Bedrijfsruimtemarkt Achterhoek De Achterhoek is

Bedrijfsruimtemarkt Achterhoek
De Achterhoek is gelegen in het oosten van Nederland in de provincie Gelderland en beslaat
het gebied tussen de IJssel in het westen, de Rijn (Pannerdenskanaal) in het zuidwesten, de
Duitse grens in het zuiden en oosten en de Overijsselse streken Salland en Twente in het
noorden. De regio telt ruim 401.000 inwoners en bestaat uit de gemeenten Aalten,
Berkelland, Bronckhorst, Brummen, Doetinchem, Lochem, Montferland, Oost Gelre, Oude
IJsselstreek, Winterswijk en Zutphen.
In de regio zijn ruim 184.000 arbeidsplaatsen, verdeeld over 29.740 vestigingen (Lisa, 2010).
Doetinchem is met ruim 56.000 inwoners en 35.030 arbeidsplaatsen de belangrijkste plaats in
de regio, gevolgd door Zutphen dat ruim 47.000 inwoners en 23.010 arbeidsplaatsen telt.
Maar ook de andere gemeenten hebben een belangrijke werkgelegenheidsfunctie, zo heeft
de gemeente Berkelland ruim 44.000 inwoners en 18.170 arbeidsplaatsen.
Een relatief groot deel van de beroepsbevolking in de Achterhoek is werkzaam in de industrie
(43.580 arbeidsplaatsen) en de handelssector (41.365 arbeidsplaatsen). In de industrie zijn
vooral de voedings- en genotmiddelenindustrie en de hout-, meubel- en metaalindustrie
sterk vertegenwoordigt. Een belangrijk deel van de werkgelegenheid in de regio is dan ook te
vinden op de diverse bedrijventerreinen. In totaal is in de regio circa 1.566 hectare netto
bedrijventerrein uitgegeven (Ibis werklocaties 2010). De twee bedrijventerreinen met de
grootste netto oppervlakte in de regio zijn De Mars in Zutphen (143 hectare) en
Verheulsweide (120 hectare) in Doetinchem.
Kerncijfers
Demografie
Aantal inwoners
Bevolkingsgroei 2010-2025
Werkgelegenheid
Aantal banen
Aandeel bouw en industrie
Aandeel handel en transport
Banengroei 2010
Banengroei 2006-2010
Aantal vestigingen
Bedrijventerreinen
Voorraad netto in ha.
Uitgeefbaar terrein in ha.
Waarvan direct uitgeefbaar
Aanbod en opname in m² (x 1.000)
Regio
401.634
-2,0%
NL
4,1%
300
250
200
184.660
23,6%
22,4%
-0,9%
3,0%
29.740
16,4%
22,6%
-0,7%
4,8%
150
100
50
0
1.722
178
96
2007
2008
2009
Aanbod ultimo
2010
2011
Opname
Bronnen: CBS, Lisa 2010, Ibis, Troostwijk Research
Gemiddelde gerealiseerde huurprijs per m²
€
€
€
€
€
€
€
€
Beleggingsvolume in € mln.
60
55
50
45
40
35
30
25
2007
2008
2009
Achterhoek
2010
2011
2007
Nederland
Grootste gebruikstransacties 2011
Plaats
Winterswijk
Doetinchem
Gaanderen
Vorden
Doetinchem
Neede
Dinxperlo
Gaanderen
Huurder/koper
Obelink
AMVR opleidingen
Mija binnenkozijnen
Lensink meubelfabr.
Afbouwtech. prakt. opl.
RB Bouwchemie
Herman Klomps
Kemperman lederwaren
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
m²
5.000
3.175
3.150
2.850
1.700
1.600
1.500
1.000
2008
2009
2010
2011
Bruto aanvangsrendementen (k.k.) Oost-Nederland
2010
2011
van
tot
van
tot
Beste locaties
8,75
10,50
8,30
10,00
Overige locaties
9,75
12,30
9,50
11,00
Ontwikkelingen en toekomstverwachting
Per januari 2012 staat er 271.200 m² bedrijfsruimte te koop of te huur. Dit is een lichte
daling van 2% ten opzichte van het aanbod begin 2011. De gemeente Doetinchem heeft het
meeste aanbod bedrijfsruimte. In het afgelopen jaar is het aanbod gedaald met 31% tot
47.700 m². In de gemeente Zutphen steeg het aanbod met 16% tot 31.100 m². Ook in de
gemeenten Aalten en Oude IJsselstreek steeg het aanbod met respectievelijk 33% (tot 29.500
m²) en 17% (tot 41.400 m²). In de overige gemeenten daalde het aanbod met gemiddeld 16%
tot 104.600 m². Het aanbod van logistieke bedrijfsruimte in de regio steeg fors met 69%, tot
20.500 m².
De totale opname in 2011 bedroeg 22.200 m². In vergelijking met de opname in 2010 is dit
een daling van 24%. De grootste transactie betrof de aankoop van 5.000 m² bedrijfsruimte
door Obelink in Winterswijk.
De gemiddelde gerealiseerde huurprijs in de regio lag in 2011 op circa € 32,-- per m². Een
daling ten opzichte van 2010 (€ 36,-- per m²) van 11%. De huurprijzen zijn sterk afhankelijk
van de locatie en de staat van het pand. De samenstelling van de verhuurde panden kan wat
betreft kwaliteit, locatie en ligging per jaar sterk verschillen, wat een sterke invloed op de
gemiddelde gerealiseerde huurprijs heeft. In de gehele regio lopen de prijzen gemiddeld
uiteen van € 25,-- per m² tot € 60,-- per m². De hoogste prijzen worden gerealiseerd in de
gemeente Doetinchem.
Er vinden relatief weinig beleggingen in bedrijfsruimten plaats in de regio Achterhoek. In
2011 werden er nagenoeg geen beleggingen in bedrijfsruimte geregistreerd. De bruto
aanvangsrendementen in Oost-Nederland voor bedrijfsruimte op goede locaties bewogen
gemiddeld tussen de 8,3% en 10,0%. Op overige locaties tussen de 9,5% en 11,0%. Voor
incourante objecten op verouderde bedrijventerreinen liggen de aanvangsrendementen nog
aanzienlijk hoger. Aanvangsrendementen voor logistieke objecten liepen licht op gedurende
2011. Landelijk bewogen de aanvangsrendementen voor logistiek vastgoed tussen de 7,0% en
10,50% in de eerste helft van 2011. In de tweede helft van 2011 bewogen deze zich tussen de
8,0% en 10,50%.
De vooruitzichten voor de Nederlandse economie in 2012 zijn weinig positief en hangen sterk
af van het verdere verloop van de Europese schuldencrises. Waar een half jaar geleden
vooral zorgen bestonden over de kosten van een eventueel Grieks bankroet, wordt er nu
openlijk getwijfeld aan het voortbestaan van de euro. Daarnaast laten de Europese leiders
nog geen slagvaardige maatregelen en harde afspraken zien om de schuldencrisis aan te
pakken. Dit alles maakt dat er grote onzekerheid heerst over de (Nederlandse) economie.
Consumenten geven minder uit, bedrijven stellen investeringsbeslissingen uit of af en de
groei van de wereldhandel vertraagt. De groei van de wereldhandel wordt in 2011 geraamd
op 6%, en in 2012 op 1,75%. De groei van de relevante wereldhandel laat het komend jaar
zelfs een daling zien met 0,75%. Het CPB gaf in haar Decemberraming 2011 aan dat
Nederland zich in een recessie bevond. Ook voor de eerste twee kwartalen van 2012 wordt
een krimp van de Nederlandse economie verwacht. In de tweede helft van 2012 zal naar
verwachting een licht herstel optreden.
Voor 2012 wordt verwacht dat de opname van bedrijfsruimte lager zal uitvallen dan in 2011.
Het aanbod aan bedrijfsruimte zal in 2012 verder oplopen. Dit maakt dat de huurprijzen
onder druk zullen blijven staan. De onzekere situatie maakt dat beleggers voorzichtiger
worden. Hierdoor zullen de bruto aanvangsrendementen verder op kunnen lopen. Voor
moderne langjarig verhuurde logistieke objecten wordt een stabilisering van de
aanvangsrendementen verwacht als gevolg van een beperkt aanbod en aanhoudende vraag.