Tot op dit moment is het document niet in te zien

B&W.nr. 10.0635, d.d. 15 juni 2010
B&W-Aanbiedingsformulier
Onderwerp
Vrijstelling ten behoeve van de bouw van drie woningen ter hoogte van
de Duizenddraadsteeg 2-4.
BESLUITEN
Behoudens advies van de commissie
1.
Op grond van artikel 19 lid 2 Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud) een vrijstelling te verlenen
van de voorschriften van het bestemmingsplan Binnenstad II voor de nieuwbouw van drie
woningen ter hoogte van de Duizenddraadsteeg 2-4 en de gevraagde bouwvergunning te
verlenen;
2.
Kennis te nemen van de zienswijzen met betrekking tot het bouwplan Duizenddraadsteeg 2-4
en in te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen zoals verwoord in bijgevoegde
brief aan de indieners van deze zienswijzen;
3.
De indieners van de zienswijze dit besluit en een brief met als bijlage de beantwoording van
de zienswijze van het bouwplan Duizendraadsteeg 2-4 schriftelijk toe te zenden;
Samenvatting
Het College van B&W van Leiden verlenen met toepassing van een artikel 19 lid 2 WRO (oud)
procedure vrijstelling en de bouwvergunning voor de bouw van drie woningen ter hoogte van de
Duizenddraadsteeg 2-4.
Procedure
Procedureonderdeel
Onderwerp
Datum
Ruimtelijke onderbouwing Duizenddraadsteeg
Artikel 19 lid 2 WRO
Ruimtelijke Onderbouwing
Duizenddraadsteeg
November 2009
1 Inleiding
Op 24 april 2007 is een bouwplan ingediend door de heer R. Porsius voor het bouwen van drie
woningen aan de Duizenddraadsteeg achter de Haarlemmerstraat 206 te Leiden. Dit bouwplan is
strijdig met de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan ‘Binnenstad II’ waardoor het plan
tevens gezien moet worden als een verzoek om vrijstelling. Burgemeester en wethouders zijn
voornemens vrijstelling te verlenen voor dit bouwplan en de vereiste procedure op te starten.
In deze notitie wordt de vereiste ruimtelijke onderbouwing van het plan, zoals bedoeld in artikel 19 lid
2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), weergegeven. Voor een goed begrip wordt daartoe
eerst een beschrijving gegeven van het gebied waar de veranderingen zullen plaatsvinden. Daarna
komt de motivering c.q. onderbouwing van het plan aan de orde, gevolgd door een bespreking van de
milieuaspecten en van overige aandachtspunten bij realisatie, zoals cultuurhistorische aspecten en de
ligging van kabels en leidingen. Tot slot wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het
plan en volgt een conclusie.
2. Het Plangebied
2.1 Locatie
Het bouwplan heeft betrekking op de percelen kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie M,
nummers 3461 en 2122. Het plangebied is gesitueerd achter de Haarlemmerstraat in de binnenstad.
De Haarlemmerstraat kenmerkt zich door de vele winkels die zijn gevestigd. Het is de grote
winkelstraat van Leiden. De Duizenddraadsteeg is een zijstraat van de Haarlemmerstraat en hier
worden de meeste panden gebruikt als woonruimte.
Momenteel zijn de percelen in gebruik als opslag en open ruimte. Op het binnenterrein staat een
verouderd pakhuis. Dit moet worden gesloopt.
3. Het plan
3.1 Waarom nieuwbouw?
Momenteel bestaat de bebouwing op locatie achter Haarlemmerstraat 206 uit een verouderd pakhuis.
Dit pakhuis is gesitueerd op het binnenterrein en werd gebruikt als opslag. Met de nieuwbouw wordt
de kwaliteit van de bebouwing verbeterd en gewaarborgd en wordt een mulitifunctioneel gebruik van
de ruimte gestimuleerd.
3.2 Beschrijving bouwplan
Het project bestaat uit de bouw van drie woningen aan de Duizenddraadsteeg achter de
Haarlemmerstraat 206 te Leiden. De winkelfunctie van Haarlemmerstraat 206 zal behouden blijven.
Het bestaande verouderde pakhuis op het binnenterrein wordt vervangen door de woningen. Ook
wordt de open ruimte gedeeltelijk ingevuld. De huurwoningen zullen een oppervlakte hebben tussen
de 50 en 55 vierkante meter en bij het ontwerp is rekening gehouden met de omgeving.
4. Beleid
4.1 Rijksbeleid
De visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de daarbij behorende
doelstellingen zijn verwoord in de Nota Ruimte. Deze nota is op 17 januari 2006 vastgesteld in het
parlement en legt het ruimtelijk beleid vast tot 2020. Tevens bevat de nota een doorkijk naar 2030.
Hoofddoel van het ruimtelijk beleid is het scheppen van ruimte voor de verschillende ruimtevragende
functies op de beperkte oppervlakte dat Nederland ter beschikking heeft. Dit hoofddoel wordt in
gebieden en thema’s verder uitgewerkt.
De gemeente Leiden vormt een onlosmakelijk onderdeel van de in de Nota Ruimte beschreven
“Randstad Holland”. Voor Randstad Holland heeft het Rijk de volgende doelstelling geformuleerd:
“Doelstelling van het rijk is om de internationale concurrentiepositie van de Randstad Holland als
geheel te versterken. Versterking van de economie, vergroting van de kracht en dynamiek van de
steden en ontwikkeling van de bijzondere kwaliteiten en de vitaliteit van het Groene Hart, dragen
daaraan bij. Borging van de veiligheid tegen hoogwater is van essentieel belang. Het rijk wil ruimte
scheppen om de grote ruimtevraag voor onder meer wonen en werken zodanig te accommoderen dat
dit aan deze doelen optimaal bijdraagt”.
Als specifiek stedelijke ruimtelijke opgaven voor de toekomst wordt onder andere benoemd het onder
druk staan van de betrouwbaarheid van de bereikbaarheid van de weg en de verouderde stedelijke
gebieden met grote ruimtelijke en sociale vernieuwingsopgaven. Verder is in de nota becijferd dat er
tussen 2010 en 2030 rekening gehouden moet worden met een vraag naar ca. 8100 hectare bruto
bedrijventerreinen en naar ruimte voor ca. 440.000 woningen. Vooral de vraag naar groene
woonmilieus is hoog (ongeveer 60% van de vraag).
De bouw van drie woningen aan de Duizenddraadsteeg staat de doelstellingen zoals geformuleerd in
de Nota Ruimte niet in de weg.
4.2 Provinciaal beleid
Nota Regels voor Ruimte
De provincie Zuid-Holland is een verstedelijkte provincie waardoor het noodzakelijk is dat er zuinig
met de ruimte wordt omgegaan en dat het niet verstedelijkte gebied tegen verstedelijking moet worden
beschermd. De provincie richt zich daarbij met name op een efficiënt gebruik van de ruimte voor
functies zoals het wonen en werken, die in de streekplannen zijn aangegeven als stads- dorpsgebied
en bedrijventerreinen.
Streekplan Zuid-Holland West
Dit streekplan is goedgekeurd door Provinciale Staten van Zuid-Holland op 19 februari 2003. De
Duizenddraadsteeg valt binnen de bebouwingscontour die rond Leiden is getrokken in het streekplan
en is aangeduid als “stads- en dorpsgebied”. Het beleid van de provincie is erop gericht dat binnen
deze contour uitbreiding en ontwikkeling van de stedelijke functies mag plaatsvinden om hiermee de
woonmilieus in Zuid-Holland voor de woonconsument attractief te maken en te houden, door te zorgen
voor voldoende kwaliteit van en voldoende diversiteit in de woonmilieus.
4.3 Gemeentelijk beleid
Structuurplan “Boomgaard van Kennis”
Op 12 juli 1995 heeft de gemeenteraad het structuurplan “Boomgaard van Kennis” vastgesteld. Dit
structuurplan geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor Leiden weer.
Het is bedoeld als een sturingskader voor op te stellen bestemmingsplannen en
vrijstellingsprocedures. De drie pijlers zijn de versterking van de kennisintensieve werkgelegenheid,
het gebruik van de monumentale binnenstad en het bieden van gevarieerde woonmilieus. Hier is
geconstateerd dat in het stedelijk gebied van Leiden nagenoeg geen ruimte meer is voor geschikte
bouwlocaties. Bij het voornamelijk binnenstedelijk realiseren van bouwopgaven wordt dus gestreefd
naar doelmatig ruimtegebruik en een verbetering van de stedenbouwkundige vervlechting en
ruimtelijke kwaliteit.
Voor de binnenstad zijn in dit structuurplan algemene doelstellingen geformuleerd: consolidatie en
beheer van het monumentale erfgoed, vergroten van het multifunctioneel gebruik, stimuleren van
cultuurfuncties en economische exploitatie op het terrein van de detailhandel en het toerisme. In de
Haarlemmerstraat bevinden zich vooral winkels, deze vormen een zogenaamd gesloten winkelfront.
Het bouwplan past binnen het vergroten van het multifunctioneel gebruik door ook wonen in dit gebied
mogelijk te maken. De stegen die op de Haarlemmerstraat uitkomen hebben deels een gemengde
functie en deels een woonfunctie.
Ontwikkelingsvisie “Stad van Ontdekkingen”
In de ontwikkelingsvisie “Leiden stad van ontdekkingen” wordt het gewenste profiel/toekomstbeeld van
de stad Leiden in 2030 geschetst. De gemeente Leiden kiest er voor de bestaande kwaliteiten op een
hoogwaardig niveau te brengen en te houden. “Kennis” vormt daarbij het sleutelwoord: Leiden wil
kennis in de volle breedte hèt kenmerk van Leiden maken. Immers, de maatschappij wordt steeds
meer een kennissamenleving en kennis is een voorwaarde voor maatschappelijk succes en het tot
stand brengen van innovatie.
Als een van de voorwaarden om kennis te laten bloeien wordt benoemd het investeren in de kwaliteit
van de woningen en de woonomgeving. Hierbij zijn de trefwoorden levensloopbestendigheid,
aanpasbaarheid van de woningen en differentiatie aan woonmilieus. De bouw van drie woningen aan
de Duizenddraadsteeg vormt een waardevolle toevoeging aan het woningenbestand in Leiden en
daarmee draagt het bij aan het in stand houden van de kennispijler van Leiden.
Woonvisie gemeente Leiden 2005-2015 ‘Stad van ontdekkingen - wonen in Leiden’
De Woonvisie Leiden is op 11 oktober 2005 door de Raad vastgesteld en behelst de periode van 2005
tot 2015. De centrale visie en ambitie is dat Leiden een stad wil zijn waar alle inwoners (binnen hun
financiële mogelijkheden) vrij kunnen kiezen voor een woning met de door hen gewenste kwaliteit. De
nota geeft een toekomstvisie op wonen en de woningmarktontwikkelingen in Leiden. In de nota wordt
gesteld dat de sociale woningmarkt in Leiden op slot zit. De belangrijkste oorzaken zijn het gat tussen
de huur- en koopmarkt, de sterk verminderde uitstroom van ouderen, en de lage bouwproductie in de
laatste tien jaar door het ontbreken van nieuwe uitleglocaties. Er is een stevige vraag naar meer
kwaliteit, met name op het gebied van woninggrootte, levensloopbestendigheid,
duurzaamheidaspecten, energiebeperking en veilig wonen. De achtergrond hiervan is de grote
voorraad naoorlogse appartementen die een lage kwaliteit hebben, de groei in inkomens en de
komende vergrijzing die nieuwe eisen aan woningen stelt.
Voordat de Woonvisie uitkwam was al in de Ontwikkelingsvisie aangekondigd dat Leiden zich in de
periode tot 2030 verder wil ontwikkelen tot een kennisstad, waarin het prettig wonen en werken is.
Voor deze gewenste ontwikkeling zijn kwaliteit en een evenredige groei van woningvoorraad en
werkgelegenheid sleutelbegrippen. Dat betekent hoge eisen aan de voorzieningen in de stad, de
kwaliteit van de woonomgeving en de woning. Leiden moet proberen mensen aan zich te binden, ook
jonge gezinnen en veelverdieners.
De Woonvisie concentreert zich verder op de gewenste ontwikkeling van de kwaliteit van de woningen
(naar vraag en aanbod) en zegt zijdelings iets over de woonomgeving. Daartoe zijn de volgende
doelstellingen geformuleerd:
Doorstroming op de woningmarkt vergroten door snel te bouwen in de segmenten waar de
spanning het grootst is;
-
Het maken van een kwaliteitssprong in de woningvoorraad en de nieuwbouw: voor hoge én
lage inkomens, maar vooral ook met het oog op de toenemende vergrijzing;
Waarborgen van de huisvesting voor de lage inkomens.
Gezien de ambitie, het geschetste toekomstperspectief en de genoemde hoofddoelen, staat Leiden tot
2010 voor twee centrale opgaven. De eerste opgave is het verbeteren van de kwaliteit van de
woningvoorraad, onder meer door renovatie van circa 3.500 sociale huurwoningen (waarbij ongeveer
90% in dezelfde huurprijsklasse blijft); het realiseren van circa 3.500 levensloopbestendige woningen,
deels in de voorraad en deels in de nieuwbouw en door sloop van circa 1.000 woningen. De tweede
opgave is het vergroten van het aanbod door nieuwbouw van 4.000 woningen, in allerlei categorieën
en eigendomsvormen.
Betaalbaarheid en hoge kwaliteit van woningen zijn echter niet voldoende om Leiden een
aantrekkelijke woonstad te laten zijn. Het gaat ook om aantrekkelijke buurten, de buren, de
parkeerplaatsen, het groen. De stad moet daarom veel verschillende woongebieden bieden waar
vraag naar is, met een verschil in uitstraling, woonklimaat en imago, ofwel met verschillend
woonmilieu. Voor grotere projecten is daartoe in de Woonvisie het gewenste toekomstige woonmilieu
vastgelegd.
Het bereiken van de beleidsdoelen geformuleerd in de Woonvisie is van groot belang. Medewerking
van de gemeente zal steeds (mede) hieraan worden getoetst.
Op dit moment bestaat ongeveer 60 % van de Leidse woningvoorraad uit (sociale) huurwoningen. Om
koopkrachtige huishoudens in Leiden te behouden en tevens de doorstroming te bevorderen wordt
voorgesteld een significant deel van de woningen juist in koopsector te ontwikkelen. Een betere
differentiatie van het woningbestand, met een grotere nadruk op midden en hogere inkomensgroepen,
is voor de langere termijn (ook) voor de stedelijke economie van belang. Het huidige aanbod is te
eenzijdig en sluit onvoldoende aan bij de wensen van de (toekomstige) woonconsument; de kwaliteit
kan beter.
Het huidige woonmilieu in het bestemmingsplangebied Binnenstad II kan worden getypeerd als
“Stedelijk wonen/centrum”, dat ondervertegenwoordigd is in de Leidse woningvoorraad. Met name
veel jongeren en senioren willen in dit woonmilieu wonen. Dit betekent dat waar kansen op
nieuwbouw en ingrijpende verbouw van grotere panden zich voordoen ingezet moet worden op
woningen die voor deze groepen geschikt zijn. Het bouwplan betreft het realiseren van drie woningen
in de binnenstad die door de omvang en locatie ideaal zijn voor de hier genoemde groepen.
5. Procedure
5.1 Bestemmingsplan
De percelen vallen binnen het bestemmingsplan “Binnenstad II” dat is vastgesteld op 16 januari
2007.In dit bestemmingsplan hebben de betreffende percelen de bestemmingen “Woondoeleinden”,
“Tuin” en “Winkeldoeleinden”.
Met de bestemming “Woondoeleinden” (artikel 8) is geen strijd, deze gronden zijn bestemd voor
woondoeleinden, zoals eengezinswoningen, meergezinswoningen en wooneenheden.
Een klein gedeelte van het bouwplan valt binnen de bestemming “Tuin” (artikel 15). Deze gronden zijn
bestemd voor tuinen en hofjes met de daarbij behorende toegangspaden. Hier mogen geen woningen
gebouwd worden.
De achterzijde van het perceel Haarlemmerstraat 206 heeft de bestemming “Winkeldoeleinden”
(artikel 10). Op gronden met deze bestemming mag de begane grond niet worden gebruikt als woning.
Het bouwplan is in strijd met de bestemmingen “Tuin” en ”Winkeldoeleinden”.
5.2 Vrijstellingsprocedure
Krachtens artikel 19 lid 2 WRO kunnen B en W vrijstelling verlenen van het vigerende
bestemmingsplan mits een verklaring van geen bezwaar is verleend door Gedeputeerde Staten en
mits het project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing.
5.3 Verklaring van geen bezwaar
Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben bij brief van 9 oktober 2007, verzonden 31 oktober
2007 (kenmerk PZH-2007-456952) in een algemene lijst een aantal situaties limitatief opgesomd
waarin B en W vrijstelling van het bestemmingsplan kunnen verlenen op grond van artikel 19 lid 2 van
de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De algemene lijst is opgesteld op basis van het huidige
provinciale ruimtelijk beleid, zoals neergelegd in de streekplannen en de nota Regels voor Ruimte.
Deze verklaring biedt B en W de mogelijkheid om, onder andere, vrijstelling te verlenen van het
bestemmingsplan voor “het bouwen ten behoeve van de woonfunctie (woningen, woonzorgcentra,
woonwagens, etc.) – inclusief bij die functie behorende bijgebouwen, bouwwerken geen gebouwen
zijnde en voorzieningen (garages, carports, parkeerkelders, zwembaden, etc.) – en het omzetten van
bestaande functies naar een woonfunctie” en “het veranderen van bestaande en het realiseren van
nieuwe lokale weg, water, parkeer- en groenvoorzieningen.”
Het bouwen van drie woningen aan de Duizenddraadsteeg valt onder bouwen ten behoeve van de
woonfunctie.
Na het voeren van de vrijstellingsprocedure kan een bouwvergunning verleend worden, de strijdigheid
met het bestemmingsplan is dan ‘opgeheven’ voor dit specifieke plan.
6. Milieu
6.1 Bedrijven en Milieuzonering
In de nabije omgeving van de locatie zijn geen bedrijven aanwezig die hinder zullen veroorzaken ter
plaatse van de drie woningen.
6.2 Bodem
Er is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in verband met het voorgenomen bouwplan. Dit
verkennend onderzoek is opgenomen in rapport met kenmerk, 03044480/GG/rap1, van 02 juli 2003.
Er is vervolgens door IDDS bv is op 23 september 2008 een nader bodemonderzoek gedaan met
rapportnummer 0807A171/PDI/rap 1 voor de locatie Haarlemmerstraat 206.
De Milieudienst West-Holland heeft de gegevens in dit rapport als voldoende beoordeeld.
Tijdens de veldwerkzaamheden zijn geen asbestverdachte materialen op het maaiveld en in de
opgeboorde bodem waargenomen. op basis van het verkennend onderzoek en het huidige nader
onderzoek blijkt dat de bovengrond over de gehele locatie sterk is verontreinigd met lood en zink. De
ondergrond is lokaal sterk verontreinigd met lood en zink. De omvang van de sterke verontreiniging op
het buitenterrein bedraagt circa 280 m³. De overige parameters zijn licht tot matig verontreinigd.
Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Van
een geval van ernstige bodemverontreiniging is sprake indien het volumecriterium van meer dan 25
m³ grond en/of 100 m³ grondwater met een concentratie boven de interventiewaarde wordt
overschreden.
De resultaten van het bodemonderzoek dienen samen met een saneringsplan te worden aangeboden
aan Milieudienst West-Holland. Milieudienst West-Holland zal een beschikking afgeven ten aanzien
van de voorgenomen sanerende maatregelen. In de bouwvergunning worden voorwaarden
opgenomen. De vergunningaanvraag dient te worden aangehouden totdat de beschikking door de
Milieudienst West-Holland is afgegeven.
6.3 Geluid
Dit bouwplan ligt niet in een zone van de Wet geluidhinder. Het is niet nodig akoestisch onderzoek in
het kader van deze procedure te voeren.
6.5 Luchtkwaliteit
Het plan is gelegen aan de Duizenddraadsteeg 2-4 in Leiden en bestaat uit de realisatie van drie
woningen. De ontsluiting vindt plaats via Van der Werfstraat. De percelen worden nu gebruikt als
opslag en open ruimte waardoor het plan minimaal extra verkeer genereert.
Op 15 november 2007 is de gewijzigde Wet Milieubeheer in werking getreden. Beoordeeld moet
worden of de gewenste functie wel op die locatie kan vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit en of er
geen alternatieven beschikbaar zijn. Er moet aannemelijk worden gemaakt dat een project niet in
betekenende mate (NIBM) is. Dit kan op verschillende manieren:
1. Geen gevolgen voor de luchtkwaliteit, bijvoorbeeld doordat het project niet leidt tot een
toename van verkeersbewegingen of een toename van relevante emissies;
2. Lage achtergrondconcentratie en klein geschat effect van het project, bijvoorbeeld in delen
van Nederland waar een erg lage achtergrondconcentratie is van fijn stof en stikstofdioxide.
Waar kleine projecten niet zullen leiden tot overschrijding van de grenswaarde is het mogelijk
te motiveren zonder dat een specifieke berekening gemaakt hoeft te worden;
3. Gebruik maken van vergelijkbare situaties, als uit eerder onderzoek is gebleken dat een
soortelijke activiteit NIBM is, kan op basis van dit eerdere onderzoek aannemelijk gemaakt
worden dat de gevolgen beperkt zijn;
4. Berekenen, aan de hand van berekeningen kan het best onderbouwd worden of de
concentratietoename de 1% grens overschrijdt.
Per ontsluitingsweg worden minder dan 500 woningen gerealiseerd, waardoor het plan volgens bijlage
3B van de Regeling niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) een project “niet in
betekenende mate” is. Er hoeft niet getoetst te worden aan de grenswaarden.
Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient wel afgewogen te worden of het aanvaardbaar is om
het project op deze locatie te realiseren. Voor deze afweging kan getoetst worden aan de ambitie uit
het Milieubeleidsplan 2003-2010. Daarnaast is het van belang of de luchtkwaliteit verslechterd door de
realisatie van het plan.
De ambitie uit het Milieubeleidsplan 2003-2010 luidt: op het merendeel van de plaasten waar mensen
wonen, sporten of anderszins langdurig verblijven is de concentratie aan luchtverontreinigende stoffen
in 2010 beduidend lager dan de toegestane grenswaarden. In de praktijk is de term beduidend lager
dan de grenswaarden gesteld op 37 µg/m3.
Uit berekening van de milieudienst West Holland dat in 2010 ter plaatse van Van der Werfstraat blijkt
dat ter hoogte van de bebouwing (waar blootstelling plaatsvindt) de concentraties stikstofdioxide en
fijn stof beduidend lager zijn dan de grenswaarden (respectievelijk 29 µg/m3 en 19 µg/m3). Hiermee
wordt ook voldaan aan de ambitie uit het Milieubeleidsplan.
Door de realisatie van het plan wordt extra verkeer aangetrokken. Er wordt echter verondersteld dat
dit geen invloed heeft op het huidige verkeersbeeld. Derhalve is er geen sprake van een
verslechtering van de luchtkwaliteit.
Conclusie
Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 luchtkwaliteitseisen. Tevens wordt
voldaan aan de ambitie uit het milieubeleidsplan 2003-2010. Er zijn daarom geen belemmeringen voor
dit plan met betrekking tot luchtkwaliteit.
6.5 Externe Veiligheid
Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden
gekeken, te weten:
bedrijven waar opslag en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water;
vervoer van gevaarlijke stoffen via leidingen.
Op 27 oktober 2004 is het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) in werking getreden. Dit
besluit levert normen voor de externe veiligheid van inrichtingen.
Bij het aspect externe veiligheid zijn een tweetal begrippen van belang, te weten het plaatsgebonden
risico (grenswaarde) en groepsrisico (oriënterende waarde). De grenswaarde van het plaatsgebonden
risico voor woningen en kwetsbare objecten is gesteld op een niveau van 10-6 per jaar. Dat wil zeggen
dat de kans op een dodelijke situatie door een ongeval met schadelijke stoffen op een te bebouwen
plek maximaal één op een miljoen per jaar mag zijn. Daarnaast geldt er een inspanningsverplichting
voor het groepsrisico ( de kans dat een grotere groep mensen bij een dergelijk ongeval is betrokken).
Een overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico of een toename van het
groepsrisico dient door het bevoegde gezag verantwoord te worden conform artikel 13 van het BEVI.
Het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen geldt voor veiligheid in de nabijheid van inrichtingen met
gevaarlijke stoffen. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is nog regelgeving in de maak. Zolang
deze normen nog geen wettelijke status hebben wordt voor nieuwe situaties uitgegaan van een 10 -6
contour voor het plaatsgebonden risico (PR) en wordt getoetst aan de oriënterende waarde voor het
groepsrisico (GR). Deze aanpak is vastgelegd in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke
stoffen van 4 augustus 2004.
De meest recente gegevens over het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor worden gegeven
in de publicatie van Prorail: Capaciteitsplanning ‘Prognose van het vervoer van gevaarlijke stoffen per
spoor; een beleidsvrije marktprognose’ van 5 december 2003. Dit stuk is op 26 april 2004 door de
minister van Verkeer en Waterstaat aan de Tweede Kamer aangeboden en heeft daarmee officiële
status gekregen. Hiermee zijn eerder prognoses komen te vervallen.
Uit de Prorail prognose voor vervoer van gevaarlijke stoffen per spoor blijkt dat via Leiden geen
structureel vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en dat dit op grond van marktontwikkelingen
voor de toekomst ook niet verwacht wordt. In de prognose wordt niet langer uitgegaan van
‘reserveringen’ voor de gevolgen van mogelijke toekomstige beleidsbesluiten. In de prognose van
Prorail is aangegeven dat voor ruimtelijke planning uitgegaan moet worden van de gegevens uit deze
prognose. Mocht er in de toekomst toch vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvinden op spoorroutes
die volgens de prognose hiervoor niet zijn ingedeeld, dan wordt aandacht gevraagd voor
voorzieningen in de sfeer van hulpverlening en zelfredzaamheid.
Het pand aan de Duizenddraadsteeg 2 en 4 te Leiden ligt niet binnen een invloedsgebied van een
risicovolle inrichting of transportas. Er zijn geen externe veiligheidsaspecten die een belemmering
vormen voor de bestemmingswijziging van het pand.
7. Groen, flora en fauna
7.1 Rijks- en of provinciaal groenbeleid
De binnenstad van Leiden maakt geen onderdeel uit van een groen- of natuurgebied of van de
provinciale ecologische hoofdstructuur (EHS). Provinciale ecologische verbindingszones ontbreken in
de nabijheid van het plangebied.
7.2 Ecologisch beleidsplan Leiden (EBL)
Het Ecologisch Beleidsplan gemeente Leiden (EBL) is in 1998 door de gemeenteraad vastgesteld.
Het Beleidsplan zet de Leidse ecologische structuur (LES) op de kaart en geeft ideeën voor diverse
activiteiten en projecten die deze structuur verder inhoud moeten geven. Bij de (her)inrichting van
deze verbindingen moet zoveel mogelijk rekening worden gehouden met deze ecologische
nevenfuncties van deze elementen.
Het plangebied maakt er geen onderdeel van uit van de LES. Dit betekent dat er op dit punt geen
belemmeringen zijn voor het plan.
7.3 Bomen
Op de percelen aan de Duizenddraadsteeg zijn geen bomen aanwezig en om de
bouwwerkzaamheden uit te kunnen voeren hoeven er geen bomen gekapt te worden. Nader
onderzoek op dit punt is dan ook niet noodzakelijk.
8. Water(huishouding en riolering)
Het Hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor het beheer van de waterkwaliteit en –
kwantiteit en voor de zorg van de waterkeringen.
Bij bouwplannen waarbij extra verharding van het oppervlak plaatsvindt dient volgens geldende
normen van het Hoogheemraadschap Rijnland 15% gecompenseerd te worden in extra waterberging.
Deze watercompensatie dient binnen de grenzen van het plangebied te worden gerealiseerd. Indien
dit niet mogelijk blijkt kan de waterberging in de nabijheid van het plangebied worden gerealiseerd.
Echter, voor afzonderlijke projecten met een te verharden oppervlak kleiner dan 500 m² is geen
compensatie vereist.
Het voorliggende bouwplan bestaat uit het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van
drie geheel nieuwe woningen. De totale bebouwde oppervlakte voor de uitvoering van de
werkzaamheden is 72 m². Na uitvoering van het bouwplan zal de bebouwde oppervlakte zijn
toegenomen met 43 m² naar 115 m². Hiermee valt het plan onder de compensatiegrens van het
Hoogheemraadschap.
Voor het afkoppelen van schoon hemelwater van dakoppervlakken bij bouwactiviteiten houdt het
Hoogheemraadschap de uitgangspunten aan uit de Nationale Pakketten Duurzame Stedenbouw en
Duurzaam Bouwen. Volgens deze uitgangspunten dient de toepassing van uitloogbare bouwmetalen
– zoals koper, zink en lood – voor dakbedekking, gevelbekleding, regenwaterafvoer of straatmeubilair
te worden voorkomen, zodat minder verontreinigende stoffen in het watersysteem terechtkomen. Bij
het bouwplan is rekening gehouden met de hiergenoemde uitgangspunten. De dakgoten zullen
bestaan uit zink afgewerkt met kunststof in verband met corrosie.
9. Mobiliteit
9.1 Verkeer
Momenteel zijn op het plangebied pakhuizen gevestigd. Door de bouw van drie woningen zal de
parkeerdruk ter plaatse toenemen. Ontsluiting van het perceel is geregeld via de Van der Werfstraat.
Parkeren
Het bouwplan voorziet niet in het creëren van parkeergelegenheid voor de bewoners van de drie
woningen. Momenteel zijn de percelen in gebruik als pakhuis en open ruimte. Voor de twee pakhuizen
geldt een parkeernorm van 2 * 0,5 = 1 parkeerplaats.
In de nieuwe situatie geldt een eis volgens de CROW normen van: 3 * 1,2 = 3,6 = 4 parkeerplaatsen.
Voor de berekening van de parkeereis voor het bouwplan geldt dat de oude situatie moet worden
vergeleken met de nieuwe situatie. De parkeereis is dan: nieuwe situatie – oude situatie= 4 – 1 = 3
parkeerplaatsen.
De binnenstad van Leiden valt in het restrictiegebied. Hiervoor is een ontheffingsregeling opgesteld.
Indien er sprake is van de ontwikkeling van de woonfunctie en er minder dan vijf parkeerplaatsen
nodig zijn wordt ontheffing verleend van de bouwverordening. Het is daarom ook niet noodzakelijk dat
het bouwplan voorziet in het creëren van parkeergelegenheid.
10. Cultuurhistorie
10.1 Nota cultureel erfgoed Leiden
Op 20 december 2005 heeft de gemeenteraad de ‘Nota cultureel erfgoed Leiden’ vastgesteld. Deze
nota bevat beleidsvoornemens hoe omgegaan dient te worden met het cultureel erfgoed van Leiden in
de periode 2005-2015. Dit is onder andere uitgewerkt in het voornemen om een cultuurhistorische
paragraaf standaard deel uit te laten maken van projectplannen en bestemmingsplannen. Hierdoor
kan het bestaande cultureel erfgoed boven en onder de grond beter beheerd en bewaard blijven voor
toekomstige generaties.
10.2 Beschermd Stadsgezicht
De Haarlemmerstraat is een beeldbepalende straat in het centrum van Leiden. Veel monumentale
panden zijn er te vinden. Ook het pand aan Haarlemmerstraat 206 is een beeldbepalend pand. Voor
het bouwplan heeft dit echter geen gevolgen. Het wordt uitgevoerd net achter de beeldbepalende
panden aan de Haarlemmerstraat. Dit bouwplan heeft geen ingrijpende gevolgen voor het
kenmerkende karakter en aangezicht van de binnenstad.
Tevens is advies gevraagd in het kader van de vrijstellingsprocedure aan de Rijksdienst voor Cultureel
Erfgoed (RCE). Op 27 juli 2009 is door hen een positief advies afgegeven voor het bouwplan
Duizenddraadsteeg 2-4.
10.3 Monumenten
Er is geen sprake van een monument. Er is geen monumentenvergunning nodig.
10.4 Archeologie
Het betreffende perceel op de Duizenddraadsteeg is op de Archeologische Waardenkaart aangeduid
als gebied van archeologische waarde.1 Bij de geplande verbouwing wordt de bodem verstoord tot op
een diepte van 60 cm, waarbij aanwezige archeologische resten voorgoed verloren gaan. Volgens het
1
Hessing, W.A.M., C. Sueur, 2004: Archeologische waarden en verwachtingen op het grondgebied van Leiden,
inventarisatie, kaarten en vertaling naar het ruimtelijk beleid, Amersfoort (Vestigia-rapport V120).
bouwplan zal de bodem verstoord worden over een oppervlakte van tenminste 51 m 2. In dit gebied
gelden voor ruimtelijke plannen de volgende criteria: een archeologisch aanlegvergunning is vereist,
indien de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 25 m 2 en dieper dan 50 cm.
Normaliter wordt voorafgaand aan het aanvragen van een aanlegvergunning een archeologisch
vooronderzoek vereist. In het geval van de Duizenddraadsteeg is dit niet nodig omdat een
vooronderzoek weinig zal bijdragen aan de kennis over de waarde van het terrein. Bovendien kunnen
de maatregelen ter bescherming van de archeologische resten al geformuleerd worden zonder dat
hiervoor inventariserend onderzoek noodzakelijk is.
Indien dit bouwplan zal worden uitgevoerd, moet voorafgaand aan de bouw een aanlegvergunning
worden aangevraagd. Hieraan kunnen voorwaarden worden gesteld om aantasting van
archeologische waarden te voorkomen.
10.5 Molenbiotoop
Deze locatie bevindt zich niet binnen 400 meter van een als rijksmonument aangemerkte traditionele
windmolen. Hierdoor is er geen beperking van de bouwhoogte.
10.6 Conclusie
Op het gebied cultuurhistorie zijn geen belemmeringen voor het bouwplan.
11. Welstand en stedenbouwkundige aspecten
Op 28 januari 2008 is een positief welstandsadvies afgegeven.
Het plan overschrijdt de toegestane goothoogte. Ruimtelijk gezien voldoet het echter wel aan de
bedoelde opzet. In het bestemmingsplan is namelijk de mogelijkheid opgenomen om één laag met
kap te bouwen. Door dat er gebruik gemaakt wordt van een afwijkende kapvorm wordt de goothoogte
juridisch gezien te hoog. Dit is echter ruimtelijk geen bezwaar. Het geheel manifesteert zich namelijk
als één bouwlaag met een kap.
De bezonning speelt bij dit bouwplan geen echte rol. Het belendende perceel van Haarlemmerstraat
204 zou eventueel als enige enigszins kunnen worden benadeeld. De nieuwe bebouwing bevindt zich
echter in het oosten en schermt daardoor in theorie de vroege ochtendzon af. In de huidige situatie is
deze zon al belemmerd door de bebouwing aan de oostzijde van de Duizenddraadsteeg.
Privacy van perceel Haarlemmerstraat 204 wordt enigszins anders. Doordat het nieuwe bouwplan
echter nog ruim twee meter afstand behoudt tot de perceelsgrens en de dakterrassen deels worden
afgeschermd door een muur, speelt dit geen doorslaggevende rol.
12 Financiële uitvoerbaarheid
De grond komt in eigendom van de aanvrager van het bouwplan, die hierdoor de mogelijkheid heeft
het bouwplan daadwerkelijk te realiseren. Er zullen geen investeringen door de gemeente Leiden
worden gedaan.
13 Communicatie
Het voornemen om voor dit bouwplan vrijstelling te verlenen op grond van artikel 19 lid 2 van de Wet
op de Ruimtelijke Ordening wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd in de Stadskrant. Het
voornemen ligt vervolgens gedurende 6 weken ter visie.
14 Conclusie
Gelet op het bovenstaande is het wenselijk om drie woningen te realiseren aan de Duizenddraadsteeg
2-4. Er doen zich geen belemmeringen voor die de realisatie van het bouwplan in de weg zouden
staan.