Wij vinden dat huurders van sociale woningen comfortabel

Verkiezingsmanifest
Friese Huurdersorganisaties
Een handreiking voor politici t.a.v het volkshuisvestingsbeleid
Zuidwest-Friesland
1
De huurdersorganisaties leggen de nadruk op de betaalbaarheid door:
­
­
­
­
­
het matigen van huurverhoging na mutatie en nieuwe woningen;
het behouden van een voorraad goedkope en betaalbare woningen waarmee de
aandachtsgroepen kunnen worden bediend.
het hanteren voor het begrip ‘betaalbaar’ tot een huurgrens € 535.
het hanteren van een woonlastenquote van maximaal 32% of een woonzorgquote
van maximaal 40%.
het ontwikkelen van instrumenten om betalingsrisico’s te verminderen.
Huurdersorganisaties in Friesland:
1. willen voldoende beschikbare en kwalitatief goede woningen per huurklasse
gerelateerd aan inkomen en gezinssamenstelling;
2. willen een zoekduur die niet langer is dan één jaar;
3. vinden dat woningcorporaties voor de huisvesting van statushouders maximaal 10%
van de vrijkomende huurwoningen beschikbaar mag stellen.
4. verwachten een intensieve samenwerking tussen gemeenten, zorgaanbieders en
woningcorporaties om problemen rond verwarde personen binnen de
volkshuisvesting te voorkomen.
5. onderkennen dat de leegloop van dorpen niet is tegen te houden.
6. roepen corporaties en gemeenten op alleen daar te bouwen waar ook daadwerkelijk
nog een huisvestingsvraag is.
7. roepen de Friese gemeenten op maximaal bij te dragen aan het verlagen van de
stichtingskosten van nieuwbouwwoningen.
8. roepen bouwbedrijven, commerciële marktpartijen en woningcorporaties op samen
te blijven werken om vernieuwing en innovatie te stimuleren.
9. vinden dat corporaties gevrijwaard moeten worden oneigenlijke belastingen en
heffingen, zodat de huren met 20% omlaag kunnen.
10. roepen woningcorporaties op besparingsgaranties op energiekosten af te geven en
de subsidiemogelijkheden voor investeringen in duurzaamheid maximaal te benutten
11. gaan of blijven een rol spelen bij voorlichting over energiezuinig gedrag.
De standpunten zijn uitgewerkt in de bijlage.
2
BIJLAGE BIJ
MANIFEST VERENIGDE HUURDERSORGANISATIES FRIESLAND
THEMA’S
De huurdersorganisaties hebben de thema’s in twee groepen ingedeeld:
1. Problemen rond woonlasten en huisvesting in de huursector;
2. Toekomst van de huursector.
1. WOONLASTEN EN HUISVESTING
Betaalbaarheid van het huren voor de primaire doelgroep
In Friesland zijn ongeveer 80.000 woningen in bezit van woningcorporaties. De
woningcorporaties hebben in 2015 onderzoek laten doen naar risico’s inzake het betalen van
de huur. Uit het onderzoek blijkt dat circa 11% van de huurders risico loopt niet altijd de
huur te kunnen betalen.
Huurdersorganisaties onderscheiden drie groepen huurders die bijzondere aandacht
verdienen:
 ‘Nieuwe’ huurders (zowel instromers als doorstromers);
 Huurders met lage inkomens, die een woning huren vanaf de
aftoppingsgrens van € 586;
 Huurders die langdurig op het minimumniveau leven waaronder de
groep bijstandsgerechtigden.
De huurdersorganisaties willen een aantal instrumenten daarvoor inzetten:
 matiging van huurverhoging na mutatie en nieuwe woningen;
 behoud van een voorraad goedkope en betaalbare woningen waarmee de drie
aandachtsgroepen kunnen worden bediend.
 het begrip ‘betaalbaar’ te gebruiken voor een lagere huurprijs dan de
toppingsgrens van € 586. Een aanvaardbare huurprijs voor de primaire doelgroep
vinden wij € 535.
 Een woonlastenquote van maximaal 32%.
 Inzettenbudgetcoaches en andere organisaties om betalingsrisico’s te verminderen.
Beschikbaarheid en zoekduur
Beschikbaarheid en zoekduur gaan over aantallen woningen. De meest gestelde vraag luidt:
“Zijn er voldoende huurwoningen beschikbaar?”
Het antwoord hangt samen met demografische ontwikkelingen in Fryslân. Reeds geruime
tijd vindt een verschuiving plaats van bewoners van het platteland naar de stad. Het gevolg
is krimp in sommige delen van de provincie.
Een ander feit is een bijna-stilstand in de groei van het aantal huishoudens. Het aantal
alleenstaanden blijft groeien maar het aantal huishoudens met kinderen daalt.
Beschikbaarheid heeft te maken met het afstemmen van vraag en aanbod binnen de
bestaande voorraad sociale huurwoningen.
Wij willen dat er voldoende en kwalitatief goede woningen per huurklasse beschikbaar zijn,
gerelateerd aan inkomen en gezinssamenstelling.
Beschikbaarheid kan ook worden vertaald naar de tijd tussen het moment van inschrijven
als woningzoekende en de datum van toewijzen van een woning. Dat wordt ‘zoektijd’
genoemd. De volgende vraag dient zich aan:
“Wat is een acceptabele zoektijd voor woningzoekenden?”
3
Wij maken onderscheid tussen mensen die dringend een woning nodig hebben (urgenten)
en mensen die willen verhuizen naar een voor hun meer geschikte woning.
Wij vinden een gemiddelde zoekduur van 3 maanden voor urgent woningzoekenden
aanvaardbaar en 1 jaar voor actief woningzoekenden.
Huisvesting van statushouders
Sinds 2013 hebben gemeenten een wettelijke taak om statushouders te huisvesten.
Op 1 januari 2016 bleek dat een aantal gemeenten een achterstand had. In 2016 is de
taakstelling voor Friesland het huisvesten van 1.800 statushouders. Gemeenten hebben
ruim 1.500 woningen nodig om hun wettelijke taakstelling 2016 en het wegwerken van hun
achterstand te realiseren. Gemeenten leggen hun opdracht neer bij de woningcorporaties.
Er zijn aanwijzingen dat de taakstelling voor 2017 en daarna gaat afnemen.
De knelpunten bij de taakstelling zitten in de gebieden grenzend aan de gemeenten
Súdwest-Fryslân en De Fryske Marren. Het zijn de werkgebieden van woningcorporaties
waar het aantal mutaties gemiddeld minder dan de 10% van hun woningbezit is.
Wat betekent dat voor de huisvesting van statushouders?
In theorie een langere ‘zoektijd’ voor mensen die op zoek zijn naar een huurwoning,
passend bij hun inkomen en gezinssamenstelling.
De woningcorporaties en huurdersorganisaties kunnen met gemeenten afspraken maken
over aantallen te reserveren vrijkomende huurwoningen voor statushouders.
Voor het oplossen van knelpunten in de huisvesting zijn alternatieven beschikbaar als:
- actievere inzet van gemeenten op een transitie van geschikte panden en beroep
op de particuliere woningvoorraad;
- realiseren van nieuwbouw van tijdelijke woningen.
Wij vinden dat woningcorporaties voor de huisvesting van statushouders maximaal 10% van
de vrijkomende huurwoningen beschikbaar kunnen stellen.
Verwarde personen
De afgelopen tijd worden we steeds meer geconfronteerd met huurders die op zich zelf
moeten wonen, terwijl ze daar wellicht nog niet aan toe zijn. Voorheen werden ze begeleid
door diverse instanties of woonden ze in een beschermde woonomgeving. Door
bezuinigingen in die sectoren is die begeleiding voor een groot deel weggevallen. Deze
groep huurders dreigt een steeds grotere wissel te trekken op de leefbaarheid in de buurt.
Wij pleiten voor een intensieve samenwerking tussen gemeenten, zorgaanbieders,
woningcorporaties en het Veiligheidshuis Fryslân.
Deze samenwerking moet leiden tot een oplossing om problemen rond verwarde personen
te voorkomen. De afspraken dienen onderdeel te zijn van de prestatieafspraken
4
2. TOEKOMST VAN DE HUURSECTOR
Krimp, bedreiging of uitdaging?
Al enige tijd loopt het aantal bewoners op het platteland in Friesland terug.
De gevolgen van deze ontwikkeling zijn bijna overal identiek:
 het aantal voorzieningen in de kleine kernen wordt minder omdat er te weinig
gebruik van wordt gemaakt;
 woningcorporaties trekken zich terug uit de kleine kernen vanwege beperkte
belangstelling van woningzoekenden/slechtere verhuurbaarheid. Dat leidt o.a. tot
leegstaande koop- en huurwoningen met verpaupering tot gevolg.
 In belangrijke mate vindt dit patroon simpelweg zijn oorzaak in teruglopende
financieel-economische omstandigheden van bewoners en/of ontoereikende
middelen om sociaal-maatschappelijke en gezondheidsvoorzieningen in stand te
houden.
Maatregelen om de geschetste ontwikkelingen tegen te gaan zijn:
 Het combineren van een centrale ontmoetingsplaats met een aantal (te benoemen)
basisvoorzieningen, zoals basisonderwijs, kinderopvang, peuterspeelzaal,
sportvoorzieningen.
 Het verkopen van het bezit van woningcorporaties aan de zittende huurder of na
leegstand aan derden. Soms neemt een dorp het initiatief tot koop om de
beschikbaarheid van sociale huurwoningen te garanderen.
Het komt ook voor dat woningcorporaties kiezen voor sloop om het overschot aan
woningen (leegstand) te voorkomen. Vaak zijn het woningen die in slechte staat
verkeren, een lage huur hebben en hoge energielasten.
Wij zijn van mening dat de leegloop van dorpen niet is tegen te houden.
Wij roepen gemeenten en woningcorporaties op alleen daar te bouwen waar ook nog een
volkshuisvestingsvraag is.
Stichtingskosten van nieuwbouwwoningen
In Friesland zijn in de afgelopen vijf jaar gemiddeld 500 bouwvergunningen per jaar voor
huurwoningen afgegeven. De stichtingskosten bedroegen gemiddeld € 95.000.
Eén van de redenen waarom er weinig door woningcorporaties is gebouwd, is de kavelprijs
van de bouwgrond. De grondprijs bedraagt ongeveer 33% van de totale bouwkosten van
een grondgebonden woning.
Woningcorporaties zijn met de huidige gemiddelde vraagprijs voor een bouwkavel niet in
staat nieuwbouwwoningen met een maandhuur van € 535 kostendekkend te exploiteren.
Wij doen een beroep op de Friese gemeenten om maximaal bij te dragen aan het verlagen
van de stichtingskosten van nieuwbouwwoningen.
De bouwwereld is volop in beweging, mede ingegeven door de financiële crisis in de
achterliggende periode en afspraken in het Energieakkoord. Wij zien talloze initiatieven om
de bouwkosten bij nieuwbouw en renovatie flink te verlagen. Nieuwbouwwoningen kunnen
fabrieksmatig worden geproduceerd zonder concessies aan kwaliteit.
Grootschalige aanpak van renoveren en verduurzamen van bestaande woningvoorraad kan
leiden tot het besparen op uitgaven en verlagen van de exploitatiekosten. Die
ontwikkelingen moeten aan de huurder worden doorgegeven in de vorm van lagere of
minder stijgende huurprijzen.
Wij doen een oproep aan gemeenten, woningcorporaties en commerciële partijen maximaal
samen te werken en vernieuwing te stimuleren.
5
Het rondpompen van geld
Zoals bekend zijn de huren in de sociale huursector vanaf 2013 gemiddeld sterker gestegen
dan de kosten van levensonderhoud. Daarmee is de vrije bestedingsruimte voor groepen
huurders flink kleiner geworden. Huurders met een laag inkomen worden voor een klein
deel voor de genoemde stijging gecompenseerd met huurtoeslagen.
In Friesland hebben woningcorporaties op onze voorspraak de afgelopen jaren hard gewerkt
aan verlaging van bedrijfskosten, de zgn. beïnvloedbare beheerskosten.
De woningcorporaties betalen ook belastingen en heffingen. Die kosten bedragen inmiddels
2 tot 3 maanden huur op jaarbasis, oftewel 20% van de huuropbrengst. De
woningcorporaties berekenen de extra lasten deels door in de huur. De huurder van een
sociale huurwoning betaalt de rekening! Daarnaast wordt hierdoor een groter beroep
gedaan op de huurtoeslag.
Wij vinden dat corporaties gevrijwaard moeten worden van oneigenlijke belastingen en
heffingen, zodat de huren met 20% omlaag kunnen.
Duurzaamheid en energie
Wij vinden dat huurders van sociale woningen comfortabel, eigentijds en duurzaam moeten
kunnen wonen.
Het ligt voor de hand dat wij ons daarvoor inzetten maar daarbij maken wij een belangrijk
voorbehoud: betaalbaar wonen staat voorop.
Wij vinden het redelijk als de energielasten voor de huurder daadwerkelijk dalen, dat de
corporaties de energetische investeringen terugverdienen. Voorwaarde is dan wel de
woonlasten voor de huurder gelijk of minder worden.
Tegen relatief lage kosten kunnen woningcorporaties hun woningvoorraad verduurzamen.
Er zijn verschillende subsidies en ‘zachte’ leningen beschikbaar zoals: Stimuleringsregeling
Energieprestatie huursector (STEP), Fonds energiebesparing huursector (FEH) en de
Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE).
Het bereiken van lagere woonlasten is niet alleen een kwestie van het verduurzamen van
woningen. Het ‘stookgedrag’ van huurders is ook een belangrijke factor.
Het bijhouden van het energieverbruik om te meten of het verbruik daalt, kan op
verschillende manieren plaatsvinden. Op het niveau van de individuele huurder maar
ook collectief per wooncomplex, buurt of wijk. Dat laatste kan door het maken van
een energiescan.
Wij willen dat de corporaties besparingsgaranties afgeven en de subsidiemogelijkheden voor
investeringen in duurzaamheid maximaal benutten.
Wij blijven of willen een rol spelen bij voorlichting over energiezuinig gedrag. Daarmee kan
het draagvlak voor besparingsmaatregelen worden vergroot.
6