Alternatieve invullingen Havenkwartier - Archief

Alternatieve invullingen Havenkwartier
d.d.: 29 juli 2005
Opsteller: EV/GZ/Ammerlaan
Aanleiding
De uitvoering van het masterplan leidt in alle gevallen tot een onrendabele investering voor de
gemeente. Toch kiest de gemeente voor de stedenbouwkundige visie zoals beschreven in het
masterplan omdat zij van mening is dat deze ontwikkeling gemeentebreed het hoogste
maatschappelijke rendement oplevert.
Ter onderbouwing hiervan zijn hierbij een alternatieve invullingen opgenomen als vergelijk met de
door de gemeente voorgestane ontwikkeling.
Ten eerste is onderzocht wat een complete exit zou betekenen. In dit geval beperkt gemeente zich
alleen maar tot het opknappen van het bestaande bezit. De woningen zullen daarna vrijgemaakt
worden van huur en op de markt worden verkocht. De bedrijfspanden zullen daar waar nodig worden
benut voor het huisvesten van de broedkamers voor kunstenaars en de overblijvende panden zullen
op de markt worden verkocht. De openbare ruimte wordt niet aangepast
Het tweede alternatief gaat uit van een totale bedrijfsmatige invulling. Uitgangspunt is een combinatie
van kantoren en bedrijven uit de milieucategorie I. De openbare ruimte moet in dit geval wel worden
aangepast.
Volledigheidshalve is tevens het alternatief opgenomen dat in 2002 is gepresenteerd aan het
Overlegplatform Havenkwartier. Dit model ging tevens uit van een kantoor/bedrijfsmatige invulling aan
de Mr. de Boerlaan en voorzag verder in het opwaarderen van de openbare ruimte in het overige deel
van het plangebied, uitgaande van de veronderstelling dat het bedrijfsleven vervolgens weer zou gaan
investeren in het gebied.
Exit-alternatief
Door de gemeentelijk makelaars is een inschatting gemaakt van de
waarde van het bestaande onroerende goed dat de gemeente in
eigendom heeft. Bij dit alternatief is er vanuit gegaan dat de panden voor
het kunstenaarscollectief administratief worden overgeboekt naar product
13, Stedelijk onroerend goed.
De woningen zullen eerst opgeknapt worden waarna ze fasegewijs op de
markt te koop worden aangeboden. Daarbij is uitgegaan van een tempo
van circa 6 woningen per jaar.
eigendom
aantal won
woningen
32
kunstenaarscollectief
restant bedrijfspanden
totaal
verkoopwaarde/s verkoopwaarde
t
totaal
aantal m²
€
155.000,00 € 4.960.000,00
4.980
€
800.000,00
6.232
€
750.000,00
€ 6.510.000,00
In de naastgelegen tekening is rood gearceerd de te verkopen woningen, blauw gearceerd
zijn de panden bestemd voor het kunstenaarscollectief en blauw omlijnd de te verkopen
bedrijfspanden.
In totaal zal daarmee nog circa € 6,5 mln. aan opbrengsten gegenereerd
kunnen worden.
Aan de kostenkant zijn nagenoeg alle kosten komen te vervallen. Alleen voor de uitvoering van de
exit-regeling is voor 2005 nog een bedrag geraamd voor plankosten. De kosten die gemaakt worden
voor de verkoop van het onroerende goed etc. zijn verdisconteerd binnen de kostenpost Beheer.
Deze gegevens zijn ingevoerd in een grondexploitatiemodel. Rekening houdende met deze
eindwaardemethodiek komt het resultaat van de grondexploitatie op -/- € 850.000 (tekort) contant
(prijspeil 1-1-2005).
Alternatief 2005 Kantoren & bedrijven
In dit tweede alternatief wordt in plaats van woningbouw aan de Mr. de
Boerlaan nu uitgegaan van kantoren en bedrijven. Rekening is gehouden
met dezelfde bouwblokken zoals die zijn ontwikkeld binnen het Masterplan.
De randen langs de mr. H.F. de Boerlaan evenals de Industrieweg worden
voorzien van kantoren. Ook is het aantal bouwlagen aangehouden zoals dit
is gedefinieerd in het Masterplan. Aan de achterzijde daarvan worden
bedrijven uit de milieucategorie I verondersteld. Hierbij is, in afwijking van
het Masterplan, slechts rekening gehouden met 1 bouwlaag. Het
Haveneiland en de strook langs de Hanzeweg blijven in dit alternatief hun
huidige bestemming houden en eventuele herontwikkeling wordt volledig
aan de markt overgelaten.
De zone langs de 1e Havenarm wordt benut voor de ontwikkeling van
dezelfde torens zoals aangegeven in het Masterplan maar dan als
kantoortorens i.p.v. woontorens.
Alle panden zijn benodigd dus er is geen ruimte om de broedkamers voor
kunstenaars blijvend te faciliteren. Daarvoor zal dus t.z.t. een alternatief
moeten worden geboden.
In totaal kunnen de volgende m² worden ontwikkeld:
Nb. In de tekening zijn de kantoren roze en de gewone bedrijven groen aangeduid.
bouwblok
1
2
3
4
5&6
totaal
functie
kantoren 1
kantoren 2
bedrijven
kantoren 2
bedrijven
kantoren 2
bedrijven
kantoren 2
bedrijven
kantoren 2
aantal m²
bvo/laag
1.047
957
2.210
1.258
2.901
1.407
3.354
1.250
2.669
2.500
aantal
lagen
7
5
1
3
1
5
1
5
1
7
totaal aantal
totaal
m² bvo
aantal m²
kantoor
bvo bedrijf
7.329
4.785
2.210
3.774
2.901
7.035
3.354
6.250
2.669
17.500
46.673
11.134
In totaal vertegenwoordigd dit een grondwaarde van naar verwachting:
functie
kantoren 1
kantoren 2
bedrijven
aantal m² bvo
7.329
39.344
11.134
grondwaarde
€
200,00
€
175,00
€
130,00
totaal grondwaarde
€
1.465.800,00
€
6.885.200,00
€
1.447.420,00
€
9.798.420,00
Aangenomen wordt dat de uitgifte van de aantallen m² bvo kantoor enige tijd zal vergen. Dit als gevolg
van de lage conjunctuur evenals het totale aanbod binnen de Deventer markt. Uitgegaan is van een
uitgiftetempo van circa 5.000 m² bvo per jaar. Hiermee komt de einddatum van de grondexploitatie op
1-1-2016 (start uitgifte medio 2007)
De bedrijvenkavels zullen sneller van de hand gedaan kunnen worden. Hiervoor wordt 2 jaar
aangehouden.
De kosten voor bouw- en woonrijpmaken evenals de plankosten zullen nagenoeg hetzelfde zijn als bij
de ontwikkeling van een woningbouwgebied. Alleen de kosten voor het voeren van de diverse
planprocedures kunnen lager uitvallen. Verondersteld mag worden dat dit alternatief beter scoort bij
de omringende bedrijven.
Als rekening zou worden gehouden met de optimaliseringen zoals bij het Masterplan zijn aangegeven
dan kan een kostenreductie worden beoogd op de posten:
Bodemsanering, kademuren, apparaatskosten en de onrendabele top parkeren.
Daarnaast is rekening gehouden met lagere huurinkomsten tijdens de beheerfase omdat tussentijds
onroerend goed wordt gesloopt. Tevens is verondersteld dat er geen speelvoorzieningen benodigd
zijn in dit puur zakelijke gebied.
Deze gegevens zijn ingevoerd in een grondexploitatiemodel. Rekening houdende met deze
eindwaardemethodiek komt het resultaat van de grondexploitatie op -/- € 6,5 contant (tekort) (prijspeil
1-1-2005).
Alternatief 2002 Kantoren en Bedrijven
In 2002 is aan de vereniging B3 Vitaal een alternatief gepresenteerd dat ook voorzag in deze invulling
met alleen kantoren en bedrijven. Voor de volledigheid wordt dit alternatief hierbij ook nogmaals
opgenomen. Om een zuiver vergelijk te krijgen zijn een aantal elementen in dit alternatief
geactualiseerd.
Hoewel dit alternatief lijkt op het tweede alternatief zijn er toch een aantal verschillen. In het alternatief
van 2002 is rekening gehouden met hogere kosten, omdat ook de aanpak van de omringende
infrastructuur onderdeel uitmaakte van de toenmalige visie. Momenteel is die kwaliteitsverbetering,
vanwege planoptimaliseringen, niet meer in beeld. Daarnaast waren kosten opgenomen voor de
aanpak van het Haveneiland. Zo werd verondersteld dat een strook van de 1 e havenarm zou worden
gedempt zodat daarop een weg aangelegd zou kunnen worden. Eveneens werd verondersteld dat de
St.Olafstraat zou worden opgewaardeerd. Ook was een totale vernieuwing van de kademuren
meegenomen. In totaal was dit een meerkostenpost van circa € 6 mln. Hierover zijn ook de
bijkomende kosten gerekend zoals plankosten en onvoorzien.
Aan de opbrengstenkant daarentegen was in de gepresenteerde variant rekening gehouden met
subsidie-inkomsten en met lagere grondopbrengsten. In tegenstelling tot de visie in het verleden is
aangenomen dat het wederom verkrijgen van subsidie lastig zal zijn omdat recent veel werk is verzet
om de in het verleden toegezegde subsidies te behouden voor gemeente Deventer. Daarom zijn de
mogelijk beschikbare subsidies ter stimulering van economie en werkgelegenheid (Tipp en Stirea)
voorlopig ingezet binnen Groot- Bergweide.
Met betrekking tot de te verkopen gronden werd in 2002 rekening gehouden met 10.000 m² bvo
kantoren. Bij de in de vorige paragraaf toegelichte variant is uitgaan van 46.000 m² bvo kantoren.
Aangenomen is dat laatstgenoemde aantallen ook stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn. Door het
opnemen van de meerdere m² kantoorvloeroppervlakte kan in principe de opbrengstenpost nagenoeg
van gelijk niveau blijven.
Als de meerkosten zoals hierboven beschreven in mindering worden gebracht op het in 2002
berekenende contante resultaat van de grondexploitatie, dan komt die nagenoeg overeen met het
resultaat van de variant van 2005.
Indien het gewenst is om de variant van 2005 toch uit te breiden met extra investeringen voor
bestaande openbare ruimte in het Haveneiland dan zouden de kosten kunnen toenemen met circa
€ 2,75 mln. In dat geval zal dan de totale gemeentelijke inzet circa € 16,1 mln. bedragen.
In een tabel ziet deze variant er als volgt uit:
ingeschatte kosten
(prijspeil 2005)
maatregel
nieuwe weg 1e Havenarm
491.000 schatting
aanleg nieuwe kademuur
426.600
opwaarderen st.Olafstraat
604.000 schatting
subtotaal
1.521.600
POK/BPK/PVK
456.480
onvoorzien 15%
228.240
subtotaal
2.206.320
extra verwervingskosten
500.000 schatting
2.706.320
Samenvatting en conclusie
Per 1 januari 2005 is de boekwaarde van het Havenkwartier met € 6,9 mln. verminderd als gevolg van
een bijdrage vanuit de reserves van het grondbedrijf. Dit bedrag was opgebouwd uit een post voor
verloren plankosten (€ 3 mln.) en een post voor afboeking verwervingskosten naar reële marktwaarde
(€ 3,9 mln). In elke financiële berekening is daarna rekening gehouden met deze bijdrage.
Voor het voeren van de discussie geeft de navolgende tabel meer inzicht.
financiële
bijdrage reserve per resultaat
verkenning
1-1-2005
grondexploitatie
Masterplan
€
6.900.000- €
3.000.000exit-alternatief
€
6.900.000- €
850.000Bedrijven & kantoren
variant 2005
€
6.900.000- €
6.500.000Bedrijven & kantoren
variant 2002
€
6.900.000- €
9.210.000-
totale onrendabele
investering gemeente
€
9.900.000€
7.750.000€
13.400.000-
€
16.110.000-
Wanneer de verschillende scenario’s worden beoordeeld op hun maatschappelijk rendement dan
leveren ze het volgende resultaat op:
Maatschappelijk rendement
Masterplan
Exit alternatief
Bedrijven en kantoren variant 2005
Bedrijven en kantoren variant 2002
Een totale herontwikkeling van het deelgebied
Mr. H.F.de Boerlaan in de vorm van circa 450
wooneenheden alsmede enkele bedrijfs- en
kantoorvoorzieningen. (lees: rendement op
investering)
Voortbestaan van de bestaande situatie zonder
kwaliteitsimpuls in het gebied behoudens een
summiere investering in het bestaande
onroerend goed
Een herontwikkeling van het deelgebied Mr. de
Boerlaan in de vorm van kantoren en bedrijven
met een aanzienlijke onrendabele top, geen
kwaliteitsimpuls in de overige gebieden
Als boven met een kwaliteitsimpuls in de overige
gebieden waardoor overigens de onrendabele
top in omvang toeneemt.