Nota woningbouwlocaties.

Raad
Raadsstuk
Organisatieonderdeel
:
:
:
23 maart 2006
2006.006
Griffie
Notulen van de openbare vergadering van de raad van de gemeente Ter Aar, gehouden op
donderdag 9 februari 2006 om 20.00 uur in het gemeentehuis van Ter Aar
8
Behandeling van de Actualisatie van de nota Woningbouwlocaties
De heer Hagenaars
Het onderwerp woningbouwlocaties is in de commissie grondgebied inmiddels reeds
uitgebreid aan de orde geweest. Helaas werd de discussie daar vertroebeld door
uitgangspunten te ondersteunen maar de gevolgen daarvan niet te willen aanvaarden. Met
name de VVD had daar grote moeite mee.
Ik zou het dan ook op prijs stellen dat we vandaag een echte nut-en noodzaakdiscussie
kunnen voeren waarbij we het eerst eens worden over de uitgangspunten.
De volgende uitgangspunten, die wij van harte ondersteunen, zijn heel helder uit het
voorstel van het college te halen te weten:
 Het gemeentelijk woonbeleid in Ter Aar is vooral gericht op het voldoen aan de
lokale woningbehoefte.
 Het beleid van de gemeente richt zich op een kwalitatief hoogwaardig leef- en
woonklimaat.
 De doelstelling is om het landelijke karakter van de gemeente te behouden en de
balans tussen intensief ruimtegebruik in de bebouwde omgeving, het groen en de
openbare ruimten in het oog te houden.
 De raad heeft besloten te bouwen volgens migratiesaldo 0. Dat wil zeggen dat binnen
Ter Aar slechts de dalende gemiddelde woningbezetting en de natuurlijke aanwas in
de gemeente opgevangen dienen te worden.
 Volgens migratiesaldo 0 dienen er tot 2015 500 tot 550 woningen te worden gebouwd.
 Tot 2010 worden tenminste 100 starterswoningen en 100 seniorenwoningen
gebouwd.
Over deze uitgangspunten zullen we het eerst eens moeten worden, pas daarna gaan we
kijken naar de invulling van de locaties.
Wat ons stoort aan de houding van de VVD is dat zij blijft volhouden dat we in de vorige
nota woningbouwlocaties precies hebben vastgesteld hoeveel woningen er gebouwd zouden
worden. Op zich zou dat al bijzonder onlogisch zijn omdat je pas precies weet hoeveel je gaat
bouwen als je de exacte plannen voor de bouw kent. Als dhr Hardenberg dus aangeeft in zijn
commentaar dat er bijvoorbeeld tussen de Bruggen 65 woningen moesten worden gebouwd
dan wil hij gewoon niet begrijpen dat dit een aantal is dat alleen kon worden gerealiseerd bij
het platgooien van het gehele gebied om het vervolgens zonder rekening te houden met een
hoogwaardig woon- en leefklimaat, het landelijk karakter van de omgeving, het groen en de
openbare ruimte vol te plempen met woningen. Als het er maar 65 zijn. Ik denk dat iedereen
in deze raad kan begrijpen dat dat nooit onze bedoeling kan zijn geweest. Zijn rekensommen
zijn dan ook gebaseerd op een verkeerde veronderstelling.
Ik zou daarom graag van de VVD horen in hoeverre zij het eens zijn met de reeds eerder
genoemde uitgangspunten. Wij krijgen als PAK langzamerhand de indruk dat de VVD:





Veel meer wil bouwen dan nodig is voor de lokale woningbehoefte
Dat voor de VVD een kwalitatief- leef en woonklimaat blijkbaar minder belangrijk is
Dat het landelijke karakter voor de VVD helemaal niet hoeft te worden behouden en
er geen balans nodig is tussen intensief ruimtegebruik in de bebouwde omgeving en
het groen en de openbare ruimten
Dat migratiesaldo 0 voor de VVD niet de norm is
Dat de VVD zo snel mogelijk alle locaties wil volbouwen zodat er voor latere
generaties in ieder geval geen plaats meer zal zijn.
Tot slot voorzitter hebben ook wij ook onze vraagtekens bij de invulling van deze nota.
 De opmerking in uw brief van 6 februari 2006 waarbij U aangeeft dat het hier niet
meer om een kaderstellende nota gaat maar om het weergeven van de huidige stand
van zaken stellen wij niet op prijs. Als wij als raad geen kader hebben, kunnen we
ook niet controleren.
 De omschrijving van het begrip senioren waarbij de leeftijd van 55 jaar wordt
genoemd. Het lijkt ons heel realistisch deze leeftijdsgrens op 65 jaar te leggen.
 Is gezien het prijsniveau, 30% sociale woningbouw nog wel voldoende als we horen
dat 10% van de Nederlanders inmiddels onder de armoedegrens leeft en steeds meer
woningen onbetaalbaar worden? Moet het aantal huurwoningen gewoon niet
omhoog?
 Tempo waarin uitvoering wordt gegeven aan de huidige projecten. Bewoners hebben
de indruk dat er wel plannen worden gemaakt, maar dat er niets gebeurt.
 De locaties Korteraar en Waterrijck+2 waarbij we ons moet afvragen wat het nut en
de noodzaak zijn om aldaar in dit groene gebied woningen te bouwen. Daarnaast
hebben we in de commissie begrepen dat wat betreft Korteraar, fouten van de
provincie geleid hebben tot de huidige contour
 Hoe hard is deze nota oftewel tovert de gemeente onverwacht nog nieuwe locaties uit
de hoge hoed, zoals dat enige tijd geleden gebeurde bij het Landlustpad of stellen we
hier echt vast ons aan de kaders van de nota te houden?
De heer De Jong zegt dat het CDA deze actualisatie ziet als een tussenrapportage. Het CDA
ondersteunt de uitgangspunten zoals bouwen voor migratiesaldo nul. De aantallen per
woningbouwlocatie zijn voor het CDA geen harde gegevens en ook de locaties zijn niet vast.
Het CDA wil dat er vroeg in de planvorming een stedenbouwkundig advies wordt gevraagd
en dat de Welstandscommissie op tijd ingeschakeld wordt.
Het CDA ondersteunt ook het bouwen voor jongeren en ouderen. Er moet geprobeerd
worden om betaalbare woningen te bouwen binnen de contour.
Het CDA is van mening dat er hoger gebouwd mag worden dan 2 lagen. Het CDA vindt dat
op bepaalde locaties 3 bouwlagen met bewoning in de kap mogelijk moet zijn. Op die manier
worden woningen betaalbaar en haalbaar.
De heer Hardenberg leest de bijdrage van de VVD voor.
‘Voorzitter ,
De VVD heeft nog al wat opmerkingen op de nota actualisatie woningbouw.
Ons commentaar hebben we ook al in de commissie gegeven.
Maar het is niet alleen commentaar wat de VVD levert.
Er zitten ook goede uitgangspunten in en die zal ik eerst even opsommen. De
beleidsuitgangspunten die wij als totale raad hebben goedgekeurd daar staat de VVD fractie
nog steeds vierkant achter.
Ook heeft de VVD in 2004 gekozen voor " migratiesaldo nul" en daar staan we nog steeds
achter. Uit het laatste onderzoek, het "Timpaan onderzoek" blijkt dat er nog steeds sprake is
van extra verdunning en dat heeft wel gevolgen voor de woningbouw in de toekomst, maar
dat even terzijde.
De VVD staat nog steeds achter het gemeentelijke woonbeleid dat er voldaan moet worden
aan de lokale woonbehoefte, ook om voorzieningen en werkgelegenheden te waarborgen.
Waar gaat het de VVD dan wel om:
Bouwen in het "Groen hart" wordt door het rijk en de provincie afgewezen, en daar kunnen
we ons wel in vinden mits er mogelijkheden binnen de contouren dan extra benut mogen
worden. De provincie heeft die mogelijkheden geschapen door van contingenten beleid naar
contouren beleid over te gaan.
Ook heeft die zelfde provincie het mogelijk gemaakt om in de plattelandsdorpen hoger te
gaan bouwen.
Wij zijn dan blij met deze extra mogelijkheden maar vinden wel dat je er voorzichtig mee
moet omgaan.
Je moet voorkomen dat het plattelands karakter van de dorpen verdwijnt.
Uiteraard kom je dan conflict punten tegen. Je kan een dorp alleen maar laten bestaan uit
woningen van 2 woonlagen en een kap.
Om je doelstelling te behalen binnen de contour, moet je dan het groen opofferen dat een
plattelandsdorp zo karaktervol maakt.
Ook zou je, je dan moeten afvragen of de woningen nog betaalbaar blijven.
Je zal dan toch de hoogte in moeten om je doelstelling te bereiken, en dat kan met ingepaste
hogere bouw, wat iets anders is dan hoogbouw.
Het PAK zal wel weerzeggen daar heb je de VVD met de torenflats weer maar dhr.
Hagenaars heeft ook al eens aangegeven dat er ook een creatieve manier van hoogbouw is en
verwees daarbij naar de nieuwbouw in Hoogmade.
Door wat meer hogere bouw toe te passen zorg je er ook voor dat het mogelijk is om meer
groen binnen de woonkern te behouden.
De VVD staat dan ook voor een maximale benutting van de beschikbare gronden waaraan
een goed stedenbouwkundig ontwerp ten grondslag ligt. Wel moet de Raad duidelijk
aangeven wat ze wil en dat heeft de Raad al meerdere malen gedaan.
Aantal woningen op een bouwlocatie:
Het aantal woningen dat per locatie in de "woonvisie 2004" genoemd wordt komt niet uit de
lucht vallen. Hier hebben ambtenaren zeer serieus aan gewerkt. Dat niet alle doelstellingen
voor 1 00% gehaald zullen worden daar heeft de VVD ook begrip voor.
Maar is het niet zo dat bij grondaankopen de gemeente eerst gaat kijken at de mogelijkheden
en verwachte opbrengsten zijn.
Als een bouwlocatie als Dampark (van Tol Isolatie) aangekocht wordt zal er ook gekeken zijn
of dat reëel te ontwikkelen is. Dat even afgezien van de stankcirkel problematiek. Als er dan
geen goed onderbouwd plan ligt kan er volgens ons niet eens aangekocht worden.
De gevolgen van 10 woningen minder heeft ook gevolgen voor de grondexploitatie.
Hetzelfde geldt voor Rijkelijkhuizen.
Als een ondernemer voornemens is bedrijfsgronden van een bedrijf, dat uitgeplaatst wordt,
te verwerven zal deze eerste met de gemeente overleg hebben op welke manier hij het
exploirabel kan maken.
Het is dan ook zuur als later blijkt dat er een bouwlaag tussenuit moet met alle gevolgen van
dien. Het zorgt er in ieder geval wel voor dat de grondprijs over minder woningen verdeeld
gaat worden waardoor de doelstelling zo goedkoop mogelijk te bouwen niet gehaald wordt.
Woningbouw locaties:De VVD heeft altijd gezegd dat alle woningbouw locaties gekoppeld
aan de grondexploitatie van die locatie individueel gezien moet worden.
Wij houden van overzichtelijkheid. In deze actualisatie worden de locaties geclusterd
waardoor het niet meer overzichtelijk is. Wij pleiten er dan ook voor om de locaties weer
apart in beeld te brengen. Hierdoor kan ook de Raad haar werk als controlerend orgaan beter
uitvoeren.
Voortgang:
Voorbereidingen kosten tijd, zeker als het goed gedaan wordt. Daar heeft de VVD begrip
voor.
Goede voorbereiding zal waarschijnlijk ook minder bezwaren opleveren en daardoor op
termijn toch enige tijdwinst opleveren. Jammer is het dat voordat de Wip gesloopt werd er
nog geen nieuw bouwplan voorlag. Ik ga mijn huis ook niet eerst slopen en dan een
bouwvergunning aanvragen voor een nieuwe. Maar van de wethouder is zojuist vernomen
dat er plannen gepresenteerd gaan worden.’
De heer Van Kessel zegt dat GB zich afvraagt of er wel gebouwd kan worden voor starters en
jongeren. In het AD Groene Hart staat te lezen dat starterswoningen, koopprijs tot € 125.000,
nauwelijks te koop zijn in het Groene Hart. GB denkt dat er dan ook niet van
starterswoningen gesproken kan worden wanneer deze in Ter Aar
€ 180.000 kosten (Aarpark).
De heer Hagenaars vraagt aan de VVD waarom zij meer woningen willen bouwen dan de
550 woningen die tot 2015 nodig zijn.
De heer Hardenberg zegt dat de VVD voor de toekomst niet alles wil volbouwen met dure
woningen op veel grond.
De heer Hagenaars vraagt nogmaals waarom de VVD meer woningen wil bouwen dan
nodig is om op migratiesaldo nul uit te komen.
De heer Hardenberg zegt dat de cijfers in beweging zijn. Het Tempaan-onderzoek geeft aan
dat er 600 woningen nodig zullen zijn en er moet gebouwd worden voor starters en ouderen.
De heer Hagenaars merkt op dat het bouwen voor starters en ouderen al verwerkt zit in de
aantallen om te komen tot migratiesaldo nul.
De heer Van Kessel vraagt zich af of er wel gebouwd kan worden voor de starter. De prijzen
van de nieuwbouwwoningen in Ter Aar zijn zo hoog dat een starter deze niet kan betalen.
De heer Hardenberg merkt op dat starters ook in een nieuwbouw huurwoning kunnen
wonen.
De heer Van Kessel is van mening dat het begrip starterswoning er dan niet hoeft te zijn.
De heer De Jong geeft aan dat het ook gaat om de kwaliteit van woningen. Om woningen
minder duur te maken zal er hoger gebouwd moeten worden en zullen de woningen minder
luxe worden. Ook worden er nieuwe huurwoningen gebouwd.
De heer Van Kessel merkt op dat in het eerste plan van Aarpark starterswoningen 4 hoog
gepland waren voor een prijs van € 180.000. Dit is voor een starter niet op te brengen.
De heer De Jong heeft vernomen dat de woningen in het nieuwe plan voor Aarpark een
lagere verkoopprijs kennen.
De heer Van der Vlugt geeft de suggestie dat op de locatie Waterrijck 2+ hoogbouw tot de
mogelijkheden behoort.
De heer Hagenaars vraagt hoe het kan dat deze geactualiseerde nota niet meer kaderstellend
zou zijn, volgens de brief van het college. De nota van 2003 was kaderstellend. De nota is nu
geactualiseerd en hoort dan nog steeds kaderstellend te zijn. Indien dat niet het geval is dan
kan de raad niet meer controleren.
Wethouder Van Assendelft geeft aan dat bij de invulling van de locaties geprobeerd wordt
om op een verantwoorde wijze zoveel mogelijk woningen te bouwen. Met het parkeren zal
creatief omgegaan moeten worden. Zoveel mogelijk zal geprobeerd worden om het parkeren
ondergronds te realiseren.
Deze nota kan gezien worden als kaderstellend. Verder wordt veel besproken via de
projecten zelf.
De heer Hagenaars merkt op dat in de nota staat dat er tot 2010 100 starterswoningen en 100
woningen voor ouderen gebouwd worden. Als dit als kader gezien wordt dan kan daar in
een latere discussie naar gerefereerd worden. Spreker vraagt zich af waarom deze nota niet
als kader gezien kan worden terwijl dat tot nu wel gedaan werd.
Wethouder Jonker zegt dat de nota woningbouwlocaties kaderstellend is voor wat betreft de
uitgangspunten en niet voor wat betreft de exacte aantallen woningen per locatie.
De heer Hagenaars vindt dat een helder standpunt.
De voorzitter constateert dat men het met elkaar eens is geworden dat de geactualiseerde
nota woningbouwlocaties kaderstellend is wat betreft de uitgangspunten maar niet voor wat
betreft de aantallen woningen per locatie.
De heer Hagenaars vraagt of de overige fracties in kunnen stemmen met het verhogen van
de leeftijd van senioren van 55 naar 65.
De heer De Jong vraagt wat daar mee beoogd wordt.
De heer Hagenaars geeft aan dat de berekening voor het aantal seniorenwoningen anders
uitvalt.
De heer De Jong zegt dat het CDA meer voelt voor levensbestendig bouwen. Een woning
kan dan gebruikt worden van jong tot oud.
De heer Hagenaars merkt op dat dit een goed idee is. Maar het aanhouden van 55 jaar voor
senioren geeft een vertekend beeld van het aantal woningen dat echt nodig is voor ouderen.
De heer De Jong stelt voor om dezelfde leeftijd te gebruiken als bij de subsidieverordening,
dat staat op 60 jaar.
De heer Hardenberg geeft aan dat de ene senior de andere niet is. Leeftijd is niet
allesbepalend.
De voorzitter concludeert dat er goede woningen moeten komen voor de diverse
doelgroepen.
De heer Hagenaars vraagt aan het CDA wat zij bedoelden met de opmerking dat niet alleen
de aantallen niet vast zijn maar ook de locaties niet. Het PAK vindt dat niet betrouwbaar
richting de burger.
De heer De Jong antwoordt dat er uitgegaan moet worden van de locatie ook voor wat
betreft de locaties. Wellicht blijkt het in de toekomst nodig om nieuwe locaties te zoeken om
de doelstelling van bouwen voor migratiesaldo nul te halen.
De heer Hardenberg zegt dat in het project Tussen de Bruggen minder woningen komen dan
eerst gepland was. Het college heeft gezegd dat deze woningen die vervallen ergens ander
gebouwd zouden worden. Spreker heeft dit nog niet terug gezien.
De voorzitter constateert dat dit onderwerp voldoende besproken is. De wethouder zal e.e.a.
verder concretiseren.
De heer Hardenberg vraagt met klem om de exploitatie van de verschillende bouwplannen
los van elkaar te houden en niet alles te combineren.