Notitie Actualisatie 2009, Visie 2010
advertisement
Actualisatie Grondexploitaties 2016 Gemeente Leusden Afdeling Bedrijfsvoering, Grondbedrijf Maart 2016 Inhoudsopgave Inhoudsopgave.......................................................................................................... 2 1. Samenvatting en conclusies ............................................................................... 3 1.1 Verschillen met de actualisatie van 2015 .................................................... 3 1.2 Risico’s ....................................................................................................... 4 1.3 Voorzieningen en bestemmingsreserves ..................................................... 4 1.4 Eindconclusie .............................................................................................. 5 2. Inleiding Actualisatie grondexploitaties 2016 ...................................................... 7 2.1 Algemene uitgangspunten actualisatie ........................................................ 7 2.2 Voornemen tot wijziging gemeentelijke financiële verslaglegging inzake grondexploitaties (BBV) ......................................................................................... 7 2.3 Invoering Vpb‐plicht voor overheden ........................................................... 8 2.4 Parameters ................................................................................................. 8 2.5 Specifieke uitgangspunten actualisatie...................................................... 10 2.6 Relatie met ‘Risicomonitor projecten grondbedrijf januari 2016’ ................ 10 3. Gemeentelijke grondexploitaties....................................................................... 12 3.1 De Buitenplaats ......................................................................................... 12 3.2 Valleipark .................................................................................................. 14 3.3 Hamersveldseweg 136 e.o. ....................................................................... 16 3.4 Locaties Leusden Zuid .............................................................................. 17 3.5 Tankstation Groene Zoom ......................................................................... 18 3.6 Groot Krakhorst ......................................................................................... 19 4. Niet-gemeentelijke grondexploitaties ................................................................ 19 4.1 Tabaksteeg intern ..................................................................................... 20 4.2 Biezenkamp .............................................................................................. 21 4.3 De Plantage .............................................................................................. 22 4.4 Groot Agteveld .......................................................................................... 23 5. Overige projecten ............................................................................................. 24 5.1 Management & Bewaking ......................................................................... 24 5.2 Binnen in het Buitengebied ....................................................................... 24 5.3 Maanweg woningbouw en Sociaal Vitaal .................................................. 24 6. Beschikbaar te stellen jaarschijven................................................................... 25 7. Risico’s............................................................................................................. 26 7.1 Risico’s per project .................................................................................... 26 7.2 Risicobeheersmaatregelen ........................................................................ 27 7.3 Financiële buffers Grondbedrijf ................................................................. 27 7.4 Weerstandsvermogen Grondbedrijf ........................................................... 28 7.5 Conclusie risico’s ...................................................................................... 30 Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 2 1. Samenvatting en conclusies In deze actualisatie van de grondexploitaties van het Grondbedrijf zijn alle complexen die onder het Grondbedrijf vallen opgenomen. Met het oog op transparantie is ook dit jaar gekozen voor een uitgebreid en openbaar rapport en een beknopt raadsvoorstel. Ook de als bijlage bij dit rapport behorende berekeningen van de grondexploitaties zijn dit jaar weer allen openbaar. 1.1 Verschillen met de actualisatie van 2015 Ten opzichte van vorig jaar is de volgende ontwikkeling van de saldi van de verschillende projecten waar te nemen: WIJZIGINGEN SALDI GRONDEXPLOITATIES Grondexploitatie 2015 Opbrengsten Kosten Gemeentelijke grondexploitaties De Buitenplaats Valleipark Hamersveldseweg 136 e.o. Locaties Leusden Zuid Tankstation Groene Zoom Groot Krakhorst Niet-gemeentelijke grondexploitaties Tabaksteeg intern * Biezenkamp De Plantage Groot Agteveld Grondexploitatie 2016 Verschil Opbrengsten Kosten n.v.t. 2.629.000 274.000 66.000 40.000 40.000 n.v.t. 3.208.000 265.000 144.000 73.000 12.495.000 13.490.000 2.561.000 454.000 Overige projecten Management & Bewaking Binnen in het Buitengebied Maanweg woningbouw TOTAAL 2.567.000 457.000 243.000 196.000 2.230.000 714.000 46.000 2.230.000 714.000 46.000 n.v.t. 579.000 -9.000 78.000 -40.000 33.000 995.000 -6.000 3.000 47.000 1.680.000 * Van het saldo van Tabaksteeg intern is € 13,4 mln. reeds gerealiseerd De in de kolom ‘Verschil’ groen gekleurde bedragen betreffen een positief verschil (meevaller), de rood gekleurde bedragen betreffen een negatief verschil (tegenvaller). Voor die grondexploitaties waarvan het saldo gelijk is gebleven zijn in de kolom ‘Verschil” oranje gekleurd. De belangrijkste wijzigingen die het afgelopen jaar zijn opgetreden, zijn: - Vanaf 1-1-2016 zijn gemeenten ook Vpb-plichtig geworden. Over alle grondexploitaties samen betekent dit een extra kostenpost van € 593.000. Deze kostenpost is echter niet opgenomen in de individuele grondexploitaties, maar in de begroting van de Algemene Dienst. - Voor Valleipark zijn de meest recente afspraken met de ontwikkelaars van het gebied verwerkt in de grondexploitatie. Deze nieuwe afspraken hebben geleid tot een langere looptijd van het project (1 jaar langer) en een aantal financiële verbeteringen. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 3 - - De GEM Tabaksteeg is eind 2015 geliquideerd. Het resterende positieve saldo van de GEM was hoger dan werd voorzien en is uitgekeerd aan de gemeente en Heijmans. Dit heeft het saldo van de interne grondexploitatie doen stijgen. In 2015 is € 1,948 mln. aan winst afgeroomd uit de interne grondexploitatie. Op basis van de meest recente plannen voor de Locaties Leusden Zuid is een nieuwe inschatting gemaakt van de te verwachten grondopbrengsten. Dit heeft per saldo geleid tot een verbetering van het saldo van € 78.000. 1.2 Risico’s De risico’s die de verschillende projecten nog met zich mee brengen, zijn begin 2016 uitgebreid geïnventariseerd en beschreven in de Risicomonitor projecten grondbedrijf januari 2016. Bij de nu voorliggende Actualisatie grondexploitaties 2016 zijn geen nieuwe, nog niet in de Risicomonitor projecten grondbedrijf opgenomen, significante risico’s gesignaleerd. Voor de gesignaleerde risico’s is de verwachting dat deze binnen de gevormde voorzieningen in het kader van de kredietcrisis of binnen de project-specifieke voorziening opgevangen kunnen worden. In de gevormde voorziening kredietcrisis is een bedrag van € 1,425 mln. gereserveerd voor het opvangen van optredende risico’s. 1.3 Voorzieningen en bestemmingsreserves Begin 2015 was in totaal voor een bedrag van € 7.651.000 aan voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties getroffen. Naar aanleiding van de voorliggende actualisatie zijn deze voorzieningen met € 1.717.000 opgehoogd. Deze mutaties dienen te worden verwerkt in de jaarrekening 2015. Biezenkamp Buitenplaats Groot Agteveld TOTAAL 2015 2.415.000 5.023.000 213.000 7.651.000 2016 2.566.000 6.589.000 X.213.000 9.368.000 Verschil + 151.000 + 1.566.000 0 + 1.717.000 Verliesvoorziening Biezenkamp Ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie voor de Biezenkamp (2015) is het verwachte resultaat op contante waarde met € 0,006 mln. naar beneden bijgesteld. Daarmee is de voorziening voldoende groot om het nu verwachte verlies mee af te dekken. Verliesvoorziening de Buitenplaats Ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie is de verliesvoorziening voor de Buitenplaats met € 1.566.000 verhoogd. Hiervan heeft een bedrag van € 66.000 betrekking op rente en plankosten over 2015. Voorts is er in het voorjaar van 2016 een review uitgevoerd door een externe adviseur, waarin een bandbreedte is aangegeven van wat realistische grondprijzen voor verschillende functies op de Buitenplaats zijn. Daarop aansluitend is de verliesvoorziening voor de Buitenplaats met € 1.500.000 verhoogd. In de Algemene reserve grondbedrijf was op grond van de Risicomonitor projecten grondbedrijf januari 2016 door de raad een bedrag van € 1.150.000 gereserveerd voor het afdekken van marktrisico’s van De Buitenplaats en een bedrag van € 225.000 gereserveerd voor het niet verder op laten lopen van de boekwaarde (rente en plankosten). De verhoging van de verliesvoorziening kan derhalve voor een Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 4 bedrag van € 1.216.000 (€ 1.150.000 + € 66.000) gedekt worden uit de binnen de ARG getroffen risicovoorziening. Dit zal worden verwerkt in de jaarrekening 2015. Naast een ophoging van de voorziening voor De Buitenplaats is er op grond van de uitgevoerde review een aanvullend bedrag van € 1.500.000 gelabeld in Algemene Reserve van het Grondbedrijf (ARG), om het marktrisico verder af te dekken. Voor een nadere uitwerking van de hier genoemde bedragen wordt verwezen naar paragraaf 3.1 ‘De Buitenplaats’. Verliesvoorziening Groot Agteveld Ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie is het verwachte resultaat op contante waarde € 47.000 minder negatief geworden. De verliesvoorziening is in 2015 niet gewijzigd en is voldoende groot om het verwachte verlies mee af te dekken. Op basis van de risicomonitor projecten grondbedrijf januari 2016 was in de Algemene Reserve grondbedrijf een bedrag van € 1.425.000 gelabeld om de risico’s van het grondbedrijf mee af te dekken. Na voornoemde toevoegingen en onttrekkingen voor De Buitenplaats (per saldo een toevoeging van € 284.000), resteert er nog een risicobuffer van € 1.709.000 binnen de Algemene Reserve Grondbedrijf. Naast bovenstaande voorzieningen is er binnen de Algemene Reserve Grondbedrijf nog een bestemmingsreserve aanwezig in de vorm van een ‘labelling’ van in totaal € 1.826.000. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: o o o o Buffer voor afdekken marktrisico Buitenplaats Buffer voor overige risico’s de Buitenplaats Buffer voor risico’s overige projecten Buffer voor afwikkelen Visieprojecten TOTAAL € 1.500.000 € 159.000 € 50.000 € 117.658 + € 1.826.000 Een en ander leidt tot het volgende overzicht van kengetallen: Posten onvoorzien binnen grondexploitaties Voorziening negatieve grondexploitaties Bestemmingsreserve (gebufferd) Ratio weerstandsvermogen Vrije reserve binnen Algemene Reserve Grondbedrijf* Actualisatie 2015 € 1,5 mln. Actualisatie 2016 € 1,6 mln. € 7,6 mln. € 1,6 mln. 1,6 € 2,0 mln. € 9,4 mln. € 1,8 mln. 1,2 € 2,4 mln. * Incl. resultaatbestemming Grondbedrijf 2015. 1.4 Eindconclusie Na de herziening van de grondexploitaties kan worden geconcludeerd dat over de gehele linie een positief beeld ontstaat: 1. De grondexploitaties hebben mutaties ondergaan die per saldo tot een verbetering leiden. De verbetering die in de grondexploitaties is gerealiseerd komt echter pas aan het eind van een project naar de gemeente toe. 2. Het risico dat de gemeente loopt in de Buitenplaats is, door het treffen van een voorziening en het daarnaast labellen van een bedrag in de ARG, lager geworden. 3. De weerstandsratio van de ARG is, conform de geldende beleidsregels, weer teruggebracht binnen de vastgestelde bandbreedte. De weerstandsratio bedraagt nu 1,2. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 5 4. Als gekeken wordt naar de gehele context waarin grondexploitaties gezien moeten worden, dan is het beeld ook positiever dan voorgaande jaren. De mate waarin grondexploitaties in staat moeten worden geacht om in de toekomst aan de prognoses van de resultaten te voldoen, is daarmee dan ook gestegen. In totaal zijn de grondexploitaties van de gemeente Leusden € 1.680.000 in saldo vooruit gegaan. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 6 2. Inleiding Actualisatie grondexploitaties 2016 Deze notitie omvat achtergrondinformatie bij het raadsvoorstel Actualisatie grondexploitaties 2016, met nummer 268539. In deze notitie wordt stilgestaan bij de algemene uitgangspunten die zijn gehanteerd bij het herzien van de grondexploitatieberekeningen, de belangrijkste ontwikkelingen binnen de projecten en de daaruit voortvloeiende financiële gevolgen, alsmede de te verwachten exploitatiesaldi. Tot slot wordt kort stil gestaan bij de risico’s. 2.1 Algemene uitgangspunten actualisatie Bij de actualisatie van de diverse complexen zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd: Gehanteerde uitgangspunten: - de in de grondexploitaties genoemde bedragen zijn exclusief omzetbelasting; - de geraamde opbrengsten en kosten hebben prijspeildatum 1 januari 2016, aangezien de actualisatie is gekoppeld aan de (concept)jaarrekening 2015 van het Grondbedrijf; - de boekwaarde per 1 januari 2016 is derhalve gelijk aan de boekwaarde conform de (concept)jaarrekening 2015 van het Grondbedrijf; - de raming van de externe planontwikkelingskosten (POK-kosten) is gebaseerd op door de projectleiders opgestelde meerjarige opgave van de te verwachten planontwikkelingskosten. De kosten voor bouw- en woonrijp maken en engineering zijn gebaseerd op kengetallen of, indien de plannen ver genoeg gevorderd zijn, door de afdeling Dienstverlening en/of externe adviseurs opgegeven. - de opbrengstenraming is in lijn met de Grondprijzenbrief, waarbij de (woning)bouwprogramma’s uiteraard het uitgangspunt vormen. 2.2 Voornemen tot wijziging gemeentelijke financiële verslaglegging inzake grondexploitaties (BBV) In 2015 is het rapport Grondexploitaties gepubliceerd door de commissie BBV (= Besluit Begroting en Verantwoording), over het voornemen tot herziening van de verslaggevingsregels grondexploitaties per 1 januari 2016. Er wordt middels de voorgestelde wijzigingen getracht te komen tot een duidelijke afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties. Ten tijde van het opstellen van deze Actualisatie heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden over de aangekondigde wijzigingen. Daarnaast heeft de commissie BBV aangekondigd op korte termijn een aantal nieuwe notities uit te brengen waarin de wijzigingen definitief vorm zullen krijgen. Om deze redenen is ervoor gekozen om op dit moment nog niet vooruit te lopen op alle definitieve wijzigingen. De gevolgen van de definitieve BBV wijzigingen zullen op een later moment in 2016 worden verwerkt en in samenhang met de wijzigingen die het gevolg zijn van de invoering van de Vpb-plicht voor gemeenten met de raad worden gedeeld. Gehanteerd uitgangspunt: De BBV-wijzigingen zijn vooralsnog niet verwerkt in de grondexploitaties, gezien de onzekerheid hieromtrent. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 7 2.3 Invoering Vpb‐plicht voor overheden De wet ‘modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen’ is op 1 januari 2016 effectief in werking getreden. Deze wet houdt concreet in dat overheden vennootschapsbelasting moeten gaan betalen over de winsten die zij met het uitvoeren van ondernemingsactiviteiten hebben behaald. In 2015 zijn de potentiële gevolgen van de Vpb-plicht voor het grondbedrijf van de gemeente Leusden in kaart gebracht. De fiscale positie van het grondbedrijf is geanalyseerd en op basis daarvan is een raming opgesteld van de te verwachten VpB-lasten voor het grondbedrijf. In 2017 zal de gemeente Leusden voor het eerst aangifte vennootschapsbelasting moeten gaan doen, over het jaar 2016. In de komende periode zal in de aanloop naar het indienen van de aangifte nog nadere afstemming met de fiscus plaatsvinden, ten einde definitieve zekerheid te krijgen over de daadwerkelijke VpBlasten voor het grondbedrijf. Gehanteerd uitgangspunt: De verwachte Vpb-last vormen geen rechtstreekse last (= kostenpost) voor de grondexploitaties. De geraamde Vpb-last voor het grondbedrijf bedraagt € 593.000, uitgesmeerd over de looptijd van de verschillende grondexploitaties. Dit bedrag zal worden opgenomen in de begroting van de Algemene Dienst. Uitgangspunt hierbij is dat dit voor de Algemene Dienst budgettair neutraal dient te geschieden: dekking van de Vpb-last van het grondbedrijf dient te geschieden binnen het grondbedrijf. Dit zal nader worden uitgewerkt in de Voorjaarsnota en ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. In onderstaand overzicht is weergegeven wat de op dit moment verwachte totale Vpb-druk per project is op netto contante waarde: Valleipark Hamersveldseweg 136 e.o. Locaties Leusden Zuid Tankstation Groene Zoom Groot Krakhorst Tabaksteeg intern Biezenkamp De Plantage Groot Agteveld TOTAAL € 243.000 € 26.000 € 78.000 € € € € 197.000 € 21.000 € 29.000 € 594.000 + Het college zal voor de zomer nog een informatieve bijeenkomst voor de raad organiseren. In deze bijeenkomst worden zowel de wijzigingen in de financiële verslaglegging alsook de invoering van de Vpb-plicht voor gemeenten, en de consequenties die dit heeft, voor de raad nader uitgewerkt. 2.4 Parameters In de Actualisatie grondexploitaties 2016 is gerekend met de volgende parameters, tenzij met de diverse samenwerkingspartners andere afspraken zijn gemaakt. Hierbij hebben de gehanteerde indices alleen betrekking op de toekomst, prijsstijgingen of – dalingen uit het verleden worden geacht al te zijn verwerkt in het daadwerkelijke niveau van de kosten. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 8 1. Kostenstijging 2% Het percentage voor de kostenstijging (2%) is bepaald in overleg met de afdeling Dienstverlening. Een van de uitgangspunten voor het bepalen van dit percentage is de Consumenten Prijs Index (= CPI-index), bepaald door het Centraal Bureau voor de Statistiek. De CPI-index geeft aan in hoeverre goederen en diensten duurder zijn geworden: de mate van inflatie. De CPI-index geeft een stijging van de prijzen over 2015 aan van 0,6 % (bron: www.cbs.nl ). De verwachting voor de toekomst die het CBS daarbij uitspreekt is dat de inflatie de komende jaren structureel vrij laag zal blijven, maar zal stijgen ten opzichte van het uitzonderlijk lage percentage dat over het jaar 2015 gold. De kostenstijgingen in de weg- en waterbouw uitgedrukt in de BDB-index, een belangrijk criterium voor een grondexploitatie, bedroeg in 2015 naar verwachting 1% (bron: BDB). Daarnaast is gekeken naar gegevens gegenereerd door adviesbureau Metafoor. Zij verwachten een prijsstijging van 1,0% voor 2016, waarna zij voor de middellange en lange termijn prijsstijgingen rond de 2,0% verwachten. (bron: Kwartaalbericht grondexploitaties Q4 2015, Metafoor). Om deze redenen is ervoor gekozen om een percentage voor kostenstijging van 2% te hanteren. 2. Opbrengstenstijging 0% In 2010 werd nog een langjarige opbrengstenstijging voorzien van 2,5% per jaar, in 2011 was dit 1% en in 2012, 2013 en 2014 is dit op 0% gezet. Deze behoedzame koers is terecht gebleken, want in 2013 is de afzet van nieuwbouwwoningen landelijk, maar zeker ook in Leusden, zeer moeizaam geweest. In 2014 is een voorzichtig herstel van de woningmarkt ingetreden, dat zich in 2015 sterk heeft doorgezet. De macro-economische verwachtingen laten een stijgende tendens zien, het vertrouwen van consumenten stijgt, terwijl inflatie en rentepercentages laag blijven. Ook deze tendens heeft zich doorgezet ten opzichte van 2014. De positieve tekenen vertalen zich sinds een jaar of 2 ook naar stijgende aantallen woningverkopen, er zijn reeds 8 kwartalen op rij stijgende aantallen verkochte woningen geregistreerd. Ook de prijs van verkochte woningen heeft met name het afgelopen jaar een stijgende lijn vertoond: 4,9% voor de regio Amersfoort in 2015. (bron: NVM). Daarnaast zijn echter ook de kosten voor het bouwen van nieuwbouwwoningen sterk gestegen, met ruim 4 % in 2015 (bron: Bouwend Nederland), waarmee de grondprijs residueel gezien dus ook maar zeer beperkt steeg. Om deze reden kiest Leusden er voor om een stijging van de opbrengsten van 0% te hanteren in zijn grondexploitaties. Dit is een bewust keus voor een behoedzame koers. 3. Rentekosten 1% en renteopbrengsten 1% Het Grondbedrijf van de gemeente Leusden leent geld bij (of aan) de Algemene Dienst tegen de zogenaamde ‘cost of opportunity’: het Grondbedrijf betaalt (en ontvangt) die kapitaalrente die de Algemene Dienst misloopt doordat ze het geld uitleent aan het Grondbedrijf in plaats van het elders te beleggen. Per 1 januari 2014 is in Nederland het zgn. schatkistbankieren ingevoerd. Dit betekent voor Leusden dat die middelen die niet direct besteed worden niet meer op ‘de vrije markt’ weggezet kunnen worden, maar verplicht belegd moeten worden bij het Rijk. Over deze middelen ontvangt Leusden, indien het geld kort wordt vastgezet, op dit moment een historisch gezien zeer lage rente, zelfs onder de 1%. Dit is beperkt lager dan de rentekosten zouden zijn indien extern geld aangetrokken zou moeten worden, via een lening bij de Bank Nederlandse Gemeenten, waar de rente voor kort geld ca. 1% bedraagt. Het gevolg van de lage rentestand en het schatkistbankieren voor de kapitaalrente, en daarmee ook voor de rentekosten en –opbrengsten van het Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 9 Grondbedrijf, is dat deze op 1% zijn gesteld. Dit percentage is ook reeds bij de actualisatie 2014 en 2015 gehanteerd. Bovenstaande werkwijze is niet conform de Notitie Evaluatie Rentebeleid (november 2010). Ten tijde van deze notitie was het schatkistbankieren nog niet in beeld, de situatie ligt daardoor nu anders. De accountant kan zich, gezien de specifieke situatie van Leusden dat geen extern geld hoeft te worden aangetrokken, echter vinden in de beschreven werkwijze. 2.5 Specifieke uitgangspunten actualisatie De Buitenplaats De (financiële) kaders voor het project de Buitenplaats zijn in oktober 2006 door de raad vastgesteld. Het beoogde programma bestond uit woonwerkkavels en kantoren, in een hoogwaardige, groene setting. Sinds 2006 is de situatie op de kantorenmarkt sterk gewijzigd (lees: verslechterd). Medio 2012 zijn de eerste 8 woonwerkkavels op de Buitenplaats in de verkoop gegaan. Voor de woonwerkkavels is echter geen animo geweest en er heeft geen enkele verkoop plaats gevonden. De woonwerkkavels zijn daarom dan ook weer uit de verkoop gehaald. De percelen bestemd voor kantoren zijn nooit in verkoop geweest. Zoals reeds eerder gemeld (diverse Actualisatie Grondexploitaties en Risicomonitors Grondbedrijf) zal de ontwikkeling van de Buitenplaats als kantorenlocatie de komende 5 à 10 jaar niet kansrijk zijn en waarschijnlijk in het geheel niet van de grond komen. Om die reden is in 2013 besloten een herbezinning op de door de raad gestelde kaders te doen, om te bepalen wat een kansrijke ontwikkelingsrichting is voor de Buitenplaats. Deze herbezinning is nog niet afgerond, omdat in eerste instantie samenhang gezocht moest worden met de overige (bestaande) locaties voor kantoren en bedrijvigheid in Leusden: de Visie Werklocaties. Daarnaast is er op dit moment in het gebied rondom ’t Spieghel een groot aantal andere zaken dat speelt, zoals de verkoop van de huidige locatie van SITA, de plannen rondom de komst van een casino, het nieuw te realiseren AFAS-theater e.d. Dit heeft ook geleid tot een bewuste vertraging van het maken van een nieuw plan voor de Buitenplaats. De uitkomsten en de (financiële) gevolgen van de herbezinning zijn op dit moment dan ook nog niet bekend. Gehanteerd uitgangspunt: Ook dit jaar wordt er daarom voor gekozen om geen geactualiseerde grondexploitatie voor de Buitenplaats vast te stellen. Voor de financiële uitwerking en de gevolgen die dit heeft wordt verwezen naar paragraaf 3.1. Na het afronden van de herbezinning zal het college een voorstel aan de raad doen over de te volgen lijn met betrekking tot de herontwikkeling van de Buitenplaats. Een onderdeel van dit voorstel zal ook een nadere uitwerking van de financiële situatie van de Buitenplaats zijn, verwerkt in een geactualiseerde grondexploitatie. 2.6 Relatie met ‘Risicomonitor projecten grondbedrijf januari 2016’ In februari 2016 heeft het college de ‘Risicomonitor projecten grondbedrijf januari 2016’ ter informatie aangeboden aan de raad. In deze risicomonitor is een analyse gemaakt van de risico’s die de gemeente Leusden loopt in haar grondexploitaties en ruimtelijke ontwikkelingen waar ze anderszins financieel bij betrokken is. In de Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 10 Risicomonitor Grondbedrijf is in het bijzonder aandacht besteed aan de gevolgen die deze risico’s in financiële zin hebben voor de gemeente. Gehanteerd uitgangspunt: Een gedeelte van de risico’s, namelijk de harde risico’s uit de Risicomonitor projecten grondbedrijf, wordt verwerkt in de daarop volgende actualisatie grondexploitaties. Dit zijn de zogenaamde harde risico’s. Harde risico’s zijn die risico’s waarvan kan worden vastgesteld dat deze zich ‘met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid in nagenoeg hun hele omvang voor zullen doen’. De zachtere risico’s (waarvan dus niet zeker is dat ze zich voordoen of die zich naar verwachting niet in hun volledige omvang voordoen) worden nog niet opgenomen als kostenpost in de grondexploitatie en worden daarom vermeld in de risicoparagraaf. Uit de Risicomonitor projecten grondbedrijf januari 2016 zijn geen harde risico’s naar voren gekomen die in de nu voorliggende actualisatie grondexploitaties verwerkt dienden te worden. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 11 3. Gemeentelijke grondexploitaties 3.1 De Buitenplaats Zoals in paragraaf 2.5 is aangegeven vindt op dit moment een herbezinning plaats op de door de raad in 2006 gestelde kaders voor de Buitenplaats. Omdat de uitkomst van deze herbezinning in financiële zin nog onduidelijk is, is besloten om geen geactualiseerde grondexploitatie 2016 op te stellen. In de jaarrekening 2015 is de Buitenplaats dan ook gekwalificeerd als Niet In Exploitatie Genomen Grond. Dit heeft geen verdere consequenties voor de manier waarop in financiële zin wordt omgegaan met de Buitenplaats. - De Visie werklocaties heeft een nieuw kader gesteld voor de herbezinning op de Buitenplaats. De Buitenplaats wordt een gemengd terrein, zonder kantoren. Concreet worden een aantal functies benoemd die als kansrijk worden gezien voor de Buitenplaats: - Snelweg gerelateerde functies (leisure, horeca etc.) Overloop van bedrijvigheid van andere bedrijventerreinen Internetwinkels en andere soorten van detailhandel zijn mogelijkerwijs kansrijk, maar de wenselijkheid hiervan wordt nog afgewogen in de op te stellen nota detailhandel De bovenstaande functies zijn ongeveer gelijk aan de ontwikkelrichting die in 2013 is onderzocht. Omdat de markt sinds die tijd echter behoorlijk gewijzigd is, heeft een onafhankelijke externe adviseur een review gedaan op de (bandbreedtes voor de te hanteren) grondprijzen die in 2013 reeds voor de voorgestelde functies op de Buitenplaats zijn bepaald. Uit de review blijkt dat de nieuwe bandbreedtes van realistisch geachte grondprijzen niet zozeer lager zijn geworden, maar wel dat de bandbreedtes waarbinnen de grondprijzen zich naar verwachting zullen bewegen breder zijn geworden. In 2013 is, op basis van de destijds afgegeven bandbreedtes, een deel van de boekwaarde van de Buitenplaats afgeboekt. Dat ging toen om een bedrag van € 2,1 mln. Daarmee is de boekwaarde van de Buitenplaats toen op € 5,2 Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 12 mln. gebracht. Op dat moment is tevens een bedrag van € 1,15 mln. gelabeld in de Algemene Reserve van het Grondbedrijf om het nog resterende marktrisico voor de helft af te dekken. Het nieuwe onderzoek geeft een bandbreedte aan voor de grondprijzen die op de Buitenplaats gerealiseerd kunnen worden die ligt tussen de € 100 en € 300 per m2. In een ongunstig scenario (grondopbrengst van € 125/m2) zal de netto-opbrengst van de Buitenplaats ca. 3,0 mln. lager zijn dan de huidige boekwaarde. Dat betekent dat, als het ongunstige scenario werkelijkheid wordt, de gemeente € 3,0 mln. van de huidige boekwaarde van € 5,2 mln. niet goed zal kunnen maken. Mocht dit negatieve scenario zich voordoen, dan is de nu getroffen voorziening voldoende om ervoor te zorgen dat de Buitenplaats budgettair neutraal ontwikkeld kan worden. Voorgesteld wordt nu om van het bedrag van € 3,0 mln. tekort in een ongunstig scenario € 1,5 mln. ‘hard’ af te boeken op de boekwaarde van de grondexploitatie. Daarnaast wordt ook voorgesteld de helft van het dan nog resterende (markt)risico, een bedrag van € 1,5 mln., op te nemen als een gelabeld bedrag in de ARG. Hiermee wordt bereikt dat ook bij het zich voordoen van een ongunstig scenario de gemeente geen aanvullende middelen vrij hoeft te maken om het dan ontstane probleem op te lossen. Tevens wordt de keuzevrijheid voor de raad vergroot ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingsrichting: een ontwikkelingsrichting die minder geld oplevert leidt nu niet meer meteen tot een extra te treffen voorziening en is daarmee eerder haalbaar geworden. De nu voorgestelde oplossing is in lijn met de oplossing die in 2013 is gehanteerd, zij het dat een iets grotere voorzichtigheid wordt gehanteerd. Daarmee sluit het aan bij de lijn van een behoedzaam financieel beleid. Kortom: door de nu getroffen financiële voorzieningen worden de zekerheid, stabiliteit en flexibiliteit voor de Buitenplaats vergroot. Naast bovengenoemde buffer in de ARG van € 1,5 mln. voor het marktrisico blijft het noodzakelijk om een bedrag van € 159.000 (= € 225.000 -/- € 66.000 rente- en plankosten), dat in de ARG is gebufferd om overige risico’s in de Buitenplaats mee af te dekken, te handhaven. Naast de hiervoor genoemde voorzieningen en bestemmingsreserves is in 2013 een voorziening getroffen van € 1.872.000 omdat het een verliesgevende exploitatie betreft. Tevens is in de loop der jaren voor een bedrag van € 1.051.000 een voorziening getroffen ter afdekking van rente- en plankosten over de jaren 2012, 2013 en 2014. Hierover is steeds gerapporteerd in de actualisaties en de risicomonitoren die het grondbedrijf heeft opgesteld. Conclusie: De volgende voorzieningen en reserves zijn getroffen voor het project Buitenplaats. Verliesvoorziening de Buitenplaats 2013 € 1.872.000 Voorziening rente en plankosten 2012/2013/2014 € 1.051.000 Verliesvoorziening de Buitenplaats 2014 € 2.100.000 Verliesvoorziening de Buitenplaats 2016 € 1.500.000 Gelabeld in ARG marktrisico 2016 € 1.500.000 Voorziening rente- en plankosten 2015 € 66.000 Gelabeld in ARG overige risico’s € 159.000 + Totaal maatregelen € 8.248.000 Met het handhaven van het gelabelde bedrag van € 159.000 in de ARG wordt de boekwaarde van de grondexploitatie van De Buitenplaats de komende jaren ‘bevroren’. Er resteert nog een boekwaarde van ca. € 2,2 mln., welke ook in een ongunstig scenario naar verwachting goed gemaakt kan worden door de nettoopbrengsten van de grondexploitatie. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 13 3.2 Valleipark (bedragen in €) Grex Valleipark NCW 1-1-2015 actualisatie 2015 2.629.000 NCW 1-1-2016 actualisatie 2016 3.208.000 Verschil 579.000 Na het medio 2012 door de raad vaststellen van en instemmen met het Akkoord op Hoofdlijnen, is dit vervolgens verder uitgewerkt in een contract. Dit contract is begin 2013 ondertekend door de partijen en het bleef binnen de uitgangspunten en kaders zoals die in het Akkoord op Hoofdlijnen door de raad zijn vastgelegd. Eind 2013 zijn gewijzigde afspraken gemaakt met de ontwikkelaars Heijmans en Heilijgers (H&H), welke zijn vastgelegd in de ‘Wijzigingsovereenkomst bij de Ontwikkelings- en realisatieovereenkomst ‘Valleipark Leusden’”. Deze is begin februari 2014 door partijen ondertekend. In de loop van 2015 is gebleken dat voor de 1e ‘fatale’ afnamedatum, 1-1-2016, welke in de wijzigingsovereenkomst was vastgelegd, het niet ging lukken om alle grond in fase 1 af te kunnen nemen. Op dat moment zou de gemeente de mogelijkheid hebben om per 1-1-2016 afscheid van H&H te kunnen nemen voor het gehele plan. Hier is niet voor gekozen, omdat dat voor de gemeente een grote mate van (financiële) onzekerheid en vertraging tot gevolg zou hebben. Daarnaast bestond het vertrouwen dat H&H op een goede wijze invulling zal kunnen geven aan het voornemen van de gemeente om in fase 2 de overeengekomen kwaliteit ook beter te bereiken. Daarom dienden aanvullende afspraken gemaakt te worden over de afnamedata van grond in fase 2 en het laatste deel van fase 3. Deze aanvullende afspraken zijn eind 2015 ondertekend en passen binnen de financiële kaders die de raad voor Valleipark heeft vastgesteld. Met het nieuwe afsprakenkader (‘2e wijzigingsovereenkomst Valleipark’) zijn de condities verbeterd om een gunstiger resultaat op de grondexploitatie te Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 14 behalen. Of dit ook daadwerkelijk zal gebeuren hangt met name af van de snelheid waarmee H&H er in zal slagen om fase 2 te ontwikkelen en verkopen, gegeven de marktomstandigheden dit jaar en de komende jaren. In 2015 is het merendeel van de nog resterende projectmatige woningen en alle vrije kavels in Valleipark verkocht. Er zijn op dit moment circa 30 woningen in Valleipark betrokken door de bewoners. Ook in fase 3 is een belangrijk deel van de te verkopen projectmatige woningen reeds verkocht en is de grond daartoe uitgegeven aan H&H. Het woonrijp maken van het eerste deel van Valleipark is in 2015 begonnen en zal in 2016 worden afgerond. Ten opzichte van de vorige geactualiseerde grondexploitatie is het verwachte resultaat gestegen tot 3,208 mln. positief. Dit is een stijging van € 579.000. De wijzigingen in het saldo worden verklaard door een aantal factoren: - - - - - - In de 2e wijzigingsovereenkomst zijn nieuwe afspraken gemaakt over afnamedata die gelden voor de projectmatig te ontwikkelen woningen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de uitgifte van grond als gemeentelijke vrije kavel die volgens contract als projectmatige woningen zou worden uitgegeven. Dit samen heeft tot gevolg dat de te ontvangen grondprijs met ca. € 47.000 is gedaald. Ter compensatie van het feit dat er tot nu toe amper sprake was van meerwaarde, zijn in de 2e wijzigingsovereenkomst afspraken gemaakt over een gegarandeerde meerwaarde. Dit levert in de grondexploitatie een verbetering op van € 97.000. In 2014 is een overeenkomst met het Waterschap Vallei en Eem gesloten waarin het waterschap zich verplicht om een bijdrage aan de inrichting van de Ecologische VerbindingsZone in het gebied te doen van € 350.000. Recent is discussie ontstaan over de BTW-component in dit bedrag. Omdat dit mogelijkerwijs tot een tegenvaller leidt van € 60.000, is dit bedrag nu alvast opgenomen als een minderopbrengst. In de 2e wijzigingsovereenkomst zijn nieuwe afspraken gemaakt met H&H over het terugbetalen van het deficit. In de nieuwe afspraken is ook overeengekomen om het gehele deficit eind 2015 in zijn geheel terug te betalen i.p.v. gefaseerd, gekoppeld aan de afname van grond. Omdat het deficit contractueel op een index van 5% was gezet, maar de gemeentelijke rente slechts 1,08% bedraagt, levert het naar voren trekken van dit bedrag een voordeel op voor de grondexploitatie. Dit gaat om een bedrag van ca. € 655.000. Doordat de looptijd van het project langer is geworden op basis van de afspraken uit de 2e wijzigingsovereenkomst, zijn de totale voorbereidingskosten ca. € 27.000 hoger geworden. De langere looptijd zorgt ook voor hogere financieringslasten: € 43.000. Kleine aanpassingen aan enkele posten leiden nog tot een verbetering van € 4.000. Conclusie: het resultaat van het project Valleipark is een saldo van € 3.208.000 positief, waarbij inhoudelijk de 2e wijzigingsovereenkomst is verwerkt. Het saldo is ten opzichte van de vorige actualisatie € 579.000 positiever geworden. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 15 3.3 Hamersveldseweg 136 e.o. (bedragen in €) NCW 1-1-2015 actualisatie 2015 Grex Ham ers velds eweg 136 e.o. 274.000 NCW 1-1-2016 actualisatie 2016 265.000 Verschil -9.000 Het afgelopen jaar heeft het project Hamersveldseweg 136 e.o. stilgelegen. Het project sluit met een saldo op netto contante waarde (per 1-1-2016) van € 265.000 positief. Dit is € 9.000 lager dan het resultaat van de vorige actualisatie. Dit wordt enerzijds veroorzaakt doordat de raming van de externe plankosten opgehoogd is met € 5.000. Anderzijds zijn, doordat de doorlooptijd van het project naar verwachting een jaar langer zal zijn, de financieringskosten ook met € 5.000 gestegen. Verder wordt over dit project nog opgemerkt dat de markt voor bedrijfsterreinen sterk te leiden heeft van de crisis. Waar de markt voor woningen aantrekt, is de markt voor dergelijke kleinschalige bedrijfsterreinen het afgelopen jaar verder verslechterd. Op dit moment is het dan ook onzeker of de geprognosticeerde grondopbrengst kan worden gehaald. Hier is reeds een voorziening voor getroffen in de grondexploitatie, welke naar verwachting hoog genoeg is. Conclusie: het resultaat van het project Hamersveldseweg is € 265.000 positief en is € 9.000 lager dan het resultaat uit de vorige actualisatie. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 16 3.4 Locaties Leusden Zuid (bedragen in €) NCW 1-1-2015 actualisatie 2015 Grex Locaties Leus den Zuid 66.000 NCW 1-1-2016 actualisatie 2016 144.000 Verschil 78.000 In mei 2012 is de grondexploitatie voor dit project door de raad vastgesteld. Het exploitatiegebied bestaat uit 4 verschillende locaties, welke zijn opgenomen in de “Stedenbouwkundige studie – Leusden Zuid” met daarin de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de herontwikkeling. Nadat in het voorjaar van 2011 de betreffende panden zijn leeg gekomen, zijn medio 2011 deze panden gesloopt. Het afgelopen jaar is de ontwikkeling van het project naar buiten toe bewust niet actief verder gebracht. Enerzijds liggen aan deze keuze markttechnische overwegingen ten grondslag, anderzijds was het nodig het te realiseren programma te herijken om zo goed mogelijk aan te sluiten bij de huidige wensen van potentiële kopers en daarnaast zo goed mogelijk aan te sluiten bij het met de buurt besproken stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan. Bij de huidige actualisatie is het saldo van dit project gestegen van € 66.000 positief naar € 144.000 positief. Dit wordt veroorzaakt doordat een vernieuwde inschatting van haalbare grondprijzen, gebaseerd op de huidige inzichten qua programmatische invulling, heeft geleidt tot een hogere verwachte grondopbrengst van € 178.000. Aan de kostenkant leidt dit automatisch echter ook tot een toename van de post onvoorzien, welke op 10% van de te realiseren opbrengst is vastgeklikt. Verder zorgen stijgende plankosten (€ 27.000), stijgende financierings- en indexeringskosten (€ 35.000), rentekosten van ca. € 12.000 en nog een aantal kleinere kostenposten voor een totale stijging van de kosten van € 100.000. Conclusie: het resultaat van het project Locaties Leusden Zuid is € 144.000 positief en is daarmee € 78.000 positiever geworden dan bij de vorige actualisatie. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 17 3.5 Tankstation Groene Zoom (bedragen in €) NCW 1-1-2015 actualisatie 2015 Grex Tanks tation Groene Zoom 40.000 NCW 1-1-2016 actualisatie 2016 Verschil 0 -40.000 In haar vergadering van 27 februari 2014 heeft de raad de grondexploitatie voor het project Tankstation Groene Zoom vastgesteld. Dit project ziet op de uitgifte van grond ten behoeve van een tankstation aan de Groene Zoom, ter hoogte van het terrein van de honkbalclub ‘Red Caps’. Eind 2014/begin 2015 zijn werkzaamheden ten behoeve van het bouw- en woonrijp maken uitgevoerd. De grond is daarna, zoals contractueel overeengekomen, uitgegeven aan Van ’t Klooster BV. Medio 2015 is de uitbetaling aan Van ’t Klooster BV gedaan in het kader van het opheffen van het tankstation aan de Hamersveldseweg. De grondexploitatie is afgerond, op een (eventuele) contractueel overeengekomen nabetaling van de afnemer van de grond. Deze nabetaling is afhankelijk van de gerealiseerde brandstofomzet van het tankstation. Voor nu is in de grondexploitatie deze mogelijke nabetaling voor een bedrag van € 1 opgenomen. Hier loopt de gemeente dan ook geen risico op. De huidige en toekomstige baten en lasten van de grondexploitatie Groene Zoom geven aanleiding om op een verantwoorde wijze een tussentijdse winst uit te nemen van € 39.389. De boekwaarde van het complex Groene Zoom bedraagt na winstneming nog € 11.000 negatief (meer opbrengsten dan kosten). Deze boekwaarde dient ter dekking van de post onvoorzien welke in de grondexploitatie is opgenomen. In 2019 volgt de definitieve afrekening met de eigenaar van het Tankstation aan de Groene Zoom. Wanneer de post onvoorzien niet wordt aangewend zal deze eind 2019 vrijvallen bij de afsluiting van het complex Het verschil ten opzichte van de grondexploitatie 2015 wordt veroorzaakt door de gerealiseerde financieringskosten die in 2015 op het project zijn geboekt (€ 5.000) en de hierboven genoemde winstname (€ 39.000), welke als een kostenpost in de grondexploitatie is verwerkt. Conclusie: De huidige en toekomstige baten en lasten van de grondexploitatie Groene Zoom geven aanleiding om op een verantwoorde wijze een tussentijdse winst uit te nemen van € 39.389. Het resultaat van de grondexploitatie Tankstation Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 18 Groene Zoom is budgettair neutraal en daarmee € 40.000 lager dan het resultaat van de vorige grondexploitatie. 3.6 Groot Krakhorst (bedragen in €) NCW 1-1-2015 actualisatie 2015 Grex Groot Krakhors t 40.000 NCW 1-1-2016 actualisatie 2016 Verschil 73.000 33.000 Op 2 juli 2015 heeft de raad de grondexploitatie voor Groot Krakhorst vastgesteld. De grond is overgedragen aan de WSL, er dienen nog slechts een aantal kleinere werkzaamheden uitgevoerd te worden. Ten opzicht van vorig jaar zijn er een paar verschillen opgetreden: - Lagere in- en externe plankosten: € 10.000 voordeel - Lagere nog te verwachten kosten voor de aanleg buitenruimte: € 15.000 - Vrijval van een deel van de post onvoorzien: € 7.000. Conclusie: het resultaat van het project Groot Krakhorst is € 73.000 positief en is € 33.000 hoger dan het resultaat uit de vorige actualisatie. 4. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 19 Niet-gemeentelijke grondexploitaties 4.1 Tabaksteeg intern (bedragen in €) Grex Tabaks teeg intern NCW 1-1-2015 actualisatie 2015 12.495.000 NCW 1-1-2016 actualisatie 2016 13.490.000 Verschil 995.000 De interne gemeentelijke grondexploitatie is een afgeleide van de grondexploitatie van GEM Tabaksteeg. Op basis van deze gegevens is de gemeentelijke interne grondexploitatie Tabaksteeg bijgesteld. De geactualiseerde interne grondexploitatie van het project Tabaksteeg kent een resultaat van € 13,49 mln. netto contante waarde per 1 januari 2016. In 2015 is voor een totaal bedrag van € 1,454 mln. winst uitgekeerd door de GEM aan de gemeente. Dit was € 1,029 mln. meer dan waar op voorhand rekening mee was gehouden. Dit bedrag komt (in eerste instantie) terecht in de interne grondexploitatie Tabaksteeg. In de vorige actualisatie is reeds aangekondigd dat er een meevaller werd verwacht. Tezamen met de eerdere uitkeringen is er nu in totaal € 11,413 mln. ontvangen van GEM Tabaksteeg. Parallel hieraan is in 2015 een bedrag van € 1,948 mln. winst afgeroomd uit de interne grondexploitatie van de gemeente. Als gevolg van de winstuitkering door de GEM ontstaat voor het complex Tabaksteeg eind 2015 een positieve boekwaarde van € 2,371 mln. (= meer inkomsten dan uitgaven). Een dergelijke hoge boekwaarde van een grondexploitatie maakt het mogelijk een tussentijdse winstneming te realiseren. Het voorzichtigheidsbeginsel, zoals vastgelegd in het BBV, is hierbij leidend. In aanvulling en ter uitwerking van dit voorzichtigheidsbeginsel is in de nota financiële beleidskader Grondbedrijf een kader opgenomen onder welke voorwaarden kan worden overgegaan tot tussentijdse winstneming. Het betreffende kader schrijft voor dat winstneming mogelijk is indien de winst als gerealiseerd kan worden beschouwd én er geen onzekerheden bestaan over de realisatie van de overige delen. Winsten zijn pas gerealiseerd wanneer de opbrengsten zeker zijn (dividenden bijvoorbeeld daadwerkelijk ontvangen) en de nog te maken kosten goed en betrouwbaar zijn in te schatten. Ten aanzien van de interne grondexploitatie Tabaksteeg kunnen we het volgende concluderen: - De boekwaarde per 31-12-2015 bedraagt € 2,371 mln.; - De nog te verwachten kosten bedragen ca. € 384.000. Deze post bestaat naast de jaarlijkse plankosten en te verwachten OZB lasten (€ 25.000) uit een stelpost ten behoeve van de aanleg van verbindingsroute. Deze posten zijn goed en betrouwbaar in te schatten. Indien we het hierboven beschreven voorzichtigheidsbeginsel toepassen op de winstneming uit de interne grondexploitatie Tabaksteeg, dan stellen we vast dat een tussentijdse winstneming van € 1,948 mln. verantwoord is. Na verwerking van de tussentijdse winstname zal de boekwaarde € 0,423 mln. positief bedragen. Dit is voldoende om alle nog te realiseren kosten af te dekken. Het resultaat van de grondexploitatie is ten opzichte van vorig jaar positiever geworden: € 995.000. Dit is het gevolg van het uitgekeerde dividend (= winst) door de GEM. Dit bedrag was tot nu toe niet ingeboekt als winst, aangezien deze winst nog niet gerealiseerd was. Verder is bij de actualisatie behorend bij de jaarrekening 2014 in de kosten voor de realisatie van de busbaan het resterende budget uit 2014 Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 20 per abuis niet doorgeschoven naar 2015. Dit is in 2015 hersteld, wat een tegenvaller van € 146.000 heeft opgeleverd. Dit bedrag is in 2014 als meevaller gepresenteerd. Daarnaast zijn een aantal kleinere kostenposten licht gewijzigd. Voor het project Tabaksteeg wordt geen Vpb-druk verwacht. De interne grondexploitatie loopt door tot eind 2016. Eind 2015 is de GEM Tabaksteeg echter al ontbonden. De gronden in Tabaksteeg zijn allemaal uitgegeven en de openbare ruimte is aangelegd en overgedragen aan de gemeente, waarmee het in stand houden van de GEM niet meer noodzakelijk was. In 2016 kan een en ander dan financieel binnen de gemeente worden afgewikkeld, waarmee de grondexploitatie per ultimo 2016 kan worden afgesloten. Conclusie: de huidige en toekomstige baten en lasten van de interne grex Tabaksteeg geven aanleiding om op een verantwoorde wijze een tussentijdse winst te nemen van € 1,948 mln. Het resultaat van het project Tabaksteeg is met ca. € 995.000 gestegen van € 12,495 mln. positief naar € 13,490 mln. positief. Van dit resultaat is € 13,448 mln. reeds gerealiseerd. Er resteert daarmee nog een positief saldo van € 42.000. 4.2 Biezenkamp (bedragen in €) Grex Biezenkamp intern NCW 1-1-2015 actualisatie 2015 NCW 1-1-2016 actualisatie 2016 -2.561.000 -2.567.000 Verschil -6.000 Op 9 juli 2014 heeft de raad besloten in te stemmen met de financieringsconstructie Biezenkamp. In het kader van de financieringsconstructie neemt de gemeente een aantal panden in het U-blok over van Heijmans. In 2014 en 2015 zijn alle panden geleverd en in bezit gekomen van de gemeente. Door het aangaan van de financieringsconstructie heeft de gemeente in het U-blok in de Biezenkamp een vastgoedportefeuille gekregen. De boekwaarde van dit vastgoed bedraagt ca. € 5,9 mln. Op dit moment vindt exploitatie van het vastgoed nog plaats in de vorm van leegstandsbeheer. Dit levert weinig geld op, maar na de renovatie van het U-blok zal het vastgoed op meer commerciële wijze worden geëxploiteerd. Over de uiteindelijke verkoop van de panden zijn met Heijmans contractuele afspraken gemaakt, waarin het risico voor de gemeente is afgedekt. Hierover is de raad in 2014 uitgebreid geïnformeerd. Bovenstaande sfeerimpressie geeft een beeld van hoe het U-blok er mogelijk na de renovatie uit kan komen te zien. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 21 Ten opzichte van vorig jaar is een aantal verschillen ontstaan: - De kosten die naar verwachting nog gemaakt moeten worden zijn gedaald met € 45.000. Omdat deze kosten gedekt worden door de gebiedsontwikkelaar van de Biezenkamp, Heijmans, leidt dit tot een even grote verlaging van de inkomsten. Per saldo heeft dit geen effect op de grondexploitatie. - De aankoop van alle panden in het U-blok is nu geëffectueerd. De bedragen zijn voor een deel lager uitgevallen dan op voorhand begroot. Dit leidt tot lagere kosten van ca. € 223.000. Tegelijkertijd worden de inkomsten, als over een aantal jaren de panden weer worden doorverkocht, ook lager, omdat met Heijmans afspraken zijn gemaakt over het gelijk trekken van de verwervingsprijs aan de (door)verkoopprijs. - Bovenstaande leidt automatisch ook tot een lager bedrag dat Heijmans dient te betalen voor de ontwikkelrechten op het U-blok (€ 82.000). Dit wordt echter gecompenseerd door een lager bedrag dat uitgegeven dient te worden voor de inrichting van de openbare ruimte. - Verder is het onzeker in hoeverre een bedrag dat geclaimd wordt bij Beweging 3.0 ook daadwerkelijk binnen zal komen. Daartoe is de helft van het bedrag (€ 77.000) geschrapt als inkomst. - Een aantal kleinere verschuivingen heeft geleidt tot een verbetering van het saldo met ca. 60.000. Conclusie: het resultaat van de interne grondexploitatie Biezenkamp bedraagt € 2,567 mln. negatief en is € 6.000 meer negatief dan het resultaat uit de vorige actualisatie. 4.3 De Plantage (bedragen in €) NCW 1-1-2015 actualisatie 2015 Grex De Plantage 454.000 NCW 1-1-2016 actualisatie 2016 457.000 Verschil 3.000 De ontwikkelaar van het project De Plantage (Van Wijnen) is in 2011 gestart met het verkopen van kavels voor bedrijvigheid. Tot nu toe hebben nog geen bouwactiviteiten plaats gevonden op de Plantage. Er zijn twee kavels verkocht en geleverd. De geactualiseerde grondexploitatie laat een saldo zien van € 435.000 positief, netto contant per 1 januari 2016. Dit is ten opzichte van de actualisatie 2015 € 3.000 positiever. Het verschil bestaat uit een saldo van diverse mee- en tegenvallers: - De belangrijkste verschuiving betreft het budget voor externe POK-kosten, dit is verlaagd met € 7.000. - Het verdere verschil is ontstaan door een aantal kleinere verschuivingen, zoals rente- en financieringskosten. Conclusie: het resultaat van De Plantage is met € 3.000 gestegen van € 454.000 positief tot € 457.000 positief. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 22 4.4 Groot Agteveld (bedragen in €) NCW 1-1-2015 actualisatie 2015 Grex Groot Agteveld 243.000 NCW 1-1-2016 actualisatie 2016 196.000 Verschil -47.000 In 2013 heeft de Alliantie Ontwikkeling (dAO) het coöperatiegebouw verworven en is het pand gesloopt. Daarnaast zijn in 2014 de eerste vrije kavels langs de Julianaweg in de verkoop gegaan. In 2014 is een wijzigingsovereenkomst en een posterieure overeenkomst met dAO ondertekend. De financiële consequenties hiervan zijn reeds in de grondexploitatie verwerkt bij de actualisatie in 2015. In 2016 is het complex met appartementen, dat op de plek van het oude coöperatiegebouw staat, opgeleverd. Verder zijn er in het project op een aantal plekken woningen opgeleverd of in aanbouw genomen. Ten opzichte van de grondexploitatie van 2016 zijn de volgende zaken gewijzigd. - - Er is een bijdrage ontvangen van dAO voor gemaakte planschade (€ 18.000). In voorgaande jaren was deze post niet opgenomen in de grondexploitatie, omdat niet geheel duidelijk was in hoeverre deze kosten verhaald konden worden op dAO. Doordat de in 2015 gemaakte externe plankosten lager zijn uitgevallen dan geraamd, daalt deze kostenpost in totaal met € 19.000. Een aantal kleinere verschuivingen, o.a. in de hoogte van het bedrag van de overeengekomen posterieure exploitatiebijdrage, heeft geleidt tot een verbetering van het saldo met € 10.000. De geactualiseerde grondexploitatie laat een saldo zien van € 196.000 negatief, netto contant per 1 januari 2016. Dit wijkt € 47.000 af van het saldo van de grondexploitatie bij de actualisatie van 2015 van € 243.000 negatief. Conclusie: het resultaat van Groot Agteveld is € 47.000 positiever geworden en bedraagt nu € 196.000 negatief. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 23 5. Overige projecten Binnen het Grondbedrijf zijn ook projecten c.q. kostenposten waarvoor geen grondexploitatie tot stand is gebracht. De kosten van deze projecten worden met ingang van 2013 uit de Algemene Reserve grondbedrijf gedekt. 5.1 Management & Bewaking Voor het ‘project’ Management & Bewaking is een meerjarenraming opgesteld waarin de inzet van het ambtelijk apparaat wordt geraamd die benodigd is om de (voorheen zo genoemde Visie)projecten overall te sturen en te begeleiden, exclusief de werkzaamheden die specifiek voor een project worden uitgevoerd. Eind 2016 wordt Management & Bewaking conform planning afgesloten. In 2016 wordt een bedrag van € 10.000 uitgegeven aan M&B. Dit bedrag is gelabeld binnen de ARG. De inschatting voor 2016 is dat de totale kosten voor Management & Bewaking gelijk blijven aan de inschatting die hier vorig jaar voor is gemaakt Conclusie: het resultaat van management & bewaking is ongewijzigd. 5.2 Binnen in het Buitengebied Het algemene budget voor BihB is met ingang van 2014 komen te vervallen. In eerdere besluitvorming (150134) is vastgelegd dat het beschikbaar houden van het resterende vrij besteedbare budget vervalt met ingang van 2014. Aan de reeds eerder vastgestelde (maar voor een deel wel pas in toekomstige jaren te verwachten) uitgaven, is niets gewijzigd. Conform afspraken bedraagt het ter beschikking te stellen (restant)budget € 107.654. Conclusie: het resultaat van Binnen in het Buitengebied is gelijk gebleven. 5.3 Maanweg woningbouw en Sociaal Vitaal Het restantkrediet van het project Maanweg Woningbouw bedraagt € 17.058. Dit bedrag is momenteel gereserveerd in de Algemene Reserve grondbedrijf en is bedoeld om te komen tot een anterieure overeenkomst en een bijbehorende grondexploitatie. Inmiddels is echter duidelijk geworden dat de planontwikkeling van dit gebied naar verwachting niet in de nabije toekomst van de grond zal komen. Voorgesteld wordt daarom om het restantkrediet vrij te laten vallen ten gunste van het vrij aanwendbare deel van de Algemene Reserve grondbedrijf. Indien de ontwikkelingen op een later moment aanleiding geven om de planontwikkeling opnieuw op te pakken, zal te zijner tijd aan de raad een voorstel tot het beschikbaar stellen van een nieuw planvoorbereidingskrediet worden voorgelegd. Vanuit het voormalige (Visie)project Sociaal Vitaal is momenteel ook een bedrag van € 0,4 mln. gebufferd in de Algemene Reserve grondbedrijf. De oorspronkelijke bedoeling was om dit bedrag in te zetten in de grondexploitatie van De Biezenkamp. Als gevolg van de in 2014 overeengekomen financieringsconstructie Biezenkamp en de uitwerking daarvan in de geactualiseerde grondexploitatie, is dit bedrag niet meer benodigd en is de bijdrage niet meer opgenomen in de grondexploitatie. Voorgesteld wordt derhalve dit bedrag eveneens vrij te laten vallen ten gunste van het vrij aanwendbare deel van de Algemene Reserve grondbedrijf. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 24 6. Beschikbaar te stellen jaarschijven De huidige begroting 2015 moet worden aangepast naar aanleiding van deze actualisatie. De jaarschijven van de verschillende grondexploitaties volgen uit de actualisatie van de grondexploitaties. In de navolgende tabel worden de jaarschijven voor de projecten op hoofdlijnen weergegeven. Deze jaarschijven dienen door de raad beschikbaar gesteld te worden, waarmee het financiële kader wordt bepaald waarbinnen de diverse projectplannen ten uitvoer moeten worden gebracht. Buitenplaats Valleipark Hamersveldseweg Locaties Leusden Zuid Tabaksteeg Biezenkamp Plantage Groot Agteveld Tankstation Groene Zoom Groot Krakhorst Lasten Verwerving Infrastruct. werken Uitvoeringskosten Planbegeleiding (POK) intern Planbegeleiding (POK) extern Overige kosten Onvoorzien/Risicoreservering Gekapitaliseerde beheerlasten Exploitatielasten Financieringslasten Kostenstijging TOTAAL LASTEN 50.000 52.123 102.123 199.065 400.000 79.968 57.250 225.000 150.000 42.398 19.350 1.173.031 359.738 11.923 16.500 15.000 13.750 6.188 6.188 24.183 701 67.057 10.000 4.232380.506 200.000 20.000 36.450 67.000 100.000 500.000 15.000 91.804 13.080 1.043.334 10.000 42.739 20.000 358.057 25.000 2.125 450 27.575 152 8.916 454.864 15.000 23.750 4.675 2.500 10.000 4.063 119 1.072 10.119 36.060 - - 10.119 36.060 Baten Vergoeding gemeentelijke kosten Grondopbrengsten Overige opbrengsten Subsidie Bijdrage derden Opbrengstenstijging TOTAAL BATEN Afname boekwaarde (positiever) nvt Toename boekwaarde (negatiever) nvt 289.360 1.876.318 121.442 137.500 367.602 212.360 - 2.088.678 185.400 - 915.647 137.500 - 3.720 660.682 - 382.652 27.575 70.443 6.188 306.842 148.022- 380.506 Bovenstaande jaarschijven worden verwerkt in de begrotingswijziging met nummer 2016-1019. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 25 7. Risico’s Tijdens de looptijd van de projecten kunnen zich onvoorziene omstandigheden voordoen die een positief of negatief effect op het plansaldo hebben. Deze kansen en bedreigingen kunnen voortkomen uit opbrengst- en/of kostenstijgingen/dalingen, maar ook uit vertraging of versnelling van het plan. 7.1 Risico’s per project In deze Actualisatie Grondexploitaties 2016 wordt slechts op globaal niveau iets gezegd over de risico’s die de gemeente in de verschillende projecten loopt. Voor een uitgebreide inventarisatie van deze risico’s wordt verwezen naar de ‘Risicomonitor projecten Grondbedrijf januari 2016’. - Westflank Voor de Buitenplaats wordt op dit moment nog steeds druk gewerkt aan een herbezinning op de kaders van het project. De herbezinning dient te leiden tot een keuze voor een bepaald programma. Door de nu voorgestelde voorziening te treffen (= afboeken op de boekwaarde en ‘labellen’ in de Algemene Reserve Grondbedrijf), wordt het marktrisico afgedekt tot aan de onderkant van de, door een extern adviseur aangegeven, bandbreedte voor een realistische grondprijs. - Valleipark Voor Valleipark is in 2015 een 2e wijzigingsovereenkomst gesloten met de ontwikkelaars. In deze wijzigingsovereenkomst zijn met name de kwalitatieve randvoorwaarden van het plan en de uiterste afnamedata voor de grond verder opgehard. Ondanks het nieuw gesloten contract blijft het project Valleipark altijd een project met enig risico. Hamersveldseweg 136 e.o. Voor het project Hamersveldseweg 136 e.o. wordt nog eens expliciet gewezen op het marktrisico. - Niet-gemeentelijke grondexploitaties Voor de Biezenkamp en Groot Agteveld geldt dat het risico vooral bij de ontwikkelaar van het gebied ligt, maar ook dat de financiën van deze beide projecten onder druk staan. Voor Groot Agteveld is in 2013 een wijzigingsovereenkomst gesloten met de ontwikkelende partij, voor de Biezenkamp in 2014. Voor de Biezenkamp is de betrokkenheid van de gemeente groter geworden, onder andere doordat de gemeente panden in het gebied aangekocht heeft. Deze risico’s zijn afgedekt door middel van contracten met de projectontwikkelaar. Hierover is ook met de raad gecommuniceerd. De risico’s voor het deelproject De Plantage liggen voor het grootste deel bij de projectontwikkelaar van het project (Van Wijnen). De risico’s die de gemeente loopt hebben voornamelijk betrekking op het optreden van vertraging. De overige risico’s in deze projecten hebben voornamelijk betrekking op vertraging en de daaruit voortvloeiende rente-effecten. Naast de hierboven beschreven risico’s die project-specifiek geïnventariseerd zijn, kan ook in meer algemene zin naar de risico’s per project worden gekeken, op basis van een aantal financiële kengetallen per project. Zo zegt bijvoorbeeld de resterende Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 26 looptijd van een project iets over het risico: hoe langer de resterende looptijd van een project nog is, hoe risicovoller het project in algemene zin zal zijn. Ook hoge nog te realiseren opbrengsten (en in mindere mate kosten) geven aan dat het project meer gevoelig is voor risico’s. In onderstaande tabel is per project aangegeven hoe de boekwaarde van het project op dit moment zich verhoudt tot de resterende looptijd van het project, de nog te maken kosten en opbrengsten en het verwachte eindsaldo van de grondexploitatie. Bedragen X € 1.000 Boekwaarde Leusden Zuid Hamersveldseweg 136 e.o. Groot Agteveld Tabaksteeg intern Biezenkamp Valleipark Plantage Tankstation Groene Zoom Groot Krakhorst Getroffen Resterende Nog te maken Nog te realiseren Verwacht eindsaldo per 1-1-2016 voorzieningen looptijd kosten opbrengsten (NCW per 1-1-2016) -2.239 4 jaar 626 3.071 145 -573 3 jaar 542 1.400 265 -14 213 8 jaar 1.418 1.235 -196 423 1 jaar 385 42 -8.500 2.566 6 jaar 1.592 7.790 -2.567 -3.926 5 jaar 3.440 10.765 3.208 -197 5 jaar 211 889 457 11 4 jaar 11 107 1 jaar 35 73 De projecten Biezenkamp en Valleipark worden ook op basis van deze cijfers als risicovoller beschouwd. 7.2 Risicobeheersmaatregelen De hierboven weergegeven risico’s zijn uitvoeriger beschreven in de Risicomonitor projecten Grondbedrijf januari 2016. In dat stuk zijn ook uitgebreid de maatregelen opgenomen die zijn getroffen om de risico’s te beheersen. 7.3 Financiële buffers Grondbedrijf Hieronder wordt een overzicht gegeven van de financiële buffers welke thans in de vorm van voorzieningen en bestemmingsreserves (‘voorziening kredietcrisis’) zijn gevormd met het oog op het afdekken van de financiële risico’s van het grondbedrijf. Voorzieningen voor negatief sluitende grondexploitaties De BBV (= Besluit Begroting en Verantwoording) vereist dat het treffen van een voorziening direct gebeurt bij een geprognosticeerd verlies, ter grootte van dit volledige verlies. Dat betekent dat voor de projecten Buitenplaats, Biezenkamp en Groot Agteveld een voorziening moet worden gevormd ter grootte van de (negatieve) netto contante waarde per 1-1-2016. Dit dient te worden verwerkt in de jaarrekening 2015. Voor de grondexploitaties met een negatief resultaat is in het verleden reeds een voorziening gevormd. In onderstaande tabel is aangegeven voor welke projecten en voor welke bedragen er voorzieningen dit is gebeurd: Verliesvoorziening de Buitenplaats € 5.089.000 Voorziening De Biezenkamp € 2.415.000 Verliesvoorziening grondexploitaties Groot Agteveld € 213.000 + € 7.717.000 De in de Risicomonitor projecten grondbedrijf januari 2016 omschreven risico’s die zich binnen deze grondexploitaties hebben voorgedaan zijn opgenomen in de geactualiseerde exploitatieopzetten en zijn derhalve afgedekt via bovenstaande verliesvoorzieningen. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 27 In de nu voorliggende actualisatie wordt voorgesteld de verliesvoorziening de Buitenplaats te verhogen met € 1,5 mln. tot een bedrag van € 6.589.000. Daarmee wordt het overzicht van alle getroffen voorzieningen als volgt: Verliesvoorziening de Buitenplaats € 6.589.000 Voorziening De Biezenkamp € 2.566.000 Voorziening grondexploitatie Groot Agteveld € 213.000 + € 9.368.000 * Een verliesvoorziening betreft een correctie op de voorraad gronden, terwijl een voorziening dat niet is. Bestemmingsreserves (‘voorziening kredietcrisis’) Voor de risico’s bij de grondexploitaties die sluiten met een positief saldo is het vormen van een voorziening niet toegestaan, maar kan uit behoedzaamheid dit geld, ter hoogte van de risico’s, wel ‘gelabeld’ worden binnen de Algemene Reserve Grondbedrijf. Voor verliesgevende projecten kan, voor risico’s waarvan nog niet is in te schatten in welke mate en voor welk bedrag ze zich voor gaan doen, ook een bestemmingsreserve worden gevormd. Dit is dan ook gebeurd, in de vorm van het ‘labelen’ van middelen in de Algemene Reserve Grondbedrijf. In de Risicomonitor grondbedrijf van januari 2016 is de ‘voorziening kredietcrisis’ op basis van een uitgebreide risicoanalyse vastgesteld op € 1,425 mln. Dit bedrag wordt nodig geacht om de gesignaleerde risico’s tegen het zogenaamde ‘midden scenario’ af te dekken en is gereserveerd binnen de Algemene Reserve Grondbedrijf. Op grond van deze actualisatie wordt een bedrag van € 1.216.000 aan de voorziening kredietcrisis onttrokken en wordt voorgesteld het in de ARG gelabelde bedrag om het resterende marktrisico voor de Buitenplaats mee af te dekken, vast te stellen op € 1,5 mln. Dat betekent dat het gelabelde bedrag in de ARG per saldo zal stijgen met 284.000. Het gelabelde bedrag voor risico’s in projecten, zoals opgenomen binnen de ARG, komt daarmee op € 1,709 mln. Naast het hierboven genoemde bedrag dat is gelabeld voor risico’s in de projecten, is ook een bedrag gelabeld van € 117.654. Hieruit wordt voor € 10.000 de jaarschijf 2016 van Management & Bewaking gedekt en verder nog het restantbudget voor Binnen in het Buitengebied. Totaal Dat leidt tot het volgende staatje met getroffen voorzieningen en bestemmingsreserves die in de administratie van het Grondbedrijf zijn opgenomen: - Voorzieningen voor negatieve grondexploitaties 9.368.000 - Gelabeld bedrag voor afwikkeling Visie-projecten 117.000 - Gelabelde bedragen Algemene Reserve Grondbedrijf 1.709.000 + 11.194.000 7.4 Weerstandsvermogen Grondbedrijf De ratio weerstandsvermogen wordt als volgt berekend: het beschikbaar weerstandsvermogen gedeeld door het benodigde weerstandsvermogen. Voor het Grondbedrijf streeft de gemeente naar een ratio van minimaal 1,0. Bij het bepalen van de norm voor de hoogte van de ratio is het van belang te onderkennen dat deze ratio een momentopname betreft. Het in exploitatie nemen van een project kan bijvoorbeeld voor een verhoging zorgen van het benodigde weerstandsvermogen. Daarentegen kan het afsluiten van een winstgevend project, het beschikbare weerstandsvermogen doen toenemen als gevolg van de winstneming. Vastgesteld is dan ook bij het Grondbedrijf te werken met een zogenaamde ‘bandbreedte’. Dit Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 28 voorkomt dat bij een tijdelijke afwijkende omvang er direct maatregelen dienen te worden genomen. De bandbreedte bedraagt 20% zowel naar boven als naar beneden, wat resulteert in een bovengrens van 1,2 en een ondergrens van 0,8. De 2 componenten van deze ratio worden als volgt bepaald: - Het beschikbaar weerstandsvermogen: dit is het vrij besteedbare deel van de Algemene Reserve Grondbedrijf. Als rekening wordt gehouden met het positieve resultaat Grondbedrijf 2015 van € 1,486 mln. en de verder voorgestelde acties ten aanzien van het treffen van voorzieningen e.d. komt het beschikbaar weerstandsvermogen op € 2,577 mln. - De berekening van het benodigde weerstandsvermogen grondbedrijf is (deels) gebaseerd op de IFLO-norm. De IFLO-norm is vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken opgesteld. Deze IFLO-norm relateert de hoogte van de benodigde weerstandsvermogen aan de boekwaarden van de complexen en de nog te maken kosten. In Leusden houden we bij de berekening van deze norm tevens rekening met de nog te realiseren opbrengsten. Voor 2016 komt deze berekening uit op € 2,025 mln. Met de bovenvermelde cijfers ten aanzien van het beschikbare en benodigde weerstandsvermogen komt de ratio van het weerstandvermogen over 2016 uit op: Ratio: beschikbaar weerstandvermogen benodigd weerstandsvermogen = 2.577 2.025 = 1,27 Dit valt NIET binnen de bandbreedte waarbinnen de ratio weerstandsvermogen zich dient te bevinden. Daarom wordt voorgesteld bij de jaarrekening 2015 een bedrag van € 0,148 mln. te storten in de algemene bedrijfsereserve. Het beschikbaar weerstandsvermogen neemt daarmee af tot een bedrag van € 2,429 mln. Dat betekent het volgende voor de ratio weerstandsvermogen: Ratio: beschikbaar weerstandvermogen benodigd weerstandsvermogen = 2.429 2.025 = 1,2 Geconcludeerd kan worden dat de ratio van 1,2 (weer) binnen de gewenste bandbreedte valt, waar dat in 2015 niet het geval was. Daarmee heeft het college voldaan aan haar verplichting om binnen een jaar de ratio weer binnen de bandbreedte te laten uitkomen. In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van het verloop van de ratio weerstandsvermogen van het Grondbedrijf over de jaren 2012 t/m nu. Actualisatie Ratio weerstandsvermogen 2013 0,8 2014 0,6 2015 1,6 2016 1,2 In de periode 2013-2014 is de ratio weerstandsvermogen grondbedrijf afgenomen van een ratio aan de onderkant van de bandbreedte in 2013 naar een ratio onder de bandbreedte bij de actualisatie grondexploitaties 2014. De oorzaak hiervan was vooral gelegen in de kredietcrisis, de gevolgen die dit had voor de grondexploitaties en de benodigde getroffen voorzieningen. Sinds 2014 is de ratio fors gestegen, met name als gevolg van afgeroomde winsten uit de interne grondexploitatie van Tabaksteeg. De daling van de ratio ten opzichte van 2015 is met name het gevolg van de getroffen voorziening en gelabelde bedragen ten behoeve van de Buitenplaats. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 29 Ten aanzien van de interpretatie van de ratio weerstandsvermogen wordt opgemerkt dat diverse specifieke risico’s reeds separaat zijn afgedekt via de gelabelde bedragen binnen de Algemene Reserve grondbedrijf (zie: Risicomonitor projecten grondbedrijf januari 2016). Door naast het conform de IFLO-norm benodigde weerstandsvermogen voor verschillende projecten nog separate risicovoorzieningen te treffen voert de gemeente Leusden een behoedzaam financieel beleid met betrekking tot de risico’s binnen grondexploitaties. 7.5 Conclusie risico’s De risico’s die de verschillende projecten met zich mee brengen, zijn begin 2016 uitgebreid geïnventariseerd en beschreven in de Risicomonitor projecten grondbedrijf januari 2016. De belangrijkste risico’s hebben betrekking op de onzekere economische omstandigheden en de marktwerking die hieruit volgt. In de Biezenkamp is het risico hoog door de actievere betrokkenheid van de gemeente bij de herontwikkeling van de Biezenkamp. Deze risico’s zijn afgedekt door middel van contracten met de projectontwikkelaar. Bij de nu voorliggende Actualisatie grondexploitaties 2016 is voor de gesignaleerde risico’s de verwachting dat deze binnen de gevormde voorzieningen in het kader van de kredietcrisis of binnen de project-specifieke voorzieningen opgevangen kunnen worden. In totaal is voor een bedrag van € 11,194 mln. gereserveerd voor het opvangen van optredende risico’s. Daarnaast is nog een bedrag van € 2,429 mln. beschikbaar voor het opvangen van risico’s in de vorm van de Algemene Reserve van het Grondbedrijf. Rapport Actualisatie grondexploitaties 2016 30
