Dienst - Raad053

Voorstel GEMEENTERAAD
Stuknummer
13685
Programma
Wonen
Onderwerp
Ontwikkelingsplan Eschmarke 2009
incl.nieuwe grondexploitatie
VII – C/F
Dienst
Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer
Corsanummer
In te vullen door opsteller stuk.
Enschede
16 december 2008
Wij stellen u voor te besluiten tot:
1. Het vaststellen van het Ontwikkelingsplan Eschmarke 2009;
2. Het vaststellen van de hernieuwde grondexploitatie Eschmarke als onderdeel van het MPG;
3. Het beschikbaar stellen van een (herzien) krediet voor de te maken kosten over de jaren 2009 t/m 2011 ter
hoogte van € 36,5 miljoen (prijspeil 31-12-2011);
4. De kosten ten laste brengen van de grondexploitatie en deze te dekken door de diverse (grond)
opbrengsten en het treffen van een voorziening voor het totale begrote tekort van € 39,9 miljoen;
5. De hieruit voortvloeiende wijzigingen in de gemeentebegroting 2009 aan te brengen.
Toelichting op het voorstel
In het Ontwikkelingsplan 2009 zijn alle uitgangspunten voor het project nader bezien. In het Ontwikkelingsplan 2009
wordt rekening gehouden met een verlenging van de totale doorlooptijd van het project van 2015 naar 2020 met
daarbij een andere volgorde van de nog te ontwikkelen deelgebieden. Uitgangspunt hierbij is een slow start voor de
jaren 2009 en 2010, hetgeen verzoorzaakt wordt door de huidige marktontwikkeling n.a.v. de kredietcrisis. Voor de
jaren daarna wordt gekoerst op een gemiddelde woningbouwproductie van 250 woningen per jaar.
Om deze ambitie waar te kunnen maken is het noodzakelijk dat er een gemeentebrede woningbouwprogrammering
wordt opgesteld waarbij de Eschmarke ook daadwerkelijk voldoende marktruimte krijgt om deze 250 woningen per
jaar af te kunnen zetten. Door het prioriteren van woningbouwlocaties binnen de gemeente wordt voorkomen dat de
gemeente nodeloos renteverlies lijdt door een verdere verlenging van de totale looptijd van het project Eschmarke.
Ter verduidelijking zijn twee scenario’s doorgerekend waarbij de financiële effecten inzichtelijk worden gemaakt van
een lagere woningbouwproductie en daarmee een verdere verlenging van de projectduur:

Bij een gemiddelde woningbouwproductie van 150 woningen per jaar wordt de projectduur verlengd tot 2022 en
neemt het tekort toe met 5,4 miljoen euro;

Bij een gemiddelde woninbouwproductie van 100 woningen per jaar wordt de projectduur verlengd tot 2027 en
neemt het tekort toe met 10,6 miljoen euro;
Gezien de onzekerheden in de huidige woningmarktsituatie n.a.v. de kredietcrisis en in afwachting van het
gemeentebrede voorstel t.a.v. prioritering van woningbouwprojecten zal dit mogelijk kunnen leiden tot een bijstelling
van het ontwikkelingsplan in het komend jaar.
De wijziging van een aantal belangrijke financiële uitgangspunten geeft aanleiding tot een wijziging van de
grondexploitatie die daarbij opnieuw door de raad dient te worden vastgesteld. Voor een gedetailleerde toelichting
op de wijziging van de grondexploitatie verwijzen wij u naar de toelichting op de grondexploitatie en de risicoanalyse.
Het project de Eschmarke kent reeds vanaf de start in 1995 een negatief exploitatieresultaat. Het Ontwikkelingsplan
van 2006 ging uit van een eindresultaat van 36,3 miljoen negatief (Netto Contante Waarde per 01-01-08). De
berekening van de grondexploitatie behorende bij het Ontwikkelingsplan 2009 geeft een negatief financieel
eindresultaat van 39,9 miljoen euro (NCW per 01-01-08). Daarmee is sprake van een verslechtering van het
resultaat van 3,6 miljoen euro. Deze verslechtering wordt per saldo geheel veroorzaakt door renteverliezen als
gevolg van de verlenging van de totale doorlooptijd van het project. De overige mutaties in kosten- en
opbrengstenposten heffen elkaar namelijk redelijk op, waarbij de totale opbrengsten meer zijn toegenomen dan de
totale mutaties in kosten excl rente.
Aan de kostenzijde zijn vooral de kostenposten voor hoofdinfrastructuur, bodemsanering en de VTU verhoogd,
waarbij een nieuwe inschatting is gemaakt van de resterende werkzaamheden in de nog af te ronden en te
ontwikkelen deelgebieden. De kostenposten voor verwerving en bouw- en woonrijpmaken zijn verlaagd naar actuele
inzichten. Aan de opbrengstenzijde zijn er ook verschillen ten opzichte van de situatie ten tijde van het
Ontwikkelinsplan 2006. Het betreft hier onder meer een stijging van de woningbouwopbrengsten/
exploitatiebijdragen, de toevoeging van extra uitgeefbaar terrein en de overboeking van een rijksbijdrage (BLS
middelen) vanuit het totale MPG aan het complex Eschmarke.
In de laatste herziening van het MPG van 2008 is een exploitatie voor de Eschmarke vastgesteld waarbij binnen de
kaders van het project op basis van actuele inzichten en kengetallen een aantal kosten- en opbrengstenposten zijn
gewijzigd, maar waarin het negatieve effect van de uitfasering van het project en de gewijzigde inschatting van de
VTU-kostenpost nog niet was opgenomen, in afwachting van de opstelling van het ontwikkelingsplan. Het verschil
tussen de nieuwe grondexploitatie en de exploitatie uit het MPG 2008 is daardoor groter, namelijk 6,9 miljoen euro.
De verslechtering van de grondexploitatie Eschmarke is deels voorzien in de risicoanalyse in het MPG 2008
(vastgesteld mei 2008). Voor het overige deel wordt de verslechtering opgevangen binnen de beschikbare ruimte in
de reserve van het grondbedrijf. Daarmee blijft het grondbedrijf in code geel.
De in het Ontwikkelingsplan 2009 opgenomen optimalisatieslagen zijn verwerkt in de hernieuwde exploitatie.
Verdere optimalisatie is niet mogelijk zonder ingrijpende aanpassing en herziening van de kwalitatieve en
programmatische kaders van het project. Risico’s in de grondexploitatie liggen er op het vlak van grondverwerving,
bodemsanering, bezwaarschriften/planschade en met name de afzetmogelijkheden op de woningmarkt.
Bij de bespreking in uw themaraad van de Strategische Opgave Stad Enschede op 27 oktober j.l. is de
programmering van de woningbouw aan de orde geweest. Daarbij is duidelijk geworden dat om de ambities uit de
Toekomstvisie te realiseren er de komende jaren een forse woningbouwopgave moet worden gerealiseerd.
Natuurlijk zijn we daarbij afhankelijk van de marktvraag. Er zal daarom nog intensiever dan voorheen gestuurd
worden op het maximaal aansluiten bij de behoeften van de doelgroepen, de toekomstige kopers en huurders, met
name in de middeldure en dure segmenten. Zowel als het gaat om het type woning als het woonmilieu. We zullen
een aangepaste programmering voorbereiden, waarmee we ook in deze tijd met een terughoudende marktvraag zo
dicht mogelijk bij uw ambities willen uitkomen. De afspraken over de Eschmarke en de situatie in het MPG hebben
op deze woningbouwprogrammering een sterke invloed. Het is voor het project de Eschmarke van belang dat
enerzijds woningproducten worden aangeboden die nauw aansluiten bij de vraag en anderzijds dat in die
segmenten binnen Enschede vrijwel geen concurrend aanbod wordt gedaan, zodat de komende jaren voldoende
marktvraag bestaat om gemiddeld 250 woningen te kunnen afzetten. De kansen die de Eschmarke biedt zullen ten
volle worden benut. Voor 2009 en 2010 wordt vooralsnog uitgegaan van een lagere woningproductie van ca. 80
woningen gemiddeld als gevolg van de effecten van de kredietcrisis.
1. Relatie met programma/beleidskader/wettelijke taak/bestuurlijke geschiedenis
Op 18 maart 1996 heeft de raad het globale bestemmingsplan Eschmarke vastgesteld dat als kader dient voor de
Vinexwijk de Eschmarke met in totaal ruim 4700 woningen. Hiervan zijn 2700 woningen gerealiseerd. Het
Ontwikkelingsplan Eschmarke 2009 is een actualisatie van het Ontwikkelingsplan Eschmarke 2006.
2. Situatieschets, probleemstelling, doelstelling
Het Ontwikkelingsplan de Eschmarke 2009 is een belangrijk kaderstellend document voor het project Eschmarke.
Met dit ontwikkelingsplan wordt het Ontwikkelingsplan Eschmarke uit 2006 geactualiseerd.
3. Bevindingen uit de interactie met belanghebbenden
Het ontwikkelingsplan 2009 is een intern gemeentelijk document dat na vaststelling de basis zal vormen voor de
verdere planvormingstrajecten met de ontwikkelende partijen.
4. Informeren over het vervolg
De grondexploitatiebegroting zal, nadat u deze hebt vastgesteld, onderdeel uitmaken van het Meerjaren Perspectief
Grondbedrijf (MPG). Dit betekent dat de raad gedurende de looptijd van de grondexploitate jaarlijks, in het kader
van de herziening van het MPG, wordt geinformeerd over de financiële voortgang van deze grondexploitatie. Als
basis voor de jaarlijkse herziening zal het Ontwikkelingsplan Eschmarke nu ook jaarlijks worden geactualiseerd.
5. Financiële informatie
Op grond van de Beheersverordening Grondbedrijf 2003 behoort de Gemeenteraad de grondexploitatiebegroting
vast te stellen. De grondexploitatie ligt vertrouwelijk voor uw raad ter inzage.
6. Risicoparagraaf
De risico-analyse ligt vertrouwelijk voor u ter inzage. De risicoanalyse geeft aan dat de grondexplotiatiebegroting in zijn
totaliteit naar huidige inzichten is opgesteld met een licht negatief risico. Het is onduidelijk in welke mate en op welke
locaties en segmenten effecten zullen optreden als gevolg van de huidige kredietcrisis. In overleg met marktpartijen
zullen deze ontwikkelingen goed gevolgd dienen te worden en waar nodig zal dit tot bijstelling leiden.
7. Overige voor de raad relevante informatie
n.v.t.
8. Bijlagen bij dit raadsvoorstel
Mee te zenden:
 1. Ontwikkelingsplan Eschmarke 2009
Ter inzage (leeskamer):

 N.v.t.
Vertrouwelijke bijlagen (bij de griffie):
2. Grondexploitatiebegroting (vertrouwelijk)
3. Toelichting op de grondexploitatie (vertrouwelijk)
4. Toelichting grex: financiële uitgangspunten (vertrouwelijk)
5. Risico-analyse (vertrouwelijk)
Burgemeester en Wethouders van Enschede,
de Secretaris,
de Burgemeester,
M.J.M. Meijs
P.E.J. den Oudsten
Besluit
van de Raad van de gemeente Enschede, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van 16 december
, dienst DSOB, stuknummer 13685
1
2
3
4
5
Het vaststellen van het Ontwikkelingsplan Eschmarke 2009;
Het vaststellen van de hernieuwde grondexploitatie Eschmarke als onderdeel van het MPG;
Het beschikbaar stellen van een (herzien) krediet voor de te maken kosten over de jaren 2009 t/m 2011 ter
hoogte van € 36,5 miljoen (prijspeil 31-12-2011);
De kosten ten laste brengen van de grondexploitatie en deze te dekken door de diverse (grond) opbrengsten
en het treffen van een voorziening voor het totale begrote tekort van € 39,9 miljoen;
De hieruit voortvloeiende wijzigingen in de gemeentebegroting 2009 aan te brengen.
vastgesteld in de vergadering van
de Griffier,
de Voorzitter,