Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in

TIJDELIJKE VERHUUR VAN WOONRUIMTE: REVOLUTIONAIRE WIJZIGINGEN!
Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden waardoor de
verhuurder meer mogelijkheden heeft om woonruimte tijdelijk te verhuren.
Zelfstandige woonruimte, maximaal 2 jaar
Artikel 7:271 lid 1 BW geeft de verhuurder de mogelijkheid om zelfstandige woonruimte
voor twee jaar of korter te verhuren. Aan het einde van de bepaalde duur eindigt de
huurovereenkomst zonder dat de verhuurder hoeft op te zeggen. Wel moet de
verhuurder uiterlijk één maand en maximaal drie maanden voor afloop van de bepaalde
duur schriftelijk aan de huurder laten weten dat de huurovereenkomst na afloop van de
bepaalde duur eindigt. In die situatie heeft de huurder geen recht op huurbescherming.
Stuurt de verhuurder de kennisgeving niet of niet tijdig en de huurder vertrekt niet, dan
verkleurt de huurovereenkomst tot een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde
tijd. De huurder heeft dan wèl recht op huurbescherming. Het is dus heel belangrijk de
einddatum van de huurovereenkomst goed te noteren zodat de kennisgeving tijdig kan
worden gestuurd.
Bijzonder is dat de huurder ondanks de bepaalde duur van de overeenkomst de
huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen tegen een voor betaling van de huur
overeengekomen dag. Op grond van artikel 7: 271 lid 7 BW mag van deze
opzeggingsbevoegdheid van de huurder niet afgeweken worden. Komen partijen toch
iets andere overeen, dan is dat beding van rechtswege nietig.
Als de huurder wil dat de huurovereenkomst na de bepaalde duur eindigt, zal hij de
huurovereenkomst moeten opzeggen.
Let op: er kan maar eenmaal met dezelfde huurder een huurovereenkomst voor twee
jaar of korter worden gesloten. Een tweede huurovereenkomst wordt aangemerkt als
een regulier huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Woningcorporaties mogen in beginsel voor sociale huurwoningen geen
huurovereenkomsten voor twee jaar of korter sluiten.
Onzelfstandige woonruimte, maximaal 5 jaar
Onzelfstandige woonruimte (kamer) kan zelfs voor maximaal vijf jaar worden verhuurd.
Na afloop van de overeengekomen duur heeft de huurder geen recht op
huurbescherming. De verhuurder moet de huurder uiterlijk één maand voor afloop van
de overeengekomen duur schriftelijk informeren over de dag waarop de huur eindigt, bij
gebreke waarvan de huur voor onbepaalde tijd doorloopt.
Net als bij zelfstandige woonruimte mag de huurder de huurovereenkomst tussentijds
opzeggen en mag er maar eenmaal een dergelijk contract met dezelfde huurder worden
gesloten.
Toetsing aanvangshuurprijs zelfstandige woonruimte
Bijzonder is dat de huurder van zelfstandige woonruimte tot zes maanden na afloop van
de periode van twee jaar of korter de aanvangshuurprijs kan laten toetsen door de
huurcommissie (artikel 7:249 lid 2 BW). Wordt een te hoge huurprijs overeengekomen,
dan kan de verhuurder in een laat stadium worden geconfronteerd met een claim tot
terugbetaling van te veel betaalde huur.
Toepassingsmogelijkheid “diplomatenclausule” / tussenhuurcontract vergroot
Als een eigenaar of een huurder tijdelijk vertrekt en na een bepaalde periode weer wil
terugkeren naar de woning, kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een
ontruimingsbeding worden gesloten. Er zijn drie wettelijke mogelijkheden. De
verhuurder mag maar eenmaal een tussenhuurcontract sluiten. Met ingang van 1 juli
2016 kan de verhuurder meerdere keren achter elkaar met de huurder en opvolgende
huurders overeenkomen dat na afloop van de bij het ontruimingsbeding
overeengekomen termijn de woonruimte moet worden ontruimd.
Ook mag met de huurder tussentijds worden afgesproken dat de aanvan kelijk
overeengekomen termijn voor ontruiming met wederzijds goedvinden wordt verlengd.
Uitbreiding opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” voor specifieke
doelgroepen
Jongeren/ promovendi/ studenten
Als woningen specifiek zijn bedoeld voor jongeren, kan de verhuurder de huur na vijf
jaar opzeggen en weer aan een andere jongere verhuren. De jongere is een persoon
met een leeftijd van minimaal 18 en maximaal 27 jaar. De periode van vijf jaar kan in
overleg verlengd worden met twee jaar. Studenten en promovendi worden gelijk gesteld
aan een jongere.
Bijzonder is dat de verhuurder bij opzegging niet hoeft aan te tonen dat er passende
vervangende woonruimte beschikbaar is en dat de rechter niet verplicht is een
tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingkosten vast te stellen als hij de
huurovereenkomst beëindigt.
Grote gezinnen (acht of meer personen)
Wordt een grote woning die speciaal bestemd is voor grote gezinnen verhuurd aan een
groot gezin en het aantal gezinsleden daalt tot vier of minder, dan kan de verhuurder de
huurovereenkomst opzeggen. De verhuurder mag jaarlijks aan de huurder vragen aan te
tonen uit hoeveel personen het gezin bestaat.
In geval van opzegging zal de verhuurder moeten aantonen dat er passende
vervangende woonruimte voor handen is. De rechter kan een tegemoetkoming in de
verhuis- en herinrichtingkosten vaststellen als hij de huurovereenkomst beëindigt.
Uitbreiding Leegstandwet
Alleen voor speciaal in de wet genoemde categorieën woningen kan een
leegstandvergunning verkregen worden op basis waarvan de woning tijdelijk verhuurd
kan worden. Het gaat om woonruimte in een gebouw, te koopstaande koopwoningen en
huurwoningen die bestemd zijn voor afbraak of vernieuwbouw. Hier is een nieuwe
categorie aan toegevoegd: de te koop staande huurwoning. Dat is een voormalige
2/3
huurwoning die te koop staat.
De tijdelijke huurovereenkomst moet voor tenminste drie maanden in plaats van zes
maanden gesloten worden en de opzegtermijn voor de verhuurder bedraagt niet drie
maar twee maanden. De overige regels zijn hetzelfde als bij de andere categorieën
woningen.
Overgangsrecht
De nieuwe regels gelden alleen voor huurovereenkomsten die na 1 juli 2016 worden
gesloten.
Heeft u vragen, neem dan contact op met mr Marieke van Schie, partner
huurrecht.
tel: 020 5 736 746
e-mail: [email protected]
3/3