Voorstellen omzetten en splitsen

Woningomzetting en -splitsen
Voorstellen voor beleidsaanpassingen
Hier komt tekst
Bijpraten wijkraden
21
Hierseptember
komt ook 2015
tekst
Utrecht.nl
Beleidsdoelstellingen
• Omzetten:
• ‘verkameren’ van reguliere eengezinswoningen
• onzelfstandig / gedeelde voorzieningen
• Bouwkundig splitsen:
• reguliere woningen verbouwen tot meerdere appartementen
• zelfstandig / eigen voorzieningen
• Belangen in evenwicht houden
• Creëren van voldoende aanbod studenteneenheden en
huisvesting voor starters (focus op nieuwbouw en transformatie
leegstaand vastgoed).
• Beschermen van de schaarse woningvoorraad
• Beschermen van de leefbaarheid in wijken
Utrecht.nl
Terugblik
• 2012: wijziging beleid omzetten en splitsen
- bouwkundig splitsen gereguleerd via facetbestemmingsplan
- beleid omzettingen aangescherpt
• 2015:
• wijzigingen uit 2012 geëvalueerd
• nieuwe huisvestingswet
• Aanleiding herijken beleid
• Evaluatie geen grote wijzigingen
• Aanhoudende signalen uit de wijken
• Nieuwe huisvestingswet  urgentie v.w. nieuwe verordening
• RIA 7 juli, Commissie S&R 27 augustus
Utrecht.nl
Waar staan we nu?
• Beleid herijken
• Vanaf 2018 wordt beleid geborgd in Omgevingsplannen
(Omgevingswet)
• Tot die tijd geborgd in Huisvestingsverordening (per 1 januari
2016 nieuwe verordening), en facetbestemmingsplan.
Utrecht.nl
Huidig beleid, 2 vergunningstelsels
• Bouwkundig splitsen gereguleerd via facetbestemmingsplannen.
• Bouwkundig splitsen niet toegestaan, mits
• de aanvraag betrekking heeft op woning > 140m2, of
• de te splitsen woning aan een invalsweg ligt met functiemenging, én
• de te realiseren appartementen minimaal 50m2 zijn.
• Geen leefbaarheidstoets
Utrecht.nl
Huidig beleid, 2 vergunningstelsels
• Omzetten gereguleerd via huisvestingsverordening
• Leefbaarheidstoets (weigeringsgrond)
•
•
•
•
•
•
Wijkenmonitor (oordeel leefbaarheid)
Geregistreerde klachten m.b.t. het pand en de nabije omgeving
Klachten n.a.v. publicatie aanvraag.
Wijkregisseur en wijkagent worden om info gevraagd.
Clustervorming beoordeeld a.d.h.v. stippenkaart met alle omzettingen.
Ook andere overlast gevende elementen (horeca, prostitutie, coffeeshops,
bekende probleemgezinnen etc.) in de directe omgeving van het pand
worden meegenomen
• Volkshuisvestelijke toets (wel / geen compensatie)
• WOZ < EUR 280.000  compensatie
• WOZ > EUR 280.000  geen compensatie
Utrecht.nl
Uitgangspunten voor nieuw beleid
• Wat?
• Belang studenten en starters: omzetten en bouwkundig splitsen
niet onmogelijk
• Beter sturen op leefbaarheid
• Eenduidiger
Utrecht.nl
Uitgangspunten nieuw beleid
• Hoe?
• Huisvestingswet:
• we moeten schaarste aantonen
• woningvorming
•
•
•
•
•
Leefbaarheidstoets wordt uitgebreid o.a. met kwaliteitseisen
Uitzonderingssituaties worden aangescherpt
Financiële compensatie blijft in stand
Facetbestemmingsplan blijft gelden voor splitsen, incl ontheffing
Bij nieuwe bestemmingsplannen, leefbaarheidstoets opnemen.
Utrecht.nl
Hoofdlijn aangepast vergunningstelsel
• Schaarste toets: één grens waaronder zowel omzettingen als
bouwkundige splitsingen vergunningplichtig zijn
• Die grens wordt € 400.000,-- (WOZ-waarde)
• vanwege toenemende vraag naar grotere eengezinswoningen
tussen € 250.000 en € 400.000 (kwartaalrapportage Brecheisen 2015)
• groot deel van woningen in Utrecht valt hieronder
• WOZ-waarde > € 400.000,-• Woningvorming/bouwkundig splitsen: toets aan
(facet)bestemmingsplan
• Omzetten en woningvorming/bouwkundig splitsen: waar
mogelijk (bij binnenkort op te stellen bestemmingsplannen) en
wenselijk (wijken met veel aanvragen en klachten)
leefbaarheidstoets en kwaliteitseisen verwerken in het Utrecht.nl
op te
stellen bestemmingsplan.
Leefbaarheidstoets (nieuw)
• Geldt ook voor bouwkundige splitsingen / woningvorming
• Verbinden van omzetten, splitsen, andere verbouwingen etc.
• Toetsing:
• Kwaliteitseisen:
• Geluidisolatie
• Al dan niet inpandige fietsenberging
• Min. gbo: 24m2 p.p. bij omzetten, 50m2 per app. bij splitsen
• Buurt-, straat-, pandniveau
•
•
•
•
leefbaarheidsscore in de meest recente wijkenmonitor
navraag wijkregisseur en wijkagent
geregistreerde klachten en meldingen
check op clustervorming:
• verleende vergunningen splitsen, omzetten (stippenkaart)
• overige vergunningen (horeca)
• check via GBA op aantal ‘woningdelers’
• fysieke toets: dakterrassen, opbouw, etc.
Utrecht.nl
• goed verhuurderschap (intrekkingsgrond)
Wel / geen financiële compensatie
• Geldt niet voor bouwkundige splitsingen / woningvorming
• Volgt na positieve leefbaarheidstoets
• Vergunning verleend onder voorwaarde van het bieden van
financiële compensatie
• EUR 241,- per m2 van de om te zetten woning
• Geen compensatie als het economische of maatschappelijk
belang van de omzetting zwaarder weegt dan het belang van het
behoud van de woningvoorraad.
Utrecht.nl
Samengevat
Huidig vergunningstelsel
Vergunningstelstel per 1 januari 2016
WOZ < 400.000
- Facetbestemmingsplan
- Vergunning tot woningvorming
(huisvestingsverordening): leefbaarheidstoets
- Evt. nieuwe bestemmingsplannen:
leefbaarheidstoets
WOZ > 400.000
- Facetbestemmingsplan
- Evt. nieuwe bestemmingsplannen, incl.
leefbaarheidstoets
Splitsen
Facetbp met
ontheffingsmogelijkheden
Omzetten
Omzettingsverg:
- leefbaarheidstoets
- compensatie < 280.000
geen comp. > 280.000
WOZ < 400.000
Omzettingsvergunning:
- Uitgebreide leefbaarheidstoets (incl.
kwaliteitseisen)
- Compensatie, tenzij…
WOZ > 400.000
Evt. nieuw bestemmingsplan, incl.
leefbaarheidstoets
2018
Omgevingsvergunning
Utrecht.nl
Resultaten informatie- en consultatieavond 11 sept. jl.
Wat nemen we mee?
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Andere soorten vergunningen (o.a. splitsen, transformatie) meenemen in toets.
Illegale situaties toetsen aan het moment waarop vergunning wordt aangevraagd.
Overgangsregeling voor bestaande ouder-kind en hospita situaties.
Handhaving: handhavingsprogramma op basis van klachten en verbeterplan voor opvolgen
klachten.
Eén aanspreekpunt voor omwonenden.
Inschrijven GBA en huurcontract.
Gebruik van tuinen en dakterrassen meenemen in de leefbaarheidstoets.
Flankerend beleid, bijv. bereidheid deelname buurtbemiddeling als dat nodig is.
Brandveiligheid geregeld via gebruiksvergunning, - melding.
Vergelijkbare gevallen met mogelijk zelfde effecten betrekken bij leefbaarheidstoets.
Inzichtelijk maken waar in de stad kamerverhuur en gesplitste panden voorkomen en info
betrekken bij de leefbaarheidstoets.
Wijkraden betrekken bij voorbereiding Omgevingswet.
Mogelijkheid om huisvestingsverordening 2x per jaar aan te passen.
Utrecht.nl
Resultaten informatie- en consultatieavond 11 sept. jl.
Wat nemen we niet mee?
•
•
•
•
•
•
Quotum
0-meting:
• Alternatief via de leefbaarheidstoets, waarbij o.a. wordt gekeken naar
verleende vergunningen splitsen, omzetten, overige vergunningen (o.a.
horeca), check via GBA op aantal ‘woningdelers’, check op aantal in buurt en
op clustervorming, fysieke toets: dakterrassen, opbouw, etc.
Overgangsregeling (m.u.v. hospitasituaties en ouder-kind constructies).
Parkeernorm bij splitsing.
Fietsenstalling op een parkeerplaats.
Uitbreiden facetbestemmingsplan.
Utrecht.nl
Resultaten informatie- en consultatieavond 11 sept. jl.
Wat vraagt nader onderzoek?
•
•
Communicatie naar de buurt bij vergunningaanvraag, o.a. mogelijkheden
bekijken om draagvlakmeting door de aanvrager te laten doen (omgekeerde
bewijslast)
Mogelijkheden onderzoeken om aan oude vergunningen voorwaarden te
kunnen stellen.
Utrecht.nl
Vervolgproces
• Collegebehandeling: 6 okt. 2015
• RIA: 27 okt. 2015
• Commissie S&R: 3 of 4 nov. 2016
• Raad: 26 nov. 2015
• Inwerkingtreding: 1 januari 2016
Utrecht.nl