Hoorcollege 6, 12 maart 2014, Huur van bedrijfsruimte Er zijn 2

Hoorcollege 6, 12 maart 2014, Huur van bedrijfsruimte
Er zijn 2 soorten bedrijfsruimte: middenstandsbedrijfsruimte 7:290 BW en overige
bedrijfsruimte 7:230a BW. De wetgever vindt dat de huurders van
middenstandsbedrijfsruimte extra bescherming verdienen omdat zij gebonden zijn aan de plek
waar ze hun bedrijf uitoefenen. Je hebt huurders waarvoor verhuizen niet uitmaakt en je hebt
huurders waarvoor het belangrijk is dat ze gedurende een lange tijd op dezelfde plek blijven,
deze laatste groep verdient extra bescherming. De 7:290 BW middenstandsbedrijfsruimte
heeft opzeggingsbescherming en huurprijsbescherming. De 7:230a BW bedrijfsruimte heeft
alleen ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat indien de huur beëindigd wordt, dan kan de
huurder naar de rechter stappen om te vragen voor wat extra tijd voor de ontruiming. De huur
kan bij 7:290 BW niet zomaar op worden gezegd, dit kan wel bij 7:230a BW.
7:290 BW bedrijfsruimte
In 7:290 BW staat een lijstje met gevallen die onder dit artikel vallen. Bij kleinhandel moet je
denken aan de detailhandel, de supermarkt, blokker, bloemist, alle winkels waar spullen aan
een consument worden verkocht. Bij een ambachtsbedrijf moet je een onderscheid maken
tussen een ambacht en vrije beroepen. Een ambacht is een beroep waarbij je iets met je
handen maakt en bij een vrij beroep verzin je iets met je hoofd. Een advocatenkantoor, notaris
en arts zijn vrije beroepen en hebben dus geen 7:290 BW bescherming. Een tandarts,
schoonheidsspecialiste en pedicure zijn een wat grijzer gebied. Een pedicure wordt wel als
een ambacht gezien maar over een schoonheidsspecialiste is veel discussie. Een apotheker
oefent een vrij beroep uit maar zijn apotheek kan wel een kleinhandel zijn. Daarbij hangt het
er vanaf wat de kern van de werkzaamheden zijn en wat de overwicht heeft. Is het een soort
veredelde drogist of kun je er vooral medicijnen op recept verkrijgen? Het is erg afhankelijk
van de omstandigheden van het geval. Daarnaast heb je nog het restaurantbedrijf en de
afhaal/besteldienst. Al deze soorten bedrijven kunnen onder de 7:290 BW bedrijfsruimte
vallen als ze ook een voor publiek toegankelijk lokaal hebben. Dit zijn cumulatieve vereisten.
Er moet een plek zijn voor publiek, mensen moeten zich daarnaartoe kunnen bewegen. Bij de
besteldienst bol.com is het bijvoorbeeld absoluut niet de bedoeling dat mensen daar zelf
naartoe gaan om hun boeken te halen, het kantoorgebouw van bol.com valt daarmee niet
onder de 7:290 BW bescherming. De afhaalchinees, De Blauwe Lotus bijvoorbeeld heeft wel
een kleine wachtruimte maar het is niet de bedoeling dat je daar frequent en veelvuldig zelf je
eten gaat halen. Het is dan toch een publiek toegankelijk lokaal nu het erom gaat dat je er
naartoe kunt. Er staat wel een bord voor de deur met een afhaalmenu voor 15,80 en er is een
kassa binnen, dat geeft aan dat je er wel naartoe kunt. Bij bol.com kan dit absoluut niet. Het
hotelbedrijf en kampeerbedrijf vallen ook onder de 7:290 BW bescherming maar zij hoeven
geen publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of
dienstverlening te hebben.
Plaatsgebondenheid
De ratio die achter deze wetgeving ligt is de plaatsgebondenheid, maar dat is op zichzelf geen
criterium. Het is niet zo dat je onder 7:290 BW valt omdat het plaatsgebonden is, je toetst
alleen aan de hierboven genoemde criteria: categorie bedrijf en publiek toegankelijk lokaal.
HR Orient Travel/Trenning: Hier ging het om een reisbureau wat erg plaatsgebonden was,
hun klantenkring bestond vooral uit mensen die in de buurt van het reisbureau woonden. Ze
deden een beroep op 7:290 BW maar de HR stelde dat dit duidelijk geen 7:290 BW geval was
ook al was het wel heel plaatsgebonden.
HR 1981 (ANWB-winkel): Hier ging het om een ANWB winkel, deze was niet zo
plaatsgebonden je kan er immers in elke stad wel eentje vinden. De verhuurder stelde hier dat
een beroep op 7:290 BW niet kon want ze waren niet plaatsgebonden. HR: Indien er sprake is
van 7:290 BW bedrijfsruimte, dan doet de plaatsgebondenheid er niet meer toe. Dat was
alleen de ratio van de wetgever. Alleen in gevallen van onduidelijkheid, als je twijfelt of iets
een kleinhandel/ambachtsbedrijf is, dan kan de plaatsgebondenheid de doorslag geven.
De HR heeft duidelijk gezegd dat een reisbureau geen 7:290 BW bedrijfsruimte is.
Voor publiek toegankelijk lokaal
Hoe toegankelijk moet een punt zijn, hoe open moet het verkooppunt zijn? Stel dat een
ziekenhuis een deel aan een koffiezaak verhuurt in het ziekenhuis. HR: Dit punt is een voor
publiek toegankelijk lokaal, het feit dat iedereen die binnenkomt zich moet melden doet daar
niet aan af, het is een hele brede groep die in een ziekenhuis komt. Ook een friettent in een
zwembad is een voor publiek toegankelijk lokaal, het feit dat je entree moet betalen om
überhaupt het zwembad in te mogen doet daar niet aan af. Het is belangrijk dat het publiek er
naartoe kan, het moet niet een al te beperkte groep van gevallen zijn. Een kantine van een
voetbalclub is dan weer niet een voor publiek toegankelijk lokaal, het is niet de bedoeling dat
iedereen er komt zitten, het is vooral voor de leden van die vereniging.
Een bedrijfskantine is normaal gesproken niet een voor publiek toegankelijk lokaal, maar op
het mediapark in Hilversum lag dit anders. Hier was het juist de bedoeling dat er andere
mensen in de kantine kwamen, er waren zelfs rondleidingen die georganiseerd werden
waarbij je BN'ers kon kijken. Hiervan werd gezegd dat dit wel een voor publiek toegankelijk
lokaal was, er werd geen enkele beperking gelegd aan anderen dan degenen die daar werkten
om er te komen.
HR De Louwere/Veldkamp: Hier betrof het een drukkerij die vooral grote opdrachten voor
bedrijven deed. Hiernaast maakten ze ook geboortekaartjes voor particulieren, dat was
ongeveer 20 % van de omzet. Als mensen voor geboortekaartjes kwamen dan moest je
aanbellen en hopen dat ze open waren, je kon niet zomaar naar binnen lopen. Er was wel een
klein kantoortje maar dat was niet specifiek bedoeld voor de ontvangst van klanten, het was
eerder een koffieplek voor medewerkers. Ondanks dit alles was er hier toch sprake van een
voor publiek toegankelijk lokaal. HR: Er is niet gebleken dat de bedoeling ontbreekt om daar
publiek te ontvangen, zolang niet iedere bedoeling ontbreekt om publiek te ontvangen dan is
het voldoende om te spreken van een voor publiek toegankelijk lokaal.
Contractuele bestemming
Hiervoor moet je kijken naar de feiten en omstandigheden, wat gebeurt er eigenlijk? Je moet
niet zozeer kijken naar wat er feitelijk wordt uitgeoefend maar vooral naar datgene wat
partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Wat voor soort type gebruik had
men afgesproken? Dit kan anders zijn dan wat er feitelijk gebeurt, je moet dus kijken naar de
omstandigheden en de feiten en wat er in de afspraken tussen huurder en verhuurder is
verdisconteerd. Als je afspreekt dat je een 7:230a bedrijfsruimte huurt dan kan het niet zo zijn
dat je er een supermarkt in gaat exploiteren en dat het daardoor een 7:290 BW bedrijfsruimte
is geworden. Het gaat erom waar men overeenstemming over heeft bereikt waarbij je moet
kijken naar wat er mogelijk wordt gemaakt door de overeenkomst of wat er in is
verdisconteerd.
HR Mast Expl./Ted's Grinthandel: Ted had een grinthandel en huurde een showroom. In het
huurcontract stond dat het een showroom betrof zonder een publiek verkooppunt, dus 7:230a
BW bedrijfsruimte. Het bijzondere was hier dat deze showroom zich in een winkelcentrum
bevond. Het was de enige plek waar Ted zijn producten eigenlijk kon verkopen. De rechter
zegt hier dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst weten dat dit voor publiek
toegankelijk is, dat de bedoeling erop gericht is dat daar detailhandel gaat plaatsvinden en dat
is ook wat is afgesproken. Hier gebruik je het Haviltex criterium, wat hebben partijen over en
weer van elkaar mogen verwachten? Wat mensen hebben afgesproken hoeft niet hetzelfde te
zijn als wat er feitelijk gebeurt en daarnaast kan het zo zijn dat men wel iets heeft afgesproken
maar uiteindelijk iets anders op heeft geschreven. Vervolgens is de vraag of een bestemming
naar verloop van tijd kan wijzigen. Stel dat je een pand huurt als fabriek maar vanaf dag 1 ga
je daar een supermarkt in exploiteren en de verhuurder doet hier niets aan. Is er nu een nieuwe
afspraak? Nee, het gaat erom wat afgesproken is en er is een nieuwe
afspraak/wilsovereenstemming nodig om dat te veranderen, dat mag je niet te snel aannemen.
Je moet kijken naar de oorspronkelijke afspraken, het enkele feit dat de verhuurder er niets
aan doet is niet voldoende om te stellen dat de overeenkomst is veranderd. Het kan pas
veranderen als duidelijk is dat er nieuwe afspraken zijn gemaakt.
Als een eigenaar een huurovereenkomst met een huurder sluit waarna die vervolgens een
overeenkomst met 1 of meer onderhuurders sluit, dan zijn er 2 overeenkomsten die naast
elkaar lopen: hoofdhuur en onderhuur. Die moet je apart van elkaar kwalificeren. Het kan dus
zo zijn dat je een pand huurt als bedrijfsruimte maar dit onderverhuurt als woonruimte.
HR De Vlooienmarkt/Veiling: De eigenaar had een overeenkomst gesloten met de
hoofdhuurder om een terrein te gaan gebruiken. Hij is het terrein gaan onderverhuren aan
mensen die het gingen gebruiken als vlooienmarkt. Dan wordt de hoofdhuurovereenkomst
opgezegd. Kan de hoofdhuurder zich nu op 7:290 BW beroepen? De eigenaar stelde dat de
hoofdhuurder zelf geen kleinhandel bedrijft maar alleen onderverhuurt waardoor hij dus geen
beroep op 7:290 BW zou kunnen doen. Bij de kwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst
kan het zo zijn dat je rekening moet houden met de bedrijfsuitoefening van de onderhuurder
maar alleen voor zover die bedrijfsuitoefening in de hoofdhuurovereenkomst is
verdisconteerd. Als in de hoofdhuurovereenkomst is bepaald dat er uiteindelijk een 7:290 BW
bedrijf gaat worden uitgeoefend, dan is dat de kwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst.
Als je als 7:290 BW bedrijf iets huurt ten behoeve van een 7:290 BW bedrijfsruimte wat je
vervolgens als woonruimte gaat onderverhuren, dan beïnvloedt dat de
hoofdhuurovereenkomst niet. Je moet goed kijken of er iets in de hoofdhuurovereenkomst is
geregeld.
Aanhorigheden
Een Praxis of Gamma is een 7:290 BW bedrijfsruimte. Eventuele aanhorigheden die hier bij
horen vallen ook onder de bescherming van 7:290 BW. Als je naast de bouwmarkt nog een
loods huurt voor opslag die niet voor publiek toegankelijk is, dan hoort dat er wel bij, het is
een aanhorigheid.
HR Van Neerbos/Gemeente Den Haag: Neerbos huurde een loods die hij gebruikte in
combinatie met zijn bouwmarkt. Hij was eigenaar van de bouwmarkt, huurde de loods en
ging deze gebruiken voor zijn bouwmarkt. Dan wil de gemeente de huurovereenkomst met
betrekking tot de loods opzeggen. De gemeente stelt dat de loods geen 7:290 BW
bedrijfsruimte is en Neerbos stelt dat dit wel zo is omdat het een aanhorigheid is. HR: Een
aanhorigheid kan op zichzelf ook onder de bescherming van 7:290 BW vallen. Ook als je
alleen een loods huurt dan kan die zelfstandig als 7:290 BW bedrijfsruimte worden
gekwalificeerd ondanks dat hij zelfstandig niet aan de criteria voor 7:290 BW bedrijfsruimte
voldoet. Dit kan echter niet altijd, het moet wel in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd.
De verhuurder moet hebben geweten dat de huurder het wilde gaan gebruiken als
aanhorigheid. Dit is duidelijker indien je de 7:290 BW bedrijfsruimte die ernaast zit van de
zelfde verhuurder huurt dan als je alleen de aanhorigheid zelf huurt. Als het in de
huurovereenkomst zit dat het in combinatie met een 7:290 BW bedrijfsruimte wordt gebruikt,
dan valt het onder 7:290 BW.
Gebouwd onroerende zaak
Er is alleen bescherming als er sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Als dit niet het
geval is dan geldt alleen de algemene regel van 7:228 BW. Hiervoor moet worden gekeken
naar wat men heeft afgesproken en moet je loskomen van de goederrechtelijke dogmatiek. In
het verbintenissenrecht is alles mogelijk, je kan best een stuk grond verhuren en dan doen
alsof het gebouw wat daarop staat eigendom van de huurder is. Ook is het mogelijk om alleen
de grond te huren waarbij je het gebouw wat erop staat niet huurt. Je moet kijken naar de
bedoeling van partijen en wat partijen onderling hebben afgesproken. Stel dat je afspreekt dat
je een kaal terrein huurt waar je een supermarkt op gaat zetten, wat huur je dan? Alleen het
terrein of het gebouw wat je erop gaat zetten ook? De HR neemt niet snel aan dat er sprake is
van de huur van een gebouw.
HR De Haan/Rotterdam: Het betrof hier een benzinepomp, dat valt onder 7:290 BW. Er was
een huurovereenkomst gesloten toen er nog geen benzinepomp stond, de huurder moest een
pomp bouwen op de grond en die pomp werd dan eigendom van de huurder. Goederrechtelijk
gezien kan dit niet, de pomp wordt eigendom van de grondeigenaar, maar ze hadden dit wel
zo afgesproken. De huurder betaalde huur voor de grond. Is er nu sprake van huur van
bebouwde of onbebouwde grond? HR: Hier is sprake van onbebouwde grond ook al was
afgesproken dat hij hier een benzinepomp op moest bouwen, de huurovereenkomst heeft
alleen betrekking op de kale grond.
HR Van de Meebergh/NS Vastgoed: Hier ging het ook om een benzinepomp maar deze
benzinepomp was door de vorige huurders al gebouwd. De huurovereenkomst was aangegaan
met de nieuwe huurder op het moment dat de benzinepomp er al stond. De huurder had de
opstal van de vorige huurder gekocht waardoor hij de economisch eigendom van de opstal
had verkregen. Verbintenisrechtelijk liep hij alle risico's. Maar als hij hier een
huurovereenkomst aangaat met de eigenaar van de grond zegt de HR dat hier toch ook sprake
is van huur van onbebouwde grond. Hier bleek dat partijen echt bedoeld hadden om alleen de
grond te verhuren als je Haviltex toepast. De afspraak was zo ingericht dat er alleen een prijs
voor de huur van de grond werd betaald. In economische zin mocht de huurder ook echt doen
wat hij wilde met de opstal die hij had verkregen. Partijen hadden hier wel de
goederrechtelijke werking miskend maar hadden echt de bedoeling om alleen de grond te
verhuren. De enkele verplichting dat iemand moet bouwen betekent niet dat hij het gebouwde
ook huurt. Het wordt huur van bebouwde grond als uit dit uit de overeenkomst blijkt,
bijvoorbeeld omdat de huurprijs wel erg hoog is voor een stuk grond alleen.
Gemengde bestemming
Er zijn huurovereenkomsten waarbij er verschillende huurregimes van toepassing kunnen
zijn. Het kan zo zijn dat je een bedrijfspand huurt waar je ook in woont of dat er een
koffiehuisje in een ziekenhuis wordt verhuurd. Hierbij kan er sprake zijn van een gemengde
bestemming of je kan splitsen. Hiervoor moet worden gekeken naar de bedoeling van
partijen, hadden hier net zo goed 2 afzonderlijke huurovereenkomsten kunnen worden
gesloten of is dit echt een combinatie? Als je bijvoorbeeld een tennispark huurt dan huur je
dus de tennisbanen, kantine etc. dat is een geheel pakket waar 1 kwalificatie op moet passen.
HR ABN Amro/Theole: De tennisbanen zijn de kern, de kantine hoort er gewoon bij maar het
totaal valt onder 7:230a BW. Als het om een combinatie gaat van 7:290 en 7:230a BW dan is
het in beginsel in zijn geheel 7:290 BW tenzij het 7:230a BW gebruik eigenlijk de kern is.
Als het gaat om de woonruimte/bedrijfsruimte combinatie dan neemt de rechtspraak veel
gemakkelijker aan dat je kan splitsen. Dan wordt er minder sterk naar de partijbedoeling
gekeken maar meer naar de feitelijke situatie. Hierbij wordt er veel meer geobjectiveerd. Dit
wordt gedaan omdat op het moment dat je niet kunt splitsen tussen woonruimte en 7:290 BW
bedrijfsruimte, dan is de woning een afhankelijke woning en valt die onder 7:290 BW.
Hiervan is sprake als in het licht van de bedrijfsvoering of puur noodzakelijk/bouwtechnisch
de woning moet worden bewoond door degene die het bedrijf uitoefent. Als je een café
exploiteert, dan wil jij daar alleen boven wonen aangezien je toch wakker bent als het open is.
Hier zou sprake kunnen zijn van een afhankelijke woning. Het uitgangspunt van de HR is wel
dat men in beginsel wil splitsen. Dit uitgangspunt zie je met name in HR Van Oest/Redevco:
Hier werd een stomerij in combinatie met een woning verhuurd, de woning lag boven de
stomerij. Er was een interne doorgang, aparte ingang voor de woonruimte en er was 1 gas en
water meter waar beide verdiepingen op waren aangesloten. Dit was gedaan omdat gedurende
de looptijd van de huurovereenkomst het energiebedrijf had gezegd dat die wilde dat er 1
gezamenlijke meter van werd gemaakt. Hierdoor waren er wat bouwtechnische hindernissen
gekomen om de verdiepingen te scheiden. HR: Er moet wel wat gebeuren om beide
verdiepingen te scheiden, maar het is niet onoverkomelijk. Voor de uitoefening van het
stomerij bedrijf is het niet per se nodig dat de exploitant er boven woont, dus gelden er twee
verschillende regimes.
Bij de combinatie 7:290 BW en woonruimte moet je in beginsel splitsen. Als dat echt niet
kan, dan valt de woning onder 7:290 BW bedrijfsruimte en dan is het een afhankelijke
woning.
Casus
Hier betreft het een bedrijf waar 6 activiteiten uit worden geoefend. De verhuur van schepen
is geen 7:290 BW activiteit, geen kleinhandel/ambacht, er wordt gewoon verhuurd en verhuur
is geen kleinhandel. De winterstalling valt ook niet onder 7:290 BW evenals de exploitatie
van de jachthaven en de bemiddeling bij verkoop van schepen. Als het alleen om bemiddeling
gaat waarna er een koopovereenkomst wordt gesloten dan valt het niet onder 7:290 BW. De
verkoop van brandstof is wel kleinhandel, benzine valt hieronder en het verrichten van
reparaties aan schepen is een ambacht, beiden vallen dus wel onder 7:290 BW. Van de 6
activiteiten vallen er dus 4 activiteiten niet onder 7:290 BW bescherming en 2 wel. Nu moet
je gaan kijken naar de kern van de activiteiten, dat is hier de jachthaven. De 7:230a BW
activiteiten hebben hier de overhand waardoor alles onder 7:230a BW valt. Hier kom je dus
niet toe aan het plaatsgebondenheid criterium.