Titel Rapport - stad Borgloon
advertisement
GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN _________________________________________ ______________________________ Stad Borgloon Opdrachtgever ___________ _______________________________iris consulting Opdrachthouder __________ __________________________ Roland Vanmuysen Projectleiding ____________ _____________________ Peter Vleugels, Paul Arts, Projectmedewerkers _______ Jo Van Hees _______________________________ Oktober 2005 Datum __________________ iris consulting COLOFON iris consulting Procesnota iris consulting PROCESNOTA _________________________________________________________________________________________ P - i Inleiding - structuurplan Inleiding - structuurplan De Gemeenteraad van Borgloon besliste dat een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan voor de stad zou worden uitgewerkt. In een eerste stap werd deze opdracht toegewezen aan het studiebureau IML, dat een aanzet tot een startnota klaargemaakt heeft. Vanwege de opheffing van dit studiebureau werd Iris consulting begin 2002 met de verdere opdracht belast. Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Wat is structuurplanning Structuurplanning is een dynamisch en continu proces van visie- en beleidsvorming met betrekking tot de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving en de realisatie ervan. Het streeft naar de ontwikkeling van een langetermijnvisie. De uitgangspunten voor het opbouwen van deze visie zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Structuurplanning is werken zowel op korte als op lange termijn. Dit betekent de realisatie van een aantal concrete maatregelen en acties op korte termijn zonder daarbij de visie en de doelstellingen van de lange termijn te hypothekeren. Het structuurplan is het document dat op een bepaald ogenblik voor een beleidsperiode (vb. 5 of 10 jaar) en een bepaalde ruimte (een gemeente) de ruimtelijke visie weergeeft, een concept voor de gewenste structuur, beleidsdoelstellingen en de maatregelen om ze te verwezenlijken. Het is een document dat beleidskeuzen vastlegt en de middelen tot realisatie bepaalt. Structuurplanning op drie niveaus Er worden structuurplannen gemaakt op drie beleidsniveaus: op gewestelijk niveau (Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen), op provinciaal niveau (Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan) en het gemeentelijk niveau (Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan). Bij het opmaken van de structuurplannen wordt het subsidiariteitprincipe toegepast. Dit betekent dat ruimtelijke beslissingen worden genomen op het niveau dat daartoe het beste geschikt is. Dit betekent ook dat een structuurplan van een lager niveau zich richt naar dat van een hoger niveau. Het gemeentelijk ruimtelijk iris consulting P - ii ___________________________________________________________________________________________ PROCESNOTA Inleiding - structuurplan structuurplan van Borgloon moet rekening houden met de reeds ontwikkelde beleidskaders van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Limburg en het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. In deze beleidsdocumenten staan immers uitspraken die in acht genomen moeten worden omwille van hun richtinggevend of bindend karakter. In een aantal gevallen kan een structuurplan van een lager niveau afwijken van dat van een hoger niveau. Dit kan echter enkel na uitvoerige motivering en mits een positief advies van de hogere planniveaus. Structuurplanning, werken op 3 sporen Tijdens het structuurplanningsproces wordt gewerkt op 3 sporen: Ten eerste is er de uitwerking van een lange termijnvisie op de gewenste ruimtelijke structuur, waarbij vertrokken wordt vanuit de bestaande ruimtelijk structurerende elementen, problemen en potenties. Ten tweede is het reageren op dringende problemen en bedreigingen op passende wijze binnen de visie op de ruimtelijke ontwikkeling. Ten derde is er het werken met en vanuit de bevolking. Het doel is het creëren van een breed maatschappelijk draagvlak, door de bevolking te betrekken en verantwoordelijk te maken voor een ruimtelijk beleid. iris consulting PROCESNOTA ________________________________________________________________________________________ P - iii Inleiding - structuurplan Opbouw Het decreet houdende de ruimtelijke planning, goedgekeurd in het Vlaams parlement op 10 juli 1996, bepaalt de opbouw van een ruimtelijk structuurplan. Een ruimtelijk structuurplan is een plan waarin de keuzes met betrekking tot de ruimtelijk-structurele ontwikkeling van een gebied aangegeven worden, de ruimtelijke potenties worden belicht en waarin richtlijnen en organisatieprincipes voor grond- en ruimtegebruik worden aangegeven. Het heeft betrekking op het gehele grondgebied en op alle ruimtebehoevende activiteiten waarvan de ordening aan een respectievelijk bestuursniveau is toevertrouwd. Het beoogt tevens de bevordering van de doeltreffendheid en van de interne samenhang van het ruimtelijk beleid. Het structuurplan bevat drie delen: een informatief deel: bestaande ruimtelijke structuur en prognoses; Het informatief deel bevat informatieve elementen zoals de bestaande ruimtelijke structuur, de resultaten van het gevoerde onderzoek, de gehanteerde prognoses, ... Dit deel heeft geen enkele juridische draagwijdte. een richttinggevend deel: visie, principes en gewenste ruimtelijke structuur; In het richtinggevend deel zijn de gewenste ruimtelijk structuur en de gedetailleerde maatregelen die deze mee zouden moeten realiseren van belang. Richtinggevende bepalingen dienen als toetskader waarbinnen de overheid over bepaalde projecten een beslissing dient te nemen. Afwijking ervan is in een aantal situaties mogelijk mits uitdrukkelijk gemotiveerde beslissing. een bindend deel: beleidsmaatregelen. Het bindend deel bestaat uit ruimtelijke kernbeslissingen en flankerende maatregelen. De ruimtelijke kernbeslissingen zijn de bepalingen die de gemeente en de instellingen die onder de gemeente ressorteren formeel dient na te leven; zij worden expliciet als bindende beslissingen genomen. Het planningsdecreet voorziet dat van het bindend gedeelte niet kan worden afgeweken; het kan alleen worden gewijzigd door dezelfde zware procedure te doorlopen die ook bij de goedkeuring ervan van tel is (adviezen, openbaar onderzoek). iris consulting P - iv ___________________________________________________________________________________________ PROCESNOTA Inleiding - structuurplan Methode Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan wordt in vier stappen uitgevoerd. 1. De eerste stap bestaat uit de opmaak van een afspraken- en intentienota. Hierin wordt beschreven hoe de gemeente haar structuurplanningsproces wenst in te richten. (in nauw overleg met de gemeente) 2. De tweede stap bestaat uit de opmaak van een startnota met een structuurschets. Dit algemeen verkennend onderzoek formuleert de knelpunten, kwaliteiten en potenties en stippelt de bakens van een ruimtelijk beleid uit. Het is gebaseerd op een coherent inzicht in en een leesbare voorstelling van het verzamelde basismateriaal (bestanden, bevraging van bevoorrechte getuigen). 3. De derde stap bestaat uit gericht onderzoek en de opmaak van het ontwerpstructuurplan. Uitgaande van de besluiten van de vorige stap kan besloten worden bepaalde thema’s of problemen verder uit te diepen. 4. De vierde stap bestaat uit de opmaak van het eigenlijke structuurplan met een beleids- en actieplan. Bij elke stap wordt ingegaan op de drie delen die het ruimtelijk structuurplan moet bevatten. Weliswaar zal in de tweede en derde stap het informatief gedeelte diepgaander behandeld worden omdat dit belangrijk is voor de onderbouwing van het richtinggevend en van het bindend deel (zie figuur). In de derde stap wordt het informatief gedeelte aangevuld met de relevante gegevens die nodig blijken te zijn uitgaande van de besluiten uit de tweede stap. Ook wordt er aandacht besteed aan het detecteren en zoeken naar oplossingen voor belangrijke problemen die een snelle reactie vragen. In de derde stap wordt bovendien dieper ingegaan op de doelstellingen, prioriteiten, gewenste ruimtelijke structuur en maatregelen en tevens op de effecten ervan op het milieu en op de sociale, economische en culturele consequenties. In de vierde stap gaat het grote deel van de aandacht naar het richtinggevend en bindend gedeelte. Elke stap wordt afgerond met een periode van intensief overleg en communicatie. In elke volgende stap worden de besluiten van deze overleg- en inspraakrondes geïntegreerd. Een laatste (vijfde) belangrijke stap werd nog niet vermeld. Het betreft de fase van implementatie van het structuurplan en tenslotte nog de fase van evaluatie. Het structuurplanningsproces mag evenwel geen aanleiding zijn om concrete en urgente problemen uit de weg te gaan, zoals de behandeling van een delicate bouw- of verkavelingsaanvraag, het opstarten van een BPA.... Daarom moet ruimte en tijd voorzien worden voor adviesverlening hieromtrent tijdens alle stappen van het proces. Dit is het zogenaamde werken op het tweede spoor. iris consulting PROCESNOTA _________________________________________________________________________________________ P - v Inleiding - structuurplan Communicatieproces Binnen het communicatieproces neemt de technische werkgroep een sleutelrol op. De technische werkgroep bestaat naast de plangroep iris consulting uit leden van het College van Burgemeester en Schepenen (CBS) en leden van de gemeentelijke administratie. Opbouw communicatieproces CBS gemeenteraad partners en advisering plangroep gemeentelijke administratie technische werkgroep stuurgroep hogere overheid inspraakbegeleider beleidsuitvoering en actoren besluitvorming belanghebbenden bevolking De plangroep heeft als taak het inbrengen van de vereiste expertise. Zij doen het studiewerk, verzamelen informatie, verzorgen de redactie van de rapporten en organiseren het planproces. Zij leggen rapporten voor aan de technische werkgroep en de stuurgroep binnen het planvormingsproces, voor de besluitvorming rapporteren zij aan het College van Burgemeester en Schepenen. De technische werkgroep verzorgt de technische begeleiding van de plangroep. Zij staat mede garant voor de inbreng van expertise, maar is bovendien belangrijk voor de terreinkennis. Zij verzamelt informatie van de verschillende overheden. De samenstelling van de technische werkgroep waarborgt de communicatie met de iris consulting P - vi ___________________________________________________________________________________________ PROCESNOTA Inleiding - structuurplan gemeentelijke administratie en voorziet in de formele communicatie naar besluitvorming toe met het College van Burgemeester en Schepenen. De stuurgroep heeft als taak de inhoudelijke advisering over planvoorstellen naar het beleid toe (klankbordfunctie). Zij draagt zorg voor de formele advisering van voorbereidende nota’s en studies van de ontwerpers (plangroep). Zij zijn in de mate van het mogelijke een representatie van de bevolking en de leden beschikken over een achterban die zij kunnen raadplegen. De partners uit de technische werkgroep zitten automatisch in de stuurgroep. Bevolking Het communicatieproces naar de bevolking toe zal gevoerd worden via de daarvoor aangegeven kanalen in het decreet. Na de voorlopige aanvaarding van het voorontwerp zal een openbaar onderzoek georganiseerd worden in de gemeente. Het gemeentebestuur organiseert tijdens dit openbaar onderzoek eveneens een voor het brede publiek toegankelijke informatievergadering over het voorontwerp van gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Hier zal door middel van een Powerpoint-presentatie het structuurplan toegelicht worden. Voorts plant het gemeentebestuur een reeks hoorzittingen in de verschillende deelgemeenten van Borgloon, om gericht de bewoners te informeren over de beleidsopties in het document. Deze hoorzittingen zullen interactief opgebouwd worden met powerpointpresentaties, kaartmateriaal en toegankelijke informatie. De hoorzittingen zullen georganiseerd worden tijdens het openbaar onderzoek. Daarnaast fungeert de GECORO ook als toetsteen van verschillende lagen en groepen binnen de bevolking. De leden van de GECORO laten het voorontwerp eveneens beoordelen door hun “achterban”, bestaande uit de Minaraad, de landbouwraad, de Erfgoedraad, enz. iris consulting PROCESNOTA ________________________________________________________________________________________ P - vii Inleiding - structuurplan De GECORO speelt een belangrijke rol bij de totstandkoming van het GRS Borgloon. In de oude wetgeving bestond al de mogelijkheid om een gemeentelijke commissie van advies op te richten. Met het nieuw decreet wordt elke gemeente met meer dan 10.000 inwoners verplicht om een GECORO te installeren. De GECORO heeft volgende opdrachten en taken: De GECORO geeft voorafgaandelijk advies aan de gemeenteraad omtrent de voorlopige vaststelling van het structuurplan. Deze raad zorgt voor inhoudelijke adviezen over de planvoorstellen naar het beleid toe. Indien nodig bespreekt ze concrete dossiers en brengt suggesties aan voor het structuurplan en de ruimere inspraak. De GECORO bundelt en coördineert de reacties van het openbaar onderzoek en van de adviesronde over het ontwerp structuurplan. De raad geeft een gemotiveerd advies aan de gemeenteraad die het plan definitief vaststelt op basis van al die gegevens. De commissie kan ook zelf door de gemeenteraad om advies gevraagd worden over alle vraagstukken i.v.m. ruimtelijke ordening in de gemeente. iris consulting P - viii __________________________________________________________________________________________ PROCESNOTA Inleiding - structuurplan Technische werkgroep Tabel A: samenstelling van de technische werkgroep Gemeente iris consulting Naam E. Awouters C. Colla D. Deneuker S Grootaers Lowie Steenwegen (tot november 2003) Gunter Gonnissen (vanaf december 2003) Roland Vanmuysen Functie Burgemeester Schepen RO (tot 27 januari 2004)1 Schepen RO (vanaf 27 januari 2004) Stedenbouwkundig ambtenaar Senior Manager Senior Consultant Architect-stedenbouwkundige Tabel B: Tijdstippen van vergaderingen – technische werkgroep Datum 06/08/2002 13/11/2002 19/02/2003 23/04/2003 03/09/2003 14/11/2003 23/02/2004 Technische werkgroep afvaardiging Bestendige Deputatie Technische werkgroep – Schepencollege Technische werkgroep 02/09/2004 Technische werkgroep 03/12/2003 1 Aard vergadering Technische werkgroep Technische werkgroep Technische werkgroep schepencollege Technische werkgroep Technische werkgroep Onderwerp startvergadering, situering problematiek bespreking actualisatie startnota en terreinverkenning Voorstelling startnota aan schepencollege Toetsing beleidsthema’s en voorontwerp GRS Algemene bespreking voorontwerp – informatief en richtinggevend deel Werkbezoek gedeputeerde Sleypen in functie van RSPL en de toetsing aan het GRS van Borgloon Tweede lectuur van het richtinggevend deel – formuleren van detailopmerkingen Voorbereiding voorontwerp voor structureel overleg – afstemmen documenten en uitwerken strategische locaties en bindende bepalingen Bespreking structureel vooroverleg en evaluatie opmerkingen GECORO Schepen Colla werd vervangen door schepen Deneuker op de gemeenteraadsziting van 27 januari 2004 iris consulting PROCESNOTA ________________________________________________________________________________________ P - ix Inleiding - structuurplan Stuurgroep De stuurgroep voor het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Borgloon bestond uit de GECORO. Deze groep bestond uit vertegenwoordigers van de belangrijkste maatschappelijke geledingen van de Loonse bevolking, een aantal deskundigen en de leden van de technische werkgroep. Tabel C: Tijdstippen van vergaderingen – stuurgroep Datum 28/01/2003 26/02/2003 Aard vergadering Stuurgroep Stuurgroep 30/09/2003 Stuurgroep 31/08/2004 Stuurgroep Onderwerp Startnota – doelstellingen: ter kennisgeving Startnota ter kennisgeving en visievorming omtrent de gewenste ruimtelijke structuur Voorontwerp – bespreking visie, deelruimten en deelstructuren Bespreking definitief voorontwerp en evaluatie opmerkingen structureel vooroverleg Structureel overleg Tabel D: Tijdstippen van vergaderingen – structureel overleg Datum 05/06/2001 13/07/2004 Agenda Startnota Voorontwerp Plenaire vergadering Op 30 november 2004 werd een plenaire vergadering georganiseerd door het stadsbestuur van Borgloon, waarop de bevoegde diensten uitgenodigd werden en hun adviezen uitgebracht hebben op het voorontwerp van gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. iris consulting P - x ___________________________________________________________________________________________ PROCESNOTA Inleiding - structuurplan Openbaar onderzoek Het openbaar onderzoek voor het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Borgloon liep van tot 15 maart 2005 tot en met 15 juni 2005. De GECORO heeft de bezwaarschriften en opmerkingen, ingediend tijdens het openbaar onderzoek, onderzocht en behandeld. De GECORO heeft vervolgens een gemotiveerd advies uitgebracht naar de gemeenteraad, als voorbereiding van de definitieve goedkeuring van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. iris consulting Deel 1 – Informatief deel iris consulting Deel I -2 ________________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Inleiding – Informatief deel iris consulting INFORMATIEF DEEL ________________________________________________________________________________ Deel I - I Inhoud – informatief deel Inhoud – informatief deel 0. Inleiding – Informatief deel ................................................................................... 1 0.1 0.2 1. 5 8 Ruimtelijke beleidscontext Juridische beleidscontext Sectorale beleidsdocumenten 11 24 32 Basisstructuur van de gemeente .......................................................................... 39 3.1 3.2 4. Macro- en mesosituering Gemeente in cijfers Plannings- en beleidscontext ............................................................................... 11 2.1 2.2 2.3 3. 1 3 Situering ................................................................................................................ 5 1.1 1.2 2. Opbouw informatief deel Terminologie Fysisch systeem Historische ontwikkeling – evolutie van de ruimtelijke structuur 39 42 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse .................................................. 45 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 Nederzettingsstructuur Ruimtelijk-economische structuur Toeristisch-recreatieve structuur Ruimtelijk-agrarische structuur Ruimtelijk-natuurlijke structuur Bestaande landschappelijke structuur Verkeers- en vervoersstructuur Samenvatting iris consulting 45 63 71 77 83 94 100 105 Deel I -II________________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Inhoud – informatief deel 5. Deelruimten ....................................................................................................... 107 5.1 5.2 5.3 “Borgloon en dorpjes”, de centrale deelruimte rond Borgloon-centrum “Westplateau van de Herk”, de plateauovergang naar de buurgemeente Sint-Truiden “Dorpen aan de Mombeek”, de oostelijke deelruimte op de valleirand van de Mombeek 108 115 117 6. Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen ..................................................... 119 7. Prognoses en behoeften ..................................................................................... 127 7.1 7.2 Demografische ontwikkelingen en prognoses Ruimtelijke behoeften 127 131 iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - III Kaarten Kaarten kaart 1: macrosituering van de gemeente kaart 2: mesosituering van de gemeente kaart 3: topografische kaart van de gemeente kaart 4: situering en administratieve grenzen van de gemeente kaart 5: gewestplan Borgloon kaart 6: BPA’s in de gemeente Borgloon kaart 7a tot en met d: beschermde monumenten, gezichten en landschappen kaart 8: habitat- en vogelrichtlijngebieden kaart 9:VEN- GEN en GENO-gebieden kaart 10: reliëf en waterlopen in de gemeente kaart 11: van nature overstroombare en recent overstroomde gebieden kaart 12: bodemkaart van de gemeente kaart 13: historische ontwikkeling: Ferraris 1770 kaart 14: historische ontwikkeling: topografische kaart 1975 kaart 15: bestaande nederzettingsstructuur kaart 16: overzichtskaart zonevreemde woningen te Borgloon kaart 17: binnengebieden geschikt voor inbreidingsprojecten kaart 18: bestaande ruimtelijk-economische structuur kaart 19: bestaande ruimtelijke structuur: diensten en gemeenschapsvoorzieningen kaart 20: bestaande toeristisch-recreatieve structuur kaart 21: bestaande ruimtelijk-agrarische structuur kaart 22: bestaande ruimtelijk-natuurlijke structuur kaart 23: biologische waarderingskaart Borgloon kaart 24: traditionele landschappen kaart 25: bestaande landschappelijke structuur kaart 26: bestaande verkeers- en vervoersstructuur kaart 27: synthese bestaande ruimtelijke structuur Kaart 28: deelruimten binnen Borgloon Kaart 29: deelruimte Borgloon en Dorpjes Kaart 30: deelruimte Westplateau van de Herk iris consulting 5 7 7 8 24 26 28 30 31 39 40 40 42 44 45 59 61 63 63 71 78 83 92 94 94 100 105 107 108 115 Deel I -IV _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Tabellen Kaart 31: deelruimte Dorpen aan de Mombeek 117 Tabellen tabel 1: statistisch ruimtegebruik tabel 2: bevolkingssamenstelling fusiegemeente tabel 3: samenstelling woningbestand tabel 4: bouwjaar van de woningen tabel 5: kwantitatieve gegevens gewestplan tabel 6: lijst van de nog geldende BPA’s in de gemeente tabel 7: BPA’s in opmaak – toestand april 2004 tabel 8: overzicht van het aanbod aan kavels langs uitgeruste wegen tabel 9: overzicht van alle binnengebieden in WOONGEBIED en hun potentieel aan woningen tabel 10: overzicht van alle binnengebieden in WOONUITBREIDINGSGEBIEDEN en hun potentieel aan woningen tabel 11: evolutie van het aantal gezinnen te Borgloon 1997-2012 tabel 12: aantal jobs in loondienst in de secundaire sector tabel 13: tewerkstellingsgraad voor de periode 1998-2002 in een aantal Limburgse gemeenten Tabel 14: uitgaande pendelbewegingen te Borgloon, Heers en Wellen 8 9 10 25 26 27 60 61 62 130 134 135 136 iris consulting INFORMATIEF DEEL ________________________________________________________________________________ Deel I - 1 Inleiding – Informatief deel 0. Inleiding – Informatief deel 0.1 Opbouw informatief deel Het informatieve deel (zie schema) dient ter onderbouwing van de beleidsvisie die in het richtinggevend deel wordt uitgewerkt. Dit deel bestaat uit 5 grote delen: Planningscontext Zij bevat een stand van zaken van het gevoerde ruimtelijk beleid tot vandaag (planningscontext). Hierbij worden drie pijlers belicht: ruimtelijke, juridische en sectorale beleidsdocumenten. Ruimtelijke analyse – deelstructuren Binnen dit onderzoek wordt de ruimte bekeken vanuit de sectoren wonen, recreëren, open ruimte (landbouw en natuur), landschap, economie en mobiliteit. De finaliteit is een synthesekaart van de bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente. Hierbij gebeurt er een confrontatie van alle sectoren. Uit deze kaart kunnen ruimtelijk samenhangende gehelen binnen de gemeente afgeleid worden. Deelruimten Binnen de deelruimten worden de ruimtelijk samenhangende gehelen in de gemeente op microniveau uitgewerkt. Deelstudies Een aantal deelstudies dringt zich op om een onderbouwde visie te kunnen uitwerken. Het betreft o.a. een woonbehoeftenstudie en een studie rond zonevreemde woningen, bedrijven en recreatie. Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen Uit de voorgaande delen kunnen sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen gedistilleerd worden. Dit deel vormt het scharnier naar het richtinggevend deel. Een inventaris wordt opgemaakt van de belangrijkste beleidsproblemen in de gemeente. Er worden een aantal mogelijkheden (potenties) aangereikt van de wijze waarop bepaalde gebieden zich in de toekomst zouden kunnen ontwikkelen. iris consulting Deel I -2 ________________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Inleiding – Informatief deel Behoeften en prognoses Hier worden een aantal berekende prognoses (o.a. woonbehoeftenstudie) en enkele ruimtelijke behoeftes (o.a. ruimte aan bijkomende bedrijventerreinen) voorgesteld. Deze prognoses en behoeften zijn gebaseerd op apart onderzoek, of op de gegevens uit het informatief deel. Inhoudelijk is het document het resultaat van een onderzoek naar bestaande relevante gegevens die in diverse studies en documenten zijn vervat. De interpretatie van verschillende kaarten en luchtfoto’s vormde een belangrijk element bij de beschrijving van de bestaande ruimtelijke structuur. Het onderzoek is verrijkt met eigen terreinwaarnemingen. figuur 1: schematische opbouw van het informatief deel Situering Planningscontext Beleid, recht Deelstructuren ruimtelijk Deelruimten Ruimtelijke ordening Deelstudies Huisvesting, werkgelegenheid, mobiliteit, zonevreemde activiteiten, ... Knelpunten, kwaliteiten en potenties iris consulting INFORMATIEF DEEL ________________________________________________________________________________ Deel I - 3 Inleiding – Informatief deel 0.2 Terminologie KLE Afkorting voor Kleine LandschapsElementen: vlak-, lijn- of puntvormige elementen in het landschap die de structuur en de opbouw ervan uitmaken of versterken; voorbeelden zijn hagen, houtkanten, graften, bomenrijen, dreven, solitairbomen, enz. RSPL Afkorting voor het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg. RSV Afkorting voor het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Status Geeft voor een referentiedocument uit de plannings- en beleidscontext aan hoever de procedure gevorderd is, welke stappen van de voorgeschreven procedure er tot nu toe doorlopen zijn, en/of wanneer het document werd goedgekeurd. iris consulting Deel I -4 ________________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Inleiding – Informatief deel iris consulting INFORMATIEF DEEL ________________________________________________________________________________ Deel I - 5 Situering 1. Situering 1.1 Macro- en mesosituering kaart 1: macrosituering van de gemeente Borgloon situeert zich in het zuiden van de provincie Limburg, midden in Haspengouw. De afstanden tot de belangrijkste nabije grote steden bedragen: Sint-Truiden 10 km west Tongeren 11 km oost Hasselt 18 km noord Genk 25 km noord Luik 23 km zuidoost Maastricht 25 km oost Brussel 82 km. west De E313 en de E40 (verbinding met Brussel) zijn de twee dichtstbijgelegen primaire wegen, alhoewel de afstanden tot de opritten eerder groot zijn: Oprit Tongeren op de E313 (afstand 14 km, gelegen op de N79 naar Maastricht) Oprit Hasselt-Oost op de E313 (afstand 15 km, gelegen op de N20 Tongeren-Hasselt) Oprit Tienen op de E40 (afstand 33 km,te bereiken via de N79-N3) iris consulting Deel I -6 ________________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Situering De N79 Sint-Truiden-Tongeren-Maastricht doorsnijdt de gemeente van west naar oost en vormt de belangrijkste verbindingsas voor het autoverkeer. Een tweede, bijna even belangrijke verkeersader is de N76 Borgloon-Kortessem-Diepenbeek, die noordwaarts de voornaamste verbinding vormt met midden-Limburg. De N784 is een secundaire verbinding naar het zuiden (gemeente Heers). Borgloon behoort tot Haspengouw, waarbij een onderscheid dient gemaakt te worden tussen Droog en Vochtig Haspengouw. De in het noordwesten van de gemeente gelegen deelgemeenten Rijkel, Hoepertingen, Kuttekoven, Kerniel en de centrumgemeente Borgloon zelf liggen geheel of gedeeltelijk in Vochtig Haspengouw. Ook delen van Gors-Opleeuw en Jesseren liggen in Vochtig-Haspengouw. De rest van de gemeente ligt in Droog Haspengouw. Op Vlaams niveau zijn de volgende structuurbepalende elementen van belang: stedelijke gebieden: het regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk ligt op ongeveer 25 km ten noorden van Borgloon; Sint-Truiden en Tongeren, beide op 10 km afstand, zijn structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden; buitengebied: Borgloon ligt in het groot aaneengesloten gebied Hageland-Haspengouw; riviervalleien: de Herk en de Mombeek zijn zijrivieren van de Demer, die structuurbepalende rivier is op Vlaams niveau; lijninfrastructuren: op het grondgebied van de gemeente komen geen lijninfrastructuren voor van Vlaams belang; de dichtstbijzijnde hoofdweg is de A13-E313 Antwerpen-Luik, de dichtstbijzijnde primaire weg II is de N80 Sint-Truiden-Hasselt Borgloon is een typische Haspengouwse fruitgemeente. De economie steunt vooral op landbouw (akkerbouw, fruitteelt), op enkele grotere plaatselijke bedrijven (Tropicana-Looza nv, Veiling Borgloon cv), en op een klein bedrijventerrein ten noorden van de centrumgemeente. De omliggende steden zijn voorname werkverschaffers. Er is een groot aandeel seizoenswerk in de fruitteelt. iris consulting INFORMATIEF DEEL ________________________________________________________________________________ Deel I - 7 Situering kaart 2: mesosituering van de gemeente kaart 3: topografische kaart van de gemeente Borgloon wordt begrensd door de gemeenten Wellen, Kortessem, Tongeren, Heers en Sint-Truiden. De grens met Wellen wordt ter hoogte van de deelgemeente Kuttekoven gevormd door de vallei van de Herk; in het oosten wordt de grens met Tongeren en Kortessem grotendeels gevormd door de vallei van de Mombeek. Beide beken en een aantal zijbeken stromen door de gemeente. Het zuidelijk deel van de gemeente wordt gevormd door een omvangrijk plateau, dat eveneens terug te vinden is in Heers en Tongeren, en tot in de provincie Luik. Dit plateau is diep ingesneden door de verschillende beken. Het loopt voor een stuk door ten noordoosten van Borgloon-centrum. In het noorden loopt het reliëf geleidelijk af naar de buurgemeenten Kortessem en Wellen. De vruchtbare bodem is hier sterk structurerend, fruitteelt is hoofdonderdeel van de agrarische activiteit, dit op de droge plateaugronden. De beekvalleien bestaan voornamelijk uit populierenaanplantingen en natte weiden. De voornaamste bosgehelen van Borgloon liggen beide op de gemeentegrens: het Bellevuebos ligt op de grens met Kortessem, en het Manshovenbos/Magneebos ligt voor een deel op het grondgebied van Heers en sluit aan op het omvangrijk kasteelpark van Heks (deelgemeente van Heers). Borgloon is vrij goed ontsloten wat betreft wegverbindingen: de N79 Sint-Truiden-Tongeren doorsnijdt de gemeente in oost-west-richting. Deze steenweg heeft een aantal ontwikkelingen gegenereerd. iris consulting Deel I -8 ________________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Situering 1.2 Gemeente in cijfers kaart 4: situering en administratieve grenzen van de gemeente Borgloon is gelegen ten zuiden van de bipool Hasselt-Genk. Borgloon is bereikbaar vanuit Hasselt via de gewestweg N76 en vanuit Tongeren en Sint-Truiden via de N79. Administratief gezien behoort Borgloon tot het administratief en gerechtelijk arrondissement Tongeren (N.I.Snummer 73009). Borgloon is de fusiegemeente van de volgende 13 dorpen: Borgloon, Bommershoven, Broekom, Gotem, Gors-Opleeuw, Grootloon, Hendrieken, Hoepertingen, Jessseren, Kerniel, Kuttekoven, Rijkel en Voort. Bommershoven is het resultaat van een vroegere fusie van de gemeenten Bommershoven en Haren, twee kleine kernen aan weerszijden van de N79. Er volgen enkele kengetallen met betrekking tot de gemeente. Voor een goed begrip: er is steeds uitgegaan van het referentiejaar 2001 (toestand 31/12/2001), waar recentere cijfers beschikbaar zijn, werden deze apart vermeld. Ruimtegebruik tabel 1: statistisch ruimtegebruik Ruimtegebruik bewoning industrie-diensten infrastructuur recreatie landbouw bos woeste grond 7% 1,3 % 4,3 % 0,5 % 83,5 % 2,7 % 0,7 % Bron: NIS, 1991 iris consulting INFORMATIEF DEEL ________________________________________________________________________________ Deel I - 9 Situering Twee opvallende vaststellingen: het zeer groot aandeel aan agrarisch grondgebruik, ruim viervijfden van de oppervlakte van het grondgebied; en het erg geringe aandeel voor bewoning. Verder is het aandeel voor bossen (2,7%) relatief gering ten opzichte van andere delen van de provincie. Demografie tabel 2: bevolkingssamenstelling fusiegemeente gemeente Bommershoven Borgloon-centrum Broekom Gotem Hendrieken Hoepertingen Kerniel Kuttekoven Jessseren Gors-Opleeuw Grootloon Rijkel Voort totaal Oppervlakte (Ha) 636 1.021 185 214 101 854 400 209 383 534 55 284 230 5.106 Inwoners 2001 901 3.252 389 275 187 2.073 711 82 716 414 141 745 169 10.055 Inwoners 2003 906 3.283 391 285 194 2.095 696 80 714 408 147 759 172 10.130 Bron: Stad Borgloon, 2001-2003 Borgloon-centrum is duidelijk de grootste gemeente qua inwoners, onmiddellijk gevolgd door Hoepertingen. De andere deelgemeenten zijn veel kleiner. iris consulting Deel I -10 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Situering Huisvesting tabel 3: samenstelling woningbestand aantal wooneenheden eengezinswoningen appartementen andere 2001 3.874 3.584 264 26 2003 4.026 3.724 275 27 open bebouwing half open bebouwing gesloten bebouwing 1.851 1.069 664 1.924 1.110 690 huurwoningen eigenaarswoningen tabel 4: bouwjaar van de woningen bouwjaar van de woningen voor 1919 1919-1945 1946-1961 1962-1970 1971-1980 1981-1985 1986 en + 557 536 751 359 553 182 936 401 2.659 Bron: NIS, stad Borgloon en eigen verwerking Het aandeel van de ééngezinswoningen (92,5%) is opvallend hoger dan het Limburgs gemiddelde (84,5%) en het Vlaams aandeel (79,5%). Een tweede opvallend feit is het grote aantal open en halfopen bebouwingen, goed voor 75,4% van het totaal aantaal wooneenheden. In Limburg ligt dit aandeel op 73,6% en in Vlaanderen op slechts 56,5% van het totaal aantal wooneenheden. Ongeveer 47 % van het woningenpatrimonium dateert van voor 1961, en 28 % van voor 1945. Dit is een groot aantal. Er is eveneens een groot aantal woningen gebouwd tussen 1971-1980 (realisatie van twee grote verkavelingsprojecten in Borgloon). iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 11 Plannings- en beleidscontext 2. Plannings- en beleidscontext 2.1 Ruimtelijke beleidscontext 2.1.1 Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Status: goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 23/09/1997; eerste herziening goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 12/12/2003. Buitengebied In het RSV is Borgloon aangeduid als een gemeente in het buitengebied. In het buitengebied is het beleid gericht op het behoud, het herstel, de ontwikkeling en het verweven van de belangrijke structurerende elementen zoals landbouw en natuur. Dit kan alleen vanuit een integrale, samenhangende ruimtelijke visie op de ruimte en op het buitengebied in het bijzonder. Sectorale ontwikkelingen worden hierin gekaderd. De bestaande ruimtelijke structuur en het fysisch systeem bieden het raamwerk waarbinnen dynamische activiteiten en functies met steeds wijzigende omgevingsvereisten op flexibele manier moeten kunnen functioneren. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt Borgloon geselecteerd als kern van het buitengebied. De voornaamste gevolgen van deze selectie handelen over woningdichtheid (min. 15/ha), het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden (nieuwe omzendbrief van de Vlaamse Minister RO/2002/03 van 25 oktober 2002), en de mogelijkheid tot het creëren van bijkomende bedrijventerreinen (max. 5 ha per hoofddorp, met bepaalde randvoorwaarden). Het buitengebied is hier het groot aaneengesloten landbouwgebied van Haspengouw met de vallei van de Demer en haar zijrivieren als structurerend element op Vlaams niveau. iris consulting Deel I -12 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext Gebieden voor economische ontwikkeling Borgloon is niet geselecteerd als economisch knooppunt. Dit houdt in dat bijkomende extra bedrijventerreinen enkel gecreëerd kunnen worden in een hoofddorp of een structuurondersteunend hoofddorp. De nood moet aangetoond worden. Deze mogen de oppervlakte van 5 ha niet overschrijden en moeten gericht zijn op lokale bedrijven. Lijninfrastructuren De verkeersontsluiting gebeurt op Vlaams niveau door autosnelwegen (hoofdwegen) en primaire wegen die buiten de gemeente gelegen zijn. Hiervan is de N80 Hasselt-Sint-Truiden de dichtstbijzijnde primaire weg II. De dichtstbijzijnde spoorontsluiting wordt gevormd door de stations van Tongeren (lijn Luik-Antwerpen) en Sint-Truiden (lijn Hasselt-Brussel-Kust). Er zijn geen kanalen of bevaarbare waterwegen op het grondgebied van de gemeente Borgloon. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 13 Plannings- en beleidscontext 2.1.2 Ruimtelijk structuurplan Provincie Limburg Status: het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg werd op 12 februari 2003 door de Vlaamse Regering goedgekeurd. Borgloon gelegen in de deelruimte Droog Haspengouw, in de hoofdruimte ‘Haspengouw en Voeren’ De hoofdruimte ’Haspengouw en Voeren’ omvat het zuidelijk deel van de provincie ten zuiden van de Demervallei en het Albertkanaal. De hoofdruimte loopt door in het noorden van de provincie Luik en in het zuidoosten van de provincie Vlaams-Brabant. De hoofdruimte heeft in het bijzonder een belangrijke open ruimte betekenis voor de provincie. Vooral grondgebonden landbouw en fruitteelt in landschappelijk waardevolle gebieden zijn dragers. Daarnaast zijn natuurwaarden en het watersysteem te ondersteunen functies. Ten slotte kan recreatief medegebruik op provinciaal niveau - bij voorbeeld onder de vorm van plattelandstoerisme - worden gestimuleerd. Volgende ruimtelijke concepten staan er voorop: beekvalleien als natuurlijke ruggegraat: Hier worden Herk en Mombeek geselecteerd, die op het grondgebied van Borgloon stromen; Sint-Truiden en Tongeren: structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden als centra: beide kleinstedelijke gebieden functioneren als centra voor heel de hoofdruimte en de kleine kernen daarin; raster van linten in Vochtig-Haspengouw: de gewenste ruimtelijke structuur bouwt voort op de vele linten die zich vanwege het fijnmazig netwerk van beekvalleien met hun overstromingsgebieden hebben ontwikkeld; structuurbepalende landbouwgebieden met landschappelijke waarden: rond de as Sint-TruidenBorgloon-Tongeren blijven belangrijke landbouwgebieden bewaard in de vorm van het heuvelend boomgaardenlandschap, verweven in het waardevol landschap; toeristisch-recreatief netwerk van hoeven en kastelen: dit is gebaseerd op het recreatief medegebruik van het landschap met zijn boomgaarden, holle wegen, graften, bosjes en op de aanwezigheid van het cultuurhistorisch patrimonium, o.a. vierkantshoeven en kastelen; de Romeinse Kassei en de voormalige Fruitspoorlijn kunnen als lineaire dragers gebruikt worden door dit netwerk om de polen Tongeren en Sint-Truiden met elkaar te verbinden. iris consulting Deel I -14 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext Voerstreek waardevol landschap onderdeel van een grensoverschrijdend drielandenpark: De Voerstreek met haar typische graftenlandschap wordt ontwikkeld als waardevol landschap; kleinschalig toerisme en landschappelijk ingepaste landbouw en natuur zijn te ondersteunen. Ontwikkelingsperspectieven voor de deelruimten Droog Haspengouw: Droog Haspengouw heeft een te versterken open ruimte rol voor de provincie. Landbouw, landschap, natuur en laagdynamisch toerisme en recreatie moeten worden ondersteund. De agrarische activiteit is de belangrijkste economische drager en ook het meest bepalend voor het ruimtelijk beeld. De ruimtelijke structuur van deze deelruimte is vergelijkbaar met die van het zuidoosten van de provincie Vlaams-Brabant (Hageland). Visie en concept worden bij voorkeur grensoverschrijdend uitgewerkt. Tot deze deelruimte behoren (delen van) de gemeenten Sint-Truiden, Borgloon, Halen, Hoeselt, Gingelom, Heers, Tongeren en Riemst. Volgende ruimtelijke principes worden voorgesteld: – bovenlopen van beekvalleien van het Demer- en Herkbekken als groene linten in het landschap – Tongeren en Sint-Truiden als regionale centra met een breed uitrustingsniveau en draagvlak – een evenwichtig hiërarchisch patroon van kernen – herkenbare en afzonderlijke kernen van elkaar gescheiden door beekvalleien en natuurlijke buffers – heuvelruggen en beekvalleien als dragers van een waardevol landschap – open landbouwgebieden scherp gescheiden van stedelijke gebieden en kernen. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 15 Plannings- en beleidscontext Herk en Gete: Deze deelruimte heeft in de provincie een rol inzake landbouw (fruitteelt), natuurontwikkeling en waterbeheersing. Daarnaast heeft zij een beperkte residentiële functie door het dicht netwerk van linten. Klein- en regionaalstedelijke voorzieningen horen binnen in dit gebied niet thuis. Zij worden verwezen naar de stedelijke gebieden aan de rand: Hasselt - Genk en Sint-Truiden. De ruimtelijke structuur van deze deelruimte is vergelijkbaar met die van het zuidoosten van de provincie Vlaams-Brabant. Bij de uitwerking van visie en concept is overleg met deze provincie aangewezen. Tot die deelruimte behoren (delen van) de gemeenten Lummen, Halen (noordelijk deel), Herk-de-Stad, Hasselt, Diepenbeek, Nieuwerkerken, Alken, Sint-Truiden, Wellen, Kortessem, Bilzen, Hoeselt. 2 Volgende ruimtelijke principes worden voorgesteld: – een netwerk van te vrijwaren beekvalleien en overstromingsgebieden van Demer, Herk, Mombeek, Gete en Velpe – Sint-Truiden als regionaal centrum en concentratie van voorzieningen – een netwerk van beperkte kernen en linten tussen de beekvalleien – de N3 als ontsluiting van Sint-Truiden naar het hoofdwegennet, niet als ontwikkelingsas – open ruimte verbindingen over N2. Ruimtelijke deelstructuren • Ruimtelijk-natuurlijke structuur Borgloon behoort tot het natuurlijk systeem van het Haspengouws Demerbekken. In dit landbouwgebied is de natuur vooral geconcentreerd in beter te bufferen beekvalleien. Daarnaast wordt een netwerk ontwikkeld van ecologische infrastructuur, uitgaande van bestaande stapstenen (kle’s). De ecologische infrastructuur wordt ontwikkeld voor soortenbescherming. Bebossing voor stedelijke recreatie en als scherm of buffer versterkt het natuurlijk systeem. 2 Delen van Borgloon, met name delen van de deelgemeenten Kerniel, Gors-opleeuw en Jesseren liggen eveneens in Vochtig Haspengouw; vandaar de vermelding van deze deelruimte in de provinciale planningscontext. iris consulting Deel I -16 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext De historische loofbossen en kasteelparken in leemakkers met holle wegen en hoogstamboomgaarden in Haspengouw worden vermeld als historisch natuurlijk element in een agrarisch cultuurlandschap. Er worden geen droge natuurverbindingen op het grondgebied van Borgloon geselecteerd. De Herk en de Mombeek worden geselecteerd als natte natuurverbinding via de beekvalleien. • Nederzettingsstructuur Borgloon is weerhouden als structuurondersteunende gemeente (structuurondersteunend voor de regio), de enige in zuidelijk Haspengouw, en de kern Borgloon is meteen ook structuurondersteunend hoofddorp. Verder is Hoepertingen geselecteerd als hoofddorp. Op vlak van woonbeleid houdt dit in dat bijkomende woongelegenheden bij voorkeur in beide hoofddorpen gesitueerd worden, en dat inbreiding de voorkeur geniet boven uitbreiding. De woonkernen zijn Rijkel, Kerniel, Gors-Opleeuw, Jesseren, Bommershoven en Broekom. Er is tevens een mogelijkheid gecreëerd voor structuurondersteunende gemeenten om bijkomende bedrijventerreinen te voorzien voor lokale bedrijven, maar dan aansluitend op het structuurondersteunend hoofddorp, en voor zover de noodzaak kan aangetoond worden. • Ruimtelijk-economische structuur Inzake ruimtelijk-economische structuur is Borgloon opgenomen in een gebied met grondgebonden landbouw in waardevol landschap. De gemeente ligt buiten alle economische netwerken en stedelijke netwerken. In de gewenste ruimtelijk-agrarische structuur is Borgloon gelegen in een “mengregio” van fruitteelt en gemengde landbouw enerzijds en sterk grondgebonden landbouw met recreatief medegebruik in open en waardevol landschap anderzijds. Omzeggens alle op het gewestplan aangeduide agrarische gebieden worden geselecteerd als groot aaneengesloten landbouwgebied van provinciaal belang. (landbouw primeert als structuurbepalend element op recreatie). • Toeristisch-recreatieve structuur Borgloon is gelegen in het toeristisch-recreatief netwerk Kastelen en hoeven (Haspengouw). Deze omgeving wordt gedragen door Sint-Truiden en Tongeren, beide geselecteerd als recreatieve pool. De ontsluiting van het cultureel erfgoed in de ‘Tuin van Haspengouw’ kan gebeuren via routes langs de Romeinse kassei en de voormalige fruitlijn. De heirbaan Sint-Truiden-Tongeren-(Maastricht) is geselecteerd als toeristisch-recreatief lijnelement, en moet worden geherwaardeerd. Zij vormt de historische draad voor Haspengouw en kan worden gebruikt voor de cultuurhistorische en toeristische ontsluiting van het gebied. • Lijninfrastructuur: de N79 De N79 werd door de provincie geselecteerd als een secundaire weg II, dit wil zeggen een weg die gemengd verbindend en ontsluitend zal functioneren voor de regio; er zijn verder geen secundaire wegen iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 17 Plannings- en beleidscontext aanwezig op het grondgebied van Borgloon. In het theoretisch verkeersmodel moet Borgloon op het primaire net aansluiten via Sint-Truiden en de N80. Inzake openbaar vervoer is Borgloon aangewezen op busverbindingen. De provincie selecteert de verbinding Sint-Truiden-Tongeren als een niveau C-verbinding, dwz. verbindingen die onderdeel zijn van een fijnmazig netwerk, en opgevat worden als sterke basislijnen waar de Lijn haar concurrentiepositie aanzienlijk kan versterken, en complementair zijn met het schaars uitgebouwde spoorwegennet. • Landschappelijke structuur Qua landschappelijk structuur ligt Borgloon in een complex gaaf landschap van enerzijds Herk en Mombeek, en anderzijds Haspengouw. Tussen de grote aaneengesloten landbouwgebieden van provinciaal belang liggen gebufferde valleien. Deze valleien - in Borgloon gaat het dan over de valleien van de Herk, de Herkebeek en de Mombeek - zijn tegelijkertijd open-ruimte-corridors en onderdelen van het VEN of IVON. Zij worden over de stroombekkens heen aan elkaar geschakeld via een fijnmaziger netwerk van ecologische infrastructuur. Dit netwerk voorziet ook verbindingen met de geïsoleerde bosjes en kasteelparken. In geheel ZuidLimburg worden de brongebieden ecologisch gebufferd, bij voorkeur door bronbossen met omgevende ecologische infrastructuur. iris consulting Deel I -18 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext 2.1.3 Visie Streekplatform Status: aangevat en voorlopig afgerond in 1999; dit document heeft geen bindend statuut. Het “Streekplatform Haspengouw” is samengesteld uit 13 gemeenten: Herk-de-Stad, Nieuwerkerken, SintTruiden, Gingelom, Wellen, Borgloon, Heers, Kortessem, Hoeselt, Bilzen, Tongeren, Riemst, Herstappe. Het document “Aanzet ruimtelijke visie Haspengouw” poogt een structuurplanvisie te verwoorden op niveau van de regio. Dit is geen erkend bestuurlijk niveau in Vlaanderen. Het document bevat wel een belangrijk aantal aandachtspunten voor het opstellen van een gewenst ruimtelijk beleid. Bestaande landschappelijke en natuurlijke structuur Doelstellingen: • het tegengaan van de versnippering van de open ruimte; • de versterking van de beekstructuren en de natuurgebieden; • het herstel van de hoogstamaanplantingen en de kleine landschapselementen; • het gebruik van de ruilverkaveling als middel tot landinrichting. Bestaand bebouwd weefsel Doelstellingen: • het tegengaan van verlinting; • verdichten van woonkernen; • hergebruik van oude gebouwen als groepswoningen; • een aangepast woonbeleid per woonkern of woonentiteit. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 19 Plannings- en beleidscontext Bestaande agrarische structuur Doelstellingen: • het garanderen van ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw door het afbakenen van gebieden van de agrarische structuur; • een efficiënte bedrijfsvoering om het draagvlak van de streek te beschermen; • de afbakening van zowel zones non-aedificandi als agrarische bedrijfszones om het kleinschalige landschap te vrijwaren; • de algemene ruimtelijke kwaliteit van agrarische constructies verbeteren; • streven naar een recreatief medegebruik van het landschap gecreëerd door de landbouwer; • de bescherming van de fruitcultuur tegen een onzekere toekomst. Bestaande economische structuur Doelstellingen: • het principe van bundeling in stedelijke gebieden en hoofddorpen nastreven; • de potenties van de fruitsector en de fruitverwerkende industrie verder onderzoeken (de fruitsector vormt een belangrijk onderdeel van de plaatselijke economie); • ontlasten van het binnengebied Haspengouw van zwaar verkeer door een snelle afwikkeling ten noorden (E313) en ten zuiden (E40). Bestaande infrastructuur Doelstellingen: • bereikbaarheid en vlotte verkeersafwikkeling met een optimale verkeersveiligheid en -leefbaarheid; • ondersteunen collectief en openbaar vervoer in het buitengebied; • vlotte verkeersafwikkeling ten noorden en noordoosten van Borgloon. iris consulting Deel I -20 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext Bestaande toeristische en recreatieve structuur Doelstellingen: • verdere belasting van de open ruimte voorkomen; • stimuleren van kleinschalige, kwalitatief hoogstaande projecten en initiatieven, die inspelen op de identiteit van de ruimte; • verweven van landbouw, natuur en toerisme in één gestructureerd geheel; • ontwikkelen van hoeve- en plattelandstoerisme; • uitwerken van een netwerk van fiets- en wandelroutes; 2.1.4 STAP Haspengouw Het STAP (Strategisch Toeristisch ActiePlan) is een actieplan van de Provincie Limburg in partnerschap met Toerisme Limburg teneinde Haspengouw definitief op de toeristische kaart te plaatsen. Haspengouw moet als toeristisch product gepromoot worden. Hiertoe moet de regio aan verdere productontwikkeling doen, en een sterke communicatie uitbouwen die op de toerist gericht is. Men vertrekt vanuit enkele themata: religieus erfgoed, Gallo-Romeins erfgoed, kastelenlandschap, fruit en Haspengouwbeleving. Rond Borgloon zou het thema fruit uitgewerkt worden. Borgloon zou trekker worden, en een aantal andere gemeenten binnen Haspengouw worden partner in dit thema. Men streeft naar een spreiding van allerlei activiteiten in de tijd en een doorvertaling van deze activiteiten naar de markt buiten de provincie. Tweede pijler is de spreiding in de ruimte, met acties over heel Haspengouw. Dit partnerschap loopt over twee jaar: 2005-2006. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 21 Plannings- en beleidscontext 2.1.5 Ruimtelijke structuurplannen in de buurgemeenten De volgende elementen en visies werden gedistilleerd uit de verschillende structuurplannen der buurgemeenten. Het gaat over grensoverschrijdende structuren, die derhalve overleg tussen de gemeenten vergen. Deze samenvatting werd gemaakt in de periode mei-september 2003. Zij zal worden geactualiseerd bij de formele procedure. Ruimtelijk structuurplan Wellen Status: het GRS Wellen werd op 24/06/2004 door de Bestendige Deputatie van de provincie Limburg goedgekeurd. Volgende elementen zijn van belang voor Borgloon: • De Herkvallei is de ruggengraat van de natuurlijke structuur en de uitvalbasis voor de ontwikkeling van een ecologisch netwerk; • De kasteelparken zijn onderdelen van het Haspengouwse landschap, en zullen opgenomen worden in een recreatief netwerk; • Het behoud van holle wegen in zowel Borgloon als Wellen kan uitgewerkt worden in de ruilverkaveling Wellen; • De samenwerking op landbouwkundig vlak met Wellen gebeurt momenteel via de ruilverkaveling Wellen; • De wegencategorisering wordt vervolledigd en opgewaardeerd. De ontsluiting van het bedrijventerrein Herten gebeurt via de Overbroekstraat en Bosstraat, m.a.w. door de kern van Hoepertingen naar de N79. Overleg is noodzakelijk over het laatste punt, met name tussen beide gemeenten en AWV. iris consulting Deel I -22 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext Ruimtelijk structuurplan Kortessem Status: het GRS Kortessem werd op 19 februari 2003 door de bevoegde minister goedgekeurd. Volgende elementen zijn van belang voor Borgloon: • De Mombeekvallei zal verder uitgewerkt worden als structurerend grensoverschrijdend element; • De conservering van het Belle-Vuebos; • De N76: zwaar verkeer komende van Borgloon (Looza, Bedrijventerrein Ervaert) zal geweerd worden uit het centrum van Kortessem. Het zwaar verkeer dient via de N79 naar Sint-Truiden of Tongeren te rijden, om het hoofdwegennet te bereiken. Enkel personenvervoer kan via Kortessem naar Hasselt en Genk worden afgewikkeld. Dit zorgt voor ontsluitingsproblemen voor het bedrijventerrein te Borgloon. Overleg is noodzakelijk, ook hier is AWV betrokken partij in het overleg. Ruimtelijk structuurplan Tongeren Status: het definitief voorontwerp GRS wordt momenteel opgesteld, de volgende fase is de goedkeuring van het document door de gemeenteraad. Volgende elementen zijn van belang voor Borgloon: • Wat de beekvalleien betreft is de Mombeekvallei grensoverschrijdend met Borgloon; • Het behoud en de versterking van het noordwestelijk hoogstamboomgaardlandschap op projectmatige basis wordt vooropgesteld om landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische redenen; • De resterende holle wegen (deels grensoverschrijdend) zullen behouden en versterkt worden als sterke landschappelijke relicten in het open landschap. Samenwerking op vlak van landschaps- en biotoopbeheer is hier gewenst. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 23 Plannings- en beleidscontext Ruimtelijk structuurplan Heers Status: de startnota werd reeds besproken met ROHM en wordt eerstdaags door het gemeentebestuur goedgekeurd. Volgende elementen zijn van belang voor Borgloon: • De beekvalleien worden veilig gesteld, vervolledigd en versterkt; • Het typisch Haspengouws landschap wordt in zijn gaafheid en openheid behouden en veilig gesteld. Het wordt beschouwd als onderdeel van het toeristisch-recreatief netwerk en als economisch potentieel. Ook hier is samenwerking op vlak van landschaps- en biotoopbeheer gewenst. Ruimtelijk structuurplan Sint-Truiden Status: het GRS Sint-Truiden werd op 25 oktober 2000 door de bevoegde minister goedgekeurd. Op verschillende punten is ook na de goedkeuring van dit structuurplan verder overleg aangewezen: • tracé van de secundaire weg N79 – N718 (Rijkel / Ordingen-Zepperen); • de concrete invulling van de bebouwingsvrije landbouwplateaus en de agrarische activiteitenzones die mogelijk voor uitbreiding in de buurgemeenten vatbaar is; • de beperking van het doorgaande (snelle) autoverkeer op de grensoverschrijdende landbouwwegen; • een eventuele grensoverschrijdende uitbreiding van het net van alternatieve tractorwegen; • de omgeving van Zepperen aansluitend op Rijkel. De stad Sint-Truiden is ondertussen gestart met de opmaak van enkele RUP’s inzake open ruimte en natuur, die plangebieden omvatten in de buurt van de gemeentegrens met Borgloon. Overleg is hier gewenst over alle opgesomde elementen, specifiek over de onlangs opgestarte RUP’s. iris consulting Deel I -24 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext 2.2 Juridische beleidscontext 2.2.1 Gewestplan kaart 5: gewestplan Borgloon Status: “Sint-Truiden-Tongeren” werd goedgekeurd bij KB van 05/04/1977; latere wijzigingen worden enkel vermeld indien relevant voor Borgloon. Van dit gewestplan Sint-Truiden-Tongeren zijn de volgende kaartbladen van toepassing: • kaartblad Alken 33/3; • kaartblad Kortessem 33/4; • kaartblad Heers 33/7; • kaartblad Borgloon 33/8. Opvallende elementen van dit gewestplan op het grondgebied van Borgloon: • twee grote kernen met (rood) woongebied: Borgloon-centrum en Hoepertingen, waarbij in beide gebieden een gebied van cultureel, historisch of esthetisch belang voorkomt; • bijna driekwart van de oppervlakte is agrarisch gebied, waarvan een groot deel landschappelijk waardevol agrarisch gebied; • veel groengebieden die als park of park met agrarische functie zijn ingekleurd (rondom kastelen); • de oude spoorweg ten noorden van Borgloon (“fruitlijn” van Tongeren naar Sint-Truiden) is praktisch volledig ingekleurd als parkgebied. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 25 Plannings- en beleidscontext In de volgende tabel wordt dit cijfermatig verduidelijkt. tabel 5: kwantitatieve gegevens gewestplan Zonering gewestplan Woongebied Woongebied met historische waarde Woongebied met landelijk karakter Woongebied met landelijk karakter met historische waarde Woonuitbreidingsgebied Woongebied Gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen Gebieden voor dagrecreatie Parkgebieden Parkgebieden met agrarische functie Bufferzone Natuurgebieden Groengebieden Agrarische gebieden Landschappelijk waardevolle agrarische gebieden Agrarische gebieden KMO-terrein TOTAAL Oppervlakte in HA 131,4 17,7 312,4 2,1 45,7 (9,9%) 509,3 (0,25%) 13,3 (0,22%) 11,7 201,4 32,3 4,9 220,5 (8,9%) 459,1 1925,4 2173,7 (79,9%) 4099,1 (0,7%) 37,6 5130,1 Bron: eigen verwerking GIS-systeem IRIS Recent werden enkele wijzigingen doorgevoerd aan het gewestplan: • de omzetting van het traject van de oude fruitspoorlijn, van reservatiezone voor wegenis (ontdubbelen N79) naar een bestemming als parkgebied, MB 21-11-1995; • het weglaten van het tracé voor de westelijke omleiding MB 21-11-1995; • in de gewestplanwijziging van 28 april 2001 werden grote oppervlakten aan natuurgebieden gecreëerd ten koste van agrarisch gebied; het gaat over de valleien van de Sint-Annabeek te Gors-Opleeuw-Borgloon en de Marmelbeek te Jesseren-Bommershoven, en over de omgeving van de Bollenberg ten zuiden van Borgloon-centrum; deze gewestplanwijziging is momenteel in behandeling bij de Raad van State (maart 2003). iris consulting Deel I -26 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext 2.2.2 BPA’s - overzicht kaart 6: BPA’s in de gemeente Borgloon Er zijn nog 8 BPA’s van kracht op het grondgebied van Borgloon. Vier BPA’s werden door een besluit van de Vlaamse regering van 23/02/2001 opgeheven . 3 tabel 6: lijst van de nog geldende BPA’s in de gemeente Naam en ligging BPA “Centrum nr. 1b” MB 01-09-1987 BPA “Uitbreidingszone nr. 2c” (verkaveling Kogelstraat) MB 29-04-1991 BPA “Uitbreiding fruitveiling” MB 07 06 1993 BPA “Dorpstraat-Hoepertingen nr. 1” M.B. 21 09 1979, wijziging MB 30 10 1991 en 20-06-2003 BPA “Dorpstraat-Hoepertingen nr.1B” Wijziging 20-06-2003 MB BPA “AGO - Hoepertingen” (voetbalveld) MB 16 12 1996 BPA “Uitbreiding Looza” MB 21 09 1992 Sectoraal BPA “Zonevreemde bedrijven” – fase 1: LOOZA + Lux MB 27-10-2000 Bespreking Ter realisatie van een zone voor wegenis, pleinfuncties en verkeersarm gebied in de centrumstraten, en ter vrijwaring van de historische bebouwingstypologie. Ter realisatie van een verkaveling; is een uitbreiding van een ouder BPA dat het westelijk deel van de centrumgemeente omvatte, maar door BVR 23-02-2001 werd opgeheven. Ter realisatie van de uitbreiding van de Veiling Borgloon cv om economische en praktische redenen. De landelijke woonzone wordt omgezet naar industriezone, verdere versnippering van de open ruimte door industriële activiteit. Omvat de Dorpsstraat en de verkaveling Brikhof te Hoepertingen. Een wijziging van het gewestplan is de reden van een gedeeltelijke opheffing van dit BPA (BVR 23-02-2001) Gewijzigd BPA voor hetzelfde grondgebied. Wijziging voor uitbreiding IGL.); dit Bpa wijzigt een deel van BPA Dorpsstraat-Hoepertingen nr. 1 en vervangt BPA DorpsstraatHoepertingen nr. 1A Dit BPA omvat o.a. een parkgebied en een zone voor gemeenschapsvoorzieningen ten behoeve van de uitbouw van een centrum voor gehandicapten (AGO). Omzetting van landschappelijk waardevol agrarisch gebied in KMO-zone, en omruiling bestaande KMO-zone tot landbouwgebied (ruiloperatie). Omzetting van agrarisch gebied volgens gewestplan in KMO-zone voor dit bedrijf. Fasen twee en drie omvatten respectievelijk de bedrijven Marbor te Hoepertingen en AVEVE tuincentrum / sanitair Vandebroek te Bommershoven, alsook het bedrijf Loth. Bron: Stad Borgloon, 2003 3 Het gaat over de BPA’s Centrum 1a, Uitbreidingszone 2, Tongersesteenweg nr. 3 en Dorpstraat-Hoepertingen 1a iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 27 Plannings- en beleidscontext De volgende BPA’s zijn in opmaak: tabel 7: BPA’s in opmaak – toestand april 2004 Naam en ligging BPA “Dorpstraat Hoepertingen nr. 1B” MB 20-06-2003 Sectoraal BPA zonevreemde recreatie BPA “Graaf Lodewijk” Sectoraal BPA “Zonevreemde bedrijven fase 2” Bron: Stad Borgloon, 2003 iris consulting Bespreking Realisatie van een verdere uitbreiding van IGL (gehandicaptenhome) Voorlopige aanvaarding voorontwerp door gemeenteraad op 22-05-2001 Volgende terreinen werden weerhouden: + voetbalterreinen FC De Jeugd aan de Sittardstraat - Borgloon; + tennisterreinen aan Ervaert - Borgloon + herlocatie voetbalterreinen Langegrachtstraat - Hoepertingen; + voetbalterrein Broekstraat - Jesseren; + voetbalterrein Rotenstraat - Bommershoven; Principiële beslissing tot opname van de locatie “Weg naar Berlingen”, betreffende de voetbalvelden te Hoepertingen, GR 24-02-2004. De velden voorzien aan de Langegrachtstraat worden uit het ontwerp gesloten. Plenaire vergadering 09-09-2002, tweede plenaire vergadering 20-01-2004; voorlopige aanvaarding in GR op 22-03-04 Realisatie van een woonproject met hoge dichtheid aan de westelijke rand van het Graaf Lodewijkplein. Aanstelling lastenboek voor het ontwerp: GR 24-02-2004; volgende bedrivjen worden onderzocht ivm opname in deze fase: + Looza-Lux, 2Ha; + Marbor, 2Ha70a49ca ; + Loth, 15a60ca ; + Hemar, 54a50ca. Deel I -28 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext 2.2.3 Woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden Status: de woongebieden en de woonvernieuwingsgebieden werden bij besluit van de Vlaamse Regering op 7 april 1998 afgebakend. In artikel 23 van de Vlaamse Wooncode is het territoriaal selectief huisvestingsbeleid voor het eerst decretaal verankerd. Ter uitvoering van dit artikel keurde de Vlaamse Regering ‘het besluit houdende de afbakening van woonvernieuwings- en woningbouwgebieden’ goed. Volgende buurten komen te Borgloon in aanmerking als woningbouwgebied: Borgloon-Centrum, Hoepertingen, Kerniel, Rijkel, Broekom, Bommershoven, Jesseren en Gors-Opleeuw. 2.2.4 Beschermde monumenten, dorpsgezichten, landschappen, natuurreservaten kaart 7a tot en met d: beschermde monumenten, gezichten en landschappen Status: Een beschermd gebouw, stads- of dorpsgezicht is wettelijk beschermd door een Besluit van de Vlaamse Regering (vroeger KB). De lijst van beschermde monumenten en stads- of dorpsgezichten evolueert regelmatig door bijkomende of aanvullende beschermingen. De recentste beschermingsbesluiten voor monumenten te Borgloon dateren van eind 2003. Borgloon telt een uitzonderlijk groot aantal beschermde monumenten en landschappen, evenals enkele beschermde natuurreservaten. Veel beschermde gebouwen zijn tevens bakens in het landschap: kastelen, vierkantshoeven, opvallende gebouwen in de centra van dorpen, … Een eerste groep beschermde monumenten wordt gevormd door de kloosters, kerken, kapellen en kastelen, aangevuld met enkele burgerhuizen (kanunnikkenhuizen) in het centrum van Borgloon. Deze gebouwen bevinden zich ofwel in de centra van de kleine dorpen (kerken, burgerhuizen), ofwel in een parkachtige omgeving in of aan de rand van het dorp (kastelen). Voorbeelden: het kasteel van Hoepertingen, het kasteel van Gors-Opleeuw. Een laatste groep van deze markante gebouwen komt geïsoleerd in het landschap voor en is vaak zonevreemd gelegen in een parkgebied (bv. kasteel van Rullingen, abdij van Colen-Kerniel). iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 29 Plannings- en beleidscontext In 1993 en 1995 werd te Borgloon tweemaal een groot aantal monumenten tegelijkertijd beschermd. Het betreft hier allemaal panden en gebouwen gelegen in de historische kern van Borgloon. Het grootste deel van de beschermde panden zijn hier herenhuizen en kanunnikenhuizen. In totaal gaat het over 36 panden, aangevuld met 7 stadsgezichten. Een laatste reeks monumenten kreeg een definitieve bescherming tussen 1999 en 2003. Ook hier wordt een groot deel gevormd door kerken, kapellen en bijgebouwen van kastelen, meestal gelegen in de kern van de historische dorpen. Voor het eerst komen ook enkele markante vierkantshoeven voor op de lijst van beschermde gebouwen. Een aantal van deze recent beschermde panden is zonevreemd. Samengevat: Borgloon telt een uitzonderlijk groot aantal beschermde monumenten. Verder is de verscheidenheid aan panden eveneens groot: zowel burgerhuizen, kastelen en kerken als wegkruizen, veldkapelletjes en vierkantshoeven zijn opgenomen. Het overgrote deel van deze beschermde monumenten komt voor in grote of kleine clusters, en dit in de kernen van de historische dorpen. De kastelen en vierkantshoeven komen vaak zonevreemd voor en zijn geïsoleerd gelegen in de open ruimte. De monumenten in deze laatste groep vormen vaak beeldbepalende, gebouwde gehelen in het landschap. iris consulting Deel I -30 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext 2.2.5 Habitat- en vogelrichtlijngebieden kaart 8: habitat- en vogelrichtlijngebieden Status: De habitat- en vogelrichtlijngebieden zijn in Vlaanderen vastgelegd en hebben via de EEG-richtlijnen een bindend statuut gekregen. In Borgloon komen een aantal verspreide habitatrichtlijngebieden voor: ter hoogte van het Belle-Vuebos, in het brongebied van de Vilsterbeek, op de Bollenberg en op de St.-Servaesberg. Verder zijn grote delen van de vallei van de Mombeek te Jesseren en te Gors-Opleeuw eveneens aangeduid als habitatrichtlijngebied. De EG-Habitatrichtlijn (92/4/EEG) beoogt de instandhouding van de natuurlijke habitats en van de wilde flora en fauna. Zij bevat maatregelen zowel inzake gebiedsbescherming als inzake soortbescherming. Het is niet per definitie uitgesloten elementen te realiseren in habitatrichtlijngebied. Art 6. van de habitatrichtlijn stelt voor dergelijke projecten (die niet van groot openbaar belang zijn) dat ze enkel en alleen kunnen indien wordt aangetoond dat het project geen significante negatieve impact heeft op de soorten en habitats waarvoor het gebied is aangeduid. In Borgloon zijn er geen vogelrichtlijngebieden volgens het Besluit van de Vlaamse Executieve van 17 oktober 1988 tot aanwijzing van speciale beschermingszones in de zin van art. 4 van de Richtlijn 79/409/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 31 Plannings- en beleidscontext 2.2.6 Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) kaart 9:VEN- GEN en GENO-gebieden Status: De Vlaamse regering besloot op 19 juli 2002 om de eerste selectie van gebieden voor het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) voorlopig vast te stellen. Van 23 september tot 21 november 2002 werden de geselecteerde gebieden in een openbaar onderzoek aan de bevolking voorgelegd. De Vlaamse regering besliste op 18 juli 2003 over de definitieve afbakening van het eerste deel van het VEN. Het VEN staat voor 86.500 ha platteland waar natuur en natuurbescherming de belangrijkste plaats innemen. Te Borgloon komende volgende VEN-gebieden voor: het gebied “Bellevuebos – Langenakker – Haagsmeer”, gelegen in het noorden van de gemeente (grondgebied Gors-Opleeuw) en grensoverschrijdend met Kortessem; het gebied “De Mombeek”, dat grote delen van de vallei van de Mombeek omvat op het grondgebied van Jesseren en Bommershoven, en dat grensoverschrijdend is met de gemeente Tongeren. De Vlaamse Regering zal de concrete afbakening, de verdere inrichting en het beheer van deze VEN-gebieden vastleggen in Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. iris consulting Deel I -32 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext 2.3 Sectorale beleidsdocumenten 2.3.1 Gemeentelijk Natuurontwikkelingsplan Borgloon Status: opgesteld en goedgekeurd in 1995; realisatiegraad 100% of benaderend; een nieuwe reeks projecten is ter studie. Het gemeentelijk natuurontwikkelingsplan Borgloon was onderdeel van het Regionaal Natuurontwikkelingsplan opgesteld door het Regionaal Landschap Herk en Mombeek VZW. In het tweede gedeelte van dit document wordt het actieplan voor de gemeente behandeld. Een regionaal actieplan werd niet opgesteld. De doelstellingen voor natuurontwikkeling van de gemeente kunnen we opsplitsen naar ruimtelijke acties, doelgroepgerichte acties en beleidsgerichte acties. In het GNOP wordt gestreefd naar een behoud van de huidige kwaliteit en een versterking van de potentiële kwaliteit van de natuurwaarden in de gemeente. Specifieke elementen in Borgloon vormen de kleine landschapselementen, de holle wegen, de beekvalleien, loofbossen en de hoogstamboomgaarden. Men zoekt in dit plan naar samenwerkingsverbanden tussen landbouwers en natuurbeheerders via subsidies, beheersovereenkomsten en grondruil. Ook spreekt men van beschermzones rondom beken en kwetsbare gebieden, om verzuring of verontreiniging van de bodem en het milieu tegen te gaan, en van opvangen van alle mogelijke lozingen in oppervlaktewater, dit om de water- en biologische kwaliteit van de beken te verhogen. 2.3.2 Landinrichtingsprojecten Momenteel zijn er geen landinrichtingsprojecten in opmaak of in uitvoering te Borgloon. 2.3.3 Natuurinrichtingsprojecten Op het grondgebied van Borgloon zijn geen natuurinrichtingsprojecten ter studie of in uitvoering. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 33 Plannings- en beleidscontext 2.3.4 Ruilverkavelingen Te Borgloon zijn de volgende drie ruilverkavelingsprojecten in studie of in uitvoering: (stand van zaken september 2003) Grootloon: Historiek: op 26 maart 2001 is de instelling van het ruilverkavelingscomité bij Ministerieel Besluit gebeurd. Momenteel is de ruilverkaveling in uitvoering Oppervlakte: 876 ha, op het grondgebied van de stad Borgloon en de gemeente Heers. Procedure: momenteel wordt gewerkt aan het voorontwerp van de herverkaveling. De eerste werken op het terrein worden verwacht in de loop van 2003. De ruilverkavelingsakte is voorzien voor 2005. Beschrijving: het project ligt op de scheiding van Droog en Vochtig Haspengouw, waardoor een afwisselend landschap ontstaan is. Het landschap is er glooiend, en wordt gekenmerkt door een gevarieerde begroeiing (boomgaarden, akkerbouw, grasland en bos. Smalle beekvalleien doorsnijden het gebied. Een groot aantal, cultuurhistorische elementen liggen in het gebied (o.a. hoeven, kapellen, kerk van Grootloon, Romeinse Kassei, …). Deze combinatie maakt het gebied tot een aangenaam en fraai wandelgeheel op korte afstand van de kern van Borgloon. Akkerbouw, melkveeteelt en fruitteelt zijn de voornaamste bedrijfstypes in de landbouw. Bodemerosie komt voor van mei tot augustus en vormt een belangrijk probleem. De aandachtspunten in het dossier zijn de aanleg van grazige en houtige bermen en bomenrijen, het behoud van de holle wegen, de creatie van een zone met hoofdfunctie natuur (de Bollenberg) en de aandacht voor de erfbeplanting van de in de open ruimte gelegen boerderijen. iris consulting Deel I -34 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext Jesseren: Historiek: op resp.2 september 1987, 10 oktober 1989 en 16 juni 1999: instelling van het onderzoek naar het nut van de ruilverkaveling bij Ministerieel Besluit. Momenteel is het dossier in voorbereiding Oppervlakte: 1900 ha, op het grondgebied van de steden Borgloon en Tongeren en van de gemeente Kortessem. Procedure: Recent werden een openbaar onderzoek en een aanvullend openbaar onderzoek gevoerd. Momenteel wordt het dossier voor de nuttig verklaring voorbereid. Op basis hiervan kan de minister het project al dan niet nuttig verklaren en het kavelplan vastleggen. Indien het ruilverkavelingsproject nuttig wordt verklaard, is de volgende stap de instelling van het Ruilverkavelingscomité en de Commissie van advies. Beschrijving: het project Jesseren ligt in het overgangsgebied van Droog Haspengouw en Vochtig Haspengouw. Het gebied omvat een groot aantal bron- en valleigebieden, het Bellevuebos, verschillende kastelen, grote open plateaugebieden, de Fruitveiling van Borgloon en hoogstamboomgaarden rond de dorpskernen. Voor de landbouw uit de verscheidenheid zich in een grote afwisseling van teelten: akkerbouw, weilanden, populieren, bosjes en fruitteelt. Het grondgebruik op de plateaugebieden bestaat hoofdzakelijk uit akkerbouw, maar de laatste jaren is er een sterke opkomst van de laagstamfruitteelt.. In de valleigebieden bestaat het bodemgebruik vooral uit graslanden,, al dan niet met populieren. Het gebied is nog rijk aan hoogstamboomgaarden, die het landschap sterk bepalen. De aandachtspunten in het dossier zijn het behoud van landschapsbepalende hoogstamboomgaarden, de versterking van de kleine landschapselementen en hun structurerend kenmerk (o.a. bomenrijen, populierenrijen, …), en de aandacht voor het behoud van de historische percelering, kavelindeling en wegenstructuur. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 35 Plannings- en beleidscontext Wellen: Historiek: 30 mei 1996: instelling van het onderzoek naar het nut van de ruilverkaveling bij Ministerieel Besluit. Momenteel is de ruilverkaveling in voorbereiding Oppervlakte: 1700 ha, op het grondgebied van de stad Borgloon en de gemeente Wellen. Procedure: Het ruilverkavelingsplan is in opmaak. Er wordt gestreefd naar een eindadvies van de Coördinatiecommissie in 2004. Na de voorlopige goedkeuring door de minister volgt de MER-procedure en een openbaar onderzoek. Mede op basis hiervan kan de minister beslissen over de al dan niet nuttig verklaring van het project. Opmerking: de vierde ruilverkaveling op het grondgebied van Borgloon, de “ruilverkaveling Mettekoven”, werd reeds in de periode 1997-2000 ontworpen en uitgevoerd in de periode 2000-2002. iris consulting Deel I -36 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext 2.3.5 Gemeentelijk mobiliteitsplan Borgloon Status: Dit plan werd goedgekeurd door de auditcommissie en AWV -Limburg op 25-03-2003 en vervolgens door de gemeenteraaad op 23-09-2003. 4 In de oriëntatienota wordt de stad Borgloon met betrekking tot zijn ruimtelijke en verkeerskundige aspecten toegelicht. De categorisering voor wonen van het RSPL wordt overgenomen: Borgloon is structuurondersteunend hoofddorp, Hoepertingen is hoofddorp, en de woonkernen zijn Rijkel, Kerniel, Gors-Opleeuw, Jesseren, Bommershoven en Broekom. Qua handel kiest resoluut men voor centrumversterking door het afbouwen van het autoverkeer, de structurering van het parkeren en het promoten van voetgangersverbindingen. Dit houdt de realisatie in van een beperkte doorstroomfunctie en een maximale voetgangerszone op een aantal centrumstraten. Een locatiebeleid op de KMO-zone Ervaert en een (beperkte) uitbreiding voor het bedrijf NV Looza wordt vooropgesteld. Beleid voor autoverkeer: Sturing: de wegencategorisering moet vertaald worden in een doorgedreven herinrichting volgens de algemeen geldende en door AWV gehanteerde ontwerpprincipes van de categorisering, om zo een sturing mogelijk te maken. Afbouw makkelijke autoverbindingen: de invoering van een zone 30, de herinrichting van de centrumstraten, en de ontmoediging van een aantal interne autoverbindingen tussen de kernen moet mee bijdragen tot een duurzamer verkeersbeeld. Beleid voor zwaar verkeer Er wordt GEEN nieuwe verbinding voorzien tussen de N76 en de KMO-zone Ervaert. Het zwaar verkeer zal via de Sittardstraat-Guldenbodemlaan verlopen richting Kortessem. Verder worden een aantal wegen aangeduid voor het zwaar verkeer. 4 AWV: Administratie Wegen en Verkeer iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 37 Plannings- en beleidscontext Beleid voor openbaar vervoer Verbindend: snelle verbindingen met Sint-Truiden, Tongeren en Hasselt moeten worden voorzien in een aangepaste frequentie. Ontsluitend: de deelgemeenten moeten bereikbaar worden vanuit het centrum. Vraagafhankelijk: de Belbus wordt verder uitgebouwd. Beleid voor zacht verkeer Voor de fietsers wordt een netwerk ingericht van verbindend-functionele fietspaden enerzijds, en toeristische fietsroutes anderzijds. Verknoping van beide netten op plaatselijke schaal is gewenst. Voor voetgangers concentreert men zich op de verbetering van de situatie van de voetpaden in de kernen, en werkt men met netwerken van paden doorheen Borgloon-centrum en de deelkernen (kerkpaden bv.) Strategische projecten: Als strategische projecten werden weerhouden: Bedrijventerrein Ervaert: ontsluiting via N754 en Guldenbodemlaan; N79: herkenbaar ruimtelijk beeld creëren; N777: inrichting volgens categorisering; Centrum Borgloon: verhogen van de attractiviteit door een aantal gerichte ingrepen; Administratief centrum: nieuwe locatie op het Speelhofplein; Kerkplein Jesseren: aanleggen van een ontmoetingsplein in het centrum van dit dorp. iris consulting Deel I -38 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Plannings- en beleidscontext 2.3.6 Woonbehoeftenstudie Status: de woonbehoeftenstudie werd opgesteld in 2001 en voor goedkeuring verzonden naar de Afdeling Ruimtelijke Planning begin 2002. Op 6 mei 2002 heeft deze dienst een advies geformuleerd. Het document, waarin eerst een uitvoerige analyse wordt gemaakt van de bestaande toestand, van het aanbod en van de behoefte, vervolgt met de analyse van de mogelijke inbreidingsgebieden en van de woonuitbreidingsgebieden. Tenslotte worden enkele concepten voor de woon- en leefstructuur aangehaald: Behoud van twee “autonome dorpen” of hoofddorpen Borgloon en Hoepertingen; Verbeteren van de leefbaarheid van de kleine kernen van Borgloon. Een prioriteitenlijst voor het aansnijden van de weerhouden gebieden wordt op het einde van het document toegelicht, waarbij de nadruk ligt op Borgloon-centrum, meerbepaald op een zone aan het GraafLodewijkplein in eerste instantie, en de verdere afwerking van de wijk Vilsterbron (woonuitbreidingsgebied) in het noordoosten in tweede instantie (79 woningen). Advies ARP5: ARP kan akkoord gaan met de algemene concepten waarbij Borgloon-centrum duidelijk de voorrang krijgt wat betreft ontwikkelingen inzake wonen, maar ze stellen zich tegelijk ernstige vragen bij de optie om het woonuitbreidingsgebied Vilsterbron verder te ontwikkelen, met in een eerste fase 79 woningen. Men verwijst naar de grootschaligheid, de impact en de ruimtelijke haalbaarheid van dit project, en vraagt hoe dit past binnen de conclusies van de studie. Deze keuzes dienen verder onderbouwd te worden vanuit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Over de na 2007 te ontwikkelen gebieden kan pas een uitspraak gedaan worden na 2007, en het omgaan met de binnengebieden gelegen in het woongebied moet in het GRS duidelijk omschreven worden. De berekende behoeften en woningaantallen moeten eveneens getoetst worden aan het (inmiddels goedgekeurde) RSPL. 5 ARP: Afdeling Ruimtelijke Planning: administratie van de Vlaamse Gemeenschap - Leefmilieu en Infrastructuur, die zich bezighoudt met de behandeling, advisering en eventuele goedkeuring van de woonbehoeftenstudies en de structuurplannen. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 39 Basisstructuur van de gemeente 3. Basisstructuur van de gemeente 3.1 Fysisch systeem 3.1.1 Reliëf kaart 10: reliëf en waterlopen in de gemeente Het hoogste punt van de gemeente is gelegen ten westen van de deelgemeente Grootloon; het betreft een heuveltop genaamd “Bollenberg”, gelegen op 125 m hoogte. Het laagste punt bevindt zich ten noorden van de deelgemeente Kuttekoven, in de vallei van de Herk, die daar op een hoogte van ongeveer 50 m ligt. De centrumgemeente Borgloon is gelegen op een onregelmatig gevormde heuveltop met steile zuidhelling, culminerend op een hoogte van 115 m. De werking van de verschillende beekvalleien heeft in het gehele zuiden en oosten van de gemeente een reeks dalen ingesneden, begrensd door heuvels en ingesneden plateaus. In het westen is het reliëf merkelijk vlakker, met één groot plateau aan de westkant van de Herkvallei. iris consulting Deel I -40 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Basisstructuur van de gemeente 3.1.2 Water kaart 11: van nature overstroombare en recent overstroomde gebieden De grote beekvalleien zijn die van de Herk en de Mombeek. Beide beken hebben een overwegend zuidnoord-stroomrichting. Verschillende zijbeken zorgen voor evenveel valleien: op de Herk zijn dat van zuid naar noord de Molenbeek/Herkbeek/Motbeek, de Rullingerbeek en de Kleine Herk/Vilsterbeek; op de Mombeek zijn dat de Marmelbeek en de Sint-Annabeek. Alle beken behoren tot het stroomgebied van de Demer. Op sommige plaatsen zijn in de bredere valleien natte of vijvergebieden ontstaan (de Herk te HelshovenHoepertingen, de Herkebeek te Broekom, kasteelpark Voort). Vele beken bevinden zich nog in hun bovenloop, of kennen hun volledig stroomgebied in de gemeente. Het zijn beken met veelal asymmetrisch ingesneden valleien, kronkelend verloop en soms steile valleiwanden, dit alles op lemige bodems, af en toe rustend op kleilenzen. Te Borgloon bevinden zich slechts twee gebieden met een overstromingsrisico. Het ene gebied bevindt zich in de vallei van de Herk te Hoepertingen, het tweede gebied ligt verderop stroomafwaarts in de vallei van de Herk, en grotendeels op het grondgebied van Wellen. In de voorbije tien jaar is er geen overstroming van belang geweest in Borgloon. 3.1.3 Bodem kaart 12: bodemkaart van de gemeente De bodem in Borgloon bestaat voornamelijk uit leemgronden, met verschillende waterhuishouding. Het overgrote deel zijn niet tot zeer zwak gleyige leemgronden, d.w.z. met een goede drainage en afwatering. In de beekvalleien komen sterke tot zeer sterke gleyige leemgronden voor met reduktiehorizont. Plaatselijk zien we eveneens gereduceerde gronden en kleigronden in of bij de valleien. Opvallend is ook de aanwezigheid van kleigronden op de heuveltoppen ten zuiden van Borgloon-centrum. Uit onderzoek is iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 41 Basisstructuur van de gemeente gebleken dat deze kleilenzen verder lopen tot in het historisch centrum op de heuvel, met als gevolg bronvorming op de heuvel, drijfzand en bronnen in de valleiwand. Ten noorden van Gors-Opleeuw zit een gebied met leemgronden en zandleemgronden, met plaatselijk stenige en kleiachtige lenzen. Hier begint de overgang naar de zandleemstreek van Vochtig Haspengouw Erg opvallend is de aanwezigheid van een groot aantal vergraven terreinen, en dit vaak ter hoogte van kasteelparken. Verder blijkt uit een onderzoek van de geologische dienst dat in Borgloon een aantal mogelijke sites met “geo-patrimonium“ voorkomen. Geo-patrimonium-sites zijn plekken waar de geologische ondergrond, gelegen onder de cultuurgrondlaag of humuslaag, bloot is komen te liggen door natuurlijke erosie of door menselijke activiteit. Twee voorbeelden zijn de Fruitspoorbedding te Hoepertingen ter hoogte van de brug over de Herk, en dezelfde spoorbedding te Kerniel, ter hoogte van de abdij van Colen. Het gaat om een tiental sites. Uit briefwisseling en beschrijving van de betroffen dienst blijkt dat dit vrij uniek is in Limburg. iris consulting Deel I -42 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Basisstructuur van de gemeente 3.2 Historische ontwikkeling – evolutie van de ruimtelijke structuur 3.2.1 Van Romeinse nederzetting tot Graafschap en Luikse stad kaart 13: historische ontwikkeling: Ferraris 1770 Reeds in het begin van onze tijdrekening kent Borgloon een bewoningsactiviteit. In de buurt van de burchtheuvel vond men de grondvesten van een ‘castellum romanum’. Het Romeinse Borgloon was gelegen dichtbij het kruispunt van de heirbanen Rijnland-Noordzee en Aarlen-Nijmegen, en op een strategisch zeer gunstig gelegen heuvelsite. Omstreeks 800 schenkt Karel de Grote het graafschap aan zijn strijdmakker Ogirius de Deen van de graven van Loon. In 1015 kreeg een zekere Giselbert van de bisschop van Luik toelating om te Loon een versterkte burcht te bouwen. De graven van Loon prefereerden een residentie aan de zuidgrens van hun ambtsgebied, om een optimale territoriumverdediging mogelijk te maken. De kerkelijke kern ontstond gelijktijdig, of misschien reeds vroeger. Borgloon groeide uit tot een bloeiende nederzetting, met een stedelijk karakter, en tot een centrum van weefnijverheid. Rond de stad lagen verschillende kleine dorpjes, gegroeid rond een vierkantshoeve, een kasteel of een verzameling boerderijen. Na de brandstichting van de burcht en de kerk in 1179, verbleven de Loonse graven bij voorkeur in Kuringen bij Hasselt. Rond 1200 verwierf Borgloon het Luikse stadsrecht en kreeg het stadje een tweede stadsomwalling. Ook kwam toen het circulair en concentrisch stratenpatroon tot stand. Tussen de 14de en de 18de eeuw groeide Borgloon nauwelijks en bleef zijn middeleeuws karakter en stratenpatroon behouden. De verbinding tussen Borgloon en de nabije dorpen gebeurde nog altijd via de Middeleeuwse wegen en landwegen, zoals ze terug te vinden zijn op de Ferrariskaart van 1770. Vanwege de vaak voorkomende plunderingen en oorlogen, zijn de meeste gebouwen in het oude centrum, op het Romaans-Gotisch deel van de Sint-Odulfuskerk en de Graethemkapel na, niet ouder dan de tweede helft van de 17de eeuw. Op sociaal-economisch vlak was Borgloon sinds de late middeleeuwen vervallen tot een landbouwgemeente, met grote boerderijen en familiale bedrijven. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 43 Basisstructuur van de gemeente 3.2.2 De 19de en 20ste eeuw: gerichte industrialisatie (fruit) De stadspoorten en andere overblijfselen van de stedelijke versterking worden in de 19de eeuw gesloopt. Tijdens deze 19de eeuw wordt de steenweg Sint-Truiden-Tongeren aangelegd, en krijgt Borgloon ten noorden van de stad een station op de lokale spoorlijn Luik-Tongeren-Sint-Truiden-Tienen. Ook de tram WellenHeers-Oreye (suikerfabriek) doet Borgloon aan, en deze combinatie maakt dat Borgloon eind 19de eeuw en begin 20ste eeuw centrum van de fruit- en siroopnijverheid wordt. Van familiebedrijfjes groeien de diverse siroopstokerijen uit tot echte industriële bedrijven. De locatie van het station is aantrekkingspool voor dit soort bedrijvigheid. De ruimte tussen dit station en de oude Middeleeuwse stad wordt vervolgens volgebouwd, de Stationsstraat wordt aangelegd. Men bemerkt een voortschrijdende verkaveling aan de noordoost- en zuidwestkant van het oude stadscentrum. Borgloon krijgt begin 20ste eeuw zijn huidig uitzicht. Rond 1950 schakelden de fruittelers over van hoogstammige naar laagstammige bomen. Het bedrijf NV LOOZA schakelde in de tweede helft van de twintigste eeuw over van suikerbietenverwerking naar fruitsapproductie, dit onder invloed van een plaatselijke adellijke familie. Het resultaat van een eerste coöperatieve fruitveiling op kleine schaal in de jaren ’50 en ’60 is de huidige Veiling Borgloon cv, die een groot deel van de verwerking van kleinfruit en zacht fruit uit de onmiddellijke regio voor zijn rekening neemt. De toen nog zelfstandige dorpjes rond Borgloon vertonen geen grote groeibewegingen. Waar een station of halte op de Fruitspoorlijn gebouwd wordt, ontstaat een groeibeweging naar dat station toe (Hoepertingen, Rijkel). Andere dorpen blijven het uitzicht en de grenzen behouden die ze al in de Middeleeuwen hadden. Enkel Hoepertingen vertoont een merkbare bevolkingstoename, dit onder invloed van het daar gevestigde bedrijf Tropicana-Looza NV. iris consulting Deel I -44 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Basisstructuur van de gemeente 3.2.3 Recente ontwikkelingen kaart 14: historische ontwikkeling: topografische kaart 1975 In 1977 fusioneren dertien dorpen om de gemeente Borgloon te vormen. De steenweg Sint-Truiden-Tongeren was toen net omgelegd ten zuiden van de stadskern. Belangrijke recente infrastructuurwerken zijn (in chronologische volgorde) de omlegging van de N76 rond Kerniel, de inrichting van de bedrijvenzone Ervaert ten noorden van het centrum en de aanleg van de Westelijke Omleiding van de N754 richting Wellen. Grote verkavelingen worden gepland en uitgevoerd, met name Vilsterbron ten noordoosten van Borgloon-centrum, en Brikhof in het centrum van Hoepertingen. De crisis in de fruitnijverheid (buitenlandse of andere concurrentie, oogstproblemen, problematiek seizoenarbeiders) zorgt ervoor dat Borgloon een deel van zijn centrumfunctie verliest, de Fruitspoorlijn opgedoekt wordt, en alle siroopstokerijen sluiten. Zoals elders in Vlaanderen wordt in de jaren zestig ook de buurttram opgeheven tussen Wellen en Oreye, hetgeen Borgloon volledig van direct openbaar spoorvervoer afsluit. In de landbouw merken we dan een concentratie van laagstamfruit op, evenals een concentratie van akkerbouwbedrijven. Op dit moment is Borgloon de “hoofdplaats” van toeristisch Haspengouw, en zien we sinds 1990 het kleinschalig toerisme op allerlei manieren toenemen. Borgloon oefent een aantrekkingskracht uit op toeristen die op zoek zijn naar landelijkheid, naar erfgoed en naar natuur. De kastelen en de omliggende parken en tuinen in de dorpen zijn hierin een zeer sterk bepalende factor. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 45 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4. Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.1 Nederzettingsstructuur kaart 15: bestaande nederzettingsstructuur Borgloon is een fusiegemeente bestaande uit dertien historische kernen: Borgloon, Bommershoven, Broekom, Gotem, Gors-Opleeuw, Grootloon, Hendrieken, Hoepertingen, Jessseren, Kerniel, Kuttekoven, Rijkel en Voort. Al deze kernen hebben een eeuwenoude structuur, die organisch gegroeid is doorheen de tijd. Linten van bebouwing komen enkel voor langs de N79, in de kernen Rijkel, Hoepertingen, Gotem, Borglooncentrum en Bommershoven. Het gaat hier telkens over bebouwde linten met woningen en diverse functies (enkele baanwinkels bv.) langsheen de N79, een belangrijke verkeersader voor de gemeente. Sommige historische kernen, zoals Bommershoven en Hoepertingen, zijn door de tijd naar de bebouwing aan deze verkeersweg toe gegroeid. Verspreide bebouwing komt enkel voor in enkele historische gehuchten (o.a. Sassenbroek te Broekom en Boeshoven te Borgloon) en voorts in de vorm van allerlei agrarische bebouwingsvormen in het open landschap (kleine boerderijen, vierkantshoeven, eengezinswoningen, enz.). iris consulting Deel I -46 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.1.1 De heuveltopgemeente Kaart 15a: bestaande nederzettingsstructuur - Borgloon 118 meter boven het zeeniveau, bezit Borgloon een duidelijke heuvelsite. Een ovaal stratenpatroon (de oude wallen) omsluit het oude centrum. Drie kleine, diep ingesneden beekvalleien omsluiten het stadje; de zeer steile vallei van de Motbeek in het zuiden vormt meteen de fysische grens van de bebouwing daar. Door de aanleg van het station in de 19de eeuw werd de bebouwing ruimtelijk uitgebreid noordwaarts richting Ervaert. Tussen 1960 en heden werd voornamelijk buiten de omwalling residentiële bebouwing voorzien ten noorden van de Tongersesteenweg en in de zone tussen de Graethempoort en de Sint-Truidersteenweg. De opvallende uitgroei naar het noorden is te verklaren door het vlakke terrein, daar waar de zuidrand van de Middeleeuwse stad op de kam van een steile valleiwand ligt. Aan de noordrand van de nederzetting vinden we een ambachtelijk terrein, ingeplant vlakbij een ongestructureerde zone rond het voormalig station van Borgloon. Hier bevinden zich een aantal negatieve elementen: grote lege plekken, leegstaande gebouwen, braakliggende gronden. De ruimte is hier fel versneden en komt onduidelijk over aan de passant. Deze zone loopt uit in de vallei van de Vilsterbeek in het oosten. Het gehucht Boeshoven bevindt zich ten noordoosten van Borgloon, op de bronhellingen van de Sint-Annabeek. De ontsluiting gebeurt via de vier steenwegen die Borgloon aandoen: de N79 oost-west, de N784 naar Heers, de N76 naar Kortessem en de N754 naar Wellen. Lintbebouwing komt voor aan deze invalswegen, vooral langs de N79. Wat betreft voorzieningen bezit Borgloon-centrum een onvolledig aanbod. Qua handel zijn convenience en shopping voldoende aanwezig, met drie kleine supermarkten in het centrum; specialty is veel minder aanwezig. 6 7 6 7 8 8 Convenience: producten die zeer frequent en probleemloos worden aangekocht en die een veeleer geringe geldwaarde hebben: brood, vlees, groenten, fruit, kranten, tijdschriften, … Shopping: producten die periodisch worden aangekocht en een gemiddelde geldwaarde hebben: kleding, schoeisel, textiel, huishoudartikelen, … Specialty: producten die slechts zelden aangekocht worden doch een grote geldwaarde vertegenwoordigen per aankoopbeurt: meubelen, electrohuishoudartikelen, audiovisuele artikelen, uurwerken, juwelen, auto’s, … iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 47 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Verder zijn alle grote financiële instellingen vertegenwoordigd in de gemeente. Enkele baanwinkels komen voor op de N79 (benzinestation, autoshop). Horeca, vergaderaccommodatie, administratie (gemeentelijk) en sportvoorzieningen zijn ruim aanwezig. Borgloon is aan west-, zuid- en zuidoostzijde ruimtelijk erg opvallend afgebakend door het reliëf. De noordzijde loopt zacht af naar Wellen, waardoor de nederzettingsstructuur ook hier geleidelijk uitloopt in de open ruimte. De open ruimte ten zuiden van de stad wordt voor een deel gedomineerd door een grootschalige inplanting van een fruitloods ter hoogte van de Neremstraat. 4.1.2 De kleine dorpen rond de heuveltopgemeente Rond de centrale heuveltopgemeente liggen verspreid in het heuvelend landschap een aantal kleine dorpskernen. Gemeenschappelijk voor deze kernen is hun beperkte omvang en hun specifieke, kenmerkende ligging, nog eens versterkt door het veelal gaaf bewaarde dorpskarakter (kleinschalige bebouwing, typische dorpswoningen, duidelijk centrum aanwezig, merkbare overgangen tussen nederzetting en open ruimte, dorpsrandbegroeiing in de vorm van tuinen, hagen en hoogstamboomgaarden) Broekom kaart 15e: bestaande nederzettingsstructuur - Broekom Broekom is van een kleine nederzetting uitgegroeid tot een hoopdorp met kerk bij de kruising van de weg Borgloon-Heers (voormalige heirbaan Aarlen-Nijmegen) met de bovenloop van de Herkvallei. De brede, vochtige depressie van de Herkebeek vormt de zuidgrens van deze deelgemeente; de oost-west gerichte heirbaan Tongeren – Sint-Truiden (Haringsberg – Zavelkuil – Bollenberg) volgt de noordgrens. Ten oosten van Broekom ligt het historisch gehucht Sassenbroek, een agrarisch georiënteerd gehucht in de depressie van de kleine Sassenbroekbeek. 9 De N784 is de ontsluiting voor deze deelkern. Broekom is dan ook voor een belangrijk deel gericht op Heers via deze steenweg. Ondanks de lintvorming langs deze weg, vooral dan ten noorden van de historische nederzetting, blijft Broekom een ruimtelijk herkenbaar en goed afgebakend geheel. 9 hoopdorp: concentratie van woningen zonder duidelijke structuur, in tegenstelling tot bv. lintdorp of (Kempens) dorprond-de-Dries. iris consulting Deel I -48 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Gotem kaart 15c: bestaande nederzettingsstructuur - Gotem Gotem is een klein, typisch Haspengouwse hoopdorp met kasteel op de oostelijke valleihelling van de Herkebeek. Het kasteel vormt immers het absolute centrum van het dorp. Het is door een private kastanjedreef rechtstreeks met de kerk verbonden. Rond het pleintje bevindt zich de oudere bebouwing, gedeeltelijk afgesloten van de Sint-Tuidersteenweg door het niveauverschil. De helft van de bebouwing dateert van voor de tweede wereldoorlog. Recentere bebouwing komt voor in de Wolfstraat, nl. een verbindingsstraat tussen het plein en de gewestweg. Aan de rand van de bebouwing komen een aantal landbouwbedrijven voor, speciaal gericht op de fruitteelt. Gotem wordt ontsloten via twee straten die aansluiten op de N79. Langs deze weg heeft zich in belangrijke mate lintbebouwing ontwikkeld. Grootloon kaart 15a: bestaande nederzettingsstructuur - Grootloon Grootloon is een klein hoopdorpje ten zuidoosten van Borgloon. Op het grondgebied van Grootloon klimmen de hoogtelijnen tot ongeveer 125 meter boven de zeespiegel op, zodanig dat hier het hoogste punt van de huidige fusiegemeente Borgloon is gelegen. Ook het dorp zelf ligt op een heuvelkam. 60% van het huidig woningenbestand dateert van voor de Tweede Wereldoorlog. Langsheen de kronkelende straatjes die het dorpsbeeld beheersen, horen verschillende hoeven thuis. De nieuwere bebouwing situeert zich aan de randen, nl. langsheen de Grootloonstraat. Grootloon is een kleinschalige nederzetting gebleven, met duidelijke randen en een vrij open structuur. De ontsluiting gebeurt langs de N79, maar Grootloon ligt volkomen afgezonderd van deze steenweg. Er is één uitbating van hoevetoerisme, voor de rest zijn er geen noemenswaardige voorzieningen. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 49 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Kerniel kaart 15d: bestaande nederzettingsstructuur - Kerniel Kerniel ligt ten noorden van Borgloon aan de weg naar Kortessem. Geografisch bevindt het zich op het talud dat Laag- en Midden-België scheidt en biedt daardoor een prachtig panoramisch zicht op het lager gelegen Vochtig-Haspengouw. Verder brengt deze topografische positie ook met zich mee dat het reliëf in deze deelgemeente erg heuvelachtig is. Het dorp ligt bovenop een heuvel, en vertoont twee evenwijdige straten, die met de hoogtelijnen meelopen, als hoofdstructuur. Ten zuiden van Kerniel ligt het klooster Colen, een solitaire inplanting van een abdijboerderij, eveneens op een heuveltop. Het dorp is omgeven door velden en boomgaarden, en is mede door het typische reliëf een op zichzelf staand ruimtelijk geheel gebleven. Kuttekoven kaart 15c: bestaande nederzettingsstructuur - Kuttekoven Kuttekoven is een pittoresk hoopdorpje ten noordwesten van Borgloon, gelegen in de vallei van de Rullingenbeek. Het sterk heuvelend landschap met weiden en boomgaarden is het zichtbare gevolg van intense riviererosie: hier vindt men op een oppervlakte van 200 ha een niveauverschil van bijna 50 meter. Het talud van de oude spoorlijn Tongeren - Sint-Truiden en de steile hellingen bepalen de bebouwingsmogelijkheden. Twee woninggroepen zijn te onderscheiden, één rond de kerk en de andere iets verder noordwaarts op de westhelling van de beekvallei, aan de spoorwegbrug. De ontsluiting gebeurt via een gemeentelijke weg die Borgloon met Berlingen (Wellen) verbindt. Ruimtelijk komt Kuttekoven over als een vrij gespreide nederzetting in de vallei van de Rullingerbeek, omgeven door een landschap van akkers en boomgaarden. iris consulting Deel I -50 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Hendrieken - Voort kaart 15c: bestaande nederzettingsstructuur - Voort Voort is een lintdorp aan de rand van de Motbeekvallei, verdoken in het golvend landschap ten zuidwesten van Borgloon. Het ontplooit zich langsheen de Benaetsstraat die thans de oude Romeinse heirbaan en de nieuwe steenweg Tongeren – Sint-Truiden verbindt. De brede depressie van de Motbeek met zijn vochtige alluviale plantengroei en canadaboomwinningen enerzijds en het typisch Haspengouws dorpsbeeld waarbij een krans van boomgaarden de nederzetting omgordt anderzijds, bepalen in grote mate de frisgroene indruk van deze deelgemeente. Een bedrijf met vele landbouwvoertuigen is opvallend aanwezig in het dorpsbeeld. De huidige lintbebouwing verbindt Voort met Hendrieken, enkel ter hoogte van de Motbeek is er nog een dwarse open ruimte. 4.1.3 De westelijke dorpen Rijkel en Hoepertingen Hoepertingen kaart 15b: bestaande nederzettingsstructuur - Hoerpertingen Hoepertingen is na Borgloon de grootste kern in de gemeente. De huidige dorpskern strekt zich uit ten noorden van de hoofdas Sint-Truiden – Tongeren, nabij de verbindingsweg naar Wellen. Het is in aanleg een hoopdorp met kasteel dat tot zijn huidige proporties uitgegroeid is op de westelijke valleihelling van de Herk. Na Borgloon is Hoepertingen de kern met het beste voorzieningenaanbod: winkels, enkele cafés, een school, kleinschalig dienstenapparaat. In het begin van de 20ste eeuw bezat Hoepertingen een suikerfabriek (thans LOOZA) met een tewerkstelling van 150 personen, gelegen ten zuiden van het dorp in de vallei van de Herk. De ligging van de LOOZA heeft mede de groei van Hoepertingen naar het oosten veroorzaakt (gehucht Ham, nu volledig opgenomen in de bebouwde structuur van Hoepertingen. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 51 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse De N79 is de hoofdontsluiting voor deze nederzetting. Van aan de grens met Rijkel tot aan de grens met Gotem is er sprake van continue lintbebouwing van verschillend karakter: woonlinten, villa’s, baanwinkels, historische huizengroepen, KMO, sporthal. Rijkel kaart 15b: bestaande nederzettingsstructuur - Rijkel Rijkel is gelegen aan weerszijden van de weg Tongeren – Sint-Truiden. De oude kern, eigenlijk een hoopdorp met kerk en kasteel tegenover elkaar, ligt ten zuiden van deze weg en sluit onmiddellijk aan bij het “open-field landschap” van Haspengouw. In het noorden is de meer recente woonuitbreiding gesitueerd. De lintbebouwing langsheen de N79 bezit bijna een stedelijk karakter met rijwoningen, idem voor de bebouwing naar het station, nl. de Weg op Zepperen. Verschillende recente verkavelingen zijn voorzien langsheen de oude Truierbaan ter hoogte van Rijkelstraat en Sint-Jozefplein, waarbij de structuur van deze verkavelingen in belangrijke mate afwijkt van de bestaande bebouwingsstructuren op die plaats. Door zijn ligging nabij een belangrijke verbindingsweg, de N79, is deze deelgemeente op verkeerstechnisch vlak goed ontsloten, waardoor het bevolkingsaantal sinds het begin van deze eeuw fors gestegen is, ongeveer een verdubbeling van het bevolkingsaantal. iris consulting Deel I -52 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.1.4 De oostelijke dorpen aan de Mombeekvallei Bommershoven Kaart 15e: bestaande nederzettingsstructuur - Bommershoven Bommershoven, gelegen ten zuiden van de N79 Tongeren-Sint-Truiden, heeft zich als hoopdorp met kasteel ontwikkeld in de vallei van de Marmelbeek. Het kasteel, de parochiekerk en twee kwadraathoeven – ongetwijfeld ooit eens dorpscentrum – liggen nu afgezonderd van de eigenlijke bewoningskern. Deze ontwikkelde zich namelijk tussen de oude heirbaan en de huidige steenweg. Haren, ten noorden van de steenweg Tongeren- Sint-Truiden, is een hoopdorp met kerk met sterk agrarisch uitzicht, gevestigd op het onderste deel van de westhelling van de Mombeekvallei. Nieuwbouw werd voornamelijk gebouwd in de tweede straat parallel aan de beek, nl. de Harenstraat richting Tongersesteenweg. De N79 is de belangrijkste ontsluiting in Bommershoven. Deze kern heeft zich dan ook gericht naar deze steenweg en is lintvormig gegroeid in oost- en westrichting. Zo zijn Haren en Bommershoven aan elkaar gegroeid, maar het geheel blijft een ruimtelijk goed gedefinieerde nederzetting met rondom open ruimte en beekvalleien. Het gemeentelijk cultureel centrum bevindt zich te Bommershoven, in de Bommershovenstraat. Tenslotte is de aanwezigheid van een tweede kasteel op te merken, namelijk “ten Hove” (privé-bezit), aan een privéweg aan de Mombeekstraat. Gors-Opleeuw kaart 15f: bestaande nederzettingsstructuur – Gorrs-Opleeuw De deelgemeente heeft haar dubbele entiteit, voortvloeiend uit de twee heerlijkheden, tot op heden gaaf bewaard. Enerzijds is het huidig centrum (voormalig Gorsleeuw) een typisch hoopdorp met kasteel, dat zich in de loop der eeuwen ontwikkeld heeft op het onderste gedeelte van de zwakke westhelling van de Mombeek. Anderzijds onderkent men de typische lintbebouwing van het gehucht Opleeuw langsheen de verbindingsweg Kerniel-Guigoven. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 53 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Gors-Opleeuw wordt ontsloten door de N756 via Kerniel. Gors-Opleeuw is een kleinschalig, dicht bebouwd en lineair gestructureerde nederzetting gebleven. De tweedeling komt duidelijk tot uiting. De nederzetting is aan alle zijden ingesloten door open ruimte en boomgaarden. Jesseren kaart 15f: bestaande nederzettingsstructuur - Jesseren Het lintdorp Jesseren, op de verbindingsweg Kerniel – Bommershoven, ligt in het overgangsgebied Fruitstreek – Haspengouw. Het centrum heeft zich ontwikkeld op het zachtgolvende interfluvium tussen de Marmelbeek en de Sint-Annabeek, beiden uitmondend in de Mombeek. Jesseren is een illustratie van een typisch Haspengouwse nederzetting: een lintdorp met recente lintbebouwing langs de wegen die op de centrale as aansluiten en die even verder gewoon veldweg worden. Een krans van fruitbomen isoleert de bewoningskern van de open velden. Jesseren wordt ontsloten door de verbindingsweg Kerniel-Bommershoven, een gemeenteweg. Het dorp heeft zich dan ook langsheen deze weg verder ontwikkeld in westelijke en oostelijke richting. 4.1.5 Provinciale selectie in de nederzettingsstructuur De provincie Limburg heeft Borgloon en Hoepertingen geselecteerd als hoofddorpen. Borgloon is daarenboven aangeduid als structuurondersteunend hoofddorp. De kernen Rijkel, Kerniel, Gors-Opleeuw, Jesseren, Bommershoven en Broekom zijn door de provincie Limburg weerhouden als woonkernen. Over de andere kernen die hierboven besproken werden, heeft de provincie geen uitspraken gedaan. iris consulting Deel I -54 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.1.6 Verspreide bebouwing Tussen deze historische dorpen in is er nog verspreide bebouwing aanwezig. Deze kan teruggebracht worden tot twee grote typen: De historische gehuchten De opvallendste zijn Boeshoven ten noordoosten van Borgloon, en Sassenbroek bij Broekom; beide werden reeds eerder in dit document vermeld. Er zijn nog enkele andere, minder grote maar toch historisch gegroeide gehuchten aanwezig: Helshoven, ten zuiden van Hoepertingen, is ontstaan rond een bedevaartsoord (kapel) en bevindt zich op de kruising van de Romeinse Kassei met de Herkvallei; Tereiken is een verspreid gehucht ten noorden van Hoepertingen, dat typologisch eerder aansluit bij de rasterbebouwing van Wellen vlak over de gemeentegrens; Ham is een vrij dicht bebouwd gehucht tussen Hoepertingen en Gotem, dat naar de N79 toe is gegroeid. Rullekoven is een gehucht ten noorden van Borgloon, tegenover de Veiling Borgloon cv, en bestaat uit een cluster gebouwen aan de voormalige kruising van twee verbindingswegen Tenslotte is Topeinde een klein gehucht, dat aansluit bij het westelijk einde van Jesseren. De losse verspreide bebouwing Verspreid over de gemeente bevinden zich een aantal losse, alleenstaande gebouwen. Het gaat hier over historische hoevegebouwen (meestal in vierkantstype gebouwd), over oude watermolens (vallei van de Herk), over dienstgebouwen horende bij een groot kasteeldomein (Bommershoven), over oudere losse bebouwing of over meer recente agrarische bebouwing. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 55 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.1.7 Zonevreemde woningen Decretale context Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan wil een gebiedsgericht beleid voor zonevreemde gebouwen uitwerken.10 De vigerende regelgeving,11 concrete richtlijnen van de administratie12 en de concrete ruimtelijke situatie vormen het kader waarin de ontwikkelingsperspectieven voor elk gebouw bepaald worden. In het decreet op de ruimtelijke ordening en stedenbouw dd. 13.07.2001 (B.S. 03.08.2001) werd een nieuwe, permanente regeling geschreven inzake zonevreemde woningen en gebouwen. Volgens deze nieuwe regelgeving kunnen alle vergunde zonevreemde woningen of gebouwen steeds onderhouden of in stand gehouden worden, zelfs indien deze werken betrekking hebben op constructieve ingrepen en indien deze woningen of gebouwen gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbare gebieden. 10 Zonevreemde woningen zijn woningen die gelegen zijn in gebieden die volgens het gewestplan niet als woongebied aangeduid zijn. Woningen die gelegen zijn binnen deze zones maar die tevens in een BPA als woonzone aangeduid gebied of een vergunde verkaveling zijn gelegen, zijn niet zonevreemd. Een woning is enkel zonevreemd als ze gesitueerd is: én buiten gebieden die in de geldende gewestplannen omschreven zijn als woongebied, als woongebied met landelijk karakter of als woonpark; én buiten gebieden waarbinnen de geldende gemeentelijke plannen van aanleg het wonen toestaan (door de gebieden in afwijking van de gewestplannen voor wonen te bestemmen of door stedenbouwkundige voorschriften te formuleren voor woningen in zones die volgens het gemeentelijk plan een andere bestemming hebben, bv. via open ruimte-BPA’s; én buiten goedgekeurde, niet-vervallen verkavelingen. Zonevreemde gebouwen zijn dan ook in de ruimere context gebouwen, die een functie hebben die niet eigen is aan de zone op het gewestplan waarin zij gelegen zijn. Een boerderij in agrarisch gebied, na stopzetting van de landbouwactiviteit, is een eenvoudig voorbeeld. Of een oude watermolen in een beekvallei, na stopzetting van de ambachtelijke molenaarsactiviteit. 11 Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, gewijzigd bij de decreten van 28 september 1999, 22 december 1999, 26 april 2000, 8 december 2000, 13 juli 2001, 1 maart 2002, 8 maart 2002 en 19 juli 2002; het besluit van de Vlaamse Regering van 23 mei 2003 betreffende toelaatbare functiewijzigingen aan zonevreemde gebouwen. 12 Naar een gebiedsgerichte aanpak voor zonevreemde woningen, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen, Afdeling Ruimtelijke Planning, Brussel, 2001. iris consulting Deel I -56 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Op 23 mei 2003 keurde de Vlaamse Regering daarenboven een besluit voorlopig goed, dat nadere regels vastlegt voor de toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen die gelegen zijn buiten de geëigende bestemmingszone. Dit besluit werd in het Staatsblad gepubliceerd op 10 februari 2004. In de ruimtelijk niet-kwetsbare gebieden wordt een maximale woon- en rechtszekerheid geboden. Hierbij wordt van het principe uitgegaan dat het normale en legale (vergunde) woningen betreft, die volgens vergelijkbare regels mogen verbouwd, uitgebreid of herbouwd worden als de woningen, die door de gewestplannen zijn ingekleurd in een woongebied. Ruimtelijke constructies die aansluiten bij de woning mogen de goede ruimtelijke ordening niet schaden. Dit betekent in de eerste plaats dat de bestaande wooneenheden (of woongelegenheden) niet overschreden mogen worden. In de ruimtelijk niet-kwetsbare gebieden mag het bouwvolume opgetrokken worden tot max. 1.000 m³ nuttige ruimte, overeenstemmend met het volume van een normale, gemiddelde woning. Andere belangrijke opgelegde voorwaarden zijn het behouden van het karakter en de verschijningsvorm van de woning, het voldoen aan de elementaire vereisten van stabiliteit op het ogenblik van de eerste vergunningsaanvraag (geen verkrotting). Er wordt gewerkt met een 'negatieve' lijst van bestemmingsgebieden waar de gevraagde werken niet kunnen worden toegestaan. Dit is zowel een verruiming van het aantal bestemmingsgebieden als een grotere bescherming voor de ruimtelijk kwetsbare gebieden. Door overmacht kunnen zonevreemde woningen door brand of door een ramp volledig of gedeeltelijk worden vernield. Ook voor deze woningen wordt een maximale rechtszekerheid gecreëerd door het schrappen van een aantal beperkende voorwaarden (waaronder het feit dat men geen andere woning mocht bezitten binnen het Vlaamse gewest), door het schrappen van een aantal gebieden waar het heropbouwen niet kon worden toegestaan, en de volledige vergoeding van de grondwaarde die de Vlaamse overheid voorziet aan de eigenaar. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 57 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Bestaande ruimtelijke situatie De problematiek inzake zonevreemde gebouwen en woningen te Borgloon is vrij omvangrijk. Te Borgloon zijn 727 zonevreemde gebouwen of constructies geïnventariseerd via de combinatie van de kadasterplannen en de gewestplannen. Hier zijn ALLE zonevreemde constructies in opgenomen, die geheel of gedeeltelijk buiten de geëigende zones liggen. Na een eerste schifting door eliminatie van de niet-zonevreemde bebouwing in de vorm van zone-eigen functies (boerderij in agrarisch gebied bv.) en de zonevreemde bebouwing, andere dan zonevreemde woningen, blijven nog 414 zonevreemde woningen over. Dit aantal stelt 10,3 % voor van het totaal woningpatrimonium van de gemeente. Deze zijn voor een groot deel gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Verschillende van deze woningen zijn gebundeld met andere (zonevreemde) woningen . Deze vormen een ruimtelijke eenheid wanneer deze zonevreemde woningen nauw bij elkaar aansluiten en/of aansluiten bij woningen in woongebieden. Andere zonevreemde woningen zijn geïsoleerd. 13 De omvangrijkste groepen gebundelde zonevreemde woningen zijn gesitueerd ter hoogte van Rullekoven (langs de Rullecovenstraat), ter hoogte van Tereiken (langs de Bilterweg, de Kerselaarstraat en de Daalstraat) en ten noorden van Gors-Opleeuw (langs de Elleboogstraat). Daarnaast zijn er verschillende kleinere groepen gebundelde zonevreemde woningen verspreid over de verschillende deelruimten van de gemeente. 13 Het gebundeld voorkomen van woningen wordt bepaald door de afstand van woningen ten opzichte van elkaar. Wanneer de afstand tussen woningen beperkt is (een afstand tussen twee zonevreemde woningen van maximaal 130 meter (straal van 65 meter)) en een aantal woningen bij elkaar aansluiten (drie tot vijf) kan men spreken van een bundeling van woningen, een woonkorrel of wooncluster. Voor deze woonkorrels kunnen ruimere ontwikkelingsperspectieven bepaald worden. Sommige solitair gelegen zonevreemde woningen worden gelijkgesteld met zonevreemde woningen in woonkorrels, met name diegene die binnen een straal van 65 m afstand van een woongebied, een woongebied met landelijk karakter, een woonpark of een woonuitbreidingsgebied zijn gelegen. iris consulting Deel I -58 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Deelruimte “Borgloon en dorpjes” De deelruimte ”Borgloon en dorpjes”bevat een 200-tal zonevreemde woningen. Deze komen regelmatig verspreid voor binnen de deelruimte, met belangrijke concentraties ten noorden van het bedrijventerrein Ervaert; langs de N76 Rullecovenstraat; ter hoogte van Boeshoven; langs de Grootloonstraat; ten oosten en ten noordwesten van Broekom. Het betreft zowel individuele woningen als woningen die deel uitmaken van een gebundelde groep zonevreemde woningen. De meeste zonevreemde woningen bevinden zich in agrarisch en landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Slechts een aantal van deze woningen is gelegen in parkgebieden of natuurgebieden. Deelruimte “Westplateau van de Herk” Binnen de deelruimte “Westplateau van de Herk” zijn een 100-tal zonevreemde woningen gesitueerd. De grootste concentratie aan zonevreemde woningen komt voor in het noorden van de deelruimte ter hoogte van Tereiken. Een andere groep gebundelde zonevreemde woningen komt voor in het zuiden van de deelruimte, ter hoogte van Helshoven. De overige zonevreemde woningen komen verspreid voor binnen de deelruimte. De woningen situeren zich vooral langs de Kerselaarstraat, de Daalstraat, de Bilterweg en de Vogeleindestraat in het noorden van de deelruimte en langs de Helshovenstraat in het zuiden van de deelruimte. De meeste zonevreemde woningen komen voor in agrarisch gebied. Slechts een klein aantal van de zonevreemde woningen is gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied, parkgebied of natuurgebied14. In deze deelruimte komen zowel woningen in een gebundelde groep voor als geïsoleerde zonevreemde woningen. Deelruimte “Dorpen aan de Mombeek” Deze deelruimte “Dorpen aan de Mombeek” bevat acht groepen gebundelde zonevreemde woningen. Zes hiervan zijn gelegen in het noordelijk deel van deze deelruimte ter hoogte van Gors-Opleeuw. Deze groepen zijn gelegen langs de Mellenstraat, de Diepenstraat, de Elleboogstraat, de Opleeuwstraat en de Mettekovenstraat. In het zuiden van de deelruimte komen nog twee groepen voor, één langs de Tongersesteenweg en één langs de Alfonsstraat. In het totaal komen in deze deelruimte een 100-tal zonevreemde woningen voor. De woningen die niet in een gebundelde groep voorkomen, liggen verspreid over de deelruimte. De zonevreemde woningen in het noorden van de deelruimte liggen grotendeels in landschappelijk waardevol agrarisch gebied, de zonevreemde woningen in het zuiden van de deelruimte liggen verspreid over agrarisch gebied en waardevol agrarisch gebied. Slechts enkele van de woningen liggen in een parkgebied, een parkgebied met semi-agrarische functie of een natuurgebied. 14 Bestemming volgens van het gewestplan St. Truiden - Tongeren (KB 05.04.1977) iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 59 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Toetsing zonevreemde woningen aan het gewestplan kaart 16: overzichtskaart zonevreemde woningen te Borgloon De 414 zonevreemde woningen zijn als volgt verspreid: Agrarisch gebied 213 Landschappelijk waardevol agrarisch gebied 157 Parkgebied 22 Parkgebied met semi-agrarische functie 7 Buffergebied 4 Natuurgebied 11 Toetsing zonevreemde woningen aan de begrippen kwetsbare en niet kwetsbare gebieden Met oog op de vrijwaring van de open ruimte en de natuurlijke structuur werd door de Vlaamse overheid een onderscheid gemaakt tussen woningen gelegen in kwetsbare gebieden en woningen gelegen buiten de kwetsbare gebieden. In het decreet van 18 mei 1999 meer bepaald in artikel 145 worden de kwetsbare gebieden limitatief opgesomd . Uit de toetsing van de inventarisatie zoals hogerop beschreven, met de bepalingen uit het decreet komt naar voor dat er in Borgloon 11 woningen gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbare gebieden. Het gaat hier telkens over woningen, gelegen in natuurgebied. 15 15 Kwetsbare gebieden: de gebieden op het gewestplan aangeduid als de groengebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde, natuurreservaten, natuurontwikkelingsgebieden, bosgebieden, valleigebieden en brongebieden, zoals aangewezen in de plannen van aanleg of de ermee vergelijkbare gebieden zoals aangewezen in de ruimtelijke uitvoeringsplannen, evenals in de beschermde duingebieden en voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden, aangewezen krachtens het decreet van 14 juli 1993 houdende maatregelen tot bescherming van de kustduinen. iris consulting Deel I -60 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.1.8 Potentiële woningvoorraad Aanbod langs uitgeruste wegen Te Borgloon bevinden zich 795 vrije en bouwrijpe bouwkavels (toestand 01/01/2004). Hiervan zijn er 101 gelegen binnen goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, en 694 langs uitgeruste wegen. Slechts een fractie van deze kavels (ongeveer 15 stuks) is gelegen binnen een goedgekeurd BPA. In de onderstaande tabel is de verdeling aangegeven per deelgemeente. tabel 8: overzicht van het aanbod aan kavels langs uitgeruste wegen deelgemeente Borgloon Kuttekoven Groot-Loon Hendrieken Hoepertingen Rijkel Gotem Voort Broekom Kerniel Gors-Opleeuw Jesseren Bommershoven TOTAAL aantal kavels 144 6 17 18 188 42 24 31 32 79 40 75 99 795 aanbod: 30% voor periode 1997-2007 43 2 5 5 56 13 7 9 10 24 12 23 30 239 Bron: woonbehoeftenstudie en eigen verwerking iris consulting iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 61 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Aanbod in binnengebieden in woongebied (met landelijk karakter) en in woonuitbreidingsgebied Naast het aanbod aan percelen in goedgekeurde verkavelingen en percelen langs een uitgeruste weg zijn er in de gemeente ook nog een aantal aaneengesloten, maar nog niet uitgeruste woongebieden of woonuitbreidingsgebieden aanwezig. Voor de ontwikkeling van deze (binnen)gebieden is de aanleg van nieuwe infrastructuur noodzakelijk om deze gebieden te kunnen ontsluiten. Het potentieel aantal woningen per gebied is aangegeven, waarbij het richtcijfer van 15 won/ha gehanteerd wordt. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de binnengebieden in woon- en woonuitbreidingsgebied en hun potentieel aantal woningen. Opmerking: het wooninbreidingsgebied A3a wordt hieronder wel vermeld, maar niet in het totaal meegerekend. Door een recente invulling van dit gebied met 17 bouwkavels is dit aanbod ingevuld. kaart 17: binnengebieden geschikt voor inbreidingsprojecten tabel 9: overzicht van alle binnengebieden in WOONGEBIED en hun potentieel aan woningen Deelgemeente Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Hoepertingen iris consulting Code A1a A1b A2 A3a A3b A4 A5 A6 A7 A8 A9a A9b A10 A14 B1a Binnengebied – (landelijk) woongebied Graaf Lodewijk west a Graaf Lodewijk west b Guldenbodemlaan Fruitwei – Stationsstraat a (al ingevuld) Fruitwei – Stationsstraat b Ervaert Kanunnik Darisstraat Nieuwland Kerkhof-jeugd Tongersesteenweg noord Graaf-Klappoel-Graethemstraat Nieuwe Steenweg-Oudeberg Oostzijde Begijnhof Voetbalveld Sint-Rochusstraat Beekstraat-Daalhofstraat-Bergstraat a Opp. in ha. 1,69 0,55 2,70 1,22 0,37 0,50 0,89 0,84 1,61 1,39 0,47 0,79 0,42 1,52 1,55 Potentieel aantal woningen (15 /ha) 26 9 41 0 6 8 14 13 24 21 7 12 7 23 23 Deel I -62 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Hoepertingen Hoepertingen Hoepertingen Hoepertingen Hoepertingen Hoepertingen Gotem Broekom Kerniel Kerniel Jesseren Jesseren TOTAAL B1b B2a B2b B3 B4 B6 C1 D1 E1a E1b F1 F2 Beekstraat-Daalhofstraat-Bergstraat b Beekstraat zuid a Beekstraat zuid b Daalhofstraat Hamstraat Bartolijnstraat Gotemstraat Broekomstraat-Lindestraat Heuvelstraat Heuvelstraat-bis Weg naar Gors-Opleeuw Jesserenstraat 0,90 1,62 0,11 1,69 4,58 0,36 0,96 1,69 0,86 0,16 1,85 4,10 35,39 14 24 2 26 69 6 15 26 13 3 28 62 522,00 tabel 10: overzicht van alle binnengebieden in WOONUITBREIDINGSGEBIEDEN en hun potentieel aan woningen Deelgemeente Borgloon Borgloon Borgloon Borgloon Hoepertingen Hoepertingen Borgloon Kerniel TOTAAL Code A11 A12a A12b A13 B11a B11b B12 E11 Woonuitbreidingsgebied Puthofveld Vilsterbron deel zuid Vilsterbron deel noord Vilsterbron-Kernielerweg Brikhof-zuid kerkhof Brikhof noord Oorsprongstraat Opp in ha. 8,14 2,56 1,66 4,09 1,18 0,79 0,38 5,94 24,74 Potentieel aantal woningen (15/ha) 122 39 25 62 18 12 6 89 373,00 Bron: woonbehoeftenstudie en eigen verwerking iris consulting iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 63 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.2 Ruimtelijk-economische structuur kaart 18: bestaande ruimtelijk-economische structuur kaart 19: bestaande ruimtelijke structuur: diensten en gemeenschapsvoorzieningen 4.2.1 Bedrijventerreinen Er zijn 4 bedrijventerreinen te Borgloon: het lokaal bedrijventerrein Ervaert, dat ruimtelijk aansluit op de bebouwing van Borgloon-Centrum aan de noordrand hiervan; Het terrein “Ervaert” is momenteel voor ongeveer 85% (ongeveer 20 ha) van de in totaal 23 ha effectief in gebruik door diverse bedrijven: bouwsector, garage, productie van paletten, plastiekproductie, carrosseriebedrijf en transportbedrijf, fruitverwerking en aanverwante dienstverlening. Op enkele na zijn het allemaal lokale bedrijven. De resterende gronden (15%) omvatten twee percelen: een ingesloten perceel, in eigendom van een bedrijf als reserve, en de percelen van de siroopstokerij Wijnants. Dit industrieel erfgoed werd bij MB van 1 maart 1999 beschermd als industrieelarcheologisch erfgoed. Ten noorden en ten oosten geeft dit terrein uit op een open agrarisch landschap en op de site van de Abdij van Colen. De ontsluiting van dit terrein is behoorlijk, via de N754-N79. Op dit bedrijventerrein bevindt zich één van de drie koeleenheden van de Veiling Borgloon cv . Deze koeleenheid werd gebouwd voor de langdurige bewaring (3 à 4 maanden) van appelen en peren onder lage–zuurstof condities. Deze koeleenheid neemt ongeveer 2 ha oppervlakte in beslag (gebouw plus loskaden en parkeerplaatsen voor vrachtwagens). 16 Het bedrijventerrein werd in 1981 voor bedrijven open gesteld. In 1997 waren alle percelen verkocht en werd het laatste bedrijf opgericht. 16 Veiling Borgloon cv is een cv met twee vestigingszetels: één te Borgloon, en één te Visé in de provincie Luik. Te Borgloon bevinden zich twee van de drie koeleenheden. Op Ervaert ligt er één, de andere bevindt zich op de terreinen van de Veiling Borgloon cv aan de Kernielerweg. iris consulting Deel I -64 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse het bedrijventerrein Veiling Borgloon cv, met de fruitveiling als regionaal bedrijf, dat ruimtelijk enigszins aansluit tegen de eerste bebouwing van Kerniel; De Veiling Borgloon cv groepeert alle fruitverhandelingen uit de kleine regio, speciaal wat betreft kleinfruit en speciale teelten. De ligging is sterk dominant, op een heuvelrug tegenover de site van Colen en zijn abdij. Het bedrijf sluit aan de overzijde aan op de N76 en een bebouwingscluster van het gehucht Rullekoven. De gebouwen zijn zeer grootschalig van karakter, en de bouwdichtheid op de terreinen is groot. De zone is ongeveer 2,70 ha groot waarvan nu 85% bezet is. Deze veiling heeft recent een leeggoedplateau aangelegd te Boeshoven van ongeveer 1,5 Ha oppervlakte. het bedrijventerrein Looza-Lux, met de twee regionale bedrijven LOOZA (fruitverwerking) en Lux (transport en warehousing); dit ligt langsheen de N79 en sluit ruimtelijk niet onmiddellijk aan op een kern (LOOZA is een historisch gegroeid bedrijf). De zone “Looza” is historisch gegroeid. Het bedrijf ligt aan de N79 te Hoepertingen en neemt een deel van de vallei van de Herkebeek in. Het is dominant aanwezig in de ruimtelijke structuur van dat gebied, zowel van op de N79 als van in het zuidelijk gelegen open landschap. Door zijn ligging aan de N79 is de ontsluiting optimaal. Het transport- en warehousingbedrijf Lux NV is eveneens op deze zone gevestigd. De zone is ongeveer 10 ha groot, waarvan nu 75% bezet is. Beide bedrijven zijn regionaal van karakter. het lokaal bedrijventerrein Marbor te Hoepertingen; dit terrein sluit ruimtelijk aan op de bebouwing van de kern van Hoepertingen; Het gaat over een plaatselijk aannemersbedrijf dat natuursteen verhandelt en bewerkt. Het bedrijf ligt aan de N777 in het centrum van Hoepertingen, en sluit aan een kant aan op de bestaande bebouwing, en geeft aan de andere kant uit op een groot open gebied waar de Herk en de Herkebeek samenvloeien. De bebouwing is grootschalig van uitzicht. De zone is 1,30 ha groot, waarvan 40% bezet is. Verspreide bedrijvigheid buiten de geëigende bestemmingszones van het gewestplan Opvallend is dat de verspreide bedrijven hoofdzakelijk in de historische kernen voorkomen en dat de inplantingen in de vrije ruimte eerder beperkt zijn. De historische structuren van kerndorpen zijn hier voor een groot deel verantwoordelijk. Het gaat hier meestal over kleinere, ambachtelijke bedrijven, die historisch gegroeid zijn in de dorpskernen. Voorbeelden zijn het bouwbedrijf NV Schoofs te Hoepertingen en AVEVE te Bommershoven. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 65 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Zonevreemde bedrijven De problematiek van de zonevreemde bedrijven valt in Borgloon uiteen in twee grote categorieën: 1. Enkele grote lokale tot regionale bedrijven zijn of waren gedeeltelijk zonevreemd gelegen. Het gaat hier over Tropicana-Looza NV, de Veiling Borgloon cv, de bedrijven Marbor en NV Schoofs te Hoepertingen, en tenslotte AVEVE tuincentrum en Vandebroek sanitair te Bommershoven. Voor Tropicana-Looza NV en voor de Veiling Borgloon cv werd de situatie planologisch geregeld via een BPA (Fruitveiling) en via fase 1 van het Sectoraal BPA Zonevreemde Bedrijven (Tropicana-Looza NV/Lux). De andere bedrijven worden in een volgende fase ook via hetzelfde Sectoraal BPA Zonevreemde Bedrijven behandeld. 2. Diverse kleinere lokale bedrijven, meestal historisch gegroeid, en gelegen in de dorpskernen of er vlakbij aansluitend. Deze werden vanwege diverse redenen (vergunningstoestand, .mogelijkheid tot verweven in de woonzone, ontbreken van aspect dringendheid, enz.) niet weerhouden in een verdere fase van het sectoraal BPA. Volgens de inventaris van het sectoraal BPA waren er in 1999 in de gemeente 21 volledig of gedeeltelijk zonevreemde bedrijven. Uiteindelijk is er voor 2 bedrijven een BPA-fase 1 opgemaakt en goedgekeurd. Zoals gezegd, gaat het over Tropicana-Looza NV en over de Veiling Borgloon cv. De huidige toestand van de bebouwing van beide bedrijven werd planologisch vastgelegd en er werden voor beide bedrijven voorschriften vastgelegd inzake verder uitbreiding, volumes, oppervlakten en perceelsbeplanting. In een volgende fase worden nog eens vijf bedrijven opgenomen in een ontwerp van BPA (de bedrijven Looza-Lux, Marbor, Loth, Ready-Beton en Hemar). Voorlopig bevindt dit BPA zich nog in de ontwerpfase. Van de dan nog 14 overblijvende zonevreemde bedrijven liggen er 11 in linten van het woongebied met landelijk karakter, voornamelijk langs de N79. Drie zijn gelegen in agrarisch gebied op het gewestplan. Geen enkele van deze bedrijven komt in aanmerking voor opname in een verdere fase van het sectoraal BPA. De 3 bedrijven gelegen in agrarisch gebied worden beschouwd als op termijn te herlocaliseren. De 11 bedrijven in woongebied met landelijk karakter beantwoorden niet aan de selectiecriteria van de omzendbrief inzake zonevreemde bedrijven, en moeten ruimtelijk beoordeeld worden in relatie tot de verdere afbakening van de kernen waarin ze gelegen zijn. Wanneer het Sectoraal BPA Zonevreemde Bedrijven fase 2 gerealiseerd wordt, blijven er bijgevolg geen zonevreemde bedrijven meer over te Borgloon, zoals omschreven in de omzendbrief RO 2000/01 over het planologisch attest, het bedrijfs-BPA en het sectoraal BPA - zonevreemde bedrijven. iris consulting Deel I -66 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Beschikbaar aanbod aan ruimte voor bedrijvigheid Te Borgloon komen drie bedrijventerreinen voor, waarvan twee specifiek voor één of twee historisch gegroeide bedrijven. Er is slechts één planmatig aangelegd bedrijventerrein, namelijk Ervaert. Volgende de GOM-inventaris is daar geen ruimte meer beschikbaar. Er is geen aanbod aan uitgeruste percelen. Volgens de meest recente inventaris (2004) staat in de gemeente slechts één bedrijfsruimte leeg, totale perceelsoppervlakte 1.000 m2. De stroopstokerij Wijnants, alhoewel niet opgenomen in de lijst, is wel het opvallendste voorbeeld van een leegstaand (historisch) bedrijfsgebouw. Dit gebouw ligt in KMO-zone, maar heeft zijn economische functie verloren. Figuur 2: Beschikbaar aanbod volgens GOM op Ervaert Toelichting bij de kaart: De paars ingekleurde percelen duiden op een bedrijfsbezetting of bebouwing van de percelen. Het paars ingekleurde perceel helemaal onderaan de afbeelding (ten zuiden van de oude spoorlijn) is de als monument beschermde voormalige stroopstokerij Wijnants. De groen ingekleurde percelen zijn tijdelijk niet beschikbaar: hier handelt het bv. over de inname van KMO-terrein door de technische dienst van de gemeente. Enkel de geel ingekleurde percelen zijn nog beschikbaar, maar deze liggen ingeloten en zijn enkel via de Sittardstraat toegankelijk, niet via de Industrieweg. Bron: Gom-Limburg iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 67 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.2.2 Handel Structuur van het handelsapparaat Analyse van het marktgebied: De analyse van het marktgebied wijst op de beperkte koopattractie dienaangaande, aangezien Borgloon beknot wordt door de klein-stedelijke centra Sint-Truiden en Tongeren, en voorts ook door het regionale centrum Hasselt. Een uitbreiding van het ruimtelijk bereik van het marktgebied behoeft niet verwacht te worden. Gelet op de situering van enkele deelgemeenten (Hoepertingen, Rijkel, Bommershoven) zal een eventuele verhoogde intensiteit in elk geval van geringe omvang zijn. De commerciële hiërarchische positie van Borgloon is lokaalverzorgend. De structuur van de omliggende gemeenten en de nabijheid van andere centra laten ook toe te stellen dat deze positie voor de toekomst zal worden behouden. Sommige van de kernen hebben nog een centrum dat verzorgend is voor eigen bewoners op “convenience”niveau. Hoepertingen, Rijkel en Bommershoven behoren tot die groep. In de kleinste kernen is geen bakker, kruidenier of slager meer aanwezig. Voor shopping en convenience moet men naar Borgloon-centrum, maar eerder nog naar de nabije steden Sint-Truiden en Tongeren. De invloed van Sint-Truiden en Tongeren is hier duidelijk voelbaar in het feit dat zij een grote aantrekking uitoefenen op het koopgedrag van de Lonenaars. Een aantal factoren, en het feit dat ze mekaar onderling nog eens versterken, zorgt ervoor dat Borgloon reeds meer dan een decennium problemen heeft om zijn handelscentrum actief en leefbaar te houden. Het beperkt aantal inwoners in de kern, de koopvlucht, de verspreiding en zelfs uitzwerming van de handel, centrumstraten die niet attractief zijn, leegstand van opvallende panden, een aanslepende parkeerproblematiek, dit zijn de opvallendste van deze factoren. Voor een klein stadje als Borgloon is dit een gevaarlijke situatie, omdat hiermee meteen de attractiviteit op alle vlak (wonen, werken, toerisme) verdwijnt. Hierdoor wordt de leefbaarheid van het centrum bedreigd en is ze nu reeds erg beperkt. iris consulting Deel I -68 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Ruimtelijke analyse: Het overgrote deel van de handelszaken is terug te vinden in twee duidelijk afgebakende ruimtelijke structuren: De historische kern van Borgloon-centrum, en wel langs de Oost-West-as. Deze lineaire handelsstructuur loopt van de Graethempoort tot en met het eerste deel van de Tongersesteenweg (eerste 200 m buiten het historisch centrum). Ook de Wellenstraat behoort tot deze handelsas. De structuur vertoont onderbrekingen in de Graethemstraat, ter hoogte van het Stadhuis, in de Papenstraat en in de Tongersestraat. De N79 vanaf Rijkel tot Bommershoven. Zowel groot- als kleinhandel komen hier voor, samen met de typische activiteiten langsheen een steenweg, zoals benzinestations, frituur, krantenwinkel, café, restaurants, enz. De verspreiding is vrij regelmatig, maar er is een concentratie merkbaar ter hoogte van de kern van Hoepertingen, en een tweede ter hoogte van de kern van Bommershoven. Voorts zijn er kleine clusters van grotere detailhandel terug te vinden, met name te Rijkel en te Bommershoven. Een recente evolutie is het opvallend aantal autohandelaars (tweedehands) dat zich langs deze steenweg vestigt. In de overige kleine kernen komt weinig handel voor. Enkel Hoepertingen, Rijkel en Bommershoven hebben een aantal zaken in de convenience-sfeer. De overige kernen bezitten geen levensvatbare handelsstructuur. Grootschalige baanwinkels komen relatief weinig voor in Borgloon, enkel te Rijkel, Hoepertingen en te Bommershoven langs de N79 komen ze in beperkte mate voor. Het gaat hier in totaal over een vijftal vestigingen. Horeca De toeristische aantrekking van Borgloon heeft voor de vestiging van een aantal horeca-zaken gezorgd, waarvan drie categorieën kunnen onderscheiden worden: Kleinschalige verblijfsaccommodatie, landelijke hotels, pensions en hoevetoerisme; deze situeren zich ofwel te Borgloon centrum, ofwel verspreid in de kleinere kernen (hoevetoerisme). Tavernes en cafés gericht op de toeristen, en gebonden aan het centrum; deze zaken vinden we enkel in Borgloon centrum, vanwege de nabijheid van veel aantrekkingspolen voor toeristen. Tavernes en cafés op specifieke plekken; deze zijn bv. te vinden aan het kasteel van Rullingen, en ze zijn speciaal gericht op de bezoekers van deze toeristische attractie. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 69 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.2.3 Diensten en gemeenschapsvoorzieningen Wijkhuizen Met uitzondering van Kuttekoven, Grootloon en Hendrieken, is in elke deelgemeente een wijkhuis aanwezig (in Rijkel een parochiezaal), dat dienst kan doen als vergaderzaal en/of feestzaal. Het gaat hier vaak om gerenoveerde voormalige gemeentescholen die in de periode 1977-1985 verbouwd werden. Het cultureel centrum ‘Panishof’ is gehuisvest in het centrum van Bommershoven. Het betreft hier een voormalige stroopstokerij die door de stad werd aangekocht en over een periode van enkele jaren tot cultureel centrum werd verbouwd. Onderwijs Slechts vier van de twaalf deelgemeenten beschikken over een kleuter- en lagere school, waarvan er één gelegen is nabij de St.-Truidersteenweg, in Rijkel, en één nabij de Tongersesteenweg, nl. in Bommershoven. Blijven dan nog over Hoepertingen en Jesseren, met scholen die niet gesitueerd zijn langs drukke verkeerswegen. Vrij recentelijk werd nog het schooltje van Gors-Opleeuw gesloten. De gemeentelijke basisscholen van Rijkel en Jesseren werden respectievelijk overgedragen aan het gemeenschaps- en het vrij onderwijs. Hoger onderwijs is niet aanwezig in Borgloon. Daarvoor dient men naar Hasselt, Diepenbeek of Genk uit te wijken. Wel is er een grote concentratie van scholen in het centrum van Borgloon: nl. Nieuwland (vrij gesubsidieerd buitengewoon lager onderwijs, lager onderwijs), de Stationsstraat (buitengewoon secundair onderwijs, basisonderwijs en secundair onderwijs) en de Tongersesteenweg (Katholiek secundair onderwijs en Katholieke middenschool). Dit maakt het aanbod in Borgloon-centrum ruim, de kinderen kunnen er naar school gaan van 3 tot 18 jaar. Verzorging Een bejaardentehuis, uitgebaat door het OCMW, bevindt zich in het centrum van de gemeente, op een “campus” waar ook het OCMW-dienstencentrum en enkele serviceflats zijn ondergebracht. Er is geen privéinitiatief op dit vlak aanwezig te Borgloon. Geneeskundige verzorging dient gezocht te worden in de ziekenhuizen van Tongeren (AZ Vezalius) of SintTruiden (AZ St.-Trudo), waarbij het algemeen ziekenhuis van Sint-Truiden een lichte voorkeur geniet. iris consulting Deel I -70 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse AGO en Ter Heide AGO vzw doet aan opvang en begeleiding van licht, matig en ernstig mentaal gehandicapte volwassenen met eventuele bijkomende handicaps. Momenteel situeren de meeste van hun “huizen” en activiteiten zich in Borgloon-centrum. Er zijn concrete plannen om langs de Sint-Truidersteenweg te Hoepertingen, aan de Herkvallei en op de vroegere voetbalterreinen, een dagcentrum en tehuis voor AGO uit te bouwen. Hiervoor werd een BPA opgesteld, dat ook voorziet in een parkzone in de beekvallei. Te Hoepertingen, in de wijk Brikhof, heeft de Intercommunale vereniging voor hulp aan Gehandicapten Limburg (IGL) het tehuis “Ter Heide” opgericht, voor de opvang van diep mentaal en ernstig mentaal meervoudig gehandicapten. Het is een kleinschalige vestiging voor 40 personen, ingebed in de structuur van de woonwijk, met groepswoningen en een gemeenschapshuis. Andere diensten De oude kern van het graafschap fungeert nu nog als de hoofdplaats van het kanton met volgende diensten: BTW en registratie, kadaster en vredegerecht. Verder zijn alle grote financiële instellingen ruim vertegenwoordigd in de gemeente, met elk een zetel in Borgloon-centrum (reden: de fruitteelt, veel en grote geldtransacties). iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 71 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.3 Toeristisch-recreatieve structuur kaart 20: bestaande toeristisch-recreatieve structuur 4.3.1 Toeristische structuur Elementen van bovenlokaal belang De voormalige fruitspoorlijn, de Romeinse heirbaan en diverse Romeinse tumuli vormen samen met de hoogstamboomgaarden en de kastelen de attractieve elementen van culturele aard. Al de opgesomde elementen zijn tevens van bovenlokaal belang, aangezien ze over het grondgebied van verschillende gemeenten doorlopen én een zeer hoge cultuurhistorische waarde hebben. Deze elementen worden ook al vernoemd in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Limburg als structurerende elementen van de toeristisch-recreatieve structuur op provinciaal vlak. Bebouwde omgeving Er kan gezegd worden dat het -zwaartepunt van de toeristische activiteiten toch in het stadscentrum ligt (eerste laag van de structuur). Allereerst is er de Markt met het Grevenhuis (oud Stadhuis) en het Speelhof met het Kanunnikenhuis, de Sint-Odulfskerk en de burchtheuvel. Al deze elementen liggen, binnen de Middeleeuwse walstructuur, zeer compact naast elkaar. Als tweede element kan de abdij van Mariënlof vernoemd worden. De concentratie aan kastelen (Mariagaarde te Hoepertingen, het kasteel van Rullingen met zijn arboretum, het kasteel De Klee, het kasteel van Bommershoven, Terhove en Bellevue, kasteel van Rijkel, het kasteel van Gors, het kasteel van Opleeuw, kasteel de Hulsberg, kasteel de Tornaco, kasteel Haagsmeer en het Fonteinhof, …) is de tweede laag in de toeristische structuur van de gemeente. Bijna allemaal beschermd als monument, vormen zij een hoofdstructuur op vlak van toerisme. De kastelen zijn slechts voor een deel toegankelijk voor het publiek. Rond het voormalig station van Borgloon situeren zich enkele gebouwen die met de vroegere industriële activiteit te maken hebben (siroopstokerijen). iris consulting Deel I -72 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Tenslotte is er de derde laag: de historische dorpen, de vierkantshoeves, de molens, Tjenneboom, de veldkapelletjes, … en nog andere gebouwde structuren, vormen eveneens waardevolle attracties voor de bezoeker. De opgesomde elementen liggen verspreid in het landschap, soms ingebed in de structuur van een dorp, soms vrij in het landschap of zelfs op een landschappelijk opvallende plek (Tjenneboom). De Gasthuiskapel, die kan gebruikt worden als tentoonstellingsruimte; en het recent ingerichte fruitmuseum te Colen vormen nog versterkingen van deze recreatieve structuur. Natuurlijke elementen Door zijn ligging op de scheiding tussen twee landschapstypes, namelijk Droog en Vochtig Haspengouw, zorgen een aantal abiotische factoren voor een gevarieerd landschapsbeeld: het reliëf, de steilrand ter hoogte van de overgang van Laag naar Midden-België. Kenmerkend voor het landschap zijn de KLE zoals de holle wegen, poelen, hoogstamboomgaarden, het spoorwegtalud, solitaire bomen vb. Tjenneboom en het ‘openfield’ karakter van Droog Haspengouw. De beekvalleien van de Herk en Mombeek bezitten veel natuurwaarden. Verder blijkt uit een onderzoek van de geologische dienst dat in Borgloon een aantal mogelijke sites met “geo-patrimonium“ voorkomen. Geo-patrimonium-sites zijn plekken waar de geologische ondergrond, gelegen onder de cultuurgrondlaag of humuslaag, bloot is komen te liggen door natuurlijke erosie of door menselijke activiteit. Twee voorbeelden zijn de Fruitspoorbedding te Hoepertingen ter hoogte van de brug over de Herk, en dezelfde spoorbedding te Kerniel, ter hoogte van de abdij van Colen. Het gaat om een tiental sites. Wandel- en fietsroutes Te Borgloon zijn er elf bewegwijzerde wandelingen. Verder doorkruisen twee GR-paden (Grote-Routepaden: lange-afstands-wandelpaden) de gemeente, een pad gaat zuid-noord (GR564) en het tweede oost-west (GR128). Deze twee GR-paden kruisen elkaar vlakbij Tjenneboom, temidden de velden. De Loonse fiets- en mountainbike route, de fietsroute Borgloon, de Haspengouwfietsroute, het fietsroutenetwerk Haspengouw en de Vlaanderen fietsroute bieden de fietstoerist een uitgebreide reeks mogelijkheden voor verkenning van het landschap. Enkel de eerste twee zijn gemeentelijk, de overige routes zijn regionaal of provinciaal. Door de lusvorm van de meeste routes, en het feit dat ze elkaar veelvuldig kruisen, ontstaat een fijnmazig netwerk van fietsroutes, die naar believen kunnen verlengd of ingekort worden. Via de provinciale Haspengouwautoroute wordt de streek tenslotte ontsloten voor de autotoerist. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 73 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Toeristische verblijven Te Borgloon zijn er een aantal verblijfsmogelijkheden: hotels: kasteel van Rullingen, De Moerbei, Het Loonderhof en Het Klaphuis - alle in of vlakbij het centrum van Borgloon; verblijfscentrum voor groepen: Klooster Mariagaarde te Hoepertingen hoeveverblijven: ’t Ander Huis te Hoepertingen en de Servaeshoeve in Grootloon. Er is geen camping op het grondgebied van de gemeente. Diversen Een aantal happenings en activiteiten maakt de gemeente aantrekkelijk voor de toeristen: de Haspengouwweek, bloesemfeesten, fruitfeesten, wijnfeesten, hondenwandeling, wekelijkse markt: dit zijn allemaal organisaties die de voorbije jaren bewezen hebben een groot aantal bezoekers naar het stadje te trekken. Het zwaartepunt ligt steeds in het centrum van Borgloon. Besluit Samenvattend bestaat de toeristisch structuur van de gemeente uit een knooppunt - Borgloon-centrum - met kleinschalige, hoogwaardige samenstellende elementen; en een groot aantal op zichzelf staande elementen en structuren verspreid in de deelgemeenten. Deze laatste groep elementen kan zowel in de open ruimte (kastelen bv.) als in de dorpscentra liggen (kerken, hoeves, ...) iris consulting Deel I -74 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.3.2 Sportief-recreatieve structuur Inleiding – lijst van terreinen en infrastructuur Borgloon beschikt over een vrij behoorlijk uitrustingsniveau wat betreft terreinen voor ploegsporten. De volgende terreinen bevinden zich op het grondgebied van de gemeente: Voetbalterreinen FC De Jeugd, Stationsstraat; Voetbalterrein en basketbalveld nabij sporthal Borgloon, Sint-Rochuslaan; Voetbalterrein Hoepertingen VV te Hoepertingen, Sint-Truidersteenweg; Voetbalterrein HIH Hoepertingen te Hoepertingen, Weg op Berlingen; Voetbalterrein Rijkel, Molenstraat; Voetbalterrein Bommershoven, Rotenstraat; Voetbalterrein Broekom, Kapelstraat; Voetbalterrein Gors-Opleeuw, Martinusstraat; Voetbalterrein Jesseren, Broekstraat; Terrein voor motorcross te Borgloon, Bollenberg (ten zuiden van de historische kern); dit terrein beschikt niet meer over de nodige vergunningen en wordt opgeheven; Tennisterreinen te Borgloon, Ervaerstraat; Manege te Jesseren, Broekstraat Pétanquebanen in Borgloon-centrum (Speelhof) en in de dorpskernen van Rijkel, Hoepertingen, Broekom en het gehucht Boeshoven; Baseballveld te Broekom, Kapelstraat; Terreinen voor boogschieten te Bommershoven, te Rijkel en te Voort; Visvijvers te Bommershoven (Haren), veldweg via Singelstraat. De gemeentelijke sporthal, Sint-Rochusstraat te Borgloon-centrum, is in gebruik sedert 1984. Een tweede sporthal is gelegen aan de Sint-Truidersteenweg te Hoepertingen, ter hoogte van de kern. Dit is een privaat initiatief. Een aanvraag tot bestemmingswijziging naar indoor-speeltuin is recent ingediend door deze uitbaters (januari 2004). Daarnaast zijn in diverse deelgemeenten nog speelvelden te vinden die op schaal van de wijk of buurt functioneren en uitgerust zijn met grasweiden, speeltoestellen en zitbanken. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 75 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Indeling naar ligging ten opzichte van de bestaande bebouwde kernen Kerngebonden infrastructuur: Borgloon-centrum: de gemeentelijke sporthal bevindt zich aan de rand van Borgloon-centrum, vlakbij de verkaveling Vilsterbron. Bij de sporthal horen een basketbalveld, een voetbalveld en speelveld voor de kinderen. Bij deze sporthal is recent een jeugdhuis geopend, waardoor er een gebrek aan buitenruimte voor sport en spel is ontstaan. De voetbalploeg FC De Jeugd beschikt over terreinen aan de noordrand van Borgloon, ter hoogte van de Stationsbuurt en het bedrijventerrein Ervaert. De tennisterreinen te Borglooncentrum sluiten ook ruimtelijk aan bij de noordrand van de kern ter hoogte van de oude stationsbuurt. Andere deelgemeenten: in Hoepertingen ligt de private sporthal aansluitend bij de kern. Ook het bestaande voetbalterrein van HIH Hoepertingen aan de Weg op Berlingen sluit aan bij de randbebouwing van Hoepertingen. Een paar kleinere terreinen die aansluiten bij bestaande kernen bevinden zich in de deelgemeenten Bommershoven en Jesseren; deze terreinen zijn vrij behoorlijk ingeplant, aan de rand van de bebouwing, doch Jesseren ligt in een beekvallei. Verder zijn de tennisterreinen aan de Ervaertstraat, de manege te Jesseren en de verschillende pétanquebanen alle kerngebonden ingeplant. Alle hier opgesomde terreinen zijn vlot bereikbaar met de wagen, de fiets en te voet. Infrastructuur in de open ruimte: Het voetbalterrein Hoepertingen VV ligt in de beekvallei van de Herk en sluit ruimtelijk niet aan op de bestaande bebouwingsstructuur van Hoepertingen. De voetbalterreinen van Broekom, Rijkel en Gors-Opleeuw liggen alledrie los van de bebouwde kern, evenmin als het baseballterrein te Broekom. Het motorcrossterrein Bollenberg ten zuiden van Borglooncentrum, bevindt zich temidden van het open landschap. De visvijvers te Bommershoven (Haren) liggen in de vallei van de Molenbeek-Mombeek. iris consulting Deel I -76 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Indeling naar juridische ligging: zonevreemde sport- en recreatieterreinen Een aantal van de opgesomde terreinen en infrastructuur liggen zonevreemd . Het gaat hier voornamelijk over voetbalvelden gelegen binnen valleigebieden. 17 In het sectoraal BPA zonevreemde sport- en recreatieterreinen worden een aantal sportvelden opgenomen: 1. Voetbalterrein FC De Jeugd, Sittardstraat – Borgloon; 2. Tennisterreinen Ervaert – Borgloon; 3. Uitbreiding Voetbalvelden Hoepertingen VV, Truierweg – Hoepertingen; 4. Voetbalterrein Broekstraat – Jesseren; 5. Voetbalterrein Rotenstraat – Bommershoven. Dit sectoraal BPA werd door de gemeenteraad voorlopig aanvaard op 22/05/2001. De voetbalterreinen te Broekom, Rijkel en Gors-Opleeuw werden niet weerhouden in het voorontwerp van sectoraal BPA, omwille van volgende redenen: A. Broekom: in gebruik door baseballclub, geen binding met lokale bevolking, ligging in valleigebied; B. Rijkel: losstaande ligging, moeilijke leefbaarheidsituatie (nog 30 leden); C. Gors-Opleeuw: ligging in valleigebied. Voor deze terreinen wordt voorlopig geen tweede fase van het sectoraal BPA opgestart. Voor de terreinen te Broekom en Rijkel geldt een uitdovend karakter. Gors-Opleeuw bevindt zich deels in recreatiegebied, en de daarbinnen gelegen infrastructuur kan onder voorwaarden behouden blijven. De bestaande voetbalterreinen te Hoepertingen in de Herkvallei (Hoepertingen VV), die ook zonevreemd gelegen zijn, worden op termijn opgeheven en vervangen door een nieuw terrrein aan de Weg naar Berlingen. Dit houdt in dat er, na de goedkeuring van het vermelde sectoraal BPA zonevreemde sport- en recreatie en de uitdoving van de hoger vermelde en niet opgenomen terreinen; geen zonevreemde sport- of recreatieve infrastructuur overblijft in Borgloon. 17 planningscontext - sectoraal BPA zonevreemde sportterreinen, hoofdstuk 2.1.6. BPA’s iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 77 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.4 Ruimtelijk-agrarische structuur 4.4.1 Inleiding De ruimtelijke agrarische structuur beschrijft de ruimtelijke samenhang van de gebieden die hoofdzakelijk worden gekenmerkt door agrarische activiteiten. Geografisch situeert Borgloon zich op het overgangsgebied tussen het Lemig of Droog-Haspengouw (zuidelijke deel van Borgloon) en het Zandlemig of Vochtig-Haspengouw (noordelijke deel). DroogHaspengouw is gekenmerkt door een bodemgebruik met overwegend akkerbouw en fruitteelt. In VochtigHaspengouw overheerst de grotere afwisseling aan teelten: akkerbouw, weilanden, canadapopulieren, bosjes en fruitteelt. Vanaf 1850 nam de rendabiliteit van de grasweiden sterk toe door de aanleg van hoogstamboomgaarden. Borgloon groeide sindsdien uit tot het centrum van een nieuw geografisch-agrarische entiteit, met name de Zuid-Limburgse Fruitstreek. In Borgloon is 33% van het landbouwareaal in gebruik voor fruitteelt en 45% voor akkerbouw. Uit de analyse van het grondgebruik van weiland, akkerland, laagstam, halfstam en hoogstam blijkt dat de laagstam zeer dominant aanwezig is. Hoogstam komt vooral voor rond de dorpskernen gecombineerd met weiden, terwijl laagstam zich situeert op de plateaus. Van de overige 22% van het landbouwareaal wordt het overgrote deel uitgemaakt door weiden. Veeteelt is immers ook in sterke mate aanwezig als inkomensbron voor de landbouwers, en de gemengde bedrijven (akkerbouw-veeteelt) zijn talrijk. De verhouding melkvee-slachtvee is ongeveer 55%-45%. Het agrarisch landschap is niet erg versnipperd. Grote gehelen van agrarische structuren komen veelvuldig voor, vooral in het zuiden van de gemeente (Hoepertingen/Gotem/Broekom/Voort, Bommershoven/Grootloon), maar ten noorden en ten zuiden van Hoepertingen/Rijkel is er ook het opvallend vlak en aaneengesloten gebied met laagstamboomgaarden, en rond Kerniel/Gors-Opleeuw ligt een gaaf aaneengesloten agrarisch gebied in een heuvelend landschap. iris consulting Deel I -78 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.4.2 Ruimtelijke opbouw kaart 21: bestaande ruimtelijk-agrarische structuur Het grondgebied van Borgloon is bijna volledig in reeds uitgevoerde of in studie zijnde ruilverkavelingsoperaties gelegen. De ruimtelijke opbouw van de agrarische structuur is gebaseerd op het uitgebreide onderzoek dat gebeurd is te Borgloon in het kader van deze ruilverkavelingsoperaties. Bij elke ruilverkavelingsoperatie werden namelijk uitgebreide onderzoeken gedaan naar landbouwstructuren, grote gehelen in de agrarische structuur en de relatie tot het landschap. Het openruimtegebied ten westen van de Herkvallei (A) Dit gebied situeert zich tussen de Herkvallei en de grens met Sint-Truiden. Het gebied wordt doorsneden door een groot aantal veldwegen, en in mindere mate nog door de vallei van de Golmeerzouwbeek. De bodem is leemhoudend, en droog, zeker boven op het plateau. Hier vindt men een sterk versnipperde eigendomsstructuur, met kleine percelen (gemiddelde grootte 0,84 ha). Veel bedrijven zijn gevestigd in of nabij de dorpen Rijkel en Hoepertingen. Tevens liggen diverse bedrijven aan de hoofdwegen doorheen het gebied. Fruitteelt neemt hier 50% van het agrarisch bodemgebruik voor zijn rekening, waarvan 42% laagstam en 8% hoogstam en kleinfruit (bessen, aardbeien). Akkers zijn goed voor 28% van de agrarische oppervlakte, terwijl de resterende 22% door weiden wordt ingenomen. De bedrijfsstructuur is zeer sterk gericht op de fruitteelt: 60% van de bedrijven zijn fruitteelt- en kleinfruitteeltbedrijven. De andere bedrijven (veeteelt – akkerbouw – veredelingsbedrijven) vullen hun inkomen eveneens aan met (kleinschalige) fruitteelt. Het gefragmenteerd gebied tussen de Herk en Borgloon-centrum (B) Dit gebied strekt zich uit van Kuttekoven en Kerniel in het noorden tot de grens met Heers in het zuiden, en ligt tussen de Herkvallei en Borgloon-centrum iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 79 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Het gebied is in zekere mate gefragmenteerd door de kleine nederzettingen die ingebed in het agrarisch landschap voorkomen, maar maakt in zijn geheel een nog gave indruk. Ook dit gebied is goed ontsloten, met een groter aandeel van verharde wegen en gemeentewegen (menging traag en sneller verkeer). Leemhoudende bodems komen hier het meeste voor. In de valleien van de kleine beken (Motbeek, Rullingerbeek, Kleine Herk) is de bodem natter, op de tussenliggende heuvelruggen komen drogere bodems voor. Een grote versnippering in kleine tot zeer kleine kavels is hier het gevolg van het groot aantal “huiskavels”, kavels die eigendom zijn van kleine bedrijven en privaatpersonen (hobbylandbouwers). Slechts 7% van de gebruikers heeft binnen dit gebied een totale kaveloppervlakte groter dan 10 ha. Hier is 56% van het areaal in gebruik voor akkerbouw, en slechts 27% voor fruitteelt. Toch vinden we in dit gebied nog relatief veel overblijvende hoogstamboomgaarden, vooral rond Kuttekoven en Hendrieken-Voort. De bedrijven zijn eerder gemengd: 55% is gemengd akkerbouw-mestvee en akkerbouw-varkens. De gespecialiseerde bedrijven (31%) zijn vooral fruitteeltbedrijven. Het zuidelijk deel van dit gebied is door zijn meer heuvelend karakter onderhevig aan erosie. Het gaat hier over erosie op de valleiwanden, en dit ten gevolge van onaangepast bodemgebruik. Het aaneengesloten plateau ten zuiden van Borgloon-centrum (C) Dit plateau ligt tussen Hendrieken/Voort in het westen en Bommershoven in het oosten. Dit is een gaaf, heuvelend gebied, dat doorsneden wordt door de N784. De ontsluiting is goed, er is recreatief medegebruik van vele veldwegen vanwege het aangenaam karakter: holle wegen, kleinschalige omgeving, nabijheid van Borgloon-centrum. Hier kunnen we spreken van droge, goed ontwaterende leem- en zandleembodems, die zeer erosiegevoelig zijn door de veel voorkomende hellingen. Ook hier is de kavelstructuur erg versnipperd, 40% van de grondgebruikers heeft slechts één perceel in gebruik van een gemiddelde oppervlakte van slechts 0,5 ha. Bij de fruittelers is de gemiddelde bedrijfsoppervlakte echter belangrijk groter, namelijk 16 ha. Akkerbouw is belangrijk in het gebied en neemt 33% van het agrarisch bodemgebruik in. Laagstamfruit is de tweede belangrijkste teelt en beslaat 19% van de landbouwgrond. Vervolgens zijn de permanente weiden goed voor 18%, waarvan 11% in combinatie met hoogstamfruit. Opvallend is het verschil tussen het gebied ten noorden van de Romeinse Kassei waar fruitteelt overheerst, en het zuidelijk gebied, waar eerder akkerbouw overheerst. De bedrijfsvorm is eerder gemengd, met de nadruk op rundveeteelt (mestvee en melkvee). De fruitteeltbedrijven zijn eerder van de gespecialiseerde vorm. iris consulting Deel I -80 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Het gebied tussen de Mombeekvallei en Borgloon-centrum (D) Dit laatste gebied ligt tussen de vallei van de Mombeek in het oosten en de deelgemeenten Kerniel, Borglooncentrum en Grootloon in het westen, en loopt van de noordgrens naar de zuidgrens van de gemeente Borgloon. Hier vinden we tegelijk plateaugronden en zacht hellende heuvelruggen tussen de kleine beekvalleien. De ontsluiting gebeurt via enkele gemeentewegen en een net van veldwegen in vrij goede staat. De bodems zijn overwegend leembodems (94%). Het noordelijk deel tussen Kerniel en Gors-Opleeuw vertoont minder gunstige bodemkwaliteiten. We kunnen hier spreken van grote bedrijven, aangezien 33% van de bedrijven groter is dan 40 ha. De perceelstructuur is hier dan ook grootschaliger dan in de andere gebieden. Akkers nemen 39% van het grondgebruik in, weiden ongeveer 25% (inbegrepen hoogstamfruit). Verder wordt 18% ingenomen door laagstamfruit. Het bodemgebruik komt in grote lijnen dus overeen met de vorige zone. De bedrijven zijn hier eerder gespecialiseerd: fruitteelt, mestvee, melkvee. Er dient opgemerkt dat het aandeel fruitteelt groter is in de omgeving van Kerniel, Borgloon en Jesseren, meer zuidelijk overheersen akkers en veeteelt. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 81 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Aan de landbouw gerelateerde activiteiten: Een opvallend element in de agrarische structuur is de reeks van activiteiten en functies, die een nauw verband met de agrarische activiteit in de gemeente hebben. Wat betreft typologie zijn deze in te delen in drie grote categorieën: Productieondersteunende activiteiten: Loonwerk: enkele bedrijfjes zijn gevestigd in de historische dorpskernen. Deze loonwerkbedrijven leveren diensten aan de landbouwers (transport, akkerbewerking, oogsten). Het gaat over bedrijven in de Toekomstlaan te Rijkel, de Harenstraat te Bommershoven en de Benaetsstraat te Voort. Verkoop van rollend materiaal voor landbouwers: bedrijven van deze aard zijn gevestigd op de Tongersesteenweg te Borgloon, en op de Bilterweg te Hoepertingen. Deze bedrijven verkopen tractoren, transportmateriaal en gespecialiseerde machines voor de landbouw en specifiek ook voor de fruitteelt (o.a. sproei- en snoeimachines). Het bedrijf op de Tongersesteenweg (Lowette) maakt materiaal op maat van de klant. Fructuaria: hoogstamboom-archieven, beheerd door een werkgroep, die voor een stuk toeristisch uitgebouwd worden, maar tevens genetisch materiaal (zaden, stekken) leveren aan de fruitkwekers, vooral oudere soorten. De twee Loonse fructuaria liggen bij de kastelen van Rijkel en Rullingen. Verblijf op de hoeve: hoevetoerisme wordt georganiseerd in de volgende bedrijven:’t Ander Huis in de Daalstraat te Hoepertingen en de Servaashoeve in de Grootloonstraat te Grootloon. Distributieondersteunende activiteiten: Veiling Borgloon cv: gelegen aan de Kernielerweg (veiling, loodsen) en de Sittardstraat (koelcomplex) te Borgloon; groothandel van aan- en verkoop van fruit; specialisatie: kleinfruit (kersen, pruimen, aardbeien) en zachtfruit (allerlei bessen); is dominant aanwezig in de open ruimte rond de abdij van Colen. iris consulting Deel I -82 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Verwerkende activiteiten: NV LOOZA: dit bedrijf produceert fruitsappen en gebruikt daarvoor o.a. inheemse fruitsoorten – appelen, peren, kersen, pruimen; is dominant aanwezig in de agrarische ruimte tussen Gotem en Hoepertingen. Wijncultuur: sedert begin 60-er jaren is een beperkte wijncultuur aanwezig te Borgloon. Sinds 1991 is deze eerder marginale activiteit uitgegroeid tot een gegeven met regionale toeristische reikwijdte (jaarlijkse wijnfeesten) en een oogst van enkele duizenden flessen. De wijngaarden bevinden zich alle rond het Middeleeuwse centrum van Borgloon, met name op de sterk hellende terreinen nabij de Motvallei. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 83 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.5 Ruimtelijk-natuurlijke structuur kaart 22: bestaande ruimtelijk-natuurlijke structuur De natuurlijke structuur van Borgloon bestaat uit de valleien van de aanwezige beken, de bosgehelen, de parken van kastelen, het open landschap, de hoogstamboomgaarden en de lijnrelicten. 4.5.1 Valleien van de Herk en de Mombeek De grote beekvalleien zijn die van de Herk en de Mombeek. Beide beken hebben een overwegend zuid/noord-stroomrichting. Verschillende zijbeken zorgen voor evenveel valleien: op de Herk zijn dat van zuid naar noord de Molenbeek/Herkbeek/Motbeek, de Rullingerbeek en de Kleine Herk/Vilsterbeek; op de Mombeek zijn dat de Marmelbeek en de Sint-Annabeek. Alle beken behoren tot het stroomgebied van de Demer. Op sommige plaatsen zijn in de bredere valleien natte of vijvergebieden ontstaan (de Herk te HelshovenHoepertingen, de Herkebeek te Broekom, kasteelpark Voort). Vele beken bevinden zich nog in hun bovenloop, of kennen hun volledig stroomgebied in de gemeente. Het zijn beken met veelal asymmetrisch ingesneden valleien, kronkelend verloop en soms steile valleiwanden, dit alles op lemige bodems, af en toe rustend op kleilenzen. De Herk en de Mombeek vormen met hun respectievelijke zijbeken en –beekjes de ruggengraat van de natuurlijke structuur. De valleien zijn over het algemeen nog duidelijk herkenbaar in het landschap omwille van de typische begroeiing, bestaande uit populierenaanplantingen of natte tot halfnatte weiden en beemden. Ongeveer de helft van de dorpen ligt in of aan de rand van de vallei van één van de beken. iris consulting Deel I -84 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse vallei van de Herk De Herk is één van de twee grootste beken in Borgloon. Ze stroomt van zuid naar noord in een wijde bocht naar het westen. Deze beek vormt over een bepaalde afstand de grens tussen Borgloon en Wellen. De vallei van de Herk wordt hoofdzakelijk ingenomen door natte weiden en populierenaanplantingen. Ter hoogte van de N79 is de vallei ingenomen door een aantal andere functies: bewoning, recreatie, landbouw. Waar de Herk de Golmeerzouwbeek ontvangt, is een vlak, vrijwel komvormig en nat gebied ontstaan, net ten oosten van Hoepertingen. In het terrein is de vallei duidelijk aanwezig, met soms een asymmetrisch valleiprofiel. Zo is tussen de gemeentegrens met Heers en Hoepertingen een duidelijke steile valleiwand ontstaan op de rechteroever (oostelijke kant). De vallei wordt vlakker naar het noorden toe. Op de Herk zijn een aantal historische molens te vinden. Bijbeken van de Herk: Golmeerzouwbeek Deze beek mondt uit in de Herk te Hoepertingen, en stroomt vanuit Rijkel in een noordoostelijke richting. De vallei is op het terrein niet meer duidelijk te herkennen. Diverse kanalisaties en verleggingen hebben het verloop van deze beek compleet veranderd. In Hoepertingen gaat ze volledig ondergronds, en stroomt achtereenvolgens door de nieuwe wijk Brikhof, het park van het kasteel, en de Beekstraat. De Golmeerzouwbeek mondt in de Herk uit temidden van een nat gebied met beemden en moeras ten oosten van Hoepertingen. Herkebeek of Molenbeek Deze beek stroomt van zuidoost naar noordwest door het zuidelijk deel van de gemeente, en mondt in Hoepertingen in de Herk uit. Broekom, Voort en Gotem liggen op het traject van deze beek. De vallei wordt grotendeels ingenomen door grote populierenaanplantingen en natte weiden. Gemengde bossen komen ook voor, o.a. te Voort. In deze laatste deelgemeente stroomt de Herkebeek door een kasteelpark. Het bedrijf Tropicana-Looza NV ligt in Hoepertingen in de vallei van deze beek. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 85 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse De vallei is hier op veel plaatsen duidelijk te herkennen. Tussen Broekom en Gotem heeft ze een asymmetrisch profiel, met een steile tot zelfs bijna verticale rechteroever (vb. ter hoogte van drinkwaterwinning te Broekom.). Ten zuiden van Broekom bevindt het brongebied van deze beek. Het gehucht Sassenbroek te Broekom bevindt zich midden in dit natte gebied. vallei van de Motbeek De Motbeek ontstaat op de steile hellingen van de heuvel waarop Borgloon werd gebouwd, en stroomt dan naar het zuidwesten naar Voort, om daar in de Herkebeek te vloeien. De vallei wordt grotendeels ingenomen door fruitaanplantingen, afgewisseld met populierenweiden. De bronnen bevinden zich in een privaat park op de kop van de vallei, aansluitend met de Burchtheuvel van de stad. Ondanks de lengte van slechts 2,5 km vertoont deze beek spectaculaire verschillen in zijn verloop. Van steile valleiwanden aan haar bron, over een bredere vallei te Hendrieken, tot en met een zeer steile rechteroever te Voort (noordwand van de vallei). Deze beek heeft ook het grootste verval: bron op 105 m, uitloop in de Herkebeek op 57 m. Over enkele lengtes loopt deze beek ondergronds. vallei van de Rullingerbeek Dit beekje ontspringt op de hellingen te Kuttekoven en stroomt noordwestwaarts naar de Herk te Berlingen (Wellen). Deze vallei is nog zeer gaaf. Ter hoogte van het kasteel van Rullingen stroomt deze beek door het kasteelbos en -park. Alleen in het dorp zelf (Kuttekoven) is enige valleivorming te merken. Enkele jaren geleden was dit het zuiverste beekje van alle beken te Borgloon (biologische zuiverheid). Momenteel is er terug sprake van enige vervuiling door overbemesting van de aangrenzende akkers. vallei van de Vilsterbeek Deze beek ontspringt net ten noorden van Borgloon en stroomt noordwaarts naar Kerniel, om daar in de Kleine Herk uit te monden. Deze beek heeft een gevarieerde vallei: populierenaanplantingen, weiden, natte gronden, enkele fruitaanplantingen. Aan de bron is de vallei sterk V-vormig. Verderop vervlakt het reliëf en is enkel de rechteroever nog steil. Ter hoogte van de oude stationsplaats van Borgloon stroomt de Vilsterbeek voor een stuk ondergronds, waar tennisterreinen werden aangelegd. iris consulting Deel I -86 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse vallei van de Kleine Herk De Kleine Herk ontspringt te Kerniel en stroomt noordwaarts richting Wellen. Ook hier vormen weiden het voornaamste grondgebruik, samen met populierenaanplantingen. De beekvallei heeft een indrukwekkend uitzicht vlakbij de bron: daar rijzen de beide valleiwanden omhoog van 75 naar 95 m, en dit aan drie zijden. Verderop vervlakt het reliëf al gauw, en ook hier blijft de rechteroever langer steil dan de andere oever. vallei van de Mombeek Deze beek vormt de tweede hoofdwaterloop van de gemeente. Ze vormt over een groot deel de grens tussen Tongeren en Borgloon, en stroomt van zuid naar noord-noordwest richting Kortessem. Dit is de meest gaaf bewaarde beekvallei van de gemeente. Het grondgebruik bestaat voornamelijk uit populierenweiden en op enkele plaatsen uit natte loofbossen. Op de loop van deze beek komen ook enkele natte plekken voor, waar zich moerassen, beemden of vijvergebieden gevormd hebben (Haren, GorsOpleeuw). Deze vallei is ook over haar ganse traject zichtbaar en duidelijk aanwezig in het landschap. De hellingen van de wanden zijn niet erg steil, behalve te Bommershoven en te Haren, waar het typisch asymmetrisch profiel zichtbaar wordt, met een zeer steile rechteroever. Een deel van de beekvallei, ter hoogte van Jesseren, is opgenomen als grensoverschrijdend habitatrichtlijngebied. Bijbeken van de Mombeek vallei van de Marmelbeek Deze beek ontspringt tussen Bommershoven en Grootloon, en stroomt naar het noordoosten, naar de Marmelbeek. De twee takken van deze beek ontspringen op de hellingen van Grootloon. Verderop in de vallei bestaat de begroeiing voornamelijk uit beemden met populieren. Deze beek heeft een zacht valleiverloop, zonder veel steile hellingen. De vallei is enkel merkbaar aan de lichte zonk op het terrein, en er is hier geen sprake van asymmetrie in de valleiwanden. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 87 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse vallei van de Sint-Annabeek De St.-Annabeek ontspringt tussen Kerniel en Jesseren, en stroomt verder noordoostwaarts richting GorsOpleeuw. Veel populierenaanplantingen en weiden, maar ook natte loofbossen komen voor in de vallei. Het reliëf van de vallei is zacht tot onopvallend. Er komen geen steile hellingen of sterk V-vormige valleidelen voor. 4.5.2 Autonome loofbossen Op enkele plaatsen komen grote autonome loofbossen voor, meestal op hoger gelegen plekken (heuveltopbossen). De bossen zijn klein tot middelmatig groot, maar vormen door hun opvallende ligging op verheven plaatsen een beeldbepalend element in het landschap. Het Manshovenbos op de grens met Heers ligt op een heuveltop en bestaat voornamelijk uit loofbos met ondergroei, en gemengd bos. Eén van de zijtakken van de Molenbeek ontspringt aan de voet van dit bos. De ligging temidden van het open landschap maakt het tot een opvallend en structurerend element van deze ruimte. Het Bellevuebos valt op in het vlakkere landschap ten noorden van Kerniel en Gors-Opleeuw. Het bestaat grotendeels uit loofbossen met ondergroei. Aan de westkant sluit het aan bij een geheel van populierenaanplantingen en weiden bij een hoeve. Het kasteel Bellevue ligt net ten oosten van dit grote bosgeheel. Beide bossen zijn opgenomen in een habitatrichtlijngebied. iris consulting Deel I -88 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.5.3 Kasteelparken De veelvuldig voorkomende kastelen in de gemeente zijn allemaal gelegen in grote parken met gemengde aanplantingen van loofhout en naaldbomen. Ze vormen door hun omvang en hun verschil in structuur ten opzichte van de typische valleiaanplantingen met populieren een erg opvallend element. Als biotoop voor fauna en flora hebben ze een grote waarde door hun functie als “eiland” in de natuurlijke structuur. Bommershoven Een klein kasteelpark, aansluitend op de zuidkant van het dorp, en bestaand uit loofbomen en enkele exoten. Colen - Abdij Geen kasteel, maar toch een vermeldenswaard park. Rond de abdij bevindt zich een originele kloostertuin met fruitbomen en enkele hoogstamloofbomen. Gors-Opleeuw: kasteel Hier omvat het kasteelpark een vrij omvangrijk loofbos, en een hoogstamaanplanting aan de voorzijde van het kasteel. Verder sluit het park aan bij de groenstructuur van de vierkantshoeve daar vlakbij. Gors-Opleeuw: kasteel Bellevue Dit kasteel bezit een prachtig park, maar van kleine omvang. Het geheel leunt echter aan bij het grote bosgeheel “Bellevuebos” en ligt ingebed in hoogstamboomgaarden. Gors-Opleeuw: kasteel Haagsmeer Dit kasteel bezit geen echt park als dusdanig. De landschappelijke inkleding met populierenweiden is echter uniek. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 89 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Gors-Opleeuw: kasteel van Opleeuw Omringd door plantages en hoogstamboomgaarden, is ook dit park eerder beperkt van uitzicht en omvang. Het bestaat uit een deel loofbos, en een deel parkaanleg rondom het kleine kasteeltje. Gotem Rond de kasteelhoeve van Gotem ligt een beperk park, bestaande uit tuinaanleg met verschillende loofbomen, enkele beemden en een lindendreef. Het park leunt aan bij de vallei van de Herkebeek. Hoepertingen Gelegen in het midden van het dorp, is dit park eerder beperkt van omvang. Er komt loofbos voor, en de Golmeerzouwbeek loopt (ondergronds) door een deel van dit park. Hulsberg (Borgloon) Dit park, gelegen op een heuveltop ten westen van Borgloon, is een baken in de open ruimte aldaar. Het bestaat uit loofbos met ondergroei en een parkaanleg met enkele exoten. Rijkel Dit park bestaat uit een fructuarium en een parkaanleg rondom het kasteel zelf. Rullingen (Borgloon) Twee grote eenheden vormen dit park; het parkbos, een loofbos met beuk, eik en enkele exoten, en de parkaanleg rondom het kasteel, met dreven en enkele beemden. De Rullingerbeek loopt dwars door dit parkgeheel. Voort Dit park ligt aan de rand van het dorp, en wordt doorsneden door twee beekvalleien. De begroeiing is zeer divers: loofbos, gemengd bos, graasweiden, vijver met parkaanleg bij het kasteel, beemden. iris consulting Deel I -90 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.5.4 Heuvelend open tot halfopen cultuurlandschap Akkerbouw gecombineerd met fruitteelt op laagstam maken de hoofdbestanddelen van de agrarische activiteit uit. Het landschap is op veel plaatsen doorspekt met graften, holle wegen, solitairbomen en houtkanten. Deze fijnmazige structuur zorgt voor een rijke verscheidenheid van biotopen. Graften: Komen nog voor op de hellende akkers. Deze lineaire groenelementen worden meestal gevormd door grassen, lage kruidachtigen en kleine tot middelhoge struiken. Ze vormen opvallende lineaire en verbindende elementen in de natuurlijke structuur, en fungeren ook als “eilanden” voor de fauna en flora. Gelegen midden in het agrarisch landschap, worden ze regelmatig door de landbouwers weggenomen uit economische overwegingen. Holle wegen: Deze zijn, afhankelijk van hun diepte en van de grondsoort, begroeid met ofwel enkel grassen en kruiden (enkel op de bermen), ofwel met struikgewas tot zelfs hoogstambomen (op het talud). Ze vormen corridors met een microklimaat en veel bescherming voor fauna en flora. Afhankelijk van hun begroeiing zijn ze meer of minder uitdrukkelijk aanwezig in het landschap en in de natuurlijke structuur. Solitairbomen: Als opvallende bakens in het landschap vervolledigen zij de fijnmazige structuur van dit landschap. Soms sluiten ze aan bij een graft of een holle weg. Het bekendste en opvallendste voorbeeld is Tjenneboom, gelegen op de grens met Heers. Houtkanten: Als afbakening van akkers komen ze nog voor, maar worden uit bedrijfseconomische redenen vaak gekapt. Ze bestaan uit struikgewas en kruidachtigen, soms aangevuld met hoogstambomen. Een opvallend voorbeeld is de oude Fruitspoorlijn, die op bepaalde plekken en over een lengte van verschillende 100-den meters een houtkant is geworden. Door hun driedimensionale aard (ze zijn breder dan een haag) zijn ze waardevoller voor de natuurlijke structuur (migratie van soorten enz.). iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 91 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.5.5 Hoogstamboomgaarden Alhoewel het gaat over een zuiver cultuurlandschap (aanplantingen van bomen in weiden met hoge hagen) is de hoogstamboomgaard ondertussen een wezenlijk onderdeel van de natuurlijke structuur geworden. Dit komt door de intrinsieke rijkdom van deze soort boomgaarden, zowel voor fauna als voor flora. De fruitbomen: Zij vormen natuurlijke nestruimte voor vogels en kleine zoogdieren. Het gaat meestal om oude soorten fruitbomen met typische vorm: breed-uitwaaierende takken op een korte, stevige stam. Voor een belangrijk aantal vogelsoorten is de hoogstamboomgaard een levensbelangrijke biotoop, o.a. voor de steenuil. De weide: Door de koeien in deze weide te laten grazen, kregen de bomen meteen natuurlijke bemesting. Het gaat hier over graasweiden met beperkte kruidenrijkdom. De hagen en houtkanten: Dit element vormt misschien wel het belangrijkste bestanddeel van deze rijke structuur. Zoals houtkanten in de open ruimte (zie hoger) vormen ook deze lijnelementen toevluchtsoorden voor kleine zoogdieren en vogels, maar ook voor insecten en bodemdiertjes. Ze zorgen ook voor een ruimtelijke afbakening van de biotoop. Deze opvallende verweving tussen weide, hoogstambomen en houtkanten/hagen maken dat kleine zoogdieren, vogels en insecten er hun toevlucht in zoeken. Veel hoogstamboomgaarden liggen solitair in de open ruimte en vervullen zo de rol van stapsteen tussen natuurlijke structuren. Andere sluiten aan bij de nederzettingsstructuren en vormen zo waardevolle buffers tussen de open ruimte en de moestuinen van de bewoners. iris consulting Deel I -92 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.5.6 Biologische waarderingskaart kaart 23: biologische waarderingskaart Borgloon De biologische waarderingskaart is een inventaris van de gebieden die een bepaalde biologische waarde bezitten. De waarde wordt bepaald volgens een aantal vaste en neutrale criteria. Van de onder 4.5.1 tot en met 4.5.5. opgesomde elementen zijn de volgende terug te vinden op deze biologische waarderingskaart: Beekvalleien: Alle beekvalleien, maar specifiek de Herk- en de Mombeekvallei, bevatten over hun hele lengte waardevolle gedeelten, met af en toe een minder waardevol gebied. Ook de kleinere valleien staan genoteerd als waardevol. Zo is de ganse Motbeekvallei en de grote omgeving van Hendrieken en Voort een waardevol gebied. Delen van de Herkvallei te Gotem en te Hoepertingen, delen van de Marmelbeekvallei tussen Bommershoven en Jesseren, en grote delen van de Mombeekvallei te Jesseren en te Gors-Opleeuw zijn op de kaart opgenomen als zeer waardevolle gebieden.. Autonome loofbossen: Beide bossen (Manshovenbos en Bellevuebos) zijn als zeer waardevol opgenomen op de kaart. Kasteelparken: Enkele van de kasteelparken zijn ook geïnventariseerd in de biologische waarderingskaart. Het gaat hier over de kasteelparken van Voort, Hoepertingen, Rullingen en de Hulsberg, waar zowel waardevolle als zeer waardevolle elementen voorkomen. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 93 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Cultuurlandschap met KLE’s: Delen van het Fruitspoor tussen Kuttekoven en Jesseren zijn aangeduid als waardevol lineair element. Opvallend zijn de holle wegen, vooral ten zuiden van Borgloon-centrum (Bollenberg), die als zeer waardevol staan aangegeven op de kaart. Een groot aantal andere holle wegen, o.a. te Gotem, Voort, Hoepertingen, Rijkel, Grootloon en Bommershoven, bezitten waardevolle elementen. Hoogstamboomgaarden: Voor zover afgeleid kon worden uit de kaart, zijn er geen hoogstamboomgaarden opgenomen als waardevol of zeer waardevol. iris consulting Deel I -94 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.6 Bestaande landschappelijke structuur kaart 24: traditionele landschappen kaart 25: bestaande landschappelijke structuur 4.6.1 Traditionele elementen in het landschap Gave landschappen Een gaaf landschap is een landschap waarvan de samenhangende historisch-landschappelijke structuur slechts in beperkte mate geschonden is. Het gebied bestaat uit complexen van gevarieerde erfgoedelementen die een geheel vormen. Borgloon maakt deel uit van het landschap “Boomgaardengebied van Tongeren-Borgloon”. Wetenschappelijke waarde: Het gebied behoort tot het 'Heuvelland van vochtig Haspengouw', in het overgangsgebied van Laag- naar Midden-België met een zacht tot sterk glooien van 50 tot 100 m TAW . Deze overgang kan op meerdere plaatsen duidelijk worden ervaren en is daar aangeduid als lijnrelict. 18 Historische waarde: Archeologische waarde : Grafheuvels uit de bronstijd en Romeinse archeologica gekoppeld aan de Romeinse heerbaan die de zone dwarst. Een Romeinse begraafplaats bevindt zich ter hoogte van het huidige kasteel Bellevue, en de resten van een Romeinse vesting zijn terug te vinden in Borgloon-centrum. De kaart van Ferraris toont compacte dorpskernen met eromheen concentraties van hoogstamboomgaarden. Ook vandaag is deze relictzone het rijkst aan hoogstamboomgaarden in heel Vlaanderen. Men kan meerdere zones 18 TAW betekent: Tweede Algemene Waterpassing, referentiepeil voor hoogtelijnen op kaart in België iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 95 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse herkennen met goed herkenbare historische perceelsstructuren te Hendrieken, Gors-Opleeuw en ten zuiden van Borgloon. Het Bellevuebos is een ecologisch belangrijk, historisch stabiel bos dat reeds is aangegeven op de Ferrariskaart. Vele markante holle wegen komen voor ten zuiden van Borgloon en werden aangegeven als lijnrelict. Bouwkundig zeer rijke en gevarieerde dorpen en gehuchten: Borgloon : historisch heuvelsite, eerste vestigingsplaats van de Loonse graven en hoofdplaats van het Graafschap Loon, het vroegere Karolingische Hesbania : driebeukige vroeg-Romaanse kruisbasiliek St. Odolphuskerk, Kasteel Hulsberg, Brigittijnenklooster (oorsprong 1545), Stadhuis in Maaslandse Renaissance; Borgloon – Tongersesteenweg: concentratie van 19e eeuwse bebouwing langs de steenweg; Kuttekoven: Kasteel de Klee (Art Nouveau, 20e eeuw), aanpalende kwadraathoeve (19e eeuw) en park; Hendrieken: St.-Lambertuskerk, moderne kerk uit 1964 in veldbrikken; Opleeuw: gehucht met kleine hoeven (fragmentair vakwerk), kasteelcomplex met kasteel (1847), kasteelhoeve en oude Ceder; kasteel Bellevue (clasiscistisch); Kerniel: hoopdorp met classicistische kerk, pastorie, kasteel, burgerwoningen en belangrijke hoeven (oa hoeve Fastré) en vooral het Klooster Mariënlof of Klooster van Colen met Gotische kerk, kloostergebouwen, poortgebouw; Jesseren, straatdorp met kerk der Kruisverheffing en een aantal gesloten hoeven, industrieel archeologische site aan het voormalige station met stroopfabriek, directeursvilla. Esthetische waarde: Gebied met zeer hoge belevingswaarde omwille van de duidelijk waarneembare reliëfovergang tussen Laag en Midden België, vrij veel hoogstamboomgaarden en oud bos. Oude woonlandschappen Te Borgloon zijn nog veel sporen terug te vinden van oude woonlandschappen. Veel van de kleine dorpjes vertonen nog authentieke wegenstructuren en bebouwing. Enkele markante voorbeelden: Centrum van Gotem: kasteeldorp Kuttekoven: Kuttekovenstraat, boerderijen en woningen Broekom: gehucht Sassenbroek, centrum dorp Grootloon: ganse dorp Kerniel: Kernielstraat, Leemzaal Gors-Opleeuw: ganse dorp iris consulting Deel I -96 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Bommershoven: gedeelte Haren, Bommershovenstraat rond kasteel en kerk Naast deze meest opvallende oude woonlandschappen, komen er nog een groot aantal kleinere voor. Deze situeren zich op niveau van straat of gebouwengroep. Markante terreinovergangen Als overgang tussen twee landschappen komen er geen terreinovergangen voor. Als beeldbepalende elementen in het landschap van de gemeente kan de steile terreinovergang van de vallei van de Motbeek naar de heuveltop van Borgloon vernoemd worden. Lijnvormige relicten Lijnrelicten zijn lintvormige landschapselementen die drager zijn van een cultuurhistorische betekenis en op die manier de ruimtelijke ontwikkeling in zekere zin mee gestuurd hebben. We onderscheiden lijnrelicten van grootschalig en kleinschalig belang. Grootschalige lijnrelicten In Borgloon vinden we twee bovenlokale en grootschalige lijnrelicten: Het Fruitspoor: Deze voormalige en ontmantelde spoorlijn voor het vervoer van het fruit naar de stations van Tongeren en Sint-Truiden en naar de verschillende veilingen loopt in het noordelijk deel van de gemeente. Deze oude spoorlijn is op veel plaatsen opvallend in het landschap aanwezig, door de taludvorming en de overdadige begroeiing met struikgewas en hoge bomen. Sommige dorpen zijn in hun ontwikkelingsgeschiedenis beïnvloed door deze spoorlijn (Hoepertingen, Rijkel, Kerniel) doordat er een halte gelegen was op de spoorlijn (de spoorweg vervoerde ook passagiers). De Romeinse Kassei: Deze Romeinse heirbaan loopt van Tongeren naar Bavai over Tienen en doorkruist Borgloon van oost naar west in het zuidelijk deel van de gemeente. Ook dit lijnrelict is op veel plaatsen opvallend aanwezig in het landschap, door de ontstane begroeiing en door het feit dat delen ervan tot holle weg zijn verworden. Voort en Bommershoven zijn voor een deel ontstaan op deze Romeinse weg. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 97 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Kleinschalige lijnrelicten: wegen, beken, dreven Borgloon is specifiek rijk aan deze kleinschalige elementen die het landschap uitmaken. De vele kleine deelgemeenten bezitten grotendeels nog hun originele stratenpatroon. De beken worden begeleid door populierenaanplantingen, die vanwege hun aard ook een lineaire component hebben. Door de aanwezigheid van veel kastelen zijn er ook een groot aantal dreven en lanen aanwezig, die gericht zijn op een kasteel of een hoeve. Enkele voorbeelden: Wegen: Rullingen, Gotem, Voort, Jesseren; Beken: Herkebeek te Voort en te Gotem; Dreven: kastelen Rijkel, Gotem, Rullingen, Gors-Opleeuw, boerderij Manshovenhof te Broekom Puntvormige relicten Puntvormige relicten bestaan uit afzonderlijke objecten met hun onmiddellijke omgeving. Het zijn bouwkundige en/of natuurlijke elementen met een bijzondere erfgoedwaarde. In de landschapsatlas zijn de volgende elementen als puntrelict aangeduid: Kastelen: Rijkel, Gotem, Voort, Rullingen, De Klee te Kuttekoven, Hulsberg te Borgloon, Bellevue te Gors-Opleeuw, Ten Hove te Bommershoven; Hoeves en molens: Engerlingenmolen, hoeve de Klee, hoeve Tivoli, Manshovenhof, Oude Winning, hoeve Haagsmeer, Biezenhof; Kerken, kapellen en aanverwanten: St.-Vedastuskerk en pastorie, kerk van de H. Nicolaas en H. Dionysius, St.-Johannes-Baptistakerk (toren), Lauretokapel, kapel van het voormalig Begijnhof, St. Servatiuskerk, stenen kapel te Broekom, abdij van Colen, St.-Annakapel, St.-Martinuskerk, stenen kapel te Bommershoven; Diversen: verschillende wegkruisen, enkele tumuli, de Veldsmidse, Tjenneboom. Cultuurhistorische bakens Omwille van hun omvang of de ligging in het landschap, en omwille van de historische waarde in het landschap zijn er in de gemeente een aantal elementen die functioneren als baken: De St.-Odulphuskerk en de onmiddellijke omgeving van de kerk te Borgloon (heuveltopsite); Abdij van Colen Siroopstokerijen te Borgloon (vooral de schouwen) Tjenneboom Het dorp Grootloon, het gedeelte in de onmiddellijk omgeving van de kerk. iris consulting Deel I -98 _______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.6.2 Nieuwe elementen in het landschap Recente woonlandschappen Nieuwe verkavelingen in de kernen Te Hoepertingen en te Borgloon zijn recent grootschalige verkavelingen ingericht en ondertussen praktisch volledig bebouwd. De andere deelgemeenten hebben dergelijke grootschalige uitbreidingen niet gekend. Lintbebouwing tussen de kernen Vooral langs de N79 is de verlinting merkbaar. Deze groei is het gevolg van de verkavelingsactiviteiten in de jaren zestig en later, en bestaat uit lineaire verkavelingen. De typologie en het uitzicht van de woningen vertoont tegelijk gelijkenissen (inplanting, volume) als grote verschillen (architectuur, functie, vormgeving). Op diverse plaatsen is het lint ook niet meer zuiver een woonlint, maar zijn andere functies van deze goede ontsluiting komen gebruik maken. Voorbeelden: gemengd lint tussen Rijkel en Hoepertingen, woonlint ter hoogte van Gotem, gemengd lint te Bommershoven. Recente bakens Dit zijn bakens met een oriënterende waarde in het landschap, maar zonder intrinsieke cultuurhistorische waarde. Te Borgloon treffen we dergelijke constructies niet aan. Hoogspanningsleidingen Ongeveer parallel met de Romeinse Kassei loopt een hoogspanningsleiding door het landschap. Omdat de lijn overal door de open , niet-bebouwde ruimte loopt, is het een opvallend element in de structuur van de gemeente. iris consulting INFORMATIEF DEEL _______________________________________________________________________________ Deel I - 99 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Weglandschappen Het landschap rond de N79 is een typisch weglandschap. De N79 is een rechte en brede 2x1-steenweg, voorzien van ruime bermen en op verschillende plaatsen beplant met platanen. De weg ligt als een nieuw element, los van alle bestaande ruimtelijke structuren zoals bestaande historische wegen of woonkernen, door het landschap getrokken. De schaal en de structuur van het omliggende landschap worden niet gebruikt als leidraad. Dit landschapselement is duidelijk monofunctioneel en enkel aangelegd voor snel vervoer tussen twee punten. iris consulting Deel I -100 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.7 Verkeers- en vervoersstructuur kaart 26: bestaande verkeers- en vervoersstructuur Voor deze analyse werd gebruik gemaakt van het gemeentelijk mobiliteitsplan Borgloon. Hier wordt de verkeers- en vervoersstructuur op gemeentelijk niveau grondig geanalyseerd. Dit plan werd goedgekeurd door de auditcommissie en AWV -Limburg op 25-03-2003 en vervolgens door de gemeenteraaad op 23-09-2003 . 19 4.7.1 20 Wegeninfrastructuur Selecties primaire en secundaire wegen: De autosnelweg E313 (Antwerpen-Aachen) wordt in het RSV en het RSPLL als hoofdweg weerhouden. Deze snelweg situeert zich ten noorden van de stad Borgloon en is te bereiken via Kortessem of Tongeren. De E40, gelegen ten zuiden van Borgloon is ook als hoofdweg weerhouden en is bereikbaar via St. Truiden en Tongeren. Het RSV stelt ook uitdrukkelijk dat deze wegen niet mogen fungeren als ontsluitingsweg voor steden of gemeenten op lokaal niveau. Door het Vlaamse Gewest worden op het grondgebied van Borgloon geen andere primaire wegen weerhouden. Binnen het grondgebied van Borgloon worden door de Provincie Limburg volgende wegen geselecteerd als secundaire wegen: de N79 vanaf de N80 (Sint-Truiden) tot Tongeren, als secundaire weg type II (hoofdfunctie: verzamelen c.q. ontsluiten op regionaal niveau). 19 AWV: Administratie Wegen en Verkeer 20 zie ook punt 2.3.6. blz. 45 iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 101 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Verkeersafwikkeling – verbindend/ontsluitend: De belangrijkste verkeersafwikkeling binnen de gemeente gebeurt via de gewestweg N79 Sint-TruidenTongeren. Deze weg vervult een verbindende functie (vanuit Borgloon naar Sint-Truiden en Tongeren), maar ontsluit tegelijk op lokaal vlak een aantal deelkernen van Borgloon (Rijkel-Hoepertingen-Gotem-BorgloonBommershoven). De verkeersintensiteiten zijn op deze weg bij momenten erg hoog. Ter hoogte van de kruisingen met de noord-zuid verlopende wegen zoals de N784/N754 ontstaan gevaarlijke omstandigheden. Een tweede belangrijke verbindende weg wordt gevormd door de N76, die vertrekt vanuit het centrum van Borgloon en richting noorden loopt. De hoofdfunctie van deze weg is verbindend op lokaal niveau (Borgloon –Kortessem en verder Hasselt. Veel van het doorgaand verkeer in het centrum van Borgloon verloopt via de link tussen de N79 en de N76. De N754 richting Wellen en de N784 richting Heers vervullen een minder belangrijke verbindende rol, samen met de N777 van Hoepertingen naar Wellen. Ze verbinden Borgloon met de onmiddellijke buurgemeente Wellen en Heers. De N756 verbindt Kerniel en de N76 met de N20 Tongeren-Hasselt te Kortessem. Verkeersafwikkeling in de bebouwde kernen: Een groot deel van de deelkernen van Borgloon wordt niet doorsneden of aangedaan door één van de hoger opgesomde wegen. Onder deze omschrijving vallen de kernen van Gotem, Kuttekoven, Hendrieken, Voort, Grootloon, Kerniel en Jesseren (foto). Dit zorgt voor een rustige dorpskern, zonder veel doorgaand verkeer. In deze kernen komt enkel bestemmingsverkeer op niveau van de kern. In Rijkel, Hoepertingen en Bommershoven, waar de groei van de diverse kernen richting N79 heeft gezorgd voor intensieve bebouwing langs deze verkeersader, is wel sprake van overlast (verkeersdrukte, oversteekbaarheid vermindert, geluidshinder, …) Borgloon-centrum heeft te lijden onder het aanzienlijke doorgaande verkeer, dat geconcentreerd zit op één bepaalde richting (N79-N76 en omgekeerd). Op sommige tijdstippen van de dag of de week is hier een groot aandeel doorgaand verkeer merkbaar. De leefbaarheid voor de andere weggebruikers (fietsers, voetgangers, bewoners) lijdt hieronder. Infrastructureel is de doortocht van Borgloon-centrum, van Graethempoort tot Tongersepoort, met inbegrip van de Wellenstraat, niet ingericht volgens de principes van een hoge leefkwaliteit en een ontrading van het doorgaand verkeer. Verkeersgenererende functies, knelpunten: Op regionaal niveau komen enkele belangrijke verkeersgenererende elementen voor te Borgloon: iris consulting Deel I -102 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Tropicana-Looza NV en NV Lux, beide gelegen langs de N79 te Hoepertingen; Veiling Borgloon cv. Het KMO-terrein Ervaert en enkele baanwinkels langs de N79 vormen lokale verkeersgenererende elementen. Verder is het ganse centrum van Borgloon, waar een aantal functies en diensten verzameld voorkomen, een verkeersgenererend geheel, maar dan enkel op lokaal vlak. Het KMO-terrein te Herten (Wellen), dat een regionaal karakter heeft, zorgt voor verkeersbewegingen langsheen de weg naar Hoepertingen (N777), die door deze kern heen loopt. In Wellen ontstaat door de ontsluiting van het KMO-terrein Ervaert via de N754 richting noorden verkeersoverlast van zwaar verkeer in het centrum van de gemeente. 4.7.2 Openbaar vervoer Busverbindingen Sinds de invoering van de nieuwe dienstregeling (op 24 mei 1998) wordt Borgloon door de volgende lijnen bediend: Verbindende lijnen: Deze lijnen verbinden Borgloon met de omliggende gemeente en geven aansluiting op de nabijgelegen spoorwegstations van Tongeren en Sint-Truiden. Het zijn verbindingen die tot het standaardaanbod behoren van de Lijn. Te Borgloon vervangen deze autobuslijnen de vroegere buurttrams. Lijn 23a: Sint-Truiden – Tongeren, met aansluiting op de stations van beide stedelijke gebieden; Lijn 38: Hasselt – Kortessem – Borgloon – Heers, met aansluiting op Hasselt en het station aldaar, en op de Waalse buslijnen van de TEC te Heers. Lijn 3: Hasselt – Wellen – Borgloon – Heers, met dezelfde mogelijkheden van aansluiting als lijn 38. Deze lijn verbindt Wellen met Borgloon. Ontsluitende lijnen: Deze worden gevormd door de netwerken van het Belbussysteem. In Borgloon komen 2 belbusnetten voor: Net 708: Heers – Borgloon, ontsluiting van de kernen Broekom, Voort, Hendrieken en Borgloon-centrum; Net 709: Borgloon – Wellen, ontsluiting van de kernen Kerniel, Gors-Opleeuw, Jesseren, Bommershoven, Grootloon, Kuttekoven en Borgloon-centrum. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 103 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse De deelkern Gotem wordt niet bediend door de Belbus, maar heeft wel drie haltes op de verbindende lijn 23a Tongeren-Sint-Truiden. Te Borgloon-centrum sluiten de netwerken van de Belbus aan op het lijnennet van de Lijn. Dit gebeurt in de directe omgeving van de Greaethempoort en het OCMW-Rusthuis. Spoorverbindingen Voor treinverbindingen is Borgloon aangewezen op het station van Sint-Truiden voor verbindingen richting Brussel, en in mindere mate op het station van Tongeren voor verbindingen richting Luik en Antwerpen. Twee relicten van spoorvervoer zijn merkbaar in de gemeente: Enerzijds het Fruitspoor Tongeren-Sint-Truiden, dat in het noorden van de gemeente van oost naar west liep; momenteel nog duidelijk zichtbaar in het landschap, tot en met de bruggen; Anderzijds de vroegere tramlijnen van de buurtspoorwegen, met name de tramlijn Borgloon-Heers-Oreye en Borgloon-Wellen; minder duidelijk aanwezig in het landschap, maar wel in de naamgeving van straten nog te herkennen (Tramstraat) 4.7.3 Fietsvoorzieningen Zoals eerder reeds besproken, is Borgloon aangesloten bij het toeristisch netwerk “Regionaal Fietsroutenetwerk Haspengouw”. De infrastructuur is volledig aangelegd. Begin 2003 was de testfase voorbij en kon het netwerk volledig operationeel worden. Verder doet de Vlaanderenfietsroute eveneens Borgloon aan. De voornaamste doelstelling van deze routes is zoveel mogelijk verkeersvrije fietspaden creëren. Inzake functionele verbindende fietspaden scoort Borgloon betrekkelijk slecht. Slechts een fractie van de in de gemeente voorkomende gewestwegen is uitgerust met goede vrijliggende fietspaden, bijvoorbeeld de N79 tussen Borgloon-centrum en Bommershoven, de N784 van Borgloon (rotonde) tot aan de gemeentegrens en de N76 van Kerniel tot aan de gemeentegrens. Er zijn geen alternatieve routes aangeduid voor fietsers. De structuur van de gemeente zorgt er voor dat tussen de meeste deelgemeenten onderling langs relatief rustige gemeentewegen kan gefietst worden. Weliswaar zonder afzonderlijke fietspaden, maar langs weinig drukke wegen en meestal via de kortste afstand tussen de kernen. Voorbeelden hiervan zijn de volgende verbindingen: Hoepertingen - Gotem via Ham; Hoepertingen of Gotem - Voort via de gemeenteweg naar Gutschoven; iris consulting Deel I -104 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse Gotem - Kuttekoven; Voort - Borgloon via Hendrieken; Kerniel - Jesseren via de gemeentelijke verbindingsweg. 4.7.4 Andere lijninfrastructuren Er bevinden zich geen andere structurerende lijninfrastructuren op het grondgebied van de gemeente.. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 105 Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse 4.8 Samenvatting kaart 27: synthese bestaande ruimtelijke structuur De samenvatting van alle deelstructuren geeft een overzicht van de bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente. Deze kaart geeft een globaal beeld van de aanwezige structuren, en is de aanzet om over te gaan tot de analyse van de deelruimten. De gemeente Borgloon heeft een hiërarchische nederzettingsstructuur, bestaande uit één grotere kern, het oude Middeleeuwse stadje, omringd door een aantal kleinere kernen en de tweede grote kern Hoepertingen. De directe omgeving van een kasteel is vaak de nucleus van de nederzetting, waarrond later de kern gegroeid is. Borgloon-centrum heeft de uiterlijke kenmerken van een Middeleeuws stadje en bezit ook de rijkste geschiedenis, gekoppeld aan een waardevolle bebouwde omgeving. De aanwezige nederzettingsvormen zijn alle typisch voor de regio Haspengouw, waartoe de gemeente behoort. De economische activiteit is eerder beperkt. Enkele regionale bedrijven (LOOZA NV en Veiling Borgloon cv) zijn historisch gegroeid in de gemeente. LOOZA NV neemt een opvallende plaats in langs de N79 te Hoepertingen, en is daar ruimtelijk gekoppeld aan het bedrijf LUX (transport). De Veiling Borgloon cv ligt ten noorden van Borgloon-centrum, in een functioneel gemengd gebied aansluitend op de kern Kerniel. De band met de fruitsector uit de agrarische structuur is treffend. Plaatselijke bedrijven zijn terug te vinden op het bedrijventerrein Ervaert ten noorden van Borgloon en verspreid in de kernen in het woongebied. De handelsactiviteit is in de eerste plaats verzorgend voor de eigen bevolking, en situeert zich voornamelijk in Borgloon-centrum (as Graethempoort-Tongersepoort) en te Hoepertingen. Zoals reeds vermeld, richt de agrarische sector zich voornamelijk op de fruitteelt, en in de tweede plaats op akkerbouw. Over het ganse grondgebied van de gemeente vinden we verspreid een aantal grote aaneengesloten open gebieden met overwegend agrarisch grondgebruik. Inzake toerisme vormt Borgloon een lokale aantrekkingspool voor dagjestoeristen en cultuur- en natuurtoerisme op kleine schaal. Dit uit zich in een belangstelling voor het rijke patrimonium, voor de aanwezige natuur, in allerlei vormen van landelijk toerisme, kleinschalige initiatieven en toeristisch medegebruik van de agrarische ruimte. De opvallende aanwezigheid van kastelen, buitenhuizen, burgerhuizen en industriële archeologie (stroopstokerijen) is een duidelijk aantrekkingspunt in deze toeristische structuur. De recreatieve voorzieningen zijn in de eerste plaats van lokale aard, voor de plaatselijke bevolking. Het samengaan van zachte recreatie (wandelen, fietsen) en toerisme is te Borgloon een opvallend kenmerk. iris consulting Deel I -106 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Bestaande deelstructuren – ruimtelijke analyse De belangrijkste beekvalleien te Borgloon zijn de vallei van de Herk en die van de Mombeek. Beide beken en hun zijbeken vormen een noord-zuid verlopend netwerk van valleien die meestal nog duidelijk herkenbaar zijn in de omgeving. Het asymmetrisch valleiprofiel, het voorkomen van enkele natte oevergebieden en het dagzomen van geologische formaties in de valleien zijn typisch voor de beekvalleien te Borgloon. Verder komen twee grotere bosmassieven voor: het Bellevuebos en het Manshovenbos. Delen van de oude Fruitspoorlijn zijn natuurlinten geworden, die bepaalde kernen met elkaar verbinden (HoepertingenKuttekoven-Kerniel). Een opvallend element in de natuurlijke structuur te Borgloon wordt gevormd door de hoogstamboomgaarden: deze zijn niet alleen ruimtelijk duidelijk aanwezig in het open agrarisch landschap, maar zij zijn uniek door hun ontstaan: deze waardevolle natuurlijke elementen zijn volledig door de mens gecreëerd. Borgloon is verder erg rijk aan KLE’s, die te lijden hebben onder schaalvergroting van de landbouw. De landschappelijke structuur van Borgloon wordt gekenmerkt door waardevolle en authentieke nederzettingen in een open, gevarieerd en heuvelend landschap. Het reliëf zorgt voor aangename dieptezichten, en in sommige delen van de gemeente is sprake van een coulisselandschap (Gors-Opleeuw, Jesseren, Kerniel). Twee duidelijke lineaire elementen doorkruisen de gemeente: het Fruitspoor en de Romeinse Kassei. Een reeks oude woonlandschappen (de oude nederzettingen) en een reeks cultuurhistorische bakens (o.a. de kastelen en kerken, maar ook enkele stroopstokerijen) verrijken dit gevarieerde landschap nog. De belangrijkste verkeersweg voor Borgloon is de N79 Sint-Truiden – Tongeren. Een tweede belangrijke verbinding is de N76 richting Kortessem en Hasselt. De intensiteit van de verkeersstromen op deze twee wegen is vrij hoog in bepaalde kernen: Rijkel, Hoepertingen, Bommershoven. Van de andere kant hebben een groot aantal van de kleine kernen een verkeersluw centrum vanwege de excentrische ligging ten opzichte van de beide verbindingswegen. Het openbaar vervoer te Borgloon is gestructureerd rond enkele verbindende buslijnen en het Belbussysteem. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 107 Deelruimten 5. Deelruimten Kaart 28: deelruimten binnen Borgloon Deelruimten zijn samenhangende delen van de onderzochte ruimte, die door hun eigenschappen en interne structuur als één geheel kunnen onderscheiden worden. De analyse en opdeling in deelruimten biedt de mogelijkheid om de verschillende deelstructuren tegenover elkaar te plaatsen en een ruimtelijke afweging te maken. De opdeling gebeurt op basis van gelijklopende morfologische of functionele karakteristieken, of op basis van een gelijklopende ruimtelijke ontwikkeling. Deze opdeling geeft een aanduiding en is uiteraard voor discussie vatbaar. Ze is echter geen doel op zich maar een middel om de specificiteit van elke plek te vatten en de ruimtelijke ontwikkelingen te sturen. De gemeente wordt opgedeeld in drie deelruimten, die op hun beurt later kunnen opgedeeld worden in een aantal deelgebieden. Deze drie deelruimten zijn achtereenvolgens: Deelruimte Borgloon en dorpjes (1) Deelruimte Westplateau van de Herk (2) Deelruimte Dorpen aan de Mombeek (3) Voor deze indeling werd gebruik gemaakt van de uitgebreide analyse die in het kader van de verschillende ruilverkavelingsoperaties uitgevoerd werd. Hier werden een aantal elementen aangereikt waarmee een deelruimte-verdeling kan gehanteerd worden, die in bijzondere mate met de landschappelijke structuur en de agrarische structuur van Borgloon rekening houdt. Deze keuze zal in het richtinggevend deel verder gemotiveerd worden in de opties en ontwikkelingsperspectieven voor de gemeente. De grenzen tussen deze deelruimten zijn geen vaste lijnen, die op niveau van een kadasterplan kunnen aangegeven worden. Deelruimten zijn aparte entiteiten met typische ruimtelijke sterken, zwakten, kansen en bedreigingen. Ruimtelijk gezien is de grens tussen deelruimten telkens een overgangszone, waar eigenschappen van beide deelruimten terug te vinden zijn. De omvang van deze overgangszone kan zowel breed als smal zijn. iris consulting Deel I -108 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Deelruimten 5.1 “Borgloon en dorpjes”, de centrale deelruimte rond Borgloon-centrum Kaart 29: deelruimte Borgloon en Dorpjes Deze deelruimte wordt begrensd door: In het noorden: de vallei van de Herk, de gemeentegrens in Kuttekoven, Borgloon en Kerniel; In het oosten: het plateau tussen Borgloon-centrum en de vallei van de Mombeek, de brongebieden van de Sint-Annabeek en de Bollenbeek/Marmolbeek, en de heuvelruggen tussen Grootloon en Bommershoven; In het zuiden: de zuidrand van het Manshovenbos, de gemeentegrens en de vallei van de Herkebeek; In het westen: de vallei van de Herkebeek en van de Herk. Deze deelruimte is gebaseerd op de omschrijvingen van de ruilverkavelingsgebieden Wellen, Mettekoven en Grootloon. Voor Grootloon en Mettekoven betreft het de landschappelijk meest waardevolle delen van de gemeente. Het ruilverkavelingsgebied Wellen omvat gebiedsdelen van Borgloon in de deelgemeenten Kuttekoven, Borgloon en Kerniel. Deze ruimte omvat een gebied gelegen in het midden van de gemeente, waarin de volgende kernen liggen: Borgloon-structuurondersteunend hoofddorp, Gotem, Hendrieken, Voort, Broekom, Grootloon, Kerniel en Kuttekoven. Het gebied is te omschrijven als een grote vijfhoek met Borgloon-centrum er middenin. Dit gebied vormt de overgang tussen Vochtig en Droog Haspengouw. Het landschap is heuvelig, met diep ingesneden valleien. Borgloon-centrum ligt op een heuveltop (verdedigingsdoeleinden), de overige kernen liggen straalsgewijs verspreid rond deze heuveltop. Radiaal vertrekken van aan de rand van de heuvel vier beekvalleien en één heuvelig plateau (zuidoosten). Tussen deze valleien en het plateau liggen telkens wegen, die eveneens radiaal vertrekken van op de heuveltop. De nederzettingen bevinden zich alle op de valleirug van de Herk of één van haar zijbeken. Deze deelruimte kan verdeeld worden in drie grote subdeelruimten: 1. Borgloon-kern 2. De Overgang 3. Het Hoogstamlandschap iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 109 Deelruimten Borgloon-kern Deze subdeelruimte is opgebouwd uit drie deelgebieden met verschillende kenmerken en van een verschillende schaal. De Historische Kern is volledig gelegen binnen het tracé van de vroegere stadswallen. Binnen deze ruimte komt een dense bebouwing voor met hoge architecturale en historische waarde. De structuur wordt gedragen door de voornaamste Middeleeuwse straten, zijnde de Graethemstraat, de Papenstraat, de SteenstraatTongersestraat, de Wellenstraat en de Kortestraat. Twee pleinen, een burgerlijk (de Markt met het Stadhuis) en een geestelijk plein (het Speelhof met de Sint-Odulphuskerk) bevinden zich op de west-oostverbinding doorheen dit centrum. Op de west-oost-as, bestaande uit Graethemstraat-Markt-Papenstraat-Speelhof-Steenstraat-Tongersestraat bevindt zich een lineair handels- en voorzieningenapparaat van gemengde aard. Deze lineaire structuur is op sommige plaatsen duidelijk onderbroken (bv. Papenstraat). De Wellenstraat is de tweede handels- en voorzieningenas, weliswaar van secundair belang. Rond het Speelhof heeft zich een deel van het horecaapparaat geconcentreerd in de vorm van drie tavernes (waaronder één internetcafé). De stedelijke administratie is gesitueerd in een oud Kanunnikenhuis aan het Speelhof, samen met de bibliotheek. In het noordelijk deel van deze ruimte bevindt zich een schoolcomplex aan de Nieuwland. Dit gebouwencomplex neemt een groot deel van die ruimte in. Tegenover dit complex ligt een groot onbebouwd geheel, dat momenteel door volkstuinen is ingenomen. Dit onbebouwd geheel vormt samen met enkele andere nog ongebruikte gebieden, een ruimtereserve die goed geschikt is voor inbreidingsoperaties. De ontsluiting gebeurt via drie straten, namelijk de Graethemstraat, de Wellenstraat en de Tongersestraat (deze laatste enkel voor voetgangers en fietsers – éénrichtingsstraat naar buiten). Deze ruimte wordt duidelijk en leesbaar afgebakend door de Graaf, een straten- en stegengeheel dat ongeveer het tracé van de stadswallen uit de Middeleeuwen volgt. iris consulting Deel I -110 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Deelruimten De Gemengde Ring is een complex geheel van woonomgevingen, diensten, handel, ongebruikte ruimte en een beekvallei, dat zich uitstrekt van de Graethempoort in het westen over de Stationsstraat in het noorden naar de Tongersesteenweg in het oosten en de Nieuwe Steenweg en de Oudenberg in het zuiden. De bebouwing is hier meer verscheiden en recenter. De dragers van deze ruimte zijn de drie vernoemde straten, elk onderdeel van een historische toegangsweg naar de Middeleeuwse stad. Ten zuiden van de Historische Kern omvat deze ruimte de vallei van de Motbeek, en de kleinschalige bebouwing aan de Oudenberg en de Nieuwe Steenweg. In deze ruimte komen de meeste van de geplande woonuitbreidingen voor, hetzij in de vorm van straatverkavelingen (Koning Albertlaan, Koningin Astridlaan), hetzij in de vorm van invulling van woonuitbreidingsgebieden (Vilsterbron), ofwel in de vorm van gerichte en specifieke projecten (sociale huisvesting in de Walstraat, bejaardenhuisvesting in Begijnhof). In deze ruimte komen enkele grootschaliger voorzieningen voor: het OCMW met kantoren, kapel, rusthuis en serviceflats; een scholencomplex in de Stationsstraat; de stedelijke sporthal aan de Sint-Rochuslaan, met bijhorende sportvelden; een scholencomplex aan de Tongersesteenweg. Verder is een handelsconcentratie aanwezig langs het meest westelijk gedeelte van de Tongersesteenweg (gedeelte tussen Tongersepoort en Dardanellen). De ontsluiting van deze ruimte gebeurt radiaalsgewijze, via de drie reeds vernoemde straten: Graethempoort, Stationsstraat en Tongersesteenweg. In het noordelijk deel wordt een belangrijke verbinding tussen de Tongersesteenweg en de Graethempoort gevormd door het geheel Kanunnik Daristraat/Graaf Lodewijkplein/Nieuwstraat. Het zuidelijk deel van deze ruimte wordt voor een groot deel gevormd door de vallei van de Motbeek. Het reliëf is hier opvallend, zelfs dramatisch te noemen. Binnen een afstand van 100 m (de afstand tussen het Speelhof en de bebouwing in de Motbeekvallei) is een niveauverschil van 45 m aanwezig. De grens van deze ruimte in het zuiden wordt gevormd dor het tracé van de omleidingsweg van de Tongersesteenweg, die opvallend aanwezig is in deze ruimte. De afbakening van deze ruimte wordt grotendeels gevormd door drie beekvalleien: Motbeek, Rullingerbeek en Vilsterbeek. In het noorden grens deze ruimte aan de Oude Stationsbuurt, ter hoogte van het kruispunt Stationsstraat-Guldenbodemlaan. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 111 Deelruimten De Oude Stationsbuurt is geconcentreerd rond de locatie van het voormalig station van Borgloon op de Fruitspoorlijn van Tongeren over Sint-Truiden naar Zoutleeuw en Tienen. Deze ruimte is de minst gestructureerde van de drie. Ze wordt gekenmerkt door een losse verzameling van allerlei functies en activiteiten, van divers schaalniveau. Ze wordt aan drie zijden ook begrensd door een open, weliswaar deels versnipperd, maar niettemin erg kwalitatief landschap. In het westen is dat de omgeving van Kuttekoven, in het noorden en het oosten is dat de open ruimte van de Vilsterbeekvallei. De dragers van deze ruimte zijn de Sittardstraat-Stationsstraat en het voormalig Stationsplein. Het tracé van het Fruitspoor doorkruist de ruimte van West naar Oost, momenteel is een toeristisch fietspad (Fietsroutenetwerk Haspengouw) aangelegd op de spoorbedding. De volgende functies zijn hier aanwezig: Recreatievoorzieningen FC De Jeugd, voetbalploeg; Lokaal bedrijventerrein Ervaert; Tingieterij Depondt; Technische Dienst stad Borgloon; Warenhuis Aldi; Enkele handelszaken, o.a. Electroshop Loeners Politiepost Ervaert; Verspreid doorheen het gebied komen een aantal woningen voor, meestal eengezinswoningen van een zekere ouderdom. Verder zijn hier ook twee voormalige stroopstokerijen gelegen, de stokerij Wijnants en de stokerij Meekers. Deze gebouwen vormen opvallende en grootschalige gehelen in dit versnipperde landschap. De ontsluiting gebeurt langs de Sittardstraat en de Stationsstraat. De Westelijke Omleiding sluit net ten noorden van deze ruimte aan op de Sittardstraat, en vormt zo een bijkomende ontsluiting voor het gebied. Er blijven hier weinig open of ongebruikte ruimten over. Het Stationsplein loopt in het oosten uit in de braakliggende terreinen achter de Technische Dienst en verder naar de vallei van de Vilsterbeek. De open ruimte ten westen van het Stationsplein dringt door tot bijna op het Stationsplein, dit via een corridor gevormd door de Fruitspoorbedding. iris consulting Deel I -112 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Deelruimten De Overgang De tweede subdeelruimte omvat het gebied rond Kuttekoven en Kerniel . Hier wordt de ruimte gekenmerkt door de heuvelende overgang van Midden- naar Laag-België, die van west naar oost door dit gebied loopt. Het landschap is hier zeer verscheiden, met heuvels en enkele beekdalen, sterke reliëfverschillen, akkers en enkele boomgaarden, en enkele kastelen in een parklandschap (o.a. Rullingen). De beide nederzettingen Kuttekoven en Kerniel zijn duidelijk af te bakenen ten opzichte van hun omgeving. Verschillende vergezichten verrijken op veel plaatsen de landschapsbeleving, o.a. het zicht op Kuttekoven vanuit het zuiden en op Kerniel vanuit het westen. 21 De structurerende elementen in deze nederzettingen zijn de kerkjes in het centrum van de nederzetting, de grote boerderijen (Kuttekoven) en de kleinschalige stratenpatronen (Kerniel, Kuttekoven). Kuttekoven is een zeer kleine, maar verspreide kern van boerderijen en huizen rond een kerkje op een heuveltop; De vallei van de Rullingerbeek loopt door de nederzetting. Kerniel ligt op een uitgestrekte zuidhelling aan de vallei van de Kleine Herk. De nederzetting is eveneens geschikt rond een kerk op een dominerende heuvelrand. De nederzetting strekt zich naar het noorden over een grote lengte uit. De Abdij van Colen vormt een ruimtelijk baken op de valleirand van de Vilsterbeekvallei, tegenover de heuvelsite van Kerniel. De aanwezigheid van functies en voorzieningen is eerder beperkt in deze subdeelruimte. In geen van beide nederzettingen is sprake van basisvoorzieningen. Horeca komt voor, maar deze is eerder gericht op toeristen. Het kasteel van Rullingen herbergt een taverne en een driesterrenrestaurant met hotel en feestzalen. Het bodemgebruik in deze subdeelruimte is voor het grootste deel agrarisch. De landbouw is hier sterk grondgebonden, voornamelijk onder de vorm van akkerbouw en fruitteelt op laag- en hoogstam. Te Kuttekoven komen een aantal grote boerderijen voor (veeteelt) in de kern. De Rullingerbeek is een voorname drager van de natuurlijke structuur in deze subdeelruimte. Deze beek ontspringt in Kuttekoven, en stroomt het kasteelpark van Rullingen binnen, om vervolgens de Herk te bereiken ter hoogte van de gemeentegrens met Wellen. Tot voor kort was de Rullingerbeek van een hoge waterkwaliteit. Het kasteelpark rond het kasteel van Rullingen telt een aantal zeldzame boom- en plantensoorten. Enkele hoogstamboomgaarden komen verspreid voor in de subdeelruimte. 21 Deze subdeelruimte omvat grote delen van de ruilverkaveling Wellen. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 113 Deelruimten De voornaamste verkeersdragers doorheen deze subdeelruimte zijn de N76 en de N754. Een deel van de verkeersstromen kunnen via de Westelijke Omleiding (N79-N754) het centrum vermijden. Deze steenwegen zijn ook dragers voor woonfuncties geworden, getuige de lintbebouwing langs de N76. Het Hoogstamlandschap Deze subdeelruimte valt op door de hoge kwaliteit van de open ruimte: hoogstamboomgaarden, holle wegen, ongeschonden of vrij gave beekvalleien, dit alles draagt bij tot een hoge belevingswaarde van deze ruimte. Fruitteelt, gemengd hoogstam en laagstam, en akkerbouw zijn hier beeldbepalend voor de open ruimte en voor de agrarische structuur. Alhoewel vergezichten op veel plaatsen bijdragen tot de landschapsbeleving, kan men hier toch spreken van een overwegend gesloten landschap, mede door het reliëf. 22 De kernen liggen verspreid in dit landschap, maar telkens aan de beek of op de bovenrand van de vallei. Kastelen vormen vaak het middelpunt van de kern, en zijn dikwijls essentieel onderdeel van de ontstaansgeschiedenis van de kern. De kleine dorpjes zijn vrij gaaf bewaard en vormen vaak eilanden van bebouwing in een voor de rest open en agrarisch landschap. De nederzettingen zijn alle gering van omvang. De structurerende elementen in deze nederzettingen zijn: De kastelen en het dorpsplein (Gotem, Voort); De kerk en enkele concentrisch gerichte straten (Broekom); Lokale, historische verbindingswegen binnen de gemeente (Hendrieken, Broekom); De kerk en de daarbij gelegen kleinschalige straten (Grootloon). Deze kleinschalige nederzettingen zijn ruimtelijk nog duidelijk af te bakenen. De ligging situeert zich op de valleirug, of op een duidelijke heuvelsite (Grootloon). Op sommige plaatsen is lintbebouwing ontstaan langs gemeentelijke verbindingswegen (Gotem, Voort, Hendrieken). De open ruimte wordt hier bepaald door de aanwezige beekvalleien en het open landschap. De valleien van de Herk, de Herkebeek en de Motbeek zijn in het landschap duidelijk herkenbaar en vormen groene, driedimensionale linten en banden doorheen de heuvelende agrarische ruimte. In het zuiden van deze subdeelruimte komt een groot bosgeheel voor, het Manshovenbos. Dit sluit via de vallei van de Herkebeek aan op de bebouwing van Broekom. 22 Deze subdeelruimte wordt grotendeels omschreven door de gebieden in de ruilverkavelingen Grootloon en Mettekoven. iris consulting Deel I -114 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Deelruimten In dit open landschap met sterk agrarisch karakter komen verspreid een reeks van menselijke bakens voor. Het zijn de kastelen en buitenhuizen, die typisch zijn voor Haspengouw. De kastelen van Gotem, Hulsberg, en Voort (kasteelboerderij en stallingen) vormen met de erbijhorende parken een structurerende reeks bakens. De aanwezigheid van functies en voorzieningen is eerder beperkt in deze subdeelruimte. Vermeldenswaard is het groeiend aantal baanwinkels van kleine en middelgrote schaal langsheen de N79 tussen de vallei van de Herk en de aansluiting met de westelijke Omleiding enerzijds en tussen de aansluiting met de Tongersesteenweg en de oostgrens van de deelruimte anderzijds. In de verschillende nederzettingen is geen structurerend handels- of voorzieningenapparaat aanwezig. De voornaamste verkeersdragers doorheen deze subdeelruimte zijn de N79 en de N784. Ter hoogte van Borgloon-centrum kruisen deze steenwegen elkaar, en dit in het historisch centrum. Een deel van de verkeersstromen kunnen via de Zuidelijke Omleiding (N79-N784) het centrum vermijden. Deze steenwegen zijn ook dragers voor woonfuncties geworden, getuige de lintbebouwing langs de N79. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 115 Deelruimten 5.2 “Westplateau van de Herk”, de plateauovergang naar de buurgemeente Sint-Truiden Kaart 30: deelruimte Westplateau van de Herk Deze deelruimte omvat in grote lijnen het gebied ten westen van de vallei van de Herk, met als kernen hierin Rijkel en Hoepertingen. Dit gebied behoort tot Vochtig Haspengouw. Het landschap is hier vlakker, meer plateau en zeker minder diep ingesneden; de hellingen zijn zachter en minder opvallend dan in de centrale deelruimte. De dorpen zijn straat- of valleidorpen, gelegen in een vlak landschap met akkers en laagstamfruitaanplantingen. De oost-west-verlopende steenweg naar Sint-Truiden is een opvallend element in het landschap, waaraan beide kernen zich geënt hebben na de aanleg van deze steenweg in de negentiende eeuw, en waar nu een ver gevorderde verlinting is waar te nemen. Deze deelruimte bezit duidelijk minder landschappelijke kwaliteiten. De laagstamfruitplantages en de recente ruilverkavelingen hebben veel kleine landschapselementen uit het landschap verwijderd, wat geleid heeft tot vervlakking en verarming. Het landschap is meer open dan in de centrale deelruimte. Ook hier vormen kastelen het middelpunt van het dorp. Deze dorpen kenmerken zich door een oude, gaaf bewaard gebleven kern, maar met recente aangroei, meestal in de richting van de steenweg. De structuurdragers in deze deelruimte worden gevormd door de N79, de vallei van de Herk/Herkebeek en de twee kastelen (Rijkel en Hoepertingen). De N79 doorsnijdt de deelruimte van oost naar west en bevindt zich tangentieel ten opzichte van de twee nederzettingen Hoepertingen en Rijkel. Ter hoogte van beide nederzettingen is deze verkeersweg sterk bebouwd met verschillende functies: wonen, handel, diensten. Het beeld dat ontstaat bij het gebruiken van de N79 als verkeersweg is een beeld van lintbebouwing van divers karakter en typologie. Waar de N79 de vallei van de Herkebeek kruist, houdt deze verlinting duidelijk op. De vallei van de Herk/Herkebeek vormt een duidelijk structurerend element voor de open ruimte. Ze snijdt van zuid naar noordoost doorheen een gemengd agrarisch landschap. De vallei heeft een asymmetrisch iris consulting Deel I -116 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Deelruimten dwarsprofiel, waarbij de oostelijke valleiwand veel steiler is dan de andere (zie bv. ter hoogte van het gehucht Helshoven). De Golmeerzouwbeek vormt een weinig opvallende secundaire structurerende lijn tussen Rijkel en Hoepertingen. De valleien zijn kenmerkend begroeid met populieren en/of elzenbosjes. Zowel te Rijkel als te Hoepertingen bevindt een kasteel zich temidden van de oorspronkelijke dorpsstructuur. Te Rijkel ligt het kasteel aan de westelijke rand van wat vroeger de eerste nederzetting was aan de D. Van Leeuwenstraat. In de 19de eeuw richtte de latere ontwikkeling zich vervolgens op de nieuw aangelegde steenweg N79, die aan beide kanten van bebouwing werd voorzien. Het geheel van kerk, kasteel, park en enkele vierkantshoeven blijven echter een dominant beeld in Rijkel. Te Hoepertingen vinden we eenzelfde situatie: het kasteel ligt aan de westelijke rand van wat de oorspronkelijke nederzetting was, tegenover de kerk en aan één van de oudste straten van het dorp. Ook hier is het geheel van kasteel, kerk, pastorij, vierkantshoeven en karakteristieke bebouwing rond de Kasteelstraat een opvallend beeld. Dit bebouwd geheel vormt ook de drager van de nederzetting Hoepertingen. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 117 Deelruimten 5.3 “Dorpen aan de Mombeek”, de oostelijke deelruimte op de valleirand van de Mombeek Kaart 31: deelruimte Dorpen aan de Mombeek Deze deelruimte omvat het gebied tussen de centrale “vijfhoek” en de vallei van Mombeek (tevens de gemeentegrens met Tongeren en Kortessem). De kernen Gors-Opleeuw, Jesseren, Bommershoven liggen in deze deelruimte. Het gebied behoort tot Droog Haspengouw. Het landschap is in deze deelruimte lineair gestructureerd, via de beekvallei die zuid-noord loopt. Aan de westzijde loopt het reliëf geleidelijk op naar de heuvels van de centrale deelruimte. Zijbeken, zoals de SintAnnabeek en de Marmelbeek, hebben hun eigen vallei uitgeschuurd, maar deze zijvalleien zijn vlakker van verloop dan in de centrale deelruimte. De vallei van de Mombeek is een aaneengesloten gebied van weiden, beemden, populierenaanplantingen en vijvergebiedjes (o.a. te Bommershoven). Akkerbouw en weilanden bepalen hier het bodemgebruik, fruitteelt is nog slechts in mindere mate aanwezig. Het landschap heeft een hoge belevingswaarde, door de veelvuldige aanwezigheid van beekvalleien en authentieke kernen. De aanwezigheid van een groot bosgeheel in het noorden verhoogt de kwaliteit van deze deelruimte nog, zowel op landschappelijk gebied als op vlak van fauna en flora. De kernen zijn van het hoopdorptype, gelegen op de tussenplateaus of aan de rand van de vallei, maar steeds hoger dan de beek. In deze deelruimte zijn de kernen vrij gaaf bewaard, met Gors-Opleeuw als mooiste voorbeeld. De structuurdragers van deze deelruimte zijn de vallei van de Mombeek/Marmolbeek, het open plateau dat de deelruimte scheidt van de centrale deelruimte, en het bos-parken-kastelencomplex te Gors-opleeuw. IN mindere mate vormt de N79 eveneens een structurerend element. De noord-zuid verlopende vallei van de Mombeek/Marmolbeek vormt over een groot deel van haar verloop de grens tussen Borgloon en Tongeren. De vallei bakent ook de deelruimte duidelijk af, met een opvallende valleibegroeiing in de vorm van populieren, natte weiden en enkele oeverbossen en beemden. Deze begroeiing is doorheen de hele deelruimte landschappelijk een opvallend element in de voor het overige zeer iris consulting Deel I -118 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Deelruimten open en agrarische ruimte. De drie aanwezige nederzettingen zijn duidelijk ruimtelijk verbonden met deze vallei. Het open plateau tussen deze deelruimte en de centrale deelruimte vormt een noord-zuid verlopend geheel van open, zachtglooiende akkers en weiden, aangevuld met verspreide boomgaarden. In het noorden loopt het plateau uit in het kastelenlandschap van Gors-Opleeuw. Het open karakter wordt versterkt door de zeer geringe aanwezigheid van bebouwing, die meestal geconcentreerd is in enkele historische gehuchten (o.a. Boeshoven). Het complex van bos, kasteelparken en vier kastelen met vierkantshoeven te Gors-Opleeuw vormt een vrij unieke structuurdrager. Het is een gemengd geheel van bebouwing en aangelegde, kunstmatige groenstructuren. Enkele vierkantshoeven situeren zich in de nabijheid van de kastelen. In het zachtglooiende overgangslandschap van Droog naar Vochtig Haspengouw is dit geheel ook meteen de drager voor de woonkern Gors-Opleeuw. Deze nederzetting bestaat eigenlijk uit twee oude kernen en een gehucht, die alle gegroeid zijn rond of in de buurt van één van de vier kastelen. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 119 Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen 6. Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen STERKTEN ZWAKTEN Nederzettingen Gave kleinschalige dorpen en een historisch en ruimtelijk kwalitatief centrum Onaangepaste recente verkavelingsstructuren De ruimtelijke kwaliteit van de nederzettingen is hoog. Oude structuren en historische gebouwen scheppen verblijfskwaliteit. Het kleinschalige karakter wordt niet benadeeld door grotere, onaangepaste bebouwing – op enkele uitzonderingen na. De recente verkavelingen in enkele kernen (Hoepertingen, Borgloon-centrum, Rijkel) zijn eerder grootschalig en monotypologisch. De opzet van het geheel past niet optimaal in de bebouwde structuur. Dit heeft een negatief effect op het ruimtelijk beeld van de historische deelkernen. De deelgemeenten worden als rustige verblijfslocatie ervaren Geen leefbare kernen meer Juist door de kleine omvang en de landelijkheid van verschillende deelkernen worden zij als woonlocatie terug opgezocht. De aanwezigheid van enkele basisvoorzieningen in enkele kernen versterkt dit gevoel nog. De vlotte verbindingen via de N79 en de N76 zijn hier ook een bepalende factor. Door veroudering en jeugdvlucht ontvolken de kleinere dorpen. Het gebouwenbestand verarmt en het wooncomfort van de gebouwen kan beter. Ongeveer 2/3de van het woningpatrimonium dateert van voor 1961. 34% van de woningen dateert van voor 1945 (toestand 1991). Er is een acuut gebrek aan basisvoorzieningen, hierdoor worden sommige nederzettingen slaapdorpen (Rijkel, Jesseren). Hoog aantal waardevolle gebouwen en monumenten Leegstand van oudere woningen en gebouwen Het aandeel van beeldbepalende en historische gebouwen is groot. Vooral Borgloon-centrum bezit een opmerkelijk aantal monumenten en waardevolle panden. Dit draagt bij tot het authentieke karakter van de kernen. De grootte en oppervlakte van de meeste burgerhuizen in Borglooncentrum schept een leegstandsprobleem. Na vertrek/overlijden van de oorspronkelijke bewoners staan deze panden jaren leeg. Verdere verkrotting en hogere renovatiekosten zijn het gevolg, zodat een vicieuze cirkel ontstaat. Nieuwe bewoners kiezen voor nieuwbouw. Stationsomgeving: verlaten plek Waar vroeger een belangrijke fruitgerelateerde industriële activiteit was (siroopstokerij), met de bijhorende vervoersaccommodatie, blijft nu een verlaten plek achter. De stroopstokerijen zijn achtergelaten, het station is verdwenen en de omgeving is ruimtelijk een verward gebied. iris consulting Deel I -120 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen STERKTEN ZWAKTEN Economie Twee grote bedrijven met regionale (en verder) uitstraling Fruitsector: grootste pool in Borgloon, maar zeer kwetsbaar Tropicana-Looza NV en de Veiling Borgloon CV zijn twee plaatselijk gegroeide regionale bedrijven. Beide vormen grote tewerkstellingspolen te Borgloon. Beide zijn nadrukkelijk aanwezig in het kleinschalige landschap. Beide zijn nauw verbonden met de fruitsector. De fruitsector bepaalt sterk de agrarische activiteiten te Borgloon. Secundaire activiteiten zoals verwerking, loonwerk, verkoop materiaal en toerisme zijn sterk aanwezig. Het is een kwetsbare sector: de schaalvergroting leidt tot monocultuur en ziektegevoeligheid; klimaatgrilligheden beïnvloeden te sterk de oogst; de buitenlandse concurrentie groeit en bedreigt kleine en middelgrote bedrijven. Hoogstaande landbouwstructuur als tewerkstellingspool Sinds 1997 geen vrije bedrijfspercelen meer binnen KMO-zone Ruim 79% van de oppervlakte heeft de bestemming agrarisch gebied, en wordt ook zo gebruikt. De diversiteit in de landbouw, de vruchtbare bodem en de gunstige ligging dichtbij de afzetplaatsen zorgen voor een sterke en kwaliteitsvolle structuur. Het laatste bedrijf op Ervaert werd opgericht in 1997. Er is geen aanbod meer aan uitgeruste bedrijfspercelen sinds 7 jaar. Dit creëert een gevaarlijk non-aanbod, dat Borgloon als vestigingsplaats voor lokale bedrijven niet aantrekkelijk, en zelfs onmogelijk maakt. Klein centrum met basisvoorzieningen Borgloon-centrum bezit een aantal basisvoorzieningen voor de eigen bevolking. Convenience, shopping en specialty zijn aanwezig, maar met instandhoudingsproblemen. De inpassing van de kleinhandelsstructuur in het historisch centrum is behoorlijk. Inzake convenience koopt 78% van de inwoners te Borgloon zelf. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 121 Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen STERKTEN ZWAKTEN Toerisme-recreatie Waardevolle en kwalitatief hoogstaande open ruimte Valleien niet toegankelijk voor de toerist Het agrarisch landschap bezit een hoge verblijfs- en recreatieve waarde. Ook de aanwezige natuurgebieden, alhoewel niet alle ontsloten, hebben hoge toeristische potentie. In de open ruimte zijn de hoogstamboomgaarden het attractieve element. Samen met de KLE’s maken zij de open ruimte tot een hoogwaardig geheel met traditionele kenmerken. De vele aanwezige valleien bezitten een hoog natuurpotentieel, en zijn bijgevolg een belangrijke toeristische troef. De valleien bezitten onvoldoende ontsluitingsmogelijkheden in de vorm van dwarse en evenwijdige padenstructuren. Het gebruik als landbouwgrond of de aanwezigheid van private kasteelparken zijn hier vaak de oorzaak van. Historische relicten: gebouwen, wegen, industriële archeologie Toeristisch erfgoedpotentieel bedreigd door verval De ruimte te Borgloon staat vol met historische constructies: gebouwen, wegen, kleinschalige elementen, enz. De aldus gevormde structuur bezit een hoge belevingswaarde en grote geschiedkundige inhoud. De ontsluiting van dit areaal is aanwezig, maar nog niet optimaal. De stroopstokerijen te Borgloon hebben momenteel geen gebruik dat aangepast is aan hun potentieel en erfgoedwaarde. Invullingen in de commerciële sector verhinderen een volwaardige toeristische ontsluiting. Leegstand hypothekeert het toekomstig gebruik door risico op verval en achteruitgang van gebouwkwaliteit. Heropleving van de wijncultuur Sedert een tiental jaar is de wijncultuur teruggekeerd naar Borgloon. Landbouwers schakelen over op druiventeelt, de Loonse Wijngilde produceert elk jaar kwaliteit en kwantiteit aan wijn. De daarrond verweven activiteiten (wijnfeesten, wijnproeverijen, themabezoeken, enz.) zijn een belangrijke troef. Goed uitgebouwd fiets- en wandelroutenetwerk Borgloon is toegetreden tot het Fietsroutenetwerk Haspengouw. Het Grote Routepadennetwerk doorkruist Borgloon met twee wandelpaden. Samen met een aantal gemeentelijke routes en themawandelingen vormt dit een krachtige en veelzijdige structuur voor streekverkenning. iris consulting Deel I -122 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen STERKTEN ZWAKTEN Natuur Kasteelparken en hoogstamboomgaarden met rijke fauna en flora Valleigronden soms in gebruik door landbouw, soms bebouwd Beide elementen uit de natuurlijke structuur zijn van menselijke oorsprong. Toch bezitten ze rijke waarde aan planten en dieren. Ze doen dienst als stapstenen (de parken) of als corridors (de boomgaarden) in de open ruimte. De rijke bodem zorgt voor een intensieve en veelvuldig aanwezige landbouw. Ook in de valleigebieden, waar het conflict met de natuurwaarden van de beekvalleien het grootst is. Sommige gehuchten en nederzettingen (Broekom o.a.) nemen gedeeltelijk valleigronden in. Dit alles gebeurt op onaangepaste wijze, zodat de natuurlijke structuur hier onderbroken wordt. Nog grote aanwezigheid van KLE’s Biotopen gaan verloren door intensieve landbouw (o.a. hoogstamboomgaarden) In enkele gebieden komen nog veel KLE’s voor. We vinden deze kleinschalige natuurelementen vooral ten zuiden van Borglooncentrum, te Kuttekoven, Kerniel, Gotem en ook nog in de valleigebieden van de Mombeek. Ze zijn van groot belang voor de natuurlijke structuur. Het gaat over holle wegen, bomenrijen, grachten, poelen, graften. De intensivering en de doorgedreven grootschaligheid van de landbouw hebben de hoogstam teruggedrongen. Laagstamfruit wordt nu beschouwd als een economische teeltwijze. Maar ook de KLE’s gaan achteruit: graften worden omgeploegd, hagen gerooid en houtkanten omgehakt. Het landschap verarmt hierdoor en de natuurwaarde daalt. Rijk netwerk beekvalleien met +/- gaaf karakter Herk en Mombeek doorsnijden het Loonse landschap met een groot aantal zijbeken. De valleien van deze grote en kleine beken zijn vaak duidelijk in het landschap aanwezig vanwege het reliëf of de begroeiing. Bijna alle valleien komen als groengebieden voor op het gewestplan. Het geheel is een vrij ongeschonden netwerk van natuurrijke valleien. Aanwezigheid van unieke grasflora op kalkrijke bodem In een bepaald gebied rond Borgloon-centrum komen verspreid in de natuur kalkrijke graslanden voor. Deze biotoop is uniek voor Haspengouw en zorgt voor een grote soortenrijkdom aan planten iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 123 Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen STERKTEN ZWAKTEN Verkeer en vervoer Geen zware doorgaande verkeersstromen Teveel doorgaand verkeer in centrum van Borgloon De N79 fungeert als doorstroomweg voor een groot deel van het doorgaande verkeer. De meeste dorpskernen hebben geen last van zware doorgaande verkeersstromen. Niet alle verkeersbewegingen op klein-regionaal vlak zijn mogelijk zonder door het centrum van Borgloon te rijden. Vooral de verbinding noord-zuid richting Hasselt-Diepenbeek-Genk laat nog te wensen over. Dit zorgt voor verkeersoverlast in het centrum van Borgloon. Voor 2/3 omleidende verkeersstructuur rond Borgloon-centrum Onvolledige openbaar-vervoer-verbindingen De westelijke Omleiding en de zuidelijke omleidingsweg van de N79 vangen veel van het doorgaand verkeer op. De verbindingen van op deze structuur met de verder gelegen gemeenten zijn goed. Het centrum wordt van op deze omleidende structuur goed ontsloten. De busverbindingen met het centrum van de provincie (HasseltGenk-Diepenbeek) laten te wensen over. Te lage frequentie of overstapmomenten die te vaak voorkomen en te lang duren zijn hiervoor verantwoordelijk. Verder is er enkele een vloeiende aansluiting bus-trein (met busbeïnvloeding) in het station van Sint-Truiden. Bepaalde steenwegen niet aangepast aan verkeersstromen Bepaalde delen van de N79 zijn nog niet aangepast aan de bijwijlen zware verkeersstroom. Het gaat hier over het ontbreken van vrijliggende fietspaden, aangepaste kruispunten, aangepaste busaccommodatie, inrichting van doortochten. Het aantal verkeersongevallen met ernstige kwetsuren of doden is hier dan ook nog altijd hoog. Conflict landbouwverkeer-doorgaand verkeer In bepaald perioden van het jaar ontstaat er een conflict tussen het langzame landbouwverkeer en het doorgaand gewoon verkeer. In de fruitoogstperiode (juni-september) is dit het opvallendst. De N79 fungeert voor beide verkeersstromen als verbindende weg (landbouwverkeer richting fruitveilingen Sint-Truiden bv.) iris consulting Deel I -124 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen KANSEN BEDREIGINGEN Nederzettingen Inspelen op de woonvraag van de eigen bevolking Stadsdruk vanuit nabije steden De aantrekkelijkheid van de kleine kernen kan uitgespeeld worden als troef voor de eigen bevolking. Landelijk wonen in rustige kernen is een concept dat voor Borgloon en haar eigen bevolking kan uitgespeeld worden door middel van verschillende woonvormen voor alle lagen en leeftijden in de bevolking. Het gevaar bestaat dat een ongeregelde en ongestructureerde stadsvlucht ontstaat vanuit de nabije stedelijke gebieden vanwege de te grote druk op het stadsweefsel. Deze druk kan ongunstige effecten hebben op de originele structuren van de nederzettingen. Juist deze kwaliteit is de aantrekking van de gemeente. Samengaan van wonen en toerisme op zeer intensieve wijze Teloorgang van historisch patrimonium Door de kleinschaligheid en de toeristische waarde van de nederzettingen, raken wonen en toerisme elkaar vaak, op wederzijds bevruchtende wijze. Dit is uniek voor Haspengouw. Het is juist deze factor die een grote toeristische troef vormt in veel buitenlandse regio’s met een vergelijkbaar patrimonium. De renovatiekosten liggen door de omvang van de meeste gebouwen vaak te hoog voor private initiatieven, zelfs met subsidiëring vanwege de overheid. Projectontwikkelaars die willen investeren in Borgloon kiezen voor het creëren van meerdere wooneenheden gespreid over verschillende percelen waardoor de eigenheid van de historische gebouwen verloren gaat. Economie Sleutelrol in fruitsector Opgang grondloze teelten Als centrum van de fruitteelt bezit Borgloon een aantal primaire en secundaire activiteiten die hiermee verband houden. Een hoge graad van self-sustainability wordt bereikt door deze activiteiten in stand te houden en te versterken. Zo ontstaat een kleine synergie. De grondloze teelt van bessen, aardbeien en planten groeit. Meestal vinden deze teelten plaats onder glas of kappen. Dit vormt een storend element in het hoogwaardig landschap. Attractiviteit tegenover de stedelijke gebieden is zwak Sint-Truiden en Tongeren vormen twee aantrekkingspolen van een heel ander schaalniveau. Bedrijven, ook lokale, vestigen zich in deze stedelijke gebieden vanwege de betere randvoorzieningen. Vanwege het totaal ontbreken van uitgeruste bedrijfspercelen in Borgloon zijn zelfs de lokale bedrijven gedwongen om uit te wijken naar deze stedelijke gebieden. De druk van de dominante kleinstedelijke gebieden op het intermediaire Borgloon is bijgevolg zeer groot, economische groei is bijna onmogelijk. Aanzuigkracht stedelijke gebieden inzake winkelgebeuren Op vlak van (recreatief) winkelen, vormen Sint-Truiden en Tongeren een grote bedreiging. Beide steden hebben een aantal troeven (attractief centrum, sterke handelsstructuur, aantrekkelijke inrichting openbaar domein. Borgloon wordt hierdoor weggedrukt naar een tweederangspositie, waar enkel nog convenience behoorlijk scoort. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 125 Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen KANSEN BEDREIGINGEN Toerisme-recreatie Netwerkvorming met buurgemeenten en twee stedelijke gebieden Een toeristische visie waarbij geheel Haspengouw zijn troeven uitspeelt kan opgestart worden. Complementaire activiteiten en evenementen kunnen de beeldvorming van de regio versterken. Borgloon kan op zijn troeven inspelen en aanvullend werken ten opzichte van de twee buursteden. Toerisme wordt soms bedreigd door concurrentie met landbouw en economie Onvoldoende positief (zelf)beeld van het kleinschalig streektoerisme zorgt voor weinig leefbare structuren. De drang naar grootschaligheid of miskenning van de streekeigen troeven (kastelen, wandelen en fietsen, natuur, fruit, …) leidt tot niet-leefbare situaties. Economisch gezien is de toeristische sector nog niet volwaardig leefbaar. Cultuur- en natuurtoerisme Conflict landbouw en toerisme Waar Borgloon vooral kleinschalig cultuurtoerisme en volwaardig natuurtoerisme moet promoten, kan de component cultuur gezocht worden in de cultuursterke steden als Sint-Truiden en Tongeren. Zij geven een extra toeristische aantrekkingskracht en vormen een meerwaarde – gelet op de beperkte afstand. Enerzijds komt hier de bedreiging terug die onder de hoofding “natuur” reeds werd aangehaald: het conflict tussen de economische belangen en het medegebruik van de ruimte. Anderzijds is de landbouw noodzakelijk om een waardevol cultuurlandschap te bekomen dat zorgt voor de nodige afwisseling in de open ruimte. Borgloon als instapplaats voor bezoek aan naburige cultuursteden Handhavingspositie blijft een probleem In het te creëren netwerk voor Haspengouw vormt Borgloon een ideale instapplaats voor streekverkenning. Het verblijfstoerisme en fietstoerisme bieden mogelijkheden in die richting. Fietsen en wandelen vanuit Borgloon, verkenning van de naburige steden vanuit Borgloon: hier rond kan een eigen visie met acties opgezet worden. Temidden van twee eveneens erg toeristische steden heeft Borgloon het moeilijk zich te handhaven. Tongeren met het project Pliniusbronnen en Sint-Truiden met de abdijsite vormen “geduchte” concurrenten. Gevaar voor polarisering en verlies aan toeristische aantrekkelijkheid op breed vlak. iris consulting Deel I -126 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Sterkten – zwakten – kansen – bedreigingen KANSEN BEDREIGINGEN Natuur Grensoverschrijdend werken rond beekvalleien Verlies waterkwaliteit in beekvalleien De Herk en de Mombeek vormen gave, natuurrijke grensstructuren met buurgemeenten. Hier schuilt de mogelijkheid om een grensoverschrijdend natuurnetwerk, maar ook een recreatief netwerk uit te bouwen. De potentie voor de regio Haspengouw is hier hoog. De natuurlijke structuur kan zo geoptimaliseerd worden. In het hele stroomgebied van de Herk en de Mombeek komt dit probleem voor. Lozingen van ongezuiverd rioolwater, regelmatig werkende overstorten van RWZI’s, en tenslotte overbemesting en afspoeling van de akkers zijn de oorzaken. Kasteelparken en bossen verenigen tot netwerk van biotopen Opdringen van landbouw In geheel Zuid-Limburg of Haspengouw komen de kasteelparken voor. Deze eilanden van fauna en flora kunnen mits ecologisch beheer uitgroeien tot een regionaal biotopennetwerk. Op schaal van Borgloon bezitten deze parken de potentie om de “genenpool” te worden voor de gemeente. De visie van het hogere planningsniveau benoemt Haspengouw tot groot aaneengesloten landbouwgebied van provinciaal belang. Dit kan een bedreiging inhouden van de natuurlijke structuren, indien er geen evenwicht gevonden wordt tussen de noden van de landbouw en het behoud van KLE’s en rijke biotopen (bv. hoogstamboomgaarden). Verkeer en vervoer Doorgaand verkeer wordt opgevangen buiten de gemeentegrenzen KMO-terrein Herten (Wellen) Borgloon heeft weinig last van veel doorgaand verkeer van buiten de gemeente. Enkel de N79 is een regionale verbinding. Het verkeer wordt ook opgevangen buiten de dicht bebouwde centrumstraten. Geen enkele historische kern wordt doorsneden door een grootschalige verbindingsweg. Dit buiten de gemeente gelegen terrein moet volgens de visie van Wellen ontsloten worden via de N777. Dit creëert overlast voor Hoepertingen via deze intergemeentelijke verbindingsweg. Het gaat hier ook nog eens over voornamelijk zwaar vervoer. Indien een herprofilering van de N777 biet mogelijk is op korte termijn, kan een andere ontsluiting onderzocht worden. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 127 Prognoses en behoeften 7. Prognoses en behoeften 7.1 Demografische ontwikkelingen en prognoses 7.1.1 Bevolkings- en gezinsevolutie van Borgloon Bevolkingssamenstelling en -evolutie De bevolking in Borgloon vertoont volgende kenmerken: Borgloon telde op 1/1/2002 10.056 inwoners. Het aandeel jongeren (-18 jaar) lag op 1/1/2000 met 17,7% van de totale bevolking in Borgloon ver onder het arrondissementeel (20,2%), het provinciaal (21,2%) en het Vlaams gemiddelde (20,6%). De verouderingsindex (aantal 65+-ers / aantal –18-jarigen) bedraagt 0,99, tegenover resp. 0,72, 0,65 en 0,81 op arrondissementeel, provinciaal en Vlaams niveau. Borgloon heeft dus een oude bevolking, zeker naar Limburgse normen. Een stagnatie van het bevolkingsaantal. Het bevolkingsaantal daalde tussen 1991 en 1994 (-170 inwoners), nam weer toe tot 2000 (+168 inwoners), en daalde weer met 60 inwoners tot 2002. Globaal was er over de periode 1991-2002 een daling met 0,6%. Ter vergelijking: de gehele Limburgse bevolking nam toe met ca. 6%. De bevolkingsevolutie verschilt sterk van kern tot kern. De centrale woonkern Borgloon (inclusief Kuttekoven, GrootLoon en Hendrieken) verloor tussen 1991 en 1998 114 inwoners (-3%). Hoepertingen daarentegen kreeg er 127 inwoners bij (+7%). De relatief grootste afname greep plaats in Broekom en Gors-Opleeuw (beiden –9%) en in Rijkel (-3,5%). De bevolking van de andere kernen Kerniel, Bommershoven, Jesseren, Haren, Voort en Gotem bleef vrijwel stabiel. iris consulting Deel I -128 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Prognoses en behoeften De totale bevolkingsevolutie is het resultaat van het natuurlijk saldo (geboorten – sterften) enerzijds en het migratiesaldo anderzijds. Als gevolg van de verouderde bevolking was het natuurlijk saldo in Borgloon de jongste 10 jaar negatief (op 1993 en 1996 na). De migratie kende een golvende beweging, maar was tussen 1994 en 2000 positief, waardoor het negatief natuurlijk saldo gecompenseerd wordt. In 2001 was er echter weer meer uitwijking dan inwijking, waardoor de bevolking terug afnam. Gezinssamenstelling en -evolutie Borgloon telde op 1/1/1998 3.815 particuliere huishoudens (gezinnen). Dit komt neer op een gemiddelde gezinsgrootte van 2,63. Borgloon zat hiermee onder het arrondissementeel (2,70) en provinciaal (2,72) gemiddelde. De vrij lage gemiddelde gezinsgrootte hangt samen met de oude bevolkingssamenstelling (veel oudere alleenstaanden en tweepersoonsgezinnen). Op 1/1/2001 was het aantal huishoudens gestegen tot 3910, maar omdat het aantal inwoners vrijwel constant bleef, zakte de gemiddelde gezinsgrootte tot 2,57. Er is dus sprake van een duidelijke gezinsverdunning. 7.1.2 Bevolkings- en gezinsprognose Gesloten bevolkingsprognose Voor de prognose van de bevolking werd, conform de richtlijnen voor buitengebiedgemeenten, een gesloten bevolkingsprognose gemaakt. Een gesloten bevolkingsprognose houdt enkel rekening met het natuurlijk saldo en stelt een nivellerend migratiesaldo als voorwaarde (aantal immigraties = aantal emigraties). De gesloten bevolkingsprognose werd gemaakt voor de planperiode 1997-2007, met een terugrekening naar 1992 en een doorkijk naar 2012 (telkens op het einde van elk jaar). De resultaten van de gesloten bevolkingsprognose is als volgt: De bevolking van Borgloon zou tussen eind 1997 en eind 2002 op natuurlijke wijze nog lichtjes toenemen (+76), maar vervolgens afnemen, en dit in een steeds sneller tempo (-14 inwoners in 2002-2007, -131 in 2007-2012). Over de planperiode 1992-2007 kan een afname met 29 inwoners verwacht worden (tussen 1992 en 1997 verloor Borgloon 91 inwoners). Het voorziene aantal inwoners voor eind 2002 ligt iets hoger dan het werkelijk aantal. Dit komt omdat de prognose geen rekening mocht houden met het migratiesaldo (alhoewel dat de meeste jaren positief was) en vooral met het negatief effect van de migraties op het natuurlijk saldo (dominante uitwijking van jonge gezinnen). iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 129 Prognoses en behoeften De bevolkingsafname gaat na 2002 steeds sneller omdat het aantal geboorten verder afneemt (steeds minder vrouwen op vruchtbare leeftijd) en het aantal sterften verder toeneemt (steeds meer ouderen). De veroudering van de bevolking blijkt uit het feit dat het aantal 65-plussers in 1997 17% van de bevolking bedroeg. In 2012 zal dit gestegen zijn tot 20% van de bevolking. Dit betekent dat de behoefte aan specifieke huisvesting voor ouderen zal toenemen. Prognose van de gezinsgrootte en het aantal gezinnen Een inzicht in de toekomstige gezinsontwikkeling is noodzakelijk aangezien de toekomstige woonbehoefte rechtstreeks verband houdt met de evolutie van het aantal gezinnen. Het toekomstig aantal gezinnen wordt bepaald door het hiervoor berekend aantal inwoners te delen door de verwachte gemiddelde gezinsgrootte. Voor de prognose van de gezinsgrootte werd uitgegaan van de cijfers die in het RSV werden berekend per arrondissement. Volgens deze prognose zal de gemiddelde gezinsgrootte in het arrondissement Tongeren dalen van 2,65 in 1997 naar 2,53 in 2002 en 2,45 in 2007. Het gezinsverdunningstempo van het arrondissement werd vervolgens toegepast op Borgloon. Aldus zou de gemiddelde gezinsgrootte (2,63 eind 1997) eind 2002 in Borgloon 2,51 bedragen, 2,43 in 2007 en 2,39 in 2012. In de periode 1997-2007 wordt, ondanks de beperkte bevolkingsgroei, toch nog een toename van 337 gezinnen verwacht. In de periode 1992-1997 waren er reeds 194 gezinnen bijgekomen. Over de totale planperiode 1992-2007 is er dus een verwachte toename van het aantal gezinnen met 531 eenheden. In de periode 2007-2012 zouden daar maar 20 gezinnen meer bijkomen (cfr. sterke bevolkingsafname). iris consulting Deel I -130 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Prognoses en behoeften Om bij benadering de behoeften per deelgebied te kennen, werd de toename van het aantal gezinnen evenredig verdeeld over de elf deelkernen van de gemeente volgens het aantal gezinnen van 1997. Vanzelfsprekend wordt op die manier geen rekening gehouden met de verschillen in leeftijdsstructuur. tabel 11: evolutie van het aantal gezinnen te Borgloon 1997-2012 Totaal 1997 2002 2007 2012 10027 10103 10089 9958 gezinsgrootte 2,63 2,51 2,43 2,39 aantal gezinnen 3815 4026 4152 4172 +211 +337 +357 aantal inwoners evolutie t.o.v. 1997 Verdeling naar deelkernen Borgloon (1) 1482 +82 +131 +139 Hoepertingen 748 +41 +66 +70 Kerniel 263 +15 +23 +25 Rijkel 295 +16 +26 +28 Bommershoven 214 +12 +19 +20 Jesseren 238 +13 +21 +22 Broekom 147 +8 +13 +14 Gors-Opleeuw 159 +9 +14 +15 Haren 114 +6 +10 +11 Voort 52 +3 +5 +5 Gotem 103 +6 +9 +10 (1): inclusief Kuttekoven, Groot-Loon en Hendrieken Bron: Berekeningen iris consulting o.b.v. NIS-gegeven iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 131 Prognoses en behoeften 7.2 Ruimtelijke behoeften 7.2.1 Woonbehoeften Behoefte aan bijkomende woongelegenheden De behoefte aan bijkomende woningen wordt gelijkgesteld aan de te verwachten toename van het aantal gezinnen in de gemeente (behoefte aan bijkomende gezinnen in de periode 1992-2007: zie hoofdstuk 6.1.2. bevolkings- en gezinsprognose). Er wordt geen rekening gehouden met een bijkomende woningmutatiereserve (extra woningen die nodig zijn om verhuisbewegingen te kunnen mogelijk maken), omdat ervan uitgegaan wordt dat deze reserve (geschat op 2,5%) volledig binnen het bestaande (leegstaand) woningpatrimonium kan opgevangen worden. De woningbehoefte voor de periode 1992-2007 wordt geschat op 531 bijkomende woningen. Daarvan zijn er reeds 104 gerealiseerd in de periode 1992-1997 en nog eens 95 in de periode 1997-2000. De resterende taakstelling voor de jaren 2001 t.e.m. 2007 bedraagt dus 332 woningen. Tussen 2007 en 2012 is er een bijkomende behoefte aan 20 woningen. Vergelijking met de taakstelling vanuit de provincie In het provinciaal structuurplan Limburg wordt voor de gemeenten een taakstelling wonen naar voor geschoven. De woonbehoefte voor de periode 1992-2007 werd door de provincie voor Borgloon berekend op 272 bijkomende wooneenheden. Deze taakstelling bedraagt nauwelijks de helft van die op basis van de eigen gesloten prognose. Bovendien is deze taakstelling momenteel reeds volledig ingevuld. Een aantal factoren doet echter vermoeden dat de prognose van het RSPL een toch wel belangrijke onderschatting van de werkelijke behoefte is. Zo ligt de in het RSPL berekende behoefte voor gans Limburg meer dan 1/3 lager dan die in het RSV. iris consulting Deel I -132 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Prognoses en behoeften Behoefte aan sociale huur- en koopwoningen Een deel van bovenstaand pakket aan bijkomende woningen moet ingezet worden voor sociale huisvesting. Het aandeel sociale woningen in de gemeente bedroeg in april 2000 ongeveer 5,5% (of 231 wooneenheden) ten opzichte van de totale woningvoorraad. Hiervan waren er 78 huurwoningen, 66 koopwoningen en 87 sociale kavels. De gemeente hanteert een streefcijfer van 7% sociale woningen ten opzichte van de (geschatte) woningvoorraad in 2007. Aangezien deze 4.729 woningen zou omvatten, komt dit neer op een totaal van 331 sociale woningen. Dit betekent dat er voor de resterende planperiode 2002-2007 een behoefte is van 331 – 231 = 100 sociale woningen. Rekening houdend met het huidig aanbod is er iets meer behoefte nodig aan sociale koopwoningen. Behoefte aan woningen voor specifieke doelgroepen: bejaardenhuisvesting Oudere één- en tweepersoonsgezinnen (waarvan we een toename verwachten) wensen normaal kleinere woningen dan jonge gezinnen met kinderen (waarvan de prognose een afname laat zien). Bovendien zal het aantal oudere alleenstaanden toenemen. Er kan dus vanuit gegaan worden dat er in de toekomst ook meer kleinere woningen en woningen specifiek voor ouderen (bv. serviceflats) nodig zullen zijn. Het voorzien van bejaardenhuisvesting is decretaal vastgelegd. Het toegelaten aantal rusthuisbedden wordt berekend per leeftijdscategorie en neemt toe van 1 bed per 100 60-74-jarigen tot 32 bedden per 100 90+-ers. Het toegelaten aantal serviceflats komt overeen met 2% van het aantal 60-plussers in de gemeente. Wanneer we deze barema’s toepassen op de verwachte bevolkingssamenstelling van Borgloon in 2007 komen we op een behoefte aan 123 rusthuisbedden en 51 serviceflats. Borgloon telt op heden 60 rusthuisbedden en 30 serviceflats (allemaal van het OCMW). Er is dus een (maximale) bijkomende behoefte tot 2007 van 63 rusthuisbedden en 21 serviceflats. In de periode 2007-2012 zouden er nog eens 14 rusthuisbedden en 3 serviceflats moeten bijkomen. Behoefte voor het verbeteren van de kwaliteit van woningen De behoefte voor het verbeteren van de kwaliteit van woningen is gericht op de woningen zonder klein comfort en op de leegstaande woningen. Verder moet de aandacht gericht worden op de algemene verbetering van de woonkwaliteit in de grotere heren- en kanunnikenhuizen in Borgloon-centrum. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 133 Prognoses en behoeften 7.2.2 Behoefte voor economische activiteiten Het gemeentebestuur wordt vrij regelmatig geconfronteerd met vragen naar locaties voor de inplanting van ambachtelijke bedrijven. Deze vraag komt zowel van bestaande bedrijven die op termijn wensen te herlokaliseren als van nieuwe startende bedrijvigheid. Herlokalisatiebehoefte zonevreemde bedrijven In het kader van de opmaak van het sectoraal BPA zonevreemde bedrijven is een inventarisatie gemaakt van alle zonevreemde bedrijven en de bedrijven die bij uitbreiding zonevreemd worden. Uit deze analyse kwam naar voor dat een viertal bedrijven behoren tot categorie A: bedrijven die op termijn moeten herlokaliseren. 23 Als richtcijfer voor een nieuwe bedrijfskavel wordt 3.000 m2 genomen. Dit betekent dat de nettobehoefte voor te herlocaliseren zonevreemde bedrijven binnen Borgloon 1,2 ha bedraagt. De brutobehoefte aan bedrijventerreinen (nettobehoefte x 1,2), waarbij rekening gehouden wordt met de aanleg van ontsluitingsinfrastructuur, nutsvoorzieningen en buffers, is dan 1,44 Ha, of afgerond 1,5 Ha. 23 Het betreft Dakwerken Aaste te Borgloon, Bouwwerken Wijnants te Hoepertingen, Groothandel Boussier Fruit te Kerniel en Grondwerken Ghijsens te Gors-Opleeuw iris consulting Deel I -134 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Prognoses en behoeften Ruimte bieden voor startende bedrijvigheid Ook in de toekomst is het noodzakelijk ruimte te bieden voor nieuwe startende (lokale) bedrijven van eigen bodem. De evolutie van de tewerkstelling in de verschillende sectoren is een belangrijke toetssteen. De evolutie van het aantal jobs in loondienst in de secundaire sector is hier belangrijk. De secundaire sector in de economie omvat de industrie en de ambachtelijke bedrijven gericht op de produktie van goederen en afgewerkte producten. Er zijn gegevens beschikbaar tot en met het jaar 2001, en in de onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven. tabel 12: aantal jobs in loondienst in de secundaire sector Jaar Aantal jobs in sec. sector 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 579 533 549 549 609 615 630 647 652 Bron: Statistieken Vlaanderen, website Deze tabel laat een stabiele groei zien, met een gemiddelde van ongeveer 9 jobs per jaar. Door lineaire extrapolatie geeft dit voor het jaar 2007 ongeveer 707 jobs in de secundaire sector. In de ambachtelijke sector is er een toename van 9% van het aantal jobs in de periode 1997-2001, hetgeen hoger is dan de toename over dezelfde periode voor de provincie Limburg (8,5%). Voor Vlaanderen was er voor dezelfde periode zelfs een afname van 1% in de secundaire sector. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 135 Prognoses en behoeften De tewerkstellingsgraad in de gemeente is een ander belangrijk gegeven. In de onderstaande tabel wordt de tewerkstellingsgraad gegeven voor een bepaalde periode, en vergeleken met een aantal andere gemeenten. 24 tabel 13: tewerkstellingsgraad voor de periode 1998-2002 in een aantal Limburgse gemeenten Gemeente, arr. of provincie 1998 1999 2000 2001 2002 trend Borgloon Gingelom Heers Hoeselt Kortessem Nieuwerkerken Riemst Wellen Sint-Truiden Tongeren Hasselt Diepenbeek Dilsen-Stokkem Kinrooi Lanaken Peer Zonhoven Arr. Tongeren Prov. Limburg 53,4 24,5 35,1 37,0 29,7 42,8 32,0 50,9 73,8 56,1 118,5 40,7 47,7 32,1 46,1 66,5 43,0 43,4 57,8 53,2 25,5 35,1 36,7 29,6 37,8 31,9 49,9 74,6 54,9 111,4 42,0 45,4 33,1 47,8 67,1 39,4 43,9 57,2 49,9 25,6 31,3 35,1 28,9 34,0 31,4 45,9 75,5 58,9 110,9 44,0 45,4 33,1 46,8 68,0 39,6 43,7 57,9 49,2 25,0 29,7 35,2 28,9 34,1 30,4 46,2 75,3 63,1 112,5 46,0 46,1 35,0 47,3 68,5 39,8 44,2 58,9 49,6 26,0 28,2 35,1 28,6 33,5 28,6 46,3 74,0 65,5 112,2 46,4 46,8 36,4 46,7 69,2 40,3 44,4 58,6 Dalend Stijgend Dalend Dalend Dalend Dalend Dalend Dalend Constant Stijgend Dalend Stijgend Constant Stijgend Constant Stijgend Dalend Constant Constant Bron: Statistieken Vlaanderen, website In Borgloon is de tewerkstellingsgraad gedaald van 53,4 tot 49,6% over de periode 1998-2002. In de rest van Haspengouwse buitengebiedgemeenten is de trend eveneens dalend, behalve in Gingelom. In de twee kleinstedelijke gebieden Sint-Truiden en Tongeren is de trend eerder stabiel of stijgend. De tewerkstellingsgraad in al deze gemeenten ligt lager dan het Limburgse gemiddelde. Het arrondissement Tongeren, waarin veel van de buitengebiedgemeenten van Haspengouw gelegen zijn, heeft een veel lagere tewerkstellingsgraad dan het Limburgs gemiddelde. 24 tewerkstellingsgraad: verhouding tussen het aantal arbeidsplaatsen en de bevolking op beroepsactieve leeftijd. iris consulting Deel I -136 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Prognoses en behoeften De pendelbewegingen in Borgloon zijn een verder element waaruit een aantal conclusies kunnen afgeleid worden. In de onderstaande tabel worden de gegevens van het jaar 1991 weergegeven. Naast Borgloon worden ook de gegevens van Heers en Wellen opgenomen. 25 Tabel 14: uitgaande pendelbewegingen te Borgloon, Heers en Wellen Referentiejaar 1991 beroepsbevolking Totaal aantal actieven van de beroepsbevolking Uitgaande pendel naar Limburg Daarvan naar eigen gemeente Uitgaande pendel naar: Rest Limburg Provincie Antwerpen Provincie Brabant incl. Brussels Gewest Brussels Gewest apart Provincie Luik Totaal uitgaande pendel Borgloon 4.338 3.514 3.071 1.230 Heers 2.747 2.229 1.651 651 Wellen 2.952 2.952 2.198 897 1.841 42 297 174 104 2.284 1.000 14 207 118 239 1.460 1.301 31 124 77 20 1.476 Bron: NIS en eigen verwerking iris consulting Borgloon heeft een uitgaande pendelbeweging van 65%. Voor Heers is dit cijfer hetzelfde. Wellen heeft een uitgaande pendelbeweging van slechts 50%. Dit is voornamelijk te wijten aan de aanwezigheid van enkele regionale bedrijven van grote omvang te Wellen (hoogwaardige bedrijvensector, computertoebehoren). Bijna tweederde van de actieve beroepsbevolking in Borgloon moet dus buiten de gemeente gaan werken. De grootste aantrekkingspolen wat dat betreft voor Borgloon zijn Tongeren en Sint-Truiden, de twee nabije kleinstedelijke gebieden. In 1997 was er te Borgloon 37ha 57a 13ca aan oppervlakte voorhanden binnen de goedgekeurde KMO-zones van het gewestplan en de gelijkaardige zones op de geldende BPA’s. Dat betekent een persoonsaandeel van 617 m2 per persoon tewerkgesteld in de secundaire sector. Voor het jaar 2007 is er dan voor 707 jobs 43ha 61a 73ca nodig aan bedrijventerreinen. Dit houdt een toename van ongeveer 6ha in tegenover de oppervlakte 25 Het NIS beschikt nog niet over de verwerkte gegevens inzake woon-werkpendelbewegingen voor het enquêtejaar 2001. iris consulting INFORMATIEF DEEL ______________________________________________________________________________ Deel I - 137 Prognoses en behoeften in 1997. Dit cijfer is indicatief en niet richtinggevend. Het geeft wel een idee over de mogelijke grootte-orde van een nieuw bedrijventerrein. Resultaten van het onderzoek De evolutie van de jobs in de secundaire sector te Borgloon laat een stabiele trend zien: het aantal jobs neemt lineair toe, en kan (na extrapollatie) geschat worden op 707 eenheden voor het jaar 2007. Borgloon heeft een hoge tewerkstellingsgraad in vergelijking met de rest van de buitengebiedgemeenten in Haspengouw, maar de trend is dalend, dit in het voordeel van de nabije kleinstedelijke gebieden. Van de totale actieve beroepsbevolking moet 65% zich naar een werkplek buiten de gemeente verplaatsen. Dit is hoog in vergelijking met andere Haspengouwse buitengebiedgemeenten. Samengevat In Borgloon is een bijkomende oppervlakte aan KMO- en bedrijventerrein nodig van 1,50 Ha om de herlokalisatie van zonevreemde bedrijven mogelijk te maken. Aangezien Ervaert volledig bezet is, en daar geen lokale startende bedrijven zich kunnen vestigen, is de behoefteberekening tweeledig: Startende kleine bedrijven en KMO’s; Fruitgerelateerde bedrijven, met een functionele binding met de Veiling Borgloon of met de fruitteelt. Voor deze twee categorieën samen is een indicatieve oppervlakte van 5,0 Ha bijkomend nodig. In totaal is in de gemeente een oppervlakte nodig van minimaal 6,50 Ha aan bijkomende KMO- en bedrijventerreinen. iris consulting Deel I -138 ______________________________________________________________________________ INFORMATIEF DEEL Prognoses en behoeften 7.2.3 Behoefte aan gemeenschapsvoorzieningen Een nieuwe begraafplaats voor Borgloon: Locatie-onderzoek De gemeente wil een centrale begraafplaats voor de fusiegemeente Borgloon. Er zijn twee mogelijke locaties: aan de Sint-Lambertusstraat te Hendrieken en op het Puthofveld. Een nieuwe begraafplaats voor Borgloon wordt best ontworpen als een multifunctionele ruimte. Het concept is dat van een park, waarin mensen begraven worden. Als landschappelijke verrijking kan de begraafplaats ook een belangrijke rol krijgen. Het reeds vermelde park kan (gedeeltelijk) het uitzicht krijgen van een hoogstamboomgaard. De kadering in een groter geheel is ruimtelijk ook belangrijk. Hier kan gewerkt worden met de drie stapstenen uit de structuurschets voor het centrum. De locatie aan de Sint-Lambertusstraat is niet ver van het centrum gelegen maar gesitueerd in de open ruimte. Het terrein kan als parkbegraafplaats ingericht worden. De mogelijkheid om via de ruilverkaveling vlot en snel de gronden te verwerven is reëel. De locatie Puthofveld heeft een goed landschapsprofiel. Het terrein kan als rand van de bebouwd kern in gericht worden en tast de open ruimte niet aan. De helling en de Vilsterbeekvallei maken het terrein interessanter, maar ook moeilijk in te richten. De bestemming op het gewestplan is woonuitbreidingsgebied. iris consulting
