Concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen Vogelenzang

HARINGBUYS
Corsanummer 2009035943
1
Foto
Op deze foto, van Ing. Ignatius Bispinck (wethouder 1919-1921), is de Zandvoorterweg te zien vanaf
de grens met Heemstede in de richting van de Viersprong. De fotograaf staat op de brug over de
Houtvaart bij de firma van Empelen en van Dijk. Ter hoogte van de gaslantaarn staan ter weerszijden
van de weg de houten palen van de tol die kort voor het maken van deze foto was opgeheven. Tot
1909 lag de tol iets verder naar het westen bij de Haringbuys tegenover Bos- en Landzicht, tussen de
bomen op de achtergrond nog juist zichtbaar.
Rechts van de tolpalen de tolgaarderswoning en een rijtje huizen van het eerder genoemde
hoveniersbedrijf. In 1944 werden deze panden door de Duitse bezetters gesloopt in verband met de
aanleg van de tankwal. De Teding van Berkhoutlaan en de Zonnebloemlaan waren in 1917 nog niet
aangelegd. Van het grote weiland links rest anno 1998 nog slechts een klein gedeelte. Blijkens de
borden bedroeg de maximum snelheid in 1917 20km/uur en mocht er op de voetpaden niet gereden
worden.
Historie
(citaat uit “Bloemendaal voor de lens”, Ignatius Bispinck en het gemeentelijk fotoarchief, 1998)
Wie in Aerdenhout ronddwaalt, valt het al gauw op dat hier niet kan worden gesproken van een dorp
met een duidelijke kern, zoals dat wel het geval is in Bloemendaal, Overveen en Vogelenzang.
Kenmerkend voor Aerdenhout is een gevarieerde villabouw verspreid over een zeer groot gebied.
Eeuwenlang was Aerdenhout een woest en moerassig jachtgebied en het heeft verhoudingsgewijs
lang geduurd voor het als een aantrekkelijke woonplek werd ontdekt. Aanvankelijk waren het enkele
grootgrondbezitters die hier grote landgoederen stichtten als Boekenroode, Groot Bentveld en Klein
Bentveld, Mariënbosch en Leyduin. De woeste gronden werden gecultiveerd, de jachtterreinen
herschapen in landschapsparken. In 1828 werd de zeer slecht begaanbare weg naar Zandvoort op
initiatief van enige buitenplaatseigenaren verbeterd en bestraat. Toen rond de eeuwwisseling de
tramlijn Haarlem - Zandvoort werd geopend, die enige jaren later werd verlengd tot in Amsterdam,
kwam in Aerdenhout een ontwikkeling op gang die in 1917 nog in volle omvang gaande was.
Steeds meer mensen konden het zich veroorloven in de stad te werken en buiten te wonen. Goede
verbindingen maakten dit ook mogelijk. Bovendien gingen vele eigenaren van buitenplaatsen er in
deze tijd toe over hun gronden te verkavelen. In eerste instantie werd er vooral langs de
Zandvoorterweg en de trambaan gebouwd, gevolgd door villabouw op het grondgebied van de
buitenplaats Boekenroode. In Bispincks tijd was de verkaveling ten noorden van de trambaan in volle
gang, onder meer in het gebied rondom het huidige wethouder Laanpark, waarvoor de bekende
landschapsarchitect Leonard Springer het plan ontworpen had. De kavels waren ruim bemeten, de
huizen groot en door de op vele kavels rustende servituten was er weinig plaats voor de vestiging van
bedrijven. Aerdenhout in 1917 - wel was er een postkantoor, gevestigd in een fraaie villa, en een
politiepost met twee agenten, maar er waren nog geen winkels, scholen en kerken. Op heel veel
plaatsen kon men in die tijd borden aantreffen met de tekst 'bouwgrond te koop'. Kortom,
Aerdenhout was bezig zich in hoog tempo te ontwikkelen tot een bijzonder woongebied voor de
happy few, wat het tot op de dag van vandaag is gebleven.
2
Inhoudsopgave
Inleiding
Stedenbouwkundig Programma van Eisen
Planproces
Projectorganisatie
4
5
10
14
3
1. Inleiding
De gemeente Bloemendaal heeft de planvorming opgestart ten behoeve van de ontwikkeling van het
Haringbuysterrein. Dit is conform hetgeen verwoord is in het collegeprogramma. Op 17 september
2009 stelde de raad het Plan van Aanpak (corsanummer 2009026233) vast waarin de doelstellingen
voor de ontwikkeling staan beschreven. Op 28 oktober 2009 heeft een bewonersavond
plaatsgevonden om het plan van aanpak toe te lichten.
De doelstellingen van de raad zijn dat er minimaal en duurzaam gebouwd wordt en dat het gebied
daarbij zo groen mogelijk blijft. Het project moet bovendien budget neutraal worden uitgevoerd.
Onder een budgetneutraal resultaat wordt verstaan dat de gemeente geen winst haalt uit de
ontwikkeling maar wel de gemaakte kosten voor de aankoop van de grond en de te maken kosten
voor de ontwikkeling terugverdient. Het gaat dan om de oorspronkelijke grondkosten vermeerderd
met de te betalen jaarrentevergoeding à 4,25% m.i.v. 31 december 2007. Tevens gaat het om
gemeentelijke plankosten als onderzoekskosten derden en ambtelijke ondersteuning.
Bij de totstandkoming van het project is sprake van een confrontatie tussen zekerheden en een
creatief proces. Als gevolg daarvan moet een ruimtelijke basis gelegd worden voor het plangebied.
Om de doelstellingen te bereiken is een aantal uitgangspunten beschreven. Deze uitgangspunten of
‘kaders en voorschriften’ zijn (mede naar aanleiding van de op 17 september ingediende motie met
corsanummer 2009030036) beschreven in dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen. In de
paragraaf “Planproces” is beschreven in welke fase het project zich bevindt en wat er het komende
jaar zal gebeuren. Daarnaast is een beschrijving opgenomen van de Projectorganisatie.
Bebouwing van het Haringbuysterrein maakt veel los bij omwonenden van het gebied. Voor het
slagen van het project is het van groot belang zorgvuldig om te gaan met de ideeën van
belanghebbenden. In een aparte notitie waarvoor een apart besluit zal worden genomen, zal de
participatievorm voor het project Haringbuys in het kader van de “Verordening interactieve
beleidsvorming Bloemendaal 2006” worden behandeld.
4
2. Stedenbouwkundig Programma van Eisen
In dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen (verder te noemen SPvE) worden kaders en
voorschriften vastgelegd voor de ontwikkeling van het Haringbuysterrein te Aerdenhout. Meestal wordt
een SPvE vastgesteld nadat onderzoek is gedaan naar de mogelijkheden van een plangebied. De
reden hiervoor is dat de fysieke beperkingen dan inzichtelijker zijn. Nu reeds een SPvE opstellen heeft
als consequentie dat het globaal van karakter zal zijn. In de vervolgstap zullen de
onderzoeksresultaten wel zijn meegenomen evenals de mogelijke stedenbouwkundige
oplossingsrichtingen. Daar waar in dit SPvE sprake is van stedenbouwkundige oplossingsrichtingen zal
ook steeds de landschappelijke component worden betrokken. Aan de hand van dit SPvE zal een
Stedenbouwkundige Visie worden opgesteld. Er zullen meerdere varianten worden ontwikkeld waarna
een keuze wordt gemaakt voor één visie. De visie én het SPvE zijn samen het vertrekpunt voor het
ontwikkelen van een stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitplan en bestemmingsplan. Met het
vaststellen van het SPvE worden belangrijke randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied
vastgesteld. Deze voorwaarden zijn hoofdzakelijk genoemd in 2.3. Kaders stedenbouwkundige
invulling. Echter relevant gemeentelijk beleid, ligging en verschillende eigendommen binnen het
plangebied en de doelstellingen van de raad moeten ook aangemerkt worden als randvoorwaarden
en zijn dus opgenomen in 2. Stedenbouwkundig Programma van Eisen.
Relevant gemeentelijk beleid
Woonvisie
Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is erop gericht dat 33 % van de nieuwbouw in de sociale
sector wordt ontwikkeld. Binnenkort zal de gemeentelijke woonvisie worden vastgesteld. De regionale
woonvisie wordt ontwikkeld. Uit de gemeentelijk woonvisie kan reeds nu worden geconcludeerd dat
de behoefte aan woningen in alle woningtypen en segmenten nog steeds erg groot is in
Bloemendaal en de regio. Dit geldt in het bijzonder voor seniorenwoningen en dat strookt met wat er
in het collegeprogramma staat.
Structuurvisie Gemeente Bloemendaal.
In 2010 zal de structuurvisie van de gemeente Bloemendaal worden vastgesteld. Hierin wordt het
ruimtelijk beleid op hoofdlijnen voor heel Bloemendaal integraal vastgelegd. De structuurvisie zal
richting geven aan grotere ontwikkelingen. Behoud van cultuurhistorische waarden en ruimtelijke
kwaliteit zijn voor deze locatie belangrijke aspecten die in de structuurvisie naast elkaar worden
gelegd. In de structuurvisie zijn door de raad reeds 22 kernkwaliteiten van de gemeente Bloemendaal
vastgesteld. Met name kernkwaliteiten 13, 15, 16 en de belangrijkste 19* sluiten goed aan bij de
mogelijke bebouwingsplannen van de Haringbuys. Die kernkwaliteiten zeggen iets over ruimtelijke
beleving, dorpskernen en Aerdenhout in het bijzonder (zie ook corsanummer 2009030921).
* Kernkwaliteit 13 (beleving): Het landschap wordt beleefd vanaf wegen, wandel-, fiets- en ruiterpaden. Doorkijkjes
zijn hierbij belangrijk. Kernkwaliteit 15 (dorpskernen): De villawijken zijn vanwege de groene uitstraling en
bijzondere architectuur waardevol en zijn een meerwaarde voor het regionale woningaanbod. Kernkwaliteit 16
(dorpskernen): Van oost naar west is sprake van afnemende stedelijke drukte en toename van groen en rust.
Kernkwaliteit 19 (Aerdenhout): Aerdenhout staat voor wonen in een hoogwaardige, ruime, groene en rustige
omgeving, nabij de duinen en het strand. In Aerdenhout ontbreekt van oudsher een dorpscentrum.
Verder van belang:
Structuurvisie Noord-Holland 2040 (ter inzage)
Vigerend Streekplan Noord-Holland-Zuid (vastgesteld 17 februari 2003)*
Woningbouw in de Metropoolregio 2010-2040
* In dit streekplan is het plangebied gelegen binnen de rode contour. Dit betekent dat er gebouwd kan worden.
2.1. Het plangebied; ligging, afmeting en eigendomssituatie
Het plangebied ligt in de kern Aerdenhout, ten noorden van de Zandvoorterweg en voormalige
trambaan, net voorbij de brug over de Houtvaart. Het plangebied wordt aan de noord/westkant
begrensd door de achtertuinen van de woningen aan de Klapheklaan en de Rijnegomlaan. Het
5
totale oppervlak van het Haringbuysterrein is ca. 3,5 hectare (in geel gearceerd ca 2,78 hectare, in
blauw gearceerd ca 0,35 hectare en in wit gearceerd met B. en D. ca 0,35 hectare).
Het plangebied is voor een groot deel in eigendom (ca 18650 m2) van de gemeente Bloemendaal.
Bij aankoop (in augustus 2007) van het gebied was reeds 3500 m2 eigendom van familie D. (in geel
gearceerd, binnen kavel B3111). Deelname in de totale ontwikkeling betekent dat ook het gebied van
de 3500 m2 een zelfde (woningbouw)bestemming zou moeten krijgen en aansluit op de
uitgangspunten van het Plan van Aanpak en de gehele stedenbouwkundige visie.
Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat familie D. mee kan doen onder dezelfde condities als die de
gemeente voor zichzelf heeft vastgelegd in het Plan van Aanpak. Dit geldt dus voor het gedeelte van
3500 m2 in geel gearceerd, binnen kavel B 3111. Als familie D. niet wil meedoen kan familie D. de
grond onder zich houden of verkopen. Volgens de koopakte moet familie D. bij verkoop de grond
eerst aan de gemeente aanbieden tegen een vastgesteld bedrag. Dit maakt de totale investering die
moet worden terug verdiend ca € 620.000,= hoger (peildatum 1 december 2009). Als dit perceel
betrokken wordt bij de ontwikkeling ontstaat de mogelijkheid tot een betere stedenbouwkundige en
landschappelijke invulling met eenzelfde type bebouwing als op het gemeentelijk plangebied. Er zal
dan een samenwerkingsovereenkomst moeten worden gesloten.
De strook ten zuiden van de oude trambaan, deels in blauw gearceerd, is in erfpacht uitgegeven aan
een manege tot 9 november 2017. Aan de Zandvoorterweg zijn delen (wit gearceerd met B en D) van
het plangebied in handen van twee particulieren, familie B. en familie D (met kavelaanduiding B3027
en B4954, B6557, B6658, B6559 en B6560 en ca. 2.400 m2). In de planvorming zal rekening moeten
worden gehouden met de eigendomssituatie en erfpachtovereenkomst. Een deel van het plangebied
zal niet of niet direct kunnen worden meegenomen in de realisatie. Dit hangt onder andere af van de
wensen van de families B. en D. Maar ook van de grondwaarde van de terreinen ten zuiden van de
oude trambaan. Er zal dus moeten worden getaxeerd bij eventuele inbreng in het project. Planfase 1
zal eerder worden gerealiseerd dan planfase 2. Er wordt dus rekening gehouden met een gefaseerde
planvorming in de financiële exploitatie.
Afbeelding van het plangebied
6
2.2. Stedenbouwkundige invulling
Aerdenhout ligt, op de westelijke strandwal, tussen Overveen en Vogelenzang en grenst direct aan
woongebieden van Heemstede en Haarlem. Aerdenhout is door de ruime opzet en het van oudsher
ontbreken van een echte dorpskern niet goed definieerbaar. Aerdenhout is dan ook in tegenstelling
tot de andere kernen niet ontstaan uit een aloude dorpskern. De Haringbuys, een herberg, tolplaats
en tevens stopplaats voor de tram, op de kruising van wegen, was lang het enige ijkpunt en nog
steeds is dit punt een karakteristiek onderdeel van de kern.
De westkant van Aerdenhout bestaat uit een ruim opgezet villagebied, met daarbinnen het later
gebouwde Bovenwegkwartier. Het oostelijke deel is dorpser en dichter bebouwd en gaat deels
direct over in Haarlem. De Zandvoorterweg is een belangrijke doorgangsader, royaal van opzet maar
ook een barrière binnen de kern. Helemaal aan de westkant van de kern sluit de bebouwing aan op
het Zandvoortse Bentveld.
Aan de ruimtelijke invulling van dit gebied worden hoge eisen gesteld met betrekking tot de
landschappelijke inpassing, groene uitstraling, duurzaamheid en beeldkwaliteit. Het ontwikkelen van
woningen op deze plek moet waarde aan het gebied toevoegen. Dubbelgrondgebruik (ondergronds
parkeren en bouwen in/op water) kan daar een bijdrage in leveren.
2.3. Kaders stedenbouwkundige invulling
1. De ontwikkeling draagt bij aan een representatieve entree van Aerdenhout
2. De ontwikkeling heeft een groene uitstraling en sluit aan bij / past bij / gaat op in de
bestaande omgeving
3. In de planvorming wordt aansluiting gezocht bij de landschappelijke en cultuurhistorische
kenmerken van het gebied
4.
Naar aanleiding van de uitkomsten van de verkeer- en parkeeronderzoeken zal bepaald
worden hoe en waar het gebied kan worden ontsloten voor (auto)verkeer en op welke manier
parkeerruimte ingepast kan worden
5. Het gebied wordt ontworpen als een 30 km gebied
6.
Water en waterbeheer is een belangrijk onderdeel tijdens de planvorming mbt tot de
ontwikkeling van de stedenbouwkundige visie.
7. Het woningbouwprogramma moet nog nader bepaald worden en hangt af van de
onderzoeksuitkomsten, stedenbouwkundige visie en exploitatieberekeningen
8. In de planvorming wordt, afhankelijk van het programma, rekening gehouden met
voorzieningen
9. Particulier opdrachtgeverschap wordt meegenomen als optie
10. Er wordt hoog ingezet op duurzaamheid
11. Er is een hoge ambitie op het gebied van architectuur en openbare ruimte
Toelichting op de kaders
2.4. Toelichting op het woningbouwprogramma
In het Plan van Aanpak is één van de doelstellingen om een budget neutraal projectresultaat te
boeken met deze gebiedsontwikkeling. In het SPvE Haringbuys wordt nog geen uitspraak gedaan over
aantallen woningen en woningtypen. Tijdens de modellenstudie zullen verschillende varianten met
verschillende woningtypen ontwikkeld worden. Aan de verschillende modellen moet worden
gerekend om te kunnen toetsen op haalbaarheid. Het plan wordt onder andere haalbaar geacht als
er een budget neutraal resultaat kan worden gehaald. Om deze gebiedsontwikkeling financieel
haalbaar te laten zijn, is een zeker bruto vloeroppervlak (BVO) in de koopsector van X m2 nodig.
7
In juist deze ontwikkeling zal het BVO net hoog genoeg worden afgesteld om de investering terug te
kunnen verdienen. Net hoog genoeg betekent hier zo min mogelijk ‘bebouwd oppervlak’, zo ‘laag’
mogelijk in hoogte en derhalve zo min mogelijk volume. Indien naast de koopsector 33 % sociale
woningbouw gewenst is, is 35% meer BVO nodig, wat neer komt op 50% meer woningen. Omdat het
project aan de markt zal worden aangeboden (nadat het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan
vastgesteld zijn) zal worden verkocht (na aanbesteding), moet het woningbouwprogramma
(aantallen en woningtypen) aansluiten bij behoefte in de woningmarkt.
In een rekenvoorbeeld komt dat neer op een haalbaar project met 3.000 m2 BVO zonder 33% sociale
woningbouw en op een haalbaar project met 4.050 m2 BVO inclusief 33 % sociale woningbouw. In
aantallen woningen betekent dat, dat er met ca. 25 woningen in de commerciële koopsector een
budget neutraal resultaat kan worden gehaald. Om 33% sociale woningbouw te realiseren zijn grosso
modo 25 woningen nodig in de commerciële koopsector en 12 woningen in de sociale (huur)sector.
Er zijn dan in totaal 37 woningen inclusief 33 % sociale woningbouw nodig. Voldoen aan de 33%
sociale woningbouw-eis leidt in het rekenvoorbeeld tot een toename van het BVO met 35% en een
toename van het aantal woningen met 50%. De grond ten behoeve van sociale woningbouw wordt
dan onder de marktwaarde aangeboden en dat verschil wordt goed gemaakt in de realisatie van
meer commerciële woningbouw.
Alle berekeningen om te komen tot de conclusie een haalbaar / niet haalbaar plan en de daaraan
ten grondslag liggende studiemodellen zijn beschikbaar wanneer er voor een stedenbouwkundige
oplossingrichting moet worden gekozen.
2.5. Toelichting op water in plangebied
Het toe te voegen oppervlaktewater (15 % van de nieuwe verharding conform watertoets) wordt
aangewend om de kwaliteit van het toekomstige en bestaande woongebied te verhogen. De
Houtvaart zal beter zichtbaar worden gemaakt in het gebied door deze vorm te geven als een groene
singel. Waarschijnlijk is het mogelijk waterpartijen langs de woningen aan de Klapheklaan en
Rijnegomlaan te betrekken in het plan. Onderzoeksresultaten van de bouwkundige staat van
woningen in de directe nabijheid van het plangebied moeten worden betrokken in de planvorming.
Natuurlijke oevers worden ruim gedimensioneerd zoals ook in de omgeving is toegepast. Wonen aan
het water is een mogelijkheid. Los van het kostenaspect, is verplaatsing van de sloot parallel aan de
(zuidelijke) achtertuinen van de Rijnegomlaan volgens het Hoogheemraadschap mogelijk.
2.6. Toelichting op groen in plangebied
Het gebied heeft een groene uitstraling door een duidelijke en robuuste groenstructuur. Tussen de
bestaande woningen, aan de Klapheklaan en Rijnegomlaan, en de nieuwe woningen komt een
ruime strook van water en/of groen. De eventuele grondgebonden woningen hebben ruime voor -en
achtertuinen. Eventuele appartementengebouwen staan vrij in het groen. Bestaande bomen in het
plangebied moeten in kaart worden gebracht.
2.7. Toelichting op beeldkwaliteit (van bebouwing en buitenruimte)
Architectuur en inrichting openbare ruimte zijn zeer bepalend voor de uiteindelijke sfeer en uitstraling
van het gebied. Een hoge ruimtelijke kwaliteit, karakteristiek voor Aerdenhout, zal worden vastgelegd
in een beeldkwaliteitplan. Daarin worden eisen voor de bebouwing zoals het materiaalgebruik,
kappen, goothoogte, detaillering , erfafscheidingen e.d. nader uitgewerkt en vastgelegd. Voor de
inrichting van de openbare ruimte gebeurt hetzelfde voor het materiaalgebruik, bestrating,
beplanting, speelplekken e.d. vast te leggen. Zie voor toelichting op dit onderwerp ook onder de
paragraaf Planproces.
2.8. Toelichting op verkeer en parkeren
De uitkomsten van het verkeersonderzoek worden verwerkt in de planvorming. Voor wat betreft het
parkeren wordt verwezen naar de landelijk gebruikte richtlijn van ASVV*. Verder gelden de volgende
eisen bij:
8

Gestapelde bouw: alle parkeerplaatsen geheel ondergronds.

Niet-gestapelde bouw: alle parkeerplaatsen zoveel mogelijk op eigen terrein.

Bezoekersparkeren: in het openbaar gebied.
* Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom gedaan door CROW. CROW is een
nationaal kennisplatform voor infrastructuur, verkeer en openbare ruimte. Voor meer informatie: www.crow.nl/asvv
2.9. Toelichting duurzaamheid
Er wordt in de gemeente Bloemendaal hoog ingezet op duurzaamheid. In overleg met de milieudienst
IJmond wordt voor het hele plangebied een realistische en ambitieuze energieprestatienorm
afgesproken welke moet worden gerealiseerd. Hierbij moet opgemerkt worden dat technieken om de
prestatienorm te bereiken, beproefd en betaalbaar moeten zijn. In het stedenbouwkundig plan zullen
duurzaamheidaspecten reeds worden meegenomen, bijvoorbeeld als het gaat om passieve zonneenergie. De ontwikkelaar houdt nog enige keuzevrijheid m.b.t. de toe te passen technieken om de
gestelde energieprestatienorm te halen.
In het ontwerpproces moet aandacht bestaan voor:
zongerichte verkaveling
hydrologie (gescheiden rioolsysteem, open verharding, groene daken enz) en
de nieuwste toepassingen zoals verschillende soorten isolatie, HR++-glas, warmtepompen, LTverwarming, douchewamteterugwinning, houtgestookte cv-ketels, kleinschalige windenergie,
zonne-boilers en –panelen, ultrahogerendementsketels en programmeerbare thermostatische
radiatorkranen.
Er zal tevens een haalbaarheidsstudie naar mogelijkheden voor warmte/koude-opslag in de bodem
worden uitgevoerd.
In het Plan van Aanpak is een aantal onderzoeken benoemd die niet zijn genoemd in voorgaande
toelichting. Onderzoeksresultaten uit alle onderzoeken zullen worden betrokken in de planvorming.
9
3. Planproces
Bij gebiedsontwikkeling wordt een proces doorlopen van grofweg 3 stadia; A Initiatie, B. Ontwerp en
C Realisatie. De ontwikkeling van het Haringbuysgebied is nu beland in het Ontwerp stadium. In
de opgenomen tabel zijn de stadia “Ontwerp” en “Realisatie” uitvoerig belicht. Elk stadium bestaat uit
een aantal fases. Meestal volgen de verschillende fases elkaar op. Bij dit project is er door de raad
voor gekozen om een aantal fases gelijk op te laten lopen. Zo krijgt het SPvE al vorm terwijl de
onderzoeken (fase 1) nog moeten worden uitgevoerd. Het voordeel hiervan is dat reeds in dit vroege
stadium de kaders worden benoemd; de consequentie is echter wel dat SPvE een globaal karakter
heeft.
Tabel Gebiedsontwikkeling in stadia en fasen
Stadium
Fase
B. Ontwerp
3.1
Analyse van
het gebied
B. Ontwerp
B. Ontwerp
3.3
3.4
Stedenbouwkun- Stedenbouwkundig
dige visie
plan
(DO** + BKP)
C. Realisatie
3.5
Bestemmingsplan
C. Realisatie
3.6 Realisatie
Gemeente
B. Ontwerp
3.2
Stedenbouwkundig
programma
van eisen.
Gemeente
Wie
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Kwaliteitsborging
Toets intern
Toets intern
Visie volgt uit
SPvE
Stedenbouwkundig
plan is uitwerking
van visie en SPvE
Bestemmingsplan is
uitwerking van het
stedenbouwkundig
Definitief Ontwerp
Advies en
samenwerking
Participatievorm
in apart besluit
ntb
Onderzoeksbureaus /
Omwonenden /
belanghebben
-den
Intern advies
B&W
Omwonenden / Omwonenden /
belanghebbend belanghebbenden
en
WZNH ***
Internadvies
Omwonenden /
belanghebbenden
WZNH ***
Provincie,
Waterschap e.d.
Architecten en
landschapsarchitecten
Invloed
architectenkeuze
Bouwplannen
toetsen aan
bestemmingsplan
én
beeldkwaliteitplan
Belangrijke rol
voor WZNH
WZNH***
B&W
gemeenteraad stelt
stedenbouwkundig
plan vast
gemeenteraad stelt
(ontwerp)bestem
-mingsplan vast****
ca.4 maanden
ca.4 maanden
Afhankelijk van de
opgave, rekenen op
min. 6 maanden
Doorlooptijd 1 tot 2
jaar, afh. van
inspraakprocedure.
Beslismoment
politiek
Tijdsbeslag van
werkzaamheden
gemeenteraad
stelt SPvE én
visie gezamenlijk
vast
ca 4 maanden
*BP = bestemmingsplan **DO= definitief ontwerp *** WZNH = Welstandszorg Noord Holland **** daarna treden
wettelijke regelingen voor bezwaar en beroep in werking
Bij het schrijven van het SPvE bevindt het project zich in de eerste twee fasen uit bovenstaande tabel
3.1. Analyse van het gebied
Met de analyse worden de mogelijkheden en beperkingen duidelijk. Een deel van de onderzoeken
die nodig zijn voor een bestemmingsplan zullen nu al gedaan worden. Bij de analyse van het gebied
wordt onderzocht wat de effecten van planschade / genoegdoening zijn als gevolg van deze
ontwikkeling zijn in de financiële exploitatie. Het resultaat is een document dat onderdeel zal gaan
uitmaken van het stedenbouwkundig programma van eisen. Na de keuze van een
stedenbouwkundige oplossingsrichting wordt bepaald of, en zo ja waar er meer diepgaand
onderzoek nodig is.
3.2. Stedenbouwkundig programma van eisen
Met de uitkomst van de analyse van het gebied zou normaliter het SPvE Haringbuys zijn opgesteld.
Daarmee zijn de randvoorwaarden voor verdere ontwikkeling vastgelegd. Dit kan globaal zijn en geeft
al wel een bepaalde ambitie en kwaliteit aan. Het stedenbouwkundig programma van eisen wordt
opgesteld door de gemeente met inbreng van omwonenden / belanghebbenden (zie ook onder 4
Projectorganisatie).
10
Onderwerpen in stedenbouwkundig programma van eisen:
- landschappelijke en stedenbouwkundige inpassingseisen (volgend uit analyse)
- kwaliteitsambities
- programma (voor zover mogelijk, studies moeten nog uitwijzen wat haalbaar is)
- ontsluitingsmogelijkheden
- parkeernorm
- water
- civieltechnische eisen (CROW)
- financiële aspecten / haalbaarheid
- duurzaamheidambities
- overige plaatsgebonden of specifieke eisen
Een uitgebreid SPvE bestaat uit een beschrijving met enkele schematische overzichten van fysieke
randvoorwaarden zoals afstand tot bestaande bebouwing, gewenste ontsluiting, groenzones en
geluidscontouren. In dit globale SPvE kan daar nog geen sprake van zijn. Een SPvE komt voor in
meerdere gedaanten. Bij het doorlopen van de fasen in het ontwerpstadium wordt er gewerkt van
grof naar fijn. Het SPvE is grof en geeft een aantal basis voorwaarden aan voor de ontwikkeling.
Naarmate meer basis voorwaarden gesteld kunnen worden verliest een SPvE het globale karakter. Die
basis voorwaarden kunnen het beste gesteld worden als de risico’s bekend zijn. Daarom wordt bij
voorkeur eerst onderzoek gedaan zoals beschreven onder 3.1.
Het project zal de 3e en volgende fase in gaan als de fasen 1 en 2 zijn afgerond.
3.3. Stedenbouwkundige visie
De stedenbouwkundige visie komt tot stand door eerst gezamenlijk met omwonenden en
deskundigen meerdere financieel haalbare varianten te ontwikkelen. Het werken met varianten
bevordert het inzicht in de (on)mogelijkheden. Op basis van verschillende varianten zal een voorstel
aan de gemeenteraad worden voorgelegd De verschillende varianten worden aan de
gemeenteraad voorgelegd. In deze ontwikkeling komt er een gedetailleerd bestemmingsplan wat zal
worden toegeschreven op de gekozen stedenbouwkundige variant.
Inhoud van de stedenbouwkundige visie:

concept van de ruimtelijke ontwikkeling met een gedegen onderbouwing

bebouwingsgrenzen

globale omvang en verdeling van massa’s

globale profielen (hoogtes bebouwing in relatie tot open ruimte)

woningbouwprogramma

hoofdopzet groen

hoofdopzet water

overige openbare ruimte

globale parkeerbalans binnen het plangebied

verkeersontsluiting, hoofdprincipe van wegenstructuur.

globale omschrijving van beeldkwaliteit (zowel gebouwen als openbare ruimte)

financiële onderbouwing
Door iets te zeggen over bouwhoogte, voortuinen(rooilijnen), groenstroken, bomen, water, paden
enz. wordt een indruk gegeven van de beleving van het gebied en hoe een ontwikkeling aansluit op
de omgeving. Als dit wordt voorzien van foto’s van vergelijkbare profielen, kan al een goede indruk
worden gekregen van de toekomstige ontwikkeling.
Het resultaat van de visie is een duidelijke beschrijving van waar het heen moet, maar er is nog wel
ruimte voor nadere uitwerking. In de stedenbouwkundige visie zijn de kaders uit het SPvE voor een
deel verwerkt, als het gaat om de grote lijnen. Sommige aspecten uit het SPvE kunnen pas in het
11
stedenbouwkundig plan worden verwerkt. Een visie bestaat uit meerdere schematische tekeningen en
een omschrijving. Het verbeeldt de ambitie voor een gebied.
Gebiedsontwikkeling is een iteratief proces. In deze fase zal worden gerekend met een vast bedrag
dat moet worden terugverdient met de verkoop van het project. Om gemeentelijke risico’s te
minimaliseren zal bij het vaststellen van het Stedenbouwkundig Plan de controle worden uitgevoerd of
het juiste bedrag is gebruikt. Dat lijkt inconsequent maar het kan zijn dat gestegen opbrengst
verwachting (€/m2 woonoppervlakte) minder bebouwing vergt of juist meer als bouwkosten oplopen.
Het gaat om het vervullen van de doelstellingen van de raad.
3.4. Stedenbouwkundig plan
De stedenbouwkundige visie wordt uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan. Het
stedenbouwkundig plan bestaat uit de volgende onderdelen: het stedenbouwkundig ontwerp en het
beeldkwaliteitplan.
3.4.1. Stedenbouwkundig ontwerp

hoofdopzet en onderbouwing van het plan

plattegrond en wegenstructuur

bouwhoogtes, bouwmassa’s, bebouwingsvormen

programmatische invulling (woningtypen e.d.)

profielen openbare ruimte

groenstructuur

waterstructuur

wegenpatroon

parkeerbalans en parkeeroplossingen
3.4.2. Beeldkwaliteitplan
Beeldkwaliteit bebouwing:

materiaal en kleurgebruik

kappen en kaprichting

overige aspecten m.b.t. architectuur zoals:
o aansluiten op bestaand of afwijkend?
o
diversiteit
o
detaillering hoogwaardig
o
gevelindeling (repeterend of juist niet)
Beeldkwaliteit (openbare) ruimte:

materiaalgebruik

ontwerpprincipes openbare ruimte (hoogteverschillen, banden, kleurverschillen, aansluiten
op bestaand e.d.)

ontwerpprincipes erfafscheidingen (groen, open, muurtjes e.d.)

beplanting (plantkeuze bomen, struiken en gras e.d.)
Het beeldkwaliteitplan hangt sterk samen met het Stedenbouwkundig Ontwerp. Stedenbouw,
vormgeving, materiaalgebruik en openbare ruimte moeten samen één geheel vormen
3.5. Aandachtspunten
Ontwikkelaars zijn geneigd al in een vroeg stadium architecten te betrekken bij een project en het
komt dan ook voor dat de desbetreffende architect zelf het beeldkwaliteitplan opstelt. Bij de
ontwikkeling van het Haringbuysgebied gaat de architect pas aan het werk als iedereen het over een
bepaalde kwaliteit eens is. De architectenkeuze komt mede voort uit het beeldkwaliteitplan. Wanneer
12
hierin bijvoorbeeld benoemd is dat er klassieke architectuur moet komen dan zal niet gekozen
worden voor een modern bouwende architect.
Regelmatig wordt er bij ontwikkelingstrajecten afgeweken van een beeldkwaliteitplan. De reden is
meestal financieel. Daarom wordt beeldkwaliteitplan in dit ontwikkelingstraject financieel getoetst.
Een beeldkwaliteitplan is het toetsingskader van de welstandscommissie. Dat is de feitelijke
(juridische) status van een beeldkwaliteitplan. Op het moment dat het in het bestemmingsplan is
opgenomen en vastgesteld door de raad, moet bij wijziging het bestemmingsplan worden herzien.
Het is wettelijk niet verplicht om een Beeldkwaliteitplan vast te stellen.
De beschrijving van activiteiten in de fasen 3.5 en 3.6 zal uitvoeriger worden gegeven nadat de raad
heeft gekozen voor een stedenbouwkundige oplossingsrichting.
13
4. Projectorganisatie
Aanleiding
Het Plan van Aanpak ontwikkeling Haringbuys (corsa nr 2009026233) is door de gemeenteraad
vastgesteld. Het college en de bestuursdienst zijn belast met de uitvoering ervan. Conform het plan
van aanpak worden de werkzaamheden in een aantal stappen uitgevoerd:
Stap 1

onderzoek naar de waarden en potenties van het gebied

schrijven van een stedenbouwkundig programma van eisen

aanleveren van een aantal stedenbouwkundige oplossingsrichtingen (incl berekenen
financiële gevolgen per richting (investering, exploitatie, cashflow)
Stap 2
Opstellen van een projectplan om te komen tot:

een beeldkwaliteitplan

een stedenbouwkundig plan

een ontwerpbestemmingsplan
Stap 3
Nadat de raad het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan heeft vastgesteld kan gestart worden
met de selectie van een projectontwikkelaar. Deze wordt geselecteerd op basis van de kwalitatief
beste invulling van het stedenbouwkundig- , en het beeldkwaliteitplan.
Planning
Begin september 2009 is gestart met stap 1 en we streven naar afronding ervan medio 2010. In de 2e
helft van 2010 kan gestart worden met het ontwerp bestemmingsplan en de afronding daarvan in
2011. Na stap 1 moet de raad een keuze maken voor één stedenbouwkundige oplossingsrichting. In
het planproces zijn dan fasen 1 t/m 3 doorlopen (Zie paragraaf Planproces). Om stap 2 te zetten zal
een projectplan worden geformuleerd en worden voorgelegd aan de raad.
Benodigde inzet en projectorganisatie
Het benoemen en verdelen van taken en verantwoordelijkheden is van groot belang voor een goede
uitvoering van het project. De projectdoelen en de verschillende projectfases moeten helder en
afgebakend zijn. Het is in het belang van het project wanneer het projectteam goed samenwerkt met
zowel bestuurders als belanghebbenden. Kennis en kunde van vakambtenaren wordt optimaal
benut. Naast de stuurgroep en projectgroep wordt er een ontwerpteam ingesteld. In dit ontwerpteam
zal worden gewerkt aan de uitwerking van bovengenoemde stappen.
Belanghebbenden zullen op frequente basis worden meegenomen in de planvorming (tot aan de
indiening van het ontwerp bestemmingsplan). In een apart besluit (Corsanummer 2010002257) zal
worden gekozen voor een bepaalde participatievorm. Daarmee wordt geregeld hoe (in het kader
van de Verordening interactieve beleidsvorming Bloemendaal 2006) een afvaardiging van de
belanghebbenden / omwonenden wordt gepositioneerd ten opzichte van de projectorganisatie.
Voortgangsrapportages zullen aan de stuurgroep worden gedaan. De stuurgroep besluit of
voorstellen van het projectteam – via de gebruikelijke route langs het college van burgemeester en
wethouders- aan de raad worden voorgelegd.
Na afronding van stap 3 zal de Welstandszorg Noord Holland (huidige welstandscommissie) de
ontwerpen toetsen aan het Beeldkwaliteitplan en zal door Bouw en Woningtoezicht worden getoetst of
het plan past binnen het nieuwe bestemmingsplan.
14
Naar verwachting zullen vele actoren zich in de loop van de tijd melden om te willen participeren.
Actoren behoren belanghebbend te zijn en een inbreng te kunnen leveren. Door middel van
workshops waar alle relevante actoren tegelijk worden uitgenodigd zal aan richting en oplossingen
worden gewerkt.
Organigram Projectorganisatie Haringbuys
In het organigram duidt:
oranje op besluitvorming,
licht blauw op voorbereiding en
zacht geel op een nader te bepalen participatievorm.
Gemeenteraad
College van
Burgemeester en
Wethouders
Stuurgroep
wethouder RO
Afd Hoofd Bouwen en Wonen
Projectmanager
Beleidsmedewerker Communicatie
Belanghebbenden /
Omwonenden
Projectteam
Projectmanager
Beleidsmedewerker RO
Beleidsmedewerker Communicatie
Projectassistent
Vakspecialisten
Team Bouw- en Woningtoezicht
Team Civiele techniek / Verkeer
Team Groenvoorziening / Reiniging
Team Beheer eigendommen
Ontwerpteam
Projectmanager
Planeconoom
Stedenbouwkundige
15