Wanneer heb ik als makelaar recht op commissie, schadevergoeding

Wanneer heb ik als makelaar recht op commissie, schadevergoeding, …?
Als je een goede dienst hebt verleend, dan moet je daarvoor correct betaald worden. Al te veel
pogen malafide consumenten te ontsnappen aan deze verplichting. Waar hebben vastgoedmakelaars
nu recht op en hoe kan de malafide klant toch gesanctioneerd worden voor zijn handelen?
Wanneer een klant zich tot u wendt, is het eerste onderscheid dat men steeds moet maken: Hebben
we te doen met een consument of met een professioneel/handelaar? Als het een vennootschap
betreft, is deze volgens de Wet Marktpraktijken nooit als consument te aanzien. Een handelaar
(onderneming genoemd in WMPC) is “elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame
wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen.” Eenvoudig gesteld zou je kunnen
zeggen iedereen met een actief ondernemingsnummer.
Wanneer er een bemiddelsopdracht wordt afgesloten met een handelaar komt u overeen zoals u wil
en kan er zelfs een mondelinge opdracht worden afgesloten, al verplicht de Plichtenleer van de
Vastgoedmakelaars minstens een geschreven opdracht voor te stellen. Uw overeenkomst zal worden
getoetst aan het algemeen verbintenissenrecht. Uw opdracht kan worden bewezen door alle
middelen van het recht. Een opdracht per mail zal dus kunnen worden aanvaard, voor zover duidelijk
omschreven.
Het is evenwel aangewezen dat u een schriftelijke overeenkomst opstelt om alle discussies te mijden.
In deze overeenkomst bepaalt u dus zelf hoe uw opdracht verloond wordt, wanne er
schadevergoedingen van tel zijn, … Let hierbij vooral op dat u uw overeenkomst goed verzorgt, want
elke clausule wordt letterlijk toegepast en bij twijfel wordt in het voordeel van de klant geoordeeld.
Ten aanzien van consumenten is uw opdracht wel wettelijk begrensd en bent u niet zomaar vrij uw
commissie en schadevergoeding te bepalen. Een consument is ieder natuurlijke persoon die
uitsluitend voor niet-beroepsmatige redenen beroep doet op uw diensten.
Wanneer er met een consument een bemiddelingsopdracht wordt afgesloten, legt de wetgever een
aantal (zeer formalistische) verplichtingen op bij het opstellen van de overeenkomst en is een
geschreven opdracht verplicht. Geen geschreven overeenkomst betekent geen commissie.
Zo dient er verplicht een herroepingsbeding in de overeenkomst te worden opgenomen, dat aan
strikte formele vereisten dient te voldoen (exacte bewoording zoals opgenomen in de Wet, i n vet
gedrukte letters en in een kader los van de tekst op de voorzijde van de eerste bladzijde van de
opdracht)
Recente rechtspraak bevestigde dat als er geen correct herroepingsbeding is opgenomen , de
makelaar geen recht heeft op commissie. Vergeten uw herroepingsbeding in het vet te zetten,
betekent volgens recente rechtspraak reeds nietigheid van het contract (Hof Gent dd. 17.10.2012).
Ook wanneer het beding tot automatische verlenging van de opdracht niet juist werd geclausuleerd,
de grenzen van de opdracht niet duidelijk werden omschreven, de totale prijs niet werd
weergegeven, de plaats en datum niet handgeschreven werd op het einde van het contract, is de
rechtspraak zeer streng.
Veel bescherming voor de consument dus, maar als de makelaar juist contracteerde, is er ook recht
op commissieloon of schadevergoeding.
De commissie is steeds verschuldigd bij het vervolledigen van de opdracht binnen de
contractstermijn, zelfs al is dit tijdens de opzegperiode. Stuurde de opdrachtgever de opzeg tijdens
de basisduur van de overeenkomst te laat door, dan zou de opzegtermijn hoogstens kunnen starten
vanaf het verlopen van die basisduur. De makelaar zal dus na zijn opdracht 1 maand langer kunnen
werken.
Werd uw opdracht onmiddellijk en vroegtijdig beëindigd/opgezegd (d.w.z. tijdens de contractsduur),
dan hebt u recht op 50% commissieloon.
Maar ook na de overeenkomst (of de vroegtijdige beëindiging) blijft het recht op commissie bestaan.
Wanneer u na het beëindigen van uw opdracht binnen de 7 werkdagen de lijst van de kandidaat kopers verstuurde, hebt u bij verkoop binnen de 6 maanden na uw opdracht aan iemand op die lijst
recht op volledige commissie.
Een veelgestelde vraag is welke makelaar recht krijgt op ereloon als verkocht wordt aan iemand van
die lijst, terwijl een opvolgende makelaar die verkoop tot stand bracht. Een dubbel commissieloon is
juridisch niet ondenkbaar, maar een correctere oplossing is een verdeling van de commissies waarbij
de laatste makelaar-verkoper 60% van de commissie opstrijkt en de eerste makelaar 40%.
Verbreekt de verkoper evenwel uw overeenkomst door de exclusiviteit te schenden (zelf verkopen of
een andere makelaar/notaris aan te stellen), de verkoop onmogelijk te maken of door toch te
verkopen na onmiddellijke beëindiging dan hebt u recht op een schadevergoeding van 75% (onder
aftrek van het reeds betaalde 50% schadevergoeding wegens onmiddellijke beëindiging).
CONCLUSIE: Voor handelaars maakt u best een sluitende overeenkomst op om discussies ten aanzien
van uw opdracht of commissieloon te vermijden. Particulieren moet u een geschreven opdracht laten
ondertekenen, die formeel voldoet aan de wettelijke vereisten. Alsdan zal u een volledig ereloon of
schadevergoeding kunnen laten gelden.