Raadsvoorstel - Gemeente Nieuwkoop

RAADSVOORSTEL
Nr
Datum
Onderwerp
: 1810/VROM.29
: 13 mei 2003
: Voorstel inzake Plan van aanpak herontwikkeling camping De Roerdomp
Aan de raad,
Achtergrond
Na het vaststellen van de ontwikkelingsvisie voor camping De Roerdomp, hebben wij overleg
gevoerd met de huidige exploitanten van het recreatiecomplex, VOF De Roerdomp. Op grond
van een eerder raadsbesluit zijn de exploitanten in de gelegenheid gesteld de herontwikkeling
op zich te nemen. In het laatste overleg in 2001 werd er van uitgegaan dat de exploitanten de
herontwikkeling van het complex, na een sanering van de bodem, op zich zouden nemen. De
exploitanten hadden al een plan ingediend dat goed aansluit op de ontwikkelingsvisie van de
gemeente.
Naderhand bleek echter dat de exploitanten een eventuele uitkoop serieus overwegen.
In 2002 is een taxatie uitgevoerd met als doel de onderhandse verkoopwaarde vast te stellen
ten behoeve van een mogelijke uitkoop. De taxatie is uitgevoerd in opdracht van zowel de
gemeente Nieuwkoop als de exploitanten door twee taxateurs namens beide partijen. Over de
vastgestelde verkoopwaarde is daarom overeenstemming en zal in het vervolgtraject geen
punt van discussie vormen.
Uitkoop van de huidige exploitanten is redelijkerwijs gesproken slechts haalbaar op het
moment dat voor het nieuw te ontwikkelen recreatiecomplex een rendabele exploitatie voorhanden is.
Naar onze mening bestaan gerede twijfels of op basis van de in 1998 vastgestelde
ontwikkelingsvisie een recreatiecomplex is te ontwikkelen, waarvan de exploitatie ruimte
biedt om de kosten die de gemeente maakt (plankosten, afkoopsom, saneringskosten, etc.)
volledig te dekken. Om die reden zou overwogen moeten worden af te zien van een
mengvorm van verblijfsrecreatieve voorzieningen, met een belangrijk deel in het lagere
prijssegment, en juist zou moeten worden gekozen voor een overwegend hoog prijssegment
(luxe verblijfsrecreatie).
Heroverwegen voortzetting project herinrichting camping De Roerdomp
In vervolg op de nota Toeristisch-recreatieve ontwikkeling Nieuwkoop is in 1998 gestart met
het opstellen van een ontwikkelingsvisie voor camping De Roerdomp. Doel van de
1 van 6
Agendapunt 10
herinrichting is het beter benutten van de weinige eigendommen die de gemeente bezit aan het
plassengebied voor meervoudig recreatief gebruik met gedeeltelijk een openbaar karakter.
Herinrichting van camping De Roerdomp zal de burger mogelijkheden moeten bieden om te
kunnen recreëren aan de plas. Te denken is aan een dagcamping met ligweiden speelvelden,
zwemsteiger, etc. De door de raad vastgestelde visie geeft hier verder invulling aan.
In de afgelopen jaren is het proces om te komen tot herinrichting van de camping
uitzonderlijk traag verlopen, mede vanwege de moeizame onderhandelingen met de huidige
beheerders. Op dit moment zijn een aantal stappen noodzakelijk om tot herinrichting te
komen. Omdat het hier toch gaat om een gecompliceerd ontwikkelingsproject is het
noodzakelijk een deel van de werkzaamheden uit te besteden. Er moeten dus vooraf kosten
worden gemaakt, die pas in een later stadium kunnen worden terugverdiend. Vanwege de
huidige financiële positie van de gemeente zou de neiging kunnen bestaan om het project te
stoppen en het terrein opnieuw in erfpacht uit te geven aan de huidige exploitanten. De vraag
is alleen of dit een verstandige keuze zou zijn.
Een keuze het project te stoppen heeft de volgende consequenties:
1. De ontwikkelingsvisie wordt niet gerealiseerd en daarmee worden ook de doelstellingen
van de raad niet bereikt. Een van de belangrijke doelen is het realiseren van meer
recreatiemogelijkheden voor de burger van Nieuwkoop. Het Meijepark speelt daarbij een
belangrijke rol en na de afronding van de deelsanering Voorwetering en stortplaats
Zuideinde zal de gemeente de herinrichting van dit terrein zelf moeten financieren. De
kosten hiervan worden geraamd op € 200.000,2. Bij stoppen van het project ligt het voor de hand het terrein opnieuw voor langere tijd in
erfpacht uit te geven. De gemeente ontvangt weer de jaarlijkse erfpachtcanon. De
inspanningen tot nu toe zijn uiteraard voor niets geweest;
3. Er is een mogelijkheid dat de exploitanten in dat geval een deel inkomstenderving die in
de periode van onzekerheid is ontstaan en daardoor nog ontstaat claimen bij de gemeente.
De juridische hardheid van zo’n claim is overigens nog onduidelijk;
4. Camping De Roerdomp wordt niet gesaneerd. Dit behoeft in het huidige gebruik niet
direct een probleem te zijn, maar vormt wel een zeker risico bij toekomstige ontwikkelingen op het perceel.
Voortzetten van het project heeft de volgende consequenties:
1. De gemeente moet middelen beschikbaar stellen voor het proces, met een klein risico dat
herinrichting uiteindelijk niet haalbaar blijkt. Als eerste stap zal daarom in een herijking
van de visie de haalbaarheid nog eens worden bekeken;
2. De ontwikkelingsvisie met meervoudige recreatieve voorzieningen en openbare
recreatiemogelijkheden wordt gerealiseerd;
2 van 6
3. Als camping de Roerdomp wordt heringericht, zal ook de bodemsanering worden
uitgevoerd, waarmee een milieuhygiënisch probleem van de voormalige stortplaats wordt
opgelost.
Stoppen van het project is niet in het algemeen belang van de gemeente Nieuwkoop, hoewel
de financiële positie van de gemeente pleit voor terughoudendheid, zuinigheid en soberheid.
Herontwikkeling biedt op termijn de gemeente vanuit maatschappelijke optiek in potentie
meer dan voortzetting van de bestaande situatie.
Wij stellen u dan ook voor het project herinrichting camping De Roerdomp voort te zetten.
Plan van aanpak
Wanneer wordt gekozen voor voortzetting van het project, met als doel te komen tot sanering
en herinrichting van het complex, zijn de volgende stappen noodzakelijk:
1. Herijking van de eerder vastgestelde ontwikkelingsvisie voor de Roerdomp;
2. Overleg met de provincie en mogelijk de Inspecteur RO over de ruimtelijke aspecten van
de voorgenomen herinrichting;
3. Vervolgoverleg met de exploitanten over afkoop op basis van het taxatierapport;
4. Selectie van een ontwikkelaar op basis van een ontwikkelingsplan en exploitatie.
De stappen 1 en 2 zijn noodzakelijk om inzicht te krijgen de haalbaarheid van de
herinrichting. Blijkt herinrichting haalbaar en wordt besloten het project voort te zetten, dan
kan stap 3 en vervolgen stap 4 worden gezet Stap 4 is pas aan de orde wanneer duidelijkheid
bestaat over de eerste drie stappen.
Een definitief besluit over afkoop van de huidige exploitanten is evenwel pas verstandig op
het moment dat zekerheid bestaat over een haalbare exploitatie voor herontwikkeling. Dit om
volledige zekerheid te hebben dat de afkoopsom volledig wordt gedekt uit opbrengsten uit de
exploitatie.
Stap 1 betekent dat de huidige marktsituatie in verband wordt gebracht met de visie. Het is
zeer waarschijnlijk dat op basis van de marktontwikkelingen aanpassing van de visie
noodzakelijk is. Tevens worden de mogelijke ontwikkelingen getoetst aan het huidige
ruimtelijke beleid van de provincie. Op basis van de toetsingen zal de bestaande visie worden
herijkt, waarna de consequenties visueel en in een exploitatie worden uitgewerkt. Ook voor
stap 2, het overleg met de provincie is het noodzakelijk de in 1998 vastgestelde visie te
beoordelen. Die uitwerking kan vervolgens met de provincie worden besproken. Deze stap zal
uiteindelijk moeten leiden tot een positief oordeel van de provincie op een principeverzoek.
Voor het herijken van de ontwikkelingsvisie voor de Roerdomp is offerte gevraagd bij de
afdeling Stad & Ruimte van Oranjewoud. Oranjewoud heeft destijds ook de
ontwikkelingsvisie opgesteld. De kosten voor de herijking bedragen € 7.437,50 incl. BTW.
3 van 6
Voor stap 3, het vervolgoverleg met de exploitanten, zijn op dit moment geen aanvullende
acties noodzakelijk. Doel van het vervolgoverleg zal moeten zijn een principeakkoord over
afkoop.
Is een positieve reactie van de provincie en een principebesluit van de ondernemers, kan in de
vierde stap worden gestart met de herontwikkeling. Er zijn verschillende mogelijkheden
variërend van ontwikkeling door de gemeente zelf en ontwikkeling door derden.
Tussentijds zal op meerdere momenten besluitvorming wenselijk zijn. De herijking zal
mogelijk leiden tot aanpassing van de ontwikkelingsvisie. Omdat de ontwikkelingsvisie
destijds door de raad is vastgesteld zal in dat geval de raad hierover opnieuw moeten
besluiten. Na de afronding van de stappen 2 en 3, zal een besluit moeten worden genomen
over het verdere ontwikkelingstraject.
Financiën
Op 1 juli 1997 is door de raad krediet van € 45.378,00 beschikbaar gesteld voor de
herontwikkeling van camping De Roerdomp. Eind 2000 was een bedrag van € 44.813,04
besteed. In 2001 en 2002 zijn nog kosten gemaakt aan het overleg met de exploitanten en de
overeengekomen taxatie. In totaal gaat het om een bedrag van € 18.718,16. In 2002 is het
krediet afgesloten met een overschrijding van € 18.153,20. Deze overschrijding wordt
meegenomen in de jaarrekening 2002.
Voor de hierboven beschreven stappen om te komen tot herontwikkeling is het onvermijdelijk
dat kosten worden gemaakt. Het vervolg van het ontwikkeltraject volgens het hierboven
beschreven stappenplan, wordt geraamd op een totaalbedrag van € 35.000,00. Dit bedrag is al
volgt te specificeren.
Stappen 1 en 2
herijking ontwikkelingsvisie (offerte Oranjewoud)
projectbegeleiding
onvoorzien
Stappen 3 en 4
projectbegeleiding
overige advieskosten, onvoorzien
€ 7.440,00
€ 2.500,00
€ 1.060,00
€ 11.000,00
€ 17.000,00
€ 7.000,00
€ 24.000,00
Een deel van de werkzaamheden zal intern worden uitgevoerd. De aard van het project maken
dat, net als voorheen, specifieke kennis in de vorm van projectbegeleiding moet worden
ingehuurd. Tevens is een bedrag gereserveerd voor onvoorziene kosten waaronder juridisch
4 van 6
advies. Voor het herijken van de vastgestelde ontwikkelingsvisie is inmiddels offerte
aangevraagd bij Oranjewoud (zie dossier).
Het project De Roerdomp, betreft de integrale herontwikkeling van een gemeentelijk
eigendom. Gelet op de systematiek van het gemeentelijk grondbedrijf is het raadzaam het
project als complex onder te brengen in het gemeentelijk grondbedrijf. De benodigde exploitatieopzet zal, zoals hierboven al is aangegeven, in stap 1 worden opgesteld.
Wij stellen u, na overleg met de raadscommissie Grondgebied voor het project herinrichting
camping De Roerdomp voort te zetten en het project als complex onder te brengen binnen het
gemeentelijk grondbedrijf, in te stemmen met het voorgestelde plan van aanpak en vooralsnog
te starten met de stappen 1 en 2 van het plan. Wij stellen u verder voor een krediet
beschikbaar te stellen van € 11.000,00 ten laste van de reserve winst/verlies grondaankopen
door het vaststellen van de 14e wijziging van de begroting 2003. Na afronding van de stappen
1 en 2 zullen wij de visie ter besluitvorming voorleggen inclusief een voorstel over de stappen
3 en 4.
Burgemeester en wethouders van Nieuwkoop,
De secretaris,
De burgemeester,
P.W. van Steensel
dr. G.O. van Veldhuizen
5 van 6
RAADSBESLUIT
De raad van de gemeente Nieuwkoop;
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 13 mei 2003,
nummer 1810/VROM.85;
besluit:
1. het project herinrichting camping De Roerdomp voort te zetten en het project als complex
onder te brengen binnen het gemeentelijk grondbedrijf;
2. in te stemmen met het voorgestelde plan van aanpak en vooralsnog te starten met de
stappen 1 en 2 van het plan;
3. een krediet beschikbaar te stellen van € 11.000,00 ten laste van de reserve winst/verlies
grondaankopen;
4. de 14e wijziging van de begroting 2003 vast te stellen.
Aldus besloten door de raad van de gemeente Nieuwkoop
in zijn openbare vergadering van 22 mei 2003.
De loco-griffier,
De voorzitter,
G.A. Haneveer
dr. G.O. van Veldhuizen
1 van 6
Agendapunt 10