++Gesplitste aankoop onroerend goed

Member of
The Leading Ed
International Allia
Global Accounta
infoactive
Tweemaandelijkse nieuwsbrief - Jaargang 10, nummer 6 - April 2011
++Gesplitste aankoop
onroerend goed
In de editie van december 2010 van
Infoactive namen we de aankoop van
onroerend goed via de vennootschap
onder de loep. In deze editie belichten
we een andere mogelijkheid om uw
successie omtrent onroerend goed te
optimaliseren, namelijk de gesplitste
aankoop tussen ouders en kinderen.
De techniek van de gesplitste aankoop houdt in dat ouders en kinderen elk een deel van de eigendomsrechten op een onroerend goed
aankopen. In dat geval zullen de
kinderen de blote eigendom van het
goed aankopen, terwijl de ouders
het vruchtgebruik kopen. Wanneer
de beide ouders dan komen te overlijden, dooft het vruchtgebruik van
de ouders uit en gaat het over op de
kinderen. Wanneer één van de ouders komt te overlijden, zal het gedeelte van die persoon aanwassen
bij het gedeelte van de andere ouder
zodat die het volledige vruchtgebruik
blijft behouden, op voorwaarde dat
er een beding van aanwas is opgenomen in de aankoopakte. En
zolang de ouders het vruchtgebruik
hebben, hebben zij als enige het
recht om dit onroerend goed te bewonen of te verhuren.
De wetgever heeft echter wel bepaald dat elkeen zijn eigen deel dient
te betalen. Dit betekent dat de kinderen zelf het geld op tafel moeten
leggen voor de aankoop van de blote eigendom en dat de ouders zelf
het vruchtgebruik moeten betalen.
De wetgever verbiedt echter niet dat
u eerst geld schenkt aan uw kinderen die het dan op hun beurt gebruiken voor de aankoop van de blote
eigendom van het onroerend goed.
In deze hypothese dient echter wel
rekening gehouden te worden met
de termijn van drie jaar voor schenkingen. Deze schenking dient te
gebeuren voordat de notariële akte
ondertekend wordt. Dit is een belangrijke nuance aangezien het dus
niet noodzakelijk is dat de kinderen
het geld bezitten op het ogenblik dat
de verkoopsovereenkomst (compromis) ondertekend wordt.
Het is ook belangrijk dat u het vruchtgebruik correct waardeert. Daarvoor
bestaan regels die afhankelijk zijn
van de waarde van het onroerende
goed, de leeftijd van de kopers en
hun geslacht.
Een voorbeeld: Rudy en Lien hebben
een woning van 600.000 EUR op het
oog. Zij willen deze woning kopen,
maar betrekken hun zoon Bart in de
aankoop. Aangezien de blote eigendom van de woning geschat wordt
op 350.000 EUR, schenken Rudy
en Lien de som van 350.000 EUR
aan Bart. Bij de notaris wordt geacteerd dat Rudy en Lien het vruchtgebruik gekocht hebben en Bart de
blote eigendom. Wanneer Rudy en
Lien komen te overlijden, zal Bart de
volle eigendom verwerven, vrij van
successierechten. Hadden Rudy en
Lien de volle eigendom gekocht, dan
bedroegen de verschuldigde successierechten voor Bart minstens
66.000 EUR.
Indien u meer informatie wenst omtrent deze techniek of indien u begeleid wenst te worden bij de gesplitste
aankoop van een onroerende goed,
kan Vandelanotte u hierin bijstaan.
[email protected]
Member of
The Leading Edge
International Alliance of
Global Accountants & Auditors
++Investeren in een
groot onroerend goed
project: al gedacht aan
vastgoedcertificaten?
Uit de prijsevolutie van de voorbije 50
jaar blijkt duidelijk dat vastgoed thuishoort in elke goed gediversifieerde
beleggingsportefeuille. Om te investeren in vastgoed heeft u verschillende
mogelijkheden. U kan overgaan tot de
effectieve aankoop van het onroerend
goed of u kan de investering verrichten
via certificaten, bevaks of beveks. Deze
verschillende investeringsvormen hebben verschillende kenmerken wat betreft liquiditeit, rendement, fiscale behandeling edm. Hieronder bespreken
wij kort de eigenschappen verbonden
aan vastgoedcertificaten.
Voor grote projecten (kantoorgebouwen, winkelcentra, …) is het qua financiering niet gemakkelijk om het
onroerend goed volledig zelf (of via uw
immovennootschap) aan te kopen. In
dat geval kan u, wanneer u wenst te
beleggen in een groot project, een
beroep doen op diverse beleggers
om de aankoop te financieren. In ruil
voor het geïnvesteerde bedrag ontvangen de investeerders vastgoedcertificaten. Een vastgoedcertificaat
is een effect dat aan de houder ervan een schuldvordering toekent op
de investerende vennootschap. Deze
schuldvordering verleent een recht
op een deel van de inkomsten (huurprijs) en de realisatiewaarde van de
onroerende goederen.
Concreet gaat men meestal als volgt te
werk. Verschillende investeerders richten samen een nieuwe vennootschap
(special purpose company) op. Deze
vennootschap zal één welbepaald onroerend goed kopen of laten bouwen,
om het vervolgens te verhuren en het
na verloop van tijd te verkopen. Er kan
ofwel een traditioneel huurcontract
ofwel een leasingcontract afgesloten
worden met de uiteindelijke gebruiker
van het onroerend goed. De nodige
fondsen voor de aankoop van het onroerend goed worden verzameld via
bankkredieten en via vastgoedcertificaten. Als certificaathouder krijgt u op
deze manier toegang tot een segment
van de vastgoedmarkt dat voordien
enkel was voorbehouden aan institutionele beleggers.
De rechten en de plichten van de partijen, waaronder het aan de certificaathouders uit te keren bedrag, worden
voorafgaandelijk vastgelegd in een
prospectus. Het uit te keren bedrag is
steeds gerelateerd aan het exploitatieresultaat van de investerende vennootschap met betrekking tot het onderliggend onroerend goed. Dit resultaat
wordt vervolgens verdeeld onder de
certificaathouders. De inkomsten van
de vastgoedcertificaten worden hierbij
vanuit fiscaal en juridisch oogpunt in
drie delen opgesplitst:
• Een gedeelte dat beschouwd
wordt als een terugbetaling van
het geïnvesteerde kapitaal (inschrijvingsprijs van de certificaten). Deze kapitaalaflossing is niet
belastbaar bij de genieter. Dit is
eveneens geen aftrekbare kost bij
de uitgever, maar dit wordt gedekt
door de afschrijving op het onderliggend onroerend goed.
• Een interestgedeelte – meestal veranderlijk – dat onderworpen is aan
de roerende voorheffing. Deze interesten zijn aftrekbaar bij de uitgever
en belastbaar bij de genieter. In het
geval van een natuurlijk persoongenieter is dit al dan niet via het
stelsel van de bevrijdende roerende
voorheffing (en rekening houdend
met de mogelijke herkwalificatie in
dividend!). In het geval van een vennootschap-genieter zijn de gewone
tarieven in de vennootschapsbelasting van toepassing.
• Een meerwaarde bij de verkoop
van (het) onroerend goed. Deze
meerwaarde is belastingvrij in de
mate dat het uitgekeerde bedrag
overeenstemt met de terugbetaling van het vroeger geïnvesteerde
bedrag. De meerwaarde is echter
belastbaar als roerend inkomen
in de mate en voor zover dat de
meerwaarde meer bedraagt dan
het vroeger geïnvesteerde kapitaal.
[email protected]
++Uitbreiding van de
Winwinlening
De Winwinlening trad in voege op 1
september 2006. Sedert dit jaar is de
Winwinlening op een aantal punten uitgebreid. Wegens deze wijzigingen en
aangezien de praktische ervaring ons
leert dat de Winwinlening nog te weinig
bekendheid heeft en wordt afgesloten,
willen wij u deze toch nog even kort toelichten en de wijzigingen aankaarten.
Wat ?
De Vlaamse overheid wil met de
Winwinlening natuurlijke personen
stimuleren om geldmiddelen ter beschikking te stellen van KMO’s. In ruil
voor de geldlening krijgt de natuurlijke persoon in de personenbelasting
een jaarlijkse belastingvermindering
van 2,5% berekend op basis van
de uitgeleende bedragen en dit gedurende de looptijd van de lening.
De belastingvermindering kan maximum 1.250,00 EUR bedragen per
belastingplichtige. Wanneer de kre-
Member of
The Leading Edge
International Alliance of
Global Accountants & Auditors
dietnemer tijdens de looptijd van de
lening of maximaal 6 maand nadien
de Winwinlening geheel of gedeeltelijk niet kan terugbetalen (bijv. in geval
van vereffening) heeft de kredietgever
recht op een éénmalige belastingvermindering van 30% van het nietterugbetaalde bedrag (dit kan ten
hoogste 50.000,00 EUR bedragen).
Voornaamste wijzigingen?
In plaats van alleen aan startende ondernemingen (maximum 3 jaar oud)
kan de Winwinlening sedert 1 januari
2011 ook worden toegekend aan alle in
Vlaanderen gevestigde KMO’s met een
economische activiteit, alsook binnen
de sector van de sociale economie.
Het maximumbedrag van lening is
verhoogd tot 100.000,00 EUR. Per
kredietgever blijft het maximumbedrag
wel behouden op 50.000,00 EUR.
Bovenop de eenmalige aflossing na
8 jaar hebben de kredietnemer en
kredietgever nu de keuze uit verschillende aflossingsmogelijkheden
(maandelijks, driemaandelijks, zesmaandelijks of jaarlijks). Bijkomend
wordt een eenmalige vervroegde terugbetaling van het resterend leningsaldo mogelijk.
Vanaf de ondertekening van de akte
had de kredietgever vroeger maar
één maand de tijd om een registratieaanvraag in te dienen. Deze termijn is
verlengd tot drie maand.
[email protected]
++Ecologiepremie-plus!
Sinds 1 februari 2011 geldt voor ecologie-investeringen in Vlaanderen de
zogenaamde ecologiepremie-plus. Eén
van de voornaamste verschillen met de
vroegere ecologiepremie bestaat erin dat
de premie niet meer toegekend wordt
op basis van het zogenaamde wedstrijdprincipe. Wanneer een onderneming een
aanvraag indient en zij voldoet aan de
voorwaarden, zal zij bijgevolg zeker een
premie ontvangen. Er wordt wel gewerkt
met een gesloten budgettaire enveloppe.
Dit betekent dat wanneer de Vlaamse regering in de loop van het jaar meent dat
het budget zal worden overschreden, zij
de voorwaarden zal aanpassen opdat
het budget toch zou worden gehaald.
Welke investeringen komen
in aanmerking voor de ecologiepremie-plus ?
Enkel de investeringen, vermeld in de
limitatieve technologieënlijst van de
Vlaamse Overheid, komen in aanmerking. Deze lijst is terug te vinden op
de website van de Vlaamse Overheid.
Hoeveel bedraagt de ecologiepremie ?
Het bedrag van de ecologiepremie
wordt bepaald door:
- de ecoklasse waartoe een technologie behoort op basis van zijn
ecologiegetal
- de grootte van de onderneming
- de subsidiebonus
Elke technologie wordt op basis van
haar ecologiegetal ingedeeld in een
ecoklasse. Het ecologiegetal geeft de
performantie van een technologie weer.
De performantie wordt bekomen door
de milieuscore, die het milieuvoordeel
weergeeft, te vermenigvuldigen met
een bepaalde weegfactor. De indeling
van de technologieën op basis van hun
ecologiegetal in ecoklassen vindt u in
onderstaande subsidietabel.
Eco-
klasse
A
B
C
D
Ecologie-
getal
9
6
4 – 3
2–1
Subsidie%
kmo
30%
20%
10%
5%
Subsidie%
go
15%
10%
5%
Ondernemingen die een inspanning
leveren om een eerstelijns energie-,
milieu- of eco-efficiëntiescan te ondergaan of die op de datum van de steunaanvraag beschikken over een geldig
milieucertificaat of een gecertificeerd
milieumanagementsysteem
hebben
recht op een subsidiebonus, variërende
van 3 % tot 10 %.
De steun wordt enkel toegekend op
de meerkost van de essentiële investeringscomponenten.
Wanneer en hoe wordt de
aanvraag ingediend ?
De aanvraag moet worden ingediend
VÓÓR de aanvang van de investeringen. De aanvraag gebeurt elektronisch
via de website van de Vlaamse Overheid
en kan enkel door middel van een federaal token (dit is hetzelfde token dat men
nodig heeft om de belastingaangifte via
tax on web in te dienen) of door middel
van de elektronische identiteitskaart.
De investeringen moeten worden
aangevangen binnen de zes maanden na goedkeuring van het dossier.
[email protected]
infoactive
Member of
The Leading Edge
International Alliance of
Global Accountants & Auditors
Vandelanotte heeft vestigingen in :
Antwerpen - Deurne
Herentalsebaan 71-75
Tel 03 320 97 97
Brugge
Koningin Astridlaan 29
Tel 050 39 28 75
Brussel
Steenweg op Jette 225
Tel 02 427 44 53
Deinze
Kastanjelaan 17 bus 2
Tel 09 381 51 81
Dendermonde
Grootzand 166
Tel 052 21 85 07
Kortrijk
President Kennedypark 1a
Tel 056 43 80 60
Mouscron
Rue Victor Corne 64
Tel 056 48 58 70
Tournai
Rue de la Madeleine 84
Tel 069 22 64 95
infoactive
Jaargang 10, nummer 6
April 2011
Verantwoordelijke uitgever
Nikolas Vandelanotte
President Kennedypark 1a
8500 Kortrijk
[email protected]
Redactie
Barbara Blomme
Fréderic Chevalier
Jan Dermaux
Kaat Martens
Nikolas Vandelanotte
Ilse Van Hove
Ellen Verstraete
Coördinatie
Els Tanghe
Grafische uitvoering
Deze nieuwsbrief wordt gedrukt op
milieuvriendelijk papier met bio-inkten.
www.desiereprinting.be
++Wist u dat...
Hier vindt u zeer beknopt de laatste
nieuwtjes en evoluties met betrekking tot de behandelde vakgebieden.
Aftrekbare gift
Vanaf inkomstenjaar 2011 is het minimumbedrag van de aftrekbare gift opgetrokken naar 40,00 EUR (voordien 30,00
EUR). Opdat de gift van uw inkomen
aftrekbaar is, dient u aan de fiscus een
fiscaal attest van de betrokken (erkende)
instelling voor te leggen met vermelding
van het gestorte bedrag. Zowel attesten
op naam van één partner als op naam
van beiden komen in aanmerking.
[email protected]
Geen successierechten
dankzij sterfhuisconstructie
Op 10 december 2010 heeft Cassatie
een belangrijk arrest geveld.
Enerzijds stelde het hof dat het sterfhuisbeding in een huwelijkscontract
een overeenkomst is over het gemeenschappelijk vermogen en dat dit geen
schenking is, maar wel degelijk een huwelijksvoorwaarde.
Anderzijds kwam het hof tot het besluit
dat de uitgebreide sterfhuisclausule,
waarbij vooraf eigen goederen worden
ingebracht in het gemeenschappelijk
Member of
The Leading Edge
International Alliance of
Global Accountants & Auditors
vermogen, eveneens ontsnapt aan successierechten, omdat het surplus slechts
als een schenking wordt beschouwd in
het kader van de toepassing van de erfrechtelijke regels van de inkorting.
Volgens Cassatie leidt de sterfhuisconstructie in alle opzichten dus naar een
algehele belastingvrijdom.
[email protected]
Quota sociale verkiezingen
De sociale verkiezingen zullen normaliter
in het 2de kwartaal van 2012 plaatsvinden. Of uw onderneming hier al dan niet
aan moet deelnemen is afhankelijk van
uw personeelsbestand in 2011. Voltijdse
en deeltijdse werknemers die meer dan
3/4de werken en uitzendkrachten die
geen vaste werknemer vervangen maar
meer dan 3/4de werken in het vierde
kwartaal 2011 tellen mee voor 1 eenheid. De deeltijdse werknemers en deeltijdse uitzendkrachten die geen vaste
werknemer vervangen en minder dan
3/4de werken in het 4de kwartaal 2011
tellen mee voor een halve eenheid.
Indien u minstens 50 eenheden bereikt,
moet u verkiezingen organiseren voor
het Comité voor Preventie en Bescherming op het Werk. Van zodra u 100 eenheden bereikt, moet u ook verkiezingen
organiseren voor de Ondernemingsraad.
[email protected]
Belangrijke data tijdens het volgende kwartaal
11/04/2011: uiterste datum 1e voorafbetaling voor natuurlijke personen alsook
vennootschappen die hun boekjaar per kalenderjaar voeren en die een
belastingvermeerdering willen vermijden
20/04/2011: uiterste datum herziening vooruitbetaalde belasting en notificatie
Administratie voor houders van een vergunning inzake “invoer-verlegging van heffing”
20/04//2011:BTW-verplichtingen voor de maand maart of 1e kwartaal en IC-listing
1e kwartaal 2011
CU-COC-809718-T
20/05/2011: BTW-verplichtingen voor de maand april of 1e voorschot kwartaalaangevers