Contact - JLL België

Persbericht
Vlaams bedrijfsvastgoed 3.0 : kwaliteit, toegankelijkheid, visibiliteit
Kantoren, retail en industrie in Vlaanderen
Antwerpen, 2 juni 2015. De Vlaamse vastgoedmarkt past zich aan aan de huidige moeilijke
marktomstandigheden : criteria zoals kwaliteit van de gebouwen, de toegankelijkheid ervan en de visibiliteit
van het bedrijf zijn primordiaal om een gebruiker te overtuigen om te verhuizen. JLL maakt een analyse van
de verschillende vastgoedmarkten in Vlaanderen, waar we constateren dat ‘prime’ gebouwen op ‘prime’
locaties aantrekkelijk blijven. Industrieel vastgoed blijft presteren in lijn met het gemiddelde, en de
retailmarkt blijft op hoog niveau. Investeringen zijn hoog in alle activaklassen en toprendementen staan
onder druk.
KANTOREN
•
•
•
•
Een trage start van het jaar met een totale opname van 68.000 m² aan het einde van het eerste kwartaal.
Antwerpen blijft achter, met een opname van slechts 12.300 m², en wordt voorbijgestoken door Gent waar een
opname van 23.700 m² geregistreerd werd. In 2014 bedroeg de totale opname in Vlaanderen 194.000 m². JLL
is optimistisch voor de rest van het jaar: een belangrijke transactiepijplijn, vooral in Antwerpen, moet de totale
opname voor 2015 op een vergelijkbaar niveau met 2014 brengen.
Hoewel de leegstand relatief hoog blijft in Antwerpen, hebben sommige huurders moeite met het vinden van
gebouwen die voldoen aan hun behoeften. In Antwerpen is 12,2% op een totale kantorenstock van 2 miljoen m²
onmiddellijk beschikbaar, maar de beschikbaarheid in nieuwe gebouwen bedraagt slechts 7.000 m². Gebruikers
die kwaliteitsvolle gebouwen zoeken met een goede zichtligging en die gemakkelijk toegankelijk zijn moeten
dus kiezen voor gebouwen in aanbouw of op plan. Zo tekenden al twee grote gebruikers voor Post X (Kühne &
Nagel en Syntra). Andere projecten worden geïnitieerd op risico, zoals City Link II & III. Antwerpen volgt
daarmee het voorbeeld van Gent, waar in de afgelopen 3 jaar meerdere kwaliteitsvolle projecten werden
opgeleverd.
Gent blijft de stad met de laagste beschikbaarheid: aan het eind van het eerste trimester 2015 bedroeg de
beschikbaarheidsgraad 4,9% en gezien het feit dat nieuwe projecten niet worden verwacht voor volgend jaar, is
JLL van mening dat de beschikbaarheid aanzienlijk zal dalen later dit jaar en zal terugkeren onder de 4%. In
Mechelen is de beschikbaarheid ook gedaald naar 9,9%, tegen 10,8% eind 2014. Leuven heeft een
beschikbaarheid die gestegen is tot 13,3%, tegen 10,9% eind 2014. In het centrum van Leuven is de
beschikbaarheid echter aanzienlijk lager.
De huurprijzen in Antwerpen bleven stabiel ten opzichte van vorig jaar en staan onveranderd op €145/m²/jaar,
en hetzelfde geldt in Mechelen met een tophuurprijs van €140/m²/jaar. In Gent daarentegen werd een stijging
genoteerd waardoor de huidige tophuurprijs op €155/m²/jaar staat. De lage beschikbaarheidsgraad in het
centrum van Leuven duwde ook de huurprijzen omhoog naar €150/m²/jaar voor een kwaliteitsvol gebouw, dat
goed zichtbaar en toegankelijk is. Wij merken op dat er in regionale steden als Aalst en Hasselt ook een
opwaartse druk staat op de huurprijzen voor de beste gebouwen.
– continued –
Vlaams bedrijfsvastgoed 3.0 : kwaliteit, toegankelijkheid, visibiliteit
INDUSTRIE
Industrieel vastgoed in Vlaanderen vertegenwoordigde 74% van de markt in België in de laatste 5 jaar, tegen 20%
voor Wallonië en 6% voor Brussel. De markt geniet van troeven zoals de ligging van Vlaanderen in het centrum van
West-Europa, met zeehavens, een goed uitgebouwd autosnelwegennetwerk en gespecialiseerde marktspelers. De
logistieke markt in Vlaanderen vertegenwoordigt 40% van de opname van de laatste 5 jaar, tegen 60% voor semiindustrieel vastgoed. Het 5-jarig gemiddelde voor 2010-2014 in Vlaanderen was 1.120.000 m². In 2014 werd
1.136.000 m² opgenomen, iets boven het gemiddelde, en in het eerste trimester van 2015 al 230.000 m².
Logistiek : geen mega-sheds maar wel nationale en regionale kwaliteitsvolle distributie

In de laatste 5 jaar werd jaarlijks gemiddeld 447.000 m² opname gerealiseerd, vooral op de as AntwerpenBrussel die 60% van het volume vertegenwoordigt, maar ook op de as E313 van Antwerpen naar Limburg waar
25% van de opname gesitueerd is. Andere logistieke assen zijn Antwerpen-Gent (E17), met 7% van het volume,
en daarnaast gedecentraliseerde logistieke zones in Oost en West-Vlaanderen (9%). Een goede bereikbaarheid
via het autosnelwegennetwerk is doorslaggevend alsook de kwaliteit van het gebouw aangepast aan de noden
van de logistieke activiteit . In 2014 werd een transactievolume van 424.000 m² geregistreerd, 5% onder het 5jarig gemiddelde.

Grote recente transacties zijn de 61.850 m² voor Caterpillar Distribution Services Europe, een gezamenlijke
ontwikkeling van WDP en Montea in Grimbergen, 36.500 m² verhuurd in een project op maat voor DHL op
Brucargo, een ontwikkeling van MG Real Estate en verkocht als investering aan Montea. ODTH ontwikkelt een
project van 35.000 m² in Willebroek langs het zeekanaal Brussel-Schelde.

Ontwikkelingen blijven bijna uitsluitend op maat van de gebruikers. In de 5 jaar tussen 2010 en 2014 werd
1.350.000 m² ontwikkeld in Vlaanderen, gemiddeld 262.500 m² per jaar. Daarvan was 51% gelegen op de
belangrijkste logistieke as Antwerpen-Brussel, gevolgd door Antwerpen-Gent met 15% van het volume.

Momenteel zijn 183.500 m² logistieke ruimten in aanbouw, waarvan 97% niet-speculatief. Ook hier ligt 60% van
het volume dat in ontwikkeling is op de as Antwerpen-Brussel. De grootste ontwikkelingen die dit jaar
opgeleverd zullen worden, zijn de uitbreiding van het distributiecentrum van Nike in Ham (40.000 m²), de 35.000
m² in ontwikkeling door ODTH in Willebroek en het project van 27.000 m² voor Damco in The Bridge Logistics in
Willebroek.

De hoogste huurprijzen voor logistiek in Vlaanderen zijn die in Vlaams-Brabant. Momenteel staat de prime rent
op €55/m²/jaar met opwaartse druk naar €60/m²/jaar voor nieuwe gebouwen op topliggingen. Voor de as
Antwerpen-Brussel is de prijsvork van de prime rent €45 à €48/m²/jaar. Op de as Antwerpen-Gent bedraagt de
prime rent €42 à €47/m²/jaar, en voor de andere assen maximum €45/m²/jaar.
Semi-industrie : herontwikkeling van oude industrie naar duurzame en flexibele KMO-units

Semi-industrieel vastgoed scoort zeer goed in Vlaanderen, met een marktaandeel van 60% in de laatste 5 jaar.
Gemiddeld werd in de periode van 2010 tot 2014 een jaarlijks transactievolume van 673.000 m² gerealiseerd. In
2014 bedroeg dit 712.000 m², 6% boven het 5-jarig gemiddelde.
Vlaams bedrijfsvastgoed 3.0 : kwaliteit, toegankelijkheid, visibiliteit



Grote recente transacties zijn de verkopen aan Medix Laboratories, een project op maat van 11.500 m² in
Oudenaarde op de industriezone De Bruwaan, de verkoop van de sites van Arcelor Mittal in Mechelen (15.800
m²) aan ODTH en in Overpelt aan Staalbouw Overpelt (11.000 m²). Begin 2015 kocht RCT Stevedoring 8.500
m² op een site van 2,5 ha in Willebroek, en Umicore kocht de Trilco-site, een bestaande opslagruimte van 7.000
m² op een grond van 12 ha in Hemiksem.
Huurprijzen voor semi-industrieel vastgoed in Vlaanderen zijn het hoogst in Vlaams-Brabant, waar een prime
rent tussen €48 en €55/m²/jaar geldt. In Antwerpen bedraagt de prime rent €48/m²/jaar, en in Oost- en WestVlaanderen en in Limburg gelden tophuurprijzen tussen €36 en €43/m²/jaar.
Grondprijzen voor eindgebruikers kunnen oplopen tot €160 à €260/m² in Vlaams-Brabant, in Antwerpen liggen
topprijzen tussen €150 en €220/m². In Gent liggen de hoogste grondprijzen tussen €110 en €160/m². De laagste
grondprijzen gelden in Limburg, tussen €45 en €90/m². De grondprijzen moeten gezien worden in vergelijking
met die van de buurlanden : in Nederland gelden topprijzen tussen €225/m² in Tilburg en €235/m² in Eindhoven,
in het noorden van Frankrijk gelden prijzen tussen €40 en 45/m² in Valenciennes en Lille.
RETAIL




De opname van winkelvastgoed in Vlaanderen blijft beter presteren dan het gemiddelde : met een opname van
48.800 m² in het eerste trimester van 2015 bedroeg de opname 42% boven het 5-jarig gemiddelde 34.400 m².
Het volume werd vooral gerealiseerd in de marktsegmenten high streets en retail warehousing, die
respectievelijk 33% en 58% van het totale transactievolume sinds begin 2014 uitmaken.
Kwaliteitsvolle gebouwen op topliggingen in high streets doen het goed. Vooral in de beste winkelstraten in de
grote steden Antwerpen, Gent, Hasselt en Brugge werden transacties genoteerd, goed voor 60% van de
opname in high streets in Vlaanderen, of 46.600 m² sinds begin 2014.
De grootste recente transacties in de topwinkelstraten waren de verhuur van 5.800 m² aan Primark in het project
Molenpoort in Hasselt, de verhuur van 3.000 m² door H&M aan de Vrijdagmarkt in Gent, een herontwikkeling
van MG Real Estate waarin ook Primark deze zomer zijn deuren zal openen. In Brugge huurde McDonald’s 778
m² aan de Steenstraat. In Antwerpen huurde Uniqlo 1.300 m² aan de Meir 67, G-Star Raw huurde 720 m² en
Fred & Ginger 470 m² in de Huidevettersstraat. 9 transacties met premium en luxemerken werden genoteerd in
de Schuttershofstraat, waaronder Chanel, Stone Island, Montblanc, Forever Flawless en Atos Lombardini.
Begin van het tweede trimester werd de ‘prime rent’ voor Antwerpen, samen met die van Brussel, van
€1.850/m²/jaar verhoogd naar €2.000/m²/jaar, ingevolge de geringe beschikbaarheid en de aanhoudende vraag
van internationale brands naar topliggingen. In Gent blijft de tophuur €1.550/m²/jaar, in Brugge €1.200/m²/jaar en
in Hasselt €1.100/m²/jaar.
Vlaams bedrijfsvastgoed 3.0 : kwaliteit, toegankelijkheid, visibiliteit
INVESTERINGEN





2015 kondigt zich aan als het beste jaar aller tijden voor de investeringsmarkt in Vlaanderen: terwijl 2014 al het
beste jaar van het decennium was met een totaal volume van € 1,230 miljoen, verwachten we dit jaar opnieuw
zeer grote transacties in shopping centers. De shoppingcentra Wijnegem en Waasland zouden dit jaar worden
verkocht worden, waardoor het totale investeringsvolume meer dan 2 miljard euro zou bedragen.
Eind mei bedroeg de totale omvang van de investeringen al € 717 miljoen, waarvan 35% retail, 31% kantoren,
18% industrie, 13% woningen, en de rest hotels.
Voor kantoren worden twee belangrijke trends waargenomen: eerst zien we een hoog volume “core” transacties
betreffende vastgoed gelegen nabij stations (Kievit, VAC Gent) en met gerenommeerde huurders. Dit type
transactie trekt voornamelijk Belgische institutionele beleggers aan. Anderzijds registreren we een toename van
opportunistische transacties of herontwikkelingen tot gemengde gebouwen, o.a. ondersteund door de sterke
residentiële markt.
De investeringsmarkt voor industrieel vastgoed werd in de afgelopen zes maanden ondersteund door grote
transacties met gebouwen van topkwaliteit met bekende gebruikers zoals DHL Supply Chain. Het aanbod wordt
echter steeds zeldzamer waardoor de liquiditeit van de markt beperkt wordt.
'Prime yields’ staan onder druk in alle activaklassen en in alle steden voor kantoren met traditionele
huurcontracten. Ze variëren momenteel tussen 6,25% en 7,75%, terwijl ze voor huurcontracten op lange termijn
regelmatig minder dan 5% bedragen. Toprendementen voor retail vastgoed blijven dalen: ze staan nu op 3,75%
tegen 4,25% een jaar geleden. Er zijn echter transacties aan nog lagere rendementen op de beste liggingen in
Antwerpen. De nakende verkoop van Wijnegem Shopping Center zal waarschijnlijk aan een rendement onder
5% afgesloten worden, wat een nieuwe benchmark voor deze activaklasse zou betekenen. ‘Prime yields’ in retail
warehousing staan tot dusver ongewijzigd op 6%, maar staan ook onder neerwaartse druk. Tot slot zijn de
‘prime yields’ voor logistiek en semi-industrie met 25 basispunten gedaald en staan nu op respectievelijk 6,75%
en 7,50%.
___
Vlaams bedrijfsvastgoed 3.0 : kwaliteit, toegankelijkheid, visibiliteit
Cijfers kantorenmarkt Vlaanderen
Antwerpen
2012
2013
2014
Q1 2015
Opname (m²)
89.607
64.172
90.333
12.312
Beschikbaarheid (%)
11,4%
11,9%
11,25%
12,2%
Stock (‘000 m²)
1.920
1.931
1.987
2.000
145
145
145
145
18.866
51.703
34.845
23.700
Beschikbaarheid (%)
3,7%
4,7%
4,9%
4,9%
Stock (‘000 m²)
1.115
1.133
1.270
1.270
145
150
150
155
Opname (m²)
28.043
11.883
5.952
2.559
Beschikbaarheid (%)
10,3%
12%
10.8%
9.9%
Stock (‘000 m²)
450
458
458
458
Tophuurprijs (€/m²/jaar)
140
140
140
140
Opname (m²)
25.381
12.532
32.664
931
Beschikbaarheid (%)
10,7%
8,5%
10,9%
13,3%
Stock (‘000 m²)
465
465
434
434
Tophuurprijs (€/m²/jaar)
155
145
145
150
Tophuurprijs (€/m²/jaar)
Gent
Opname (m²)
Tophuurprijs (€/m²/jaar)
Mechelen
Leuven
Vlaams bedrijfsvastgoed 3.0 : kwaliteit, toegankelijkheid, visibiliteit
Logistiek
2012
2013
2014
Q1 2015
444.913
485.675
423.880
50.210
263.186
251.014
282.119
38.160
Antwerpen-Gent
24.150
21.000
20.258
3.250
E313
109.068
183.275
91.897
0
Andere
48.509
30.386
29.606
8.800
Tophuurprijs (€/m²/jaar)
55
55
55
55
2012
2013
2014
Q1 2015
773.266
705.300
711.791
146.842
302.109
286.162
252.505
88.197
Oost-Vlaanderen
220.375
171.373
180.641
17.845
Vlaams-Brabant
140.889
144.395
134.864
25.988
West-Vlaanderen
89.918
97.175
95.427
8.056
Limburg
19.975
6.195
48.354
6.756
Tophuurprijs (€/m²/jaar)
55
55
55
55
2012
2013
2014
Q1 2015
193.982
198.079
198.595
48.832
60.712
80.055
66.446
16.162
Shopping Centres
22.916
21.966
23.505
524
Retail Warehousing
110.354
96.058
108.644
32.146
High Streets
1.850
1.850
1.850
2.000
Shopping Centres
1.600
1.600
1.600
1.600
165
165
165
165
Opnamevolume totaal (m²),
waarvan :
Antwerpen-Brussel
Semi-industrie
Opnamevolume totaal (m²),
verdeeld per provincie:
Antwerpen
Retail
Opnamevolume totaal (m²),
waarvan :
High Streets
Tophuurprijs (€/m²/jaar) :
Retail Warehousing
Vlaams bedrijfsvastgoed 3.0 : kwaliteit, toegankelijkheid, visibiliteit
Voor meer informatie of een interview :
JLL
Pierre-Paul Verelst
Head of Research BeLux
Valina Sempot – Marketing & Communication
Marnixlaan 23
1000 Brussel
Tel. : 02 550 25 37
Fax : 02 550 26 26
E-mail : [email protected]
www.jll.be
Follow JLL
htt
About JLL
JLL (NYSE: JLL) is a professional services and investment management firm offering specialized real estate services to clients seeking increased value by owning, occupying and
investing in real estate. With annual fee revenue of $4.0 billion and gross revenue of $4.5 billion, JLL has more than 200 corporate offices, operates in 75 countries and has a global
workforce of approximately 53,000. On behalf of its clients, the firm provides management and real estate outsourcing services for a property portfolio of 3.0 billion square feet, or
280.0 million square meters, and completed $99.0 billion in sales, acquisitions and finance transactions in 2013. Its investment management business, LaSalle Investment
Management, has $53.0 billion of real estate assets under management. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further
information, visit www.jll.be.