5.1. Criteria voor bepaling subsidiabele tekort

PROVINCIAAL BLAD
VAN LIMBURG
2007/74
Gedeputeerde Staten van Limburg
Officiële naam regeling:
Nadere beleidsregels voor de bepaling van de hoogte van de subsidie
voor projecten in het kader van het Investeringsbudget Stedelijke
Vernieuwing, 2e tijdvak (ISV2)
Financieel Toetsingskader ISV2
n.v.t.
GS
Citeertitel:
Naam ingetrokken regeling:
Besloten door:
Onderwerp:
Wettelijke grondslag(en) of bevoegdheid waarop de regeling is gebaseerd:
‘Subsidieverordening voor het Investeringsbudget Stedelijke
Vernieuwing, periode 2005-2009’
Datum inwerkingtreding:
12 april 2005
Looptijd regeling:
van 12 april 2005 tot 1 januari 2010
Verantwoordelijke afdeling:
RO
Gedeputeerde Staten van Limburg,
maken ter voldoening aan het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht bekend dat
Gedeputeerde Staten in hun vergadering van 2 oktober 2007 hebben vastgesteld:
Het Financieel Toetsingskader ISV2, houdende nadere beleidsregels voor de bepaling van de hoogte van
de subsidie voor projecten in het kader van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing, 2 e tijdvak
(ISV2)
FINANCIEEL TOETSINGSKADER ISV2
Nadere beleidsregels voor de bepaling van de hoogte van de subsidie voor projecten in het kader
van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing, 2e tijdvak (ISV2)
Provincie Limburg, september 2007
1. inleiding
Op 12 april 2005 hebben Gedeputeerde Staten de beleidsregels voor de ISV2-projectgemeenten
vastgesteld. Dit kader voorziet in een toetsingsinstrumentarium om te komen tot een selectie van
kansrijke ISV-projecten. Het kader is niet geschikt om de hoogte van een subsidiebijdrage te kunnen
berekenen. Daar zijn aanvullende financiële beleidsregels voor nodig. De grondslag voor deze nadere
beleidsregels is gelegen in de “Subsidieverordening voor het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing,
periode 2005-2009” die op 12 april 2005 is vastgesteld door Gedeputeerde Staten (Provinciaal Blad
2005, nr. 20). In artikel 19 wordt aan GS de ruimte gegeven voor het vaststellen van nadere
beleidsregels.
In deze nota wordt ingegaan op de nadere beleidsregels die van toepassing zijn voor de bepaling van de
hoogte van het subsidiebedrag aan de projectgemeenten in Limburg. Deze aanvullende financiële
beleidsregels, moeten worden gezien als een verdere uitwerking c.q. verfijning van de in de eerder
vastgestelde beleidsregels opgenomen systematiek. Het is bij de verdere financiële doorontwikkeling van
de ISV-regeling onze insteek, een toetsingsinstrument te ontwikkelen dat zo veel mogelijk recht doet aan
de praktijk van gebiedsontwikkelingsopgaven. Daartoe wordt onder andere geanticipeerd op de nieuwe
Grondexploitatiewet, welke medio 2008 in werking zal treden. Daarnaast zal in deze nota worden
aangegeven welke gegevens moeten worden overgelegd om tot een complete aanvraag voor ISVsubsidie te komen. Daarbij zal onder meer gebruik worden gemaakt van een standaard rekenmodel dat
via de website
http://www.limburg.nl/nl/html/algemeen/beleid/ruimtelijkeontwikkelingvolkshuisvesting/bouwenenwonen/b
ouwenenwonen.asp zal zijn te downloaden
2. aansluiting op beleidskader en subsidieverordening
Op 11 maart 2005 hebben Provinciale Staten het Provinciaal Beleidskader ISV2 (2005-2009) vastgesteld.
Op 12 april 2005 heeft het college van Gedeputeerde Staten de Beleidsregels voor het ISV en de
Subsidieverordening voor het ISV, periode 2005-2009, vastgesteld.
In de beleidsregels voor de ISV2-projectgemeenten is onder meer de selectiemethodiek vastgesteld op
basis waarvan GS de gemeentelijke aanvragen hebben beoordeeld. Deze selectie heeft plaatsvonden en
heeft geresulteerd in het besluit van GS van 25 april 2006 waarbij de kansrijke plannen en
reserveplannen zijn benoemd. De kansrijke plannen komen in principe voor subsidie in aanmerking.
Harde garanties hierover kunnen echter pas worden gegeven nadat een plan geheel is uitgewerkt en een
concrete subsidieaanvraag is ingediend.
Momenteel bevinden de geselecteerde plannen zich in het stadium van de uitwerking. De provincie zal de
betreffende gemeenten al naar gelang behoefte begeleiden en ondersteunen bij het gereed maken van
de concrete aanvragen. Deze werkwijze sluit aan bij de nieuwe werkwijze die is gestoeld op de
ontwikkelingsplanologie. Belangrijk kenmerk daarvan is dat overheden samen met maatschappelijke
organisaties en marktpartijen, planontwikkeling en uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen ter hand
nemen. Bij deze vorm van ontwikkelingsplanologie staan niet de regels, maar de doelen centraal.
2
Dat vergt nauwe samenwerking tussen gemeente en provincie vanaf een vroeg stadium van het project.
Dit is ook van belang voor de planeconomische aspecten. Immers door vroegtijdig samen met de
gemeente te komen tot de planvorming bestaat er nog ruimte voor planoptimalisatie met doorgaans
positieve effecten op de plantekorten tot gevolg.
3. Subsidiedrempels en – plafonds per projecttype
3.1.
Percentages en schotten in huidige beleidsregels
De geselecteerde kansrijke plannen en de reserveplannen zijn onderverdeeld over drie projecttypen:
 Centrumplannen
 Functieveranderinglocaties
 Herstructureringsprojecten
In de provinciale beleidsregels voor de ISV2-projectgemeenten zijn de subsidiedrempels en de
subsidieplafonds per projecttype al vastgesteld. Dat geldt zowel voor de grondexploitatie als ook voor de
componenten bodemsanering en kwaliteitsimpuls openbare ruimte. In het navolgende overzicht staan
een en ander samengevat.
Projecttype Centrumplan
Maximaal beschikbaar per project:
● Grondexploitatie:
€ 1.500.000,= waarvan voor de:
50% in het subsidiabele tekort met een minimale subsidie
(drempel) van € 500.000,= en een maximale subsidie (plafond) van
€ 1.000.000,=.
● Bodemsanering:
25% in de subsidiabele kosten met een maximale subsidie
(plafond) van € 250.000,=.
● Kwaliteitsimpuls openbare ruimte: 25% in de subsidiabele kosten met een maximale subsidie
(plafond) van € 250.000,=.
Projecttypen functieveranderinglocatie en herstructureringsproject
Maximaal beschikbaar per project:
€ 500.000,= waarvan voor de:
● Grondexploitatie:
50% in het subsidiabele tekort met een minimale subsidie
(drempel) van € 200.000,= en een maximale subsidie (plafond) van
€ 300.000,=.
● Bodemsanering:
25% in de subsidiabele kosten met een maximale subsidie
(plafond) van € 100.000,=.
● Kwaliteitsimpuls openbare ruimte: 25% in de subsidiabele kosten met een maximale subsidie
(plafond) van € 100.000,=.
Het vorenstaande impliceert dat er ingeval van een centrumplan minimaal sprake moet zijn van een
subsidiabel tekort op de grondexploitatie van € 1.000.000,= om überhaupt in aanmerking te komen voor
een ISV-subsidie. Voor de beide andere twee projecttypen moet het subsidiabel tekort op de
grondexploitatie minimaal € 400.000,= bedragen om voor een ISV-subsidie in aanmerking te komen.
Indien bij de definitieve aanvraag blijkt dat het subsidiabele tekort op de grondexploitatie onder het
drempelbedrag uitkomt dan betekent dit dat er op basis van hetgeen is vastgesteld in de reeds
vastgestelde beleidsregels geen ISV-subsidie meer mogelijk is. Ook niet voor de twee andere
componenten: bodemsanering en kwaliteitsimpuls openbare ruimte.
3
4. voorstel nadere financiele beleidsregels
4.1.
Aanpassing percentage en schot voor de component bodemsanering
In de provinciale beleidsregels voor de ISV2-projectgemeenten is bepaald dat de kosten van
bodemsanering niet tot de grondexploitatie worden gerekend voor wat betreft de bepaling van de
subsidie. Uit overleg met gemeenten over de geselecteerde plannen komt de vraag naar boven of het
gestelde schot tussen de grondexploitatie en de component bodemsanering wel moet worden
handhaven. Het bedrag dat maximaal wordt afgezonderd en specifiek bestemd voor de bodemsanering
wordt als hoog ervaren en het percentage voor de bepaling van de hoogte van de subsidie voor deze
component wordt met 25% als erg laag ervaren. Immers bij een centrumplan sprake moet zijn van € 1
miljoen aan kosten bodemsanering om het maximale bedrag (€ 250.000,=) te kunnen ontvangen. Bij een
functieveranderinglocatie of een herstructureringsproject sprake moet zijn van € 400.000,= aan kosten
bodemsanering om het maximale bedrag (€ 100.000,=) te kunnen ontvangen.
Los van het vorenstaande is het nooit de bedoeling geweest om een plan te "straffen" als er geen
vervuilde bodem hoeft te worden gesaneerd c.q. de vervuiler kan worden aangesproken op de
verontreiniging.
In afwijking op de beleidsregels voor de ISV2-projectgemeenten worden de kosten van
bodemsanering ondergebracht in de grondexploitatie. Dit betekent impliciet dat het
subsidiepercentage wordt verhoogd van 25% naar 50%.
4.2.
Openbare ruimte binnen het plangebied
Zoals reeds gesteld, streeft de Provincie naar een marktconform financieel toetsingskader, dat onder
meer is gebaseerd op de nieuwe Grondexploitatiewet. In deze wet is een ‘kostensoortenlijst’ opgenomen
met niet-commerciële functies binnen het plangebied, welke logischerwijs aan de grondexploitatie kunnen
worden toegerekend. Het gaat hierbij om openbare, niet-commerciële functies die noodzakelijk zijn om de
ontwikkelingslocatie goed te kunnen laten functioneren. Te denken valt aan zaken zoals infrastructuur,
parkeervoorzieningen, pleinen, speelplekken en openbare groenvoorzieningen. is het nodig dat een
onderscheid wordt gemaakt tussen openbare ruimte binnen en buiten het plangebied.
In de provinciale beleidsregels voor de ISV2-projectgemeenten is eveneens vastgelegd, dat voor ieder
kansrijk project een apart bedrag wordt gereserveerd voor de herinrichting en kwaliteitsimpuls van de
openbare ruimte. Dit bedrag zou in principe pas beschikbaar komen indien eerst een tekort op de
grondexploitatie is berekend, dat boven het drempeltekort uitkomt.
4.3.
Inkaderen component kwaliteitsimpuls openbare ruimte buiten het plangebied
Het gaat hierbij om openbare ruimte die buiten het plangebied is gelegen, maar die wel noodzakelijk is
voor het beter laten functioneren van het te ontwikkelen gebied. Maatregelen voor de herinrichting van
openbare ruimte binnen het plangebied, worden gerekend tot de grondexploitatie, voor zover het
maatregelen betreft, die zijn opgenomen in de kostensoortenlijst behorend bij de nieuwe Grexwet.
Het is de bedoeling dat de Provincie samen met de gemeenten een afspraak maken welke maatregelen
voor de herinrichting van de openbare ruimte mogen worden meegenomen. Van belang is, dat de
gekozen maatregelen dus bijdragen aan het beter laten functioneren van het plangebied, oftewel dat de
maatregelen inspelen op de inhoudelijk provinciale doelen van stedelijke vernieuwing. Een veelgebruikt
voorbeeld is het inrichten van een veilige oversteekplaats op 300 meter van een nieuwe brede school of
het aanleggen van een parkeerplaats ter ontlasting van de parkeerdruk in het centrum.
4.4.
Aangepaste subsidiedrempels en –plafonds per projecttype
De in paragraaf 3.1. toegelichte aanpassing van het percentage en het schot voor de component
bodemsanering leidt tot het volgende overzicht met subsidiedrempels en –plafonds.
4
Projecttype Centrumplan
Maximaal beschikbaar per project:
● Grondexploitatie:
€ 1.500.000,= waarvan voor de:
50% in het subsidiabele tekort met een minimale subsidie
(drempel) van € 500.000,= en een maximale subsidie (plafond) van
€ 1.250.000,=.
● Kwaliteitsimpuls openbare ruimte: 25% in de subsidiabele kosten met een maximale subsidie
(plafond) van € 250.000,=.
Projecttypen functieveranderinglocatie en herstructureringsproject
Maximaal beschikbaar per project:
€ 500.000,= waarvan voor de:
● Grondexploitatie:
50% in het subsidiabele tekort met een minimale subsidie
(drempel) van € 200.000,= en een maximale subsidie (plafond) van
€ 400.000,=.
● Kwaliteitsimpuls openbare ruimte: 25% in de subsidiabele kosten met een maximale subsidie
(plafond) van € 100.000,=.
5. Criteria voor het bepalen van de hoogte van de subsidie
De hoogte van de subsidie wordt voor alle projecttypen gebaseerd op het ten laste van de gemeente
blijvende subsidiabele tekort op de grondexploitatie. Los van de subsidie in het tekort op de
grondexploitatie kan aanvullend nog sprake zijn van een subsidie met betrekking tot de component
kwaliteitsimpuls openbare ruimte. Deze subsidie wordt gebaseerd op de ten laste van de gemeente
blijvende subsidiabele kosten. Voor beide subsidiebedragen gelden plafonds (zie vorige hoofdstuk).
Ter bepaling van het subsidiabele tekort en de subsidiabele kosten wordt rekening gehouden met de
volgende algemene uitgangspunten:
 een sobere en doelmatige uitvoering: de kosten van bijkomstige luxe en ondoelmatige elementen
zijn niet subsidiabel.
 het maximaal benutten van de mogelijkheden om marktpartijen en particuliere kostendragers aan te
spreken:
5.1.
Criteria voor bepaling subsidiabele tekort op de grondexploitatie
In deze paragraaf wordt inzicht gegeven in de criteria, zoals die door de provincie worden gehanteerd bij
het vaststellen van het subsidiabele tekort op de grondexploitatie. Deze criteria zijn vooral bedoeld om
een consistente lijn te kunnen trekken bij de beoordeling van de verschillende projectaanvragen.
Voor de bepaling van het subsidiabele tekort op de grondexploitatie is een rekenmodel opgesteld dat ook
digitaal beschikbaar is op onze website:
http://www.limburg.nl/nl/html/algemeen/beleid/ruimtelijkeontwikkelingvolkshuisvesting/bouwenenwonen/b
ouwenenwonen.asp
Het rekenmodel dient meerdere doelen:
 Alle projectaanvragen kunnen op dezelfde eenduidige wijze worden beoordeeld.
 Het model is zo ingericht dat het ook goed kan dienen om te komen tot planoptimalisatie en
daarnaast inzicht geeft in de ten laste van de gemeente blijvende tekorten.
In de onderstaande paragrafen worden 8 van de 9 werkbladen toegelicht. In het eerste werkblad staan de
contactgegevens en informatie over het gebruik van het rekenmodel. Het rekenmodel gaat uiteraard als
bijlage mee.
5
5.1.1.
Algemeen en parameters
Onder het kopje algemeen kunnen de algemene gegevens met betrekking tot de aanvraag worden
ingevuld. De vraag naar de regio heeft betrekking op de indeling conform de provinciale woonvisie. De
keuze uit de acht mogelijke regio’s staat al opgesomd. De regio is van belang voor het bepalen van de
subsidiabele grondopbrengsten (zie paragraaf 4.1.3.1).
Onder het kopje parameters wordt gevraagd naar de datum waarop het prijspeil is bepaald. Hier kan
worden gekozen uit de volgende vier mogelijkheden: 1 januari 2007 - 1 januari 2008 - 1 januari 2009 of 1
januari 2010. De overige parameters zijn genormeerd.
 Rente en rente contante waarde
5%
 Kostenstijging per jaar
2½%
 Opbrengstenstijging per jaar
1½%
 Plankosten / VTU
25%
Dit percentage bedraagt maximaal 25% en wordt berekend over een deel van de subsidiabele locatie
onafhankelijke kosten (zie rekenmodel). Onder deze post worden geacht te zijn begrepen alle kosten,
welke direct en uitsluitend op het project betrekking hebben: de voorbereiding ervan en het toezicht
op de uitvoering, alsmede een redelijke bijdrage in de kosten van de administratie en van het
algemeen beheer van de gemeente.
De kosten van bodemonderzoek, akoestisch onderzoek en archeologisch onderzoek zijn de enige
voorbereidingskosten, die bovenop de 25% VTU apart worden meegenomen. Alle andere
onderzoekskosten worden geacht te zijn begrepen in de 25%.
 Bijkomende verwervingskosten
2%
Hierin worden geacht te zijn begrepen: taxatiekosten, notariskosten en kosten kadastraal recht. Dit
percentage wordt berekend over de subsidiabele verwervingskosten op basis van de waarde in het
economisch verkeer (dus niet over de vergoedingen met betrekking tot inkomenschade,
verplaatsingskosten, schadeloosstellingen, vergoedingen van roerende zaken). Het percentage wordt
eveneens niet berekend over de inbreng van gemeentelijke gronden.
5.1.2.
Plangebied en ruimtegebruik
Dit werkblad geeft inzicht in de oppervlakte van het plangebied en de onderverdeling ervan over
uitgeefbare grond en openbaar gebied. Dit is mede van belang om in relatie met het verwervingsoverzicht
te komen tot een gesloten ruimtebalans.
5.1.3.
Programma
Dit werkblad is onderverdeeld naar het programma voor woningbouw en niet-woningbouw (detailhandel,
maatschappelijke voorzieningen en kantoren).
5.1.3.1
Programma voor woningbouw
De hoogte van de subsidiabele grondopbrengsten wordt bepaald aan de hand van residuele grondquota.
Deze grondquota zijn gebaseerd op een recent uitgevoerde marktanalyse.
De uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de residuele grondquota zijn:
a. Een marktanalyse van de provincie Limburg naar regio, conform de regioaanduiding van de
provinciale Woonvisie.
b. Een onderverdeling naar eengezinswoningen (grondgebonden) en meergezinswoningen
(appartementen).
c. Een prijsdifferentiatie conform de provinciale Woonvisie, te weten:

Voor de eengezinswoningen gelden de navolgende segmenten:
o goedkoop
met een VON-prijs lager dan
€ 125.000,=
6
o
o
o

middelduur
plus
duur
€ 125.000,= en € 200.000,=
€ 200.000,= en € 275.000,=
€ 275.000,=.
met een VON-prijs tussen de
met een VON-prijs tussen de
met een VON-prijs groter dan
Voor de meergezinswoningen gelden de navolgende segmenten:
o goedkoop
met een VON-prijs lager dan
€ 125.000,=
o middelduur met een VON-prijs tussen de
€ 125.000,= en € 200.000,=
o duur
met een VON-prijs groter dan
€ 200.000,=.
d. Een trapsgewijze benadering van een lage(re) grondquote voor het goedkope segment tot een
marktconforme grondquote voor het dure segment, met als doel het vergroten van de bereikbaarheid
van het goedkope en middendure segment.
De marktanalyse heeft geleid tot VON-prijzen die zijn gebaseerd op het gebruikers oppervlak per woning
(gbo in m²) vermenigvuldigd met de m²-prijs op basis van de analyse. Daarnaast is rekening gehouden
met de oppervlakte van de kavel. Deze VON-prijzen zijn marktconform en gelden als indicatief voor de
betreffende regio. Voor de bepaling van de subsidiabele grondopbrengst van de huurwoningen wordt
uitgegaan van 75% van de VON-prijzen, als zijnde de waarde in verhuurde staat.
Het bovenstaande leidt vervolgens tot het volgende overzicht op basis van de marktanalyse
Eengezins woningen
goedkoop
middelduur
duur
< € 125.000
€ 125-200.000
€ 200-275.000
> € 275.000
1. regio Maasduinen
20,0%
40,0%
40,0%
40,0%
2. regio Venray
20,0%
20,0%
25,0%
30,0%
3. regio Venlo
15,0%
20,0%
20,0%
25,0%
4. regio Weerterkwartier
20,0%
40,0%
40,0%
40,0%
5. regio Midden-Limburg Oost
15,0%
20,0%
20,0%
25,0%
6. regio Westelijke Mijnstreek
20,0%
20,0%
25,0%
30,0%
7. regio Parkstad Limburg
15,0%
20,0%
20,0%
25,0%
8. regio Maastricht-Mergelland
20,0%
40,0%
40,0%
40,0%
(grondgebonden woningen)
Meergezins woningen
goedkoop
middelduur
duur
< € 125.000
€ 125.000 - 200.000
> € 200.000
1. regio Maasduinen
20%
+ 25%
+ 35%
2. regio Venray
20%
+ 25%
+ 35%
3. regio Venlo
20%
+ 20%
+ 30%
4. regio Weerterkwartier
20%
+ 25%
+ 35%
5. regio Midden-Limburg Oost
20%
+ 20%
+ 30%
6. regio Westelijke Mijnstreek
20%
+ 20%
+ 30%
7. regio Parkstad Limburg
15%
+ 15%
+ 15%
8. regio Maastricht-Mergelland
20%
+ 25%
+ 35%
(appartementen)
5.1.3.2
Programma voor niet-woningbouw
Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen commerciële en niet-commerciële functies.
De subsidiabele grondopbrengst van de commerciële functies wordt residueel bepaald op basis van de
marktconforme beleggingswaarde (huuropbrengst en het bruto aanvangsrendement (BAR)) en de
marktconforme stichtingskosten.
7
De wellicht meest zuivere wijze voor het bepalen van de subsidiabele grondopbrengst van de
niet-commerciële functies (o.a. .scholen, kinderopvang en gemeenschapsvoorzieningen) zou zijn de
onrendabele top te bepalen van de voorziening. Het is echter vrijwel ondoenlijk om deze onrendabele top
over alle projecten op een eenduidige en objectieve wijze te bepalen.
Daarom is er voor gekozen om voor de bepaling van de subsidiabele grondopbrengst van de
niet-commerciële functies een vast bedrag te hanteren van € 100,= per m² over de grootste oppervlakte
component, zijnde de kaveloppervlakte of de bruto vloeroppervlakte (BVO).
Voor alle duidelijkheid: de kosten van gebouwen vallen buiten het kostenverhaal, met uitzondering van
gebouwen ten behoeve van infrastructuur. Dit staat ook expliciet in de kostensoortenlijst van de GEW
opgenomen. Ook de kosten van maatschappelijke voorzieningen blijven in dit verband buiten
beschouwing. Tot de kosten behoren in beginsel alleen de aanlegkosten. Kosten van beheer, onderhoud
of vervanging van voorzieningen vallen dus niet onder kosten van grondexploitatie.
5.1.4.
Kosteninventarisatie
Dit werkblad geeft inzicht in alle locatie afhankelijke en locatie onafhankelijke kosten gespecificeerd naar
eenheden en hoeveelheden. Bij het opstellen van dit overzicht is aansluiting gezocht bij de
kostensoortenlijst behorende bij de grondexploitatiewet (GEW).
Ten aanzien van enkele kostensoorten wordt hieronder een aantal opmerkingen geplaatst:
Sloopkosten
De sloopkosten moeten, zeker indien het gaat om werkzaamheden die het bedrag van
€ 100.000,= te boven gaan, zijn begroot op basis van minimaal drie offertes.
Bodemsanering
De kosten van bodemsanering worden meegenomen in de grondexploitatie, voor zover deze niet of
slechts deels kunnen worden verhaald op vervuilers.
Riolering
De kosten van riolering worden meegenomen in de grondexploitatie, voor zover deze kosten niet kunnen
worden doorberekend via de verbruikstarieven. Dit betekent dat de kosten van het vervangen of het
verbeteren van de bestaande riolering niet als subsidiabel kunnen worden aangemerkt.
Kosten van nutsvoorzieningen
Deze kosten hebben betrekking op het omleggen van water-, electriciteits- en gasleidingen, voor zover de
aanlegkosten niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt en bij de gemeente in rekening worden
gebracht. Deze kosten moeten altijd zijn gebaseerd op een offerte van de nutsbedrijven.
Gebouwde parkeervoorzieningen
Overwogen is om het provinciaal standpunt inzake het NIET subsidiëren van gebouwde
parkeervoorzienigen te herzien. Er is veel voor te zeggen. De praktijk leert namelijk dat vooral bij
centrumontwikkelingen (zoals die veelvuldig bij ISV-aanvragen aan de orde zijn) vaak – zeker uit een
oogpunt van intensief en meervoudig ruimtegebruik – geen andere mogelijkheden zijn voor het oplossen
van het parkeerprobleem. Er is echter voor gekozen om een dermate ingrijpende beleidswijziging niet
halverwege een lopend ISV-tijdvak door te voeren, mede omdat de aanwezigheid van een gebouwde
parkeervoorzieningen in een plan van grote invloed is geweest bij het beantwoorden van de vraag of er
sprake was van een financieel knelpunt en dus een kansrijk plan.
8
De kosten voor gebouwde parkeervoorzieningen blijven dus NIET subsidiabel. Noch de directe
kosten in verband met realisatie van de voorzieningen, noch een eventuele onrendabele top.
Wel wordt in afwijking van het huidige beleid overwogen om in toekomstige ISV-regelingen de kosten van
gebouwde parkeervoorzieningen wel (deels) als subsidiabel te aan te merken. Dit ondanks het feit dat
betreffende kosten overwegend bouwkosten betreffen en dus geen onderdeel van een grondexploitatie
zijn.
In de kostensoortenlijst van de GEW – waar wij zoveel als mogelijk aansluiting bij zoeken – staan deze
kosten ook genoemd echter wel met de volgende restricties:
“gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en
verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden
gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten niet via
gebruikstarieven worden gedekt en bij de gemeente in rekening worden gebracht.”
Planschade
De raming van planschade moet, zeker indien het gaat om werkzaamheden die het bedrag van
€ 50.000,= te boven gaan, zijn gebaseerd op een risicoanalyse.
Niet subsidiabele kosten
Voor de bepaling van het subsidiabel tekort op de grondexploitatie worden enkele kosten als niet
subsidiabel aangemerkt. Het gaat daarbij om:
 Post onvoorzien.
 Kosten gemaakt op eigen terrein: het betreft de kosten van infrastructurele werkzaamheden of
voorzieningen die geschieden op eigen terrein (uitsluitend bedoeld voor de toekomstige
bewoners/gebruikers) en dus geen openbaar karakter hebben.
 (Omslag)Kosten met betrekking tot gronden buiten het plangebied: het gaat hierbij om de aanleg van
bijvoorbeeld toegangswegen buiten het plangebied, om noodzakelijke compensatiemaatregelen van
natuur en om het opnemen in de grondexploitatie van vaste bedragen per m² uit te geven grond met
als doel om de toekomstige gebruikers van het project te laten meebetalen aan de kosten van
(gerealiseerde of toekomstige) bijzondere werken gelegen buiten het project (bijvoorbeeld: tunnels,
bruggen, ontsluitingswegen en/of rioolwaterzuiveringsinstallaties). Deze constructie heeft echter
alleen zin als de kostprijs die volgt uit de exploitatieberekening ook geldt als verkoopprijs, met andere
woorden als er sprake is van een kostendekkend project. Aangezien de voor subsidie in aanmerking
komende ISV-projecten altijd een tekort vertonen, heeft het opvoeren van de omslagkosten strikt
genomen geen zin, immers het ene tekort moet dienen om een ander tekort af te dekken.
5.1.5.
Verwervingsoverzicht
In het verwervingsoverzicht kunnen alle afzonderlijke aankopen worden verantwoord. In het overzicht zit
een controle voor wat betreft de grondbalans (zie ook paragraaf 4.1.2). Indien de oppervlakte van de
grondinbreng niet strookt met de oppervlakte op basis van het ruimtegebruik dan volgt een foutmelding.
Het overzicht begint (nummer 1) met de inbreng van bestaand openbaar gebied door de gemeente.
De inbrengwaarde van gemeentelijke gronden
In het model is rekening gehouden met het bepalen van de netto toename van het openbaar gebied. Dit
is gedaan om daarmee de hoogte van de inbrengwaarde van de gemeentelijke gronden met een
openbaar karakter te kunnen bepalen. Immers gronden die in de huidige situatie een openbaar karakter
9
hebben en die in de toekomstige situatie een niet-openbare bestemming krijgen worden standaard
ingebracht voor € 25,= per m².
Het overzicht geeft verder de mogelijkheid om alle aankopen afzonderlijk te specificeren naar adres
gegevens, kadastrale gegevens en oppervlakten. Verder is het de bedoeling om per object ook de
taxatiewaarden, werkelijke aankoopbedragen en aanvullende vergoedingen op te nemen met de daarbij
behorende data. Op basis van deze gegevens is het mogelijk de subsidiabele verwervingskosten per
object te bepalen. Hierbij zijn de volgende aandachtspunten van belang:
a. Taxaties
Bij de beoordeling van de verwervingskosten rijzen af en toe vraagtekens bij de hoogte van de
aankoopprijzen. Ook de verplicht te overleggen taxaties geven niet altijd de beoogde duidelijkheid. Het is
meer dan eens voorgekomen dat twee taxaties over hetzelfde object aanzienlijke verschillen vertoonden.
Intern hanteren wij de volgende gedragslijn:
 Indien de overgelegde taxatie is opgesteld in opdracht van de verkopende partij dan wordt bij twijfel
een 2e taxatie (in opdracht van de gemeente) verlangd;
 Bestaat er vervolgens nog steeds gerede twijfel over de juistheid van de taxatie(s) dan wordt door de
provincie een zogenaamde contra-expertise gevraagd. Hiervoor kan een beroep worden gedaan op
de collega's van het Grondbedrijf.
 Vervolgens wordt, zonodig in overleg met de beide taxateurs, de subsidiabele inbrengwaarde
bepaald. Deze waarde zal zich – bijzondere omstandigheden daargelaten – bewegen in de buurt van
het gemiddelde van de beide taxaties.
b. Boekwaarden
De ervaring leert dat vooral complexen met een niet-commerciële functie (o.a. scholen,
gemeenschapsaccommodaties, sportcomplexen en kerkgebouwen) worden ingebracht tegen de
boekwaarde die nog op het complex rust. Deze boekwaarde is echter niet zonder meer subsidiabel. Het
is altijd noodzakelijk om van het complex ook de waarde in het economisch verkeer inzichtelijk te maken
(taxatie). Blijkt vervolgens dat de boekwaarde hoger is dan de waarde in het economisch verkeer dan
wordt de waarde in het economisch verkeer gehanteerd voor de subsidiabele berekening.
Zo niet, dan wordt de boekwaarde als subsidiabel aangemerkt.
c. Renteverliezen over boekwaarden
Uit planeconomisch oogpunt is het toerekenen van rente over boekwaarden de meest zuivere
benadering. Dat geldt ook over de in het verleden gerealiseerde aankopen. In het kader van de bepaling
van het subsidiabele tekort op de grondexploitatie voor ISV-subsidie wordt echter bewust voor een
andere benadering gekozen.
Uitgangspunt is de inbreng per 1 januari 2007 van de historische kostprijs zonder dat daar derhalve
renteverliezen in zijn opgenomen. Vanaf deze datum wordt in het rekenmodel uiteraard wel rekening
gehouden met renteverliezen (5%).
Voor deze benadering is gekozen om te bereiken dat de projecten allemaal op dezelfde eenduidige wijze
worden beoordeeld. Immers in de wetenschap dat er sprake is van een toekomstig plan met een
exploitatietekort kan de vraag worden gesteld of het uit financieel oogpunt verstandig is om ieder jaar
maar weer rente toe te rekenen aan de boekwaarde. Het tekort wordt immers alleen maar groter en de
haalbaarheid van het plan kleiner. Uit financieel oogpunt zou het verstandiger zijn om de rente over de
boekwaarde jaarlijks af te boeken en niet ten laste van het tekortplan te brengen.
Dit betekent dat indien niet voor de gewijzigde benadering zou zijn gekozen de gemeenten die “slecht”
boekhouden zouden worden beloond door alle renteverliezen over de boekwaarden als subsidiabel aan
te merken. Dit kan niet de bedoeling zijn van de ISV-regeling.
10
5.1.6.
Opbrengsteninventarisatie
Dit overzicht geeft naast een samenvatting van de opbrengsten uit woningbouw en niet-woningbouw ook
de mogelijkheid voor het opvoeren van andere opbrengsten. Hierbij kan worden gedacht aan bijdragen
van derden en andere subsidies dan ISV.
5.1.7.
Eindopstelling
Dit overzicht met de eindopstelling volgt voor het grootste deel uit de eerder ingevoerde gegevens. De
gegevens onder het kopje begroting hoeven derhalve niet meer apart te worden ingevoerd. Feitelijk
moeten alleen de afzonderlijke posten in de tijd worden gefaseerd waarna het rekenmodel zelf de
eindwaarde en de contante waarde berekend. De dynamiek in het rekenmodel maakt het mogelijk om
beter te kunnen optimaliseren. De gevolgen van het uitstellen van investeringen of het eerder ontvangen
van dekkingsmiddelen worden direct inzichtelijk gemaakt. Dit sluit aan bij de wens om in een eerder
stadium te kunnen rekenen en tekenen.
Controle
In dit overzicht zit ook weer een controle opgesloten voor wat betreft de fasering van de posten in de tijd.
Indien de gefaseerde kosten niet overeenstemmen met het totaal van die post dan volgt een foutmelding.
Boekwaarde
Het is de bedoeling dat in de kolom boekwaarde per 1 januari 2007 alleen maar de historische kostprijs
wordt opgenomen. Deze boekwaarden moeten derhalve zijn gezuiverd van renteverliezen van vóór 1
januari 2007. De achterliggende gedachte en motivatie voor deze benadering staat uitgebreid verwoord in
paragraaf 4.1.5. onder punt c “renteverliezen over boekwaarden”.
Hoogte subsidie en mogelijkheid bevoorschotting
Onder aan het werkblad wordt bepaald of de aanvraag op basis van de financiële gegevens in
aanmerking komt voor een subsidie.
De hoogte van het tekort op contante waarde wordt afgezet tegen de subsidiedrempels en –plafonds per
projecttype (zie paragraaf 3.3.).
Voor wat betreft de fasering van de subsidie, die dus op contante waarde wordt bepaald, is voor de
volgende benadering gekozen. In het rekenmodel wordt rekening gehouden met het uitgangspunt dat een
half jaar na afgifte van de subsidiebeschikking het maximale voorschot (90% van de subsidie) is
uitbetaald. Het resterende 10%-deel kan uiteraard pas nadat de grondexploitatie is afgerond definitief
worden bepaald en uitbetaald (eindverantwoording gemeente). Het vroegtijdig uitbetalen van het grootste
deel van de ISV-subsidie heeft uiteraard een positief effect op de gehele exploitatie. Dit is met het oog op
planoptimalisatie dan ook na te streven.
Om 90% van de subsidie al na een half jaar te kunnen uitbetalen zijn twee zaken randvoorwaardelijk.
1. Een kleine aanpassing van de bepaling van de hoogte van het voorschot.
2. Het tijdig declareren van het voorschot door de gemeente.
Aanpassing bepaling hoogte voorschot
Voor de volledigheid moet worden opgemerkt dat deze marginale aanpassing zich beperkt tot een
aanpassing ten opzichte van de “oude” beleidskaders SDV en ISV-1 en niet ten opzichte van de
algemene provinciale Subsidieverordening.
In de beleidskaders SDV en ISV-1 werd de hoogte van het voorschot bepaald naar rato van de
gerealiseerde kosten. Het onderstaande rekenvoorbeeld maakt dit duidelijk.
11
Voorbeeld bepaling hoogte voorschot “oude” beleidskaders
A. Subsidie
B. Subsidiabele kosten
C. Gerealiseerde subsidiabele kosten
D. Bepaling hoogte voorschot: (C : B) x 90% van A oftewel
5.1.8.
€ 300.000,=
€ 1.000.000,=
€400.000,=
€ 108.000,=
Gemeenteberekening
Dit werkblad is vrijwel een kopie van de eindopstelling (zie vorige paragraaf) met slechts één uitzondering
en dat is de aanvulling van de posten niet subsidiabele kosten en niet subsidiabele opbrengsten. Door
deze posten in de eindopstelling te implementeren en ook in de tijd uit te zetten kan de hoogte van het
ten laste van de gemeente blijvende tekort worden bepaald.
Dit is noodzakelijk voor het aantonen van de economische haalbaarheid. De gemeente zal immers
voldoende dekkingsmiddelen moeten aanwijzen om het ten laste van de gemeente blijvende tekort te
kunnen financieren.
Verder kan worden opgemerkt dat het rekenmodel zo is opgesteld dat uiteraard alle gegevens van het
werkblad “eindopstelling” automatisch worden overgenomen in het werkblad “gemeenteberekening”. Dit
leidt derhalve niet tot dubbel werk.
6. Aanvullende gegevens m.b.t. de financiële aspecten
Los van het ingevulde provinciale rekenmodel met de berekening van de grondexploitatie, dat overigens
ook digitaal moet worden aangeleverd, zijn er nog een aantal andere gegevens noodzakelijk om te
spreken over een complete subsidieaanvraag.
1. Een overzichtskaart van de bestaande situatie op kadastrale ondergrond (schaal 1:1000 of 1:500)
met daarop de begrenzing van het totale projectgebied en de begrenzing van de ondergrond die tot
de grondexploitatie wordt gerekend.
2. Een inrichtingsschets van de nieuwe situatie (zo mogelijk een bestekstekening van de te treffen
infrastructurele maatregelen) op kadastrale ondergrond (schaal 1:1000 of 1:500).
3. Een verkavelingplan op kadastrale ondergrond (schaal 1:1000 of 1:500) met daarop de verschillende
bestemmingen.
4. Voor zover het project in samenwerking met marktpartijen wordt ontwikkeld moeten de
overeenkomsten met die marktpartijen worden overgelegd. In ieder geval moet inzichtelijk worden
gemaakt welke partij welke kosten voor zijn rekening neemt.
5. Een financieringsoverzicht waarin moet worden aangegeven welke gemeentelijke middelen (gedekt
middels kredietverstrekking door de raad) worden aangewend om de ten laste van de gemeente
blijvende tekorten (na aftrek subsidie) af te dekken (aantonen economische uitvoerbaarheid). Het
gaat hierbij derhalve om minimaal 50% van het subsidiabele tekort op de grondexploitatie.
Gedeputeerde Staten voornoemd,
L.J.P.M. Frissen, voorzitter
drs. W.L.J. Weijnen, secretaris
Uitgegeven, 11 oktober 2007
De Secretaris,
drs. W.L.J. Weijnen
12