Bericht.dot - Regelingen en voorzieningen

DD-NR 0802-156
Regelingen en voorzieningen
CODE 4.1.6.41
vervallen:
het bericht 'Coöptatie', datumnr 0705-404, code 4.1.7.51
Coöptatie
jurisprudentie
bronnen
Tijdschrift voor Huurrecht 2000 nr 5, mei 2000, WR 2000 nr. 37 met noot C.L.J.M. de Waal
Tijdschrift voor Huurrecht 2000 nr 7, juli 2000, WR 2000 nr. 60
WR 2000, 37 Hof Amsterdam 20 januari 2000:
Coöptatierecht bewoners: corpshuis; contractuele
medehuurders met recht van coöptatie; nieuwe
eigenaar dient dit recht te eerbiedigen maar heeft
de mogelijkheid er een einde aan te maken.
gebracht, met conclusie, kort gezegd, dat het hof, bij
(voor zoveel mogelijk) uitvoerbaar bij voorraad te
verklaren arrest, het bestreden vonnis zal vernietigen en,
opnieuw rechtdoende, de door haar gevraagde
voorzieningen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van
Okma c.s. in de kosten van het geding in beide
instanties.
Huurders bewonen gezamenlijk een etage, hebben
een beperkte persoonlijke levenssfeer en zijn allen
lid van het corps. Voorshands vastgesteld dat de
huurders contractuele medehuurders zijn met het
recht van coöptatie. Nieuwe eigenaar is op grond
van art. 7A:1612 BW in principe hier aan gebonden
maar kan altijd de huurovereenkomst en het daar
bijbehorende recht beëindigen mits dit op redelijke
wijze gebeurt.
1.4 Daarop hebben Okma en Van Trommel bij memorie
van antwoord in principaal appèl, tevens memorie van
grieven in voorwaardelijk incidenteel appèl, de juistheid
van p!e grieven bestreden, bewijs van hun stellingen
aangeboden, vijf grieven in voorwaardelijk incidenteel
appèl aangevoerd en geconcludeerd, kort gezegd, (in het
principale en incidentele appèl) tot niet-ontvankelijk
verklaring van de Stichting in het door haar ingestelde
appèl, althans bekrachtiging van het vonnis, met
veroordeling van de Stichting in de kosten van de
procedure, naar het hof begrijpt, in hoger beroep.
Appellanten in principaal appèl, geïntimeerden in
voorwaardelijk incidenteel appèl:
de stichting Stichting tot behoud
van Monument Oudezijds
Achterburgwal 138 en 140 te
Amsterdam, gevestigd en
kantoorhoudende te Amsterdam.
Procureur:
mr. H.M. Hielkema.
Geïntimeerden in principaal appèl, appellanten in
voorwaardelijk incidenteel appèl:
l Bart Willem Okma,
2 Hielke Sipke van Trommel,
wonende te Amsterdam.
Procureur:
mr. D.A.W. van Dijk.
Geïntimeerden in principaal appèl, appellanten in
voorwaardelijk incidenteel appèl:
3 Olga Marjolein Helena van
Ditzhuijzen,
4 Rolf Jansen,
wonende te Amsterdam.
Procureur:
mr. J.W.C. Bruins.
1.5 Van Ditzhuijzen en Jansen hebben in een memorie
ter aanvulling eveneens gereageerd op de grieven van de
Stichting en geconcludeerd overeenkomstig Okma en Van
Trommel. Het hof verstaat dat zowel de memorie van
antwoord als de voorwaardelijk incidentele memorie van
grieven van Okma en Van Trommel bij deze memorie als
integraal ingevoegd gelden.
1.6 Bij memorie van antwoord in het voorwaardelijk
incidentele appèl heeft de Stichting de grieven van Okma
c.s. bestreden, bewijs van haar stellingen aangeboden en
producties in het geding gebracht, met conclusie tot
volharding.
1.7 Tenslotte hebben partijen de processtukken van
beide instanties overgelegd en arrest gevraagd. De
inhoud van de processtukken geldt als hier ingevoegd.
1 Het geding in hoger beroep
2 Grieven
Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de
memorie van de Stichting en naar de memorie van Okma
en Van Trommel.
1.1 Appellante in principaal appèl wordt hierna de
Stichting genoemd, geïntimeerden ieder afzonderlijk
Okma, Van Trommel, Van Ditzhuizen en Jansen en
gezamenlijk Okma c.s.
3 Feiten
1.2 Bij dagvaarding van 19 april 1999 is de Stichting in
hoger beroep gekomen van het vonnis van 8 april 1999
dat de president van de arrondissementsrechtbank te
Amsterdam in deze zaak onder rolnummer KG 99/806R
heeft gewezen tussen de Stichting als eiseres en Okma
c.s. als gedaagden.
1.3 De Stichting heeft in een memorie haar grieven
geformuleerd en daarbij bescheiden in het geding
3.1 De president heeft in het bestreden vonnis onder
1 sub a tot en met f, een aantal feiten als tussen partijen
vaststaand aangemerkt. Nu tegen de overwegingen 1 sub
b, c en e geen grieven zijn opgeworpen, zal ook het hof
van die feiten uitgaan.
3.2 Grief I van de Stichting richt zich tegen de
overweging onder 1 sub a van het bestreden vonnis
1
CODE 4.1.6.41
Regelingen en voorzieningen
inhoudende dat A. Smits het pand met ingang van 1
september 1991
2
DD-NR 0802-156
DD-NR 0802-156
Regelingen en voorzieningen
aan vier leden van hetzelfde dispuut van het
Amsterdamse Studenten Corps heeft verhuurd. Met grief
II beoogt de Stichting de overweging onder 1 sub f te
bestrijden die inhoudt dat de Stichting, althans P.P.
Kenney, op 17 juni 1998 eigenares van het verhuurde
pand is geworden. Nu Okma c.s., blijkens hun memorie
van antwoord in principaal appèl, de opvatting van de
Stichting omtrent deze feiten erkennen dan wel bereid
zijn deze aan te nemen, zal ook het hof ervan uitgaan
dat de huurders op 1 september 1991 niet lid waren van
hetzelfde dispuut en dat de Stichting, en niet Kenney, op
17 juni 1998 eigenares is geworden. De grieven slagen,
maar kunnen niet tot vernietiging van het vonnis leiden.
CODE 4.1.6.41
huurovereenkomst van 1997 is vastgelegd en uit het feit
dat ook Okma c.s» er vanuit gingen dat zij geen
coöptatierecht hadden. Begin april 1998 hebben Jansen
en Van Trommel schriftelijk aan Smits toestemming
gevraagd voor bewonersmutaties. Smits heeft kort
daarop De Koning bij brief van 1 mei 1998 en Schipper
mondeling geweigerd als nieuwe huurders. Van
Ditzhuijzen had haar vertrek aangekondigd, zonder te
vermelden dat C. Siemons in haar plaats zou treden,
aldus de Stichting.
De Stichting heeft zich erop beroepen dat noch Smits,
noch de Stichting wisten dat nadien desalniettemin
bewonersmutaties hebben plaatsgevonden. Smits had de
Stichting immers medegedeeld dat slechts één persoon
de etage bewoonde en dat deze spoedig zou vertrekken
in verband met de hoge huurprijs. Nu de Stichting niet
wist dat de feitelijke bewoners van de etage, op het
moment dat zij daar eigenares van werd, niet Okma c.s.
waren, maar Okma, Schipper, De Koning en Siemons,
heeft zij daar in ieder geval niet stilzwijgend mee
ingestemd. Ook met de bewoning door Goos in plaats
van Siemons vanaf oktober 1997 was de Stichting
onbekend. Nu in artikel 1 lid 3 van het huurcontract een
verbod tot onderhuur is opgenomen, handelen Okma c.s.
door de etage door derden te laten bewonen in strijd met
artikel 7A:1595 lid 1 BW, aldus nog steeds de Stichting.
3.3 Voorzover grief IV zich tegen overweging 1 sub a
richt, zal het standpunt van partijen hieromtrent bij de
beoordeling van de grieven verder aan bod komen.
3.4 Okma c.s. hebben tegen overweging 1 sub d een
voorwaardelijk incidentele grief geformuleerd. Het hof zal
deze grief beoordelen, indien de voorwaarde waaronder
het incidentele appèl is ingesteld is vervuld.
4 Beoordeling
4.1 Het gaat in het onderhavige geschil - kort gezegd om het volgende,
4.1.4 Okma c.s. hebben zich daartegenover op het
standpunt gesteld dat de huidige bewoners huurders zijn
geworden op grond van het coöptatierecht, dan wel een
bestendige gedragslijn. De etage (een
gemeenschappelijke woonkamer, keuken, badkamer en
vier kleine en niet af te sluiten kamers) was vanaf 1991
in gebruik als studentenhuis. Smits woonde zelf direct
boven de etage en deelde met de studenten de voordeur
en de trap. Okma c.s. hebben betoogd dat er een praktijk
bestond volgens welke zij Smits mondeling mededeelden
wie, bij vertrek van één van hen, de nieuwe huurder zou
zijn en Smits de voorgestelde persoon als huurder
erkende.
Jansen, Van Trommel en Van Ditzhuijzen zijn, naar hun
mening, begin april 1998 met Smits mondeling
overeengekomen dat De Koning, Schipper en Siemons de
bewoning van de etage zouden voortzetten. Op verzoek
van Smits hebben Jansen en Van Trommel dit vervolgens
schriftelijk bevestigd. Smits had namelijk medegedeeld
dat de bevestiging noodzakelijk was voor zijn
administratie. Jansen en Van Trommel gingen ervan uit
dat het verzoek verband hield met de eerst recent
gesloten schriftelijke huurovereenkomst. Okma c.s.
hebben gesteld dat Smits van alle bewonersmutaties wist
en dat hij deze had geaccepteerd. Het door Smits bij
brief van 1 mei 1998 geuite bezwaar tegen De Koning als
opvolgend bewoner is, volgens Okma c.s., uitsluitend het
gevolg van de in het najaar 1997 door Okma c.s.
ingestelde procedure tot huurprijsverlaging bij de
Huurcommissie en de voorgenomen verkoop van het
pand. Voorzover de Stichting de bewonersmutaties niet
kende, had zij deze uit eigen onderzoek behoren te
kennen, aldus Okma c.s.
4.1.1 A. Smits, hierna Smits, verhuurde vanaf 1
september 1991 als toenmalige eigenaar krachtens
mondelinge huurovereenkomsten de eerste etage van het
pand gelegen aan de Oudezijds Achterburgwal 140 te
Amsterdam, hierna de etage, aan leden van het
Amsterdamse Studenten Corps.
Smits heeft 1 oktober 1997 met Okma c.s. een
schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot de
etage gesloten. Smits heeft in het voorjaar 1998
ingestemd met het vertrek van Van Trommel, Jansen en
Van Ditzhuijzen. Vervolgens heeft er op de etage een
aantal bewonersmutaties plaatsgevonden. De Stichting is
17 juni 1998 eigenares geworden van de etage. Zij wenst
thans de (haar inziens onrechtmatige) bewoning van de
etage door Okma, JJ.H.T. Schipper, QJ.P.H. de Koning en
Goos beëindigd te zien.
4.1.2 De Stichting heeft, kort gezegd, gevorderd:
a
primair veroordeling van Okma c.s. tot ontruiming
van de etage met al het hunne en de hunnen en tot
voldoening van ƒ 2250 per maand, indien zij na
berekening van het vonnis de etage ten onrechte in
gebruik blijven houden;
b
subsidiair veroordeling van Okma c.s. tot het doen
van schriftelijke opgave van huidige bewoners van
de etage aan de Stichting, zulks op straffe van
verbeurte van een dwangsom; voorts subsidiair
Okma c.s. te verbieden om de etage door anderen
dan de huidige bewoners te doen bewonen, zulks
eveneens op straffe van verbeurte van een
dwangsom;
c
primair en subsidiair veroordeling van Okma c.s. tot
voldoening aan de Stichting - na vermindering van
eis - van ƒ 1346,81, zijnde de huurachterstand,
vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten.
4.1.5 De president heeft Okma c.s. veroordeeld de
gevorderde, hiervoor onder 4.1.2 sub c weergegeven,
huurachterstand aan de Stichting te voldoen. Voor het
overige heeft de president de gevraagde voorzieningen
afgewezen en de Stichting veroordeeld in de kosten van
het geding.
4.1.3 De Stichting heeft ter ondersteuning van haar
vorderingen aangevoerd dat zij slechts Okma c.s. als
huurders van de etage erkent. Okma c.s. plegen jegens
de Stichting wanprestatie door de etage niet zelf te
bewonen, aldus de Stichting.
De Stichting heeft gesteld dat voor de totstandkoming
van de schriftelijke huurovereenkomst in 1997 er geen
coöptatierecht en geen bestendige gedragslijn bestond op
grond waarvan de achterblijvende bewoners gerechtigd
waren een opvolgende bewoner aan te wijzen. Dit is,
volgens de Stichting, onder meer af te leiden uit het feit
dat een dergelijk coöptatierecht niet in de
4.2 De Stichting beoogt met haar grieven het geschil in
volle omvang aan het hof voor te leggen. Het hof zal de
grieven gezamenlijk behandelen.
4.3 Vooreerst zal het hof dienen te beoordelen of er in de
huurverhouding Smits-Okma c.s., voor de overdracht van
de etage aan de Stichting in juni 1998, een
coöptatierecht bestond en wie in juni 1998 als huurders
van de etage waren aan te merken.
3
CODE 4.1.6.41
Regelingen en voorzieningen
DD-NR 0802-156
zodanig zijn opgezegd. Okma c.s. hadden de brief ook
niet op die manier behoeven te begrijpen.
4.3.9 Nu Smits direct boven de etage woonde en de
voordeur en het trappenhuis met de huurders deelde, is
het niet onaannemelijk dat Smits wist dat naast Schipper
en De Koning ook Siemons opvolgende huurder was. De
Stichting heeft niet betwist dat Smits in kennis was
gesteld van het vertrek van Van Trommel, Jansen en Van
Ditzhuijzen. Smits kon en mocht in redelijkheid niet van
Okma verwachten dat hij Smits eenzijdige besluit een
gedeelte van de etage niet meer te verhuren, zonder
bijvoorbeeld een evenredige huurprijsverlaging, zou
accepteren.
4.3.1 Het hof stelt voorop dat Smits vanaf september
1991 de etage in het geheel als een zelfstandige
woonruimte aan vier huurders gezamenlijk heeft
verhuurd. Ook in 1997 was er, blijkens het huurcontract,
sprake van medehuur van de gehele etage voor een
bepaald bedrag, waarvoor de huurders hoofdelijk
aansprakelijk waren. De aard en inrichting van de etage,
zoals hiervoor onder overweging 4.1.4 is omschreven,
duiden op een gezamenlijke huur met een beperkte
persoonlijke levenssfeer van de huurders, die allen lid
waren van het Amsterdams Studenten Corps.
4.3.2 Het vertrek van één, althans een aantal, van de
vier zittende bewoners betekent, in een geval als het
onderhavige, niet dat een gedeelte van de etage vrij ter
beschikking van de verhuurder komt. Op grond van de
aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid is
het onder de in 4.3.1 genoemde omstandigheden in
principe aan de achterblijvende huurders om te bepalen
wie de nieuwe mede-huurder wordt van de vrijgekomen
ruimte. Vooralsnog is niet voldoende aannemelijk
geworden dat Smits tussen 1991 en 1998 geen rekening
hield met het belang van de achterblijvende huurders bij
een bij hun wijze van bewoning (kort gezegd een
studentenhuis voor leden van één vereniging met weinig
privacy en veel gemeenschappelijke activiteiten)
passende nieuwe bewoner.
4.3.3 Met betrekking tot de stelling van de Stichting dat
Okma c.s. aannamen dat zij geen coöptatierecht hadden,
omdat zij toestemming voor bewonersmutaties hebben
gevraagd, overweegt het hof het navolgende.
4.3.4 Gezien de verhouding tussen Smits en Okma c.s.
en het tijdstip waarop de brieven zijn geschreven, is niet
onaannemelijk dat de overgelegde brieven zijn opgesteld
in verband met het verzoek van Smits om een en ander
schriftelijk te bevestigen. De brief van Van Trommel mag
derhalve niet als verzoek om toestemming worden
gelezen.
4.3.5 Onder de hiervoor geschetste omstandigheden is
het hof van oordeel dat voorshands niet voldoende
aannemelijk is geworden dat Okma c.s. in hun
verhouding met Smits geen coöptatierecht hadden. Het
feit dat geen schriftelijk coöptatiebeding in de
huurovereenkomst van 1997 is opgenomen, maakt dit
niet anders. Het hof concludeert dan ook dat het
coöptatierecht, zo niet mondeling overeengekomen, in
ieder geval door feiten en gedragingen van partijen als in
4.3.1. weergegeven is ontstaan. Ten tijde van de
verkoop/overdracht van het pand in juni 1998 waren
Schipper, De Koning en Siemons, in tegenstelling tot
hetgeen de Stichting betoogt, geen derden bij de
huurovereenkomst tussen haar en Okma c.s., maar ten
gevolge van de uitoefening van het coöptatierecht door
Van Trommel, Jansen en Van Ditzhuijzen tezamen met
Okma huurders van de etage.
4.4 Daargelaten of de Stichting al dan niet kon of
behoorde te weten dat de huurders een coöptatierecht
hadden, was zij bij de eigendamsoverdracht in juni 1998
aan de huurders Okma, Schipper, De Koning en Siemons
gebonden krachtens 7A:1612 BW. Okma c.s. handelen
door de etage door anderen te laten bewonen jegens de
Stichting noch in strijd met artikel 7A:1595 lid 1 BW
(verbod van onderhuur), noch met de gestelde
'verplichting de etage zelf te bewonen'.
4.5.1 Voorts is in deze zaak nog aan de orde dat J.D.C.
Goos op 1 november 1998, na de overdracht van het
pand door Smits aan de Stichting, in de plaats van
Siemons is getreden. Dit brengt de vraag met zich of de
Stichting ook ten aanzien van Goos is gehouden het
coöptatierecht te eerbiedigen.
4.5.2 Het hof is dienaangaande van oordeel dat de
Stichting, gelet op de omstandigheden van het geval, de
aard van de etage en de wijze van bewoning, als
opvolgend eigenaar/nieuwe verhuurder in principe is
gebonden aan het coöptatierecht. Nu ervan uitgegaan
moet worden dat het coöptatierecht onmiddellijk verband
houdt met het gebruik van het goed tegen een door de
huurders te betalen prijs, is de Stichting als opvolgend
eigenaar aan dit essentiële onderdeel van de
huurovereenkomst gebonden op grond van artikel
7A:1612 BW en hetgeen uit de eisen van de redelijkheid
en billijkheid voortvloeit. Okma c.s. behoefden op grond
van het gedrag van Smits niet te verwachten dat het
coöptatierecht, als waarborg voor hun wijze van
samenleven in een studentenhuis, na de verkoop niet zou
blijven bestaan.
4.5.3 Ook afgezien van de overgang van het
coöptatierecht heeft de Stichting, gelet op de
omstandigheden van het geval, zoals die hiervoor (met
name onder 4.3.5. en 4.4) uiteen zijn gezet, niet
voldoende aannemelijk gemaakt dat zij belang heeft bij
onmiddellijke ontruiming van Goos.
4.6 Het hof merkt op dat het de Stichting te allen tijde
mogelijk is de huurovereenkomst en het daar
bijbehorende coöptatierecht te beëindigen, mits dit op
redelijke wijze geschiedt. In het bijzonder dient hierbij
een redelijke termijn in acht te worden genomen. Dit is
echter in deze procedure niet aan de orde.
4.7 Niet begrijpelijk is de klacht van de Stichting dat
Okma c.s. zich schuldig maken aan wanbetaling, nu de
Stichting zelfheeft aangevoerd dat Okma c.s. thans aan
hun verplichting tot betaling van de huurpenningen
hebben voldaan.
4.3.6 De Stichting heeft nog aangevoerd dat de nieuwe
bewoners van de etage daar onrechtmatig verblijven,
omdat Smits de aan hem voorgestelde bewoners zowel
schriftelijk als mondeling heeft geweigerd en hij van de
overige bewonersmutaties niet in kennis is gesteld.
4.3.7 De verhuurder mag echter, wanneer de huurders
een coöptatierecht hebben, slechts op goede gronden zijn
toestemming voor een nieuwe huurder weigeren. In zijn
brief van 1 mei 1998 heeft Smits geen enkele reden van
weigering vermeld. De Stichting heeft ook in dit kort
geding niet gesteld dat Smits in redelijkheid zwaar(der)
wegende eigen belangen had (in de persoon van de
kandidaat gelegen) die weigering van De Koning en
Schipper rechtvaardigden. Voor de weigering is in ieder
geval onvoldoende het belang dat de Stichting heeft als
nieuwe eigenaar/verhuurder.
4.3.8 Bovendien wijst de inhoud van de weigeringsbrief
van Smits van 1 mei 1998 er niet, althans niet duidelijk,
op dat de huurovereenkomst en/of het coöptatierecht als
4.8 Nu de grieven in het principale appèl falen of niet tot
vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden, is
de voorwaarde waaronder het incidentele appèl door
Okma c.s. is ingesteld niet vervuld en kan het incidentele
appèl, met name het betoog dat De Koning, Schipper en
Goos nog in de procedure betrokken hadden moeten
worden, buiten behandeling blijven.
5 De slotsom
De grieven in het principale appèl falen of kunnen niet tot
vernietiging van het vonnis leiden. Derhalve behoeven de
4
DD-NR 0802-156
Regelingen en voorzieningen
incidentele grieven geen behandeling en moet het vonnis
waarvan beroep worden bekrachtigd. Nu er geen grond is
voor een kostenveroordeling in het incidentele appèl,
dient de Stichting als de in het ongelijk gestelde partij te
worden veroordeeld in de kosten van het principale
appèl.
6 Beslissing
CODE 4.1.6.41
Stichting de mogelijkheid heeft om de bestendige
gedragslijn in de toekomst te beëindigen, mits zij daarbij
zorgvuldig en op redelijke wijze de belangen van de
zittende huurders in acht neemt.
Deze uitspraak ligt in de lijn van eerdere uitspraken (vgl.
Pres. Rb. Utrecht 5 maart 1991, WR 1991, 66, Pres. Rb.
's-Gravenhage 2 april 1991, KG 1991, 150, en Ktr.
Eindhoven 21 mei 1993, WR 1994, 7) waarin werd
geoordeeld dat, ook wanneer niet een coöptatierecht als
beding onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst, de
huurders mogen vertrouwen op een door de verhuurder
gevolgde bestendige gedragslijn die niet abrupt mag
worden verlaten. Op grond van de redelijkheid en
billijkheid dient de verhuurder eerst een redelijke
'opzegtermijn' in acht te nemen, waardoor de huurders
de gelegenheid krijgen zich op de nieuwe situatie te
beraden. Indien wordt aangenomen dat een
coöptatierecht ziet op het huurgenot van de huurder, in
verband met '... de aard en inrichting van het gehuurde
en de invloed daarvan op de persoonlijke levenssfeer van
de huurders' (HR 19 april 1991, NJ 1991, 677,
Deelwoning) ligt het voor de hand aan te nemen dat een
dergelijk beding behoort tot de essentialia van de
huurovereenkomst, zodat ook een rechtsopvolger
daaraan gebonden is. Met name de rechtspraak van
latere datum gaat er van uit dat dit laatste in beginsel
het geval is, zij het dat uit de aard en inhoud van de
overeenkomst en de overige omstandigheden uiteraard
het tegendeel kan blijken (zie overzicht in Asser-Abas
1997 (supplement) nr. 95, Dozy en Jacobs 1999 p. 158).
Dan ligt het voor de hand te concluderen dat een
opvolgend verhuurder ook gebonden is aan de (minder
vergaande want opzegbare) verplichtingen die op grond
van de redelijkheid en billijkheid voortvloeien uit de
bestendige gedragslijn van de verhuurder.
Het hof:
in het principale appèl:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in
hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Okma c.s.
begroot op ƒ 5575;
verklaart dit arrest, voorzover het de
proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij
voorbaat.
in het voorwaardelijk incidentele appèl: verstaat dat dit
geen behandeling behoeft.
Dit arrest is gewezen door mrs. Peeperkorn, Van
Schendel en Tjittes en in het openbaar uitgesproken op
20 januari 2000.
noot
Komt een coöptatierecht tot stand enkel doordat de
verhuurder een bestendige gedragslijn heeft gevolgd?
Hebben contractuele medehuurders automatisch een
coöptatierecht? Deze vragen (en andere) komen op bij
het lezen van bovenstaande uitspraak. Zij werd gedaan
in het volgende geval.
Een verhuurder, Smits, die zelf op de tweede etage
woont, verhuurt sinds 1991 de eerste etage van een
pand aan een groep van vier huurders, lid van dezelfde
studentenvereniging. Deze groep verandert regelmatig
van samenstelling. Ingaande 1 oktober 1997 wordt de
eerste etage krachtens een schriftelijke overeenkomst
aan vier huurders verhuurd, althans wordt de
huurovereenkomst schriftelijk vastgelegd. De
overeenkomst bevat een onderhuurverbod. Drie van die
vier huurders zeggen per 1 april, respectievelijk 1 mei en
1 juni 1998 de huur op en verlaten het pand. Hun plaats
wordt ingenomen door drie anderen. Smits bericht
schriftelijk aan de per 1 mei 1998 vertrekkende huurder
dat hij niet akkoord gaat met de door deze voorgestelde
(nieuwe) huurder.
Op 17 juni 1998 wordt de Stichting eigenares van het
pand. In maart 1999 vordert de Stichting in kort geding
tegen de vier in het contract vermelde huurders
ondermeer ontruiming, daarbij stellende dat zij handelen
in strijd met de huurovereenkomst, nu zij het gehuurde
niet zelf bewonen en de huur hebben afgestaan.
Voorzover de huurders zich op een coöptatierecht
beroepen stelt de Stichting dat zij daaraan als
rechtsopvolgster niet is gebonden en, voor het geval dit
wel zo zou zijn, dat zij niet gehouden is het vrijgekomen
gedeelte opnieuw te verhuren omdat zij het pand wil
gaan renoveren.
In appèl stelt het hof allereerst vast dat Smits als
verhuurder de etage aan vier huurders gezamenlijk heeft
verhuurd. Dat betekent dat ervan moet worden
uitgegaan dat er sprake is van zogenaamde contractuele
medehuur (vgl. Handboek Huurrecht aant. 19 bij art.
1623h, Dozy en Jacobs 1999 p. 234). Dit is van belang
omdat, zoals het hof ook overweegt, bij een dergelijke
rechtsverhouding het vertrek van één van die huurders
niet betekent dat het door die persoon gebruikte deel van
de etage vrij ter beschikking van de verhuurder komt.
Het object van de huurovereenkomst blijft de gehele
etage. Dit is anders dan in de meeste gevallen waarin er
een (gepretendeerd) coöptatierecht aan de orde is, want
daar is over het algemeen sprake van kamersgewijze
verhuur met individuele huurovereenkomsten. In die
gevallen zijn altijd twee vragen aan de orde: wordt de
vrijgekomen kamer opnieuw verhuurd en zo ja, aan wie.
Een coöptatierecht impliceert op zichzelf niet een
verhuurplicht voor de verhuurder (vgl. Pres. Rb. Utrecht
12 juli 1990, KGK 1990, 1201).
Voorts is in dit geval van belang dat het hof als
vaststaand heeft aangenomen (r.o. 4.1.1) dat Smits
heeft ingestemd met het vertrek van drie van de vier
contractuele medehuurders. Hoewel dit ook kan
betekenen dat Smits akkoord is gegaan met het feitelijk
vertrek, dat wil zeggen hen heeft ontslagen van hun uit
art. 7A:1596 BW volgende verplichting als huurders van
woonruimte om het gehuurde in beginsel zelf te
gebruiken, kan worden aangenomen dat het hof bedoeld
heeft vast te stellen dat Smits heeft ingestemd met hun
huuropzegging. Dit is niet vanzelfsprekend, nu een
verhuurder een huuropzegging van één (of enkele,
althans niet alle) contractuele medehuurders niet (altijd)
hoeft te accepteren (zie Rb. Amsterdam 23 juni 1993,
NJ1994, 662, zie ook Dozy en Jacobs 1999 p. 235). Als
contractueel medehuurders zijn zij hoofdelijk
aansprakelijk voor de nakoming van de volledige
huurdersverplichtingen uit de overeenkomst (HR 6
De president stelt vast dat er vanaf 1991 een groot
aantal bewonersmutaties heeft plaatsgevonden met
toestemming van Smits. De brief waarbij Smits in mei
1998 niet instemde met een nieuwe kandidaat verklaart
de president uit de inmiddels met de Stichting gesloten
koopovereenkomst. De president overweegt dat
voldoende aannemelijk is geworden dat tussen Smits en
de opeenvolgende bewoners een bestendige gedragslijn
is ontstaan met de trekken van een coöptatierecht en
noemt dit een begrijpelijke gang van zaken, geplaatst
tegen de achtergrond van de aard van het pand en de
wijze van bewoning. Of er sprake is van een (echt)
coöptatierecht laat de president in het midden. Op grond
van de eisen van redelijkheid en billijkheid wordt de
Stichting voorlopig aan deze bestendige gedragslijn
gebonden geacht. De vorderingen van de Stichting
worden afgewezen. De president wijst er op dat de
5
CODE 4.1.6.41
Regelingen en voorzieningen
oktober 1989, NJ 1990, 184). Indien (zou moeten
worden aangenomen dat) Smits niet akkoord was gegaan
met de huuropzegging van de vertrokken huurders,
zouden dezen nog steeds (contractuele mede-)huurder
zijn. In dat geval was de gehele etage nog verhuurd aan
alle oorspronkelijke huurders gezamenlijk. Coöptatie zou
in dat geval niet aan de orde kunnen zijn geweest, bij
gebrek aan een vrijgekomen plaats in de
rechtsverhouding met de verhuurder en bij gebrek aan
een onverhuurd deel van de etage. Zouden derden hun
intrek in de etage hebben genomen dan zou er sprake
zijn van onderhuur of ingebruikneming. Beëindiging van
de huurovereenkomst zou in beginsel slechts mogelijk
zijn geweest door opzegging door of van alle huurders
gezamenlijk.
DD-NR 0802-156
concludeert dan ook dat het coöptatierecht, zo niet
mondeling overeengekomen, in ieder geval door feiten en
gedragingen van partijen als in 4.3.1 weergegeven is
ontstaan'. Feitelijk heeft het hof echter niets anders
vastgesteld dan dat het een 'Corps-huis' betrof dat
gezamenlijk werd gehuurd en waarbij de verhuurder in
het verleden steeds akkoord was gegaan met door de
huurders voorgestelde nieuwe kandidaten. Zou dit nu
voldoende zijn om een coöptatierecht (in de zin van een
afdwingbaar onderdeel van de huurovereenkomst) aan te
nemen? Als dit laatste het geval zou zijn, zou moeten
worden geconcludeerd dat het hof thans een heel ander
standpunt inneemt dan in zijn arrest van 13 december
1990 (KG 1991, 55) waar hij ten aanzien van de
huurders (Brouwer c.s.) die zich op grond van een
bestendige praktijk jegens de verhuurder (Provoost)
beriepen op een coöptatierecht overwoog: 'Dat in de loop
der jaren de praktijk was gegroeid dat nieuwe huurders
door een of meer zittende huurders werden
voorgedragen en vervolgens door Provoost geaccepteerd,
brengt niet mee dat tussen pp. een overeenkomst
waarbij Provoost aan Brouwer c.s. een zo vergaand recht
als het coöptatierecht verleende, tot stand is gekomen.
Deze praktijk is zeer wel te verklaren uit het samenlopen
van het belang van de zittende huurders om invloed uit
te oefenen op de keuze van een nieuwe bewoner en het
belang van Provoost om niet zonder noodzaak zelf op
zoek te gaan naar nieuwe huurders.' Volgens dit arrest
kunnen gedragingen van partijen wel een (wijziging van
de) overeenkomst tot stand doen komen, maar dan
zullen zij ondubbelzinnig en slechts voor één,uitleg
vatbaar moeten zijn. Vertaald naar het geval in deze
uitspraak: Op grond van het feit dat Smits als verhuurder
tot nu toe het vertrek van zittende huurders en de
nieuwe kandidaten had geaccepteerd, kan slechts dan
een 'zo vergaand recht als het coöptatierecht' worden
aangenomen, indien uit de gedragingen van Smits
ondubbelzinnig diens bedoeling daartoe zou zijn
gebleken. Er zou in elk geval aantoonbaar méér aan de
hand moeten zijn dan dat Smits in het verleden geen
bezwaar had en uit gemakzucht handelde. Uit de
overwegingen van het hof blijkt echter niets dat daar op
duidt. Waar het hier gaat om de vraag op welke wijze
een zo belangrijk beding in de overeenkomst tot stand
kan komen, kan het verschil naar mijn mening evenmin
worden verklaard uit het feit dat het in het onderhavige
arrest contractuele medehuurders betreft en in het
hierboven geciteerde arrest om kamersgewijze verhuur.
Een kanttekening verdient de overweging van het hof
(r.o. 4.3.9) dat Smits in redelijkheid niet van Okma kon
en mocht verwachten dat hij Smits eenzijdige besluit om
een gedeelte van de etage niet meer te verhuren, zonder
bijvoorbeeld een evenredige huurprijsverlaging, zou
accepteren. Dit spreekt niet vanzelf. Zoals het hof
daarvóór immers terecht had overwogen was er in dit
geval (contractuele medehuur) geen sprake van, dat
door het vertrek van één van de huurders een deel van
de etage vrij van huur kwam. Smits kon derhalve
helemaal niet voor de keus staan om een gedeelte van
de etage niet te verhuren. Een acceptatie door de
verhuurder van de opzegging van één van de
contractuele medehuurders heeft over het algemeen
slechts tot gevolg, dat deze huurder van de rechten en
verplichtingen uit de huurovereenkomst word verlost. De
inhoud van die overeenkomst, waaronder het object van
de overeenkomst (de gehele etage) en de huurprijs,
wordt daardoor echter niet gewijzigd. En wanneer een
verhuurder in het algemeen niet hoeft in te stemmen met
een opzegging door slechts één of enkele van de
contractuele medehuurders, juist omdat hij daardoor een
verhaalssubject minder krijgt, zal hij evenmin verplicht
kunnen worden om het nog verdergaande nadeel van een
huurprijsverlaging te accepteren. Voor een op grond van
de redelijkheid en billijkheid geldende verplichting voor
de verhuurder, om in ruil voor het vertrek van één van
de contractuele medehuurders een lagere huurprijs te
accepteren zal pas plaats zijn, indien de verhuurder
anders op dezelfde gronden verplicht zou zijn om in
plaats van de vertrekkende huurder een ander te
accepteren. Zoals blijkt achtte het hof dit laatste hier het
geval.
Uiteindelijk lijkt r.o. 4.6 echter licht te werpen op de
hiervoor bedoelde vragen en onduidelijkheden. Daarin
overweegt het hof: 'Het hof merkt op dat het de Stichting
te allen tijde mogelijk is de huurovereenkomst en het
daar bijbehorende coöptatierecht te beëindigen, mits dit
op redelijke wijze geschiedt. In het bijzonder dient hierbij
een redelijke termijn in acht te worden genomen. Dit is
echter in deze procedure niet aan de orde.' Nu is het
dwingendrechtelijk stelsel van huurbescherming voor
woonruimte ook in Amsterdam geldend, in het bijzonder
art. 7A: 1623e lid 1, dat bepaalt dat een door de
verhuurder opgezegde huurovereenkomst van
rechtswege van kracht blijft, tenzij de huurder schriftelijk
in de beëindiging heeft toegestemd, in elk geval tot de
rechter heeft beslist (zie de stellige overweging van de
Hoge Raad hierover in HR 19 april 1996, AJ1996, 684,
IJsselmuiden/Brouwers). Niet aannemelijk is dat het hof
heeft bedoeld dat de Stichting op eenvoudige wijze een
einde aan de huurovereenkomst voor woonruimte zou
kunnen maken, mits zij maar bijtijds zou opzeggen (het
hof geeft althans niet aan op welke gronden dit zou
kunnen geschieden). Evenmin is aannemelijk dat het hof
heeft bedoeld dat de Stichting éénzijdig de inhoud van de
huurovereenkomst zou kunnen wijzigen, door daaruit een
daarvan deel uitmakend (coöptatie)beding te
verwijderen. Deze overweging is slechts verklaarbaar
wanneer wordt aangenomen dat het hof hier met
Door de opzegging door drie van de vier huurders en de
acceptatie daarvan door Smits als verhuurder zou de hele
etage door één huurder worden gehuurd. De vraag was
in hoofdzaak of de zittende huurder(s) het recht hadden
middels coöptatie de verhuurder te binden aan nieuwe
(contractuele mede-) huurders. Vast stond dat daarover
niets was bedongen in het huurcontract. In deze
uitspraak lijkt het hof in dit geval toch een coöptatierecht
aan te nemen, door de huurovereenkomst daarmee aan
te vullen op grond van de redelijkheid en billijkheid. Na in
r.o. 4.3.1 de situatie te hebben omschreven (aard en
inrichting van de etage, gezamenlijke huur, beperkte
persoonlijke levenssfeer, alle huurders lid van het
Amsterdams Studenten Corps) overweegt het hof in r.o.
4.3.2: 'Op grond van de aanvullende werking van de
redelijkheid en billijkheid is het onder de in 4.3.1
genoemde omstandigheden in principe aan de
achterblijvende huurders om te bepalen wie de nieuwe
medehuurder wordt van de vrijgekomen ruimte.'
Betekent dit dat contractuele medehuurders, die
gezamenlijk een etage als de onderhavige huren en lid
zijn van dezelfde studentenvereniging, voortaan
automatisch een coöptatierecht hebben?
Een tweede opmerkelijke overweging van het hof vormt
4.3.5 waar het hof ondermeer overweegt: 'Het hof
6
DD-NR 0802-156
Regelingen en voorzieningen
'coöptatierecht' niet een vast onderdeel van de
huurovereenkomst heeft "bedoeld, maar van een
verplichting van de verhuurder om vooralsnog op grond
van de redelijkheid en billijkheid de redelijke verwachting
van de huurders te honoreren die zij op grond van het
bestendige gebruik mochten hebben - kortom, dat het
hof tot dezelfde conclusie komt als waartoe de president
was gekomen.
Wassenaar c.s. hebben VZOS bij ex loot van 25 maart
1997 gedagvaard voor de kantonrechter te 'sGravenhage. Zij hebben na vermeerdering van eis
gevorderd:
- te verklaren voor recht dat het perceel aan de
Rembrandtstraat 88 een zelfstandige woonruimte in
de zin van de Huurprijzenwet is en dat de huurprijs
met ingang van 1 december 1993 ƒ 313,60 bedraagt,
te vermeerderen met de wettelijke huurverhogingen
vanaf juli 1995; alsmede
- VZOS te veroordelen tot betaling van een
onverschuldigd betaald bedrag van ƒ 31 754,43,
vermeerderd met de wettelijke rente.
Wanneer in gedachten wordt gehouden dat het hof met
'coöptatierecht' kennelijk hetzelfde bedoelde als de
president, toen deze overwoog dat de Stichting op grond
van de eisen van redelijkheid en billijkheid voorlopig aan
de bestendige gedragslijn met trekken van een
coöptatierecht gebonden werd geacht, worden ook de
andere overwegingen van het hof begrijpelijk. Een
dergelijke verplichting van de verhuurder kan immers wel
worden aangenomen op grond van de feitelijke
woonsituatie (een groep studenten van dezelfde
vereniging die gezamenlijk een etage huren zonder veel
individuele privacy) in combinatie met de
gerechtvaardigde verwachtingen die zij op grond van een
bestendige gedragslijn van de verhuurder mochten
hebben. Een dergelijke verplichting zal teniet gaan indien
de verhuurder tijdig van tevoren bekend maakt dat hij
voornemens is zijn beleid te wijzigen (zie de uitspraak
van de president en de hiervoor genoemde
jurisprudentie). Volgens het onderhavige arrest zal ook in
geval van contractuele medehuur de verhuurder door
opzegging een einde kunnen maken aan dergelijke uit
een bestendige gedragslijn volgende verplichtingen. Een
op de redelijkheid en billijkheid gebaseerde verplichting
van de verhuurder om vooralsnog gerechtvaardigde
verwachtingen te honoreren is echter iets anders dan een
'echt' coöptatierecht, in de zin van een in de
overeenkomst opgenomen recht van de zittende
huurders om nieuwe huurders aan te wijzen. Een
dergelijk coöptatierecht kan niet ontstaan uit het enkele
feit dat er sprake is van een bestendig gebruik alléén (zie
eveneens hiervoor) maar kan, eenmaal tot stand
gekomen, evenmin door de verhuurder eenzijdig worden
gewijzigd of tenietgedaan. Naar mijn mening zou het
beter, althans duidelijker zijn geweest wanneer het hof,
net als de president, de term 'coöptatierecht' hier had
vermeden.
C.LJ.M. de Waal
VZOS heeft het gevorderde betwist en heeft harerzijds in
reconventie na wijziging van haar eis gevorderd, kort
gezegd, Wassenaar c.s. hoofdelijk te veroordelen tot
betaling van ƒ 1392,60 vanaf 1 februari 1997, met dien
verstande dat die huurprijs vermeerderd moet worden
met de door haar aangezegde huurverhogingen per
1 juli 1996, 1 juli 1997 en zo verder, indien en voorzover
de huurverhogingen tussen partijen in rechte vastgesteld
worden, met veroordeling van Wassenaar c.s. in de
gedingkosten.
Wassenaar c.s. hebben het door VZOS gevorderde
bestreden.
Bij vonnis van 16 oktober 1997 heeft de kantonrechter
in conventie voor recht verklaard dat genoemd perceel
thans door VZOS als zelfstandige woonruimte aan
Wassenaar c.s. wordt verhuurd, en dat de huurprijs met
ingang van 1 december 1993 ƒ 3763,44 per jaar
bedraagt, welke huurprijs gedurende 5 opeenvolgende
jaren, telkens met ingang van 1 juli en voor het eerst op
1 juli 1995 steeds met 5,5% wordt verhoogd; en
VZOS veroordeeld om aan Wassenaar c.s. ƒ 9505,81 te
betalen, met de wettelijke rente vanaf 25 maart 1997;
alsmede het meer of anders gevorderde afgewezen en
VZOS veroordeeld in de proceskosten;
en in reconventie de vordering afgewezen en VZOS in de
proceskosten veroordeeld.
1.2 in hoger beroep
VZOS is tijdig in hoger beroep gekomen van het vonnis
van de kantonrechter.
Onder aanvoering van tien grieven heeft zij
geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de
kantonrechter en alsnog afwijzing van de vorderingen
van Wassenaar c.s. en toewijzing van het in eerste
aanleg door haar gevorderde, met veroordeling van
Wassenaar c.s. in de kosten van het geding in beide
instanties.
WR 2000 nr. 60, Rechtbank 's Gravenhage 28
oktober 1998
Zelfstandige of onzelfstandige woning: verhuur van
bovenhuis aan 3 contractuele medehuurders; geen
kamerbewoning maar sprake van verhuur van één
zelfstandige woning; overgangsrecht art. 9 Hpw
O.a. op grond van het feit dat elk van de drie
huurders hoofdelijk aansprakelijk is voor betaling
van de huur kan worden aangenomen dat het de
bedoeling van partijen is geweest één zelfstandige
woonruimte te verhuren aan drie (mede)huurders.
Uit het overgangsrecht betreffende het vervallen
van art. 9 Hpw vloeit voort dat dit artikel ook na 1
augustus 1996 - zij het tijdelijk - zijn gelding
behield.
Appellante:
Procureur:
Geïntimeerden:
Gemachtigde:
CODE 4.1.6.41
Wassenaar c.s. hebben de grieven bestreden.
2 De grieven
De strekking van de grieven van VZOS is het geschil in
volle omvang aan de rechtbank voor te leggen. De
rechtbank zal dan ook het volledige geschil behandelen
en zal daarbij waar nodig tevens op de afzonderlijke
grieven ingaan.
de stichting Woningstichting VZOS,
gevestigd te 's-Gravenhage.
mr. F.R.A. Schaaf.
1 Astrid Wassenaar,
2 Anita Sanny Valk
3 Markus van Zutphen, allen wonende
te 's-Gravenhage.
mr. S.I. Kouwenhoven.
3 De feiten
Tegen de vaststelling door de kantonrechter van de feiten
zijn geen grieven gericht, zodat de rechtbank van
diezelfde feiten dient uit te gaan. De feiten zijn de
volgende:
3.1 Met ingang van 1 juni 1994 heeft VZOS aan Pepijn
Wassenaar, Marco van Tol en Edwin Staal een 4-kamer
dubbel bovenhuis aan de Rembrandtstraat 88 te 'sGravenhage (verder te noemen: het bovenhuis)
verhuurd, tegen een huurprijs van ƒ 1320 per maand.
3.2 Telkens wanneer er in het verleden een bewoner
vertrok is er door de overige bewoners een vervang(st)er gezocht, hetgeen aan VZOS telkens werd
1 Het verloop van de procedure
1.1 in eerste aanleg
7
CODE 4.1.6.41
Regelingen en voorzieningen
meegedeeld, waarna het huurcontract (mede) op naam
van de nieuwe huurder is gesteld. Wassenaar is aldus
met ingang van 6 maart 1995 huurster, Valk is huurder
met ingang van 1 augustus 1996 en Van Zutphen is met
ingang van 1 november 1996 huurder geworden.
3.3 Op 6 december 1991 is bij beschikking van de
Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer (VROM), overeenkomstig het
bepaalde in artikel 9 Hpw, de huurprijs na verbetering
met betrekking tot het bovenhuis vastgesteld op
ƒ 3763,44 per jaar.
3.4 De huurders van voormeld bovenhuis hebben tot
februari 1997 een huur van ƒ 1320 per maand betaald.
Per februari 1997 betalen Wassenaar c.s. een huurprijs
van ƒ 349 per maand.
3.5 De rechtbank voegt aan het voorgaande de volgende
feiten toe:
Het bovenhuis bestaat uit 4 kamers, een keuken, een
badkamer en een toilet. Het heeft een eigen toegang.
DD-NR 0802-156
4.3.3 VZOS heeft ten aanzien van haar betoog dat het de
bedoeling van partijen is geweest dat de huurders het
pand als kamerbewoners zouden bewonen het volgende
gesteld. Het bovenhuis is in de loop van 1993 leeg
gekomen. Het was toen zo uitgewoond dat het
onverhuurbaar was. Vervolgens heeft er voor een
totaalbedrag van ƒ 44704,31 bouwkundig herstel aan het
bovenhuis plaatsgevonden. Hierna zijn er contacten
geweest met de Haagse Hogeschool over het kamermatig
bewonen van het bovenhuis. Dat heeft niet tot resultaat
geleid.
Daarop heeft VZOS aan een bemiddelaar verzocht de
kamers van het bovenhuis op de markt aan te bieden als
onzelfstandige woonruimte. De gedane investering zou
alleen verantwoord zijn indien een 'kamerhuur-prijs'
gevraagd zou kunnen worden. Indien wordt uitgegaan
van de door de Minister vastgestelde huurprijs zou het
bovenhuis verliesgevend worden. De rechtbank is van
oordeel dat de door VZOS geschetste voorgeschiedenis
Wassenaar c.s. niet regardeert. Zij waren immers ten
tijde van de eerste verhuur nog niet bij het bovenhuis
betrokken. De destijds bij VZOS bestaande bedoeling om
het bovenhuis kamergewijs te verhuren is derhalve hun
destijds niet ter kennis gekomen en kan in de
onderhavige zaak geen rol spelen bij de bepaling van de
bedoeling van de partijen bij de overeenkomst.
4 Beoordeling van de grieven
Ontvankelijkheid van het hoger beroep
4.1 Anders dan Wassenaar c.s. is de rechtbank van
oordeel dat VZOS voldoende duidelijk in de toelichting op
haar grieven heeft aangegeven welke bezwaren zij tegen
de overwegingen van de kantonrechter heeft. Derhalve is
zij wel ontvankelijk in het hoger beroep. De stelling van
Wassenaar c.s. op dit punt wordt dus verworpen.
4.3.4 Naar het oordeel van de rechtbank is voor de
beantwoording van de vraag of er sprake is van huur van
zelfstandige woonruimte niet alleen de feitelijke situatie
van belang, doch dient ook acht te worden geslagen op
hetgeen partijen te dien aanzien zijn overeengekomen.
In het onderhavige geval is er sprake van een bovenhuis,
dat op zichzelf zelfstandige woonruimte vormt en dat in
zijn geheel verhuurd is aan drie personen. Elk van de drie
personen bewoont één kamer van het bovenhuis, de
vierde kamer, alsmede de keuken, de badkamer en het
toilet worden door alle drie personen gebruikt. Elk van de
drie personen is blijkens de schriftelijke
huurovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk voor betaling
van de huurprijs van het hele bovenhuis, alsmede voor
de andere verplichtingen uit de huurovereenkomst
(artikel 18.1 van de algemene bepalingen
huurovereenkomst woonruimte juncto de aanhef, waarin
de drie 'huurders' gezamenlijk als huurder worden
aangeduid). Naar het oordeel van de rechtbank wijzen de
zojuist opgesomde omstandigheden op huur van een
zelfstandige woonruimte door drie (mede) huurders.
VZOS heeft erop gewezen dat zij de verhuur van kamers
heeft beoogd en dat feitelijk een met kamerverhuur
vergelijkbare situatie is ontstaan. De rechtbank is echter
van oordeel dat het enkele feit dat er sprake is van
verschillende bewoners, die elk een kamer van het
bovenhuis naar eigeii inzicht gebruiken, op zichzelf nog
niet meebrengt dat sprake is van verhuur van
onzelfstandige woonruimten. De rechtbank merkt op dat
het erop lijkt dat VZOS van twee walletjes wil eten:
enerzijds wil zij de hogere opbrengsten ontvangen die nu
eenmaal met kamerhuur gepaard gaan, anderzijds wil zij
iedere kamerhuurder mede aansprakelijk kunnen houden
voor tekortkomingen van andere kamerhuurders in de
betaling van de huurprijs. Dit volgt ook uit het
gevorderde in reconventie, waarbij VZOS de hoofdelijke
veroordeling van Wassenaar c.s. tot betaling van de
huurprijs van het gehele bovenhuis heeft gevorderd.
Naar het oordeel van de rechtbank brengt de in de
huurovereenkomst opgenomen hoofdelijke
aansprakelijkheid voor de nakoming van de
verbintenissen uit de overeenkomst mee dat geen sprake
is van een aantal individuele huurovereenkomsten met
betrekking tot delen van het bovenhuis, doch van één
huurovereenkomst met betrekking tot het gehele
bovenhuis. Nu het bovenhuis op zichzelf zelfstandige
woonruimte vormt, moet derhalve de slotsom zijn dat er
in het onderhavige geval sprake is van huur en verhuur
van zelfstandige woonruimte.
Het geschil
4.2 Het geschil tussen partijen betreft:
1 de vraag of er sprake is van huur en verhuur van een
aantal onzelfstandige woningen dan wel van één
zelfstandige woning, en, indien er sprake is van huur en
verhuur van één zelfstandige woning:
2 de vraag welke huurprijs tussen partijen geldt.
Huur en verhuur van zelfstandige woning?
4.3.1 Wassenaar c.s. stellen zich op het standpunt dat er
sprake is van huur en verhuur van het gehele bovenhuis
aan Wassenaar c.s. gezamenlijk, derhalve van een
zelfstandige woning. Zij stellen dat er één huurprijs voor
het gehele bovenhuis wordt betaald. Zij bestrijden dat de
kamers in het bovenhuis als onzelfstandige woonruimte
zijn verhuurd en stellen dat één kamer als
gemeenschappelijke woonkamer wordt gebruikt. Volgens
Wassenaar c.s. beschouwt VZOS iedere huurder als
huurder van het gehele bovenhuis, hetgeen volgens
Wassenaar c.s. volgt uit de omstandigheid dat VZOS de
huurders bij een huurachterstand heeft aangemaand in
één brief gericht aan alle bewoners.
4.3.2 VZOS heeft in eerste aanleg en in hoger beroep het
navolgende gesteld. De afzonderlijke huurders hebben
niet elk een eigen, niet met andere huurders gedeelde
toegang. Zij beschikken ieder niet over eigen, niet met
andere huurders gedeelde wezenlijke voorzieningen.
ledere huurder voert een eigen huishouding. Bij de
invulling van het begrip 'zelfstandige woonruimte' moet
worden onderzocht wat partijen omtrent het gebruik van
die woonruimte voor ogen heeft gestaan. Volgens VZOS
is het de bedoeling geweest dat de huurders het pand als
kamerbewoners zouden bewonen.
Volgens VZOS beschouwen de huurders zichzelf als
kamerhuurders. Dit blijkt uit de door haar met de
huurders gevoerde correspondentie, blijkens welke de
huurders bij opzegging van de huur melding maken van
de kamer die zij huren. Het gehuurde moet volgens
VZOS mitsdien beschouwd worden als een verzameling
van onzelfstandig woonruimten. Het feit dat Wassenaar
c.s. daarvoor gezamenlijk één huurprijs betalen doet
daaraan volgens VZOS niet af.
8
DD-NR 0802-156
Regelingen en voorzieningen
CODE 4.1.6.41
beslissing van VZOS geweest om het bovenhuis als één
geheel te verhuren en om de huurders hoofdelijk
aansprakelijk voor de nakoming van de
huurovereenkomst te houden, terwijl zij toen -in 1993—
reeds op de hoogte moet zijn geweest van de beslissing
van de Staatssecretaris. Onder deze omstandigheden
brengen de redelijkheid en billijkheid niet mee dat de
rechtbank een hogere huurprijs vaststelt.
4.3.5 Het voorgaande brengt mee dat de grieven 1, 2, 3
en 5 falen, zodat de tweede onder 4.2 geformuleerde
vraag aan de orde moet komen.
Welke huurprijs is van toepassing?
4.4.1 Wassenaar c.s. hebben gesteld dat de beschikking
van de Staatssecretaris van VROM, genomen op grond
van artikel 9 Huurprijzenwet woonruimte (Hpw) van
toepassing is op het door hen gehuurde perceel.
4.4.7 Tenslotte heeft VZOS nog gesteld dat zij niet méér
in rekening heeft gebracht dan op basis van het
waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte
gerechtvaardigd is. Wassenaar c.s. hebben deze stelling
bestreden. De stelling van VZOS mist in het licht van
hetgeen de rechtbank hiervoor reeds heeft overwogen
relevantie, zodat de rechtbank die stelling verder buiten
bespreking zal laten.
'4.4.2 VZOS heeft dat betwist. Zij heeft gesteld dat de
beschikking van de Staatssecretaris niet in de weg staat
aan een afspraak tussen partijen om een andere
huurprijs overeen te komen. Voorts geldt de beschikking
alleen voor het geval het gehuurde een zelfstandige
woonruimte vormt, hetgeen volgens VZOS hier niet zo is.
De in 1993 uitgevoerde woningverbetering heeft volgens
haar ertoe geleid dat het gehuurde ieder zelfstandig
karakter heeft verloren.
Voorts heeft VZOS betoogd dat artikel 9 Hpw inmiddels is
vervallen. Zij betoogt dat het blijkens de toelichting op
het betreffende wetsvoorstel in het kader van de
verzelfstandiging van de huursector en de daarbij
behorende flexibilisering van het huurprijsbeleid niet
wenselijk meer geacht wordt dat de minister de
aanvangshuurprijs vaststelt. Tenslotte brengen volgens
VZOS de redelijkheid en de billijkheid mee dat de tussen
partijen overeengekomen huurprijs geldt, omdat gevolg
van de beschikking is dat Wassenaar c.s. voor ƒ 113 per
persoon per maand een kamer huren, welke huurprijs in
geen verhouding staat tot het geboden woongenot en
ertoe leidt dat een rendabele exploitatie van het
bovenhuis uitgesloten is.
4.4.8 Grieven 4 en 6 falen mitsdien eveneens.
Beroep op matiging
4.5.1 VZOS heeft tenslotte, voor het eerst in hoger
beroep, verzocht in ieder geval het door haar terug te
betalen bedrag te matigen op grond van het bepaalde bij
artikel 38 lid 2 Hpw. Zij heeft daartoe gesteld dat de
oorspronkelijke huurprijs in principe steeds zonder
protest is betaald, dat er feitelijk sprake is van gebruik
als was het kamerverhuur, zodat redelijkerwijs moet
worden uitgegaan van een daarbij behorende huurprijs,
en dat de oorspronkelijke huurprijs volledig conform de
bij onzelfstandige woonruimte behorende
waarderingstabellen is.
4.5.2 Wassenaar c.s. hebben betwist dat er gronden voor
matiging aanwezig zijn.
4.4.3 De rechtbank overweegt als volgt.
4.5.3 De rechtbank wijst het verzoek tot matiging af. Uit
de bij conclusie van repliek in conventie/antwoord in
reconventie overgelegde uitspraak van de Huurcommissie
van 19 juli 1996 volgt dat zij op 30 oktober 1995 een
verzoek heeft ontvangen tot het doen van een uitspraak
over de redelijkheid van een voorstel tot wijziging van de
huurprijs. De rechtbank leidt daaruit af dat in elk geval
vanaf oktober 1995 aan VZOS kenbaar was dat 'de
huurder' niet zonder meer akkoord ging met de volgens
VZOS verschuldigde huurprijs. De 'oudste' bij de
onderhavige zaak betrokken huurder, Wassenaar, is
sinds 6 maart 1995 partij bij de huurovereenkomst. De
stelling van VZOS dat de oorspronkelijke huurprijs (door
Wassenaar c.s.?) steeds zonder protest is betaald moet
derhalve worden verworpen. De overige door VZOS
aangevoerde gronden voor matiging komen erop neer
dat hier in feite sprake is van kamerhuur en dat de
daarbij behorende huur behoort te worden betaald. Deze
gronden worden verworpen op grond van hetgeen reeds
hiervoor in de rechtsoverwegingen 4.3.4 en 4.4.4 tot en
met 4.4.7 is overwogen.
4.4.4 Volgens artikel 9 Huurprijzenwet woonruimte
(Hpw), zoals dat vóór 1 juli 1996 luidde, was de huurprijs
van woonruimte die ingrijpend verbeterd was met
geldelijke steun op voet van de Woningwet, de door de
Minister van VROM vastgestelde huurprijs. Deze bepaling
was ingevolge artikel 3 Hpw van dwingend recht, zodat
tussen partijen niet rechtsgeldig een andere dan de door
de minister vastgestelde huurprijs kon worden
overeengekomen. Tegen de op grond van artikel 9 Hpw
(oud) gegeven beschikking van de Staatssecretaris VROM
van 6 december 1991 heeft VZOS geen bezwaar of
beroep ingesteld, zodat die beschikking vaststaat en
formele rechtskracht heeft.
4.4.5 Het betoog van VZOS houdt in feite in dat het
bepaalde in artikel 9 Hpw thans als achterhaald moet
worden beschouwd. De kantonrechter heeft echter
terecht gewezen op het overgangsrecht betreffende het
vervallen van artikel 9 Hpw. Dit overgangsrecht houdt in
dat de tekst van artikel 9 en van artikel 18 Hpw, dat de
huurverhogingen gedurende de eerste vijfjaren na de
vaststelling van de huurprijs door de Minister van VROM
regelde, ten aanzien van de vóór 1 juli 1996
gesubsidieerde ingrijpende woningverbeteringen blijft
gelden tot het moment van de eerstvolgende
huurverhoging. Daarna geldt het normale
huurprijsregiem zoals dat in de Hpw is opgenomen.
Hieruit volgt dat de artikelen 9 en 18 Hpw ook na 1 juli
1996 nog -zij hét tijdelijk- hun gelding behielden. Van
een achterhaalde bepaling was in zoverre derhalve geen
sprake. De stelling van VZOS dat het bepaalde in artikel
9 Hpw als achterhaald moet worden beschouwd, stuit op
het voorgaande af.
De overige grieven
4.6.1 Bij grief 7, inhoudende dat de kantonrechter ten
onrechte de door hem gehanteerde verdeelsleutel heeft
gebruikt, heeft VZOS geen belang, nu de verdeelsleutel
de verdeling van het door VZOS verschuldigde bedrag
over Wassenaar c.s. betreft. De grief slaagt mitsdien
niet.
4.6.2 De grieven 8 en 10, omtrent de toewijzing van de
gevorderde verklaring voor recht, de afwijzing van de
vordering van VZOS en de veroordeling van VZOS in de
proceskosten in conventie en in reconventie, hebben
naast het hiervoor overwogene geen zelfstandige
betekenis en slagen derhalve evenmin.
4.6.3 Grief 9, tenslotte, betreft het oordeel van de
kantonrechter dat VZOS wel ontvankelijk in haar
vordering is. Bij deze grief heeft VZOS geen belang.
4.4.6 Ook de redelijkheid en de billijkheid brengen naar
het oordeel van de rechtbank niet mee dat moet worden
afgeweken van de bij de beschikking van de
Staatssecretaris vastgestelde huurprijs. Het is de eigen
9
CODE 4.1.6.41
Regelingen en voorzieningen
Slotsom
-
4.7
De slotsom van het voorgaande is dat alle grieven
falen. De rechtbank zal het vonnis van de kantonrechter
bekrachtigen. VZOS zal, als de in het ongelijk gestelde
partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger
beroep.
-
Beslissing in hoger beroep
DD-NR 0802-156
bekrachtigt het tussen partijen gewezen en op
16 oktober 1997 uitgesproken vonnis van de
kantonrechter te 's-Gravenhage;
veroordeelt VZOS in de kosten van het geding in
hoger beroep, tot op heden aan de zijde van
Wassenaar c.s. te begroten op ƒ 370 voor
verschotten en ƒ 1290 voor salaris van de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Verheij, Urbanus en
Wattel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van
28 oktober 1998, in tegenwoordigheid van de griffier.
De rechtbank:
10