Tot op dit moment is het document niet in te zien

B&W.nr. 08.1318, d.d. 6 januari 2009
B&W-Aanbiedingsformulier
B&W-Aanbiedingsformulier
Onderwerp
1.
2.
3.
4.
Huisvesting DZB
BESLUITEN
Kennis te nemen van het Fakton rapport ‘Financiële analyse pand Le Pooleweg 11 Leiden,
Houden of verkopen?’: d.d. 16 juli 2008.
Het pand Le Pooleweg 11 in eigendom te houden;
De gemeentesecretaris/algemeen directeur op te dragen om de verantwoordelijkheden en taken
m.b.t. eigendom, beheer en exploitatie van Le Pooleweg 11 op dezelfde wijze binnen de
organisatie te beleggen als dat voor het overige gemeentelijke vastgoed het geval is;
De bijgaande brief aan de gemeenteraad, waarin de raad dit besluit kenbaar wordt gemaakt, vast
te stellen.
Samenvatting
Onderzoek door een extern onderzoeksbureau heeft uitgewezen dat het financieel niet zinvol is het
pand van DZB te verkopen. DZB zal dus gebruik blijven maken van het pand Le Pooleweg 11, waarbij
DZB dit pand zal huren van de gemeente. Door de gemeente wordt onderzocht welke mogelijke
andere activiteiten daarnaast in het pand kunnen gaan plaatsvinden, om het gebouw optimaal te
benutten.
Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden
De gemeenteraad van Leiden
Datum 6 januari 2009
Ons kenmerk Div-2008-18244
Onderwerp Huisvesting DZB
Gemeente Leiden
Bezoekadres Stadhuis
Stadhuisplein 1
Postadres Postbus 9100
2300 PC Leiden
Telefoon 071-5165165
E-Mail [email protected]
Website www.leiden.nl/gemeente
Contactpersoon Rob van Rijn
Doorkiesnummer 5818607
Geachte leden van de raad,
Op 4 september 2007, heeft het College het volgende besloten (B&W.nr. 07.0893).
“Ten behoeve van een verlaging van het kostenniveau: de gemeentesecretaris opdracht te geven
om voorstellen te doen voor structurele besparingen, met name door in het kader van het ‘Rapport
Strategisch huisvestingsplan 2007-2012’, als onderdeel van Anders Werken, na te gaan of afstoten
dan wel herontwikkeling van de locatie Le Pooleweg 11 tot een betere exploitatie leidt.”
In dit kader is door bureau Fakton, in opdracht van de afdeling Vastgoedontwikkeling en
Grondzaken (VAG) van de gemeente Leiden, onderzocht of verkoop van het pand aan de Le
Pooleweg 11 (LP11) in lege staat, dan wel het verkopen en terughuren van dit pand, in
economische zin interessantere opties zijn dan het huidige basisscenario van het in eigendom
houden ervan.
Fakton concludeert dat verkoop en herhuisvesting op een andere locatie van DZB (dus niet
terughuren) financieel gezien voor de gemeente Leiden geen interessante optie is, door het
specifieke karakter van het pand LP11. De verkoopwaarde ligt ruim onder de boekwaarde.
Het scenario verkopen en terughuren voor een langere periode (langer dan 15 jaar) kan wel een
optie zijn. De huidige marktconforme huren zijn op korte termijn beduidend lager dan de
eigenaarslasten. De markthuren stijgen echter, terwijl de huisvestingslasten in geval van
voortdurend gemeentelijk eigendom zullen dalen. Het omslagpunt wordt volgens Fakton in 2016
bereikt (dan wordt huren dus duurder dan in eigendom houden). Uiteindelijk is deze optie ten
minste € 865.270 duurder dan het pand in eigendom houden.
Wat betreft de post reservering groot onderhoud adviseert Fakton nader onderzoek te verrichten.
Er is momenteel geen onderbouwing van deze reservering en Fakton vermoedt een mogelijke
overlap met de afschrijving op gebouwinstallaties. Dit onderzoek heeft inmiddels plaatsgevonden
door de afdeling VAG. Het blijkt dat van een dubbeling geen sprake is. De installaties worden niet
pas na 25 jaar vervangen, maar hebben een kortere levensduur. Bovendien laat het recent
opgestelde meerjarenonderhoudsprogramma zien dat de opgebouwde reserve voor groot
onderhoud hard nodig is om de kosten van onderhoud aan het gebouw te kunnen betalen.
Op dit moment wordt DZB beschouwd als ‘eigenaar’ van het gebouw. De huisvestingslasten
komen voor rekening van DZB en inkomsten door verhuur van bepaalde delen van het gebouw
komen ten goede aan het resultaat van DZB. Deze situatie wijkt af van de organisatie van
huisvesting bij andere afdelingen.
DZB moet daarom, net als andere afdelingen binnen de gemeente, gaan worden beschouwd als
‘huurder’ van het gebouw. Hierbij wordt het gebouw opgenomen binnen de gemeentelijke
huisvestingsfaciliteiten. Op die wijze kan ook adequaat worden gestuurd op een betere benutting
van het gebouw door andere gemeentelijke afdelingen.
In vergelijking met WSW-organisaties in het land zijn de huisvestingslasten overigens hoog.
Dit is in 2003 al onderzocht, en in B&W-besluit 030186 aan de raad voorgelegd. Bureau Royal
Haskoning heeft in ‘Onderzoek exploitatielasten Le Pooleweg 11’ (2002) aangegeven dat de
huisvesting Le Pooleweg 11 als ruim en royaal te beschouwen is, gelet op de keuze voor brede
gangen met een eenzijdige toegang tot de kantoorruimten. Een en ander had te maken met de
keus om, onder andere, “(…) een werkomgeving te creëren met een dusdanige uitstraling, dat er
een kwalitatief beter en professioneler imago voor de doelgroep zou ontstaan.”
Om de nadelige invloed op het resultaat van DZB te mitigeren, is er besloten tot een jaarlijkse
bijdrage van de gemeente van ongeveer € 700.000. Deze bijdrage zal betrokken worden in het
vervolgonderzoek, waarin wordt onderzocht hoe door middel van een begrotingswijziging, het
onderbrengen van het gebouw Le Pooleweg 11 binnen de gemeentelijke huisvestingsfaciliteiten,
kan worden geregeld. De begrotingswijziging zal vervolgens aan de raad ter vaststelling worden
aangeboden.
Dit alles betekent dat wij het volgende hebben besloten:
5. Het pand Le Pooleweg 11 in eigendom te houden;
6. De gemeentesecretaris/algemeen directeur op te dragen om de verantwoordelijkheden en
taken m.b.t. eigendom, beheer en exploitatie van Le Pooleweg 11 op dezelfde wijze binnen de
organisatie te beleggen als dat voor het overige gemeentelijke vastgoed het geval is. Voor het
feitelijke moment van overdracht wordt een planning gemaakt.
Hoogachtend,
Burgemeester en Wethouders van Leiden,
de Secretaris,
de Burgemeester,