Brief - Gemeente Leiden
advertisement
RAADSVOORSTEL Rv. nr.: B en W-besluit d.d.: B en W-besluit nr.: Naam programma: Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Stimuleringsregeling wonen boven winkels Aanleiding: De gemeenteraad heeft eind 2011 besloten (Rv nr. 110083) om €1 mln. te reserveren voor wonen boven winkels. Deze middelen waren afkomstig uit het investeringsbudget stedelijke vernieuwing (ISV). Met raadsbesluit 12.0045 is besloten wonen boven winkels te stimuleren en hiervoor een krediet van 1 mln. ter beschikking te stellen. De regeling heeft op grond van artikel 19, tweede lid, van de Subsidieverordening wonen boven winkel Leiden 2012 een looptijd tot en met 31 december 2014, behoudens eventuele verlenging door de gemeenteraad. Het project is succesvol in zijn doelen en het budget is nog niet volledig benut. Daarom wordt voorgesteld het project voort te zetten en uit te breiden met een verlenging tot 31 december 2017. Voor deze verlenging zal een aanvullend budget benodigd zijn van € 1 miljoen. Doel: Het doel van het voorstel is om het project Wonen Boven Winkels te verlengen tot 31 december 2017 en zodoende hiermee meer ontwikkelprojecten te realiseren. Het resultaat van het project is meer woningen in het centrum wat een positieve invloed heeft op de leefkwaliteit en economische waarde van het centrum. De financiering van het project is op basis van het resterende budget en een aanvullend budget. Met dit budget wordt verwacht ca. 75 woningen te kunnen realiseren. Kader: Raadsbesluit over programma Binnenstad (RV nr. 09.0050) Raadsbesluit “verdeling ISV3-budget gemeente Leiden” (RV nr. 11.0083) Raadbesluit “stimuleringsregeling wonen boven winkels” (RV nr. 12.0045) Overwegingen: Voorgeschiedenis en context Vroeger werden de bovenwoningen in de binnenstad bewoond door de ondernemers die op de begane grond hun winkels hadden. Maar tijden veranderen en tegenwoordig staan veel verdiepingen in de binnenstad leeg. Alleen al in de Haarlemmerstraat, Donkersteeg, Breestraat en Steenstraat zijn dat er circa 250. Deze leegstand staat gelijk, grof geschat, aan een woningpotentie van 250-400 woningen. Door de uitvoering van het Project WBW is naar voren gekomen dat in dit onderzoek onduidelijk gedefinieerd is wat nou leegstand is. Een verdieping kan feitelijk leeg staan, echter toch verhuurd zijn, maar minder functioneel (dan gewenst) gebruikt worden. Feit is dat voldoende verdiepingen (ca. 175) in de binnenstad niet wenselijk (dus voor bewoning) wordt gebruikt. 1 Een gemeentelijke impuls geven voor het verbouwen van deze verdiepingen blijkt in de praktijk noodzakelijk. Wonen boven winkels lukt niet vanzelf. Dat heeft een aantal oorzaken. Ten eerste is het realiseren van wonen boven winkels lastig omdat het binnenstedelijke projecten betreft en dit logistieke problemen met zich meebrengt. Ten tweede het is duurder een woning boven een winkel in de binnenstad te realiseren via verbouw en renovatie dan via nieuwbouw, terwijl de opbrengst relatief gering is door beperkende huuraspecten. Dit resulteert meestal in een deels onrendabele investering. Ten derde hechten eigenaren minder financieel belang aan de verdiepingen dan aan de begane grond; de beleggingswaarde van het vastgoed is gebaseerd op de winkelruimte. Ten vierde worden eigenaren afgeremd in het nemen van initiatief door complexe bouwregelgeving en –procedures. Regeling Er is, in de lijn van ‘Minder en Beter’, een subsidieverordening opgesteld die voor eigenaren eenduidig is en die voor de gemeente relatief weinig administratieve lasten met zich meebrengt. Uiteraard zijn aan de subsidies randvoorwaarden verbonden, maar de gemeente wil voorkomen dat er na afsluiting van de subsidieregeling nog veel capaciteit nodig is voor controle en handhaving. De subsidieregeling bestaat uit twee onderdelen. Het eerste deel is een subsidie om een haalbaarheidsstudie uit te voeren. Hiervoor wordt per project € 3.000,= ter beschikking gesteld. Deze wordt vooraf uitgekeerd en kan dus een “onsuccesvolle” subsidie zijn. Het tweede is de realisatiesubsidie. Deze wordt alleen uitgekeerd bij realisatie van de renovatie. Er zit dus geen risico voor de gemeente op ‘weglekken’ van deze subsidie. Doet de pandeigenaar wat de gemeente wenst, daarna krijgt hij pas de financiële bijdrage, niet eerder. Ook is de subsidie gemaximeerd. Per project kan voor maximaal drie woningen en één opgang subsidie beschikbaar worden gesteld. Uitzonderingen op deze basisregel zijn wel mogelijk gemaakt om maatwerk te kunnen leveren indien gewenst. Om een legitieme aanspraak op de subsidieregeling te bewerkstelligen, is de subsidie alleen beschikbaar gesteld voor ruimtes die niet worden bewoond en die de afgelopen drie jaar ook niet bewoond zijn geweest. De realisatiesubsidie omvat de volgende bedragen: 1. voor zelfstandige woningen: € 12.500 per woning; 2. voor onzelfstandige woningen (studentenkamers): € 2.500 per woning; 3. voor het aanbrengen van een nieuwe zelfstandige trapopgang of het volledig herstellen van een bestaande zelfstandige trapopgang in de zij- of achtergevel van een pand: € 10.000 per project. Voorbeeld Een gebouw heeft twee adressen, bevat een winkel op de begane grond. Verdieping 1 en 2 zijn niet gehuurd en bewoond (de afgelopen 3 jaar). De opgang van de verdiepingen is gesitueerd in de winkel. De pandeigenaar wenst door middel van het aanbrengen van een opgang aan de achterzijde de verdiepingen te ontsluiten en het realiseren van 2 zelfstandige woningen. De eigenaar wil onderzoeken of dit bouwkundig en financieel haalbaar is en doet een beroep op de regeling. 2 De eigenaar krijgt op basis van de regeling: 1. Bijdrage haalbaarheidsonderzoek € 3.000,= en na realisatie van het project: 2. Een bijdrage voor de realisatie van een opgang € 10.000,= 3. Een bijdrage voor 2 zelfstandige woningen € 25.000,= Resultaat 2012-2014 De doelstelling voor de periode 2012-2014 was om met een budget van €1 mln. 60 a 70 woningen te realiseren. Als “eindresultaat” voor de periode 2012-2014 heeft de regeling wonen boven winkels het volgende opgeleverd: 1. Er zijn 27 aanvragen voor subsidie ingediend; 2. Hiervan zijn er 17 afgewezen omdat niet voldaan werd aan de gestelde voorwaarden vanuit de verordening; 3. Aan 10 projecten is een subsidie toegekend voor een onderzoek naar de haalbaarheid; 4. Er zijn 5 projecten volledig afgerond, wat 23 woningen heeft opgeleverd. 5. Er zitten daarmee nog 5 projecten in het eindstadium van de planvormingsperiode, deze 5 projecten kunnen bij realisatie in totaal 40 woningen realiseren. 1 Indien de plannen in de planfase worden gerealiseerd heeft de regeling incl. de pilotprojecten (19 stuks) 82 woningen gerealiseerd. Gebaseerd op de al gerealiseerde projecten kan geconcludeerd worden dat samen met € 540.000,= aan gemeentelijke projectkosten (incl. subsidie) ter beschikking te stellen, circa € 2,4 mln. privaat geld is geïnvesteerd in de binnenstad van Leiden. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning dient de bouwsom aangegeven te worden. Deze € 2,4 miljoen is de som van de omvang van de bouwaanvragen. Dit betekent een multiplyer van ca. 4,5; voor elke gesubsidieerde euro wordt ca. €4,50 privaat geld geïnvesteerd in de stad. De projecten die in de eindfase van de planvormingsfase zitten hebben een investeringsvolume van ca. € 4,3 mln.2 Deze projecten hebben recht op ca. € 360.000,= subsidie. Dit betekent een multiplyer van bijna 12! Dit wordt veroorzaakt doordat dit grote projecten omvat, wat ook verklaard waarom deze projecten langer duren om daadwerkelijk gerealiseerd te worden. Deze € 360.000,= aan subsidie wordt alleen uitgekeerd op het moment dat de projecten zijn gerealiseerd, niet eerder. Tevens kan opgemerkt worden dat de al gerealiseerde projecten een kwaliteitsbijdrage hebben geleverd op of in de omgeving van de investeringsprojecten Aalmarkt en Breestraat. Gedurende de uitvoering van het project is gebleken dat de actieve benadering van eigenaren goed werkt. Projecten duren wel langer dan geschat doordat een complete renovatie van de opstal benodigd is. Het omzetten van leegstaande verdiepingen in bewoonbare verdiepingen 1 De realisatie van 40 woningen is gebaseerd op de huidige plannen. Deze plannen kunnen nog veranderen tijdens de verdere uitwerking. 2 Dit bedrag is gebaseerd op indicaties van de opdrachtgevers. Dit is geen “hard” cijfer. 3 resulteert in een grootschalige renovatie. De pandeigenaar kiest ervoor om dit pas uit te voeren op het moment dat hierover afspraken met de winkelexploitant gemaakt kunnen worden. De winkelexploitant wenst namelijk geen nadeel te ondervinden van deze renovatie. Voor de pandeigenaar is het haast ondoenlijk om de opstal grootschalig te renoveren als de winkel dient te blijven functioneren (open moet blijven). Het resultaat hiervan is dat de opstal pas gerenoveerd wordt op het moment dat hierover afspraken zijn gemaakt met de winkelexploitant. In de praktijk is dit meestal bij einde huurcontract. Een actieve rol van de gemeente is een belangrijke succesvoorwaarde om projecten te genereren De verwachting was dat het enkel beschikbaar stellen van een financiële prikkel door middel van een subsidie niet zou volstaan om de ambitie waar te maken. Er is daarom besloten om een projectleider aan te stellen. De projectleider heeft vier hoofdtaken: 1. Een actieve benadering van eigenaren van vastgoed; 2. Het voeren of organiseren van overleg met de betrokken gemeentelijke afdelingen in de fase van planvorming en vergunningverlening; 3. Het “ontzorgen” van eigenaren in het haalbaarheids- en voorbereidingstraject; 4. Het feitelijk uitvoeren van de subsidieregeling. De actieve benadering van de eigenaar door de projectleider fungeert veel meer als communicatiemiddel om de aandacht te vestigen op de regeling. De concrete aanvraag voor subsidie ontstaat later. De subsidie werkt juist weer als een omgekeerde prikkel voor de pandeigenaar. De pandeigenaar neemt gemakkelijk contact met de gemeente op “als er iets te halen valt voor hem”. Hiermee wordt dus een actie geïnitieerd tot contactleggen met de gemeente. Aan het begin van het project is gekozen om een kernteam te vormen met daarin de belangrijkste betrokken afdelingen/RVT’s/instanties vertegenwoordigd. Dit zijn Erfgoed Leiden en omstreken, afdeling Vergunning en Subsidies en de Brandweer (VRHM). Hiermee is gecreëerd dat er een 1loketfunctie is ontstaan, vergelijkbaar met het vooroverleg bij een omgevingsvergunning. Door pandeigenaren wordt dit aspect als zeer positief ervaren. De actieve benadering, de 1-loketfunctie en de financiële prikkel versterken elkaar en werkt op termijn effectief. Een van deze aspecten uit het project verwijderen zal een negatieve invloed hebben. Aangezien het budget nog niet volledig was benut is het project in de periode januari 2015 tot heden voortgezet, wat heeft geresulteerd in: 5 aanvragen, waarvan er 2 voldoen aan de voorwaarden. Bij doorgang van deze 2 projecten zal dit 12 woningen realiseren. Hierdoor zitten er in totaal 52 woning “in de pijplijn”. Budget Het beschikbare budget voor de periode 2012-2014 is nog niet volledig gebruikt, maar is naar verwachting nodig voor de projecten “in de pijplijn”. Mocht hiervan budget overblijven, zal dit ingezet worden voor aanvragen na 1 januari 2015. Met het voorstel om wederom budget toe te kennen van € 1 mln. wordt dit succesvolle project langdurig verlengd. Doordat de realisatiesubsidie pas wordt uitgekeerd nadat een project is gerealiseerd, is het een garantie dat 4 het budget doelmatig wordt gebruikt en dat er een aanvullende private investering in de stad wordt gerealiseerd. Een aanvullende verlenging van het project na 2017 kan zeer zeker wenselijk zijn, omdat ervaring leert dat projecten lang duren. Navraag bij andere gemeenten leert dat men ook daar te maken heeft met lange doorlooptijden van dit soort regelingen. Beoogd doel Met het budget van € 1 mln. is een verwachte realisatie van circa. 75 woningen reëel. Gebaseerd op de ervaring in de periode 2012-2014 zal dan de totale investering (privaat en publiek geld) in de binnenstad naar schatting ca. € 8 mln. zijn. Financiën: Het huidige budget van € 1 mln. is ter beschikking gesteld voor de periode 2012 2014. Dit bedrag is gedekt uit de Reserve GSB/ISV. Aangezien het budget voor de periode 2012-2014 nog niet volledig was benut is het project gecontinueerd. Aanvragen zijn in behandeling genomen en met dit voorstel wordt het project met terugwerkende kracht verlengd tot en met 31 december 2017 met daarbij een aanvullend budget van €1.000.000,= Van het budget van € 1.000.000,= zal € 800.000,= als subsidieplafond worden ingezet. De overige middelen worden ingezet voor projectleiding en communicatiekosten. Met het voorstel om wederom budget toe te kennen, wordt dit succesvolle project langdurig verlengd. Doordat de realisatiesubsidie pas wordt uitgekeerd nadat een project is gerealiseerd, is het een garantie dat het budget doelmatig wordt gebruikt. Planning: Er wordt een jaarlijkse rapportage opgesteld van de behaalde resultaten. Inspraak/participatie: 5 RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel gezien het advies van de commissie, van 2011), mede BESLUIT 1. In te stemmen met het voorstel om het project Wonen Boven Winkels te verlengen tot en met 31 december 2017; 2. De looptijd van de Subsidieverordening wonen boven winkels Leiden 2012 te verlengen tot en met 31 december 2017, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2015; 3. Het subsidieplafond daarvoor vast te stellen op € 800.000,--; 4. Het krediet, Wonen Boven Winkels 7100459 verhogen met een bedrag van € 1 mln. 5. De verhoging te dekken vanuit Reserve Stedelijke Ontwikkeling. 6. De (meerjarige) begrotingswijziging zoals hieronder weergegeven vast te stellen Programma 2015 Bedragen in € (+ = nadeel, -/- = voordeel) Lasten 2016 Baten Lasten 2017 Baten Lasten 2018 Baten Lasten Baten 1 - Bestuur en Dienstverlening - - - - - - - - 2 - Veiligheid - - - - - - - - 3 - Economie en Toerisme - - - - - - - - 4 - Bereikbaarheid - - - - - - - - 5 - Omgevingskwaliteit - - - - - - - - 6 - Stedelijke Ontwikkeling - - - - - 7 - Jeugd en Onderwijs - - - - - - - - 8 - Sport, Cultuur en Recreatie - - - - - - - - 9 - Welzijn en Zorg - - - - - - - - 10- Werk en Inkomen - - - - - - - - Algemene Dekkingsmiddelen - - - - - - - - Saldo van baten en lasten - - - - - Mutatie reserves Resultaat - - 500.000 - 500.000 - - - 500.000 - - 500.000 - - 0 0 0 neutraal neutraal neutraal neutraal de Voorzitter, TECHNISCHE INFORMATIE Opsteller: Jelle Klapwijk Organisatieonderdeel: VAG Telefoon: 5284 E-mail: [email protected] Portefeuillehouder: Portefeuillehouder Bouw en Openbare Ruimte 6 500.000 0 Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier, 500.000 B en W-nummer 15.0914; Onderwerp besluit d.d. 27-10-2015 Stimuleringsregeling wonen boven winkels Besluiten: De raad voor te stellen: 1. In te stemmen met het voorstel om het project Wonen Boven Winkels te verlengen tot en met 31 december 2017; 2. De looptijd van de Subsidieverordening wonen boven winkels Leiden 2012 te verlengen tot en met 31 december 2017, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2015; 3. Het subsidieplafond daarvoor vast te stellen op € 800.000,--; 4. Het krediet, Wonen Boven Winkels 7100459 verhogen met een bedrag van € 1 mln. 5. De verhoging te dekken vanuit Reserve Stedelijke Ontwikkeling. 6. De (meerjarige) begrotingswijziging zoals hieronder weergegeven vast te stellen Programma 2015 Bedragen in € (+ = nadeel, -/- = voordeel) Lasten 2016 Baten Lasten 2017 Baten Lasten 2018 Baten Lasten Baten 1 - Bestuur en Dienstverlening - - - - - - - - 2 - Veiligheid - - - - - - - - 3 - Economie en Toerisme - - - - - - - - 4 - Bereikbaarheid - - - - - - - - 5 - Omgevingskwaliteit - - - - - - - - 6 - Stedelijke Ontwikkeling - - - - - 7 - Jeugd en Onderwijs - - - - - - - - 8 - Sport, Cultuur en Recreatie - - - - - - - - 9 - Welzijn en Zorg - - - - - - - - 10- Werk en Inkomen - - - - - - - - Algemene Dekkingsmiddelen - - - - - - - - Saldo van baten en lasten - - - - - Mutatie reserves Resultaat - - 500.000 - 500.000 - - - 500.000 500.000 500.000 - - 500.000 - 0 0 0 neutraal neutraal neutraal neutraal Perssamenvatting: Het project Wonen boven winkels is succesvol en heeft ertoe bijgedragen dat 42 woningen zijn gerealiseerd. Er zijn nog diverse projecten voor in totaal 40 woningen in voorbereiding. De verwachting bij aanvang van het project was dat er met het budget ca. 60-70 woningen gerealiseerd konden worden. Het college is blij met het al bereikte resultaat en heeft daarom de raad voorgesteld het overgebleven budget voor het project Wonen Boven Winkels uit te breiden met €1 mln. zodat dit project kan worden voorgezet tot eind 2017. 1 - 0 2
