word

<h1 style="color: rgb(237, 28, 42); ">WOON Amsterdam 2010</h1>
<h1>Verkoop door woningcorporaties</h1>
<b>Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen</b><b>:<br />Sinds
1998 bestaan er al afspraken tussen de gemeente Amsterdam en de
woningcorporaties over de verkoop van sociale huurwoningen. Op grond van
het Eerste Convenant Verkoop (1998) en het Tweede Convenant (2002)
mochten de woningcorporaties in totaal 28.575 woningen verkopen. Per
stadsdeel is een maximum ‘verkoopquotum’ vastgesteld. In 2007 hebben
gemeente en corporaties in de overeenkomst Bouwen aan de Stad afgesproken
dat in de periode tot en met 2016 nog eens 12.000 woningen extra verkocht
mogen worden. Tot 2011 blijft de vastgestelde verkoopruimte per stadsdeel
uit het Tweede Convenant Verkoop gelden. Maar vanaf 2011 wordt voor de
maximaal te verkopen aantallen aansluiting gezocht bij de drie
woningmarktgebieden waarin Amsterdam is ingedeeld in het kader van de
aanbiedingsafspraken voor vrijkomende huurwoningen. De afspraken over het
maximumaantal te verkopen woningen gelden dan niet langer per stadsdeel.
Alle afspraken zijn bekrachtigd in het Derde Convenant Verkoop dat loopt
van 2008 tot en met 2016.<br /></b><br>Vanaf 1998 tot en met de eerste
helft van 2010 hebben de woningcorporaties onder de voorwaarden van het
convenant verkoop 15.220 woningen verkocht aan particulieren. Het aantal
verkopen kwam vanaf 1998 langzaam op gang. Dat had mede te maken met het
feit dat gebouwen eerst juridisch gesplitst moesten worden in
appartementsrechten, alvorens te kunnen worden verkocht. Op het moment
dat er een vijver was ontstaan, met voldoende gesplitste woningen, kwam
ook de verkoop goed op gang. <br>Zo is het aantal verkochte
corporatiewoningen toegenomen van 279 in 1998 via 1.068 in 2003 naar
2.402 in 2005. Sindsdien zien we een daling naar 2.171 in 2007, 1.704 in
2008 en 1.214 in 2009. In de eerste helft van 2010 zijn slechts 549
corporatiewoningen verkocht. Dat is wel iets meer dan in de eerste helft
van 2009, toen 531 woningen werden verkocht. In de praktijk worden er in
de tweede helft meer corporatiewoningen verkocht dan in de eerste helft
van het jaar. Het aantal verkopen van corporatiewoningen zou daarmee in
2010 rond de 1.300 uit kunnen komen. <br>Het lage aantal verkopen is niet
alleen het gevolg van de economische crisis. De daling van het aantal
transacties van corporatiewoningen was namelijk al eerder ingezet. Dat
wordt gedeeltelijk veroorzaakt doordat er minder woningen worden verkocht
aan zittende huurders. In de eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog
wel veel woningen verkocht aan zittende huurders. De laatste jaren neemt
dat aandeel wat af. Enerzijds komt dat omdat een deel van de groep die
geïnteresseerd was in het kopen van de eigen huurwoning die wens
inmiddels heeft gerealiseerd. Anderzijds is het gat tussen huur en koop
dermate groot geworden dat de interesse van zittende huurders voor het
kopen van hun woning is afgenomen. Verkoop geschiedt dus vooral bij
leegkomst van de woning bij mutatie. Door de daling van de mutatiegraad
van huurwoningen neemt ook het aantal verkopen af.<br>Kijken we naar het
aantal splitsingen van corporatiewoningen dan zien we tussen 2003 en 2008
een gestage daling van meer dan 10.000 naar 2.801 splitsingen in 2008.
Het jaar 2009 laat weer een lichte toename zien naar 2.992 splitsingen.
In de eerste helft van 2010 zijn 1.275 woningen gesplitst tegen 1.235 in
de eerste helft van 2009. Van januari 2002 tot en met juni 2010 zijn in
totaal 46.886 corporatiewoningen gesplitst. Daarmee is wel een
verkoopvijver van substantiële omvang ontstaan. Het is overigens zeker
niet de bedoeling dat alle gesplitste woningen uiteindelijk worden
verkocht. Maar splitsen schept wel de mogelijkheid om te
verkopen. <br>Vanuit het Tweede Convenant Verkoop resteren op
stedelijk niveau op 1 juli 2010 nog 13.355 te verkopen woningen. Eind
2010 worden afspraken gemaakt over hoe de toedeling van de 12.000 extra
te verkopen woningen uit het Derde Convenant Verkoop naar de drie
woningmarktgebieden zal plaatsvinden. Vanaf 2011 zal hierdoor op bepaalde
plekken in de stad extra ruimte komen voor verkoop van
corporatiewoningen. Door de verkoop van sociale huurwoningen kan het
aandeel eigen woningbezit in de stad verder toenemen. Het toevoegen van
een relatief goedkoop koopsegment biedt meer mogelijkheden voor de
middeninkomens om wooncarrière te maken. Corporaties verwachten bovendien
veel van het instrument Koopgarant. De kern van deze constructie is dat
een toekomstige eigenaar/bewoner korting krijgt bij het kopen van een
woning en, als tegenprestatie, bij verkoop de korting én een deel van de
waardestijging terugbetaalt. Hiermee worden koopwoningen bereikbaar voor
lage- en middeninkomens. We verwachten dat de Rijksbelastingdienst
akkoord gaat met deze constructie. Dat betekent dat binnenkort de
eerste woningen volgens Koopgarant kunnen worden verkocht. De opbrengsten
van de verkoop worden door corporaties ingezet om bijvoorbeeld stedelijke
vernieuwing, leefbaarheidsactiviteiten en de bouw van nieuwe sociale
huurwoningen te kunnen financieren. <br>
<h2>Vergelijking met MVA / NVM-cijfers</h2>
De corporaties hebben in 2009 onder de voorwaarden van het Convenant
Verkoop 1.214 woningen verkocht, terwijl de MvA in totaal voor Amsterdam
op 6.427 transacties komt. Deze vergelijking gaat niet helemaal op, omdat
niet alle corporatiewoningen worden verkocht via NVM-makelaars. Duidelijk
is wel dat de corporaties een belangrijke speler zijn geworden op de
markt van koopwoningen. Van de 6.427 verkopen in 2009 volgens de MvA
bestaat 55% uit vooroorlogse appartementen. Bij de corporaties is dat
slechts 25%. Corporaties verkopen juist relatief veel woningen van na
1945. Vierenveertig procent van de corporatieverkopen bestaat uit
appartementen gebouwd tussen 1971 en 1990, terwijl bij alle MvAtransacties dat percentage op 12 ligt. In stadsdelen als Noord en
Zuidoost hebben de corporaties een substantieel deel van de verkoopmarkt
van bestaande woningen in handen. <br>
<h2>Noord en Zuidoost koplopers</h2>
De stadsdelen Noord en Zuidoost (met tussen 1998 en 1 juli 2010
respectievelijk 3.468 en 2.943 verkopen aan particulieren) zijn over de
gehele periode koplopers bij de verkoop van sociale huurwoningen. Dit
zijn bij uitstek stadsdelen met een zeer hoog aandeel corporatiebezit.
Verkoop draagt hier dus bij aan de differentiatie van de woningvoorraad.
In stadsdelen met de sterkste woningmarktpositie verkopen de corporaties
minder woningen. De toegankelijkheid van de woningvoorraad voor mensen
met lage inkomens blijft daardoor overeind. Die toegankelijkheid wordt
overigens ook gewaarborgd doordat corporaties voor de huursector
‘aanbiedingsafspraken’ hebben gemaakt met de gemeente over het aantal
verhuringen aan de lage inkomensgroepen. In de eerste helft van 2010 zijn
in stadsdeel West de meeste corporatiewoningen verkocht (122). Figuur 31
laat zien dat er geen enkele relatie is tussen de prijzen op de
koopmarkt, die een reflectie zijn van de populariteit op de woningmarkt,
en de huurprijzen in de gereguleerde huursector. Dat komt omdat het
belangrijkste prijsbepalende element locatie geen rol speelt in het
landelijke waarderingsstelsel voor huurwoningen. Stadsdelen als Centrum
en Zuid combineren een lage huur met een hoge verkoopprijs. De sprong
tussen huur en koop is als gevolg daarvan lastig te maken. In stadsdelen
als Noord en Zuidoost ligt de verkoopprijs veel lager, maar liggen de
huren hoger. De sprong tussen huur en koop is als gevolg daarvan
geringer. De bereidheid om te kopen is bij zittende huurders in de
laatste stadsdelen dan ook groter. <br>
<h2>Verkoopprijzen</h2>
Tabel 30 laat zien dat de transactieprijzen van corporatiewoningen in
2009 aanzienlijk onder het gemiddelde liggen van de koopmarkt als geheel.
Dat is ook in 2010 het geval. De mediane verkoopprijs van een
corporatiewoning was in de eerste helft van 2010 € 170.000. De verkoop
van corporatiewoningen zorgt voor een segment op de Amsterdamse
woningmarkt, dat relatief aantrekkelijk is geprijsd. Verkoop van
huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen
van de middeninkomens in de stad. Gemeente en corporaties gaan ervan uit
dat hoge middeninkomens – met een inkomen tot twee maal modaal – een
woning tot € 261.000 kunnen kopen (prijspeil 2009). <br>Vanuit het Tweede
Convenant Verkoop resteren op stedelijk niveau op 1 juli 2010 nog 13.355
te verkopen woningen. Eind 2010 worden afspraken gemaakt over hoe de
toedeling van de 12.000 extra te verkopen woningen uit het Derde
Convenant Verkoop naar de drie woningmarktgebieden zal plaatsvinden.
Vanaf 2011 zal hierdoor op bepaalde plekken in de stad extra ruimte komen
voor verkoop van corporatiewoningen. Door de verkoop van sociale
huurwoningen kan het aandeel eigen woningbezit in de stad verder
toenemen. Het toevoegen van een relatief goedkoop koopsegment biedt meer
mogelijkheden voor de middeninkomens om wooncarrière te maken.
Corporaties verwachten bovendien veel van het instrument Koopgarant. De
kern van deze constructie is dat een toekomstige eigenaar/bewoner korting
krijgt bij het kopen van een woning en, als tegenprestatie, bij verkoop
de korting én een deel van de waardestijging terugbetaalt. Hiermee worden
koopwoningen bereikbaar voor lage- en middeninkomens. We verwachten dat
de Rijksbelastingdienst akkoord gaat met deze constructie. Dat
betekent dat binnenkort de eerste woningen volgens Koopgarant kunnen
worden verkocht. De opbrengsten van de verkoop worden door corporaties
ingezet om bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing, leefbaarheidsactiviteiten
en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen te kunnen financieren. <br>In
de eerste helft van 2010 was 91 procent van alle door corporaties
verkochte woningen bereikbaar voor de (hoge en lage) middeninkomens. In
stadsdeel Zuidoost is zelfs 79% van de woningen verkocht onder € 151.400
en 27% onder € 122.000. Voor jongeren en starters kan verkoop een
aantrekkelijke optie zijn. Het aandeel jongeren ligt bij de kopers van
verkochte sociale huurwoningen hoger dan bij de huurders van vrijgekomen
sociale huurwoningen. Dat wordt mede veroorzaakt door de lange
wachttijden in de huursector. <br>
<h2>Prijsontwikkeling corporatieverkopen</h2>
De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de algemene
ontwikkeling op de woningmarkt. In 2008 bedroeg de mediane verkoopprijs
van corporatiewoningen nog € 167.000, terwijl deze in 2009 is gedaald tot
<br>€ 165.000. Over de eerste helft van 2010 is de mediane prijs weer
gestegen tot €170.000. Dat is een stijging van 3 procent (zie tabel 32).
Wel moeten we hier rekening houden met het feit dat corporatieverkopen
worden geregistreerd op het moment van levering bij de notaris. In de
praktijk is de daadwerkelijke verkoop vaak een aantal maanden eerder.
Bovendien zijn de cijfers van het derde kwartaal 2010 nog niet meegenomen
in deze cijfers. We zien dus een lichte stijging van het aantal
transacties en de verkoopprijs. De verschillen in prijsontwikkeling
tussen de stadsdelen zijn groot. Zo lijken relatief dure stadsdelen als
Centrum en Zuid geconfronteerd te worden met een prijsdaling. Aan de
andere kant zijn juist in stadsdeel West (binnen de ring) de prijzen
sterk gestegen. In de goedkope stadsdelen Noord en Zuidoost is de prijs
nauwelijks gewijzigd, maar is wel het aantal transacties sterk gedaald.
Nieuw West vertoont een lichte prijsdaling. Verschillen tussen de
stadsdelen zijn soms terug te voeren op kleine aantallen verkopen per
stadsdeel en verschillen in type, grootte en locatie van de woningen die
zijn verkocht. Pas na afloop van 2010 kunnen we een goede vergelijking
maken tussen 2009 en 2010 op stadsdeelniveau. <br>
<div class="csc-textpic csc-textpic-left csc-textpic-below">
<div class="csc-textpic-text"></div>
<div class="csc-textpic-imagewrap csc-textpic-single-image"><img
src="http://www.woonamsterdam.info/uploads/pics/Grafiek_27.jpg"
width="369" height="225" border="0" alt="" /></div>
</div>
<div class="csc-textpic-clear"></div>
<div class="csc-textpic csc-textpic-left csc-textpic-below">
<div class="csc-textpic-text"></div>
<div class="csc-textpic-imagewrap csc-textpic-single-image"><img
src="http://www.woonamsterdam.info/uploads/pics/Tabel_28.jpg" width="427"
height="353" border="0" alt="" /></div>
</div>
<div class="csc-textpic-clear"></div>
<div class="csc-textpic csc-textpic-left csc-textpic-below">
<div class="csc-textpic-text"></div>
<div class="csc-textpic-imagewrap csc-textpic-single-image"><img
src="http://www.woonamsterdam.info/uploads/pics/Grafiek_29.jpg"
width="427" height="257" border="0" alt="" /></div>
</div>
<div class="csc-textpic-clear"></div>
<div class="csc-textpic csc-textpic-left csc-textpic-below">
<div class="csc-textpic-text"></div>
<div class="csc-textpic-imagewrap csc-textpic-single-image"><img
src="http://www.woonamsterdam.info/uploads/pics/Tabel_30.jpg" width="427"
height="212" border="0" alt="" /></div>
</div>
<div class="csc-textpic-clear"></div>
<div class="csc-textpic csc-textpic-left csc-textpic-below">
<div class="csc-textpic-text"></div>
<div class="csc-textpic-imagewrap csc-textpic-single-image"><img
src="http://www.woonamsterdam.info/uploads/pics/Kaart_31.jpg" width="427"
height="311" border="0" alt="" /></div>
</div>
<div class="csc-textpic-clear"></div>
<div class="csc-textpic csc-textpic-left csc-textpic-below">
<div class="csc-textpic-text"></div>
<div class="csc-textpic-imagewrap csc-textpic-single-image"><img
src="http://www.woonamsterdam.info/uploads/pics/Tabel_32.jpg" width="385"
height="193" border="0" alt="" /></div>
</div>
<div class="csc-textpic-clear"></div>