Vastgoed Visie Q1 2017

februari-maart 2017
Vastgoed Visie Q1 2017
Belfius Research
Dr. Geert Gielens
Chief Economist
+32 2 222 70 84
Woongebouwen ondersteunen de groei van de
bouwsector in 2016.
Stevige klim van de kooptransacties.
Geen forse overwaardering van het Belgisch vastgoed.
Vooruitzichten 2017.
[email protected]
Frank Maet
Senior Economist
+32 2 222 69 97
[email protected]
Belfius | Immo Visie
februari-maart 2017
Terugblik op 2016: woongebouwen stuwen de groei in de bouw .
De Belgische gezinnen
investeerden in 2016 per
kwartaal 5,5 miljard € in
woongebouwen.
Vooral voor appartementen
werden er in 2016 een pak
meer bouwvergunningen
toegekend dan in 2015.
Volgens de eerste schattingen groeide de Belgische economie slechts
aan een tempo van 1,2% in 2016 door een zwakkere groeibijdrage van
de privé-consumptie (+0,7%). Maar de gezinnen investeerden vorig jaar
wel volop in hun woningen. De investeringen in woongebouwen
groeiden 5,4% t.o.v. 2015 zodat er per kwartaal ongeveer 5,5 miljard € in
de Belgische woningmarkt werd gepompt. Hierdoor kon het groeiherstel
in de bouw zich verder ontwikkelen en werd in Q3 2016 het zesde
opeenvolgende groeikwartaal geboekt (figuur 1).
In de eerste tien maanden van vorig jaar werden er bijna 44,600
bouwvergunningen voor woongebouwen uitgedeeld, een stijging met
12,9% in vergelijking met dezelfde periode in 2015. Vooral voor
appartementen werden er meer vergunningen uitgereikt (+17,7%) maar
ook woonhuizen (+6%) deden hun duit in het zakje. Het renoveren van
residentiële gebouwen liet een daling van 5,6% optekenen tijdens de
eerste tien maanden van 2016, vergeleken met dezelfde periode een
jaar eerder.
De meeste vergunningen werden verstrekt in Vlaanderen tijdens de
eerste jaarhelft door een piek van aanvragen die nog gebeurde op het
einde van 2015, vanaf juni 2016 is de trend aanzienlijk afgekoeld.
Op het vlak van hypotheekverstrekking vertaalde de toegenomen
interesse voor de woningmarkt zich in een groei met 15,8% in
vergelijking met 2015, goed voor 28,6 miljard aan toegekende
woonkredieten. Net als bij de bouwvergunningen lag het zwaartepunt
van de kredietverstrekking in de eerste vier maanden van 2016.
Grafiek 1. jaar-op-jaar groei (%) van het BBP en de output
van de bouwsector (nationaal)
Grafiek 2: Investeringen in woongebouwen (% groei,
jaar-op-jaar, nationaal).
Bronnen: NBB/ FOD ECONOMIE/Bouwunie.be/Confederatiebouw.be
2
Belfius | Immo Visie
Het relatief aandeel van de
herfinancieringen in het
totaal van de verstrekte
leningen daalde wel in de
loop van de tweede helft
van 2016, maar blijft hoger
dan gemiddeld.
Door de lage rentevoeten is
het relatief aandeel van
leningen met jaarlijks
veranderlijke rentevoeten
gedaald tot minder dan 1
procent. Dit suggereert dat
de secundaire Belgische
woonmarkt de komende
jaren goed afgedekt is tegen
een eventuele klim van de
korte en lange
termijnrentes.
februari-maart 2017
De kredietdossiers voor nieuwbouwprojecten kenden de sterkste groei
maar de bestemming aankoop blijft veruit het populairst. Meer dan
2/3 van de kredieten dienden om de aankoop van een woning te
financieren, terwijl het aandeel van de leningen ter financiering van
een nieuwbouw steeg tot 17% van het totaal. Volgens de
Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) klom het gemiddelde
ontleende bedrag per dossier (voor aankoop van een woning) naar
153,000 € in het laatste kwartaal van vorig jaar. Het relatief aandeel
van de herfinancieringen in het totaal van de verstrekte leningen
daalde wel in de loop van de tweede helft van 2016, maar blijft hoger
dan gemiddeld (20% in december).
De rentetarieven voor hypothecaire leningen met een vaste rentevoet
daalden opnieuw in 2016, terwijl de rente op leningen met een
veranderlijke rentevoet duurder werd. De rente op een hypothecair
krediet ‘met een initiële rentevaste periode voor meer dan tien jaar’
daalde in de loop van vorig jaar van 2,5% naar 2,0% en voor een
rentevaste periode tussen vijf en tien jaar daalde de gemiddelde
hypotheekrente van 2,37% naar 1,86%. Het is dan ook niet te
verwonderen dat negen op de tien kredietnemers kozen voor een vaste
rentevoet, of voor een veranderlijke rentevoet waarbij de eerste tien
jaar toch rentevast is. Door de lage rentevoeten is het relatief aandeel
van leningen met jaarlijks veranderlijke rentevoeten gedaald tot
minder dan 1 procent. Dit suggereert dat de secundaire Belgische
woonmarkt de komende jaren goed afgedekt is tegen een eventuele
klim van de korte en lange termijnrentes.
Grafiek 3. Toegekende hypothecaire kredieten (per
maand in miljoen euro) met bestemmingen ‘bouw’ en
‘aankoop’.
Grafiek 4. Evolutie van de hypotheekrentes en de
rente op Belgische overheidsobligaties.
Bronnen: NBB/ FOD ECONOMIE/BVK
3
Belfius | Immo Visie
februari-maart 2017
Evolutie op de koopmarkt.
Het ging hard op de
koopmarkt met 8% meer
transacties op nationaal
vlak dan in 2015.
De afgelopen jaren is het
beschikbaar inkomen in ons
land sterker gegroeid dan de
residentiële vastgoedprijzen
zodat de betaalbaarheid
vanuit dit standpunt is
verbeterd.
Op de vastgoedmarkt werd door de notarissen een groei van de
kooptransacties met meer dan 8% gerapporteerd voor 2016 en gingen de
nominale prijzen voor appartementen flink de hoogte in. Vooral in Brussel
en Vlaanderen ging het hard met een groei van het aantal transacties van
meer dan 12 en 13%. In Wallonië daarentegen daalde het transactievolume
met bijna 3%. De residentiële vastgoedprijsindex (FOD Economie) die de
prijsverandering meet van zowel nieuwe als bestaande woningen, is tijdens
de eerste negen maanden van 2016 met 2.8% gestegen, terwijl de
algemene consumenteninflatie over dezelfde periode met 1.7% is
toegenomen.
We schatten het risico op een acute inzinking van de markt vrij laag in
omdat in de loop van 2016 (Q1 t.e.m. Q3) het bruto beschikbaar inkomen
van de huishoudens met 2.9% is gestegen. Vooral in het derde kwartaal van
vorig jaar was er een sterke (jaar-op-jaar) groei van het beschikbaar
inkomen. Ook wanneer we iets verder terug gaan in de tijd (een nominale
groei van de huizenprijzen van 4,2% sinds Q1 2011) en daarbij rekening
houden met de groei van het bruto beschikbaar inkomen van de Belgische
gezinnen over dezelfde periode (+10%) stellen we geen overwaardering
vast of een klim van de onbetaalbaarheid.
Grafiek 5: residentiële vastgoedprijsindex vs inflatie vs bruto beschikbaar
inkomen (% jaar-op-jaar groei)
Bron: Notarisbarometer/NBB/ FOD ECONOMIE
4
Belfius | Immo Visie
februari-maart 2017
Ook het IMF besloot in zijn rapport van november (*) dat de
prijsontwikkeling van het Belgisch vastgoed tijdens de afgelopen jaren niet
overdreven was en er dus geen duidelijke overwaardering is op dat vlak.
Ook vanuit internationaal
perspectief valt het best
mee met de betaalbaarheid
van het Belgisch residentieel
vastgoed.
Wanneer we vergelijken met onze buurlanden (zie hieronder) , dan valt op
dat de huizenprijsinflatie in België sinds 2001 niet overdreven was gezien
wanneer wordt rekening gehouden met de groei van het inkomen. Het is
frappant dat de huizenprijzen in Frankrijk de afgelopen jaren zijn gedaald
ondanks een groei van het beschikbaar inkomen met bijna 18% sinds 2011.
Grafiek 6 . Procentuele verandering van de huizenprijzen en van het beschikbaar
inkomen tussen Q3 2011 en Q3 2016
Bronnen: NBB/ FOD ECONOMIE/ IMF Global Housing Watch Nov2016
5
Belfius | Immo Visie
februari-maart 2017
Vooruitzichten 2017
De daling van de rente was
wellicht de belangrijkste
reden voor het aantrekken
van de residentiële
vastgoedmarkt in 2016.
In ons basisscenario zien we
de lange termijnrente in de
eurozone en België in
beperkte mate stijgen in de
loop van 2017 maar we
voorzien geen zware
negatieve correctie van de
vastgoedprijzen als gevolg
hiervan.
De NBB overweegt om
vanaf eind mei de
hypothecaire leningen met
een quotiteit hoger dan 80%
duurder te maken.
De daling van de rente was wellicht de belangrijkste reden voor het aantrekken
van de residentiële vastgoedmarkt in 2016. De gemiddelde hypotheekrente voor
leningen met een looptijd van 10 jaar of meer daalde in de loop van 2016 met een
half procent naar een nieuw laagterecord van 2%. De lagere rente maakt lenen
voor een woning goedkoper maar wakkert terzelfdertijd de interesse aan voor
vastgoed als belegging. Het lage rendement van de klassieke beleggingen duwde
de afgelopen jaren de beleggers in de richting van het residentieel vastgoed.
In ons basisscenario zien we de lange termijnrente in de eurozone en België in
beperkte mate stijgen in de loop van 2017 maar we voorzien geen zware
negatieve correctie van de vastgoedprijzen als gevolg hiervan.
De investeringen in woongebouwen door de Belgische gezinnen zullen volgens
ons opnieuw groeien in 2017 omdat de financieringsvoorwaarden nog steeds
aantrekkelijk blijven. Het economisch sentiment is de afgelopen kwartalen
verbeterd en aangezien we een verdere daling verwachten van de werkloosheid,
menen we dat het vertrouwen ondersteund zal blijven. Bovendien blijven de
korte termijnrentes nog een tijdje negatief door het ECB beleid. Die lage
vergoeding van klassieke beleggingsproducten zal ook in 2017 de interesse voor
de residentiële vastgoedmarkt ondersteunen.
Naast een potentiële renteklim, is een strengere regelgeving op de
hypotheekmarkt ,de grootste risicofactor voor het residentieel vastgoed in 2017.
Nationale Bank gouverneur Smet zou bij de presentatie van het jongste NBB
jaarverslag verklaard hebben dat de banken de jongste jaren onvoorzichtiger
geworden zijn met het toekennen van woonleningen. Daarom overweegt de NBB
om het moeilijker te maken een hypothecaire lening te verstrekken als de
ontlener niet minstens 20% van het totale bedrag zelf kan ophoesten. Naar
verluidt zouden de banken nog de mogelijkheid hebben om leningen toe te
kennen die de quotiteit van 80% overschrijden, maar dan zal de betreffende bank
zelf een bedrag opzij moeten zetten en dan zal dit doorgerekend worden naar de
ontlener in de vorm van een hogere rentevoet. De bedoeling is dat de banken
vanaf eind mei de voorwaarden verstrengen.
Tabel 1. Belfius Research prognoses (e: expected; f: forecast)
België (in %)
2016e
2017f
BBP (reële groei)
1,2
1,4
Investeringen in woongebouwen (reële groei) 5,4
2,0
Werkloosheidsgraad
8,0
7,7
Rente 10-jaar OLO
0,90
1,25
Consumptieprijzen (groei)
2,0
2,0
Residentiële vastgoedprijzen (groei)
2,5
1,5
6
Belfius | Immo Visie
februari-maart 2017
Research Disclaimer.
Dit document is van louter informatieve aard, het omvat geen aanbod tot de
verkoop of aankoop van financiële instrumenten, het vormt geen
beleggingsadvies, noch een bevestiging van enige transactie.
Alle opinies, ramingen en verwachtingen in dit document zijn die van Belfius
Bank op de datum van dit document en zijn onderhevig aan wijzigingen
zonder voorafgaande kennisgeving. De informatie in dit document komt van
diverse bronnen. Belfius Bank legt de grootst mogelijke zorg aan de dag bij
het kiezen van zijn informatiebronnen en het doorgeven van de informatie.
Fouten of weglatingen in deze bronnen of processen kunnen echter niet van
tevoren worden uitgesloten. Belfius kan niet aansprakelijk worden gesteld
voor directe of indirecte schade of verlies die voortvloeit uit het gebruik van
dit document.
De informatie in dit document is bedoeld om de ontvanger van dienst te zijn.
Er moet niet op worden gerekend als zijnde gezaghebbend of mag niet ter
vervanging van het eigen oordeel van de ontvanger worden genomen.
De afsluitdatum van deze publicatie is 15 februari 2017.