Bedrijfsruimtemarkt Flevoland De provincie Flevoland

Bedrijfsruimtemarkt Flevoland
De provincie Flevoland telt bijna 392.000 inwoners en vervult door de centrale ligging
een belangrijke economische functie als schakel tussen de Randstad en het noorden en
oosten van Nederland. Ook heeft Flevoland een belangrijke opvangfunctie voor bedrijven
uit omliggende regio’s die niet meer kunnen uitbreiden. De regio Flevoland bestaat uit
de volgende gemeenten: Almere, Dronten, Lelystad, Noordoostpolder, Urk en Zeewolde.
De provincie Flevoland is al jaren achtereen een van de economisch snelst groeiende
regio’s van Nederland. In 2010 telde de provincie in totaal circa 174.240 arbeidsplaatsen,
verdeeld over 31.750 vestigingen (Lisa, 2010). Almere is met circa 190.655 inwoners en
80.590 arbeidsplaatsen verreweg de belangrijkste stad in Flevoland, gevolgd door
Lelystad (75.111 inwoners) met 36.180 arbeidsplaatsen en de gemeente Noordoostpolder
(46.255 inwoners en 23.550 arbeidsplaatsen).
Een groot deel van de beroepsbevolking in Flevoland is werkzaam in de dienstensector.
Maar ook de sectoren handel en transport (24% van het aantal arbeidsplaatsen) zijn in
Flevoland sterk vertegenwoordigd. Vooral voor de logistieke sector is Flevoland de
laatste jaren steeds meer in beeld als vestigingsplaats.
Een belangrijk deel van de werkgelegenheid in de regio is dan ook te vinden op de
diverse bedrijventerreinen. In totaal is in de nog jonge provincie al circa 1.744 hectare
netto bedrijventerrein uitgegeven (Ibis werklocaties, 2010). Naar gemeenten is de
verdeling: Almere (589 hectare), Lelystad (396 hectare), Noordoostpolder (330 hectare),
Dronten (204 hectare), Zeewolde (136 hectare) en Urk (89 hectare).
Kerncijfers
Demografie
Aantal inwoners
Bevolkingsgroei 2010-2025
Werkgelegenheid
Aantal banen
Banengroei 2010
Banengroei 2006-2010
Aandeel bouw en industrie
Aandeel handel en transport
Aantal vestigingen
Bedrijventerreinen
Voorraad netto in ha.
Uitgeefbaar terrein in ha.
Waarvan direct uitgeefbaar
Aanbod en opname in m² (x 1.000)
Regio
391.967
21,0%
NL
4,1%
174.240
0,7%
13,4%
14,1%
24,3%
31.750
-0,7%
4,8%
16,4%
22,6%
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
3.158
1.414
325
2007
2008
2009
Aanbod ultimo
2010
2011
Opname
Bronnen: CBS, Lisa 2010, Ibis, Troostwijk Research
Gemiddeld gerealiseerde huurprijs per m²
Beleggingsvolume in € mln.
€ 60
€ 55
€ 50
€ 45
€ 40
€ 35
€ 30
2007
2008
Flevoland
2009
2010
2011
2007
Nederland
Grootste gebruikstransacties 2011
Plaats
Huurder/koper
Almere
LuiGong
Almere
Rijkswaterstaat
Almere
Sinaas
Zeewolde
Retour Matras
Zeewolde
Brandweer
Lelystad
K&W Transmissies
Almere
Annijas Afbouw
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
m²
3.600
3.000
2.950
2.175
1.900
1.850
1.500
2008
2009
2010
2011
Bruto aanvangsrendementen (k.k.) Midden-Nederland
2010
2011
van
tot
van
tot
Beste locaties
8,20
9,75
8,00
9,75
Overige locaties
9,00
11,75
9,00
11,50
Ontwikkelingen en toekomstverwachting
Per januari 2012 staat er ruim 357.000 m² bedrijfsruimte te koop of te huur. Dit is een daling
van 3,5% in vergelijking met het aanbod een jaar geleden. De gemeente Almere heeft veruit
het meeste aanbod in de regio, namelijk ruim 195.000 m². In vergelijking met dezelfde
periode vorig jaar is het aanbod met 2% gestegen. De gemeente Noordoostpolder kende ook
een stijging van het aanbod, namelijk met 10% tot bijna 62.000 m². In de gemeente Dronten
bleef het aanbod nagenoeg gelijk met bijna 41.000 m². De gemeenten Lelystad en Zeewolde
kenden een daling van het aanbod met respectievelijk 22% (tot 50.600 m²) en 44% (tot ruim
8.300 m²). De gemeente Urk heeft nagenoeg geen aanbod van bedrijfsruimte. Het aanbod
van logistieke bedrijfsruimte in Flevoland steeg licht met 6,5% tot 77.000 m².
De totale opname van bedrijfsruimte kwam in 2011 uit op 29.600 m². In vergelijking met de
opname in 2010 is dit een daling van 38%. Bijna 72% van de opname vond plaats in de
gemeente Almere. De grootste gebruikstransactie werd ook in deze gemeente gerealiseerd.
LuiGong nam 3.600 m² bedrijfsruimte in gebruik op bedrijventerrein De Vaart.
De gemiddelde gerealiseerde huurprijs in de regio Flevoland is ten opzichte van 2010 met
8,0% gestegen tot € 52,-- per m². De huurprijzen zijn sterk afhankelijk van de locatie en de
staat van het pand. De samenstelling hiervan kan per jaar verschillen, wat effect heeft op de
gemiddelde gerealiseerde huurprijs. In de gehele provincie lopen de huurprijzen uiteen van €
30,-- per m² tot € 65,-- per m². De hoogste huurprijzen werden in 2011 in Almere
gerealiseerd.
In 2011 toonden beleggers weinig interesse in de regio Flevoland. Gemiddeld bewogen de
bruto aanvangsrendementen in Midden-Nederland tussen de 8,0% en 9,75% voor
bedrijfsruimten op de beste locaties. Op de overige locaties tussen de 9,0% en 11,50%. Voor
incourante objecten op verouderde bedrijventerreinen liggen de aanvangsrendementen nog
aanzienlijk hoger. Aanvangsrendementen voor logistieke objecten liepen licht op gedurende
2011. Landelijk bewogen de aanvangsrendementen voor logistiek vastgoed tussen de 7,0% en
10,50% in de eerste helft van 2011. In de tweede helft van 2011 bewogen deze zich tussen de
8,0% en 10,50%.
De vooruitzichten voor de Nederlandse economie in 2012 zijn weinig positief en hangen sterk
af van het verdere verloop van de Europese schuldencrises. Waar een half jaar geleden
vooral zorgen bestonden over de kosten van een eventueel Grieks bankroet, wordt er nu
openlijk getwijfeld aan het voortbestaan van de euro. Daarnaast laten de Europese leiders
nog geen slagvaardige maatregelen en harde afspraken zien om de schuldencrisis aan te
pakken. Dit alles maakt dat er grote onzekerheid heerst over de (Nederlandse) economie.
Consumenten geven minder uit, bedrijven stellen investeringsbeslissingen uit of af en de
groei van de wereldhandel vertraagt. De groei van de wereldhandel wordt in 2011 geraamd
op 6%, en in 2012 op 1,75%. De groei van de relevante wereldhandel laat het komend jaar
zelfs een daling zien met 0,75%. Het CPB gaf in haar Decemberraming 2011 aan dat
Nederland zich in een recessie bevond. Ook voor de eerste twee kwartalen van 2012 wordt
een krimp van de Nederlandse economie verwacht. In de tweede helft van 2012 zal naar
verwachting een licht herstel optreden.
Voor 2012 wordt verwacht dat de opname van bedrijfsruimte lager zal uitvallen dan in 2011.
Het aanbod aan bedrijfsruimte zal in 2012 verder oplopen. Dit maakt dat de huurprijzen
onder druk zullen blijven staan. De onzekere situatie maakt dat beleggers voorzichtiger
worden. Hierdoor zullen de bruto aanvangsrendementen verder op kunnen lopen. Voor
moderne langjarig verhuurde logistieke objecten wordt een stabilisering van de
aanvangsrendementen verwacht als gevolg van een beperkt aanbod en aanhoudende vraag.