Onroerend goed - Theodoor Gilissen

Onroerend goed
Beleggen in onroerend goed aandelen biedt nog steeds kansen
ondernemingen is daardoor minder kwetsbaar voor
nieuwe afwaarderingen.
Onroerend goed versus 10-jaars rente
4500
4000
Beleggen in onroerend goed aandelen biedt nog
steeds
kansen.
Hogere
huurinkomsten,
waardestijgingen en dividendgroei kunnen de
sector steunen. Doordat de markten vrij lokale
kenmerken hebben en in meerdere regio’s de
cyclus voor onroerend goed verbetert, hebben
wij een voorkeur voor wereldwijde beleggingen.
In 2013 kende onroerend goed een moeilijk jaar.
Vooral nadat de Amerikaanse centrale bank, de
Fed, bekendmaakte om later in het jaar de
monetaire steun te verminderen, leverden
onroerend
goed aandelen
sterk
in. De
ontwikkelingen in onroerend goed zijn immers
deels afhankelijk van de renteontwikkeling. Na de
uitspraken van de toenmalige voorzitter Bernanke
liep de rente kortstondig op. Nu beweegt de rente
sinds eind 2013 al weer neerwaarts, waarvan
onroerend goed aandelen hebben geprofiteerd.
Bovendien beïnvloedt een stijgende rente
onroerend goed niet per se negatief, omdat ook
de economische groei, inflatie en huurinkomsten
een rol spelen. In veel landen stijgen de
huurinkomsten en neemt het aantal onroerend
goed transacties toe. Het economische herstel dat
wereldwijd is ingezet kan deze trend in inkomsten
en transacties verder ondersteunen.
Veel ondernemingen hebben daarbij de laatste
jaren de kwaliteit van hun onroerend goed
portefeuille verbeterd door minder aantrekkelijke
onderdelen te verkopen en/of betere activiteiten
te kopen. De huidige vastgoedportefeuille van de
9
Rente in %
Onroerend goed
index
8
3500
7
3000
6
2500
5
2000
4
1500
3
1000
2
500
1
0
2000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Onroerend goed (in $, total return)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
10-jrs rente staatsleningen VS (r-as)
Bron: Bloomberg, FTSE EPRA Global developed markets
In een aantal landen, zoals de Verenigde Staten, is
de leegstand voor kantoren en woningen de
laatste jaren sterk afgenomen doordat er minder
bijgebouwd is en doordat de omvang van
wanbetalingen
in
huur,
aflossingen
en
rentebetalingen duidelijk is afgenomen. De
inkomensen
vermogensposities
van
de
(potentiële) huizenbezitters is verbeterd door de
economische groei, aantrekkende werkgelegenheid en een lagere rente. Hierdoor kunnen zowel
de huren als de onderliggende waarde verder
stijgen.
Onroerend goed ondernemingen profiteren tevens
van de lagere financieringslasten door die lagere
rente, maar ook door de doorgevoerde
herfinancieringen, herkapitalisatie en consolidatie
in de sector.
In de huidige omstandigheden, waar het
monetaire beleid ruim is en de inflatie en de
rente laag zijn, is wel sprake van inflatie voor
vaste activa, zoals onroerend goed en aandelen.
Op de hier gepubliceerde informatie is de disclaimer Theodoor Gilisen Bankiers N.V. van toepassing, beschikbaar via www.gilissen.nl.
Ook is het dividendrendement nog aantrekkelijk
en neemt de pay-out ratio - het percentage van
de winst dat wordt uitgekeerd – toe.
Dividendrendement onroerend goed en 10-jaars
rente
Bron: Bloomberg
Een snelle en forse stijging van de rente kan voor
een neerwaartse omslag op de onroerend goed
markten zorgen, zoals we vorig jaar mei zagen.
Omdat we in deze fase van de vastgoedcyclus
verwachten dat de rendementen meer gedreven
worden
door
huurinkomsten
dan
door
veranderingen in de rente zal een eventueel
negatief effect naar onze mening tijdelijk van
aard zijn. Wat daarbij ook meespeelt, is onze
verwachting dat de rente slechts beperkt en
geleidelijk op zal lopen. De neerwaartse druk op
de rente is immers groot door de verwachting dat
de centrale bank van Japan en de ECB nog meer in
actie zullen komen, de inflatie langdurig laag is en
de overcapaciteit in veel landen nog groot.
Andere risico’s voor de sector zijn o.a.
veranderingen in regelgeving en belastingen. Ook
is in enkele landen de economie nog kwetsbaar.
Bovendien neemt het nieuwe aanbod aan
onroerend goed dit jaar meer toe dan de volumes
over het langjarige gemiddelde. Omdat de
nieuwbouw tussen 2010-2012 erg beperkt was,
betekent dit vooralsnog slechts een inhaalslag in
nieuwbouw en niet leidend tot een toename in de
leegstand.
Beursgenoteerd onroerend goed presteert dit jaar
sterk met een rendement in dollars van bijna 10%
voor wereldwijd onroerend goed aandelen.
Hierdoor liggen de koersen nu nabij de
onderliggende waarde van het vastgoed, waar
vorig jaar de koersen nog ruim onder deze waarde
lagen. Alleen in Azië is nog sprake van een
zogenoemde discount ten opzichte van de waarde.
Door het voortzetten van het ruime monetaire
beleid, stabiele tot verbeterende economische
fundamenten en toegenomen fusies en overnames
zien wij nog rendementsmogelijkheden voor
onroerend goed. Het dividendrendement ligt
daarbij ruim boven de renteniveaus. Onroerend
goed heeft met een jaarlijks rendement van 9% de
laatste tien jaar een hoger rendement
gerealiseerd dan aandelen.
Koers/winstverhoudingen 2014
VK
Japan
Continentaal Europa
Singapore
Australië
VS
China
0
5
10
15
20
25
30
Bron: Morgan Stanley Research Estimates
De huidige marktkapitalisatie van wereldwijd
verhandelbaar onroerend goed in de ontwikkelde
markten bedraagt zo’n 1,175 biljoen dollar. Meer
dan de helft, nu zo’n 55% van de totale markt,
bestaat uit Amerikaans vastgoed, 25% uit de regio
Azië-Pacific, 16% uit Europees vastgoed en 4% uit
Canadees. De Amerikaanse weging is door de rally
van de laatste maanden sterk opgelopen. Qua
bestemming zijn winkels en kantoren de grootste
sectoren met een weging van respectievelijk 31%
en 25%. Woningen zijn goed voor 15% en industrie
voor 9%.
Op de hier gepubliceerde informatie is de disclaimer Theodoor Gilisen Bankiers N.V. van toepassing, beschikbaar via www.gilissen.nl.
Wegingen van ontwikkelde landen
genoteerd onroerend goed wereldwijd
voor
Canada
Japan
Omdat nu sprake is van een nieuwe verdeling van
de verantwoordelijkheden houden wij extra
controle op de interne ontwikkelingen bij het
fonds.
Ineke Valke, belegginsstrateeg
VK
TGB Investments, 19 mei 2014
Europa
VS
Azië/Pacific
Bron: iShares (by Blackrock), per 30 april 2014
BELEGGEN VIA INDEX TRACKERS
De vraag naar kantoren, winkels en woningen
wordt grotendeels lokaal bepaald door onder
andere de kwaliteit van de locaties, de lokale
consumentenbestedingen en de werkgelegenheid.
Omdat de onroerend goed in veel regio’s in een
andere fase van de cyclus kunnen zitten en de
markten vrij lokaal zijn, prefereren wij om
wereldwijd in onroerend goed te beleggen. Een
tracker zoals de iShares Developed Markets
Property Yield UCITS ETF is daarbij één van de
mogelijkheden. Verder hebben wij posities in
Henderson Global Property Equity fonds. Onze
opinie op dit fonds staat nu echter “under review”
omdat Patrick Sumner, de head portfolio
manager, in juni met pensioen zal gaan. Guy
Barnard, sinds 2006 bij Henderson werkzaam en
verantwoordelijk voor het Europese deel van de
vastgoed portefeuille, en Tim Gibson, sinds 2011
bij Henderson in dienst en nu de portfolio
manager voor het Asia Pacific Property, zullen zijn
verantwoordelijkheden overnemen. Het NoordAmerikaanse deel van de portefeuille zal
ongewijzigd door Harrison Street Securities
beheerd worden.
Het “under review” plaatsen is een gebruikelijke
procedure binnen TGB bij een managerswisseling.
Op de hier gepubliceerde informatie is de disclaimer Theodoor Gilisen Bankiers N.V. van toepassing, beschikbaar via www.gilissen.nl.