Optimalisatie onroerend goed: met of zonder

Optimalisatie onroerend goed: met of zonder vennootschap
Fiscale behandeling van de opbrengsten en kosten: privé versus vennootschap
Opbrengsten en kosten van onroerende goederen in de personenbelasting
1. Eigen onroerend goed
De eigen woning in de personenbelasting wordt niet belast. Het kadastraal inkomen hoeft
sinds 1 januari 2005 niet meer aangegeven te worden onder de code 100 of 101. Onder
eigen woning wordt verstaan: “de woning die de belastingplichtige betrekt en waarvan hij
eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is.”
Het deel van de eigen woning dat beroepsmatig gebruikt wordt, moet vermeld worden
onder de code 105. Ook deze inkomsten worden niet belast, want ze worden geacht in het
beroepsresultaat begrepen te zijn; ze worden beschouwd als een uitgespaarde huur.
2. Verhuur van onroerende goederen
In de personenbelasting wordt er een onderscheid gemaakt naargelang de hoedanigheid van
de huurder. De belastbare grondslag wordt immers anders berekend als het om een
particulier gaat of om iemand die het onroerend goed gebruikt voor zijn beroepsdoeleinden.
Onroerende goederen die verhuurd worden aan particulieren moeten aangegeven worden
onder code 106 en worden wel belast. De belastbare grondslag is 1,4 keer het geïndexeerd
kadastraal inkomen. Hierbij dienen we op te merken dat het onroerend goed volledig privé
gebruikt dient te worden.
Worden onroerende goederen daarentegen verhuurd aan (rechts-) personen die het
onroerend goed beroepsmatig gebruiken, dan moet het kadastraal inkomen aangegeven
worden onder de code 109 en de huurwaarde onder code 110. Hierbij maakt het niet uit of
de huurder het onroerend geheel of gedeeltelijk beroepsmatig gebruikt.
Indien er geen geregistreerde huurovereenkomst is opgesteld, wordt de verhuurder voor het
volledig onroerend goed belast alsof het volledig verhuurd wordt.
De verhuurder wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen vermenigvuldigd met
1,4 en verhoogd met het huurexcedent. Het huurexcedent is gelijk aan de netto huurprijs
verminderd met het geïndexeerd kadastraal inkomen.
3. Onroerend goed verhuren aan de eigen vennootschap
Daarnaast kan men privé ook het onroerend goed verhuren aan de eigen vennootschap. In
dit geval moet men opletten dat de gevraagde huurprijs niet hoger is dan vijf derden van het
gerevaloriseerd kadastraal inkomen. Het gedeelte van de huurprijs dat hoger is, wordt belast
als een beroepsinkomen en niet als een onroerend inkomen. Men wil immers vermijden dat
er een hogere huurprijs wordt gevraagd om zo minder beroepsinkomen te hebben en
bijgevolg lagere belastingen te moeten betalen. Het is in je eigen voordeel om zo veel
mogelijk huur te ontvangen in plaats van beroepsinkomsten. Op ontvangen huur moeten er
immers geen sociale bijdragen betaald worden. Er worden geen boetes voor onvoldoende
voorafbetalingen op berekend, de intresten van de lening kunnen afgetrokken worden van
de ontvangen huur en er is een kostenforfait van 40%.
Hierbij maken we de opmerking dat een herkwalificatie van huur in loon enkel van
toepassing is voor bedrijfsleiders van de eerste categorie. Hieronder wordt verstaan:
bestuurders, zaakvoerders en vereffenaars. Bedrijfsleiders van de tweede categorie vallen
hier niet onder. Zij kunnen met andere woorden verhuren aan de vennootschap zonder het
risico van herkwalificatie te lopen. Bedrijfsleiders van de tweede categorie zijn personen die
officieel geen zaakvoerder of werknemer zijn, maar die wel een leidinggevende functie
hebben.
Een oplossing om geen huurherkwalificatie te hebben is om je ontslag als zaakvoerder of
bestuurder in te dienen en een bestuurder van de tweede categorie te worden.
In dit geval kan je verhuren zonder dat je huurinkomsten geherkwalificeerd worden als een
beroepsinkomen. Daarnaast zou men kunnen overwegen om een deel roerend te verhuren.
Het voordeel hiervan is dat er geen huurkwalificatie toegepast hoeft te worden voor het
roerend gedeelte. Een voorwaarde is echter wel dat het roerend gedeelte en het onroerend
gedeelte opgenomen moeten zijn in een geregistreerde huurovereenkomst.
1
Naast de belasting in de personenbelasting op onroerende goederen, moet er ook
onroerende voorheffing betaald worden. Deze voorheffing wordt altijd betaald, ongeacht of
het onroerend goed in personenbelasting al dan niet belast wordt. De onroerende
voorheffing is een jaarlijkse gewestelijke belasting, berekend op basis van het geïndexeerd
kadastraal inkomen tegen een bepaald tarief.
Voorbeeld
Er zal telkens gewerkt worden met twee onroerende goederen voor inkomstenjaar 2013,
aanslagjaar 2014. We gaan er van uit dat er telkens maar 1 onroerend goed in eigendom is,
waarbij er een vergelijking gemaakt wordt tussen twee onroerende goederen. Er wordt ook
verondersteld dat het belastingpercentage 50% bedraagt in de personenbelasting.
Onroerend goed A met een kadastraal inkomen van 700 en een huurprijs van 750 euro per
maand.
Onroerend goed B met een kadastraal inkomen van 1.000 en een huurprijs van 1.200 euro
per maand.
Wanneer deze onroerende goederen privé eigendom zijn, zijn ze niet belast indien ze
gebruikt worden voor de eigen beroepsactiviteit of voor de eigen bewoning ervan. Worden
ze daarentegen verhuurd dan zal er wel een belasting betaald moeten worden.
o Verhuur aan particulieren, die het onroerend goed niet gebruiken voor een
beroepsactiviteit.
De belastbare grondslag van onroerend goed A is: (700 x 1,6813) x 1,40 = 1.646,40.
Belasting: 1.646,40 x 50% = 823,20 euro + aanvullende gemeentebelastingen
De belastbare grondslag van onroerend goed B is: (1.000 x 1,6813) x 1,40 = 2.353,40.
Belasting: 2.353,40 x 50% = 1.176,70 euro + aanvullende gemeentebelastingen
o Verhuur aan de eigen vennootschap.
De belastbare grondslag van onroerend goed A is:
(700 x 1,6813) x 1,40 = 1.646,40
Maximale huurprijs: 5/3 x 4,19 x 700 = 4.888,33
Ontvangen huurprijs: 12 x 700 = 8.400
8.400,00 – 4.888,33 = 3.511,67 te belasten als een beroepsinkomen
2
4.888,33 x 40% = 1.955,33
Belastbare grondslag = 1.955,33 + 1.646,40 + 3.511,67 = 7.113,40
Belasting: 7.113,40 x 50% = 3.556,70 euro + aanvullende gemeentebelastingen
De belastbare grondslag van onroerend goed B is:
(1.000 x 1,6813) x 1,40 = 2.353,40
Maximale huurprijs: 5/3 x 4,19 x 1000 = 6.983,33
Ontvangen huurprijs: 12 x 1.200 = 14.400
14.400 – 6.983,33 = 7.416,67 te belasten als een beroepsinkomen
6.983,33 x 40% = 2.793,33
Belastbare grondslag = 2.793,33 + 2.353,40 + 7.416,67 = 12.563,40
Belasting: 12.563,40 x 50% = 6.281,70 euro + aanvullende gemeentebelastingen
o Verhuur aan (rechts-)personen die het onroerend goed beroepsmatig gebruiken.
De belastbare grondslag van onroerend goed A is:
(700 x 1,6813) x 1,40 = 1.646,40 euro
Totale huurprijs: 750,00 x 12 = 9.000,00 euro.
Kostenforfait : 9.000,00 x 40% = 3.600,00,
Wordt beperkt tot: 2/3 x 700 x 4,19 = 1.955,33.
 9.000,00 – 1.955,33 = 7.044,67
Het belastbaar onroerend inkomen = 7.044,67 + 1.646,40 = 8.691,07
Belasting: 8.691,07 x 50% = 4.345,55 euro + aanvullende gemeentebelastingen
De belastbare grondslag van onroerend goed B is:
(1.000 x 1,6813) x 1,40 = 2.353,40
Totale huurprijs: 1.200,00 x 12 = 14.400,00 euro
Kostenforfait: 14.400,00 x 40% = 5.760,00
Wordt beperkt tot: 2/3 x 1.000 x 4,19 = 2.793,33
 14.400,00 – 2.793,33 = 11.606,67
Het belastbaar onroerend inkomen = 11.606,67 + 2.353,40 = 13.960,07
Belasting: 13.960,07 x 50% = 6.980,04 euro + aanvullende gemeentebelastingen.
3
Opbrengsten en kosten van onroerende goederen in de vennootschap
Alle opbrengsten in de vennootschap worden beschouwd als zijnde beroepsinkomsten.
1. Onroerend goed zelf gebruiken
De opbrengsten verkregen uit onroerende goederen die door de vennootschap gebruikt
worden, worden geacht in de belastbare winsten begrepen te zijn.
2. Onroerend goed verhuren
De vennootschap wordt belast op basis van de werkelijk ontvangen huurinkomsten. De
kosten die door de huurder gedragen werden, maar die eigenlijk ten laste zijn van de
verhuurder vallen hier ook onder. Bijvoorbeeld: onroerende voorheffing.
In tegenstelling tot particulieren kunnen vennootschappen wel alle kosten gemaakt met
betrekking tot het onroerend goed aftrekken van de huurinkomsten. Hierdoor kunnen ze de
belastbare grondslag doen dalen. Hierbij merken wij ook op dat de onroerende voorheffing
voor de vennootschap ook een aftrekbare kost is, terwijl dit bij particulieren enkel een
belasting is.
3. Onroerend goed verhuren aan de bedrijfsleider – voordeel in natura
Een voordeel in natura is een voordeel dat een onderneming toekent aan een personeelslid
of een bedrijfsleider. Dit voordeel maakt deel uit van de belastbare bezoldiging van de
begunstigde, waardoor deze belast zal worden in de personenbelasting. Het voordeel moet
op fiche komen. Laat de vennootschap dit na, dan kan er bij controles een aanslag geheime
commissielonen (309%) geheven worden.
Er wordt voor het onroerend goed dat door de bedrijfsleider geheel of gedeeltelijk privé
gebruikt wordt, een voordeel in natura toegekend. Sinds inkomstenjaar 2012, aanslagjaar
2013 werd het voordeel in natura voor gratis bewoning van de bedrijfsleider sterk
aangepast. Het voordeel wordt belast in de personenbelasting, daarnaast vormen ze ook de
grondslag voor het bepalen van de sociale bijdragen.
4
Het voordeel in natura voor gratis bewoning wordt als volgt berekend:
Niet geïndexeerd kadastraal inkomen ≤ 745 euro: KI x 100/60 x 1,25
Niet geïndexeerd kadastraal inkomen > 745 euro: KI x 100/60 x 3,80
Daarnaast zal de vennootschap in veel gevallen ook instaan voor het dragen van de kosten
van elektriciteit, verwarming, … met betrekking tot de woning van de bedrijfsleider. In dit
geval zal er, naast het toekennen van een voordeel in natura voor bewoning, ook een
voordeel moeten toegekend worden voor verwarming en voor elektriciteit. Het voordeel in
natura voor verwarming bedraagt 1.870,00 euro voor aanslagjaar 2014 en het voordeel in
natura voor elektriciteit bedraagt 930,00 euro voor aanslagjaar 2014.
Hierbij moeten we wel opmerken dat enkel bedrijfsleiders een voordeel in natura
aangerekend krijgen. Een oplossing zou kunnen zijn om de bedrijfsleider te ontslaan, zodat
er geen voordeel meer is. De vennootschap wordt dan wel belast op een abnormaal of
goedgunstig voordeel op de werkelijke huurprijs indien er geen huur aan de vennootschap
betaald wordt.
Een belasting op het voordeel in natura in de personenbelasting kan vermeden worden door
het voordeel terug te betalen aan de vennootschap. Dit kan in cash of via de rekening
courant van de zaakvoerder. Terugbetaling via de rekening courant is interessant wanneer
de zaakvoerder een hoge credit rekening courant heeft. De rekening courant wordt ieder
jaar verder opgegeten. Als de rekening courant reeds een debetstand heeft, zal de schuld
ten opzichte van de vennootschap enkel groter worden. Daarnaast zullen de interesten op
de rekening courant vlugger stijgen.
Het is echter aangeraden om het voordeel voor bewoning niet te verwerken via de rekening
courant. Een eerste reden is dat de schuld ten opzicht van de vennootschap groter wordt.
Daarnaast is het beter dat het voordeel op fiche komt en dat de zaakvoerder hierop belast
wordt. Gebeurt dit niet dan loopt de vennootschap het risico dat bij eventuele controles de
kosten verworpen kunnen worden.
5
Voorbeeld: (gegevens zie hierboven)
Onroerend goed A:
Voordeel in natura: 700 x 100/60 x 1,25 = 1.458,33 belast in de personenbelasting aan 50%:
729,17 euro + aanvullende gemeentebelastingen
Sociale bijdragen (22%): 160,42 euro.
Onroerend goed B:
Voordeel in natura: 1.000 x 100/60 x 3,80 = 6.333,33 euro belast in de personenbelasting
aan 50%: 3.166,67 euro + aanvullende gemeentebelastingen
Sociale bijdragen (22%): 696,67 euro.
We stellen vast dat voornamelijk onroerend goed B duurder is indien het in de vennootschap
aangehouden wordt. De opbrengsten worden hier zwaarder belast. We maken hierbij wel de
opmerking dat we reeds rekening gehouden hebben met 40% kostenforfait op de brutohuur
in de personenbelasting, terwijl we nog geen aftrek van enige kosten besproken hebben in
de vennootschapsbelasting. Daarnaast zullen er in de vennootschap geen aanvullende
gemeentebelastingen geheven worden. We hebben hier ook abstractie gemaakt van de
intrestlasten van leningen en van de woonbonus in de personenbelastingen. Deze
onderwerpen zullen later aan bod komen.
Het voordeel in natura zal sterk oplopen naarmate het kadastraal inkomen hoger is.
6
Zou het een oplossing kunnen zijn om het onroerend goed uit de vennootschap te halen naar
het privé vermogen?
Hierbij moet opgemerkt worden dat ook hier veel kosten mee gemoeid zijn. Eerst en vooral
zal er 10% registratierechten door u privé betaald moeten worden. De vennootschap zal
belast worden op de meerwaarde van het onroerend goed aan het tarief van 33%. Indien het
onroerend goed al meerdere jaren aangehouden wordt door de vennootschap, kan de
meerwaardebelasting hierop hoog oplopen. Het goed privé aanhouden betekent minder
kostenaftrek voor de vennootschap. Afschrijvingskosten, brandverzekering, onroerende
voorheffing, onderhoud en herstel, … kunnen immers niet meer afgetrokken worden in de
vennootschap, daarenboven moeten ze nu privé gedragen worden. In de personenbelasting
zijn vermelde kosten niet aftrekbaar.
Indien het onroerend goed door de vennootschap met btw aangekocht werd en het
onroerend goed bevindt zich nog geen 15 jaar in de vennootschap dan zal de btw hierop
herzien moeten worden. Doorgaans wordt er ook een lening afgesloten voor onroerende
goederen, de vennootschap zal hierop een wederbeleggingsvergoeding moeten betalen.
We kunnen met andere woorden dus concluderen dat ondanks het hoger voordeel in
natura, het in veel gevallen toch voordeliger zal zijn om het onroerend goed in de
vennootschap te houden. Privé wordt je enkel belast op het voordeel, terwijl de
vennootschap alle kosten draagt en deze kan aftrekken, waardoor zij een lagere belastbare
grondslag heeft.
7
Intrestlasten en kosten met betrekking tot onroerende goederen
Intrestlasten en kosten met betrekking tot onroerende goederen in de personenbelasting
Zoals reeds eerder besproken, kunnen particulieren hun kosten met betrekking tot de
onroerende goederen niet in aftrek brengen van hun opbrengsten. Hieraan is echter
tegemoet gekomen door de aftrek voor de enige eigen woning in de personenbelasting.
Voor de aftrek enige eigen woning gelden nog twee regimes in de personenbelasting. Het
oude en het nieuwe regime. Het oude systeem heeft betrekking op hypothecaire leningen
afgesloten voor 1 januari 2005. In deze paper gaan we niet dieper in op dit systeem. Het
nieuwe systeem is in werking getreden voor hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1
januari 2005.
Om van deze belastingvermindering te kunnen genieten, moet het gaan om de enige en
eigen woning. Er wordt gekeken naar de toestand op 31 december van het jaar waarin het
leningscontract werd afgesloten om te bepalen of het om de enige woning gaat. De eigen
woning is de woning die in aanmerking komt voor de vrijstellingsregeling. Het gaat dus om
de woning die de belastingplichtige zelf betrekt.
Opdat de kapitaalaflossingen en intresten op een hypothecaire lening recht zouden geven op
de belastingvermindering voor de enige eigen woning, moeten volgende voorwaarden
vervuld zijn:
De hypothecaire lening moet:

Afgesloten zijn vanaf 1 januari 2005

Gewaarborgd zijn door een hypothecaire inschrijving
Als een deel van de lening gedeeltelijk gewaarborgd door een hypothecaire volmacht, dan
komen alleen de uitgaven die betrekking hebben op het gedeelte van de lening die
gewaarborgd wordt door een hypothecaire inschrijving in aanmerking.

Gesloten zijn bij een instelling die gevestigd is in de Europese Economische Ruimte

Gesloten zijn voor een looptijd van minstens tien jaar.
Als de lening vervroegd terugbetaald wordt binnen de termijn van tien jaar, dan komen de
intresten en kapitaalaflossingen met betrekking tot de vervroegde terugbetaling niet in
aanmerking voor de belastingvermindering.
8

Dienen om de enige en eigen woning in België gelegen woning te verwerven of te
behouden.
Hieronder wordt zowel de aankoop als de bouw van de enige eigen woning verstaan.
Naast de kapitaalaflossingen en de intresten, komen ook de premies betaald in het kader
van een schuldsaldoverzekering in aanmerking voor de belastingvermindering.
Het bedrag dat in aanmerking komt voor de belastingvermindering is beperkt tot 2.260,00
euro voor aanslagjaar 2014 per belastingplichtige. Dit basisbedrag wordt voor de eerste tien
belastbare tijdperken verhoogd met 750,00 euro, en aanvullend met 80,00 euro als de
belastingplichtige op 1 januari van het jaar dat volgt op het jaar van het afsluiten van de
hypothecaire lening, minstens drie kinderen ten laste heeft. Deze verhogingen vervallen als
de voorwaarde voor de enige eigen woning niet langer voldaan is. Indien men een modale
woning van 180.000,00 euro koopt, bedraagt de maandelijkse aflossing ongeveer 1.000,00
euro, dit komt neer op 12.000,00 euro op jaarbasis. De aftrek van de lasten is dus enorm
beperkt in vergelijking met de werkelijke kosten in de personenbelasting.
Op dit ogenblik is dit nog een federale bevoegdheid, maar de bevoegdheden werden
overgedragen naar de deelstaten. Het is dus nog onzeker hoe dit systeem er in de toekomst
uit zal zien.
9
Intrestlasten en kosten met betrekking tot onroerende goederen in de
vennootschapsbelasting
Kosten in de vennootschap mogen afgetrokken worden indien ze voldoen aan de
voorwaarden vermeld in art. 49 WIB. Deze voorwaarden zijn:

De kosten zijn gemaakt om belastbare inkomsten te verwerven of te behouden

De kosten zijn gemaakt tijdens het belastbaar tijdperk

De vennootschap kan de echtheid en het bedrag van de kosten aantonen.
Daarnaast is nog vereist dat de interestvoet overeenstemt met een normale marktconforme
rentevoet. Dit is geen probleem indien de lening afgesloten werd bij een financiële instelling.
Indien de onroerende goederen betrekking hebben op de beroepsactiviteit, kunnen alle
kosten in aftrek gebracht worden. In patrimoniumvennootschappen is het niet zo moeilijk
om aan te tonen dat er een verband is tussen de gemaakte kosten en de activiteit.
Er zijn echter veel managementvennootschappen die de kosten gemaakt aan onroerende
goederen die de privéwoning zijn van de bedrijfsleider in aftrek willen brengen. Dit kan niet.
10
Meerwaarden op de realisatie van onroerende goederen: privé versus vennootschap
Meerwaarden op de realisatie van onroerende goederen: privé
Particulieren worden in principe niet belast op de verkregen meerwaarde, tenzij het
onroerend goed voor beroepsdoeleinden gebruikt werd of als de meerwaarde als een divers
inkomen gekwalificeerd kan worden.
Indien het onroerend goed voor de eigen beroepsdoeleinden gebruikt wordt is de
meerwaarde altijd belast. Het tarief voor de meerwaarde in de personenbelasting is 16,50%
ofwel het progressief tarief. Als het onroerend goed meer dan vijf jaar beroepsmatig
gebruikt wordt, dan is de meerwaarde belast aan 16,50%.
Een particulier kan onder bepaalde omstandigheden toch belast worden op de verworven
meerwaarde als die meerwaarde beschouwd wordt als een divers inkomen. Dit is het geval
als:
-
De meerwaarde het gevolg is van een verkoop die het normaal beheer van het
privévermogen te buiten gaat. Een voorbeeld hiervan is het snel aan- en verkopen
van een onroerend goed met het oog op het verwezenlijken van een grote
winstmarge op korte termijn. Het gaat hier om een feitenkwestie. Deze meerwaarde
is belast aan 33%
-
Daarnaast wordt er een onderscheid gemaakt als het om onbebouwde dan wel
bebouwde onroerende goederen gaat.
o De meerwaarde bij onbebouwde onroerende goederen wordt belast als het
onroerend goed verkocht wordt binnen de acht jaar na datum van de
aankoop, of binnen de drie jaar na de datum waarop ze aan de
belastingplichtige geschonken werden, indien de verkoop gebeurt binnen
acht jaar na de datum van aankoop door de schenker. Het belastingtarief bij
een verkoop binnen de vijf jaar is 33% en bij een verkoop tussen de vijf en de
acht jaar: 16,50%.
o De meerwaarde bij bebouwde onroerende goederen is belastbaar als het
onroerend goed verkocht wordt binnen de vijf jaar na de datum van aankoop.
Worden de onroerende goederen daarentegen verkregen door middel van
schenking, dan wordt de meerwaarde belast indien het onroerend goed
verkocht wordt binnen de drie jaar na de schenking, indien de verkoop
gebeurt binnen vijf jaar na de datum van aankoop door de schenker.
11
Een derde mogelijkheid waarbij de meerwaarde belastbaar is, is de verkoop
van het onroerend goed binnen de vijf jaar na de eerste ingebruikneming.
Hierbij is het wel noodzakelijk dat de grond gekocht werd of verkregen werd
door schenking, en dat de bouwwerken binnen de vijf jaar na aankoop een
aanvang genomen hebben. Deze meerwaarde is belast aan 16,50%
Voorbeeld:
Aankoop bouwgrond: 1 oktober 2009
Start opbouw gebouw: 1 maart 2010
Einde opbouw gebouw: 1 juni 2011
Ingebruikname gebouw: 1 juli 2011
Verkoop gebouw: 1 maart 2013
De meerwaarde zal hier beschouwd worden als een divers inkomen, want de start van de
werken gebeurde binnen de vijf jaar na aankoop van de grond en het gebouw werd verkocht
binnen de vijf jaar na de eerste ingebruikname.
Een uitzondering is de verkoop van de gezinswoning. Dit is de woning die vrijgesteld is van
personenbelasting en die voor de woningaftrek in aanmerking komt, gedurende een
ononderbroken periode van twaalf maanden. Tussen de periode van twaalf maanden en de
maand van vervreemding mag nog eens zes maanden liggen waarin de verkoper het
onroerend goed niet gebruikte.
12
Het is steeds de netto meerwaarde die belast wordt. De netto meerwaarde is gelijk aan de
netto verkoopprijs verminderd met de aankoopprijs.
Hierbij is:
-
De netto verkoopprijs is gelijk aan de verkoopprijs verminderd met de kosten van
vervreemding. Indien de verkoopprijs lager is dan de verkoopwaarde die de
ontvanger der registratie in aanmerking genomen heeft, dan moet de
verkoopwaarde gebruikt worden.
-
De aankoopprijs wordt verhoogd met de aankoopkosten en met 5% per volledig jaar
dat verstreken is tussen de datum van verkrijging en de datum van vervreemding.
Deze 5% wordt toegepast op de som van de aankoopprijs en de aankoopkosten.
Indien de werkelijke aankoopkosten niet bewezen kunnen worden, dan wordt een
kostenforfait van 25% van de aankoopprijs gehanteerd. Daarnaast mogen kosten van
werken uitgevoerd door een aannemer aan bebouwde onroerend goederen ook in
aanmerking genomen worden.
Voorbeeld:
Aankoop woning: maart 2010 voor 150.000,00 euro
Verkoop woning: februari 2013 voor 300.000,00 euro
Extra kosten:
Ereloon makelaar: 9.000,00 euro
2011 renovatie: aannemer: 25.000,00 euro + 8.500,00 euro doe het zelf
Netto verkoopprijs: 300.000,00 – 9.000,00 = 291.000,00 euro
Aankoopprijs:
25% kostenforfait: 150.000,00 x 25% = 37.500,00
5% per jaar: 5% x 2 x (150.000,00 + 37.500,00) = 18.750,00 euro
25.000,00 euro kosten voor de aannemer:
150.000,00 + 37.500,00 +18.750,00 + 25.000,00 = 231.250,00 euro
Belastingdruk: (291.000,00 – 231.250,00) x 16,50% = 9.858,75 euro + aanvullende
gemeentebelasting
13
Meerwaarde op de realisatie van onroerende goederen via de vennootschap
Meerwaarden maken, net zoals de ontvangen huurinkomsten, deel uit van de belastbare
winsten van de vennootschap. De vennootschap wordt immers belast op alle inkomsten die
ze verwerft. De vennootschap kan echter wel alle kosten die ze maakt in aftrek brengen,
zodat de belastbare grondslag daalt.
De meerwaarde is gelijk aan de verkoopprijs verminderd met de boekhoudkundige waarde.
Deze boekhoudkundige waarde is de aankoopprijs verminderd met de reeds gedane
afschrijvingen. Doordat de afschrijvingen in mindering gebracht worden van de aankoopprijs
kan de meerwaarde hoog oplopen in vennootschappen.
Een oplossing zou kunnen zijn om onroerende goederen onder te brengen in een
vastgoedvennootschap. In plaats van de onroerende goederen dan te verkopen zou men in
aandelen kunnen verhandelen en verkrijgt men zo, onrechtstreeks meerwaarden die
onbelast blijven. Hier dient echter wel opgemerkt te worden dat dergelijke constructies in
aanmerking kunnen komen voor de antimisbruikbepaling. Er moeten voor het kiezen van
een vastgoedvennootschap nog andere dan fiscale motieven aanwezig zijn. Andere dan
fiscale motieven zouden volgende kunnen zijn: vermijden dat het onroerend vermogen
versnipperd wordt over de generaties, vermijden dat bepaalde erfgenamen kunnen vragen
uit onverdeeldheid te treden, …
14
Meerwaarden gespreid belasten
Zowel vennootschappen als zelfstandigen kunnen de meerwaarde gespreid in de tijd laten
belasten. Er moeten hiervoor wel enkele voorwaarden vervuld zijn.
De onroerende goederen moeten gedurende meer dan vijf jaar als vaste activa geboekt zijn.
Om de meerwaarde gespreid te laten belasten moet er herbelegd worden. Ook voor de
herbelegging moet voldaan worden aan een aantal voorwaarden:

De volledige verkoopwaarde moet herbelegd worden.

Er moet herbelegd worden in nieuwe afschrijfbare activa. Gronden horen hier
bijgevolg niet bij, aangezien er niet afgeschreven kan worden op gronden. Indien er
een onroerend goed gekocht wordt, zal de grondwaarde uit de aankoopprijs gehaald
moeten worden.

De herbelegging moet voor de beroepswerkzaamheid gebruikt worden. Dit is
voornamelijk van belang bij zelfstandigen. In vennootschappen wordt immers geacht
dat de activa een onderdeel vormen van de beroepswerkzaamheid.

Er moet daarnaast ook herbelegd worden binnen een bepaalde termijn. Deze termijn
bedraagt 3 jaar of 5 jaar. De vijfjarige termijn is enkel mogelijk indien er herbelegd
wordt in gebouwen, vaar- of vliegtuigen.
De meerwaarde wordt gespreid a rato van de afschrijvingstermijn van de nieuwe activa
waarin wordt herbelegd. Door de spreiding van de meerwaarde wordt de belastingdruk
gespreid over verschillende jaren. De meerwaarde wordt berekend aan de hand van
volgende formule:
Bedrag van de meerwaarde x
Wanneer de nieuwe activa voor het einde van de afschrijvingstermijn verkocht worden, zal
het onbelaste saldo van de meerwaarde volledig belast worden.
Om gebruik te maken van de gespreide taxatie van meerwaarden moet men de keuze
bekend maken aan het controlekantoor door bij de aangifte een opgave 276K. Deze opgave
moet de eerste keer ingediend worden in het jaar waarin de meerwaarde verwezenlijkt
wordt, tot het jaar waarin de meerwaarde volledig belast is. Indien men het nalaat om de
opgave 276K in te dienen, zal de meerwaarde onmiddellijk volledig belast worden.
15
Voorbeeld
Verkoop onroerend goed in 2012: 200.000,00 euro
Meerwaarde: 60.000,00 euro
Herbeleggingsactiva:
Goed 1: 80.000,00 euro afschrijfbaar over 5 jaar
Goed 2: 150.000,00 euro afschrijfbaar over 10 jaar
Er moet voor 200.000,00 euro herbelegd worden. Er zijn daarentegen voor 230.000,00 euro
aan herbeleggingsactiva. Er mag hier een keuze gemaakt worden over welk actief je volledig
opneemt. De meest voordelige keuze is om goed 2 volledig op te nemen, want op deze
manier zal je belastingdruk op de meerwaarde het meest kunnen spreiden.
De eerste vijf jaar zal er 7.500,00 euro belast worden.
60.000,00 x
= 7.500,00 euro.
De volgende vijf jaar zal er 4.500,00 euro belast worden
60.000,00 x
= 4.500,00 euro.
Hierbij merken we op dat de meerwaarden in de personenbelasting zullen belast worden
aan het progressief tarief. Aangezien we de keuze maken voor de gespreide taxatie kan deze
meerwaarde niet meer belast worden aan 16,50%.
16
Kan een vennootschap nog gebruik maken van de notionele intrestaftrek?
De notionele intrestaftrek of de aftrek voor risicokapitaal (art. 205bis tot 205novies WIB
1992) houdt in dat de vennootschap een fictieve intrest van haar belastbaar resultaat mag
aftrekken. Deze fictieve aftrek is gelijk aan een bepaald percentage van het eigen vermogen.
Het betreft hier de boekhoudkundige waarde van het eigen vermogen, niet de fiscale
waarde van de activa. Het percentage voor aanslagjaar 2014 bedraagt 2,742%, verhoogd tot
3,242% voor kmo’s.
De notionele intrestaftrek geldt in principe voor alle ondernemingen die onderworpen zijn
aan de vennootschapsbelasting en de belasting der niet inwoners. Een aantal
vennootschappen zijn echter uitgesloten van de notionele intrestaftrek:
-
De erkende coördinatiecentra
-
De reconversievennootschappen
-
De beleggingsvennootschappen met veranderlijk kapitaal (BEVEK), met vast kapitaal
(BEVAK), of in schuldvorderingen
-
De coöperatieve participatievennootschappen
-
De zeescheepvaartvennootschappen
Een zuivere patrimoniumvennootschap is niet opgesomd in bovenstaande lijst, dus in
principe kunnen deze vennootschappen gebruik maken van de notionele intrestaftrek.
Van het eigen vermogen moeten nog een aantal bewerkingen afgetrokken worden:

Eigen aandelen

Financiële vaste activa die uit deelnemingen en andere aandelen bestaan

Aandelen van beleggingsvennootschappen

Investeringen in het buitenland

Materiële vaste activa in zover de kosten onredelijk zijn

Onroerende goederen waarvan bedrijfsleiders het gebruik hebben

Uitgedrukte maar niet verwezenlijkte meerwaarden

Belastingkrediet voor onderzoek en ontwikkeling

Kapitaalsubsidies

Voorraadactualisering erkende diamanthandelaars

Ten name van de hoofdzetel ontleende middelen met betrekking tot dewelke
intresten ten laste van het belastbaar resultaat van de Belgische inrichting worden
gelegd

+/- wijzigingen van de bestanddelen van het eigen vermogen tijdens het boekjaar
17
Hieruit blijkt met andere woorden dat patrimoniumvennootschappen geen gebruik zullen
kunnen maken van de notionele intrestaftrek indien het onroerend goed gebruikt wordt
door de bedrijfsleider. De volledige boekwaarde van het onroerend goed moet immers
afgetrokken worden van het eigen vermogen, niet enkel het gedeelte dat door de
bedrijfsleider gebruikt wordt. Dit is ook het geval wanneer de vennootschap en de
bedrijfsleider het onroerend goed in onverdeeldheid hebben aangekocht.
In de meeste gevallen is de boekwaarde van het onroerend goed hoger dan het eigen
vermogen, waardoor er geen gebruik gemaakt kan worden van de notionele intrestaftrek.
Na verloop van tijd, wanneer de boekwaarde zodanig gedaald is door afschrijvingen, zal men
terug van de belastingaftrek gebruik kunnen maken.
We merken hierbij wel op dat het om bedrijfsleiders van de eerste categorie moet gaan. Het
speelt verder ook geen rol of de bedrijfsleider al dan niet huur betaalt voor het gebruik van
de woning. Het ‘afstaan van gebruik’ is immers het enige criterium.
18
Voorbeeld
Actief
Passief
Materieel vaste activa
Eigen vermogen:

OG BL
350.000,00

Kapitaal

OG verhuurd
200.000,00

Wettelijke reserve

Beschikbare reserve
100.000,00
1.000,00
79.000,00
Vreemd vermogen:

Totaal
550.000,00
Totaal
Schulden
370.000,00
550.000,00
Het eigen vermogen is gelijk aan 180.000,00 euro. In principe zou deze vennootschap, die
een kmo is, recht hebben op 5.835,60 euro belastingaftrek voor de notionele intrestaftrek.
Maar aangezien deze vennootschap een onroerend goed bezit die door de bedrijfsleider
gebruikt wordt, moet het eigen vermogen verminderd worden met 350.000,00 euro,
waardoor er geen basis meer is om de notionele intrestaftrek op te berekenen.
19
Registratierechten
In Vlaanderen bedragen de registratierechten bij de aankoop van een onroerend goed 5% of
10% op de aankoopprijs.
Een natuurlijk persoon kan echter genieten van een aantal verminderingen op
registratierechten. Eerst en vooral is er het klein beschrijf van 5% in plaats van 10% in het
Vlaams Gewest. De voorwaarden voor het klein beschrijf zijn:
-
Het moet gaan om de aankoop van de eigendom van een woning of een onroerend
goed;
-
Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen is beperkt in functie van het aantal
kinderen. Indien er geen tot 2 kinderen zijn dan mag het niet-geïndexeerd kadastraal
inkomen maximum 745,00 euro bedragen.
Daarnaast is er nog het abattement waardoor er geen registratierechten betaald hoeven te
worden op de eerste schijf van 15.000,00 euro. Dit is enkel mogelijk indien je op dat moment
geen ander tot woning bestemd onroerend goed bezit. Ook hier zijn een aantal voorwaarden
verbonden, zoals onder andere: enkel natuurlijke personen kunnen van het abattement
genieten, het moet gaan om een zuivere aankoop, men mag geen andere onroerende
goederen bezitten en je moet er je hoofdverblijfplaats hebben binnen de twee jaar na
aankoop.
Wanneer je als natuurlijke persoon binnen de twee jaar een hypothecaire inschrijving neemt
op het onroerend goed, kan je nog een vrijstelling krijgen op een bijkomende schijf van
20.000,00 euro indien men van het klein beschrijf kan genieten. Zijn de voorwaarden voor
het klein beschrijf niet voldaan dan geldt er een vrijstelling op een bijkomende schijf van
10.000,00 euro. Deze vrijstelling is het bijabattement.
Nieuwe onroerende goederen daarentegen worden met 21% btw verkocht. Een onroerend
goed is nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar volgend op de eerste
ingebruikname. Voor vennootschappen is deze btw recupereerbaar indien het onroerend
goed gebruikt wordt voor de beroepsactiviteit die aan btw onderworpen is. In dit geval doet
de vennootschap er dus een voordeel mee om een onroerend goed met btw te kunnen
kopen. Koopt de vennootschap daarentegen een onroerend goed dat bestemd is om te
verhuren of voor het gebruik van de bedrijfsleider dan is de btw uiteraard niet
recupereerbaar. Dan wordt de btw een zuivere aftrekbare kost voor de vennootschap.
20
Voor natuurlijke personen zijn de registratierechten een kost die nergens afgetrokken kan
worden in de personenbelasting. Voor heel wat personen vormen registratierechten een
grote extra kost bij de aankoop van een onroerend goed, waarvoor sommigen extra bij
moeten lenen.
Vennootschappen daarentegen mogen deze registratierechten aftrekken als een
beroepskost, waardoor de belastbare basis daalt. Zelfs in het geval de vennootschap een
onroerend goed aankoopt waarvan de btw niet recupereerbaar is, dan mag ze deze btw nog
altijd aftrekken als een kost.
21