties binnen
het herontwikkelingsproces, en dit vanuit een gebiedsbenadering ipv. vanuit de
klassieke perceelsbenadering tot meerwaardecreatie leidt.
15
De expertise van Witteveen + Bos werd ook ingeroepen binnen de opbouw van
het financieel model, gezien de integratie van het bodemverhaal ook hier relevant
is. Het beeld hier aangegeven is een schematische weergave van de bodem
situatie Lage Weg waarbij rechts van de centrale weg de huidige situatie is
aangegeven met o.a. industriële gebouwen en een tijdelijke opslagplaats en links
de getransformeerde situatie in de toekomst waarbij optimaal gebruik gemaakt
wordt van de aanwezig bodemfuncties zoals bodemenergie, een gesloten
grondbalans, duurzaamheid, circulaire economie, etc. met de bedoeling
meerwaarde te creëren.
16
De Lage Weg omvat verschillende soorten van bodemdossiers:
-Oriënterende bodemonderzoeken (groen)
-Beschrijvende bodemonderzoeken (geel)
-Bodemsaneringsproject (blauw)
Deze informatie inzake bodemkwaliteit en de fase waarin elke grondeigenaar zit,
vormen belangrijke randvoorwaarde voor het ruimtelijk en financieel model in
het kader van herontwikkeling.
17
Op basis van de bodemkwaliteitsaspecten is een eerste indicatieve invulling
gegeven aan het financieel model van de verschillende
herontwikkelingsscenario’s. Hierbij is rekening gehouden met de toekomstige
functies als kantoren, residentieel, publiek groen, etc. De ingegeven data is
gegenereerd op basis van bodemonderzoeken bekend bij OVAM. Deze zijn in
deze fase nog indicatief, gezien de data niet allemaal een weergave zijn van de
huidige situatie. Bij verdere verloop van het proces en verfijning van het
financieel model binnen de herontwikkeling zal ook de bodemdata via bijkomend
bodemonderzoek verder kunnen worden aangevuld.
18
Vanuit de erkend bodemsaneringsdeskundige is een belangrijk leerpunt hoe er
gecommuniceerd wordt: in schetsen, in beeldmateriaal, in bewoording om
zodoende de bodemkennis begrijpbaar over te brengen naar derden. Anderzijds is
het belangrijk om ook de ‘taal’ van het ontwerpbureau, eigenaars en andere
stakeholders te spreken. Het is ook van belang om de herontwikkeling niet als
een statisch gegeven te zien, maar als een dynamisch proces met mogelijk
tijdelijke invulling van functies.
Vanuit alle stakeholders is begrepen dat het belangrijk is om de bodemfuncties in
een zo vroeg mogelijk stadium van het herontwikkelingstraject in beeld te
brengen. Zodoende wordt er naar optimalisatie gestreefd tussen de
bodemaspecten en de herontwikkeling waarbij een optimalisatie gezocht wordt
binnen kosten en baten. Aandacht voor maximale en duurzame koppeling met
bodemfuncties en materialenbeheer is van groot belang binnen het
herontwikkelingsproces.
19
Voor aanvullende informatie over de werkzaamheden van OVAM in relatie tot
duurzaam bodem en materialen beheer binnen steden en gemeenten en in het
kader van herontwikkeling/ruimtelijke ontwikkeling kan men terecht op volgende
websites. Voor meer informatie kan contact opgenomen worden met mevr. Ellen
Luyten (OVAM).
20
21