Tot op dit moment is het document niet in te zien

B&W-nr.: 07.0289 d.d. 13-3-2007
Onderwerp
Audit ROC Lammenschans
BESLUITEN
Behoudens advies van de commi ssie R O W
Kennis te nemen van:
a.
de audit van het project ROC Lammenschans;
b.
de in de oplegnotitie opgenomen algemene aandachtspunten en deze te betrekken bij de besluitvorming
over de overall aanbevelingen van de audits in kader van het Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden
2007;
c.
de constatering dat middels het raadsbesluit 07.0016 reeds werd voorzien in de dekking van de
gemeentelijke bijdrage aan de realisatie van het VMBO van het Da Vinci College;
d.
het voornemen van de directeur BOWO om het college in de verdere uitwerking van het project nader te
adviseren over financiële optimaliseringmogelijkheden.
Samenvatting
Het college heeft kennis genomen van de audit over de ROC Lammenschans gericht op de optimalisering van de
financiële dekking van het project. Een aantal algemene aandachtspunten wordt betrokken bij de besluitvorming
over het Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden 2007.
Aan:
Auditteam MIP Leiden
Van:
Betreft:
Datum:
Jimmy Kools / Erwin Daalhuisen
doorrekening locatie ROC Lammenschansweg
1 maart 2007
Deze auditrapportage is opgesplitst in 2 delen. Ten eerste worden de onderwerpen die tijdens de
Beurs-WTC
audit
op 25 oktober 2006 heeft plaatsgevonden behandeld. Ten tweede wordt ingegaan op de
12 e verdieping
toekomstige
herontwikkeling van het gebied.
Beursplein
37
Postbus 30188
3001 DD Rotterdam
Defakton.nl
audit op 25 oktober 2006 heeft zich met name gericht op het vinden van (financiële - en
info@
www.fakton.nl
ruimtelijke) oplossingen voor het parkeerprobleem van de ROC nieuwbouw. Dit was niet zozeer
Telefoon 010
2056210
een
financieel gemeentelijk probleem maar gaf wel aanleiding om als gemeente mee te denken
Telefax 010 2055373
met
de ROC. Na het auditproces bleek dit niet langer meer noodzakelijk omdat de ROC het
K.v.K. Rotterdam
24309047
parkeerprobleem financieel en ruimtelijk zelf heeft opgelost.
Na het auditproces zijn er andere financiële vraagstukken rondom de toekomstige herontwikkeling
van de ROC locatie naar voren gekomen waar in het tweede deel van de audit aandacht aan wordt
besteed.
Deel 1 Auditproces 25 oktober
Beoordeling presentatie 25 oktober
De presentatie over de ROC-nieuwbouw aan de Lammenschansweg gaf het audit-team voldoende
aanleiding om fundamenteel naar het plan te willen kijken. Kern van het probleem is dat het
programma op de nieuwbouwlocatie een parkeerbehoefte kent van 450 plaatsen, rekening
houdend met een krappe CROW-norm en dubbelgebruik. In een gebied zonder parkeerregime,
uitstekend ontsloten per openbaar vervoer, met grotendeels laagwaardige gebruikers, valt te
verwachten dat zo’n parkeergebouw een zeer fors onrendabel oplevert.
Tijdens de zitting van het audit-team ontstond de gedachte om de problematiek op te lossen in
combinatie met de herontwikkeling van de oude scholenlocatie. Donald Lambert leverde ter
plekke een verkavelingsstudie af, die later ten kantore van Fakton door de stelle rs van deze notitie
in samenwerking met Aart Hendriks (Grondzaken gemeente Leiden) is doorgerekend.
Problematiek parkeergebouw
De projectleider ROC geeft aan dat de maximale huuropbrengst voor het parkeergebouw zo’n €
400.000 per jaar kan zijn. Bij een bruto aanvangsrendement van 8,00% geeft dat een
investeringsruimte van € 5 miljoen. Deze aannamen zijn doorgerekend en plausibel bevonden.
De stichtingskosten van een meerlaagse ondergrondse parkeervoorziening zijn ge raamd op €
37.000 per plaats, waarmee de totale stichtingskosten € 16,7 miljoen bedragen. Het onrendabel is
daarmee ruim € 11,5 miljoen.
Herontwikkeling van de oude scholenlocatie(s)
Om een eerste beeld te krijgen van de financiële gevolgen van de herontwikkeling is een
eenvoudige grondexploitatie doorgerekend. Er is niet alleen naar de herontwikkeling van de ROC
locatie gekeken maar ook naar het aangrenzende perceel van de huidige Da Vinci college en de
kavel van DZH. Daaruit blijkt, dat het mogelijk is de oude scholenlocaties kostenneutraal te
herontwikkelen tot woningbouwlocatie. Een positief saldo is echter niet realistisch. Dat komt
vooral omdat de herontwikkeling wordt belast met een verwervingssom van € 21,7 miljoen 1. In
dat licht gezien is een kostenneutrale herontwikkeling al een prima resultaat. Een financiële
bijdrage aan het onrendabele parkeren onder de ROC-nieuwbouw is echter niet aan de orde.
Oplossingsrichting A: gecombineerd parkeren op de Heemskerk locatie
1
Naast de aankoop van de ROC locatie is in deze verwervingsprijs ook de bijdrage aan de nieuwbouw van
Da Vinci meegenomen en een aanname van een verwervingsprijs van het perceel van DZH
De Heemskerk locatie moet worden aangekocht vanwege de realisatie van de ROC en de
inpassing van de RGL in het gebied.
De gedachte is om op de Heemskerk locatie (bezijdens de entree van de bestaande ROC) een
meerlaagse bovengrondse parkeergebouw gecombineerd met commerciële voorzieningen en
kantoren.
Er wordt aangenomen dat er een footprint bebouwd kan worden van ca. 1.500 m2 bvo. Het totaal
oppervlak van het perceel is 3.550 m2.
Op de begane grond is er ruimte gedacht voor commerciële voorzieningen en op de 5 e en 6e
verdieping kantoren waartussen in laag 1 t/m 4 ca. 240 parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen
worden. Hiervan zijn ca. 65 nodig t.b.v. het programma (comm.voorz. en kantoren) in het gebouw
zelf, er blijven dus ca. 175 parkeerplaatsen over en in het weekend zelfs middels dubbelgebruik
van de parkeerplaatsen van de kantoren 215 parkeerplaatsen (175+40 parkeerplaatsen). Omdat
kantoorgebruikers en ROC-gebruikers grofweg op dezelfde tijdstippen parkeren, is de
mogelijkheid van dubbelgebruik tussen die functies niet aanwezig.
Uitgaande van stichtingskosten van € 15.000 per parkeerplaats is voor de 200 plaatsen een
stichtingskostenbudget van € 3,6 miljoen nodig. Doordat een deel van de parkeerplaatsen behoort
bij het programma in het gebouw, wordt er vanuit gegaan dat de onrendabele top op die
parkeerplaatsen ten laste komt van de gebruikers. Het onrendabel deel komt dan voor de
resterende 175 parkeerplaatsen uit op ca. € 2,6 miljoen.
Deze rekenexercitie is zonder parkeerrestrictie uitgevoerd.
Naast de onrendabele top zijn er bij de herontwikkeling van de Heemskerk locatie nog andere
kosten en opbrengsten:
Onrendabele top parkeren
€ 2,6 miljoen
verwerving
€ 3,5 miljoen
sloop, bouw- woonrijpmaken, plankosten
€ 0,5 miljoen
totaal kosten
€ 6,6 miljoen
grondopbrengsten kantoren en comm.voorz. € 1,1 miljoen
saldo herontwikkeling
€ 5,5 miljoen negatief.
Conclusie oplossingsrichting A.
Fysiek lijkt het mogelijk het parkeren voor de ROC voor 175 plaatsen op te lossen.
ROC hoeft derhalve zelf minder parkeren te realiseren. Echter dit kost de gemeente in ieder geval
€ 2,6 mln. aan onrendabele top voor de door de gemeente te realiseren parkeerplaatsen. Deze
onrendabele top is onderdeel van het berekende negatieve saldo van de herontwikkeling van de
Heemskerk locatie van € 5,5 mln. Voor het tekort is geen dekking te vinden in de grondexploitatie
van de oude schoollocatie.
Oplossingsrichting B: gecombineerd parkeren in de woonwijk
Een tweede oplossingsrichting is om het parkeergebouw onder de ROC-nieuwbouw te beperken
tot die hoeveelheid die kostendekkend kan worden ontwikkeld. Bij een investeringsruimte van € 5
miljoen levert dat een garage van zo’n 135 plaatsen op. Dat is voldoende voor de parkeerbehoefte
van de kantoren en de supermarkt, de functies die het meest bijdragen aan de investeringsruimte.
De parkeervraag voor het ROC kan dan in de woonwijk worden opgelost, door dubbelgebruik met
de bewoners- en bezoekersplaatsen. Sociaal en verkeerstechnisch is dit echter minder wenselijk.
De parkeergarage zoals in oplossingsrichting A is voorzien hoeft dan niet te worden gerealiseerd
waardoor het tekort op de herontwikkeling van de Heemskerk locatie terug kan worden gebrac ht
naar ca. € 2,5 mln. De grondexploitatie van de oude schoollocatie heeft weinig tot geen ruimte
ook dit tekort te dekken.
Oplossingsrichting C: meerlaags bovengronds parkeren op de ROC-kavel
Ruimtelijk is het denkbaar om tussen de ROC-nieuwbouw en het spoor een meerlaags
bovengronds parkeergebouw te realiseren van 450 plaatsen. De stichtingskosten van zo’n
oplossing zijn lager, stel € 15.000 per plaats, en het onrendabel is dan € 6,7 mln. -/- € 5 mln. = €
1,7 mln. Dit is stedenbouwkundig wellicht minder fraai dan een meerlaags ondergronds
parkeergebouw, maar het verschil in onrendabel is zodanig fors dat het verstandig lijkt deze
oplossingsrichting nader te onderzoeken.
Deel 2: Toekomstige herontwikkeling ROC locatie
De afgelopen weken is de situatie rondom het parkeren ROC Lammenschans gewijzigd. De
financiële problemen veroorzaakt door het parkeren zoals ten tijde van de audit zijn opgelost. Het
ROC bouwt de parkeergarage nu onder het plein i.p.v. onder de school wat blijkbaar voldoende
was om het verschil te overbruggen.
In de tussentijd zijn er echter wel andere financiële vraagstukken naar voren gekomen.
 financiering van de extra fietsenstallen ad € 0,8 mln.
 hogere stichtingskosten nieuwbouw van Da Vinci ad € 2,3 mln. (extra gemeentelijk
bijdrage nieuwbouw)
Zoals ook al in het eerste deel van de audit wordt toegelicht wordt de toekomstige
grondexploitatie ROC/Da Vinci reeds belast met de verwervingskosten van:



€ 15,8 mln. voor de ROC locatie
€ 4,8 mln. potentiële grondopbrengst Da Vinci
€ 2,5 mln. eigendommen Heemskerk
Per saldo wordt de locatie belast met € 23,1 mln. aan verwervingskosten.
Tevens is later besloten de extra kosten van de fietsenstalling ad € 0,8 mln. ten laste te brengen
van de toekomstige grondexploitatie. Voor de € 2,3 mln. hogere stichtingskosten van Da Vinci
wordt gezocht naar andere dekkingsmiddelen dan de toekomstige grondexploitatie.
In totaal wordt de locatie dus voorbelast met € 23,9 mln. aan kosten.
De vraag is: kan de toekomstige grondexploitatie van het herontwikkelingsgebied een dergelijke
belasting aan?
Het antwoord daarop is: Ja, maar het is een lastige opgave wat niet zonder bepaalde
onderliggende uitgangspunten is te behalen. In het B&W voorstel ‘Aankoop ROC-locaties’ is
daarom een aantal uitgangspunten vastgelegd welke de condities scheppen voor een rendabele
aankoop:



2
De herontwikkeling Lammenschanspark moet cf. de Woonvisie plaatsvinden. Er moet
uitgegaan worden van 20% sociale woningbouw en (minimaal) 425 woningen.
In de onderliggende berekeningen bij de ROC- en Da Vinci-locatie ligt het programma op
ca. 120 woningequivalenten 2 per ha. Er is gerekend met een gedifferentieerd programma
met woningen, commerciële voorzieningen en kantoren.
Parkeren wordt bovengronds gebouwd gerealiseerd (eventueel half verdiept). De
parkeerplaatsen van de bewoners worden 1 op 1 met de woningen meeverkocht
(kostenneutraal). De overige parkeerplaatsen zijn geschikt voor dubbelgebruik tussen de
verschillende functies. Noodzakelijk is het instellen in deze gebieden van een
parkeerrestrictiegebied.
1 woningequivalent is 120 m2 bvo

De betaling vindt plaats op het moment van levering van de locaties. Uitgangspunt hierbij
is dat er t.o.v. het bod geen verdere verrekening meer plaatsvindt tot de datum van
levering/betaling.
Het auditteam is van mening dat verdere belasting van het project niet mogelijk is. Zelfs het
opnemen in het plan van de Heemskerk locatie en nu de fietsenstalling wordt bestempeld als
risicovol teneinde een financieel rendabel plan te realiseren.
Derhalve stelt het auditteam het volgende voor:





Er dienen meerdere scenario’s globaal uitgewerkt te worden. Er moet getekend en
gerekend worden aan het plan. Daarbij moeten de volgende scenario’s uitgewerkt
worden:
o Scenario 1: planontwikkeling cf. het programma in het rekenmodel dat als
onderbouwing heeft gediend bij de aankoop.
o Scenario 2: planontwikkeling met zeer hoge dichtheden 100% meergezins
o Scenario 3: planontwikkeling met zeer hoge dichtheden 100% eengezins
o Scenario 4: planontwikkeling cf. de Woonvisie maar meer toegespitst op
experimentele woningconcepten. Afstappen van de ‘Leidse Norm’ zoals het
auditteam tijdens de audit al vaker in de plannen is tegengekomen maar meer
experimenteler. Eengezinswoningen gebouwd in een hoge dichtheid waarbij de
openbare ruimte hoogwaardig is ingericht. Daarnaast hoogbouwaccenten (wellicht
tot 70 meter) langs de Vliet met uitzicht over het park. Tevens moet in dit
scenario gezocht worden naar waar mogelijk het maximeren van de opbrengsten
door te bouwen in het hogere segment.
Alle scenario’s moeten rekening houden met de Woonvisie of duidelijk aangeven waarom
deze daarvan afwijken
Het betrekken van de locatie van Heemskerk als alleen een voorplein geeft zeker een
deficit in het plan. Daarom moet op deze locatie gezocht worden naar een ruimtelijke
oplossing waarbij er programma wordt ontwikkeld om de aankoopkosten van de locatie te
helpen dekken.
Discussie met de woningbouwcorporaties in het algemeen over de grondwaarde onder
sociale huurwoningen kan bijdragen aan het verbeteren van de financiële uitgangspositie
van deze planontwikkeling
De gevolgen van het niet invoeren van parkeerrestrictie moet worden onderzocht. Het niet
invoeren zal invloed hebben op de financiën alsmede het te ontwikkelen programma.
Het auditteam is van mening dat wanneer aan de bovenstaande punten wordt voldaan, het
antwoord op de vraag: is het haalbaar, volmondig met ja of nee beantwoord moet kunnen worden
zonder mitsen en maren.
Onderwerp
Datum
Oplegnotitie Audit ROC-Lammenschans
3 maart 2007
Inleiding
Het project ROC-Lammenschans betreft de herontwikkeling van de ROC-gebouwen tot nieuwbouw
van het VMBO van het Da Vinci College, woningbouw en parkeervoorzieningen op het
Lammenschanspark. Rekening moet worden gehouden met de inpassing van het nieuwe ROCgebouw en de mogelijke realisatie van de RijnGouwelijn. Het auditteam heeft een aantal scenario’s
opgesteld van de herontwikkeling van de locatie tot woningbouwlocatie met bijbehorende
parkeervoorziening teneinde een beeld te krijgen van de financiële mogelijkheden. Doel was
mogelijkheden te zoeken voor de dekking van de kosten voor met name de parkeergarage en extra
uitgaven (door ophoging van normbedragen). De audit is echter door de tijd ingehaald. Het ROC heeft
zelf op aandringen van de gemeente het tekort op de parkeergarage opgelost. In februari 2007 heeft
de raad vanuit de spoedeisendheid van realisatie reeds ingestemd met de dekking van het
geconstateerde tekort van € 2,3 mln. door middel van een lagere storting in de
Behoedzaamheidreserve.
Algemeen
Uit de audit komen als algemene noties naar voren het belang van een vastgesteld gemeentelijk
parkeerbeleid en de normerende eisen van de Woonvisie. Op deze punten wordt hier niet specifiek
ingegaan. Deze keren terug in het overall advies over de audits.
Specifiek
In de bespreking met de projectgroep is gegeven de omstandigheden besloten geen reactie op de
audit op te stellen. Wel is gesproken over de vervolgaanpak van het project, in het bijzonder de
mogelijkheid om binnen het project – los van de parkeergarage – extra dekking te genereren voor het
te realiseren programma. In een later stadium zal de projectgroep hierover nadere voorstellen doen.
FINANCIEEL RESUMÉ (in miljoenen):
Maatregel
Bedrag €
Resultaat vóór audit (MPG 2006)
-
Wijzigingen onafhankelijk van audit:
-
Concrete wijzigingen audit:
Totaal:
Aanbevolen vervolgacties genereren
een nog nader te bepalen financieel
effect.
-
-