PowerPoint-presentatie

1
VGN ledenbijeenkomst gevolgen
extramuraliseren vastgoed
4 en 5 juni 2013
Mw. mr. T.J. de Groot (Tanja)
VBTM Advocaten
www.vbtm.nl
[email protected]
2
Vragen n.a.v. scheiden wonen en zorg






Status bestaande huurovereenkomst met de corporatie
Enkele aspecten van het huurrecht woonruimte
Koppelen wonen en zorg in de huurovereenkomst
Toewijzing (inkomenstoets, huisvestingswet)
Huurtoeslag huurders met zorg (onzelfstandige woningen)
Medezeggenschap
Status bestaande huurovereenkomst (tussen instelling
en woningcorporatie)
 Voor bepaalde tijd gesloten: in beginsel gehele periode
uitdienen.
 Onbepaalde tijd: opzegging mogelijk met inachtneming
opzegtermijn in contract.
 Onvoorziene omstandigheden: openbreken contract?
 Redelijkheid en billijkheid.
3
4
Wie sluit huurovereenkomst met de cliënt?
 A. Corporatie sluit de huurovereenkomst
(huidige huurovereenkomst met instelling wijzigt)
 B. Instelling sluit de huurovereenkomst (onderhuur)
(huidige huurovereenkomst met instelling wijzigt niet)
 C. Instelling sluit de huurovereenkomst, maar besteedt het
beheer uit aan een beheerder (woningcorporatie)
 In alle situaties: behoefte aan koppelbeding?
5
Beginselen van het huurrecht woonruimte
 Huurrecht is grotendeels dwingend
 Huurbescherming: alleen beëindiging met wettelijke
opzeggronden of ontbinding rechter
 Positie medehuurder wettelijk geregeld
 Huurprijsbescherming: hoogte huurprijs gekoppeld aan de
kwaliteit van de woning (woningwaardering/puntenstelsel)
 maximale huurprijsgrens
 serviceflat: toeslag 35% woningwaarderingspunten
 Uitzondering: geliberaliseerde woningen: > € 681,02 (= ook
huurtoeslaggrens)
 Huurverhoging/huurverlaging een keer per jaar op voorstel
6
Beginselen van het huurprijzenrecht woonruimte
 Geen hogere huur dan wettelijk is toegestaan
 Splitsing tussen kale huur en servicekosten: geen all-in prijs!
 Kale huur: alle kosten gebruik van woonruimte en
‘onroerende aanhorigheden’ (zoals gemeensch. ruimten,
installaties, lift, voorzieningen)
 Servicekosten: woon-gerelateerd zoals nutsvoorzieningen,
huismeester, tuinonderhoud, kleine herstellingen
(voorschotbetaling en afrekening binnen termijn)
 Zorgkosten als alarmering, maaltijdverstrekking, recreatie,
alarmopvolging zijn geen servicekosten: apart opnemen
 Huurcommissie beoordeelt huurprijsgeschillen
Hoofdverplichtingen van de huurder en de
verhuurder
Huurder:
 Betalen van de huur bij vooruitbetaling
 Goed huurderschap
 Kleine herstellingen
 Gebruik volgens de bestemming
Verhuurder:
 Ter beschikking stelling gehuurde
 Herstel van gebreken
7
8
Einde van de huurovereenkomst
 Opzegging, wederzijdse instemming of ontbinding
 Tijdelijke huurovereenkomsten eindigen niet vanzelf na
afloop (behoudens uitzonderingen)
 Bij overlijden huurder: huurovereenkomst eindigt van
rechtswege aan eind tweede maand ná overlijden
 Einde zorg- of begeleidingsovereenkomst betekent niet
automatisch einde huur (tenzij koppeling?)
koppelbeding in (onder)huurovereenkomst
huurder/cliënt
 Koppelbeding zorgovereenkomst?
 Keuzevrijheid.
 Onredelijk bezwarend beding:  vernietigbaar door
huurder tenzij goede argumenten verhuurder
 Doelmatigheid, veiligheid, investeringen: belangen.
 Mededingingsaspecten: misbruik economische
machtspositie, kartelverbod.
9
10
Overig: toewijzing/huurtoeslag
 Huurders met zorgindicatie: geen inkomenseisen (art. 4 tijdelijke
regeling)
 Inkomensafhankelijke huurverhoging: huurders met zorgindicatie
kunnen bezwaar maken (door minister aangewezen groep)
 Huurtoeslag alleen bij zelfstandige woonruimte of onzelfstandig
indien aangewezen woongebouw.
 Huisvestingsverordening bepaalt in de regel de volgorde van
toewijzing: cliënten in zorg vaak aparte categorie
11
Medezeggenschap








Huurders en cliënten: verschillende overlegstructuren
Wet medezeggenschap cliënten zorginstellingen
Wet overleg huurders verhuurder: > 25 huurwoningen
Huurdersorganisaties en bewonerscommissies:
informatierecht, adviesrecht en soms instemmingsrecht
Huurdersorganisatie meestal overkoepelend
Bewonerscommissie op complexniveau
Alleen instemmingsrecht h.o. bij wijziging
servicekostenpakket
Individuele huurder alleen recht op informatie