Visitatierapport Ons Onderdak, Ieper

Visitatierapport
Ons Onderdak,
Ieper
Visitatiegesprekken op 10 en 11 februari 2014
Definitief Visitatierapport van 21 mei 2014
VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN
Prestatiebeoordeling SHM Ons Onderdak
Datum definitief rapport: woensdag 21 mei 2014
Datum visitatiegesprekken: maandag 10 en dinsdag 11 februari 2014
Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 16 april 2014
Erkenningsnummer SHM:
3200
Contactgegevens SHM:
Ter Waarde 65, 8900 Ieper
057 / 21 92 20
[email protected]
www.onsonderdak.be
Directeur:
de heer Peter Pillen
Voorzitter:
de heer Dominique Dehaene
Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen:
Gemeenten:
Ieper, Poperinge, Heuvelland,
Vleteren, Zonnebeke, Houthulst
Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen:
Arrondissement Ieper: Ieper, Poperinge, Heuvelland, Wervik, Vleteren,
Zonnebeke, Langemark-Poelkapelle, Mesen
Samenstelling visitatiecommissie:
Peter Wittocx, commissievoorzitter
Swa Silkens, commissielid
Peter Putteman, commissielid
Disclaimer:
Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de
door Ons Onderdak geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de
prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en
gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De
visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde
minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen
gegevens.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 2 / 50
INHOUDSOPGAVE
1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4
2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6
3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 8
3.1
3.2
BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 8
BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9
4. PRESTATIES VAN SHM ONS ONDERDAK ............................................................................................... 11
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 11
PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 18
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 23
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 26
PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 32
PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 40
5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 44
5.1
5.2
5.3
5.4
AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 44
AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 44
AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 44
GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 45
BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 46
BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 47
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 3 / 50
1. INLEIDING
1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van
de SHM Ons Onderdak.
1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s,
d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22
oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de
erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de
beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het
Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be
1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel:
- de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren;
- de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling;
- transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s;
- de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.
1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM.
Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling
vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze
gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.
1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM
een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM
verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name:
1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD)
2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD)
3. de betaalbaarheid (SD en OD)
4. het sociaal beleid (OD)
5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD)
6. de klantvriendelijkheid (OD)
1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld:
- Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere
SHM’s;
- Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten;
- Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten;
- Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op
basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering
is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;
- Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet
beoordeeld.
1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de
Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 4 / 50
laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit
prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor
alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering
vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de
samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen.
Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van
het Draaiboek.
1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste
prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel
'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.
1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring
ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te
handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van
de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit
visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel,
commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij
daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot
stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of
andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en
aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De
onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].
1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de
toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en
specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik
van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo
gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van
het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort
toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten
hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is
opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 5 / 50
2. SAMENVATTING
De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een
samenvatting van de beoordeling.
Beoordeling voor
huuractiviteiten
Beoordeling voor
koopactiviteiten
GOED
PV 1
BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
OD 1.1
De SHM realiseert
huurwoningen
nieuwe
sociale
OD 1.2
De SHM realiseert
koopwoningen
nieuwe
sociale
OD 1.3
Goed
Goed
Goed
n.v.t.
n.v.t.
Goed
De SHM brengt sociale kavels op de markt
n.v.t.
n.v.t.
OD 1.4
De SHM verwerft gronden en panden om
sociale woonprojecten en sociale kavels te
realiseren
Goed
Goed
OD 1.5
De SHM stemt haar aanbod af op de noden
van verschillende groepen
Goed
Goed
PV 2
KWALITEIT
VAN
WOONOMGEVING
OD 2.1
WONINGEN
GOED
EN
Goed
Goed
De SHM staat in voor de renovatie,
verbetering, aanpassing of vervanging van
het woningpatrimonium waar nodig
Goed
n.v.t.
OD 2.2
De SHM is milieuvriendelijk in functie van de
betaalbaarheid
Uitstekend
Goed
OD 2.3
De SHM bouwt aanpasbaar
Goed
Goed
PV 3
BETAALBAARHEID VAN WONEN
OD 3.1
GOED
Goed
Goed
De SHM bouwt prijsbewust
Goed
Goed
OD 3.2
De SHM verhuurt prijsbewust
Goed
n.v.t.
PV 4
SOCIAAL BELEID
OD 4.1
VOOR VERBETERING VATBAAR
Voor verbetering vatbaar
Goed
De SHM zet zich in voor een zo goed
mogelijke woonzekerheid
Goed
n.v.t.
OD 4.2
De
SHM
voorkomt
leefbaarheidsproblemen aan
Goed
Goed
OD 4.3
De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale
huurprojecten en bij wijkbeheer
Voor verbetering vatbaar
n.v.t.
OD 4.4
De SHM biedt huisvestingsondersteuning
aan bewoners
Goed
n.v.t.
en
pakt
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 6 / 50
Beoordeling voor
huuractiviteiten
EN
Beoordeling voor
koopactiviteiten
GOED
PV 5
INTERNE WERKING
LEEFBAARHEID
FINANCIËLE
OD 5.1
De SHM is financieel leefbaar
OD 5.2
De SHM beheerst haar kosten goed
Goed
Goed
OD 5.3
De
SHM
voorkomt
en
bestrijdt
huurdersachterstal, sociale fraude en
domiciliefraude
Goed
n.v.t.
OD 5.4
De SHM heeft en gebruikt een goed
financieel plan
Goed
OD 5.5
De SHM streeft ernaar te evolueren naar een
echte woonmaatschappij
Goed
OD 5.6
De SHM beschikt over een goed systeem van
interne controle
Goed
OD 5.7
De SHM is bereid tot verandering en
verbetering
Goed
PV 6
KLANTVRIENDELIJKHEID
OD 6.1
De SHM informeert burgers snel en duidelijk
OD 6.2
De SHM informeert beleidsinstanties en
andere organisaties snel en duidelijk
OD 6.3
De SHM meet de tevredenheid van klanten
Goed
Goed
Goed
GOED
Goed
Goed
Goed
Goed
Goed
Goed
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
Goed
PAGINA 7 / 50
3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING
3.1 Beschrijving SHM
Door het vertragend effect van de verwoestingen door ‘den grooten oorlog’ en de landelijke
huisvestingsinitiatieven in de Westhoek werd de vennootschap ‘Ons Onderdak’ pas in 1929
opgericht. Ons Onderdak heeft in Ieper, Poperinge, Heuvelland, Vleteren, Zonnebeke en
Houthulst, hoofdzakelijk sociale huurwoningen gerealiseerd. De fusie in juni 2007 met de
sociale huisvestingsmaatschappij De Zuid-Westhoek, een cvba opgericht in 1968, die sociale
koopwoningen en kavels realiseerde, hield een uitbreiding in met deze activiteiten. In de
praktijk heeft de Zuid-Westhoek woningen verkocht in Ieper, Poperinge, Heuvelland en
Wervik. De vroegere directeur van de Zuid-Westhoek bleef, in dienst bij Ons Onderdak,
instaan voor de koopactiviteiten tot aan zijn pensioen in april 2012.
In het najaar van 2013 verhuisde de maatschappij naar haar nieuwe kantoren op het Iepers
Business Park. Vandaag werken er 15 personeelsleden: de directeur met 9 administratieve en
5 technische medewerkers. Reeds in 1984 heeft Ons Onderdak als één van de eerste SHM’s
in Vlaanderen, een maatschappelijk werker in dienst genomen. Op dit moment zijn er 3
maatschappelijk werkers in dienst. De SHM heeft 78 vennoten: 12 openbare besturen, 56
particulieren en 10 organisaties. De raad van bestuur van de vennootschap telt 16 leden.
Ons Onderdak neemt deel aan elk lokaal woonoverleg in de gemeenten van haar actieterrein, aan
de intergemeentelijke samenwerkingen (IGS) Poperinge, Heuvelland, Vleteren, IGS
Woonwinkel West in Houthulst en de zeer recent opgestarte IGS Zonnebeke, LangemarkPoelkapelle, en aan het Leader-project ‘Sociale huur op het platteland’, gestuurd door
Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen (SOW).
Er wordt samengewerkt met de stad Ieper bij de uitvoering van het stedelijk sociaal
huisvestingsbeleid en in het project Netwerk Dorpen (OCMW-Ieper & SOW). In het bijzonder
bij de opmaak van het lokaal toewijzingsreglement van de stad Ieper heeft Ons Onderdak
een grote inbreng gehad. Mede onder haar impuls werden naast alle traditionele
woonactoren (SHM De Mandel, OCMW, Regionaal Sociaal Verhuurkantoor), ook de
organisaties die instaan voor begeleiding van kwetsbare bewoners betrokken (CAW De
Papaver, vzw Beschermd Wonen Den Ommeloop, vzw Beschut Wonen De Overweg, vzw
Begeleid Wonen Westhoek en Psychiatrische Zorg Thuis Regio Ieper). Het resultaat is een
toewijzingsreglement bestaande uit drie delen, een ‘strategische verantwoordingsnota’, een
‘doelgroepenplan’ en het ‘reglement’, dat niet alleen focust op senioren, maar ook voor het
eerst in Vlaanderen op twee bijkomende doelgroepen: daklozen en mensen met mentale,
psychische of motorische problemen. Het lokaal toewijzingsreglement Ieper is op 5 februari
2009 in voege getreden en is tot nu toe het enige reglement in het actieterrein van de SHM.
Het voorziet in een voorrang voor senioren, kandidaat-huurders die vallen onder het stelsel
van zelfstandig, beschermd of begeleid wonen, en daklozen. Ons Onderdak houdt 281
woningen ter beschikking van de drie doelgroepen samen. De lokale binding bestaat in het
onderscheiden van kandidaat-huurders naargelang die al dan niet woonachtig waren in
buitengebied of stedelijk gebied van Ieper.
Het Lokaal Sociaal Beleidsplan 2008-2012 van de stad Ieper voorziet een lokale vertaling van het
bindend sociaal objectief voor sociale huurwoningen met 10% aandeel in het patrimonium
binnen stedelijk gebied, 7,5% in dat van de hoofddorpen en 5% in de andere woonkernen.
Het jaarverslag 2008 van Ons Onderdak geeft gelijkaardige streefcijfers van het stedelijk
huisvestingsbeleid van Poperinge: 10% sociale huurwoningen in Poperinge centrum, 7,5% in
de hoofddorpen (bijvoorbeeld Proven) en 5% in de overige dorpen.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 8 / 50
Eind 2012 verhuurt en beheert Ons Onderdak 1.436 woningen: 1.028 huizen en 408
appartementen. Het patrimonium telt circa 40% woningen met 3 slaapkamers, 22% met 2 en
19% met 4 slaapkamers. Er zijn verder nog 9 studio’s en 39 eengezinswoningen met 5
slaapkamers. 13% van haar woningen dateert uit de periode 1950-1969, 60% uit 1970-1989
en 23% uit 1990-2009. In Vlaanderen ligt die verdeling respectievelijk op 15%, 41% en 36%.
Vooral het contrast in de derde periode is significant. Ons Onderdak zegt hier zelf over dat
een financiële analyse de maatschappij begin jaren ’90 dwong tot een quasi bouwstop in de
huursector, om de financiële leefbaarheid van de vennootschap te vrijwaren. De SHM Ons
Onderdak heeft sinds haar oprichting 1.864 woonheden gerealiseerd, waarvan er 428
verkocht werden. De Zuid-Westhoek realiseerde in totaal 798 koopwoningen, wat het totaal
aan verkochte woningen voor de fusiemaatschappij op 1.226 brengt. Beide maatschappijen
samen brachten 416 sociale kavels op de markt. Ons Onderdak verhuurde in 2012 7
woningen buiten het sociaal huurstelsel.
De 1.436 sociale huurwoningen die Ons Onderdak in 2012 aanbiedt, zijn verspreid over de
volgende 6 gemeenten: stad Ieper – 1.089 wooneenheden voor een aandeel van 76% van
haar patrimonium, stad Poperinge – 103 WE voor 7%, Heuvelland – 76 wooneenheden voor
5%, Zonnebeke – 101 wooneenheden voor 7%, Houthulst – 33 voor 2%, en Vleteren – 34
voor 2%. In Ieper, Poperinge, Zonnebeke en Vleteren deelt Ons Onderdak haar actieterrein
met SHM De Mandel; in Houthulst met de SHM’s De Mandel en IJzer&Zee; en in Heuvelland
deelt ze haar actieterrein met SHM De Leie.
Het actieterrein van Ons Onderdak voor de sociale koopwoningen omvat in principe het gehele
arrondissement Ieper, uitgebreid met Houthulst in het arrondissement Diksmuide. Concreet
heeft Ons Onderdak sociale koopwoningen gerealiseerd in de steden Ieper, Poperinge, en
Wervik en in de gemeente Heuvelland. Ze heeft sociale kavels aangeboden in Ieper,
Poperinge, Wervik, Heuvelland, Vleteren en Zonnebeke.
3.2 Beschrijving omgeving
Eind 2009 zijn er 35.532 huishoudens in het actieterrein voor sociale huurwoningen. Er wordt een
toename van het aantal huishoudens verwacht met 6,6% tot bijna 38.000 in 2020, en met
9,4% tot bijna 39.000 in 2030. Dit is beduidend lager dan de toename die voorspeld wordt
voor Vlaanderen met 8,5% in 2020 en 12,0% in 2030.
In het actieterrein voor sociale koopwoningen, dat het hele arrondissement Ieper beslaat, waren
er 42.652 huishoudens in 2009. Tegen 2020 wordt een groei tot 45.000 (+5,7%) huishoudens
verwacht, en tegen 2030 een toename tot 46.000 (+8,1%). Dit is een nog lagere toename dan
wat verwacht wordt in het actieterrein voor sociale huur en in het hele Vlaamse gewest.
In de gemeenten waar de SHM zowel huur- als koopwoningen aanbiedt, Ieper, Poperinge,
Heuvelland, Vleteren en Zonnebeke, hebben de huishoudens de volgende kenmerken. Wat
hun grootte betreft zijn er in 2009 op een totaal van 31.882 huishoudens, 8.865 (28%)
alleenstaanden, 10.990 (34%) 2 persoons-, 4.852 (15%) 3 persoons-, 4.775 (15%) 4 persoons-,
1.816 (6%) 5 persoons-, en 584 (2%) gezinnen met 6 en meer gezinsleden. Het aantal
personen van 65 jaar en ouder bedroeg in 2012 15.719 (20%) op een totale bevolking van
79.108. Het gemiddeld netto-belastbaar inkomen bedroeg 13.399 euro, variërend van 15.129
euro in Ieper tot 13.008 euro in Vleteren. Het gemiddeld netto-belastbaar inkomen in het
actieterrein ligt in elk geval aanzienlijk lager dan het gemiddelde voor Vlaanderen dat in 2012
op 16.824 euro uitkomt. Er zijn 17.488 personen ouder dan 65 jaar in het actieterrein voor
een aandeel van 19,7%; Vlaanderen telt ongeveer 18,3% inwoners van 65 jaar en ouder. Het
aandeel is het hoogst in Ieper en Poperinge en het laagst in Heuvelland en Zonnebeke.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 9 / 50
Het werkloosheidspercentage lag op 4,35% en het aandeel leefloners op 0,14%. Voor Vlaanderen
was in 2012 de werkloosheidsgraad 4,60% en bedroeg het aandeel leefloners 0,38%. Binnen
het actieterrein zijn er grote verschillen met een hoogste werkloosheidsgraad van 5,86% in
Ieper tot 3,3% in Zonnebeke als laagste. Eenzelfde vaststelling geldt voor het aandeel
leefloners, met 0,25% in Ieper en 0,06% in Zonnebeke.
De mediaan verkoopprijs voor een woonhuis ligt in het actieterrein (exclusief Houthulst) op
163.500 euro, of 31.500 euro lager dan de mediaan verkoopprijs voor Vlaanderen. Voor een
appartement is de mediaan verkoopprijs 195.500 euro of 14.500 euro hoger dan die in
Vlaanderen. De mediaan verkoopprijs voor een vierkante meter grond van 85 euro ligt dan
weer 76 euro lager dan die in Vlaanderen. De hoge verkoopprijs voor appartementen kan te
maken hebben met hun bescheiden aandeel flatgebouwen in het woningaanbod. Over het
hele actieterrein is dat 8%, waar over heel Vlaanderen 25% wordt opgetekend. In de stad
Ieper is het aandeel met 14% weliswaar hoger, maar dat duidt dan weer op een nog
schaarser aanbod in de andere gemeenten.
Het aandeel sociale huurwoningen van SHM’s – Ons Onderdak (65%), De Mandel (33%), De Leie
(2%) - in het actieterrein, met inbegrip van de gemeente Houthulst, bedroeg in 2012 2.207
woningen op een totaal van 36.178 huishoudens of 6,1%. Het aandeel sociale huurwoningen
varieert sterk, namelijk van 7,8% in Ieper, over 6,1% in Poperinge, 5,3% in Vleteren, 5,1% in
Zonnebeke, 4% in Heuvelland, tot 2,7% in Houthulst.
Aangezien Ons Onderdak zowel huur- als koopactiviteiten ontwikkelt (en ook sociale kavels
aanbiedt), zijn de drie BSO’s voor elke gemeente van belang. Op basis van de 0-meting van 31
december 2007 is het totale BSO sociale huur in het actieterrein bepaald op 528 woningen.
Rekening houdend met de voortgang op 31 december 2011 – 286 woningen – moeten tegen
2023 de zes gemeenten nog 242 bijkomende woningen realiseren of per gemeente:
Ieper
Heuvelland
Poperinge
Vleteren
Zonnebeke
Houthulst
BSO-huur 177
BSO-huur 54
BSO-huur 131
BSO-huur 23
BSO-huur 78
BSO-huur 65
- voortgang 117
- voortgang 6
- voortgang 118
- voortgang 8
- voortgang 33
- voortgang 4
of nog 60 te realiseren
of nog 48 te realiseren
of nog 13 te realiseren
of nog 15 te realiseren
of nog 45 te realiseren
of nog 61 te realiseren
Het totale BSO sociale koop in het actieterrein is bepaald op 377 woningen; verminderd met
de voortgang op 31 december 2011 – 29 woningen – moeten tegen 2023 de zeven
gemeenten nog 348 bijkomende woningen realiseren. (De gemeente Heuvelland heeft,
zonder een BSO-koop, al 6 sociale koopwoningen gebouwd.) Per gemeente betekent dit:
Ieper
Heuvelland
Poperinge
Vleteren
Zonnebeke
Wervik
Langemark-Poelkapelle
Mesen
BSO-koop 112
BSO-koop 0
BSO-koop 143
BSO-koop 9
BSO-koop 35
BSO-koop 55
BSO-koop 22
BSO-koop 1
- voortgang 8
- voortgang 6
- voortgang 0
- voortgang 0
- voortgang 0
- voortgang 15
- voortgang 0
- voortgang 0
of nog 104 te realiseren
of al 6 meer gerealiseerd
of nog 143 te realiseren
of nog 9 te realiseren
of nog 35 te realiseren
of nog 40 te realiseren
of nog 22 te realiseren
of nog 1 te realiseren
Het BSO voor sociale kavels voor de totaliteit van actieterrein - het arrondissement Ieper - is
bepaald op 22 kavels. Gezien de gemeenten dit objectief in samenwerking met de WestVlaamse intercommunale realiseren, wordt geen verder detail gegeven (zie OD 1.3).
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 10 / 50
4.
PRESTATIES VAN SHM ONS ONDERDAK
4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest
behoeftige gezinnen en alleenstaanden
SHM Ons Onderdak ontwikkelt zowel huur- als koopactiviteiten. Door de fusie met de
koopmaatschappij De Zuid-Westhoek in 2007 en het respecteren van de afspraken met de collega
SHM’s De Mandel, IJzer en Zee en De Leie over het ontwikkelen van huuractiviteiten heeft SHM
Ons Onderdak een verschillend actieterrein voor haar koopactiviteiten en haar huuractiviteiten.
Het gecombineerde actieterrein met ofwel huuractiviteiten, ofwel koopactiviteiten of beide
samen omvat 9 aaneengesloten gemeenten. De visitatiecommissie adviseert Ons Onderdak om
het effectieve actieterrein formeel te laten registreren in de prestatiedatabank en bekend te
maken op de VMSW-website
OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen
Beoordeling: goed
Ons Onderdak ontwikkelt bij voorkeur sociale huurwoningen in eerder kleinschalige en gemengde
projecten, verspreid in het centrum van de (deel)gemeente. Als het enigszins kan, realiseert ze die
projecten in samenwerking met andere partners, die hier een eigen woningaanbod of –kavels
neerzetten. De SHM slaagt erin om jaarlijks een behoorlijk aantal sociale huurwoningen te
bouwen. Ons Onderdak zet hier dan ook een goede prestatie neer.
- De SHM biedt huurwoningen aan in de gemeenten Heuvelland, Ieper, Poperinge, Zonnebeke,
Vleteren en Houthulst. Op 31.12.2012 verhuurt de SHM 1.436 woningen en appartementen.
Drie op vier wooneenheden liggen in de gemeente Ieper. In alle betrokken gemeenten zijn
telkens twee sociale huurmaatschappijen actief, in Houthulst zelfs drie. Samen staan deze
SHM’s in deze 6 gemeenten voor 2.207 sociale huurwoningen, voor 65% eigendom van SHM
Ons Onderdak. In Ieper heeft de maatschappij het hoogste gemeentelijke aandeel met 95%
van alle sociale huurwoningen, in Poperinge het laagste met 21%.
De verdeling van het actieterrein steunt op een oud ‘gentlemen’s agreement’, waar Ons
Onderdak zich uitdrukkelijk aan wenst te houden. Deze overeenkomst is gestoeld op de
situatie van voor de grote fusiebeweging van de gemeenten in de jaren ’70. Ons Onderdak, De
Mandel, IJzer en Zee en De Leie ontwikkelen huuractiviteiten in de vroeger zelfstandige
gemeenten, nu deelgemeenten. Alleen Jonkershove (Houthulst) is nooit een zelfstandige
gemeente geweest. Waarom Ons Onderdak in dit gehucht de sociale huuractiviteiten voor
haar rekening neemt, is uit het collectieve geheugen van directie en bestuur gewist. In het
visitatiegesprek stellen de bevraagde burgemeester en schepenen dat ze de onderlinge
afspraken tussen de SHM’s wensen te behouden. Ze wijzen op het voordeel van meerdere
actieve SHM’s in de gemeente, omdat dit initiatieven stimuleert.
- Over de periode 2008-2012 realiseerde Ons Onderdak jaarlijks gemiddeld 21,2 nieuwe
huurwoningen. Hiermee zit ze bij de 33% van de SHM’s met het hoogste aantal realisaties. De
visitatiecommissie vindt dit een goede prestatie, temeer omdat meer dan 60% van de SHM’s
actief zijn in een actieterrein met een hoger aantal huishoudens. In verhouding tot haar
woningpatrimonium staat dit aantal voor een aandeel van 1,47%, wat nog steeds hoger ligt
dan meer dan de helft van de SHM’s in Vlaanderen.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 11 / 50
In dezelfde periode werden 9 huurwoningen verkocht, waarvan 7 omwille van het kooprecht
van de zittende huurder. De netto jaarlijks gemiddelde groei van het huurpatrimonium komt
hierdoor op 19,4 wooneenheden.
De formeel aan de VMSW gemelde productie bestaat uit het aantal aangemelde woningen en
het aantal nog niet gerealiseerde huurwoningen dat op het uitvoeringsprogramma staat. Dit
bedraagt respectievelijk 113 en 40 woningen. In verhouding tot het bestaande patrimonium is
dit (7,86% + 2,78% =) 10,64%. Ons Onderdak getuigt hier van gezonde ambitie.
Ons Onderdak bezorgde de visitatiecommissie een planning 2013-2018 met daarin 162 te
bouwen woningen of appartementen, verspreid over 14 projecten. De visitatiecommissie
merkt op dat deze woningen niet allemaal zijn aangemeld bij de VSMW, en verzoekt de SHM
dit steeds tijdig te doen. Deze wooneenheden komen vooral in Ieper (70%) en Heuvelland
(16%). In Poperinge en Vleteren worden geen bijkomende sociale huurwoningen gepland.
- Een project telt gemiddeld 8 wooneenheden. De SHM opteert voor kleinschalige
inbreidingsgerichte projecten, woningen tussen andere woningen in de straat, wat de sociale
cohesie in de buurt en de leefbaarheid moet bevorderen. Het is de opvatting van de
vennootschap dat kleinschalige projecten ‘sociaal renderen’. Ze zal geen tientallen sociale
woningen gelijktijdig ontwikkelen, tenzij dit is ingebed in een grotere geheel. De SHM gebruikt
het woord ‘verkorrelen’, waarmee ze zowel het kleinschalige als het ontwikkelen van
gemengde projecten aanduidt: koop- samen met huurwoningen; woningen van de SHM en
van andere partners, zowel met private partners (Ieper; project Westbrandhoek, project Du
Parc, …), de intercommunale voor streekontwikkeling (Ieper; project Du Parc, project De Vloei,
… ) als met de gemeente (Ieper; project De Vloei). Ons Onderdak wijst ook op de betere
subsidievoorwaarden voor gemengde projecten (zie OD 3.1).
De visitatiecommissie vindt het zoeken van de SHM naar samenwerking en naar gemengde- en
kleinschalige projecten positief. Actoren wijzen erop dat de SHM een aantal kleinschalige
projecten aanpalend realiseert, waardoor op termijn toch een grotere sociale wijk ontstaat.
De Vloei (Ieper) vormt een uitzondering. In deze duurzame wijk komen 250 woningen,
waaronder een 36-tal sociale huur en 32 sociale koop.
- De SHM vindt het belangrijk dat de projecten onderbouwd zijn en gedragen door de lokale
actoren, dit door ze degelijk voor te bereiden en rekening te houden met de omgeving, en
door ze te overleggen, bij te schaven, en te toetsen op het lokaal woonoverleg (zie OD 5.5).
Met het BSO werd aan de zes betrokken gemeenten samen een groei met 528 sociale
huurwoningen opgelegd. Bij de eerste voortgangstoets (31.12.2011) waren er hiervan 286 of
meer dan de helft gerealiseerd. In Ieper en Poperinge kan het BSO op korte termijn worden
gerealiseerd. Hier werden respectievelijk 177 en 131 bijkomende huurwoningen opgelegd,
waarvan op 31.12.2011 reeds 117 en 118 gerealiseerd. In de planning van Ons Onderdak staan
voor Ieper bijkomend 115 huurwoningen ingeschreven.
In Heuvelland en Houthulst is de woninggroei 2008-2011 eerder klein (11% en 6%). In de
eerste gemeente plant Ons Onderdak de bouw van 26 sociale huurwoningen, waardoor ze een
belangrijk aandeel van het te realiseren sociaal objectief op zich neemt. In Houthulst en
Vleteren zijn duidelijk bijkomende inspanningen nodig. Tijdens de gesprekken met de
visitatiecommissie wijzen verscheidene actoren erop dat het niet evident is om in
plattelandsgemeenten op een sociaal verantwoorde wijze bijkomende sociale huurwoningen
te ontwikkelen, onder meer omdat in vele (deel)gemeenten weinig of geen voorzieningen zijn,
zoals winkels of openbaar vervoer. De visitatiecommissie suggereert de SHM om samen met
haar collega-SHM’s, de SVK’s en de gemeenten de wenselijkheid en mogelijkheid bespreekbaar
te maken hier om alsnog dit BSO-cijfer te halen.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 12 / 50
OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen
Beoordeling: goed
Ook voor de koopwoningen kiest de SHM voor eerder kleinschalige projecten, geïntegreerd in
gemengde projecten, indien mogelijk te realiseren samen met andere partners. Ons Onderdak
realiseerde de voorbije jaren een redelijk aantal koopwoningen, en heeft in de planning een
veelvoud hiervan opgenomen. De SHM zet hier een goede prestatie neer.
- Het actieterrein van de in 2007 met Ons Onderdak gefusioneerde koopmaatschappij De ZuidWesthoek was het volledige arrondissement Ieper. De gemeente Houthulst was hier niet bij.
In de praktijk worden echter geen koopactiviteiten ontplooid in de stad Mesen en in de
gemeenten Langemark-Poelkapelle en Vleteren, maar wel in Houthulst. Net als Houthulst is
Mesen geen vennoot van Ons Onderdak en bijgevolg niet bestuurlijk betrokken.
Anders dan bij de huuractiviteiten beperken de koopactiviteiten zich niet tot een deel van de
gemeenten (deelgemeente, gehucht), maar kan de SHM op heel het grondgebied van de
gemeente koopwoningen bouwen en aanbieden.
In de periode 2008 tot 2012 realiseerde de SHM een jaarlijks gemiddelde van 9 koopwoningen.
In vergelijking met andere SHM’s met koopactiviteiten realiseren twee derde van die SHM’s
gemiddeld meer woningen per jaar. De SHM wijst op de achterstand in het project De Vloei in
Ieper, in de projectontwikkeling in Poperinge met grondruiloperaties en archeologisch
onderzoek, en met een vertraging bij het nieuwbouwproject Grasmuslaan voor 7
koopwoningen omwille van heraanbesteding door te hoge kostprijs, waardoor het aantal
gerealiseerde sociale koop (én huur)woningen lager ligt dan gepland (zie OD 3.1).
- Op het uitvoeringsprogramma 2012 staan nog 9 koopwoningen. Daarbovenop heeft Ons
Onderdak 65 koopwoningen en –appartementen aangemeld bij de VMSW. De SHM bezorgde
de visitatiecommissie een planning 2013-2018 met daarin 139 koopwoningen in 16 projecten,
met een gemiddelde van 8,5 woningen per project. Net als bij OD 1.1. merkt de
visitatiecommissie op dat de SHM deze geplande woningen tijdig dient aan te melden om zo
zicht te krijgen op een mogelijke financiële ondersteuning.
Vooral de hoge aantallen koopwoningen in Poperinge (55) en Ieper (54) vallen op, zeker
vergeleken met de realisatie van respectievelijk 6 en 19 koopwoningen in 2008-2012. Deze
grote bouwactiviteit vormt een organisatorisch en financiële uitdaging. De SHM is zich hiervan
terdege bewust. In de volgende vijf jaar groeit het jaarlijks gemiddelde koopwoningen met 2,5
keer ten opzichte van de voorbije periode. De grootste bouwactiviteit staat gepland voor 2015
met 67 eenheden. (zie OD 5.1)
De SHM bouwt sinds 2010 zowel appartementen en compacte stadswoningen als
grondgebonden koopwoningen, voor het merendeel met drie slaapkamers. Voordien werden
koopwoningen veeleer opgevat als de klassieke tweewoonst in half-open bebouwing. In de
gesprekken met de visitatiecommissie merken de gemeentebesturen op dat de verkoop van
appartementen minder goed loopt dan die van woningen. Jonge gezinnen bekijken de koop
van een appartement eerder als een overgangssituatie, een opstap naar een eigen woning.
Als de sociale koper de woning verkoopt vooraleer de termijn is verstreken, zal de SHM ad-hoc
oordelen of ze de woning terug zal inkopen dan wel of ze een schadevergoeding zal eisen. De
visitatiecommissie suggereert Ons Onderdak deze spelregels te formaliseren door ze uit te
schrijven en door de raad van bestuur te laten bekrachtigen.
- Met het BSO-koop werd aan de 9 betrokken gemeenten een realisatie van 382 sociale
koopwoningen opgelegd. Op het moment van de eerste voortgangstoets (31.12.2011) waren
hiervan 29 of slechts 7,5% gerealiseerd. Als de geplande koopwoningen effectief worden
gerealiseerd, zal dit voor Ieper, Poperinge en Wervik alvast een belangrijk deel van het
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 13 / 50
opgelegde sociaal objectief bevatten. Met uitzondering van Mesen en Heuvelland, waar geen
BSO-koop bestaat, dient de jaarlijkse realisatie van sociale koopwoningen worden verhoogd,
willen de vier overige gemeenten de BSO-koop halen.
- In de periode 2008-2012 verstrekte de SHM 124 bijzondere sociale leningen: 3 voor private
nieuwbouw, 80 voor aankoop van een te renoveren private woning en 41 voor het verwerven
van een sociale koopwoning. Het gemiddeld jaarlijks leenvolume bedraagt 3.050.000 euro.
OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt
Beoordeling: niet van toepassing
Ons Onderdak heeft een zeer beperkt aanbod sociale kavels. In de periode 2008-2012 was slechts
één kavel (Wervik) beschikbaar. Dit perceel raakt echter niet verkocht, omdat de aanpalende
woning de bouwmogelijkheden beperkt. In de planning 2013-2018 staan er 9 kavels op het
programma in Zuidschote (samenwerkingsverband met de stad Ieper) .
- Met een totaal van 23 is het BSO voor sociale kavels vrij beperkt. Alleen in Ieper (5), Poperinge
(6) en Zonnebeke (4) zijn er meer dan drie kavels in het BSO ingeschreven. Met uitzondering
van Wervik is op 31.12.2011 in geen enkele gemeente een kavel gerealiseerd. De SHM en de
betrokken gemeenten gaan er van uit dat het BSO wordt gerealiseerd met in nieuwe
verkavelingen door ontwikkelaars aangeboden percelen. Ze wijzen op de verordening van de
provincie West-Vlaanderen waardoor 25% van het aanbod in een verkaveling een sociale
bestemming moet krijgen. Daarom wordt geen extra inspanning van de SHM’s verwacht. De
visitatiecommissie oordeelt dat de doelstelling niet van toepassing is op de SHM.
OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren
Beoordeling: goed voor de huur- en de koopactiviteiten
Ons Onderdak beschikt over een goede grondvoorraad. Ze maakt handig gebruik van het ruilen
van gronden om op een sociaal verantwoorde wijze nieuwe projecten te realiseren of nieuwe
samenwerkingen op te starten. De SHM blijft zoeken naar nieuwe gronden. Ze wijst er evenwel op
dat in de stad Ieper de gronden schaars worden. Daarom gebruikt de maatschappij ook andere
mogelijkheden. Dat blijkt uit de realisatie van 150 nieuwe sociale huur- en koopwoningen in de
periode 2008-2012 tegenover een vermindering van de grondreserve met maar 0,8 hectare of 6%.
De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling.
- De huisvestingsmaatschappij beschikt over 13 ha aan grondreserve. Meer dan 2/3de van de
SHM’s heeft een kleinere reserve. Rekening houdend met het hoger aantal huishoudens in de
actieterreinen van meer dan 60% van de overige SHM’s, is dit een meer dan behoorlijke
grondreserve. Het gaat in totaal over 20 percelen, waarvan de helft gelegen in Ieper. Het
kleinste perceel is 216 m², het grootste 5 ha, de gemiddelde grootte van deze 20 gronden is
0,6 ha. Vijf percelen zijn kleiner dan 1.000 m², negen vormen een deel van een terrein waar de
SHM vroeger reeds bouwactiviteiten ontplooide. Zoals hoger beschreven kiest de SHM ervoor
om deel per deel de terreinen te ontwikkelen, om zo geen overaanbod te realiseren.
- Ons Onderdak heeft geen grondreserve in Langemark-Poelkapelle, Mesen, Houthulst en
Zonnebeke. In de eerste twee gemeenten is de SHM sowieso niet actief (zie hoger). In
Houthulst en Zonnebeke zijn er voor de SHM weinig tot geen mogelijkheden om op eigen
gronden projecten te ontwikkelen, en hierdoor een rol op te nemen in de realisatie van het
BSO-koop en -huur. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM met deze gemeenten en met
de andere huisvestingsmaatschappijen de wenselijkheid en de mogelijkheden te bespreken om
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 14 / 50
alsnog gronden aan te kopen, in erfpacht te nemen, of op andere publieke gronden projecten
te ontwikkelen. De SHM zoekt samen met de gemeenten naar andere mogelijkheden om
alsnog woningen te realiseren. In Houthulst (Jonkershove) werd een project uitgewerkt in de
vroegere school Merkemstraat (11 woningen). In Zonnebeke (Passendale) werkte Ons
Onderdak mee aan het concept van een inrichtingsvoorstel voor een nieuw aan te snijden
woonuitbreidingsgebied, deels eigendom van de gemeente Zonnebeke (2010). Met deze
gemeente werden tevens de mogelijkheden bekeken om de pastorie aan te kopen (2011). In
de andere gemeenten is de grondvoorraad voldoende om het BSO te bereiken, zeker vermits
ook meerdere huur- en/of koopmaatschappijen actief zijn. De SHM streeft naar een dichtheid
van 35 woningen per te ontwikkelen hectare bouwgrond. Door actief te zoeken naar
bijkomende mogelijkheden heeft de SHM in de periode 2008 – 2012 151 nieuwe huur- en
koopwoningen gerealiseerd, terwijl de grondvoorraad met nauwelijks 1 hectare daalde.
- Ons Onderdak gebruikt haar gronden doordacht. Zo beschikt ze in Brielen over een hectare
uitgeruste en niet-uitgeruste gronden. In deze deelgemeente van Ieper wonen al meer dan
10% van de huishoudens in een sociale huurwoning. Daarom heeft de SHM in 2011 een deel
van de gronden geruild met de stad Ieper, waardoor ze 7.147 m² grond in De Vloei verkreeg. In
overleg met het stadsbestuur en samen met de SHM De Leie wordt in Wervik 1,5 ha (Geluwe,
Stampkotstraat) gebruikt voor huur- en koopwoningen. In Poperinge (Appelgoedje) zullen Ons
Onderdak, De Mandel, de stad Poperinge, de WVI (intercommunale) en private partners
onderling gronden ruilen om sociaal verantwoorde geïntegreerde woonprojecten te realiseren.
- Ons Onderdak wijst op de moeilijkheid om in de stad Ieper nog betaalbare gronden te kunnen
aankopen. Mede daarom tracht de SHM op alle mogelijke wijzen gronden te verwerven. Zo
speelt ze in op de sociale last en het grond- en pandendecreet, maar geeft aan dat er door het
arrest van het Grondwettelijk Hof over de Sociale Lasten over de realisatie van deze projecten
geen zekerheid meer bestaat. Deze realisaties staan buiten de meerjarenplanning (zie OD 1.1
en 1.2). Deze projecten zijn ten bate van de zorgsector. (zie OD 1.5.)
- Ons Onderdak maakte een vijftal keren gebruik van het voorkooprecht, voor de SHM tot grote
tevredenheid. De maatschappij geeft het voorbeeld van een terrein van 450 m² in de
Kerkstraat (Ieper), met voorkooprecht aangekocht voor een bedrag van ongeveer 14.000 euro.
De perceelgrootte laat toe om hier 1 woning en 5 appartementen te bouwen.
Ons Onderdak wijst op de 25%-regel van het provinciebestuur West-Vlaanderen, waardoor los
van de (ondertussen geschrapte) sociale last bij private verkavelingen een deel een sociale
functie moet krijgen. Ze tracht ook dit aanbod maximaal te benutten.
OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen
Beoordeling: goed voor huur- en voor de koopactiviteiten
Het bouwen voor senioren verdient meer aandacht, maar de SHM heeft een bewuste strategie
over welk type woningen waar kan worden gebouwd. Daarbij houdt ze rekening met de
mogelijkheden van sociaal wonen en wonen op het platteland. Ze gebruikt haar wachtlijsten als
referentiepunt bij de realisatie van sociale huur- of koopwoningen. De SHM werkt samen met de
welzijnsdiensten opgebouwd waarbij ze woningen beschikbaar stelt aan een specifiek doelpubliek
en de welzijnsdienst instaat voor de bijkomende woonbegeleiding, dit tot grote tevredenheid van
deze diensten. Daarom vindt de visitatiecommissie dat Ons Onderdak goed presteert voor deze
doelstelling en dit zowel voor de huur- als voor de koopactiviteiten.
-
Voor de bevraagde actoren valt het op dat Ons Onderdak goed afweegt waar welke projecten
kunnen worden gerealiseerd, waarbij ze sterk rekening houdt met zowel de vraag
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 15 / 50
(inschrijvingsregister) als met de omgeving. Zo is het al dan niet aanwezig zijn van
voorzieningen in de omgeving een belangrijke indicatie voor het bepalen van de doelgroep,
het woningaantal en het woningtype. De SHM heeft veel aandacht voor de ruimtelijke
inplanting van de projecten. Alle bevraagde actoren vinden dat de SHM hierin sterk presteert.
De visitatiecommissie onderschrijft dit. Zo is de SHM zich bewust van de mogelijkheden en de
beperktheden van (sociaal) wonen op het platteland. Ze streeft naar 10% sociale huur in
stedelijk gebied, in de hoofddorpen naar 7,5% en in de andere kernen 5%.
-
De SHM stelt de bouw van koopwoningen afhankelijk van de vraag. Zo heeft ze zekerheid dat
ze het te realiseren aanbod op korte termijn kan verkopen, en de middelen snel kan
recupereren. Ook dit speelt mee in de keuze voor realisatie van kleinschalige projecten (zie
OD 2.2). Voor de te bouwen koopwoningen zal de SHM vertrekken van het aantal kandidaten
en de woonwensen om het te bouwen project te bepalen. Ze werkt hierdoor eerder ‘op maat’
in woningtype en in aanbod. De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak.
-
Ook voor huurwoningen houdt de SHM rekening met het profiel van kandidaat-huurders om
het te realiseren woningtype te bepalen, maar zonder zich er absoluut door te laten leiden.
In het huurwoningaanbod 2012 zitten 244 1-slaapkamerwoningen, -appartementen en
studio’s (17%) en 320 (22%) met 2 slaapkamers. Op 31.12.2012 telde de wachtlijst 323
alleenstaanden (54%). In de planning van nieuwbouw, vervangbouw en renovatieprojecten
tot 2018 zijn 23% 1-slaapkamer- en 57% 2-slaapkamerwoningen opgenomen. Nauwelijks 2 te
ontwikkelen woningen (1%) hebben 4 of meer slaapkamers. Op de wachtlijst staan ook 15
gezinnen (2,5%) met 6 of 7 personen ingeschreven. De SHM werkt duidelijk aan een aanbod
voor de vele alleenstaande woningzoekenden.
Het aandeel te ontwikkelen grote woningen is eerder klein, zeker in vergelijking met de vraag.
Daartegenover staat het huidig aanbod van Ons Onderdak met 39 woningen met 5
slaapkamers. Dit aantal staat voor 21% van het totaal aan grote sociale huurwoningen in de
provincie West-Vlaanderen, of 4% in Vlaanderen. Ter vergelijking: Ons Onderdak beheert 1%
van de sociale huurwoningen in Vlaanderen. Ondanks het kleiner aandeel geplande grote
huurwoningen vindt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM hier dan ook goed.
-
De huisvestingsmaatschappij stelt mutatie te bevorderen. Ze zal de huurders van
onderbezette huurwoningen stimuleren zich in te schrijven in het inschrijvingsregister om hen
zo een aan de veranderde gezinssamenstelling aangepaste woning aan te kunnen bieden.
Omdat er veel vraag is naar kleine woongelegenheden aarzelt de SHM wel om een verhuis
van een middelgrote naar een kleine woning te stimuleren.
Uit de jaarverslagen leidt de visitatiecommissie af dat het aantal gezinnen met 7 tot 9
gezinsleden bij zittende huurders is gedaald van 18 in 2008 naar 14 in 2012. Met 39 woningen
met 5 slaapkamers is er in theorie plaats voor het 20-tal grote gezinnen bij de kandidaathuurders. Het ‘onvoldoende’ aanbod grote woningen lijkt eerder te wijten aan een
onderbezetting bij de woningen dan aan een onvoldoende aanbod. In de gesprekken wijzen
huurders op een aantal grote woningen die zijn verhuurd aan een uitgedund gezin. De
visitatiecommissie stelt voor dat de SHM de mogelijkheid bekijkt om mutaties sterker te
stimuleren of meer grotere woningen te bouwen, en hiervoor een actieplan te maken.
-
Ons Onderdak heeft de laatste jaren geen voor senioren aangepaste woningen gebouwd en
ze plant er ook geen. De SHM wijst op het lokaal toewijzingsreglement van Ieper, waarin 201
woongelegenheden worden voorbehouden voor senioren en 39 specifiek voor alleenstaande
senioren. De visitatiecommissie wijst erop dat deze instroommogelijkheid via het lokaal
toewijzingsreglement niet bestaat in de andere gemeenten van het actieterrein van de SHM,
en dat ook hier geen aangepaste woningen zijn of worden gebouwd. Bovendien kan de
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 16 / 50
visitatiecommissie niet oordelen in welke mate de via het lokaal toewijzingsreglement aan
senioren toegewezen woningen conform C2008 zijn aangepast aan de behoeften van
ouderen. Daarom adviseert de visitatiecommissie aan Ons Onderdak een actieprogramma
voor de realisatie van aan +65jarigen aangepaste woningen op te maken, met concrete
streefcijfers, en op gerichte locaties seniorenwoningen te voorzien.
Verder zijn in het kader van dit zelfde lokaal toewijzingsreglement 10 woningen op adres
voorbehouden voor daklozen die uitstromen uit de twee opvangcentra (mannen- en vrouwen
opvangcentrum, beide uitgebaat door CAW De Papaver). Hierdoor worden 31 verspreid
liggende woningen en appartementen verhuurd – waarvan 2 buiten het sociaal huurstelsel aan personen met een problematiek rond begeleid zelfstandig of beschut wonen. De
toewijzing van de woningen is onderdeel van het lokaal toewijzingsreglement. Een extra
voorwaarde voor toewijzing is het aanvaarden van de begeleiding. Twee woningen worden
aan het OCMW van Poperinge ter beschikking gesteld voor crisisopvang.
In Ieper heeft Ons Onderdak 10 woningen voor de opvang en tijdelijke huisvesting van
dakloze personen en gezinnen. Deze personen worden begeleid door het CAW of het OCMW.
De SHM wijst erop dat de gehuisveste ex-daklozen onmiddellijk worden ingeschreven in het
inschrijvingsregister van Ons Onderdak, en zo doorstromen naar een reguliere sociale woning.
-
De SHM werkt samen met het centrum voor woonondersteuning Den Ommeloop (Ieper) en
de dienst Begeleid Wonen Westhoek (Open Thuis), vzw De Overweg en de mobiele teams van
de Psychiatrische Zorg Thuis (PZT). Deze diensten zorgen voor de begeleiding van bewoners
met een mentale en/of psychiatrische beperking. In de stedenbouwkundige voorschriften van
recente RUP’s in Ieper is naast de stedenbouwkundige bestemming ‘eengezinswoningen’ ook
‘zorgwonen’ opgenomen. Voor ‘zorgwonen’ kunnen meerdere woonentiteiten worden
gerealiseerd op één kavel. De SHM heeft van deze opportuniteit gebruik gemaakt. Bij twee
aanbiedingen zal ze zo via de verplichte sociale last (DGPB) twee keer 4 zorgwoningen
bouwen. De woningen worden via het lokaal toewijzingsreglement van Ieper verhuurd aan
cliënten van Den Ommeloop (begeleid wonen) en cliënten van Begeleid Zelfstandig Wonen
Westhoek – Open Thuis (begeleid wonen). Ons Onderdak heeft een afspraak met ‘De
Overweg’ (beschut wonen) om in De Vloei 4 kleine woningen te voorzien voor hun cliënten
(planning 2016). In een latere fase voorziet de SHM hier nog 4 woningen voor “beschutte”
bewoners. Ook dit is nog niet opgenomen in de meerjarenplanning. De visitatiecommissie
waardeert deze inspanningen om ‘zorgwonen’ en begeleid wonen mogelijk te maken.
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
Eindoordeel: goed
De SHM bouwt een behoorlijk aantal sociale huur- en koopwoningen, afgestemd op de
mogelijkheden van de omgeving en de vraag. Ons Onderdak is sterk in de ontwikkeling van
eerder kleinschalige en gemengde projecten, verspreid en in het centrum van de
(deel)gemeente. Als het enigszins kan, realiseert de SHM dergelijke projecten in samenwerking
met andere partners, die hier een eigen woningaanbod of –kavels neerzetten. In de planning
2013-2018 zitten een aanzienlijk aantal bijkomende woningen, waardoor ze een belangrijk
aandeel van het BSO realiseert.
De SHM heeft een bewuste strategie over hoeveel van welk type woningen waar kan worden
gebouwd. Ze is sterk in het ruimtelijk plannen van nieuwe projecten. Ze zoekt naar
samenwerking met welzijnsdiensten, bouwt en stelt woningen beschikbaar. Een strategie voor
bouwen aangepast aan senioren ontbreekt.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 17 / 50
4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING
SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit
OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het
woningpatrimonium waar nodig
Beoordeling: goed
Ons Onderdak heeft met een sterke inhaalbeweging in het jaar 2012 een belangrijk deel van haar
opdracht in het Vlaams Energie-Renovatie-Programma (ERP2020) gerealiseerd. De planning toont
aan dat de SHM tijdig, namelijk uiterlijk in 2020, alle woningen van dakisolatie zal hebben
voorzien. Renovatie wordt op maat aangepakt met zo weinig mogelijk verplichte verhuizing van
bewoners waardoor de leegstand beperkt wordt. Het onderhouden van de woning door de
bewoner wordt opgevolgd aan de hand van gerichte huisbezoeken. Organisatie en uitvoering van
onderhoud en herstel worden efficiënt gecoördineerd. Ten slotte beschikt de SHM over een
gedetailleerde meerjarenplanning waarmee voortdurend de financiële consequenties van de
verschillende activiteiten worden ingeschat. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede
prestaties levert voor deze operationele doelstelling.
-
Volgens de meest recente patrimoniumenquête voldoet in 2012 bijna 48% van de woningen
van Ons Onderdak aan de drie normen van het ERP2020. Ongeveer 80% van de SHM’s staat al
verder. Toch vindt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM in dit verband goed, omdat
de prestatie van de SHM afgemeten wordt aan het einddoel (100% van de woningen voldoen
aan alle 3 de normen tegen 2020) en de mate waarin de renovatieplanning van de SHM
haalbaar is en afgestemd op de financiële planning. Meer in detail beschikt ruim 93% van de
woningen nu over dubbele beglazing en heeft bijna 78% een energiezuinige
verwarmingsinstallatie. Bijna 60% van de daken heeft de vereiste dakisolatie.
Voor de isolatie van de daken doet Ons Onderdak zoveel mogelijk beroep op de
tegemoetkoming van Eandis. Daarmee maakt de SHM zich afhankelijk van het beschikbare
aanbod aan subsidies dat dan de voortgang bepaalt. De visitatiecommissie suggereert dat Ons
Onderdak dit prijsbewuste isoleren van de daken intensief monitort en rekening houdt met de
meerkost voor de huurder zolang de isolatie niet is aangebracht. Voor een totaal van 339 van
de 584 woningen die begin 2013 nog niet aan de vereisten voldeden zal de dakisolatie in orde
zijn tegen eind 2015. Blijven nog 245 te isoleren daken over voor de jaren 2016-2020.
Wat de energiezuinige verwarmingsinstallaties betreft zijn er in 2013 28 oude installaties
vervangen door nieuwe, waardoor er nog 292 overblijven voor de volgende zeven jaar. Bij een
aantal van die oude installaties gaat het om accumulatiekachels (343), die ’s nachts warmte
opslaan om ze overdag geleidelijk weer af te geven. De SHM zal de vervanging van deze
toestellen binnen het kader van het ERP in principe voorzien tegen 2020. Ze beseft dat de
aardgasvoorraden beperkt zijn en geostrategisch niet evident gelokaliseerd en is er tevens van
overtuigd dat hernieuwbare energievormen (elektriciteit) alle kansen moeten krijgen.
-
Zelfs bij de grondige renovatie van woningen, maakt de SHM er een punt van om haar
huurders zo min mogelijk te dwingen tot een interne verhuis (mutatie). Ons Onderdak doet
dit door zoveel mogelijk te faseren en bijvoorbeeld het vervangen van oude ramen door
nieuwe met dubbele beglazing afzonderlijk en zo snel mogelijk uit te voeren. Het overwegend
aandeel van eengezinswoningen in het patrimonium maakt dit mogelijk. Hierdoor heeft de
SHM maar een beperkte structurele leegstand.
Met 10 woningen op 1.436 was de structurele leegstand in 2012 maar 0,70%. De
frictieleegstand bedroeg 0,76% met 11 woningen. Zowel voor de structurele als voor de
frictieleegstand was de leegstand in verhouding groter bij ongeveer 2/3de van de SHM’s.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 18 / 50
-
De SHM maakt een onderscheid tussen omvangrijke renovatieprojecten, renovatie als
onderdeel van het patrimoniumonderhoud, en het gewone onderhoud en herstel. Voor
eerder kleinschalige renovatieprojecten probeert de SHM beroep te doen op middelgrote
aannemers uit de streek. De technische dienst coördineert renovaties van afzonderlijke
woningen en betrekt daar kleinere aannemers bij. Uit de jaarverslagen over de periode 20082012 blijkt dat Ons Onderdak als onderdeel van het onderhoud van haar patrimonium in
totaal 23 woningen heeft gerenoveerd of gemiddeld bijna 5 per jaar.
-
Onderhouds- en herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd door medewerkers, door de
onderhoudsfirma, of door organisaties in de sociale economie, zoals bijvoorbeeld Westlandia
voor groenonderhoud. De onderhoudsfirma heeft een brede onderhoudsopdracht waarvan
de huurders rechtstreeks gebruik kunnen maken (zie OD 3.2 prijsbewust verhuren).
In 2012 zijn 1.005 opdrachten voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden uitgevoerd in de
woningen zelf, en nog een 300-tal in de gemeenschappelijke delen van de gebouwen. Volgens
het jaarverslag waren het er in 2008 circa 1.200. De technische dienst tracht na een
schriftelijke of telefonische melding zo snel mogelijk te reageren, als het kan nog dezelfde
dag. De SHM beschikt over een specifieke procedure ‘werkopdrachten na melding door
huurder’ waarbij een gedetailleerd stroomdiagram hoort, zowel voor uitvoering in eigen
beheer als in uitbesteding. De relatieve toename van het aantal opdrachten in de afgelopen
vijf jaar en de gedetailleerde procedure wijzen op een efficiënte en effectieve technische
dienstverlening, wat bevestigd wordt in het gesprek met de huurders.
-
Ons Onderdak schakelt het huisbezoek door de sociale dienst in om het onderhouden van de
woning door de huurder van nabij op te volgen. Sinds de brochure ‘Ziezo!’ werd uitgebracht in
2010, zijn de meeste huisbezoeken gericht op het controleren van de woning. Bovendien
wordt bij elk huisbezoek, ook als dat een andere hoofdbedoeling heeft, sowieso naar de staat
van de woning gekeken. Niet alleen de woonbegeleider doet dit, maar ook de technische
medewerkers van de SHM en van de onderhoudsfirma. De kwaliteitscontrole resulteert in een
waardering 1 voor een ‘goed of voldoende onderhouden woning’, 2 voor ‘nood aan verdere
opvolging’ en 3 voor ‘een kritieke situatie’. Op die grond wordt de opvolging gecoördineerd,
maar wordt eveneens de zorg van de bewoners voor het patrimonium in beeld gebracht. In
2012 zijn 350 huurders geëvalueerd op het onderhouden van hun woning, of ongeveer 25%
van alle huurders. Over de jaren 2010-2012 zijn de ‘goed onderhouden woningen’
toegenomen, de ‘woningen waar opvolging nodig is’ sterk afgenomen en blijft het aandeel
‘woningen in kritieke toestand’ ongeveer gelijk. De visitatiecommissie vindt deze werkwijze
getuigen van een ‘goede praktijk’.
OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid
Beoordeling: uitstekend voor de huuractiviteiten, goed voor de koopactiviteiten
De wijze waarop de SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt over het algemeen op twee
principes: het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie, en het
maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. Ons Onderdak beperkt zich niet tot de
uitvoering van het ERP2020, maar streeft in al haar realisaties en projecten in ruime mate naar
een betaalbare milieuvriendelijkheid. De visitatiecommissie vindt dat de SHM bij haar
huuractiviteiten uitstekend, en bij haar koopactiviteiten goed presteert voor deze doelstelling.
-
Ons Onderdak beschikt niet over een uitgeschreven visie op milieuvriendelijkheid in functie
van de betaalbaarheid’. De aandacht en het engagement van de SHM voor deze groeiende
problematiek blijkt uit een aantal thematische teksten in de jaarverslagen 2008-2012.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 19 / 50
-
In het jaarverslag (JV) 2008 kondigde Ons Onderdak een nieuwbouwproject aan voor 5
huurwoningen in de Robrecht de Bethunelaan, waarbij toen reeds gestreefd werd naar een Epeil van 60. Maximale winddichtheid en het vermijden van warmteverlies waren de
uitgangspunten bij het ontwerpen van deze woningen. De 5 lage energiewoningen worden
bewoond sinds juli 2011. Voor de intrek van de huurders gingen er twee infoavonden door
over de specifieke kenmerken van de woning en de wijze waarop de woning dagelijkse wordt
gebruikt. In het najaar volgde een derde infoavond over het gebruik van de
verwarmingsinstallatie en van het ventilatiesysteem.
Met het oog op de evolutie van de markt en van de regelgeving in de sector waardoor een
brede toepassing van de standaard voor een lage-energie en passieve woningen noodzakelijk
wordt, volgt de SHM het energieverbruik in haar 5 lage-energiewoningen nauwlettend op.
Het rapport over het gas- en elektriciteitsverbruik betreft de periode 7/2011-7/2013. Hieruit
blijkt dat onder meer dat er in deze woningen een duidelijk verminderd verbruik (-48%) wordt
vastgesteld voor de verwarming, dat het globaal elektriciteitsverbruik bij drie van de huurders
aanzienlijk lager is dan het gemiddelde en dat het ventilatiesysteem geen impact heeft op het
elektriciteitsverbruik.
Na de renovatie van het appartementsgebouw De Sterre in 2012 registreert de SHM ook hier
het energieverbruik van een aantal bewoners. Hieruit bleek een gemiddelde minkost van
meer dan 110 euro op jaarbasis.
In de Grasmuslaan in Ieper bouwt Ons Onderdak 7 lage energie koopwoningen in
houtskeletbouw waarbij ze streeft naar een energiepeil van 45 en een isolatiepeil van minder
dan 25. In tegenstelling tot de huurwoningen moet nog gewacht worden op een opvolging
van het woongebruik door de kopers van de lage energie woningen in de Grasmuslaan en van
de passieve koopwoningen in het project ‘De Vloei’. In afwachting daarvan vindt dat de
visitatiecommissie dat de SHM al goede prestaties levert voor haar koopactiviteiten.
-
De vijf eengezinswoningen en het appartementsgebouw vormen de prelude voor iets groters,
de duurzame wijk ‘De Vloei’ in Ieper. Ons Onderdak staat hier voor de realisatie van minstens
64 sociale huur- en koopwoningen op een totaal van 250 lage-energie (minimum E60 en K30)
en passieve woningen. Een artikel in het jaarverslag (JV) 2012 draagt de titel ‘Passief wonen:
een uitdaging of utopie?’ en legt uit wat onder een ‘passieve woning’ en onder ‘lage-energie
woning’ moet worden verstaan. Er wordt geconcludeerd dat enkel een integrale aanpak met
conceptbewaking, gevolgd door een aangepaste begeleiding van de toekomstige bewoner
een garantie biedt op het slagen van het project. Het project wordt al vermeld in JV 2008 en
geconcretiseerd in JV-2012 met 6 projecten voor 26 appartementen en 12 woningen, waarvan
4 passieve koopwoningen. Het concept duurzame wijk is gebaseerd op een integrale
benadering die milieu-, sociale, economische en bestuurlijke aspecten combineert.
Beschrijvingen van het project zijn terug te vinden in de presentaties die werden gegeven op
het Ecopolis-Woonforum van 19 maart 2010 en op de Studiedag Klimaatadaptatie op 13
september 2011. De SHM spreekt echter met bezorgdheid over de betaalbaarheid van deze
woningen voor de kopers. Ze zal niet nalaten om ook hier het woongebruik door de bewoners
op te volgen, alleszins voor de passieve woningen. Er wordt naar allerlei manieren gezocht om
de koopwoningen betaalbaar te houden. Koopwoningen worden uit eigen middelen
gefinancierd, vertrekkend van een plafond aan 95% van de VMSW-standaard voor de
ontwerper en met een marge tot ongeveer 105% na realisatie. Daarbij gaat het om ontwerp
en uitvoering, maar ook om het grondaandeel. Het is een uitdaging voor de SHM om een
bekwaam ontwerper en een gekwalificeerd aannemer te vinden voor de realisatie van dit
grote aantal duurzame woningen. Gelukkig kan de SHM een beroep op de extra financiering
via het FS3 voor haar project Grasmuslaan in Ieper waar ze 7 sociale koopwoningen kan
aanbieden die beter scoren dan de geldende energienormen (zie ook OD 3.1).
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 20 / 50
-
In JV 2012 wordt in het artikel ‘Energieprestatie Certificatie’ uitvoerig gerapporteerd over het
aanwenden van de EPC’s om de kwaliteit van het patrimonium te bepalen en op te volgen.
Eind 2012 had de SHM 324 EPC’s extern laten opmaken (bijna 23% van alle woningen), bij de
visitatie is dat al ruim 25%. In een uitgebreide conclusie worden de energieprestaties op
verschillende locaties en bij zowel appartementen als huizen geëvalueerd. Volgens de SHM
scoort ze met een gemiddelde waarde van 335 kWh/m² voor haar patrimonium behoorlijk bij
vergelijking binnen de sociale huursector, en een stuk beter dan de private huurwoningmarkt.
-
In haar opdracht aan ontwerpers brengt Ons Onderdak bij de projectomschrijving onder
milieuvriendelijkheid de aspecten dichtheid en duurzaamheid nadrukkelijk onder de
aandacht. Een illustratie daarvan is de deelname aan het stadsvernieuwingsproject
‘Noordelijke stadspoort’ in Ieper waar gesaneerde gronden van de Picanol-site zijn gebruikt
voor 17 sociale huurappartementen in de Weverijstraat. De SHM zet ook in op hergebruik van
panden, bijvoorbeeld met schoolgebouwen in Houthulst (1) en Heuvelland (2) en met de
verbouwing van de hoeve in het project ‘De Vloei’. Een gedeelte van het complex ‘Nazareth’
dat de SHM heeft gekocht van het OCMW-Ieper, zal ze gebruiken voor 8 koopwoningen.
-
Ons Onderdak werkt mee aan het project ‘energiesnoeiers’. Energiescans worden uitgevoerd
door de organisatie sociale economie ‘Goed Wonen’ vzw. Vanaf het jaar 2010 organiseert de
SHM jaarlijks twee infonamiddagen over energie waarop alle huurders worden uitgenodigd.
Elke nieuwe huurder ontvangt een informatiepakket, waarin ook de uitgebreide VMSWtoelichting over de noodzaak om voldoende te ‘ventileren’ is opgenomen.
-
De visitatiecommissie vindt dat Ons Onderdak zowel in haar projectontwikkeling – voor huur
en voor koopwoningen - als bij het beheer van haar patrimonium grote aandacht heeft voor
de milieuaspecten. Zij stelt vast dat dit voor de SHM ondertussen zo vanzelfsprekend is
geworden dat zij deze houding normaal vindt. De visitatiecommissie suggereert de SHM om
de onmiskenbare bouwtechnische en architecturale kwaliteit van woning en de
stedenbouwkundige en ecologische kwaliteit van de omgeving die zij op dit punt al bereikt en
nog ambieert, meer bekendheid te geven en te benadrukken dat een hoge kwaliteit van de
sociale woning pas volledig tot haar recht komt als ook de omgeving van hoge kwaliteit is.
OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar
Beoordeling: goed voor de huur- en de koopactiviteiten
De visitatiecommissie vindt dat de visie van Ons Onderdak op ‘het aanpassen van zowel huur- als
koopwoningen aan de noden van huurder en koper’ getuigt van een respectvolle benadering van
elke bewoner. Ze beoordeelt de prestaties van Ons Onderdak voor deze doelstelling als ‘goed’
voor de huuractiviteiten en voor de koopactiviteiten.
-
In 2012 heeft Ons Onderdak 3 aanpasbare huurwoningen gerealiseerd op een totaal van 35
gebouwde woningen of een aandeel van bijna 9% in het totaal. Voor 84% van alle SHM’s ligt
dit aandeel lager. In 2011 ging het om 2 woningen op 13 of 15%. In het project aan de
Tramstraat zijn 3 aanpasbare woningen gerealiseerd. Met nog 1 aanpasbaar gebouwde
woning in 2008 heeft Ons Onderdak 9 aanpasbare woningen gerealiseerd op een totaal van
106. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM ongeveer 8,5% van haar in de periode 20082012 gerealiseerde huurwoningen aanpasbaar gebouwd heeft. Ons Onderdak zegt er van uit
te gaan dat ook in de geplande projecten, naar de praktijk uit vorige jaren, ongeveer 10% of 1
op de 10 nieuwe huurwoningen uiteindelijk aanpasbaar zal worden gebouwd.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 21 / 50
-
Daarnaast stelt de SHM het ‘aanpasbaar bouwen’ enigszins anders te interpreteren dan door
de VMSW in het document C2008 wordt omschreven. Naar eigen ervaring en inzicht is de
SHM alert op mogelijkheden om woningen geschikt te maken voor de nieuwe bewoner met
specifieke noden of voor de huidige bewoner met gewijzigde noden. Er wordt samengewerkt
met de dienst woningaanpassing van de provincie West-Vlaanderen ‘Blijft actief wonen’ of
met de Werkgroep Vorming en Actie. Indien nodig en mogelijk biedt de SHM bij een mutatie
de huurder een op haar kosten geschikt gemaakte woning aan. Veelvuldige huisbezoeken
door de sociale en technische diensten leveren de nodige informatie om maatregelen te
nemen voor een woningaanpassing. Ook de nauwe samenwerking met verschillende
organisaties die instaan voor de begeleiding van bijzondere doelgroepen levert de vereiste
omkadering ter ondersteuning waar en wanneer nodig (zie ook OD 1.5). De voorbije 10 jaar
werden zo’n 12 woningen aangepast. Bij een toenemende fysieke beperking van een huurder
komt het voor dat er op maat een nieuwe woning ‘geïnstalleerd’ wordt. Dit is recent het geval
op 4 adressen. Ondertussen zijn 15 woningen geschikt voor rolstoelafhankelijke bewoners.
-
Voor de koopwoningen is in het document C2008 van de VMSW slechts sprake van de
wenselijkheid van ‘aanpasbaar bouwen’. In die zin stelt Ons Onderdak dat, zoals voor de
huurder, ook voor de koper het nodige zal worden gedaan om een woning op maat aan te
bieden binnen de mogelijkheden van een SHM. De alertheid en de aandacht waarvan hoger
sprake gelden dus evenzeer voor de koopwoningen. Bij koopwoningen wordt bijvoorbeeld de
inpandige garage sinds 2011 doorgaans zo opgevat dat ze kan worden omgevormd tot een
bijkomende leef- of slaapruimte, of de oorspronkelijke woning tot twee gescheiden kleinere
woonentiteiten. Dat Ons Onderdak in de periode 2008-2012 volgens de beschikbare gegevens
geen enkele ‘aanpasbare’ koopwoning gerealiseerd heeft, betekent niet dat ze daartoe niet in
staat of bereid zou zijn. Veeleer illustreert dit de uitzonderlijkheid van ‘aanpasbaar bouwen’
voor koopwoningen en ondersteunt het de ruimere visie van de SHM terzake.
PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING
Eindoordeel: goed
Ons Onderdak levert degelijk werk in de planning, coördinatie en uitvoering van de nodige
renovaties, verbeteringen en aanpassingen van haar patrimonium. Waar nodig voorziet de SHM
in de vervanging van het woningpatrimonium.
De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM haar grote aandacht voor milieuaspecten bij de
projectontwikkeling en het beheer als een evidentie beschouwt.
Niettegenstaande Ons Onderdak goede prestaties neerzet op het vlak van het aanpasbaar
bouwen van huurwoningen, is dit voor haar geen prioriteit. De SHM ziet meer in maatwerk op
het ogenblik dat er moet ingegrepen worden dan in standaard aanpasbare woningen. Haar visie
op ‘het aanpassen van zowel huur- als koopwoningen’ aan de noden van zowel huurder als
koper getuigt van een respectvolle benadering van elke bewoner.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 22 / 50
4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID
OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust
Beoordeling: goed voor huur- en koopactiviteiten
Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen
eenduidig te vergelijken met de bouwkostnormen. Daardoor ontbreekt er een belangrijk aspect
om een correct oordeel uit te spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt. In
afwachting vormt de visitatiecommissie haar oordeel voornamelijk op basis van de visie en de
wijze waarop de SHM prijsbewust bouwt. Ons Onderdak heeft een prijsbewuste visie, die start
vanaf de grondverwerving tot na de opleveringsfase. De visitatiecommissie is van oordeel dat Ons
Onderdak goede prestaties levert voor deze operationele doelstelling.
-
-
-
-
-
Ons Onderdak focust al op de kostprijs van bij de verwerving van gronden; het grondaandeel
per woongelegenheid in het project moet realistisch zijn om de verwervingskost te kunnen
verantwoorden; de dichtheid moet de grondkosten per woning dus beperken en dit binnen de
VMSW-normen. Bovendien beschikt de SHM nog over een historische grondreserve,
aangekocht aan prijzen ver beneden de huidige marktwaarde. Om de infrastructuursubsidie
te maximaliseren streeft Ons Onderdak naar een verdeling met 1/3de huur- en 2/3de
koopwoningen zodat de Vlaamse overheid de infrastructuurwerken voor 100% subsidieert in
plaats van 80%. Binnen FS3 is extra financiering mogelijk voor projecten, die nog beter willen
doen dan de geldende energienormen, bijvoorbeeld Grasmuslaan (zie OD 2.2).
De SHM wijst haar ontwerpers steeds op het belang van betaalbaarheid voor kopers en
huurders. Ze verplicht hen tot een raming van de bouwkosten aan 95% van de subsidieerbare
prijsnorm van de VMSW. De SHM wijst kandidaat-ontwerpers erop dat ze deze doelstelling
kunnen halen door aandacht te hebben voor de onderlinge schikking en indeling van
wooneenheden, de graad van compactheid, de rationaliteit en de funderingswijze en
draagstructuur en de optimalisatie van materiaalgebruik.
Ons Onderdak nodigt steeds alle in de projectgemeente gevestigde ontwerpers en één
externe ontwerper uit om deel te nemen aan een selectie. Dat zijn er altijd minstens drie (en
doorgaans meer), zoals in de wet op de overheidsopdrachten bepaald. Een eerste schets en
een beknopte nota worden beoordeeld door juryleden van de SHM, de VMSW en de
gemeente. In het verloop van het ontwerpproces wijst de SHM de ontwerper er meermaals
op zich te houden aan de 95%-norm bij de uitwerking van het ontwerp. In elke fase vraagt
Ons Onderdak een herwerkte simulatietabel op om de prijsevolutie te bewaken. Om
verrekeningen bij de uitvoering te vermijden vraagt de SHM een zo sluitend mogelijk
uitvoeringsdossier. Door dit alles vooraf te bespreken worden prijsverhogingen vermeden.
Al bij de gunningsbrief wordt de aannemer er op gewezen dat de aanneming gebeurt op basis
van een vaste aannemingssom, die toereikend moet zijn voor de volledige realisatie. Op de
werfvergaderingen maakt het hoofd van de technische dienst, nogmaals duidelijk dat alleen
hoogst noodzakelijke meerwerken worden aanvaard. De SHM weegt de vragen tot
meerwerken af en legt ze in functie van de hoogte van het bedrag voor aan het directiecomité
of de raad van bestuur. Ons Onderdak probeert overheadkosten te beperken. Werken met
aannemers in de buurt voor de bouw van sociale woningen kan lagere overheadkosten als
gevolg hebben tegenover aannemers die lang onderweg zijn wegens afstand en druk verkeer.
Voor de bouw van koopwoningen hanteert de SHM tot vandaag meestal de opdeling in enkele
loten via verschillende kleine aannemers; een lot ruwbouw, een lot speciale technieken, …
Deze aanpak voor de koopwoningen heeft Ons Onderdak geërfd van de Zuid-Westhoek.
Zoals ook blijkt bij OD 5.2 toont de SHM aan dat ze het bedrijfsproces om meerkosten te
beperken onder de knie heeft. Deze zijn in de periode 2008-2012 voor nieuwbouw van huur-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 23 / 50
en koopwoningen zeer gering of afwezig, soms zelfs met minkosten. De aanwerving van een
architect met veel praktijkervaring als hoofd van de technische dienst heeft daar zeker toe
bijgedragen. Ondertussen is ook de meerkost voor renovatieprojecten beperkt tot 1% bij de in
2012 opgeleverde renovatieprojecten.
OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust
Beoordeling: goed
In 2012 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 160 euro bij Ons Onderdak,
waarmee de SHM zich in de onderlinge positie met de andere SHM’s in de middengroep bevindt.
De SHM probeert de huurlasten waar mogelijk te beperken. Zo vraagt Ons Onderdak de huurders
om zelf in te staan voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Daarnaast heeft de
SHM de huurders in 2012 voorgelicht over het belang van de keuze van een energieleverancier
De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed.
-
De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten, de huurprijs en de
nutskosten voor elektriciteit, gas en water. Bij Ons Onderdak bedraagt de mediaan huurprijs
per woning per maand voor een appartement 203 euro. Meer dan 60% van de SHM’s kent
een hogere mediaan huurprijs. Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs
228 euro. Ongeveer 95% van de SHM’s kent een hogere mediaan huurprijs voor
eengezinswoningen. De meest voorkomende huurlasten, die een SHM aanrekent zijn kosten
voor onderhoud van toestellen, voor afstand van verhaal bij de brandverzekering en voor het
onderhoud van gemeenschappelijke delen. De hoogte van de huurlast hangt samen met de
woningtypologie: ze is lager voor een eengezinswoning dan voor een appartement. Ons
Onderdak heeft in 2012 ongeveer 70% eengezinswoningen en 30% appartementen.
-
Ons Onderdak doet al sinds 1995 beroep op eenzelfde firma voor het onderhoud en kleine
herstellingen van alle elektrische, sanitaire en verwarmingsinstallaties, dit zowel voor
herstellingen en onderhoud ten laste van de huurder als van de SHM. Het in 2012 conform de
wetgeving vernieuwde contract is duurder maar geeft een betere ‘dekking’ voor de huurder
omdat meer prestaties ten laste zijn van Ons Onderdak. Voor de jaren 2011 en 2014 bedragen
de forfaitaire maandelijkse kosten per woning 8,94 euro en 11,76 euro, of een stijging met
2,82 euro per maand. De visitatiecommissie merkt op dat het contractuele jaarlijkse
onderhoud van de cv-installatie duurder uitkomt dan de wettelijke tweejaarlijkse verplichting.
Ons Onderdak argumenteert deze keuze omwille van het hoger rendement van de ketel, met
tot 15% minder gasverbruik, en omdat er nooit discussie kan zijn met de verzekeraar over de
tijdigheid van het onderhoud van de cv-installatie. De visitatiecommissie kan de argumentatie
van de SHM niet controleren en adviseert om de huurder uitdrukkelijk de keuze te laten om al
dan niet akkoord te gaan met dit jaarlijks onderhoud. Ze verwijst naar art. 16. van de
verplichte typeovereenkomst die o.a. stelt: “De verhuurder kan, mits de huurder daarmee
akkoord gaat, de door de huurder aangegeven onderhouds- en herstellingswerkzaamheden
die ten laste van hem vallen, uitvoeren tegen betaling van een bepaald bedrag per maand.”
Er is een verband tussen de hoogte van de huurlast en het woningtype. Bij Ons Onderdak is de
huurlast voor een eengezinswoning beperkt tot de kost voor afstand van verhaal bij de
brandverzekering en voor het onderhoud van de verwarmingsinstallatie. Afstand van verhaal
vrijwaart de terugvordering van de verzekeraar naar de huurder. De huurder van een
eengezinswoning betaalde tot februari 2012 een maandelijkse huurlast van minder dan 10
euro. Met het nieuwe contract zijn de kosten gestegen. In 2014 bedraagt de maandelijkse
huurlast voor een eengezinswoning bijna 13 euro (waarvan 11,76 euro voor het verruimde
contract met de onderhoudsfirma). Bij appartementen kunnen de huurlasten toenemen met
kosten voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen, brandveiligheid, huisvuilophaling,
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 24 / 50
-
-
-
-
glazenwassers, water en elektriciteit voor gemene delen, groenonderhoud en liften. De SHM
vraagt de huurders zelf te poetsen om hun huurlasten te verminderen. Toch doen de
huurders dat niet zelf in elk flatgebouw. Om de netheid en de leefbaarheid te waarborgen,
schakelt Ons Onderdak dan opnieuw de eigen poetsdienst of een extern bedrijf in (Icarus).
Ons Onderdak beperkt de kosten van groenonderhoud onder meer door dit uit te besteden
aan sociale economie (Westlandia Ieper) en openbaar groen over te dragen aan de gemeente.
Zo wordt de recent gerenoveerde tuin rond residentie De Sterre overgedragen aan de stad
Ieper. In vele wijken is de voortuinstrook eigendom van de gemeente. De visitatiecommissie
vindt dat de SHM voldoende inspanningen doet om kosten van groenonderhoud te beperken.
De SHM houdt de huurlasten per type gebouw en wijk jaar na jaar goed bij en kent de
huurlasten tot in het kleinste detail. De visitatiecommissie kreeg dit overzicht voor de jaren
2013 en 2014. Bewoners van een eengezinswoning betalen logischerwijze de laagste
huurlasten. Ons Onderdak heeft 26 appartementsgebouwen, waarvan een 6-tal grotere (van
31 tot 54 appartementen). De gemiddelde maandelijkse huurlast van een appartement komt
op ongeveer 39 euro. In residentie De Molenwal (met 47 appartementen) betalen huurders
de hoogste huurlasten; met ongeveer 55 euro per maand zijn ze volgens de visitatiecommissie
niet gering maar de kosten zijn te verklaren door de typische eigenschappen van dit
flatgebouw met een grote binnentuin. De SHM heeft er bovendien de voorbije 5 jaar de
globale betaalbaarheid verbeterd. Door dakrenovatie en de plaatsing van een nieuwe en
zuinigere lift zijn de nutskosten voor de huurders aanzienlijk afgenomen.
Om de nutskosten te beperken zou Ons Onderdak met de SHM’s uit de regio bijvoorbeeld een
openbare aanbesteding kunnen organiseren voor energielevering in de gemeenschappelijke
delen: in Antwerpen resulteerde dit in een kost die 7% lager is dan het sociaal tarief.
Vanaf het jaar 2010 organiseert de SHM jaarlijks twee infonamiddagen over energie voor alle
huurders. Ons Onderdak organiseerde samen met andere actoren een infoavond ‘Chinese
energiefacturen’, waar bewoners uitleg kregen uitleg over de energiefactuur en hoe ze best
de goedkoopste energieleverancier kiezen. Einde 2012 werd de ‘energiejacht’ een tweede
keer georganiseerd voor de sociale huurders van de SHM en van het OCMW-Ieper. Elke
huurder ontvangt de ‘Ziezo!’-brochure, waarin staat welke werken en kosten ten laste zijn van
Ons Onderdak en welke ten laste van de huurder. Uit het gesprek met de huurders blijkt dat
de huurders de ‘Ziezo!’-brochure kennen. De wijze waarop de kosten worden aangerekend, is
eveneens uitvoerig beschreven in het intern huurreglement.
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID
Eindoordeel: goed
Ons Onderdak heeft een onderbouwde visie op prijsbewust bouwen voor sociale huur- en
koopwoningen. Door deze visie in elke fase, van grondverwerving tot de oplevering, toe te
passen, levert ze projecten op die rond de kostprijsnormen van de VMSW liggen. De mediaan
verkoopprijs van Ons Onderdak van in 2011 opgeleverde sociale koopwoningen bevindt zich
met 146.000 euro bij de 25% laagste van alle SHM’s met koopverrichtingen.
Met haar gemiddelde huurlast bevindt de SHM zich in de middengroep van alle SHM’s. De SHM
moedigt de bewoners aan om zoveel mogelijk zelf te poetsen om de huurlasten te drukken. De
visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM voldoende inspanningen doet om de huurlasten
voor alle huurders te beperken. De visitatiecommissie suggereert om initiatieven rond
energiezuinigheid regelmatig te hernemen en tevens om met de SHM’s in de regio een
openbare aanbesteding te doen voor de energievoorziening van de gemeenschappelijk delen.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 25 / 50
4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID
OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid
Beoordeling: goed.
Ons Onderdak heeft een procedure huurdersachterstallen en past deze toe. De opvolging van een
dreigende uithuiszetting wegens een leefbaarheidsprobleem getuigt van een sociaal
verantwoorde werking, waarbij de SHM tijd maakt voor de probleemhuurders en rekening houdt
met de problemen van de andere bewoners. De SHM levert hier dan ook goede prestaties.
-
Abstractie makend van de 15 opzeggingen wegens domiciliefraude (12), het bezit van een
eigen woning (1), onderverhuring (1) en een opzeg omdat de overblijvende inwoner geen
huurrecht had (1) werden in de periode 2008 – 2012 op initiatief van Ons Onderdak 18
huurcontracten opgezegd, of bijna 1 elke drie maanden. Redenen voor opzeg zijn
wanbetaling (4), verwaarlozing en/of beschadiging van de woning (4) en het aantasten van de
leefbaarheid (9, uitleg; zie verder). In 2012 werden de meeste opzeggingen genoteerd (13),
waarvan 3 voor wanbetaling en 3 voor de leefbaarheid. In slechts drie situaties heeft de SHM
een gerechtelijke procedure ingesteld en een vonnis tot uithuiszetting bekomen (1
wanbetaling, 1 verhuis zonder adres / land verlaten en 1 wegens verwaarlozen woning).
De visitatiecommissie kan deze redenen en aantallen niet vergelijken met andere SHM’s. In
het gesprek met de visitatiecommissie stellen de welzijnsdiensten dat er geen
noemenswaardig probleem is met het uithuiszettingsbeleid van Ons Onderdak.
De medewerkers van de sociale dienst hebben duidelijk gemaakt dat ze de procedure
‘debiteurenreglement’ correct volgen. De huur dient de 10de van de maand worden betaald.
Als dit niet gebeurt, volgt 20ste van de maand een schriftelijke aanmaning. De 11de van de
daaropvolgende maand volgt een schriftelijk rappel, de 21ste een ingebrekestelling. Vanaf dan
wordt de achterstallige huur verhoogd met een forfaitaire schadevergoeding van 10%, zoals
bepaald wordt in het sociaal huurbesluit.
Tijdens deze eerste stappen gebeurt de opvolging vooral formeel en administratief. De SHM
wijst erop dat betalen van huur een contractuele verplichting is, en dat daarom een formele
benadering aangewezen is. De betrokken huurder wordt aangeschreven en verzocht om
contact op te nemen met de sociale dienst. De medewerker van de sociale dienst contacteert
de huurder rechtstreeks – telefonisch of een aanklampend huisbezoek - als ze van oordeel is
dat dit een meerwaarde betekent. De SHM heeft geen afspraken met de OCMW’s om de
huurdersachterstal in een vroeg stadium te melden, opdat het OCMW flankerende stappen
kan zetten. Indien echter opportuun zal de SHM niet aarzelen om alsnog het OCMW aan te
spreken. Vanaf het 4de controlemoment – tegen het einde van de tweede maand – wordt de
huurder sowieso telefonisch gecontacteerd. De visitatiecommissie suggereert de SHM om
steeds en dit in een vroeg stadium van de huurdersachterstal telefoongesprekken en
huisbezoeken te organiseren en afspraken te maken met de lokale OCMW’s. Zo kan sneller
over de afbetaling worden gesproken en is daardoor de kans kleiner dat de
huurdersachterstal groeit, het probleem escaleert en dit zo tot een uithuiszetting leidt.
Het dossier wordt vervolgens overgemaakt aan de advocaat voor een gerechtelijke vordering.
Als de huurder niet reageert op de laatste aanmaning door de advocaat wordt een verzoening
voor het Vredegerecht ingeleid, indien nodig gevolgd door een dagvaarding. De SHM zal een
vonnis tot uithuiszetting altijd laten uitvoeren.
-
De SHM is steeds bereid en neemt daartoe zelf initiatief om een afbetalingsplan te bespreken.
Hierbij streeft Ons Onderdak naar een afbetaling binnen een termijn van vijf tot tien
maanden. Uitzonderingen zijn bespreekbaar. De sociale dienst heeft het mandaat deze
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 26 / 50
afbetaling te onderhandelen en de afspraken vast te leggen. In een gewoon schrijven wordt
het afbetalingsscenario gemeld aan de huurder. De visitatiecommissie suggereert om van het
afbetalingsplan een wederzijdse overeenkomst te maken, waarbij de huurder en de SHM de
overeenkomst ondertekenen voor akkoord. Hierdoor wordt de betrokkenheid voor de
huurder vergroot en de eigen verantwoordelijkheid geaccentueerd.
-
Ons Onderdak beschikt over de folder ‘voorkom dat een derde erbij betrokken wordt …’,
waarin op een aannemelijke wijze de procedure voor de opvolging huurdersachterstallen
wordt geschetst. Deze folder werd bezorgd aan alle huurders. De visitatiecommissie stelt voor
om de folder nogmaals aan te bieden bij een begin van huurdersachterstal en de
contactgegevens van het lokale OCMW hierin op te nemen.
-
Onder een opzeg wegens ‘aantasting van leefbaarheid’ verstaat de SHM overlast voor de
buren zoals nachtlawaai, ruzie, agressief (verbaal) en uitdagend (fysiek) gedrag en het
bevuilen van de gemeenschappelijke delen van de appartementen, waardoor andere
bewoners zich niet meer veilig voelen. Aan deze opzeg gaat een lange periode vooraf, dikwijls
een traject van 2 jaar, waarbij door opvolging en huisbezoeken de betrokkene huurder
geconfronteerd wordt met zijn gedrag. Ons Onderdak overlegt en werkt samen met de
OCMW’s, met de wijkagent en/of zorgteam politie, met ambulante en residentiële drugzorg
of zelfs, indien nodig, met de huisarts over een eventuele opname of opstart van medicatie.
Met het nodige respect voor de privacy van de betrokkene bezorgde de SHM aan de
visitatiecommissie het opvolgingsverslag van twee problematische huurders, waarin op een
gedetailleerde wijze de opeenvolgende klachten en de stappen van de SHM worden
geschetst. De visitatiecommissie constateert dat de SHM op een verantwoorde wijze de
nodige stappen zet, en pas na een lang proces tot een uithuiszetting overgaat.
-
Ons Onderdak werkt samen met het CAW de Papaver in het project ‘preventieve
woonbegeleiding’ (bemoeizorg). Hierdoor kunnen huurders voor wie een uithuiszetting
dreigt begeleid worden om dit te vermijden. Het CAW is positief over de samenwerking. De
uitbreiding van de inschrijvings- en toewijzingsmogelijkheden voor minderjarigen binnen het
sociaal huurstelsel was aanleiding om met de begeleidende organisaties afspraken te maken
over samenwerking. Dit resulteerde onder meer in een model van begeleidingscontract. De
betrokken welzijnsorganisaties en de visitatiecommissie appreciëren dit initiatief.
OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan
Beoordeling: goed voor huur- en koopactiviteiten
Ons Onderdak is alert op leefbaarheidsproblemen. Bij het ontwikkelen van nieuwe koop- en
huurprojecten houdt ze terdege rekening met de draagkracht van de omgeving; projecten op
maat van het dorp, die het samenleven niet aantasten. Waar mogelijk zal de SHM koop- en
huurwoningen in een gemengd project ontwikkelen, meermaals in samenwerking met nog andere
partijen. Zo wordt het risico op leefbaarheidsproblemen kleiner. Bij leefbaarheidsproblemen
worden de betrokken bewoners duidelijk aangesproken en concrete stappen gezet. De SHM zet
hier dan ook een goede prestatie neer in zowel de huur- als de koopactiviteiten.
-
De SHM maakt aan de hand van een concrete situatie duidelijk hoe ze omgaat met een
leefbaarheidsprobleem. De buurt in een deelgemeente van Poperinge telt 2 straten. Eén van
beide straten is van oudsher erg rustig; de andere was vroeger rumoerig, met burenruzies en
irritaties, dit onder de huurders en soms tegenover de kopers. De problemen zaten vooral in
de andere levensstijl van een aantal jonge gezinnen en dit tegenover de oudere huurders in
de wijk. Ons Onderdak heeft deze problemen opgenomen samen met de wijkagent. In overleg
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 27 / 50
werd telkens een gezamenlijk standpunt en aanpak afgesproken. De betrokkenen werden
aangesproken en de nodige huisbezoeken werden afgelegd. Daardoor ontstond een
golfbeweging van betere en slechtere periodes, waarbij telkens op klachten werd ingegaan
met huisbezoeken en/of telefoongesprek. Leefbaarheid en rust keren nu geleidelijk terug,
mede door een wijziging in het profiel van de bewoners. Toen de gelegenheid zich voordeed
werden, strategisch bewust, vier woningen verkocht (2 openbaar, 2 aan zittende huurders).
Ons Onderdak leerde hieruit dat de uitbreiding met een tweede straat te groot was voor de
buurt, waardoor deze zich buiten de maat van het dorp ontwikkelde tot probleembuurt.
-
De medewerkers van de SHM en de door de visitatiecommissie bevraagde actoren stellen dat
er vandaag geen leefbaarheidsproblemen zijn in de sociale wijken of buurten van Ons
Onderdak. Ze wijzen erop dat de SHM veel aandacht heeft voor het draagvlak voor sociale
woningen in de (deel)gemeente of wijk. Als de SHM vreest dat het aantal of het type
woningen tot overlast zou kunnen leiden, waardoor problemen worden aangetrokken, zal ze
het project eerder stap voor stap en op maat van het dorp ontwikkelen.
-
De door de visitatiecommissie bevraagde actoren stellen dat de SHM probleemhuurders goed
opvolgt. Escalatie van problemen wordt hierdoor vermeden. De bevraagde huurders wijzen
op een aantal probleemsituaties, maar hebben geen goed beeld in welke mate de SHM dit
opvolgt en aanpakt (zie ook OD 4.1).
OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer
Beoordeling: voor verbetering vatbaar
De SHM stelt uitdrukkelijk geen traditie te hebben in het stimuleren of ondersteunen van
bewonersgroepen, en hierin ook geen initiatieven te hebben genomen. Tegelijk ziet ze een aantal
situaties waar een bewonerswerking een positief resultaat zou kunnen geven voor de huurders en
voor de huisvestingsmaatschappij. De visitatiecommissie vindt dat de Ons Onderdak voor deze
operationele doelstelling haar werking kan verbeteren. De SHM nam en neemt al verscheidene
initiatieven waarop een bewonerswerking kan worden gebouwd en wordt geconfronteerd met
situaties die om een grotere bewonersbetrokkenheid vragen.
-
Jonkershove (Houthulst) had reeds voor de komst van sociale huisvesting een negatieve
bijklank (De Bende van Baekelandt). Mede daardoor werd het dorp in 1997 opgenomen in het
“Buitengewone Buurt” project van de Koning Boudewijnstichting. Er werden wijkraden
opgericht, en er was overleg met de bewoners, het gemeentebestuur en de sociale
“huisvester” over onder meer de verfraaiing van de wijk, organisatie van wijkfeesten,
verbetering van voetpaden en de huisvuilophaling. Dit gaf duidelijk positieve resultaten, en er
was een heropleving merkbaar. Na het einde van het project zijn er nog enige initiatieven
genomen en momenteel zijn de toen geëngageerde huurders nog steeds de spreekbuis naar
de SHM voor zowel praktische- als voor leefbaarheidsproblemen. De SHM neemt echter geen
initiatieven meer om bijvoorbeeld het systeem van ‘wijkraden’ verder te zetten.
-
In het dorp Brielen (Ieper) kloegen de bewoners over het onderhoud en de kwaliteit van hun
sociale huurwoningen. De SHM heeft hierop een aantal verbeteringen en renovaties in de
woningen doorgevoerd. Door de renovatie steeg de marktwaarde van de huurwoningen boven
de 650 euro. Daardoor viel de patrimoniumkorting weg en werden de huurders onverwachts
geconfronteerd met een huurprijsverhoging. Op het moment van de visitatiegesprekken heeft
een aantal huurders, ondersteund door de Huurdersbond, formeel hun ongenoegen geuit.
Voor en tijdens deze renovatie waren er ad-hoc contacten met bewoners, maar nooit in groep
en nooit in de vorm van een traject. De SHM beseft dat ze de huurders beter had kunnen
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 28 / 50
betrekken bij de renovatie en tijdig had kunnen communiceren over mogelijke gevolgen.
Hiervoor had een bewonerswerking een mogelijke structuur geboden.
In het komende project de Vloei (zie OD 1.1. en OD 2.2) komt een systeem van ‘tuin-delen’.
Bewoners worden samen verantwoordelijk voor het gemeenschappelijk gebruik van een deel
van de tuin. Ons Onderdak zal met de huurders en kopers in de duurzame wijk een vorm van
wijkwerking of -comité opstarten en/of ondersteunen, om zo het gebruik en het onderhoud
van de tuin te kunnen organiseren en de bewoners hierbij te betrekken.
-
-
Ons Onderdak neemt initiatieven of participeert in bestaande initiatieven om de huurder en de
koper te informeren. Zo organiseerde ze samen met het OCMW, het stadsbestuur van Ieper,
de Welzijnsschakel Tegoare, het SVK, ACW en Netwerk Dorpen de infoavond ‘chinese
energiefacturen’. Er werd uitleg gegeven over de energiefactuur en over hoe men de
goedkoopste energieleverancier kan selecteren. Einde 2012 werd in Ieper de ‘energiejacht’
voor een tweede keer georganiseerd (zie OD 2.2.). In de periode van de visitatiegesprekken
organiseerde de huisvestingsmaatschappij een infoavond voor de kandidaat-kopers van de
Vloei (Ieper). Met Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen organiseerde Ons Onderdak begin
2012 een ‘Huurdersvergadering’ voor de huurders van Proven (Poperinge), waar informatie
werd versterkt onder meer over de organisatie van het onderhoud en herstel, de
huisbezoeken en de woonbegeleiding. In een aantal wijken zijn ‘kermiscomités’ actief die een
financiële ondersteuning krijgen van de SHM.
-
De visitatiecommissie beveelt Ons Onderdak aan een visie, strategie en praktijk te ontwikkelen
om bewonersbetrokkenheid te stimuleren, waardoor de relatie van bewoners met de SHM kan
wordt gestructureerd en de SHM haar werking kan bijsturen. Het project De Vloei en de
werking rond ‘Ziezo’ (zie OD 6.1.) kunnen hiertoe een mooie aanleiding vormen.
OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners
Beoordeling: goed
De SHM kiest voor ‘aanklampende’ opvolging en begeleiding van de huurders. Deze directe vorm
van hulpverlening is vooral zichtbaar bij het inschrijven van kandidaat-huurders, de toewijzing van
de huurwoningen, het opvolgen van het onderhoud van de woning door de huurder en van
mogelijke domiciliefraude. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier goede prestaties neerzet.
-
De SHM kiest duidelijk voor een ‘ernstige intake’ van de kandidaat-huurders, waardoor de
woningzoekende van begin af aan goed weet wat hij van de maatschappij kan verwachten.
Tijdens het intakegesprek wordt naar de woonwensen gepeild, wordt de werking van de SHM
gekaderd en de organisatie van de inschrijving en toewijzing uiteengezet. De woningzoekende
wordt geïnformeerd over de andere huisvesters of diensten. De intake gebeurt in de kantoren
van de SHM. In de maand januari 2014 waren er 30 intakegesprekken. In 2012 registreerde
Ons Onderdak 211 inschrijvingen, of gemiddeld 17,5 per maand. De SHM merkt op dat deze
gesprekken veel tijd vragen, mede omwille van de toenemende administratieve druk.
De bevraagde actoren geven aan dat de intake grondig gebeurt. Ze betreuren echter dat de
inschrijving - of de voorbereiding van het dossier - niet decentraal wordt georganiseerd,
bijvoorbeeld in iedere gemeente of bij de zitdagen van de intergemeentelijke projecten lokaal
woonbeleid. Ze wijzen erop dat inschrijven enkel op het kantoor van de SHM
drempelverhogend is voor de woningzoekenden buiten Ieper. Sommige actoren vragen naar
een centraal inschrijvingssysteem, omdat in elke gemeente meerdere SHM’s actief zijn.
Behalve de duidelijke voordelen voor de woningzoekende (één inschrijving voor meerdere
SHM’s) zou het een duidelijk beeld opleveren van de woonbehoefte. De visitatiecommissie
daagt Ons Onderdak uit om het decentraliseren van de voorbereiding van de inschrijving
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 29 / 50
(dossieropmaak) bespreekbaar te maken en daartoe duidelijke afspraken te maken met de
lokale actoren. Mogelijk kan dit zelfs tijd vrijmaken voor andere opdrachten, zoals
huisbezoeken in het kader van de huurdersachterstallen (zie OD 4.1.).
De contacten van de SHM met de huurders zijn zeer gericht. De sociale dienst bezoekt of
contacteert de huurder naar aanleiding van een concrete situatie (bv. opzeg) of volgend op
een melding van een collega (bv. technische medewerker). Daarnaast zijn huisbezoeken een
vast gegeven tijdens de proefperiode en bij de periodieke opvolging van het onderhoud van
de woning door de huurder. Volgens haar jaarverslag 2012 heeft de SHM voor 406 huurders
één of meerdere huisbezoeken of contacten op het bureel georganiseerd. Volgens de SHM
staat dit voor 774 huisbezoeken en contacten. Bij een aantal vonden immers meerdere
contacten plaats, vaak om verschillende redenen (onderhoud, leefbaarheid, spontane
melding, huurachterstal, …). In deze 406 dossiers zijn er 152 of 1/3de binnen de proefperiode.
De sociale dienst maakt zich sterk dat nieuwe huurders in die twee jaar drie keer een
huisbezoek kunnen verwachten. Er is een eerste huisbezoek kort na de inhuring bij de
overhandiging van het geregistreerd huurcontract, waarbij contract en afspraken nogmaals
worden overlopen.
De visitatiecommissie vindt het een goede zaak dat de SHM bij de huurders aanwezig is en zo
de nieuwe huurders en ook het onderhoud van de woning op een directe wijze opvolgt. Ze
suggereert de SHM om aan de huurder de reden van dit huisbezoek te verduidelijken. Uit de
gesprekken met de huurders en diensten blijkt immers dat huurders niet steeds de reden van
het huisbezoek kunnen inschatten.
-
Als een woning vrijkomt, zal de sociale dienst onmiddellijk de lijst van kandidaat-huurders
trekken. De kandidaten worden rechtstreeks telefonisch gecontacteerd, waarbij het aanbod
wordt geschetst en de woningzoekende wordt verzocht de vrijkomende woning te gaan
bekijken. Deze kandidaat ontvangt tevens een formele schriftelijke uitnodiging conform de
bepalingen in het sociaal huurbesluit. Op deze wijze slaagt de SHM erin om de leegstand
tussen twee verhuisbewegingen te beperken.
-
Binnen de 1,5 maanden na een opzeg volgt een huisbezoek door een technisch medewerker,
waarbij de staat van de woning wordt geëvalueerd. Aan de vertrekkende huurder wordt
gezegd welke herstellingen nodig zullen zijn en hoe dat best wordt aangepakt. Daarbij wordt
gewezen op het onderhoudscontract met de privéfirma waar de vertrekkende huurder op dat
moment nog van kan genieten. Sommige kleine klusjes worden onmiddellijk geklaard. De
aanpak heeft tot doel de herstelkosten voor de huurder te beperken en het te verwachten
onderhoud en herstel voor de SHM vooraf te kennen.
Op het einde van de opzegtermijn, of vroeger als de huurder de woning verlaat, wordt de
uittredende plaatsbeschrijving opgemaakt. Hierbij is ook de nieuwe huurder aanwezig, zodat
gelijktijdig een intredende plaatsbeschrijving kan worden opgemaakt. Een medewerker van
de sociale dienst en een technische medewerker van de SHM zijn aanwezig. Beiden hebben
een opleiding ‘plaatsbeschrijvingen opmaken’ gevolgd. De technische medewerker zal eerder
de technische kant bij de opmaak van de staat van de woning opnemen. De sociale
medewerker richt zich naar het administratieve luik en naar de uitleg over het gebruik van de
woning aan de nieuwe huurder. De visitatiecommissie vindt deze tandemaanpak en het
onmiddellijk oplossen van de kleine klusjes een goede praktijk.
De SHM nodigt de nieuwe huurder uit op het kantoor om de huurovereenkomst te
ondertekenen en overhandigt hem de nodige documenten. De SHM aanvaardt eenvoudig een
huurwaarborg gesteld door het OCMW.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 30 / 50
De SHM beweert de waarborg van de vertrekkende huurder binnen drie maanden na de
plaatsbeschrijving vrij te maken. Ze bezorgde de visitatiecommissie een overzicht met de 15
laatst afgerekende huurwaarborgen. Voor 6 was de termijn overschreden met gemiddeld met
2,5 maand. De medewerkers van de sociale dienst wijten dit aan de laattijdige ontvangst van
facturen voor de herstellingen, de late verwerking van de VMSW bij de vraag tot teruggave,
en – vooral – aan de drukke periode bij de verhuis van het kantoor. De visitatiecommissie
suggereert Ons Onderdak om de termijnen voor het vrijmaken van de waarborg periodiek te
meten om hierop de samenwerking van haar diensten te kunnen bijsturen.
-
De welzijnsdiensten erkennen dat de SHM aanspreekbaar is, zelfs naar aanleiding van
problemen in haar werking. Toen Ons Onderdak van een welzijnsactor de opmerking kreeg
dat de reden van het huisbezoek niet altijd duidelijk was voor de huurder, is de SHM met deze
dienst het gesprek aangegaan om haar werking op dit punt te verbeteren. In een andere
gemeente werden naar aanleiding van een specifieke case de afspraken tussen de SHM,
OCMW en gemeente verfijnd, dit door de onderlinge communicatiestappen vast te leggen,
om zo een herhaling van een probleem te vermijden. De visitatiecommissie vindt dat dit wijst
op de positieve instelling van de SHM.
De OCMW’s en welzijnsdiensten verklaren dat de SHM een goede en aanspreekbare sociale
dienst heeft, waar ze goed mee samenwerken. Tegelijk stellen ze dat er weinig concrete
afsprakenkaders zijn op het terrein, dat elk nog teveel op een eilandje werkt. Ze geven aan
dat zowel zij als de SHM hiertoe weinig initiatieven hebben genomen. Zo zijn de OCMW’s niet
betrokken bij de tweejaarlijkse actualisatie van de inschrijvingslijst, waardoor nochtans kan
worden vermeden dat administratief-zwakkeren uit het register worden geschrapt. Er is geen
afsprakenkader over een eventuele begeleiding van huurders met betalingsproblemen (zie
OD 4.1.). De OCMW’s weten niet of ze enkel de verplichte melding (cf. sociaal huurbesluit)
van mogelijke uithuiszettingen van huurders met een laag inkomen ontvangen, of sowieso
van alle nakende uithuiszettingen of opzeg op de hoogte worden gebracht. De toeleiding naar
de SHM van een woningzoekende die wegens een onbewoonbaarverklaring van zijn woning
dringend een nieuwe huisvesting zoekt is volgens een aantal bevraagde woonactoren niet
evident. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM de nodige stappen zet om deze
samenwerkingsmogelijkheden bespreekbaar te maken.
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID
Eindoordeel: voor verbetering vatbaar
De SHM kiest voor een directe en aanklampende benadering van de huurder en
woningzoekende. Huisbezoeken en rechtstreekse communicatie staan hierbij centraal, onder
meer tijdens de proefperiode, bij de opvolging van het onderhoud van de woning,
leefbaarheidsproblemen en bij de huurderswissel. De visitatiecommissie adviseert een
vroegere directe opvolging van huurders met betalingsproblemen.
De woondiensten stellen dat ieder nog teveel op zijn eigen eilandje werkt. Bijkomende
afspraken met OCMW’s en welzijnsdiensten voor samenwerking op het terrein zouden een
meerwaarde kunnen bieden. Ze geven tegelijk aan dat de SHM goed werk levert en steeds
aanspreekbaar is.
De SHM heeft geen traditie in het stimuleren of het ondersteunen van een bewonerswerking.
Ze beseft dit, en ziet een aantal situaties waar een bewonerswerking een positief resultaat zou
kunnen geven voor de huurders en voor de huisvestingsmaatschappij.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 31 / 50
4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID
OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar
Beoordeling: goed
Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2008-2012 en de prognoses
op middellange termijn beoordeelt de visitatiecommissie de financiële gezondheid van Ons
Onderdak als goed.
-
De mate waarin de exploitatie van het patrimonium bijdraagt aan het versterken van de
financiële positie van een SHM, wordt gemeten aan de hand van twee financiële ratio’s: de
netto vrije cash flow uit de gewone bedrijfsoefening (NVCF) en de netto winstmarge. De
NVFC-marge uit de gewone bedrijfsuitoefening geeft aan of de reguliere periodieke
inkomsten volstaan om de gewone periodieke uitgaven te dekken. Een evenwicht tussen
beide is dus een minimum. Om de financiële positie van de maatschappij echt te kunnen
versterken, mag de NVCF niet hoger liggen dan 0,85. Bij koopmaatschappijen is het
aanvaardbaar dat de NVCF tijdelijk meer dan 0,85 bedraagt omdat de opbrengsten van
verkopen van woningen dikwijls niet in hetzelfde jaar vallen als waarin de kosten werden
gemaakt om ze te bouwen. Tijdens de periode 2008-2012 schommelde de NVCF bij Ons
Onderdak tussen 0,83 en 0,95.
-
De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening moet volgens de norm minimum 0
bedragen, anders gezegd: de SHM mag geen verlies leiden. De netto winstmarge van de SHM
voldeed steeds aan de norm in de periode 2008-2012: ze schommelde tussen 3% en 11%. In
2012 bedroeg deze ratio 3,8%.
-
De liquiditeitsratio in enge zin drukt de verhouding uit tussen de op korte termijn beschikbare
middelen en de schulden die op korte termijn vervallen. Deze ratio moet minimaal1 bedragen
om de schulden op korte termijn te kunnen financieren met vorderingen op korte termijn. In
de periode 2008-2012 voldeed deze ratio steeds aan de norm en schommelde tussen 1,72 en
1,98. In 2012 bedroeg hij 1,83. Onder meer uit documenten aan de raad van bestuur blijkt dat
een regelmatige verkoop van koopwoningen belangrijk is voor een stabiele liquiditeit. Een
vertraging bij de realisatie van koopwoningen kan liquiditeitsproblemen met zich mee
brengen; de meeste SHM’s financieren de kosten voor koopwoningen namelijk met eigen
middelen en incasseren ze bij de verkoop. Ons Onderdak geeft zelf aan dat haar financiële
draagkracht beperkt is tot het jaarlijks financieren van 10 tot 12 sociale koopwoningen met
eigen middelen. De realisatie van grotere en gemengde projecten zoals De Vloei (Ieper),
Stampkotstraat (Wervik), Appelgoedje (Poperinge) en Proones II (Poperinge)
kan
liquiditeitsproblemen inhouden. In 2014 en 2015 verwacht de SHM voor de koopprojecten
meer uitgaven dan inkomsten; uitzonderlijk zullen een aantal daarvan worden gefinancierd
met marktconforme leningen terwijl de SHM normaal voorfinanciert met eigen middelen.
-
De solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een sociale
huisvestingsmaatschappij te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële
onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten
opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum
beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen.
Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet
toegerekend aan de prestatie van de maatschappij: de visitatiecommissie beoordeelt de
solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio
schommelde tussen 15,6% en 23% in de periode 2008-2012.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 32 / 50
-
Ons Onderdak hanteert bij de toelichting van de financiële gezondheid in het jaarverslag
andere financiële ratio’s: current ratio of liquiditeit in ruime zin, schuldgraad, cashflow uit
gewone bedrijfsoefening … De visitatiecommissie suggereert om ook de financiële ratio’s,
gangbaar bij de visitaties, te gebruiken bij de analyse van de financiële gezondheid. Zo kan de
SHM jaarlijks nagaan of ze voldoet aan de vereisten die het Vlaamse gewest vooropstelt.
OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed
Beoordeling: goed voor huur- en koopactiviteiten
De visitatiecommissie constateert een goede kostenbeheersing door de SHM omwille van een
gunstige verhouding tussen de werkingskosten en de geboden dienstverlening en een gunstige
verhouding tussen de onderhoudskosten en de kwalitatieve staat van het patrimonium.
Bovendien beheerst de SHM de meerkosten van projecten ten opzichte van het aanbestede
bedrag. Ook de leegstand is zeer beperkt.
-
Het is niet mogelijk de werkingskosten uit te splitsen over huur- en koopactiviteiten. De totale
werkings- en onderhoudskosten per huurwoning zijn van 2008 tot 2012 toegenomen van 748
tot 1.229 euro per woning per jaar. Ondanks het feit dat in die werkingskosten ook
werkingskosten bij de bouw van koopwoningen en de kosten bij de bemiddeling van sociale
leningen zijn vervat, kent ongeveer 50% van de SHM’s nog hogere gemiddelde werkings- en
onderhoudskosten in 2012. De toename sinds 2008 is vooral toe te schrijven aan de
aanwerving van extra personeelsleden. Het personeelsbestand bestaat uit 15
personeelsleden, goed voor 13,1 VTE (9,4 VTE bedienden en 3,7 VTE arbeiders). De
medewerkers zijn verdeeld over een dienst patrimonium, een dienst algemene administratie,
een klantendienst en de directie. ICT wordt uitbesteed. In absolute cijfers bedragen de
werkings- en onderhoudskosten 1.767.000 euro in 2012: hiervan heeft iets meer dan de helft
betrekking op personeelskosten. De visitatiecommissie schat de verhouding van de geboden
kwalitatieve dienstverlening en de werkingskosten, in de mate van het mogelijke, gunstig in.
-
Ons Onderdak heeft twee medewerkers die instaan voor kleinere herstellingen. Andere
herstellingen en het onderhoud worden uitbesteed aan een privéfirma die de volgende
diensten aanbiedt: onderhoud en kleine herstellingen van de elektrische, sanitaire en
verwarmingsinstallaties van alle woongelegenheden. De SHM werkt al sinds 1995 samen met
deze firma (zie ook OD 3.2); ze kent het patrimonium dus zeer goed, waardoor ze een goede
inschatting kan maken van te verwachten kosten. De exploitatie-uitgaven van het
patrimonium bedragen ongeveer 1.079.000 euro in 2012; hiervan heeft 15% betrekking op
uitgaven via de eigen medewerkers en 85% op uitbestede diensten.
-
Ons Onderdak maakt bij de projectfinanciering zoveel mogelijk gebruik van opportuniteiten;
zo schreef ze zich in 2012 in voor een dakisolatieactie van Eandis en kreeg een geplafonneerd
quotum van bijna 3000 m². Voor de isolatie van twee projecten in Ieper ontving de SHM
ongeveer 45.000 euro aan bijkomende energiepremies.
-
Ons Onderdak werkt met een jaarlijkse begroting waarin uitgaven en inkomsten worden
gebudgetteerd. Zesmaandelijks wordt deze begroting opgevolgd (zie ook OD 5.4).
Uit het jaarverslag 2012 blijkt dat de SHM een goede bedrijfseconomische analyse maakt van
haar kosten over de periode van 2008-2012. Volgende zaken worden gelijst: aantal
huurwoningen,
brandverzekering,
onroerende
voorheffing,
onderhoudskosten,
personeelskosten en VTE. Ons Onderdak vermeldt in het jaarverslag 2012 dat de
onderhoudskosten moeilijk vergelijkbaar zijn tegenover 2011 door de nieuwe boekhoudwet:
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 33 / 50
-
-
zo mogen een aantal zaken niet meer als investeringen worden geboekt (het injecteren van
muren), en andere dan weer wel (het vervangen van een keuken).
In 2012 was er een beperkte frictieleegstand van 11 woningen of 0,76% van het patrimonium
en stonden 10 woningen structureel leeg of 0,70%. Omdat de SHM meestal alleen
uitzonderlijk tot totaalrenovatie beslist, is de structurele leegstand zeer beperkt. Daarnaast
wordt die verklaard door een aantal woningen dat op een vervangingsbouwprogramma staat:
ze worden gesloopt waarna nieuwe woningen in de plaats komen. Met deze zeer geringe
frictie- en structurele leegstand beperkt de SHM de huurderving.
Het totale bedrag aan contractwijzigingen ten opzichte van het totaal aanbestedingsbedrag
over alle renovatieprojecten in 2010 toont een overschrijding van ongeveer 10 %. Voor 2011
was dit zelfs meer dan 12%. De overschrijdingen in 2010 en 2011 zijn zeer groot. In 2012
namen ze af tot slechts 1%. Voor nieuwbouwprojecten waren er tussen 2008 en 2012
meerkosten van maximum 1%; in 2011 waren er zelfs minkosten (1% minder t.o.v. het totaal
aanbesteed bedrag). Ook voor koopwoningen beheerste de SHM het proces van de
meerkosten; er waren geen meerkosten in de periode 2008-2012. In 2012 bedroegen de
minkosten 0,4%. Met het oog op de vermijding van meerkosten vraagt de SHM de ontwerpers
uitdrukkelijk om een zo sluitend en volledig mogelijk uitvoeringsdossier samen te stellen. Bij
de uitvoering van een project wordt de aannemer gewezen op het te respecteren
gunningsbedrag: “Het bedrag wordt beschouwd als een vaste aannemingssom en moet
toereikend zijn voor de volledige voltooiing van de werken.” De visitatiecommissie is van
oordeel dat de SHM het proces om kosten door meerwerken te beperken nu goed beheerst.
OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude
Beoordeling: goed
Ons Onderdak heeft een duidelijke manier om huurdersachterstal te voorkomen en aan te
pakken. Tegen domiciliefraude en sociale fraude treedt Ons Onderdak streng op als ze die kan
bewijzen, wat binnen het wettelijke kader niet altijd eenvoudig is. De SHM zet ook in op
sensibilisering door de kandidaat-huurder op voorhand te wijzen op de rechten en plichten inzake
bewoning en eigendomsvoorwaarden. De visitatiecommissie is van oordeel dat Ons Onderdak
goede prestaties levert voor deze doelstelling.
-
Ons Onderdak beschikt over een uitgeschreven procedure ter bestrijding van de
huurdersachterstal en past deze procedure strikt toe (zie OD 4.1). De SHM houdt de
huurdersachterstallen bij op gemeente- en wijkniveau. Met 2,28% huurdersachterstal in 2012
bevindt de SHM zich bij de middenmoot; iets meer dan de helft van de SHM’s heeft lagere
huurdersachterstallen. De huurdersachterstal bestaat bij Ons Onderdak voor 66% uit
dubieuze en voor 34% uit gewone vorderingen. Een SHM boekt de openstaande bedragen van
huurders, die meer dan 6 maanden geleden zijn vertrokken, 100% af. Een SHM kan hier mits
motivatie van afwijken. Omdat de impact van de boekhoudkundige verwerking bij SHM’s
binnen het wettelijke kader kan verschillenen, vindt de visitatiecommissie dat de onderlinge
vergelijking van de huurdersachterstal niet helemaal opgaat. Ons Onderdak beschouwt de
dubieuze vorderingen als definitief oninbaar als het definitieve verlies blijkt uit een vonnis van
de rechtbank, een brief van de advocaat of een beslissing ter zake van de raad van bestuur in
het geval de betrokken huurder ambtshalve is uitgeschreven uit het bevolkingsregister of als
de vordering meer dan drie jaar blijft openstaan.
-
Een betere communicatie met de huurders over wie instaat voor de kosten van de herstelling
heeft in 2012 geleid tot vlottere betalingen. Communiceren en sensibiliseren blijkt dus
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 34 / 50
vruchten af te werpen om de huurdersachterstal te beperken. De visitatiecommissie
suggereert om hier blijvend op in te zetten.
-
De SHM wijst de kandidaat-huurders op hun rechten en plichten. Een nieuwe huurder
ontvangt van Ons Onderdak onder meer een brochure ‘Huren bij een sociale
huisvestingsmaatschappij – uw rechten en plichten als huurder’. In deze brochure staat
duidelijk dat de woning regelmatig moet bewoond worden en dat een wijziging van het aantal
bewoners moet gemeld worden. Als de eigen medewerkers, de onderhoudsfirma of huurders
niet-gemelde inwoning signaleren, volgt een huisbezoek om de inwoning te objectiveren. In
2012 verrichtte de sociale dienst 22 van dergelijke plaatsbezoeken; bij iets meer dan de helft
daarvan kon de SHM de inwoning objectief vaststellen en maakte ze afspraken met de
huurders. Omdat de vaststelling van inwoning tijdrovend is, ging de SHM in 2012 niet in op
alle signalen van inwoning. In 2011 deed de sociale dienst 49 plaatsbezoeken voor vermeende
inwoning. De vaststelling van niet-bewoning is vaak een combinatie van verschillende acties;
bijvoorbeeld de opname van meterstanden gekoppeld aan een plaatsbezoek. In 2012 werkte
Ons Onderdak aan 10 dossiers van vermeende niet-bewoning; in de helft daarvan kon de SHM
de niet-bewoning bewijzen en werd het contract ontbonden In 2011 deed de sociale dienst 30
huisbezoeken voor niet-inwoning. Slechts in 2 gevallen kon de SHM de niet-inwoning
bewijzen en leidde dit tot een opzeg. In de periode 2008-2012 zegde de SHM 12
huurcontracten op wegens domiciliefraude.
OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan
Beoordeling: goed
Ons Onderdak gebruikt een zelf ontwikkeld financieel planningsinstrument dat niet alleen
informatie bevat over bestaande projecten, de geplande renovatieprojecten maar ook over de
personeelskosten en onderhoudskosten. Dit meerjarenplan wordt jaarlijks geactualiseerd en
wordt uitvoerig besproken op de raad van bestuur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie
voor deze operationele doelstelling als goed.
-
De SHM gebruikt een zelf ontwikkeld planningsinstrument met een tijdshorizon van 10 jaar
voor exploitatiekosten en 5 jaar voor projecten. Ons Onderdak legt dit instrument naast het
planningsinstrument van de VMSW maar gaat toch af op het eigen instrument omdat het een
beter beeld geeft van de financiële situatie. Hoewel de SHM onderlegd is in de opmaak van
een betrouwbare financiële planning heeft ze omwille van het tijdrovende karakter en
gemakkelijkere simulatiemogelijkheden recent beslist een beroep te doen op een financieel
planningsinstrument van een private partner.
-
Het financieel meerjarenplan geeft een globaal beeld van de kasstroom van alle uitgaven en
ontvangsten inzake de historische werking (going concern situatie) en een prognose van de
kasstroom van de ontvangsten en uitgaven van de projecten. Ook het onderhoud en de
renovatie van het patrimonium worden in het financieel plan geïntegreerd. De
visitatiecommissie stelt vast dat de raad van bestuur zeer goed geïnformeerd wordt om
gefundeerde beslissingen te nemen. De visitatiecommissie suggereert om de ERP2020
duidelijk op te nemen in het meerjarenplan en dit tot 2020 (terwijl renovaties nu maar tot
2017 – vijf jaar - worden opgenomen).
-
De financiële dienst bereidt de jaarlijkse begroting met alle voorziene ontvangsten en
uitgaven voor; ze wordt besproken op en goedgekeurd door de raad van bestuur. De
financiële dienst volgt de voortgang van de begroting halfjaarlijks op en rapporteert hierover
aan de raad van bestuur. De raad krijgt een overzicht van de opbrengsten en kosten over de
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 35 / 50
voorbije 6 maanden van het boekjaar met daarbij een vergelijking van dezelfde stand in het
vorige boekjaar. Per boekhoudpost wordt het verschil als percentage weergegeven. Op die
manier brengt de SHM grote schommelingen in kaart. Het tussentijds resultaat wordt geduid
en er wordt een prognose gemaakt voor de tweede helft van het boekjaar.
OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij
Beoordeling: goed
Ons Onderdak is sinds de fusie aanwezig op de sociale woningmarkt in het huur- en koopsegment
en werkt samen met de welzijnsactoren een aanbod uit op maat van de noden; op die basis vindt
de visitatiecommissie dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling.
-
Gemeenten en steden voeren de regie over het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een
SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt onder meer in het lokaal woonoverleg. Dit
woonoverleg is noodzakelijk, als een project niet op een lokaal woonoverleg is besproken, kan
een SHM van de Vlaamse overheid namelijk geen subsidiëring of financiering krijgen voor
nieuwbouw- of renovatieprojecten. Ons Onderdak neemt actief deel aan het lokaal
woonoverleg op haar actieterrein. In de meeste gemeenten van het actieterrein is er 2 tot 4
keer per jaar een woonoverleg. Een aantal gemeenten vindt dat Ons Onderdak de
voorontwikkeling van projecten niet altijd met hen doorspreekt waardoor ze op het
woonoverleg soms louter kennisnemen van een project (zie OD 6.2).
-
Ons Onderdak is door de fusie in 2007 met de Zuid-Westhoek, aanwezig op de sociale huuren koopmarkt. Wat de koopsector betreft, treedt de SHM ook op als tussenpersoon bij de
toekenning van bijzondere sociale leningen via de VMSW.
-
Ook de samenwerking met welzijnsorganisaties speelt een belangrijke rol bij de evolutie naar
een echte woonmaatschappij. Om haar doelgroepengericht sociaal beleid af te stemmen op
de noden, werkt Ons Onderdak onder meer samen met de OCMW’s in het actieterrein, Den
Ommeloop, Beschut Wonen Ieper, Huize Godtschalck jongerenbegeleiding, Familiehulp, CAW
De Papaver in Ieper en Harmonie Thuisbegeleiding Bijzondere Jeugdzorg. Ons Onderdak werkt
voor hen aan een aanbod van aangepaste woningen (zie OD 1.5) en maakt duidelijke
afspraken voor de begeleiding van de huurders.
-
Ons Onderdak vindt het belangrijk om haar partners nauw te betrekken bij de maatschappij.
Een van de manieren om participatie te stimuleren is partners aandeelhouder te maken. De
SHM merkt dat het aandeelhouderschap een verschil kan maken. Zo heeft de gemeente
Houthulst onlangs besloten vennoot te worden. De SHM vindt het belangrijk dat naast de
OCMW’s ook de betrokkenheid van private welzijnsdiensten wordt verankerd. Zo beschikken
Okra, de vzw Wijkraad ‘Hoveland’, de stedelijke seniorenraad van Ieper en de vzw den
Ommeloop elk over een aantal aandelen. De visitatiecommissie vindt dit een goede manier
om de samenwerking te stimuleren en de band tussen wonen en welzijn te verankeren.
Er wordt samengewerkt met de stad Ieper bij de uitvoering van het stedelijk sociaal
huisvestingsbeleid en in het project Netwerk Dorpen (OCMW-Ieper & SOW). Ons Onderdak
werkt ook samen met de West-Vlaamse Intercommunale (WVI); de WVI richt zich op de
ontwikkeling van kavels en verkoopt geen woningen. De activiteiten van Ons Onderdak en de
WVI zijn complementair. Via de stad of gemeente als tussenpersoon heeft de WVI al gronden
geruild met Ons Onderdak.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 36 / 50
-
Met de SVK’s die actief zijn in het actieterrein van Ons Onderdak wordt niet samengewerkt.
Samenwerking met de private huurmarkt, waar een SVK actief is, maakt nochtans deel uit van
een ruim pakket mogelijkheden om als SHM te evolueren naar een echte woonmaatschappij.
OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle
Beoordeling: goed
De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle. De functiescheidingen worden
voldoende gegarandeerd bij kritieke processen. Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden
zijn vastgelegd: voor de raad van bestuur, het directiecomité en de directeur in het huishoudelijke
reglement, voor medewerkers in procedures. De SHM betrok medewerkers bij het uitschrijven
van de procedures. Daarnaast is er voor zowel personeelsleden als de leden van de raad van
bestuur een deontologische code. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed
presteert voor deze doelstelling.
-
-
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van raad van bestuur, directiecomité en
directeur zijn vastgelegd in het huishoudelijk reglement van september 2013. Taken en
verantwoordelijkheden van personeelsleden zijn verankerd in verschillende procedures.
De bestuursleden ontvangen de verslagen van de maandelijkse voorbereidende
vergaderingen van het directiecomité. De visitatiecommissie stelde vast dat de raad met zeer
goed onderbouwde analyses wordt voorgelicht over diverse onderwerpen als financiële
leefbaarheid, huurdersachterstallen en huurlasten. Vaak wordt er vergeleken met voorbije
jaren. De doorstroming van de informatie is zeker gewaarborgd en laat de raad van bestuur
toe gefundeerde beslissingen te nemen.
-
De SHM heeft, op vraag van de toezichthouder, een procedurehandboek samengesteld. De
meeste procedures zijn recent aangepast. De bijsturingen gebeuren niet altijd op initiatief van
de SHM maar bijvoorbeeld op vraag van de toezichthouder. Een aanpassing moet steeds
gevalideerd worden door de raad van bestuur. De visitatiecommissie merkt op dat een aantal
procedures over personeelsbeleid ontbreken zoals een aanwervingsprocedure en een
evaluatieprocedure voor het personeel. Ze vindt een kader voor aanwervingen en evaluaties
nodig; een formele regeling zorgt voor houvast voor werknemers en de organisatie. Ons
Onderdak heeft wel een procedure personeelsadministratie. Deze procedure legt de regels
vast voor de loonadministratie, verlofregeling en ziektemeldingen. De SHM heeft ook een
klachtenprocedure. De visitatiecommissie stelt vast dat Ons Onderdak een versiebeheer
bijhoudt van de procedures; elke procedure heeft een uniek nummer, een revisienummer en
vermeldt de datum van goedkeuring. Ze suggereert om het versiebeheer uit te breiden naar
andere documenten zoals functiebeschrijvingen. Op die manier kan Ons Onderdak de
voortgang aantonen van de gedocumenteerde interne controle.
-
Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens 2 medewerkers een handeling
moeten stellen om een risicovol proces af te werken, wordt gewaarborgd. Dit geldt voor het
‘controleren, betaalbaar stellen en betalen van facturen’ en voor ‘kas- en liquiditeitenbeheer’.
-
Ons Onderdak heeft een ‘deontologische code voor het personeel’ van december 2012 en
een ‘deontologische code voor bestuurders’ van april 2010. De code voor het personeel bevat
de klassieke ingrediënten zoals: loyauteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit en
spreekrecht en spreekplicht. Voor klantvriendelijkheid wordt verwezen naar OD 6.1.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 37 / 50
OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering
Beoordeling: goed
De bereidheid tot verbetering van haar interne werking bij Ons Onderdak blijkt onder meer uit de
goed uitgebouwde organisatie, het gebruik van een aantal nieuwe managementtechnieken en het
willen leren uit tevredenheidsenquêtes. De SHM kent haar sterktes en zwaktes en schat
onzekerheden in. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Ons Onderdak als goed voor
deze operationele doelstelling.
-
Ons Onderdak is een goed uitgebouwde organisatie met een voldoende brede waaier aan
diensten en competenties. Er zijn drie diensten: patrimonium, algemene administratie en
klanten. Ons Onderdak heeft in de loop van de jaren voor alle kerntaken passende
functieprofielen bepaald, waarmee ze bijvoorbeeld een architect met jarenlange ervaring op
het terrein heeft kunnen aanwerven: dat dit rendeert, blijkt onder meer uit het feit dat de
meerkosten bij projecten nu onder controle zijn. De SHM gaat ook op een goede manier om
met de invulling van taken als medewerkers weggaan. Zo werden de taken van de directeur
koopactiviteiten bij zijn pensionering opgevangen door de medewerkers. Er is ook weinig
personeelsverloop bij Ons Onderdak. Dat is onder meer te danken aan voldoende
doorgroeimogelijkheden en functiewijzigingen.
-
Voor alle functies zijn er functiebeschrijvingen. Het personeel wordt alleen formeel
geëvalueerd bij statutaire aangelegenheden zoals een aanpassing van de graad en bij sancties.
De visitatiecommissie suggereert een formele evaluatie van alle personeelsleden op
regelmatige tijdstippen.
-
De medewerkers krijgen voldoende vormingskansen. Een aantal medewerkers volgde
bijvoorbeeld het lessenpakket taalbereidheid om zelf taaltesten af te nemen bij kandidaathuurders. Twee medewerkers volgden een vorming voor de opmaak van plaatsbeschrijvingen.
Daarnaast volgen medewerkers het vormingsaanbod van VMSW en VVH.
-
Ons Onderdak kent haar sterktes, zoals haar financiële gezondheid en een aanzienlijke
grondreserve die ze (deels) kan vermarkten (omwille van de vaak lage aankoopwaarde). Een
risico is volgens Ons Onderdak de concurrentie met private aanbieders van kleine woningen.
De SHM wenst de concurrentie aan te gaan en wil binnen anderhalf jaar een bijkomende inzet
verwezenlijken van een gedifferentieerder aanbod van koopwoningen en sociale kavels. Ons
Onderdak vindt dat zij hiervoor extra technisch-commerciële capaciteit nodig heeft, en een
gedeeltelijke herschikking van de organisatie. De SHM kijkt dus zeker vooruit om haar rol te
blijven opnemen binnen een veranderende omgeving.
-
Bij de verhuis naar het nieuwe kantoor heeft Ons Onderdak de werking van het archief
verbeterd; de SHM deed hiervoor, zoals voor de volledige inrichting van het nieuwe kantoor,
inspiratie op bij andere SHM’s. Dit leidde bijvoorbeeld tot de creatie van een ‘vluchtweg’ in
geval van agressie, weliswaar in de hoop dat die nooit gebruikt zal moeten worden.
-
Ons Onderdak heeft sinds 2006 al verschillende enquêtes onder huurders laten uitvoeren.
Daarmee toont de SHM haar werking te willen verbeteren op basis van analyses uit
bevragingen (zie ook OD 6.3).
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 38 / 50
PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID
Eindoordeel: goed
Voor interne werking en financiële leefbaarheid levert de SHM over de hele lijn goede
prestaties. De interne controle is goed uitgewerkt met een duidelijke taakverdeling tussen
medewerkers, directeur, directiecomité en raad van bestuur. De meest kritieke processen zijn
uitgeschreven. Toch ontbreken nog enkele personeel gebonden procedures. De SHM zet in op
de verbetering van de interne werking; de organisatie is goed uitgetekend met een breed
dienstenaanbod en passende beroepsprofielen. Wel suggereert de visitatiecommissie de SHM
de medewerkers op een meer formele en regelmatige wijze te evalueren.
Ons Onderdak wil haar positie als aanbieder van sociale koopwoningen en –kavels versterken
door het aanbod te differentiëren. Het beperken en voorkomen van sociale en domiciliefraude
wordt aangepakt door op verschillende tijdstippen te wijzen op rechten en plichten inzake
bewoning en de opgave van correcte gegevens. Ook de financiële leefbaarheid zit (voorlopig)
goed; in de volgende jaren kunnen de koopactiviteiten de liquide middelen (tijdelijk) aantasten.
De SHM beheerst haar kosten goed; door personeelsuitbreiding zijn ze toegenomen maar
anderzijds komt dit de dienstverlening ten goede. Omdat Ons Onderdak weinig totaalrenovatie
doet, is de structurele leegstand beperkt; ze heeft ook de frictieleegstand onder controle,
waardoor de huurderving beperkt is. De SHM heeft door de fusie met een andere SHM met
koopactiviteiten de evolutie ingezet naar een echte woonmaatschappij; dit doet Ons Onderdak
ook door samen te werken met tal van welzijnsactoren.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 39 / 50
4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID
OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk
Beoordeling: goed voor de huur- en koopactiviteiten
De beoordeling van deze doelstelling omvat een aantal aspecten van de communicatie met de
klanten: kandidaat-huurders, huurders, kopers en ontleners. Het gaat dan onder meer om de
website, de intakeprocedure en de klachtenbehandeling, als aanknopingspunten voor een
beoordeling van de klantvriendelijkheid. Vermits klantvriendelijkheid de relatie SHM-klant betreft,
kan die verschillend zijn naargelang het huurders, kopers of ontleners betreft. De
visitatiecommissie stelt vast dat Ons Onderdak in haar communicatie met de klant volgens het 1loket principe steeds eenzelfde houding aanneemt. Zowel bij de klachtenbehandeling, op de
website en andere communicatiekanalen, als bij de aanpak van de intake, is de dienstverlening
van een zelfde kwaliteit voor de drie groepen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties als
goed, zowel voor de huur- als voor de koopactiviteiten.
-
De SHM heeft een uitgeschreven klachtenprocedure. Vanaf 2009 wordt in elk jaarverslag een
hoofdstuk Klachtenbeheer opgenomen. Over de periode 2008-2012 werden in totaal 10
klachten geregistreerd waarvan er 9 gegrond, en 1 niet gegrond werden verklaard. Ons
Onderdak vermeldt in correspondentie met kandidaat-huurders en huurders waar ze terecht
kunnen met een klacht, bij de interne klachtenbehandelaar, bij de Vlaamse Ombudsdienst en
bij de toezichthouder inspectie RWO.
-
Nieuwe huurders ontvangen een pakket informatie. In de eerste plaats een document van de
SHM zelf over allerlei praktische zaken, maar ook enkele brochures, ‘Huren bij een SHM’,
‘Ziezo!’, ‘Oh ja … de buren’. De visitatiecommissie vindt dit een nuttig en uitgebreid
informatiepakket dat bovendien een leidraad biedt voor gesprekken met de huurders.
De SHM beschikt over een rudimentaire website. Achter de rubrieken zit maar beperkte
informatie. Bovendien komt de bezoeker via een link doorgaans op de website van de VMSW
terecht wanneer hij meer wil weten over kopen en ontlenen. De visitatiecommissie adviseert
de SHM dit communicatiekanaal veel intensiever, nieuwsgerichter en met meer oog voor
recente ontwikkelingen te gebruiken. En dat niet alleen voor de communicatie met de
huurder en kandidaat-huurder, de kandidaat-koper en -ontlener, maar ook om Ons Onderdak
zelf beter bekend te maken in de buitenwereld. Vermelding en beschrijving van projecten,
procedures, jaarverslagen, nieuws en bijvoorbeeld een digitale versie van ‘Ziezo!’ zijn aan te
bevelen. Temeer daar de visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat de SHM al deze
instrumenten en documenten ter beschikking heeft. Jaarverslagen zijn echte naslagwerken en
bevatten bijvoorbeeld uiteenlopende ‘artikels’ over projectontwikkelingen en actuele thema’s
zoals de huurprijsberekening, het passief wonen en de huisbezoeken. De visitatiecommissie
vindt het jammer dat de SHM deze informatie niet breder verspreidt.
De SHM houdt gemiddeld twee informatiemiddagen per jaar over energiezuinig wonen. In de
aanloop naar de ingebruikname van nieuwe woningen worden potentiële huurders en kopers
op informatievergaderingen uitgenodigd. Koopprojecten worden bekend gemaakt in de
streekkrant, het lokale info-blad of stadskrant. Ons Onderdak verzendt meermaals per jaar
specifieke mailings naar diverse groepen bewoners, bijvoorbeeld aan de bewoners van het
gerenoveerde complex ‘De Sterre’ na afloop van de renovatie.
De schriftelijke communicatie van de SHM voldoet aan de vereisten van verstaanbaarheid en
volledigheid, maar de visitatiecommissie wijst er desondanks op dat een frissere en meer
creatieve vormgeving en verwoording ook van invloed zijn op de toegankelijkheid en het
responsniveau. Medewerkers van de sociale dienst merken op dat sommige documenten
moeilijk leesbaar zijn voor huurders omdat de regelgeving zo ingewikkeld is en de
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 40 / 50
toezichthoudende overheid verwacht dat die onverkort in de communicatie wordt
opgenomen. Als voorbeeld geven ze de huurovereenkomst en het intern huurreglement. De
visitatiecommissie vindt het nodig dat de SHM ook via meer gediversifieerde kanalen, zoals
website en nieuwsbrief, ruimere bekendheid geeft aan haar werking en projecten. Ze doet
zichzelf tekort en onderschat haar eigen kwaliteit door hier weinig belang aan te hechten.
-
Sinds september 2013 onthaalt Ons Onderdak haar bezoekers in nieuwe kantoren op het
Business Park van Ieper. Ze kunnen er de hele week terecht in de voormiddag, op vrijdag ook
in de namiddag, en zo nodig op afspraak. Er zijn twee gespreksruimten, en aansluitend is
naast het loket nog een plek om zaken te bespreken die andere bezoekers niet aangaan. Op
het eerste zicht ligt het praktische, ruime en hedendaagse gebouw op een vreemde plaats,
ver van het historisch centrum en van andere diensten. De stad Ieper is echter volop bezig de
hele stedelijke administratie, politie (al aanwezig) en OCMW inbegrepen, op het Business
Park samen te brengen. Eens dit gerealiseerd en bijkomend openbaar vervoer operationeel,
zal de locatie onmiskenbaar voordelen bieden vergeleken met de vroegere kantoren, die
evenmin in het stadscentrum gelegen waren.
-
De SHM hecht bijzonder veel belang aan het intakegesprek met kandidaat-huurders. Ze staat
erop dat dit op kantoor plaats heeft en als een echt gesprek wordt opgevat veeleer dan als
een formele opname van noodzakelijke gegevens. Een dergelijk gesprek duurt 30 tot 45
minuten. In het visitatiegesprek met huurders bevestigen enkele ‘nieuwelingen’ de kwaliteit
van de intake; ze spreken over een ‘goede uitleg’ en een dossier dat ‘in orde’ is. Maandelijks
zijn er gemiddeld een 20-tal inschrijvingen. Elke kandidaat-huurder wordt ingeschreven en
krijgt informatie over andere aanbieders van woningen. Meestal komt de kandidaat-huurder
opnieuw op kantoor om zijn dossier te vervolledigen. Indien hij niet meer verschijnt wordt er
gebeld of geschreven. Het toelichten van het huurcontract bij de toewijzing van een woning
neemt evenveel tijd. Over het algemeen klonk in het gesprek met huurders tevredenheid
door over de technische dienstverlening, ondanks enkele terechte en onvermijdelijke
individuele kritieken. Op een gelijkaardige manier ontvangt de SHM haar potentiële kopers
en ontleners, zij het op een ander tijdstip dan de kandidaat-huurders en huurders.
-
De suggestie van de visitatiecommissie om de verschillende communicatiekanalen kritisch te
evalueren, ook op hun vormgeving, is een bevestiging van wat de SHM al heeft vastgesteld.
Ze is bedoeld om de SHM te steunen in haar voornemen om hier meer aandacht aan te
besteden, zelfs al hebben de huurders er in de gesprekken geen opmerkingen over gemaakt.
OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk
Beoordeling: goed
Ons Onderdak informeert de VMSW en de agentschappen Inspectie RWO en Wonen-Vlaanderen
op een correcte manier. Dat geldt evenzeer voor de communicatie met andere organisaties. De
visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM voor deze doelstelling goede prestaties levert.
-
Naast de formeel vastgelegde rapportering aan de beleidsinstanties, bezorgt Ons Onderdak
vooral via haar jaarverslagen de betrokken organisaties inzage in haar werking. Volgens de
verschillende aanwezige ambtenaren bij het visitatiegesprek wordt door de SHM heel open
en correct gecommuniceerd. Toch is er soms sprake van enige traagheid bij het informeren.
De mogelijkheden van het woonoverleg worden nog niet altijd gebruikt al hoewel er steeds
wordt teruggekoppeld. De beleidsverantwoordelijken prijzen de communicatie van de SHM
met het bestuur op projectniveau, maar vinden dat Ons Onderdak de voorontwikkeling van
een project, met de strategische en programmatische keuzes, niet altijd met hen heeft
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 41 / 50
doorgesproken. Daarom kunnen ze op het woonoverleg soms enkel maar kennisnemen van
een projectformule die al vergevorderd is in de procedure. Concluderend wordt de
samenwerking met de SHM door de beleidsverantwoordelijken omschreven als zeer goed,
correct en betrouwbaar, alhoewel iets te behoudsgezind; er is respect voor de visie van de
SHM, maar tevens een waarschuwing om toch iets meer delegerend te gaan werken. De
visitatiecommissie suggereert om de lokale besturen, beleidsverantwoordelijken en
administraties, steeds vanaf de voorontwikkeling van een project te informeren om hen de
kans te geven het project op alle vlakken (doelgroep, ligging, type woning, … ) te beoordelen.
Anderzijds worden aanvragen om stedenbouwkundige vergunning voor nieuwbouw- en
renovatieprojecten dan weer met zeer complete dossiers ingeleid en besproken met de
gemeentebesturen en administraties. Communicatie over het omvangrijke project ‘De Vloei’
wordt gezamenlijk door de West-Vlaamse intercommunale en Ons Onderdak verzorgd. De
SHM licht graag opgedane ervaringen in de sociale dienstverlening toe bij studiemomenten
in andere gemeenten buiten haar actieterrein. De welzijnsorganisaties zijn tevreden over de
communicatie en die wordt die zelfs als één van de troeven van de SHM genoemd.
OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten
Beoordeling: goed voor de huur- en de koopactiviteiten
De visitatiecommissie komt tot de vaststelling dat Ons Onderdak op een geobjectiveerde en
systematische manier peilt naar de tevredenheid van haar klanten. Ze is van oordeel dat de SHM
een goede prestatie levert in het kader van haar huuractiviteiten. Ook de prestatie voor de
koopactiviteiten voldoet aan de vereiste voor een goede beoordeling.
-
In mei 2006 heeft Ons Onderdak een ‘Tevredenheidsonderzoek Onderhoud en Herstellingen’
laten uitvoeren door Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen (SOW). De wijze waarop het
onderzoek werd opgezet leverde eerder een instrument op voor de concrete werkplanning,
dan een wetenschappelijk meetinstrument van tevredenheid. Er komen vooral tendensen
naar voor en verschillende wijken vergelijken is maar beperkt mogelijk. Een ruime
meerderheid van de bijna 400 respondenten vindt de algemene staat van de woning goed tot
zeer goed. Bijna de helft heeft klachten over de woonomgeving, vooral over het openbaar
domein en het groenonderhoud. Een positieve tot zeer positieve beoordeling is er voor de
behandeling van vragen en klachten door de SHM; maar 15% van de respondenten vindt de
opvolging slecht. De vraag naar meer informatie over bepaalde onderwerpen is beperkt. Met
21% komt de vraag naar meer informatie over ‘renovaties’ en over ‘herstellingen en
onderhoud’ als hoogste naar voor, gevolgd door ‘huurprijsberekening’ met 13%, en
‘onderhoudscontracten’ en ‘nieuwe bouwprojecten’ met 11%.
Ons Onderdak komt zeker niet slecht uit de enquête. De opvolging van vragen en klachten
scoort opvallend goed bij de huurder. Ook over de dienstverlening van de privéfirma’s is er
tevredenheid. Volgens de conclusie van de enquête lijken grote bijsturingen niet nodig. De
belangrijkste vraag die de SHM zich moet stellen betreft de communicatie over wanneer en
hoe het probleem in kwestie zal opgelost worden en aansluitend daarbij de vraag of de
communicatiekanalen eens niet grondig moeten geëvalueerd worden, het liefst samen met
de huurders. Verder is er de suggestie om in de toekomst de bevraging te verbreden naar
sociale klachten en verzuchtingen, die misschien niet enkel de verantwoordelijkheid zijn van
de SHM, maar waar huurders wel ergens mee terecht willen kunnen.
-
Naar aanleiding van de conclusies uit het Tevredenheidsonderzoek besluit de SHM in 2007
om deel te nemen aan het project Tweezijdig+. Dit was het aanknopingspunt voor een
bevraging via bewonersvergaderingen in diverse wijken. Op agenda stond ook het bijsturen
van de werking van Ons Onderdak naar aanleiding van de resultaten van de enquête uit 2006
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 42 / 50
-
-
-
-
en de lancering (in 2009) van de nieuwe brochure ‘Ziezo!’. Ons Onderdak laat momenteel de
‘Ziezo!’-brochure evalueren door een extern bureau. De voorlopige analyse van februari 2014
geeft conclusies van de leesgroepen. Ze hebben betrekking op algemene opmerkingen en
suggesties, vormgeving, structuur en inhoud, en inhoudelijke opmerkingen.
Tegelijkertijd met het hoger vernoemde project voerden SOW en Ons Onderdak een
verkennend onderzoek uit over sociale huisvesting in landelijke kernen, met onder andere
een bevraging over de woontevredenheid bij huurders in de kleinere landelijke kernen
Roesbrugge-Poperinge en De Klijte-Heuvelland. In februari 2008 werd het eindrapport
afgeleverd, wat onder meer resulteerde in de opstart van het Leader-project ‘Sociale
huisvesting in kleine landelijke kernen in de Westhoek’. Daarbij worden weer huurders
betrokken uit Poperinge in 2009 en uit Proven-Poperinge in 2010. De stuurgroeprapportering in september 2013 geeft aanbevelingen voor Lokaal en Regionaal Woonbeleid.
De geplande verhuizing naar nieuwe kantoren in september 2013 was voor Ons Onderdak
aanleiding om in mei 2012 een Imago-onderzoek te laten uitvoeren waaruit moet blijken hoe
de SHM scoort qua naambekendheid en imago. Vijf groepen worden betrokken bij het
onderzoek: klanten (kopers, huurders en kandidaat-klanten; partners in sociaal werk; de
bevolking in het actieterrein; bestuurders en politici en medewerkers van Ons Onderdak.
Naast het mobiliserende effect van een dergelijk onderzoek is misschien wel de belangrijkste
vaststelling dat zowel wat betreft de perceptie van de organisatie, de naam en het logo, de
meeste uitspraken naar het neutrale nijgen, en er qua imago niet echt een probleem is.
Op de VMSW-klantentevredenheidsmeting bij kandidaat-ontleners (en dus in een aantal
gevallen kopers) scoort Ons Onderdak een 4 op een schaal van 5 op de vraag “Bent u
tevreden over de SHM?” en op geen enkel onderdeel lager dan 3,5. Ze beantwoordt daarmee
aan de gestelde vereisten.
De visitatiecommissie komt tot de vaststelling dat Ons Onderdak op een geobjectiveerde en
systematische manier peilt naar de tevredenheid van haar klanten. In haar beoordeling
maakt de visitatiecommissie een onderscheid tussen de huur- en de koopactiviteiten. De
bovenstaande beschrijving toont dat de SHM voor haar koopactiviteiten tot nu toe nog geen
eigen initiatief heeft genomen dat vergelijkbaar is met wat ze doet als onderdeel van haar
huuractiviteiten. In de toekomst zal daar wellicht verandering in komen, bijvoorbeeld bij de
opvolging van de woonpraktijk van kopers van de geplande passieve woningen in de Vloei.
De visitatiecommissie vertrouwt er op dat Ons Onderdak de creatieve aandacht en zorg voor
haar huurders, evenzeer inzet voor haar kopers.
PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID
Eindoordeel: goed
Ons Onderdak informeert haar klanten, beleidsinstanties en andere organisaties goed. Alle
gangbare informatiekanalen zijn beschikbaar. De visitatiecommissie registreerde geen klachten
van woonactoren en huurders over kwaliteit van de communicatie. Desondanks dringt de
visitatiecommissie erop aan dat de SHM haar voornemen om de website een opfrisbeurt te
geven en de schriftelijke communicatie naar inhoud en vorm te evalueren op korte termijn zou
uitvoeren.
Op het vlak van tevredenheidsmeting bij haar huurders heeft Ons Onderdak sinds 2006 tot op
vandaag al heel wat kennis en ervaring opgedaan. De visitatiecommissie suggereert de SHM in
de nabije toekomst ook bij haar kopers specifieke metingen van hun tevredenheid voor te
bereiden en uit te voeren ter verbetering van nieuwe projectontwikkelingen.
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 43 / 50
5.
Aanbevelingen
5.1 Aanbevelingen voor de SHM
Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM
de volgende aanbevelingen:
1. Beschikbaarheid van Woningen: Zorg dat in de communicatie over de SHM’s naar de burger,
zoals op de website van de VMSW, het effectieve actieterrein van Ons Onderdak wordt gemeld.
(SD 1)
2. Beschikbaarheid van woningen: Stel een actieprogramma op voor de realisatie van aan
+65jarigen aangepaste woningen, om met concrete streefcijfers, en op gerichte locaties
seniorenwoningen te voorzien. Er zijn immers geen voor senioren aangepaste woningen gebouwd
of gepland in andere gemeenten van het actieterrein buiten de stad Ieper. (OD 1.5)
3. Sociaal Beleid: Ontwikkel een duidelijke visie, strategie en actieplan over de manier waarop de
huurders worden betrokken bij sociale huurprojecten en wijkbeheer. (OD 4.3)
4. Klantvriendelijkheid: Geef ruimere bekendheid aan de werking en de projecten via meer
gediversifieerde kanalen, zoals website en nieuwsbrief. Evalueer deze communicatiekanalen
kritisch, ook op hun perceptie, omdat een frissere en meer creatieve verwoording en vormgeving
de toegankelijkheid en het responsniveau van de communicatie beïnvloeden. (OD 6.1)
5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen
maatregelen
De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende
maatregelen te nemen:
Gezien de goede prestaties van Ons Onderdak voor de grote meerderheid van de doelstellingen
heeft de visitatiecommissie er alle vertrouwen in dat de maatschappij de aanbevelingen zal
gebruiken om zelf haar werking te verbeteren.
5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid
Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende
aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid:
1. Beschikbaarheid van woningen: Zorg dat in de communicatie over de SHM’s naar de burger,
zoals op de website van de VMSW, de effectieve actieterreinen van de SHM’s worden gemeld. De
burger en de professional kan via de website van de VMSW opzoeken welke SHM’s in de
gemeente actief zijn. Maar net als op de prestatiedatabank wordt Houthulst hier niet tot het
‘actieterrein’ voor huuractiviteiten van de sociale huisvestingsmaatschappij gerekend (zie
omschrijving van de term actieterrein in bijlage 2). Op de VMSW-website worden ook de
koopactiviteiten van Ons Onderdak in Wervik en Houthulst niet vermeld. Vleteren daarentegen
wordt hier wel vermeld, terwijl de SHM hier in de praktijk geen koopaanbod realiseert. (SD 1)
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 44 / 50
2. Klantvriendelijkheid: Van de SHM wordt verwacht dat ze in de huurderscommunicatie klare
taal gebruikt, ook de schriftelijke communicatie. De inhoud en stijl van een aantal documenten
die de SHM gebruikt worden in belangrijke mate gestuurd door de Vlaamse administratie
(Toezicht), zoals het intern huurreglement, het inschrijvingsbewijs, de toewijzingsbrief. Dit geldt
ook indien het gaat om teksten waarvan in het kaderbesluit sociale huur opgelegd wordt ze
integraal over te nemen in communicatie met huurders. Onderzoek de leesbaarheid en
begrijpbaarheid van deze documenten voor de (kandidaat-)huurder, werk aan een bondig
document in een klare taal, en stel dit document ter beschikking aan de SHM’s. (OD 6.1)
5.4 Goede praktijken bij de SHM
Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij
die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en
efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s
en woonactoren wordt gebracht.
-
1. Kwaliteit van woningen en woonomgeving: Ons Onderdak schakelt het huisbezoek door
de sociale dienst in om het onderhouden van de woning door de huurder van nabij op te
volgen. De meeste huisbezoeken zijn gericht op het controleren van de woning en bij elk
huisbezoek wordt, ook als dat een andere hoofdbedoeling heeft, naar de staat van de woning
gekeken, niet alleen door de woonbegeleider, maar ook door de technische medewerkers van
de SHM en van de onderhoudsfirma. De kwaliteitscontrole resulteert in een waardering 1
voor een goed of voldoende onderhouden woning, 2 voor nood aan verdere opvolging en 3
voor een kritieke situatie. Op die grond wordt de opvolging gecoördineerd, maar wordt
eveneens de zorg van de bewoners voor het patrimonium in beeld gebracht en gestimuleerd.
(OD 2.1)
2. Kwaliteit van woningen en woonomgeving: Met het oog op de evolutie van de markt en
van de regelgeving in de sector waardoor een brede toepassing van de standaard voor een
lage-energie en passieve woningen noodzakelijk wordt, volgt de SHM het energieverbruik in
haar 5 lage-energiewoningen nauwlettend op.
Het rapport over het gas- en elektriciteitsverbruik betreft de periode 7/2011-7/2013. Hieruit
blijkt dat onder meer dat er in deze woningen een duidelijk verminderd verbruik (-48%) wordt
vastgesteld voor de verwarming, dat het globaal elektriciteitsverbruik bij drie van de huurders
aanzienlijk lager is dan het gemiddelde en dat het ventilatiesysteem geen impact heeft op het
elektriciteitsverbruik. (OD 2.2)
3. Sociaal Beleid: Binnen de 1,5 maanden na een opzeg volgt een huisbezoek door een
technisch medewerker, waarbij de staat van de woning wordt geëvalueerd. Aan de
vertrekkende huurder wordt gezegd welke herstellingen nodig zullen zijn en hoe dat best
wordt aangepakt. Daarbij wordt gewezen op het onderhoudscontract met de privéfirma
waarvan de vertrekkende huurder op dat moment nog geniet. Sommige kleine klusjes worden
onmiddellijk geklaard. Met de aanpak worden de herstelkosten voor de huurder beperkt en
kent de SHM vooraf het te verwachten onderhoud en herstel. (OD 4.4)
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 45 / 50
Bijlage 1: Overzicht gevoerde gesprekken
Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur)
-
Dominique Dehaene, voorzitter raad van bestuur, lid van het directiecomité
Gunter Pertry, ondervoorzitter raad van bestuur, lid van het directiecomité
Steven De Waele, bestuurslid, lid van het directiecomité
Danny Nolf, bestuurslid, lid van het directiecomité
Katrien Decamps, bestuurslid
Raphaël Matthijs, bestuurslid
Peter Pillen, algemeen directeur
Medewerkers SHM
-
Hilde Vandenbroucke, hoofd financiële dienst
Liesbet Blanckaert, boekhouding & directie
Eric Neels, hoofd technische dienst
Isabelle Meersseman, projectcoördinatie
Linda Strumane, dienst nazorg (contacten huurders)
Filip Uzeel, technisch medewerker
Martine Vangansbeke en Nancy Vandenbulcke, maatschappelijk werker
Eveline Ferrest, onthaal
Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie
-
Isabel Devos, huisvestingsambtenaar stad Ieper
Sandra Debuf, gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar stad Ieper
Günther Goudeseune, diensthoofd Habito - Poperinge, Heuvelland, Vleteren
Katrien Matte, diensthoofd Woonwinkel-West Houthulst
Filip Van Lancker, dienst huisvesting, provincie West-Vlaanderen
Jan Leicher, gebiedswerking West-Vlaanderen, provincie
Stijn Saelens, ruimtelijk planner, West-Vlaamse intercommunale
Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers
-
Steven Vantorre, CAW De Papaver, Ieper
Paul Hoorelbeke, diensthoofd OCMW-Ieper
Henk De Muyt, maatschappelijk werker OCMW-Zonnebeke
Frans Verhegghe, Familiehulp-thuiszorgdienst Ieper
Hans Goudeseune, Huize Godtschalck jongerenbegeleiding
Marleen Melis, Harmonie Thuisbegeleiding Bijzondere Jeugdzorg
Nico Baeke, Huurdersbond West-Vlaanderen
Pascal Vancayseele, Netwerk Dorpen, Leefbaar Wonen Ieper
Carlien Hemerijck, Politie Zorgteam, politiezone arrondissement Ieper
Dirk Sansen, Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen
Johan Verschueren, directeur Den Ommeloop, Ieper
Fabien Cornellie, coördinator Beschut Wonen Ieper
Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners)
- Er namen 13 huurders bij de SHM Ons Onderdak deel aan het visitatiegesprek
(De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.)
Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen)
-
-
Marieke Cloet, OCMW-voorzitter, stad Ieper
Maria Vander Meiren, OCMW-voorzitter en schepen sociale zaken, Zonnebeke
Lutgarde Demeyer, OCMW-voorzitter, Vleteren en Voorzitter RSVK-woonsleutel
Christof Dejaegher, burgemeester stad Poperinge bevoegd voor RO en Grondbeleid
Bert Verhaeghe, schepen huisvesting, stad Wervik
Gino Keirsschieter, OCMW-voorzitter en schepen voor huisvesting, Houthulst
Wieland De Meyer, schepen voor huisvesting, RO en Stedenbouw, Heuvelland
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 46 / 50
BIJLAGE 2: Lijst MET veel gebruikte begrippen en afkortingen
Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale
huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM
in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de
SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor
een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische
lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het
rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in
de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties
van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website
www.wonenvlaanderen.be.
Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende
manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast
nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de
privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen
nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast
speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel
plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning
Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de
eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor
een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een
project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details
moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type
woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat
de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die
SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen.
Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail
verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het
gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008
(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer
en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare
woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote
ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde
noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare
woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor
rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen.
Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen
moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ).
moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ).
Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin
de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale
koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of
heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt
afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die
aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal
verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid
maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar
actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de
SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren
automatisch tot het actieterrein.
Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt
in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij
van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is
verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te
schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog
voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun
gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De
kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de
gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij
ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of
het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen
antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de
kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens
te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet
meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het
register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst.
Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale
kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt
u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving.
ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp
nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL)
(opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets
oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep
doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een
beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde
voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies.
Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de
aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning
twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de
VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende
Kredietmaatschappijen (EKM’s).
De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden
bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse
overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor
de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de
meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten
aan
bepaalde
voorwaarden
voldoen
(zoals
inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn
nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt
verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW
volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de
bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en
particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal
SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale
lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op
www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be.
De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor
begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s
worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de
financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse
overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een
grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale
leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld
toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze
daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij
private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de
woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een
Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan
voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer
dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie
vind je op www.sociaal-woonkrediet.be
BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het
Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente
een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 47 / 50
huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels
opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:.
Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men
het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en
kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste
voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op
31/12/2011.
CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be)
C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een
leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals
geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en
aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie
worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor
elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net
zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op :
www.vmsw.be
Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen
over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt
bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse
stedenbeleid.
EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle
gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige
vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt
gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze
normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben
betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de
netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat
(ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be
EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert
potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de
woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning
te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete.
Het attest wordt opgemaakt door een erkende
energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op
www.energiesparen.be
Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22
oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden
en de procedure voor de erkenning als sociale
huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure
voor de beoordeling van de prestaties van sociale
huisvestingsmaatschappijen.
Zie
http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198
43
ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen
meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met
weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische
doelstelling
wordt
kortweg
het
Vlaams
Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer
info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête
rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen
in de prestatiedatabank.
E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een
woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger
de woning is.
GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale
correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse
overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt.
Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de
SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de
huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de
huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten
zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die
lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse
overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een
derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie.
Huurdersachterstallen:
Huurdersachterstallen
zijn
betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan
om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten,
bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin
opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te
maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan
huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar
gefactureerde bedragen.
Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of
telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s
onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en
prestatieindicatoren
- omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin
een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal
huishoudens in het actieterrein.
- effectindicatoren meten in welke mate de strategische
doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt.
SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal
niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een
voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de
gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de
realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen
als de gemeente dit wenst.
- prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele
doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden
gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen
meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de
prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met
indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle
SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een
prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale
huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium.
Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een
openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het
kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de
concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op
basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in
voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het
lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16°
kaderbesluit sociale huur).
KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse
Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale
huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse
Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een
aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en
woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in
Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie
http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164
03&param=inhoud).
K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van
de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt
rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken,
de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter
het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen
geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf
2014 wordt dit 40.
Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en
frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand
beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden
leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering
van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per
woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke
woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet
door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid,
wordt als frictieleegstaand beschouwd.
NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw
financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van
sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten
in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten
kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen
(bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 48 / 50
systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2
normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per
type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt
gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde
financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2
maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een
uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer
verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen
van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode
minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en
de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de
realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft
geleend.
OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn
OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele
doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide
doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in
indicatoren die concreet maken hoe de strategische
doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden
meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één
strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden
dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd
in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de
verantwoordelijkheid voor draagt).
Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de
prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een
voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die
achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de
prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de
opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de
SHM worden beoordeeld.
Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-,
effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen
Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde
gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een
woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige
instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen
om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde
voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren.
SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische
doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode
afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s
worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en
kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De
realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet
exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan
niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate
waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden
bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren.
Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en
Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht
de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat
een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met
het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke
percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat
aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een
sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige
en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en
stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last
opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide
reglementering
van
toepassing
(meer
info
op
www.wonenvlaanderen.be).
Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening
SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be)
Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie
welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen
gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale
Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat
gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden
ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing
kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de
lokale binding van de kandidaat-huurders, met de
woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de
verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een
deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ).
UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het
kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw,
infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en
ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale
koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP
opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een
project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate
waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie
van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project,
de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor
verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies
voorzien.
VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap
(www.vaph.be)
Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de
mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te
verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte
voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan
openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de
Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd
Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering
voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening
aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren.
De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig
gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie.
Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige
werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een
tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire
lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen
zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag
dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning.
Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind
je op www.wonenvlaanderen.be.
Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening
Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur
(ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens
dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt
achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele
bezetting van de woning; de voorrangsregels en de
chronologische volgorde van de inschrijvingen.
VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een
rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de
personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd
gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds
werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8
VTE.
Wachtlijst: zie “actualisatie”
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK
PAGINA 49 / 50
KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40
1230 BRUSSEL
T: 02-5531752
E-MAIL:
[email protected]
WEBSITE:
WWW.VISITATIERAAD.BE
TWITTER:
@VISITATIERAAD
FACEBOOK:
FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD
VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN
Reactie van de SHM
op het visitatierapport van
Ons Onderdak,
Ieper
Datum reactie SHM: 18 juni 2014
VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN
Beslissing van de minister n.a.v.
de prestatiebeoordeling van de SHM
Ons Onderdak,
Ieper
Datum beslissing minister: 7 juli 2014
VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN