2000-1972-RMW-wonen boven winkels

ABC
Agenda BenW
dd. 28 APR 2000
agendapunt: 5
NOTA voor burgemeester en wethouders
Onderwerp
Notanr. :
Opsteller :
Telefoon :
Datum. :
Portef.h. :
:
SEC/AFD
RMW/VHMZ
Wonen boven winkels
2000.1972
Dhr. A.I.Duivenvoorde
0570-693356
15 maart 2000
Hiemstra
Routing
par.
bestuursorgaan
B&W
Raad
Cie
...
O.R.
dd.
uiterste datum
25 april
februari
29
mei
10 mei
besluitenlijst
par. secr.
◉ agenda
akkoordstukken
vertrouwelijk
par.
dd.
par.
dd.
afd.hfd.
:
burgemeester
:
adj. secr.
:
sect.hfd.
:
weth. Scholten
:
gem. secretaris :
Strategische
weth. Knol
:
bedrijfsvoering
RMW/BB
::
weth. Doornebos
:
BIS
(te paraferen door de
adjunct-secretaris)
SB/Fin
:
weth. de Jager-Stegeman :
J.Z.
:
weth. Hiemstra
:
Bijlagen: plan van aanpak w.b.w.,ondernemingsplan w. b.w., conceptstatuten w. b. w. n.v.,memo J.Z
Extracten:
ONTWERP-BESLUIT:
B&W dd. 28-4-2000
Besloten wordt:
1. de raad voor te stellen:
a samen met de Woonunie een naamloze vennootschap Wonen boven Winkels Deventer N.V. op te richten en
daartoe de conceptstatuten vast te stellen;
b deel te nemen in het aandelenkapitaal voor 454 aandelen van nominaal eenduizend euro, a pari en in geld vol te
storten;
c daartoe 1 miljoen gulden beschikbaar te stellen, te dekken uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing.
2 het raadsvoorstel en het concept-raadsbesluit vast te stellen;
3. de Cie W.C.I. om advies te vragen
Notanr:
Onderwerp:
ABC
Vervolg
2000.1972
Wonen boven winkels
VOORSTEL OPENBAARMAKING
dit besluit openbaar te maken
... (andere stukken, zoals nota, raadsvoorstel en – besluit, rapporten, notities e.d. ... openbaar te maken
dit besluit niet openbaar te maken vanwege ...
... (andere stukken) niet openbaar te maken vanwege ...
COMMUNICATIE:
INTERN:
e-mail
EXTERN
verpl.
publicatie/bekendmaking
folder
nieuwsnet
interkom
huis-aan-huis-brief
hoorzitting
Zie bijgevoegd communicatieplan
DevNu
kabelkrant
teletekst
persbericht
persconferentie
toelichting op wekelijkse persconferentie
informatiebijeenkomst
FINANCIËLE ASPECTEN:
In te vullen door de initiërende dienst:
financiële gevolgen voor de gemeente?
Zo ja, gevolgen worden opgevangen:
binnen het desbetreffende productbudget
via taakstelling binnen eigen sector
tarieven burgers
concern
ja
nee
via herschikking tussen eigen sectorproducten
reserves/voorzieningen van de sector
bijdrage andere sectoren
I.S.V. en St.Beheer Cai-Middelen
TOELICHTING/OVERWEGINGEN:
Aanleiding.
In Deventer bestaat al sinds de jaren zeventig aandacht voor het opwaarderen van het wonen in de binnenstad. Een
aanvang hiermee werd gemaakt met het Basisplan rehabilitatie binnenstad (1975). Op grond van dit beleidsplan is met
name het Noordenbergkwartier grondig verbeterd nadat in het Bergkwartier op particuliere basis al gestart was met een
complexmatige aanpak.
Dit is een succesvol beleid geweest onder meer vanwege de gerichte aanpak en inzet van zeer aanzienlijke
subsidiebedragen.
Later heeft de gemeente de aandacht gericht op het wonen boven winkels in de Binnenstad. In 1987 en 1993 zijn er
notities opgesteld die een aanzet zouden moeten geven om het wonen boven winkels te stimuleren. Hoewel het
stimuleren van wonen boven winkels in de afgelopen tien jaar gemeentelijke aandacht heeft gehad, is het wonen boven
winkels nooit structureel van de grond gekomen.
Hiervoor zijn een aantal oorzaken aan te wijzen. De gemeente heeft de afgelopen jaren een afwachtende houding
aangenomen. Subsidie werd verleend als particuliere initiatiefnemers zich zelf bij de gemeente melden.
Notanr:
Onderwerp:
ABC
Vervolg
2000.1972
Wonen boven winkels
Verder zijn de beschikbare middelen ontoereikend om mensen over de streep te trekken. Het gaat om panden die alleen
met een grote investering voor bewoning geschikt te maken zijn. Om de investeringen rendabel te maken, dient de
gemeente meer subsidie beschikbaar te stellen, in ieder geval meer dan thans het geval is.
Een ander probleem is het gebrek aan maatschappelijke betrokkenheidvan eigenaren van de panden ( beleggers en
grootwinkelbedrijven) . Deze categorie eigenaren bevinden zich op afstand en hebben onvoldoende voeling met de stad.
De ontsluiting van panden, verkaveling en procedures spelen in meer of mindere mate een rol in het weinig succesvolle
beleid.
In het activiteitenplan behorende bij de WOP Binnenstad/De Hoven is voorgesteld de woonfunctie in bestaande gebouwen
te versterken door het opstellen van een plan van aanpak wonen boven winkels.
Intensivering van het gebruik van bestaande gebouwen om te wonen is wenselijk vanwege:
- er in de binnenstad vrijwel geen mogelijkheden zijn voor aanvullende nieuwbouw (efficiënt gebruik beschikbare ruimte is
noodzaak);
- het verbetert de levendigheid, uitstraling, leefbaarheid en veiligheid van de binnenstad en met name in het winkelgebied
- het vergroot het draagvlak voor voorzieningen in de binnenstad
Het minimaal te reserveren budget voor het bereiken van de doelstelling wordt in het activiteitenplan Binenstad/De Hoven
geraamd op ƒ 500.000 per jaar exclusief de personeelslasten. Deze worden geraamd op ca. 3 medewerkers.
In het Deventer Binnenstadsperspectief, een ruggengraat voor de stad wordt aangegeven dat voor een levendige en
levende binnenstad het wonen boven de drie meter impulsen moet worden gegeven en sterker ontwikkeld moet worden.
De nota Strategische Marktpositionering Deventer geeft eveneens aanknopingspunten om het wonen boven winkels extra
te stimuleren.
Kortom voldoende redenen om een vorm te bedenken voor het stimuleren van het wonen boven winkels.
Bij het bezien van het beleid terzake het wonen boven winkels in den lande valt op dat dit beleid gepaard gaat met het ter
beschikking stellen van enorme sommen geld. Zo heeft de gemeente Maastricht een eenmalige bijdrage verstrekt van 3,5
miljoen gulden voor als werkkapitaal voor een N.V.Wonen boven winkels. In Leiden wordt jaarlijks ca. ƒ 500.000
geïnvesteerd, exclusief gemeentelijke personeelskosten. In Haarlem wordt jaarlijks 1,5 miljoen incl. gemeentelijke
personeelskosten ter beschikking gesteld.
De gemiddelde subsidiebedragen in Leiden en Haarlem bedragen ca. ƒ 50.000 per woning.
De vraag is ook gerechtvaardigd of voor het stimuleren van het wonen boven winkels voldoende commerciële kwaliteit in
huis aanwezig is voor dit type werkzaamheden.
Uit onderzoek blijkt dat er in de binnenstad ca.360 panden zijn die zich lenen voor het realiseren van het wonen boven
winkels.
Uitgaande van de aanpak van ca.240 woningen in ca. acht jaar zou dit gezien de voorgaande voorbeelden ƒ 12.000.000
zou kosten exclusief de gemeentelijke personeelskosten.
Het voorgaande is dan ook reden geweest om naar een andere oplossing te zoeken.
Door de Woonunie is het initiatief genomen om de grondleggers van het Maastrichtse systeem te vragen hun systematiek
voor Deventer te bekijken en te bezien of de Maastrichtse methode ook in Deventer van toepassing zou kunnen zijn.
De resultante van deze vraag is verwoord in het ondernemingsplan Wonen boven winkels Deventer N.V..
De belangrijkste punten van dit plan zijn:
1.kennis, menskracht en middelen moeten door een structurele en bedrijfsmatige aanpak worden ingezet;
2.er moet sprake zijn van een professionele aanpak die omgeven is door waarborgen van continuïteit;
3.samenwerking tussen een organisatie die ingericht is voor beheer, in casu Woonunie, en de gemeente Deventer is
cruciaal voor het
vertrouwen naar particulieren, grootwinkelbedrijven
en beleggers.
4.er moet sprake zijn van een langdurige inspanning.
Notanr:
Onderwerp:
ABC
Vervolg
2000.1972
Wonen boven winkels
Deelname van de gemeente in de b.v. is van belang omdat daardoor naar buiten toe wordt aangegeven dat het in het
belang van de gemeente is om het wonen boven winkels in Deventer gestalte te geven. Dit is conform de hiervoor
beschreven doelstellingen.
Geconstateerd is dat er voldoende panden die door middel van het project wonen boven winkels kunnen worden
aangepakt.
Het aantal leegstaande panden werd medio 1999 geraamd op ca. 375.
In de doelstellingen van het ondernemingsplan is opgenomen dat er 240 woningen binnen acht jaar gerealiseerd zullen
worden.
In eerste instantie is uitgegaan van 360 woningen. Echter gezien het feit dat de ambitie niet onbereikbaar dient te zijn en
360 woningen financieel een andere startpositie vergen, is de doelstelling op 240 woningen gesteld.
De werkwijze zal er uit bestaan dat panden worden verworven, in eigendom of erfpacht, waarna er woningen gerealiseerd
zullen worden. Ieder project zal pas van start gaan als de exploitatie dekkend is.
Naast verhuur van woningen is de verkoop van gerealiseerde woningen niet uitgesloten. Op deze wijze worden er,
behoudens de exploitatie, geen financiële risico`s genomen. Na de periode van aanpak zal de looptijd ca.50 jaar
bedragen.
Hierbij dient te worden aangetekend dat wonen boven winkels niet te letterlijk moet worden genomen. Het kan ook naast
winkels, horeca etc.zijn
Het werkgebied Binnenstad wordt begrensd door de IJssel, de grachten en de Verzetslaan, Houtmarkt en de
Bokkingshang.
Om tegemoet te kunnen komen aan de belangrijkste punten die hiervoor zijn vermeld, is de conclusie getrokken dat het
oprichten van een naamloze vennootschap het meest voor de hand ligt. Als bijlage treft u een concept oprichtingsakte aan.
De constructie is zodanig dat er sprake is van een vrijstelling voor de vennootschapsbelasting.
De n.v.zal zelf geen personeel in dienst nemen doch de vereiste menskracht op basis van de projecten inhuren en het
beheer en onderhoud van panden uitbesteden aan de Woonunie.
De financiële basis van de n.v. wordt gevormd door het aandelenkapitaal van 2 miljoen gulden. Dit aandelenkapitaal wordt
door de gemeente en de Woonunie ieder voor 1 miljoen gulden verstrekt.
Verder zal de Woonunie een bijdrage van 1 miljoen voor het afdekken van onrendabele toppen verstrekken en zal de
gemeente 1 miljoen aan subsidies, dus ook voor het afdekken van onrendabele toppen, verstrekken.
De dekking van de gemeentelijke bijdrage voor het aandelenkapitaal wordt gevonden in het geldstromen die voortvloeien
uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing.
Verder hebben de Woonunie en de gemeente, op ambtelijk niveau, met de Stichting Beheer CAI-middelen overlegd en het
plan van aanpak gepresenteerd. Aan de stichting is een bijdrage gevraagd van 2 miljoen gulden. Deze aanvraag lijkt
positief te worden beantwoord. Aanvankelijk zouden deze middelen aangewend worden voor het aandelenkapitaal echter
gezien de wens om snel te kunnen investeren, wordt de bijdrage thans gevraagd voor de directe aanwending voor
aankoop en verbetering van panden.
Verder is er door het ministerie van V.R.O.M. in het kader van de Tijdelijke Regeling Herstructurering een bijdrage
toegezegd van
ƒ 640.000. Deze middelen zij specifiek voor dit project verstrekt en bedoeld voor het sluitend maken van exploitaties.
Verder zal er een miljoen gulden beschikbaar worden gesteld door Spectrum Wonen uit Lochem.
Deze bijdrage is bedoeld voor het afdekken van onrendabele toppen.
Bij elkaar levert dit een startkapitaal op van 5,64 miljoen gulden.
Op basis van de financiële doorrekening van het project voor de duur van vijftig jaar kan een positieve balans- en
liquiditeitspositie worden bereikt.
Notanr:
Onderwerp:
ABC
Vervolg
2000.1972
Wonen boven winkels
Met nadruk wordt gesteld dat er bij de voorgestelde constructie alleen sprake zal zijn van inbreng van risicodragend
kapitaal door de gemeente en dat er geen sprake zal zijn van gemeentegaranties of laagrentende leningen door de
gemeente.
Het blijft overigens mogelijk dat particulieren en ondernemers het wonen boven winkels zelf kunnen initiëren door middel
van eigen investeringen en subsidie van de gemeente. Gezien de ervaringen tot nu toe zal dit niet vaak voorkomen.
In de oprichtingsakte is gekozen voor de constructie van aandeelhouders, een raad van commissarissen en directie. Met
name is de raad van commissarissen gekozen om de snelheid van besluitvorming te kunnen waarborgen. Verder is er
gezien de bevoegdheden en controle van de directie een raad van commissarissen dringend gewenst. Na besluitvorming
uwerzijds zal er een voordracht voor de commissarissen aan u worden voorgelegd. Deze voordracht zal bestaan uit
personen die niet in bestuurlijke of ambtelijke zin bij de gemeente werkzaam zijn.
Naast deze formele constructie is er ook nog de besluitvorming voorafgaande aan de besluitvorming van de directie.
Alvorens een project wordt gestart zal er in de projectgroep, die bestaat uit een vertegenwoordiger van de gemeente, een
vertegenwoordiger van Woonunie en de ingehuurde projectleider, bezien moeten worden of een project leidt tot een
sluitende exploitatie. Indien dit niet mogelijk zou zijn kan een project geen doorgang vinden. De feitelijke besluitvorming die
unaniem moet zijn, vindt dus hier plaats. Speculatie met panden kan en zal niet aan de orde zijn.
De functie van directeur van de n.v. zal worden vervuld door de directeur van de Woonunie..
De personele invulling en de voorwaarden voor invulling van deze functies zal u worden voorgelegd na de onderhavige
besluitvorming
Een aandachtspunt dat niet onvermeld mag blijven is het gegeven dat deelname in een n.v. die onroerend goed exploiteert
risico`s met zich mee kan brengen. Deze risico`s zijn de stijging van de rente waardoor de financieringslasten van de n.v.
sterk beïnvloed kunnen worden, leegstand en waardedaling van het onroerend goed waardoor de waarde van de n.v. zal
afnemen.
Deze risico’s zijn uitteraard onder ogen gezien. Door de mogelijke verkopen van verworven onroerend goed na
verbetering, spreiding van de financiering van het onroerend goed qua looptijd en pas starten van een project nadat de
exploitatie sluitend is, kan worden voorkomen dat er renterisico`s worden gelopen die funest voor de n.v. zouden kunnen
zijn.
Voor wat betreft de mogelijke leegstand vermelden wij dat juist de binnenstedelijke gebieden zich in de toekomst kunnen
verheugen in de belangstelling van de woonconsument. Op grond hiervan bestaat thans de verwachting dat het
leegstandsrisico zich in de toekomst niet of nauwelijks zal voordoen.
De waardedaling van het onroerend goed is een veronderstelling die op dit moment niet van toepassing is.
Effecten van wijziging van de parameters voor rente, leegstand, verhouding koop en erfpacht en de verdeling van de
soorten appartementen zullen ertoe leiden dat onrendabele toppen zullen stijgen of dalen. In ieder geval heeft dit effecten
op de haalbaarheid van projecten. Evident is dat projecten pas dan gestart kunnen worden als de exploitatie sluitend is.
Dus de onrendabele top dient te zijn afgedekt voor de start van het project.
De inschatting is dat de hiervoor genoemde risicofactoren zich niet op korte termijn of middellange termijn zullen voordoen.
Hierbij dient direct te worden opgemerkt dat indien deze risico’s zich wel voordoen, deze factoren door de wijze van
organisatie van de besluitvorming binnen de n.v. snel zullen worden onderkend. Overigens worden deze trends op meer
plekken binnen de gemeente gevolgd zodat op basis van deze waarnemingen ook snel geanticipeerd kan worden.
Voor wat betreft de beleidsmatige inbedding vindt Wonen boven Winkels aansluiting bij het project Deventer
Binnenstadsperspectief. Met name de taakgroep “Functionele herontwikkeling ruggengraat” heeft hierin voor het Wonen
boven Winkels in functioneel en beleidsmatig opzicht een leidende rol. Concreet betekent dit dat de gemeentelijke inbreng
in Wonen boven winkels over de functionele en beleidsmatige beslissingen, in de taakgroep FHR wordt bepaald. De FHR
op haar beurt functioneert onder verantwoordelijkheid van project- en stuurgroep Deventer Binnenstadsperspectief.
Daarmaa is de bestuurlijke verankering en beleidsmatige aansturing van Wonen boven Wonkels gegarandeerd.
Notanr:
Onderwerp:
ABC
Vervolg
2000.1972
Wonen boven winkels
Tenslotte zij vermeld dat Gedeputeerde Staten van Overijssel de deelname van de gemeente in een n.v. dienen goed te
keuren.