Document

Vastgoedvennootschap met uitgesproken sociale ambities
Presentatie Vlaamse Woonraad – 8 maart 2016
Inhoudstafel
I.
Sociale huisvestingsmarkt in België
II.
Mission statement en business model
III. Praktijkervaringen
IV. Denkpistes
Confidential – For discussion purpose s only
2
Toenemende vraag naar betaalbaar wonen
Toenemende vraag naar wonen …
… hoewel huidig prijsniveau niet evident is qua betaalbaarheid.
De Belgische bevolking kent een groeiverwachting van
800,000 inwoners (+7,2%) tegen 2030, met hogere groei
in Brussel (+10,3%)
30% van de Belgische gezinnen hebben een beschikbaar
inkomen van minder dan € 20.000
Verwachte bevolkingsaangroei in de
voornaamste steden (2014 – 2030)
(per arrondissement)
140,000
Beschikbaar inkomen van gezinnen (2010)
70,000
12.0%
60,000
10.0%
50,000
8.0%
40,000
6.0%
30,000
4.0%
20,000
20,000
2.0%
10,000
0
0.0%
0
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
Growth (# people)
Growth (%)
• De demografische tendens van bevolkingsaangroei
en toename van het aantal gezinnen,
gecombineerd met de gezinsverdunning, leidt tot
een toenemende vraag naar huisvesting in het
algemeen, en dit over quasi alle regio’s
Decile Decile Decile Decile Decile Decile Decile Decile Decile
10
20
30
40
50
60
70
80
90
Brussels
Flanders
Wallonia
• Gemiddelde huurprijs groeide met 20% (2004-2013)
• Een groot deel van de Belgische gezinnen kan geen
huur van 500€ per maand betalen
• Duurzame vraag naar betaalbaar wonen
Bron: FOD Economie (19 maart 2014)
Vertrouwelijk
3
Bestaande sociale huisvestingsoplossingen in België
kunnen niet voldoen aan de vraag
Inclusio’s analyse van de markt in Vlaanderen
•
Sociale huisvesting in Vlaanderen vertegenwoordigt om en bij de 140.000 woningen, hetzij de huisvesting van ongeveer 6 %
van de gezinnen (% ligt hoger in grote steden als Brussel en Antwerpen)
•
Sociale huisvesting is een belangrijk deel van de Vlaamse huurmarkt: ongeveer 21% van de huurmarkt bestaat uit sociale
woningen
Gewest
•
% huurders
Voorraad
sociale
woningen (#)
% sociale
woningen op
totaal
woningen
% sociale
woningen op
totaal
huurwoningen
Aantal gezinnen
op de ‘wachtlijst’
Brussel
59%
39.000
8%
14%
39.000
Vlaanderen
27%
140.000
6%
21%
107.000
Wallonië
32%
101.000
8%
25%
36.000
BELGIË
32%
280.000
7%
21%
182.000
Sociale huisvesting wordt in belangrijke mate ingevuld via huisvestingsmaatschappijen:
‐
Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen / Sociale Huisvestingsmaatschappijen (Vlaanderen)
•
Deze huisvestingsmaatschappijen hebben een veel grotere vraag dan wat ze kunnen aanbieden, en dienen hun beschikbare
middelen in belangrijke mate aan te wenden voor de renovatie van hun bestaande woningenpark
•
Op politiek niveau wordt dit tekort erkend maar het gebrek aan overheidsmiddelen maakt dat een toename van de
voorraad sociale woningen via overheidsinvesteringen minder evident is
→
→
Sociale Verhuurkantoren (SVKs) in partnership met private eigenaars dragen bij tot een toename van het aanbod
Inclusio, als nieuwe speler op de markt, heeft - als private eigenaar - de intentie een stabiele lange termijn partner te zijn
van de SVKs en de overheidsinstellingen
Vertrouwelijk
4
Betaalbaar wonen is voor sommigen onvoldoende
SOCIALE UITDAGING
NOOD
Eénoudergezinnen met laag
inkomen
Betaalbaar
wonen &
sociale
steun
•
Tijd en middelen om werk en
gezin te combineren
•
Sociaal en economisch
uitgesloten
Personen met lichte vorm van
handicap
•
Moeilijkheden om volledig
zelfstandig te leven
Immigranten
•
Gebrek aan sociale en
economische integratie
•
Financiële afhankelijkheid
•
Tijdsbeperking en financiële
afhankelijkheid
•
Financiële afhankelijkheid
Daklozen
Werkzoekenden
Betaalbaar
wonen
Studenten
Werkzamen en jongeren met
laag inkomen
Vertrouwelijk
5
Inhoudstafel
I.
Sociale huisvestingsmarkt in België
II.
Mission statement en business model
III. Praktijkervaringen
IV. Denkpistes
Vertrouwelijk
6
Filmpresentatie
Link naar video: http://www.inclusio.be/#video
Confidential
7
De missie van Inclusio is maatschappelijke integratie te
bewerkstelligen door huisvesting te bieden, gecombineerd
met ad hoc partners die effectieve steun bieden
Verrijkende huisvesting
• Nieuwbouw en renovatie
• Duurzaam wonen
Sociale integratie dimensies van impact
• Goede ligging
• Onderwijs
• Nabijkheid van openbaar
vervoer en faciliteiten
• Gezondheidszorg
Missie van Inclusio
Kwetsbare segmenten
• Personen of gemeenschappen die de marktprijzen niet kunnen betalen
• Personen die naast een
woning, sociale begeleiding
nodig hebben
• Non-profit organisaties
Effectieve sociale dienst
• Door SVK of VZW of ander
type
• Voorzien in diensten voor
sociale integratie die
bewezen zijn en effectief
Vertrouwelijk
Maatchappelijke integratie bewerkstelligen
voor de kwetsbare segmenten van de
samenleving, via:
• Toegang tot woning
1) Het aanbieden van betaalbare nieuwbouwen gerenoveerde wooneenheden;
• Voorzien in eigen
financiering
2) Actieve samenwerking met sociale
dienstverleners met bewezen en effective
sociale (her)integratiemethoden
• Mobiliteit
• Professionele
integratie
• Autonomie
8
Inclusio is een ‘impact investing’ bedrijf
1
•
Inclusio biedt aan haar aandeelhouders
een rendement dat een combinatie is
van een financieel rendement en een
sociaal rendement
•
Onder sociaal rendement wordt
verstaan dat de investering er moet toe
bijdragen dat ze een positieve impact
heeft op onze maatschappij
Impact
investing
•
2
B Corp
Certificaat
•
Vertrouwelijk
Inclusio werd B Corp gecertificeerd door het
non-profit B Lab omdat ze voldoet aan de
strenge normen inzake sociale- en
milieuprestaties, verantwoordingsplicht en
transparantie
De B Corps zijn een nieuw type bedrijven die
werken aan het oplossen van sociale en milieu
problemen dankzij hun activiteiten (zie
www.bcorporation.net)
9
Inhoudstafel
I.
Sociale huisvestingsmarkt in België
II.
Mission statement en business model
III. Praktijkervaringen
IV. Denkpistes
Vertrouwelijk
10
Kostprijs en rendementsberekening
Standaard ontwikkelingsdossier:
Kostprijs ontw ikkeling
Per netto m ²
Start Yield
1/ Grondaankoop:
Grondprijs (500 EUR/ te ontw . m²)
Registratierechten
2,703,500
135,000
Subtotaal
2,838,500
2/ Bouw kost
Bouw kost
7,384,074
Bestrating
224,000
Groenaanleg
100,000
Aansluitingskosten
228,000
Onvoorzien (3%)
238,082
Subtotaal
8,174,157
BTW (21% op dito)
1,716,573
Subtotaal:
Moeilijkheden:
 Grondprijzen
350 EUR/m²
<
 BTW ad 6% of
12%
9,890,729
3/ Erelonen en studiekosten (BTW incl)
893,473
4/ Interne kosten
103,105
5/ Intercalaire intresten en varia
Interclaire intresten
Varia
Subtotaal:
Totaal
Confidential
161,866
34,403
196,268
13,922,075
2,488
3.48%
11
Rendementsberekening Bruto vs Netto
Bruto startrendement (via verhuring aan een SVK):
•
•
•
•
•
Onroerende voorheffing:
Leegstandhypothese op portefeuille:
Renovatiekosten + verzekering:
Externe kosten:
Interne kosten:
Netto rendement (op vastgoed) :
Netto dividendrendement *:
+/- 3,48%
- 0,30%
- 0,10%
- 0,04%
- 0,02%
- 0,20%
+/- 2,82%
+/- 2,06%
Moeilijkheid:
Netto dividendrendement veel te laag in vergelijking met netto dividendrendementen van GVV’s
(+/- 3 - 4%)
* zonder hefboomeffect
Confidential
12
Inhoudstafel
I.
Sociale huisvestingsmarkt in België
II.
Mission statement en business model
III. Praktijkervaringen
IV. Denkpistes
Vertrouwelijk
13
Een sociaal beheer van het openbaar grondbezit verzekeren
Probleemstelling:
•
•
•
grondprijsniveau privémarkt te hoog om op een voldoende schaal investering in “betaalbaar wonen”
aantrekkelijk te maken
vicieuse cirkel: betaalbaar wonen alleen mogelijk in total verloederde buurten
Overheid verkiest vaak tegen een hogere prijs haar gronden te verkopen aan klassieke
ontwikkelaars/invsteerders
Hoe drukken op niveau van de grondprijzen ?
1/ Via opzetting van een centraal beheerde grondbank ?
•
•
•
Betaalbare grondprijs i.g.v. betaalbaar wonen
Sociale mix
Functionele mix
2/ Via stedenbouwkundige lasten
3/ Via PPP’s
Confidential
14
Fiscale voordelen i.g.v. lange termijn sociale verhuur
1/ BTW:
 BTW voor nieuwbouw van “betaalbare woningen” of “sociale huisvesting” igv. lange termijn verhuur
terugschroeven naar 6% (of 12%)
2/ Onroerende voorheffing:
 onroerende voorheffing drastisch verminderen igv. lange termijn verhuur van “betaalbare woningen” of
“sociale huisvesting”
3/ Onroerende voorheffing op dividenden:
 O.V. op dividenden terugschroeven van 27% naar 0% voor GVV’s die minstens 80% van hun portefeuille
beleggen in “betaalbare woningen” of “sociale huisvesting”. M.n. het vroeger gunstregime voor
“residentiele bevaks”, dat logischerwijze onlangs werd afgeschaft, terug invoeren voor GVV’s die voor min
80% aan Social Impact Investereingen doen.
4/ Level playing field :
 Zorgen voor een gelijke behandeling tussen privépersonen en vennootschappen voor de
renovatiepremies, subsidies e.d.
Confidential
15
Privéinvesteringen mogelijk maken in de sociale
woningbouw
Werken op het bestaand patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappijen:
Vlaanderen:
- 85.000 bestaande sociale woningen
- 120.000 gezinnen op de wachtlijsten
- 10.000 sociale woningen leeg
Quid via PPP-constructies :
-
Confidential
de renovatie + verbetering energieperformanties van het bestaand patrimonium in de hand
werken
nieuwbouwprojecten stimuleren
16
Vetrouwen in solvabiliteit van SVK’s opschroeven via
waarborgsysteem
Probleemstelling:
•
•
•
SVK’s zijn vzw’s: erkend + gesubsidieerd + gecontroleerd
Maar zijn soms in een wankele financiele situatie (vb: vereffening Wonen Gent)
Gevolgen: vetrouwen van de privésector is geschokt
Mogelijke oplossingen:
•
Confidential
Een waarborgfonds opzetten voor de sector van de SVK’s, op zijn beurt gedekt door het
Vlaams Gewest
17
Contact
Xavier Mertens
Chief Executive Officer
T +32 (0)477 56 16 33
Email: [email protected]
www.inclusio.be
Vertrouwelijk
18