kopen of huren?

PVU Gerechtsdeurwaarders
& Van der Sande VanOpstal
Bedrijfsmakelaars
Bedrijfspand: kopen of huren?
1
Even voorstellen
Peter-Paul Verhoeven
directeur en bedrijfsmakelaar
Mr. Evelien de Haas
jurist
Programma Peter-Paul Verhoeven
1. Introductie
2. Marktontwikkelingen per segment:
- winkels
- kantoren
- bedrijven
3. Eigenaren / gebruikers / beleggers
4. Case: bedrijfspand met kantoor
- ligging
- perceel
- oppervlakte
- koopsom
- huurprijs
5. Financiële gevolgen huur
6. Financiële gevolgen koop
7. Conclusie
1. Introductie
Peter-Paul Verhoeven, partner bij de Van der Sande Groep, actief op
het gebied van woningmakelaardij, verkoop nieuwbouwwoningen,
financiële dienstverlening en Bedrijfshuisvesting.
Sinds september 2010 Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars,
partner in Dynamis.
2. Marktontwikkelingen
Winkels
- laatste jaren weinig leegstand
- A1 locaties tot nu nog geen last van
conjuncturele situatie
- A2 locaties ontstaan langzaam maar zeker
structurele leegstand
- internetverkoop neemt sterk toe
5
2. Vervolg marktontwikkelingen
Winkels
Kansen
- kleinschalige winkels (knuffelwinkels)
- combinatie internet / fysieke winkel
- Monobrandstores als marketinginstrument
6
2. Vervolg marktontwikkelingen
Kantoren
- veel leegstand, Breda ca. 110.000 m2
bestaand, waarvan ca. 30% zeer moeilijk
verhuurbaar
- opname 2011 laag niveau ca. 29.000 m²
- planvoorraad ruim voldoende
- restrictief beleid gemeenten
7
2. Vervolg marktontwikkelingen
Kantoren
Kansen
- het nieuwe werken vraagt om kantoren op
locaties met veel voorzieningen, zoals
winkels en horeca
- door afwaardering wordt het mogelijk
oudere kantoren weer te upgraden en te
verduurzamen
- door afwaardering wordt het mogelijk
kantoren te herbestemmen tot bijv. wonen
of alternatief kantoorgebruik
8
2. Vervolg marktontwikkelingen
Bedrijven
- veel verouderde panden die leegstaan
- herstructurering bedrijfsterreinen
- kosten nieuwbouw dalen zeer langzaam
- markt voor kleinschalige units beperkt, aanbod is groter dan vraag
9
2. Vervolg marktontwikkelingen
Bedrijven
Kansen
- door hoge grondprijzen en bouwkosten komt renovatie van oude
gebouwen weer in beeld
- nieuwe vormen gebruik bedrijfsruimte, verfijning distributie door
internetverkopen, bedrijfsruimtes nabij bevolkingsconcentraties
- weinig bedrijventerreinen geven
hang naar bestaande bouw
10
3. Eigenaren / gebruikers / beleggers
...
Eigenaar / gebruiker gebruikt het bedrijfspand als een bedrijfsmiddel.
Belegger gebruikt het bedrijfspand als een middel om rendement te
maken op het vermogen.
11
4. Case: bedrijfspand met kantoor
Bedrijfspand met kantoor
- ligging: Van Rijckevorsselpark
- perceel: 1.500 m²
- kantoor: ca. 200 m² over twee lagen
- bedrijfshal: ca. 500 m²
- huurprijs: € 55.000,00 per jaar, excl. BTW
- koopsom: € 675.000,00 vrij op naam, excl. BTW
- bouwtijd: 9 maanden
12
5. Financiële gevolgen huur
Kosten
Huur gemiddeld over 10 jaar ca. € 62.000,00 is € 620.000,00
afschrijving investering in pand valt binnen 10-jaars termijn
6. Financiële gevolgen koop
Aanschaf
€ 675.000,00
Renteverlies tijdens bouw 9 maanden * 5% = € 25.000
Totaal € 700.000,00
Financiering tot 100% executiewaarde (80%), € 560.000
Eigen vermogen €140.000
Kosten
Rente 5% over € 560.000 = € 28.000 per jaar
Onderhoudskosten en exploitatielasten: € 6.000 per jaar
Derving Eigen vermogen € 5% van €140.000 = € 7.000 per jaar
Totale kosten € 41.000,00
Aflossing 20 jaar is € 28.000,00 per jaar
6. Vervolg financiële gevolgen koop
Liquiditeitsbeslag
Rente
Onderhoudskosten
Aflossing
Totaal
€ 28.000,00
€ 6.000,00
€ 28.000,00
€ 62.000,00
Na 10 jaar bedraagt de hypotheek nog € 280.000,00
Nog twee zaken om rekening mee te houden:
- afschrijving mogelijk (Accon)
- waarde-ontwikkeling kan voordeel of nadeel zijn
7. Conclusie
- Kopen of huren is voor iedereen anders
- Kopen als veel vermogen in het bedrijf aanwezig is
- huren geeft flexibiliteit
- winkels zijn duur en leggen veel beslag op werkkapitaal
- kopen geeft uiteindelijk prima pensioenvoorziening mits ook
voldoende is afgelost en een courant pand is gebouwd
- kantoren en bedrijfspanden hebben last van een snelle economische
en technische veroudering
- bij koop risico op rentestijging
- huur is gedurende de huurtermijn alleen aan te passen met
consumentenprijsindexcijfer
- waarde-ontwikkeling kan negatief uitvallen
- bij koop rekening houden met uitbreiding en inkrimping
7. Vervolg conclusie
Huur
Persoonlijke
voorkeur
Koop
Noodzaak
Flexibiliteit
Geen noodzaak
Weinig of geheel noodzakelijk
voor bedrijfspand
Kapitaal
Veel vrij vermogen
Niet noodzakelijk
Pensioenvoorziening
Geweest om op te
bouwen
Verwachting negatief
Waarde-ontwikkeling
Verwachting positief
Winkels / kantoor
>500m²
Soort pand
Kantoor / bedrijfsruimte
>500m²
Incourant
Courantheid
Courant
Zeker
Lastenontwikkeling
Onzeker rente & onderhoud
Programma Evelien de Haas
1. Huur bedrijfsruimte
- Type bedrijfsruimte
2. Verschil 290- en 230a-ruimte
3. Indeplaatsstelling
4. Gebrekenregeling
5. Huurovereenkomst
- algemene voorwaarden
1. Huur bedrijfsruimte
1. Detailhandelbedrijfsruimte (artikel 7:290 – 310 BW)
2. Overige bedrijfsruimte (artikel 230a BW)
•
•
•
Voorwaarden
Verkooppunt
Toegankelijk
(Plaatsgebonden)
•
•
Factoren
Bekendheid/reputatie
Investeringen
2. Type bedrijfsruimte
2.Type bedrijfsruimte
3. Type bedrijfsruimte
2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte
I) Huurtermijn
Stelling: “Een overeengekomen huurtermijn van drie jaar is voor
winkelruimte een geldig termijn”. Juist/ Onjuist
290-bedrijfsruimte
230a-ruimte
Hoofdregel: “vijf-plus-vijf jaar”
Contractsvrijheid
Onbepaalde tijd na 10 jaar
Geen beperking wettelijke systemen
2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte
II) Huurprijs en -herziening
290-bedrijfsruimte
230a-ruimte
Contractsvrijheid
Contractsvrijheid
Aanpassing na overeengekomen duur
Markthuurherzieningsclausule
Telkens na vijf jaar
Geen wettelijke huurprijsbescherming
2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte
III) Opzegtermijn
Stelling: “De huurovereenkomst van 230a-ruimte eindigt, zonder
opzegging, na de overeengekomen bepaalde tijd”. Juist/Onjuist
290-bedrijfsruimte
230a-ruimte
Tenminste één jaar
Contractsvrijheid
Per aangetekend schrijven/ per
deurwaardersexploot
Conform huurovereenkomst
Verhuurder (redenen mededelen)
• Slechte bedrijfsvoering huurder
• Dringend nodig eigen gebruik
2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte
IV) Ontruimingsbescherming 230a-ruimte
Stelling: “De huurder heeft te allen tijde ontruimingsbescherming
bij 230a-ruimte, ongeacht welke partij er heeft opgezegd”.
Juist/Onjuist
•
•
•
•
Verzoek verlenging ontruimingstermijn
Geen verlenging huurovereenkomst
Schorsing ontruimingsverplichting
Rechterlijke belangenafweging
3. Indeplaatsstelling
Uitgangspunt:
• Toestemming verhuurder
Voorwaarden:
• Overdracht van in het gehuurde gevestigde bedrijf
• Zwaarwichtig belang huurder
• Waarborgen nakoming huurverplichtingen
• Belangenafweging huurder/verhuurder
Gebrekenregeling
•
Wat is een gebrek?
•
Wat zijn de gevolgen van een gebrek?
5. Huurovereenkomst
Twee essentiële kenmerken:
•
•
Gebruik
Tegenprestatie
Algemene voorwaarden
•
•
•
•
•
Verandering aan op/aan het gehuurde
Onderhuur
Huurprijswijziging
Onderhoud
Servicekosten
Dank voor uw aandacht
Heeft u nog vragen?