Juridische Actualiteiten Zorgvastgoed

Juridische Actualiteiten Zorgvastgoed
Levensloopbestendige wijken als antwoord op beleid en
ontwikkeling van de maatschappij
Mei 2015
‘Oude bomen moet men niet verpoten’, luidt een
Nederlands gezegde. Oftewel: het is beter om ouderen zo
lang mogelijk in hun natuurlijke omgeving te laten. Maar
dan moeten er vanzelfsprekend wel de nodige welzijns-,
zorg- en woonvoorzieningen zijn. Hoe is dit in de praktijk
te realiseren en wat moet er voor gebeuren?
‘Een kanteling naar een
vraaggestuurde
benadering is een
absolute must.’
Kanteling naar vraaggestuurde benadering absolute must
Veranderend beleid en nieuwe wetgeving, maar ook een hogere mate van
zelfredzaamheid en een groeiende emancipatie onder ouderen zorgen
ervoor dat deze groep langer zelfstandig blijft wonen. Ondertussen
worden er (vanuit de politiek) weinig handvatten geboden om aan deze
ontwikkeling tegemoet te komen, nu er nog altijd vanuit een
aanbodgerichte benadering wordt gestuurd en gedacht. Een praktische
en vraaggestuurde benadering is daarom nodig om ook in de toekomst
het hoofd te kunnen bieden aan de vraag naar zorg en volkshuisvesting
voor ouderen.
Levensloopbestendige wijken
Op dit moment is het aanbod van zorg zo versnipperd dat het voor een
individu heel moeilijk is, zeker gezien de beperkte mobiliteit van deze
doelgroep, zijn weg te vinden. Daarom ontwikkelden VKZ BV, financiële
en vastgoed- en gebiedsmanagers, en de Praktijk Index uit Bilthoven een
plan voor levensloopbestendige wijken, waarbij het uitgangspunt is dat er
met name vanuit de klant, de zorgvrager, wordt gedacht.
‘Op basis van een
WoonZorgScan kan
bepaald worden waar de
Care Hubs gerealiseerd
moeten worden, mede op
basis van het bereik, de
maximale dekking en de
kostprijs.’
Door het creëren van zogenoemde ‘Care Hubs’ kunnen ouderen langer in
hun natuurlijke omgeving blijven. Een Care Hub is een voorziening, in de
directe nabijheid van een intramurale instelling (in de bouwkundige plint of
in de buurt ervan), waarin de welzijns- en zorgverleners alsmede
diensten zijn gehuisvest die noodzakelijk zijn voor het bieden van
zorgdiensten binnen een of meerdere zorgcirkels. Het vormt de bron (‘de
herberg’) van en voor vele welzijns- en zorgdiensten. Samen met onder
meer thuiszorg ontstaat er een gezonde basis voor een overzichtelijke,
professioneel en betaalbare zorg. De Care Hub is bovendien het zorglogistieke bronpunt in de wijk. Vanuit het perspectief van de
zorgaanbieder is de afstand van de hub tot de zorgvragers beperkt. Deze
oplossing zorgt daardoor dus voor een kortere reistijd en heeft dus een
positief effect op de kostprijs van de zorg. Dit vertaalt zich direct in de
kwaliteit van de zorg.
Grote verzorgingshuizen zullen dan niet meer logischerwijs, zoals nu vaak
wel het geval is, aan de rand van een stad verschijnen, maar daar waar
de vraag naar een bepaald zorgproduct is en dan op kleinere schaal. Een
WoonZorgScan, samengesteld op basis van onder andere
sociaaldemografische gegevens, kan uitkomst bieden voor een antwoord
op de vraag waar de Care Hubs gebouwd moeten worden, mede op basis
van het bereik, de maximale dekking en de kostprijs. Dit door VKZ en de
Praktijkindex ontwikkelde instrument stelt de beleidsmaker in staat een
analyse te maken van de zorgvraag in een gebied door middel van dataanalyse. Wanneer vervolgens een beeld is ontstaan van de vraag naar
zorg en welzijn is het mogelijk om de financiële effecten ten aanzien van
de kostprijs (per zorgvrager) en het bereik (% bereikte zorgvragers) te
berekenen.
Het plan voor de ontwikkeling van zogenaamde Care Hubs, waarbij het
zorgaanbod dus een vraaggestuurde benadering volgt, biedt dus een
eerste opening voor de dialoog over een oplossingsrichting. Deze Care
Hubs, die de basis vormen voor levensloopbestendige wijken, zorgen niet
alleen voor een verhoogd welzijn, maar ook voor een efficiëntere logistiek
en dus tot lagere kosten voor de aanbieders van zorg- en huisvesting.
Juridische kanttekeningen bij de realisatie van Care Hubs
Voordat tot de daadwerkelijke realisatie van levensloopbestendige wijken
en woonvoorzieningen kan worden overgegaan, moet er nog een aantal
juridische hobbels genomen worden. Daarnaast staat er op korte termijn
een aantal belangrijke wetswijzigingen op stapel.
‘Maak, voordat je nieuwe
vastgoedverplichtingen
aangaat, een grondige
inventarisatie van je
huidige zorgvastgoed.’
Due diligence bestaand zorgvastgoed
Allereerst is het natuurlijk belangrijk om als zorgaanbieder het huidige
vastgoed goed in kaart te brengen. Daarbij gaat het er niet alleen om de
bestemming, financiering en fysieke omstandigheden van het gebouw in
kaart te brengen, maar ook te kijken wat de eigendomssituatie met
betrekking tot het vastgoed is. Kortom: het is belangrijk om een due
diligence los te laten op het vastgoed en aan de hand van de
leveringsakte(s) te inventariseren wat voor rechten en verplichtingen er
zijn vastgelegd.
Heb je als zorgaanbieder het pand in eigendom? Of is de eigendom
gesplitst in appartementsrechten? Het is ook goed mogelijk dat er een
erfpachtconstructie op het vastgoed rust. In dat geval is het belangrijk om
na te gaan of er bepalingen zijn opgenomen over de vraag hoe de ruimte
mag worden gebruikt en met welke bestemming.
Ook als er sprake is van een huurovereenkomst, is het van belang tijdig
na te gaan voor hoeveel jaar er een contract is afgesloten. Bij velen
heerst het idee dat je een huurovereenkomst op ieder gewenst moment
kunt opzeggen, maar in de praktijk worden deze contracten vaak voor een
tijdvak van vijf of zelfs tien jaar gesloten. Wellicht is het in het geval van
een langlopende huurovereenkomst nog wel mogelijk om eenheden
onder te verhuren, maar of dit is toegestaan en onder welke voorwaarden,
ligt vast in het huurcontract.
Vastigheid of flexibiliteit?
Nadat het huidige vastgoed in kaart is gebracht, is het belangrijk om bij
het aangaan van nieuwe vastgoedverplichtingen te bepalen welke
rechtsvorm en welke constructie het meest geschikt zijn. Kortom: ga je
voor vastigheid, of kies je voor flexibiliteit? Afhankelijk van het antwoord
op deze vraag zijn er vanzelfsprekend verschillende eigendoms-,
erfpacht- of huurconstructies mogelijk. En ga je deze overeenkomst aan
als vennootschap, stichting of wellicht zelfs als vereniging?
Nieuwe Woningwet
Per 1 juli 2015 treedt de Nieuwe Woningwet in werking. Corporaties
dienen zich vanaf dat moment aan strakke richtlijnen te houden, waarbij
er een duidelijk onderscheid tussen DAEB (diensten van algemeen
economisch belang) en niet-DAEB-diensten wordt gemaakt. Onder deze
niet-commerciële diensten (DAEB-diensten) vallen de verhuur van
woningen die onder de huursubsidietoeslag (€ 710 per maand) vallen en
activiteiten die onder de noemer van maatschappelijk vastgoed kunnen
worden geschaard.
Ook voor de verhuur van zorgvastgoed, dat nog altijd voor vijftig procent
in handen van woningcorporaties is, is de Nieuwe Woningwet dus van
groot belang. Met name op het gebied van de ombouw van zorgvastgoed
naar woningen, de verhuurdersheffing en op het gebied van de passende
toewijzing.
‘Tot 2017 heeft de
wetgever aan
woningcorporaties de
ruimte gelaten om
duurdere zorgwoningen te
verhuren.’
Ombouwen zorgvastgoed
Het is toegestaan om bestaand vastgoed om te bouwen naar woningen,
mits die onder de huurgrens van € 710 per maand blijven. Hierbij heeft de
wetgever echter een kanttekening gemaakt. Tot 2021 mag 25% van de
activiteiten buiten de DAEB-lijn vallen en dus is het tot die tijd, mits de
plannen voor een dergelijke ombouw voor 1 januari 2017 gemeld zijn,
toegestaan om duurdere woningen, die buiten deze grens vallen, om te
bouwen en te verhuren.
Verhuurdersheffing
Hoewel woningcorporaties volledig private rechtspersonen zijn, verplicht
de overheid hen een verhuurdersheffing af te dragen. Deze verplichting
geldt voor iedereen die meer dan tien woningen onder de genoemde
huurgrens verhuurt. Ook een zorginstelling wordt dus aangeslagen voor
verhuurdersheffing op het moment dat deze instelling vastgoed huurt en
dit vervolgens doorverhuurt aan bewoners. Als peildatum voor deze
heffing wordt 1 januari genomen. Wordt een woning op die datum
gebouwd of gerenoveerd dan geldt een vrijstelling voor dat jaar.
Passende toewijzing
Corporaties worden vanaf 2017 verplicht om 95% van de woningen die
aan huurtoeslaggerechtigden worden toegewezen onder de
aftoppingsgrens te verhuren. Een maatregel om te voorkomen dat
mensen met een laag inkomen in een te dure woning gaan zitten. In de
praktijk kan dit echter een probleem opleveren voor de doorstroming,
omdat de huurprijs van nieuwe woningen wellicht te hoog is.
In het geval van de levensloopbestendige wijken zal dit probleem zich ook
voordoen. Als ouderen binnen hun natuurlijke omgeving blijven, maar
binnen hun wijk wel moeten verhuizen naar een huis dat beter aan hun
zorgvraag voldoet (denk aan bijvoorbeeld een patiowoning), is de kans
groot dat deze woning duurder zal zijn dan de woning waar de zorgvrager
lange tijd in gewoond heeft. Om aan dit probleem het hoofd te bieden,
rust er dus ook een verantwoordelijkheid op de woningaanbieder. Hij zal
op macroniveau naar zijn woonportfolio moeten kijken en voor een
evenwichtige verdeling moeten kiezen en niet enkel op het niveau van
een enkel object moeten kijken. In de praktijk zal dit echter lastig te
verenigen zijn met een puur commercieel winstoogmerk.
‘Door de
huurbescherming die op
huurders rust, zal een
huurovereenkomst niet
zomaar ontbonden
worden.’
Zorg- en huurovereenkomst vormen juridische eenheid
Een vraag die in het kader van zorgvastgoed nog onbeantwoord is
gebleven, is de vraag of met het eindigen van een zorgovereenkomst ook
de huuroverkomst eindigt. Bij de beantwoording hiervan is het belangrijk
vast te stellen of de huur- en zorgovereenkomst gelijkwaardig zijn, of dat
een van beide onderdelen overheersend is.
In de praktijk kan een huurder al snel aanspraak maken op
huurbescherming, dus zal de huurovereenkomst niet zomaar ontbonden
kunnen worden. Maar in het geval dat er meerdere partijen bij betrokken
zijn, en de huur- en zorgovereenkomst uit elkaar worden getrokken, kan
dit in de praktijk wel tot lastige situaties leiden. Waarbij ook de
Mededingingswet, die prijs- en kartelafspraken verbiedt, nog om de hoek
komt kijken. Immers, in de praktijk gebeurt het regelmatig dat corporaties
met bepaalde zorginstellingen samenwerken. Een bewoner is dan
verplicht, in het kader van een exclusiviteitsregeling, de zorg bij een
vastgestelde aanbieder af te nemen. Dit is in beginsel toegestaan, tenzij
overduidelijk is dat die betreffende instelling een monopolie heeft. Alleen
dan is het mogelijk een beroep op de Mededingingswet te doen.
Contact
Casper Schouten
+31 20 5506 656
[email protected]
Casper is advocaat sinds 1986 en gespecialiseerd in vastgoedrecht. Hij
houdt zich met name bezig met huurrecht (zowel in de particuliere sector
als voor bedrijven), bouwrecht, projectontwikkeling en ruimtelijke
ordening. Casper adviseert bouwbedrijven, projectontwikkelaars,
woningcorporaties en particulieren en vertegenwoordigt die in
gerechtelijke procedures. Zijn professionele belangstelling gaat vooral uit
naar stedelijke herontwikkeling en stadsvernieuwingsprojecten.
Daarnaast is Casper onder andere lid van de Raad van Commissarissen
van de Stichting Woonwaard te Alkmaar. Ook is hij sinds oktober 2009
kantonrechter-plaatsvervanger te Haarlem. Tot 1 januari 2014 was
Casper de Managing Partner van Kennedy Van der Laan.
---------------------------------------------------------------------------------Rogier van Keulen
+ 31 30 251 74 76
[email protected]
Rogier is sinds 1985 actief in de vastgoedwereld. Rogier is
directeur/eigenaar van VKZ BV, financiële vastgoed- en
gebiedsmanagers. VKZ is een middelgroot adviesbureau actief op het
gebied van management en economie van vastgoedprojecten en
ruimtelijke processen.
Rogier is een gedreven en ondernemende allrounder. Hij is
maatschappelijk betrokken (diverse nevenfuncties) en heeft ruime
ervaring en kennis van de zorgwereld vanuit zijn rol als (strategisch)
adviseur bij een grote diversiteit aan processen en projecten bij
zorginstellingen. Vraagstukken variëren hierbij van het afstoten en op de
markt brengen van locaties, portfoliomanagement, de begeleiding van
(ver)nieuwbouw, impairment en waardebepalingsvraagstukken.