Meerjaren convenant Platform Toerisme Landerd – gemeente

Discussienota Bouwgrondprijs
voorbereidende raadsvergadering
22 juni 2010
Discussienota Bouwgrondprijs
•
•
•
•
Randvoorwaarden college van burgemeester en
wethouders
De bouwgrondprijs dient gemiddeld uit te komen op
de door de gemeenteraad op 15 april 2010
vastgestelde € 267,- exclusief BTW kosten koper
(actualisatie kostprijsbegrotingen grondexploitatie);
Mogelijkheid om gestapelde bouw door te belasten;
Starters op maat bedienen;
Oplossing voor verkoopbaarheid “grote” kavels;
Opties Discussienota Bouwgrondprijs
•
•
•
•
•
•
Vaste grondprijs
Handhaven van de huidige door de gemeenteraad op 15 april 2010 vastgestelde
bouwgrondprijs van € 267,- per m² exclusief BTW k.k.
Voordeel:
Prijs ligt vast, geen ruimte voor discussie;
Geen actualisatie van de grondexploitatie nodig;
Differentiatie mogelijk via de verkaveling;
Nadeel:
Onvoldoende flexibel, de prijs ligt immers vast;
Komt niet tegemoet aan de wens in het coalitieprogramma om de grond
goedkoper te maken voor starters
Grotere kavels kunnen moeilijker worden verkocht vanwege het feit dat de
laatste m2, die vaak worden gebruikt als tuin, voor een hoge prijs moeten
worden verkocht.
Opties Discussienota Bouwgrondprijs
•
•
•
•
•
•
•
Kleinere kavels goedkoper
Voor de kleinere kavels een lagere vastgestelde bouwgrondprijs hanteren dan
voor de grotere kavels.
Voordeel:
Starters- en huurwoningen kunnen goedkoper gebouwd worden;
Zuinig ruimtegebruik wordt gestimuleerd;
Nadeel:
Direct negatief gevolg op de grondexploitatie;
Onvoldoende flexibel, de prijs ligt immers vast per woningtype;
Risico bij tussentijdse wijziging verkavelingsplan, indien een verkaveling
tussentijds wijzigt heeft dit direct een gevolg voor de totale exploitatie van het
plan;
Risico dat voordeel van een lagere bouwgrondprijs bij ontwikkelaars
terechtkomt;
Relatief klein voordeel voor de starter waardoor het maar de vraag is of dit
voldoende stimulans biedt.
Opties Discussienota Bouwgrondprijs
•
•
•
•
•
•
•
Kleinere kavels goedkoper, grotere kavels duurder
Trapsgewijze vierkante meterprijs. Hierbij zijn de eerste meters van een kavel
beduidend goedkoper dan de extra meters. De kleinere kavels worden daarmee
aanmerkelijk goedkoper, terwijl de grotere kavels duurder worden.
Voordeel:
Starters- en huurwoningen kunnen goedkoper gebouwd worden;
Zuinig ruimtegebruik wordt gestimuleerd;
Minder opbrengst wordt gecompenseerd door hogere opbrengst grotere kavels.
Qua grondexploitatie neutraal te maken.
Nadeel:
Onvoldoende flexibel, de prijs ligt immers vast per woningtype;
Risico bij tussentijdse wijziging verkavelingsplan, indien een verkaveling
tussentijds wijzigt heeft dit direct een gevolg voor de totale exploitatie van het plan;
De markt voor de grotere kavels is op dit moment erg moeilijk, door een verhoging
van de grondprijs zal dit zeker niet verbeteren;
Risico dat voordeel van een lagere bouwgrondprijs bij ontwikkelaars terechtkomt;
Opties Discussienota Bouwgrondprijs
•
•
•
•
•
Grotere kavels goedkoper
Voor de eerste 1.000 m² van een bouwkavel geldt een vast bouwgrondprijs van €
267,-. De overige meters worden verkocht voor de helft van de geldende
bouwgrondprijs.
Voordeel:
Inspelen op de huidige markt waarbij het lastiger is om met name de grotere
kavels te verkopen;
Variatie van woningtypen bevorderen, ook verkoop van grotere kavels binnen een
plan bevorderen;
Nadeel:
Direct negatief gevolg op de grondexploitatie;
Risico bij tussentijdse wijziging verkavelingsplan, indien een verkaveling
tussentijds wijzigt heeft dit direct een gevolg voor de totale exploitatie van het
plan;
Risico dat voordeel van een lagere bouwgrondprijs bij ontwikkelaars terechtkomt;
Doorbelasten gestapelde bouw
•
•
•
•
•
•
Afhankelijk van het aantal (woon)lagen worden de grondprijzen bepaald.
Voorbeeld stapelingsfactoren:
Begane grond 1,0
1e verdieping 0,5
2e verdieping 0,4
3e verdieping 0,3
4e verdieping 0,2
5e verdieping en hoger 0,1
Bij een appartement van 4 verdiepingen (begane grond en 3 verdiepingen) zou dan
de grondprijs worden:
(1,0 + 0,5 + 0,4 + 0,3) x € 267,- = € 587,40
Definitie starterswoning
•
•
•
Omschrijving VROM
Wat verstaan we onder een koopstarter? Dat is een huishouden dat voor de eerste
keer een woning koopt. Het gaat om een tamelijk diverse groep huishoudens,
waarvan het woonverleden heel verschillend kan zijn:
een huishouden dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning;
een huishouden dat zich vanuit het buitenland in Nederland vestigt en zelfstandig
gaat wonen in een koopwoning;
een huishouden dat een huurwoning achterlaat om naar een koopwoning te
verhuizen, of
een huishouden dat de ‘eigen’ huurwoning koopt.
Dé starter bestaat niet. Jonge een- en tweepersoonshuishoudens, gescheiden
partners, immigranten en huishoudens met kinderen die vanuit een huurwoning
voor het eerst naar een koopwoning willen verhuizen, het zijn allemaal
koopstarters. Daarom bestaat er ook niet zoiets als dé starterswoning: de starter
laat zich niet in een hokje of doelgroep stoppen. Zijn wensen kunnen sterk
verschillen en dat geldt ook voor de situatie waarin hij verkeert.
Mogelijkheden gemeente
Financiële instrumenten:
•
•
grondprijskorting;
tijdelijke korting op de rente en/of aflossing (bijvoorbeeld de VROM
Starterslening);
Mogelijkheden gemeente
Beleidsinstrumenten
•
•
•
•
•
In een structuurvisie kan de provincie, gemeente of regio, als uitwerking van het beleid om (bijvoorbeeld)
de leefbaarheid op het platteland te bevorderen, een doelstelling over het bouwen van starterswoningen
opnemen.
In een woonvisie kan de gemeente opnemen dat:
een bepaald percentage van de nieuwbouw of van de (vrijkomende) huurwoningen van corporaties
bestemd is voor starters;
de prijs van een bepaald percentage van de nieuwbouw aan een maximum gebonden is, waardoor
de betreffende woningen bereikbaar blijven voor starters;
een bepaald percentage van de nieuwbouw gereserveerd is voor (collectief ) particulier
opdrachtgeverschap of medeopdrachtgeverschap;
woningcorporaties een deel van hun woningbezit (bij mutatie) verkopen, al dan niet met toepassing
van koopvarianten;
overige grondeigenaren een deel van de te bouwen woningen realiseren als (duurzame) sociale
koopwoning of met (collectief) particulier opdrachtgeverschap;
nader onderzoek dient plaats te vinden naar de (omvang en) aard van de woningbehoefte en
woonwensen van onder meer starters.
In een exploitatieplan kan de gemeente, in de situatie dat zij de gronden niet zelf in eigendom heeft, het
percentage – en uiteindelijk de locatie - van sociale koopwoningen afdwingbaar vastleggen.
In een huisvestingsverordening kan de gemeente opnemen dat starters (tijdelijk) voorrang hebben bij de
toewijzing van koopwoningen onder een bepaalde verkoopprijs.
In een prestatieovereenkomst kan de gemeente met de lokale corporatie(s) afspraken maken over tal van
zaken die het aanbod voor starters kunnen vergroten, zoals nieuwbouw, woningtoewijzing, maatregelen
voor doorstroming, verkoop van huurwoningen en de toepassing van koopvarianten.
Vervolg
• Aan de hand van de uitkomsten de Nota
Grondprijsbeleid opstellen;