Masterproef Nicolaas Vermeulen

Faculteit Rechtsgeleerdheid
Universiteit Gent
Academiejaar 2009-10
DE KOOPPRIJS
Commentaar bij Gent 4 juni 2008
Masterproef
van de opleiding
‘Master in de rechten’
Ingediend door
VERMEULEN Nicolaas
(studentennr. 20052387)
(major: Burgerlijk- en Strafrecht)
Promotor: Prof. Dr. C. ENGELS
Commissaris: Hr. M. DAMBRE
De koopprijs
2
Nicolaas Vermeulen
Bij deze gaat mijn dank uit naar mijn promotor, Professor Dr. Christian Engels
en mijn begeleider, de Heer Maarten Dambre om mij dit interessante onderwerp
aan te bieden. Het heeft ertoe bijgedragen mijn blik over het onderwerp te
kunnen verruimen. Verder wens ik iedereen te bedanken die altijd voor mij klaar
stond met raad en daad, niet in het minst mijn ouders die mij gedurende de vijf
voorbije universitaire jaren altijd gesteund hebben.
Rest mij nog een speciaal dankwoord te richten aan mijn vader, voor het
zorgvuldig nalezen van deze masterproef.
De koopprijs
3
Nicolaas Vermeulen
INHOUDSTAFEL
I.
Inleiding………………………………………………………………...……………...6
II.
De koopprijs van goederen……...……………………………………………………...8
1° Het gemeen recht….……………………………………………..……….....8
a. algemeen…...……………………………………………………….8
b. de bepaalde prijs…...……………………………………………….9
c. de bepaalbare prijs en de bindende derdenbeslissing..……………..9
d. prijsaanpassingsclausules…...……………………………………..12
2° Specifieke wetgeving aangaande de prijs. ………………………………...12
3° Het Weens Koopverdrag…………………………………………………...13
III.
De ongeoorloofde prijs: vereiste van een werkelijke prijs……………………………18
1° Algemeen…………………………………………………………………..18
2° Verkopen met verlies………………………………………………………19
3° Niet-naleving van de prijsreglementering bij verkopingen……………..…21
4° Symbolische prijs…………………………………………………………..22
5° Fictieve koopprijs: de vermomde schenking………………………………24
6° Belachelijke / Te lage prijs………………………………………………...27
a. onrechtstreekse schenking………………………………………...28
b. bewijs……………………………………………………………...30
7° Prijsbewimpeling…………………………………………………………..30
8° Negatieve prijs……………………………………………………………..33
IV.
Enkele speciale gevallen met betrekking tot de koopprijs……………………………35
1° Koop op lijfrente…………………………………………………………...35
De koopprijs
4
Nicolaas Vermeulen
2° De anti-witwaswetgeving…………………………………………………..37
3° De Wet Breyne……………………………………………………………..41
4° Voorschot of Waarborg…………………………………………………….43
5° Gekwalificeerde benadeling………………………………………………..46
6° Benadeling bij koop onroerend goed………………………………………47
V.
De partijen bij het betalen van de koopprijs…………………….…...………………..50
1° Partijen…………………………………………………………………......50
a. Koper………………………………………………………………..50
b. Verkoper……………………………………………………………51
2° Tijdstip van betaling……………………………………………………….52
3° Plaats van betaling…………………………………………………………55
4° Bewijs van betaling………………………………………………………...56
VI.
Schattingen, waardebepalingen……………………………………………………….57
a. Schatten……………………………………………………………………..57
b. Waarde……………………………………………………………………...57
VII.
Besluit………………….……………………………………….……………………..59
VIII. Bibliografie……………………………………………………………………………62
De koopprijs
5
Nicolaas Vermeulen
Hoofdstuk I. INLEIDING.
Dit schrijven behandelt de problematiek van de koopprijs van roerende en onroerende
goederen. De inspiratie werd gehaald uit het arrest van 4 januari 2008 van het Hof van Beroep
van Gent. In casu behandelde het arrest twee zaken, namelijk de alleenverkoopwet en de
koopprijs. Het is over dit laatste dat deze masterproef zal gaan. Hierna wordt een kleine
samenvatting van het arrest gegeven, met dus voornamelijk aandacht voor die koopprijs.
Tussen twee firma’s werd een overeenkomst gesloten. Firma B zou een alleenverkooprecht
krijgen over een product van firma A. De verkoopprijs van dit product werd bepaald in
functie van de evolutie van de transportkosten en van de marktwaarde. Deze prijs kon na
voorafgaande kennisgeving aangepast worden. Onder andere slib, dat als meststof werd
gebruikt, was één van de producten. Ingevolge het mestdecreet wijzigde de situatie dusdanig
dat firma B niet meer moest betalen voor de afname van het slib. Integendeel zelfs, ze kreeg
er geld voor van firma A, indien ze het als meststof zou gebruiken. Jarenlang ging alles goed
tussen de partijen. Op een bepaald moment zegde firma A de alleenverkoopovereenkomst op,
met inachtneming van de opzeggingstermijn van één jaar.
Het is heel duidelijk dat de rechtsverhoudingen tussen de partijen volledig omgedraaid werd
in de loop van de jaren. In eerste instantie moest firma B betalen voor de afname van het slib,
terwijl ze vervolgens betaald werd om het slib af te nemen. De vraag stelde zich dus of er
überhaupt nog wel sprake was van een koop. De tegenprestatie voor het leveren van de zaak
ontbreekt namelijk, er is geen sprake meer van een prijs.
Zoals we hieronder uitgebreid zullen kunnen vaststellen is een prijs een essentieel onderdeel
van de koopovereenkomst. In plaats van in casu te betalen voor iets, werd er nu in tegendeel
zelfs geld voor gegeven. De redenering dat er aldus sprake is van een negatieve prijs, gaat niet
op, aangezien dit geen echte prijs is, zoals we later nog zullen zien.
Hieronder worden eerst de basisprincipes van de koop, en meer bepaald de koopprijs
besproken. Het gemeen recht wordt geanalyseerd, met daarnaast ook oog voor de specifieke
prijswetgeving. Ook de Europese invloed wordt niet uit het oog verloren.
Daarna wordt er aan de hand van de vigerende wetgeving en de heersende doctrine nagegaan
wat wel en niet kan met de prijs. De ongeoorloofdheid van de prijs krijgt ruime aandacht.
Verschillende specifieke thema’s die belangrijk zijn voor de koopprijs, van zowel roerende als
onroerende goederen, komen aan bod.
De koopprijs
6
Nicolaas Vermeulen
Er wordt tevens een hoofdstuk gewijd aan de partijen die betrokken zijn bij het betalen van
een prijs. Wie zijn ze, wat zijn hun rechten en verplichtingen, waar en wanneer moeten ze
betalen en hoe dient men dit allemaal te bewijzen.
Als laatste wordt er nog een summier hoofdstuk gewijd aan de waarbepaling en schatting van
goederen. Een prijs komt namelijk niet zomaar uit de lucht gevallen, maar moet aan de hand
van duidelijke regels bepaald worden.
Het is geenszins de bedoeling om hier een alomvattend werk over de koopprijs neer te
schrijven. Eerder wordt er gemikt op een summier overzicht van de pijnpunten met betrekking
tot de koopprijs, waarbij op sommige items iets dieper wordt ingegaan.
De koopprijs
7
Nicolaas Vermeulen
Hoofdstuk II. DE KOOPPRIJS.
1° Het gemeen recht.
a. Algemeen
Volgens het Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt
om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen. 1 Het is dus
onmiddellijk duidelijk dat de prijs een essentieel bestanddeel van de koop is, en dat er zonder
prijs geen koop kan zijn.2 Normalerwijze is de koopprijs een geldsom. Maar de aard van de
prijs wordt niet door de wet bepaald, waardoor ze dus niet noodzakelijk in speciën dient te
worden vastgesteld, maar ook in andere prestaties kan bestaan.3 Voorbeelden zijn de betaling
van verzekeringspremies of het onderhouden van aangekochte vrachtwagens.
De koopprijs is een essentieel bestanddeel van de overeenkomst4. Het is een algemene regel in
het gemeen recht dat de verkoop tot stand komt zodra de partijen het eens zijn over de zaak en
over de prijs.5 De ene partij levert een zaak, en de andere partij betaalt hiervoor dan een prijs.6
Het is dus een tegenprestatie. Het is het bedrag waaraan een goed zal mogen worden verkocht
na een redelijke termijn van aanbod in een concurrerende markt onder de normale
voorwaarden van verkoop, bekend en aanvaard door verkoper en koper die elk handelen met
inzicht en alleen rekening houden met hun eigen belangen zonder dat enige externe dwang
hun beslissing kan beïnvloeden.7 Zonder prijs, geen koop. Een beding inlassen waarin de
partijen overeenkomen dat de prijs later zal worden overeengekomen zal leiden tot een
ongeldige koop.8
Artikel 1591 Burgerlijk Wetboek vereist dat er een koopprijs moet bepaald zijn en dat die
door de partijen wordt vastgesteld.
1
Art. 1582 BW. MEINERTZHAGEN-LIMPENS in H. DE PAGE en R. DEKKERS, Traité elementaire de droit civil belge., Vol. I, 4e
ed., Brussel, Bruylant, 1997, nr. 38, 85. 3
Cass. 27 maart 1952, Arr. Verbr. 1952, 412. 4
Rb. Bergen 10 oktober 2000, Act.fisc. 2001, afl. 16, 1; FJF 2001, 418. 5
Brussel 19 september 2002, Rev.prat.soc. 2003, afl. 3, 310. 6
Art. 1582 BW. 7
A. ANNAERT en J. SMETS, “Waardebepaling van onroerende goederen en zakelijke rechten” in X., Koop &
Verkoop van onroerende goederen, II, Diegem, Kluwer Editorial, losbl., Waardebepaling-Inleiding/6. 8
R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X. Recht
en Praktijk, nr. 58, Kluwer, Mechelen, 2009, 95. 2
De koopprijs
8
Nicolaas Vermeulen
b. De ‘bepaalde’ prijs.
Voormeld artikel 1591 Burgerlijk Wetboek zegt dat de prijs moet bepaald zijn. Maar wat
verstaat de doctrine concreet onder de notie ‘bepaald’.
De prijs is bepaald vanaf het moment waarop de partijen, én enkel henzelf, die
ontegensprekelijk hebben vastgesteld. “(…)on en conclut que la fixation du prix ne peut être
faite que par les parties et non par un juge”.9 Het is evenwel niet noodzakelijk dat prijs in
cijfers wordt uitgedrukt, maar voldoende dat de prijs kan berekend worden.10 Indien de
overeenkomst bepaalt dat de prijs door een deskundige moet worden vastgesteld, maar ze
geen elementen bevat ter berekening van die prijs en ook geen andere informatie die de
deskundigen zou kunnen helpen met de prijsbepaling, dan is de koop evenwel niet voltrokken,
omdat de prijs in casu dan niet in overeenstemming is met artikel 1591 Burgerlijk Wetboek.11
Evenmin is het nodig om de prijs in de koopakte vast te leggen, omdat de prijs via andere
akten kan worden bepaald.12
c. De ‘bepaalbare’ prijs en de bindende derdenbeslissing.
Om bepaalbaar te zijn in overeenstemming met artikel 1591 Burgerlijk Wetboek, volstaat het
dat de prijs kan worden vastgesteld “op grond van objectieve gegevens die aan de wil van de
partijen zijn onttrokken”.13 De feitenrechter mag hierover oordelen, op voorwaarde dat hij het
begrip bepaalde of bepaalbare prijs niet miskent. Het is wel zo dat de partijen kunnen
overeenkomen dat een derde de prijs zal bepalen, en dit overeenkomstig artikel 1592
Burgerlijk Wetboek. Dit lijkt voorgaand artikel 1591 Burgerlijk Wetboek nogal tegen te
spreken, maar CHRISTIAENS stelt dat deze bepaling niet als een afwijking moet worden
beschouwd, maar eerder als een bevestiging van het principe van de contractuele vrijheid.14
Het aanduiden van een derde die de prijs zal bepalen is een toepassing van de figuur van de
bindende derdenbeslissing. 15 Met dergelijke bindende derdenbeslissing bedoelt men een
9
D. MAINGUY, Contrats spéciaux, Paris, Dalloz, 2004, nr. 117, 104. B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr.
1191, 470; Antwerpen 1 maart 2005, RW 2006-07, afl. 19, 801 en TBBR 2007, afl. 9, 587. 11
Cass. 5 juni 1953, Arr. Cass. 1953, 671; RW 1953-54, 701; J.T. 1953, 444. 12
Brussel 26 oktober 1831, Pas. 1831, II, 276 en B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X,
Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1192, 471. 13
Antwerpen 1 maart 2005, RW 2006-07, afl. 19, 801; TBBR 2007, afl. 9, 587. 14
A. CHRISTIAENS, “Art. 1592 BW”, in A. CHRISTIANS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (eds.), Bijzondere
Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer,
losbl., 1. 15
I. CLAEYS, C. COUDRON, K. LOONTJENS en B. TILLEMAN, “Dading”, in APR, Antwerpen, Kluwer, 2000, nr.
13, 11. 10
De koopprijs
9
Nicolaas Vermeulen
beding in een overeenkomst waarbij de partijen aan een derde de opdracht geven om een
beslissing te nemen omtrent een feitelijk element of een rechtspunt in hun rechtsverhouding
waarover een objectieve onzekerheid bestaat en dat te hunner vrije beschikking staat, en
waarbij de partijen zich ertoe verbinden zich in principe onherroepelijk gebonden te achten
door de beslissing van deze derde, behalve als deze derde bij de vervulling van zijn opdracht
bedrog heeft gepleegd, de grenzen van zijn bevoegdheid is te buiten gegaan of een kennelijk
onredelijke beslissing heeft genomen.16 De voorwaarde dat een derde onafhankelijk moet zijn
van de wil van één der contracterende partijen wordt algemeen gesteld bij bindende
derdenbeslissingen.17 De onafhankelijkheid wordt heden ten dage trouwens moeilijker en
moeilijker te waarborgen, gelet op tendens van de vennootschapsgroepen.
In het geval van artikel 1592 Burgerlijk Wetboek moet er wel een consensus zijn over de
basiselementen voor het bereken van de prijs, zijnde de wijze waarop de derde de
waardebepaling moet uitvoeren. Indien hieraan is voldaan, dan is de prijs voldoende
bepaalbaar. 18 Het spreekt dus voor zich dat de prijs bepaalbaar moet zijn, zonder dat
daaromtrent nog een nieuw akkoord zou moet worden gesloten tussen de contracterende
partijen.19 Als de partijen een derde dus de opdracht geven om de prijs te bepalen, en ze
leggen hiervoor de criteria vast waarop die waardebepaling moet gebeuren, dan moet de derde
zich hier ook aan houden. Het Hof van Cassatie besliste recent nog dat indien de rechter
evenwel vaststelt dat de derdebeslisser zich op andere criteria heeft gebaseerd, dan nog heeft
de rechter de bevoegdheid niet om in de plaats van de derde zelf de criteria te gaan bepalen.20
Het Hof volgt hiermee de heersende doctrine in ons land, en zorgt ervoor dat de wil van de
partijen behouden blijft, aangezien het in de bedoeling van de partijen lag om net een derde
met die beslissing te belasten, en niet de rechter.
De vraag stelt zich nu natuurlijk naar wat een rechter dan wél mag doen, indien hij vaststelt
dat een derde zich niet aan de overeenkomst houdt. Volgens VAN OEVELEN moeten hier twee
situaties onderscheiden worden. 21 Ten eerste kan het zijn dat de derdebeslisser in de
overeenkomst niet nominatim werd aangesteld. In dergelijk geval wordt het de rechter
aangeraden om een andere derdebeslisser aan te duiden. Eventueel kunnen de partijen ook
16
Cass. 31 oktober 2008, RW 2010, afl. 30, 1259, noot A. VAN OEVELEN. M. STORME en M.E. STORME, “De bindende derdenbeslissing naar Belgisch recht”, TPR 1985, 728. 18
Brussel 18 juni 2007, TRV 2009, afl. 3, 291, noot D. VAN GERVEN. 19
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr.
1195, 472. 20
Cass. 31 oktober 2008, R.W. 2010, afl. 30, 1258, noot A. VAN OEVELEN; TBO 2008, afl. 6, 221. 21
Cass. 31 oktober 2008, R.W. 2010, afl. 30, (1258), 1260, noot A. VAN OEVELEN. 17
De koopprijs
10
Nicolaas Vermeulen
zelf iemand anders aanduiden, indien dit in de overeenkomst werd voorzien. Ten tweede kan
het zijn dat de partijen de derdebeslisser wel nominatim hebben aangesteld in de
overeenkomst. Dan zou de derdebeslisser opgedragen worden om zijn werk over te doen, en
aldus een nieuwe prijs weer te geven die dan wel de rechterlijke toetsing doorstaat. Er dient
omtrent deze tweede mogelijkheid wel opgemerkt te worden dat het vertrouwen tussen de
partijen en de derdebeslisser waarschijnlijk niet meer optimaal zal zijn, hetgeen de nieuwe
beslissing niet zal vergemakkelijken. Rekening houdende met het beginsel van de
contractuele vrijheid wordt er trouwens voor artikel 1592 Burgerlijk Wetboek aanvaard dat de
partijen kunnen overeenkomen om de rechter de bevoegdheid te geven een derdebeslisser aan
te duiden, indien zijzelf daaromtrent niet tot een akkoord komen.22
Men moet wel rekening houden met een drietal voorwaarden om een derde de prijs te laten
bepalen. Eerst en vooral moet de persoon die de prijs zal bepalen, effectief een derde zijn.23
Waarmee dus wordt bedoeld dat geen enkele contracterende partij enige vorm van controle
over deze derde mag uitoefenen. Vervolgens houdt het bepalen van de prijs door een derde in,
dat zijn uitspraak daarover onaantastbaar is. Partijen kunnen de dan bepaalde prijs niet meer
betwisten, en dienen zich er bij neer te leggen.24 Zelfs als zou blijken dat de prijs veel minder
dan verwacht is, dan nog kunnen ze hier niet op terug komen. 25 Ze zijn dus duidelijk
gebonden door de derde.26
Als derde en laatste voorwaarde moeten de contracterende partijen zélf de derde aanwijzen
die de prijs zal bepalen, zonder ook maar enige tussenkomst van een rechter.27
Artikel 1592 Burgerlijk Wetboek spreekt van een derde, maar er wordt toch algemeen
aangenomen dat er ook meerdere personen belast mogen worden met de prijsbepaling.28
22
Cass. 31 oktober 2008, RW 2010, afl. 30, (1258), 1261, noot A. VAN OEVELEN. A. CHRISTIAENS, “Art. 1592 BW”, in A. CHRISTIANS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (eds.), Bijzondere
Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer,
losbl., 1. 24
Zie recent: Cass. 31 oktober 2008, TBO 2008, afl. 6, 221; A. CHRISTIAENS, “Art. 1592 BW”, in A.
CHRISTIAENS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (eds.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met
overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 1. 25
Brussel 18 juni 2007, TRV 2009, afl. 3, 291, noot D. VAN GERVEN. 26
Cass. 30 juni 1966, Pas. 1966, I, 1400 en Brussel 18 juni 2007, TRV 2009, afl. 3, 291, noot D. VAN GERVEN. 27
A. CHRISTIAENS, “Art. 1592 BW”, in A. CHRISTIANS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (eds.), Bijzondere
Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer,
losbl., 1.; vgl. Art. 1591 BW. 28
B. TILLEMAN, “Totstandkoming en kwalificatie van de koop” in X., Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr.
X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr.
1217, 484. 23
De koopprijs
11
Nicolaas Vermeulen
TILLEMAN raadt aan om de derde zo snel mogelijk te benoemen, omdat de koopovereenkomst
anders zou kunnen vernietigd worden, omdat het voorwerp niet kan worden bepaald.29
d. Prijsaanpassingsclausules.
Ook voor wat betreft prijsaanpassingsclausules, geldt het vereiste van de bepaalde of
bepaalbare prijs.30 Deze clausules moeten dan ook bepalen op welke wijze en rekening
houdende met welke elementen, de prijs dient aangepast te worden. Het Hof van Cassatie
oordeelde dat de prijs, ingeval er een clausule werd voorzien dat er een herziening mogelijk
was bij een devaluatie van 10 %, niet bepaalbaar was omdat er niet werd bepaald hoe die
herziening zou gebeuren31. Ook was er geen sprake van een bepaalbare prijs bij de verkoop
van een onroerend goed omdat er een bijkomende clausule was opgenomen waarin gesteld
werd dat de prijs zou worden herzien na wilsovereenstemming tussen de partijen32.
2° Specifieke wetgeving aangaande de prijs.
De wetgeving op het gebied van de prijszetting is uitgebreid en van aanzienlijk belang, gezien
de grote impact die een prijs op een openbare (economische) orde kan hebben. Hieronder geef
ik het wetgevende kader weer waarmee vandaag de dag rekening moet worden gehouden
inzake de koopprijs.
Ongetwijfeld is de wet van 22 januari 1945 betreffende de economische reglementering en de
prijzen33, één van de belangrijkste wetten, daar ze, zoals de naam het zelf zegt, de bepalingen
inzake het vastleggen van de prijs bevat. Daarnaast moet er nog rekening worden gehouden
met het Ministerieel besluit34 dat in uitvoering van deze wet werd gesloten en ook nog de
Besluitwet houdende verscherping van de controle der prijzen35.
29
B. TILLEMAN, “Totstandkoming en kwalificatie van de koop” in X., Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr.
X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr.
1218, 484. 30
Luik 6 maart 1969, Rev. prat. not. b. 1969, 190. 31
Cass. 6 oktober 1965, JT 1966, 206. 32
Luik 6 maart 1969, Rec.gén.enr.not. 1970, 34. 33
Wet 22 januari 1945 betreffende de economische reglementering en de prijzen, BS 24 januari 1945, erratum
BS 11 februari 1945, 696 (hierna verkort Prijsreglementeringswet). 34
MB 20 april 1993 houdende bijzondere bepalingen inzake prijzen, BS 28 april 1993, 9500. 35
Besluitwet 14 mei 1946 houdende verscherping van de controle der prijzen, BS 16 mei 1946, 4279. De koopprijs
12
Nicolaas Vermeulen
De wet betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de
consument36 bevat tevens enkele bepalingen die verband houden met de prijs. Hierin staat
onder andere de verplichting in verband met de prijsaanduidingen bij verkopen. En ook het
verbod op verkopen met verlies, zie supra, vindt men hierin terug. Deze wet wordt heden wel
vervangen door de wet betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming37, die in
werking treedt op 12 mei 2010. Verder in deze masterproef wordt dieper ingegaan op de
wijzigingen die deze nieuwe wet ten opzichte van de oude inhouden.
De Wet betreffende de bescherming van de consumenten bij verkoop van
consumptiegoederen38 zorgt er op zijn beurt voor dat de prijs verminderd moet worden,
indien er een gebrek aan conformiteit van de koopwaar is.
3° Het Weens Koopverdrag
Op internationaal vlak kan er inzake de prijs niet naast het Weens Koopverdrag39 gekeken
worden. Het is zo dat het Belgisch recht met betrekking tot de prijsbepaling, nogal streng
kan genoemd worden. In andere landen ziet men dat de bepaling van de prijs veel soepeler
geregeld is
40
. Volgens artikel 1 CISG is het verdrag van toepassing op
koopovereenkomsten betreffende roerende zaken tussen partijen die in verschillende
staten gevestigd zijn wanneer beide verdragsluitende partijen zijn, of wanneer volgens
toepasselijke internationaal privaatrechtelijke regel het recht van een verdragsluitende
staat aangewezen wordt.
Artikel 14 en artikel 55 CISG zijn de belangrijkste bepalingen als het over de prijs gaat. In
de doctrine werd al reeds heel wat geschreven over hoe beide voormelde artikelen zich
verhouden tot elkaar41. Artikel 14 CISG stelt dat “Een voorstel tot het sluiten van een
overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen vormt een aanbod, indien het
voldoende bepaald is en daaruit blijkt van de wil van de aanbieder om in geval van
36
Wet 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, BS
29 augustus 1991, 18712 (hierna verkort WHPC). 37
Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010, 20803. 38
Wet 1 september 2004 betreffende de bescherming van de consumenten bij verkoop van consumptiegoederen,
BS 21 september 2004, 68384. 39
Verdrag der Verenigde Naties 11 april 1980 inzake Internationale Koopovereenkomsten betreffende Roerende
Zaken, BS 1 juli 1997 (hierna verkort CISG). 40
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr.
1248, 497. 41
J. ERAUW, H. VAN HOUTTE en P. WAUTELET (eds.), Het Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia
Rechtswetenschappen, 1997, 75. De koopprijs
13
Nicolaas Vermeulen
aanvaarding gebonden te zijn. Een voorstel is voldoende bepaald, indien daarin de zaken
worden aangeduid en de hoeveelheid en de prijs uitdrukkelijk of stilzwijgend worden
vastgesteld of bepaalbaar zijn.” Met andere woorden, volgens artikel 14 CISG is er een
aanbod, wanneer de prijs uitdrukkelijk is vastgesteld of toch ten minste bepaalbaar is. Er
weze wel opgemerkt dat de partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst kunnen
beslissen om deze bepaling uit te sluiten. Dit is mogelijk krachtens artikel 6 van het
Verdrag. “Article 6 provides direct authority for contracting out of the CISG42”. De
toepassing van dit artikel werd ook in de rechtspraak bevestigd: “Under Art. 6 CISG the
parties are in fact free to derogate from Art. 14(1) CISG”. 43
Meestal zal in een internationale overeenkomst de prijs duidelijk vermeld worden, of ten
minste toch de manier waarop de prijs dient kan worden bepaald. Hiermee bedoelt men
bijvoorbeeld een minimum- of maximumbedrag, of men verwijst naar vergelijkbare
prijzen. Wanneer dit echter allemaal ontbreekt, en tot gevolg heeft dat de overeenkomst
niet tot stand zal kunnen komen, dan biedt artikel 55 CISG de redding. Artikel 55 CISG
stelt namelijk dat “Wanneer de koop rechtsgeldig is gesloten zonder dat de overeenkomst
uitdrukkelijk of stilzwijgend de prijs bepaalt of in de wijze van bepaling daarvan voorziet,
worden de partijen geacht, tenzij het tegendeel blijkt, zich stilzwijgend te hebben
gehouden aan de prijs die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor zodanige
onder vergelijkbare omstandigheden verkochte zaken gewoonlijk wordt bedongen in de
betrokken handelsbranche.” Artikel 55 CISG bevat dus een soort opvangnet voor artikel
14 CISG, indien er geen prijs zou bepaald zijn, of er geen manier is om ze te bepalen. De
woorden “gewoonlijk bedongen in de betrokken handelsbranche” zorgt ervoor dat zowel
de verkoper als de koper beschermd zijn. De koper zal zo niet te maken krijgen met
absoluut overdreven verkoopprijzen, maar dan evenmin zal hij kunnen profiteren van te
lage prijzen.
Een mooi voorbeeld van artikel 55 uit de rechtspraak vindt men in Duitsland terug44. Er was
een dispuut gerezen tussen een Duitse en een Belgische firma, die beiden in fruit en groenten
handelden. De beide firma’s kwamen mondeling overeen om producten van elkaar af te
nemen tegen een prijs “overeen te komen tijdens het seizoen”. Na enige tijd ontstond er
42
H. BERNSTEIN en J. LOOKOFSKY, Understanding the CISG in Europe, Den Haag, Kluwer Law International,
2003, 28. 43
Landgericht Neubrandeburg (Duitsland) 3 augustus 2005, Internationales Handelsrecht, 26-31. 44
Landgericht Neubrandeburg (Duitsland) 3 augustus 2005, Internationales Handelsrecht, 26-31. De koopprijs
14
Nicolaas Vermeulen
onenigheid over de prijs, en de koper startte een procedure in Duitsland met als doel aan te
tonen, dat er uiteindelijk geen geldig contract was gesloten tussen beide partijen.
Wat betreft de prijs oordeelde de rechter dat er aan de overeenkomst niet kon worden
geraakt, enkel en alleen omdat ze overeengekomen waren om de prijs vast te stellen
tijdens het seizoen. Hij oordeelde dat de prijs, hoewel ze niet bepaald was, toch nog
bepaalbaar was (art. 14 CISG). De rechter stelde dat de uitdrukking “overeen te komen
tijdens het seizoen” geïnterpreteerd moest worden, op een dermate wijze dat de partijen
waren overeengekomen de prijs te bepalen in overeenstemming met de criteria van artikel
55 CISG.
Wanneer geen prijs of geen aanwijzingen in verband met de prijs terug kunnen gevonden
worden in de ‘internationale’ overeenkomst, dan vindt artikel 55 CISG toepassing. Zoals
hoger reeds vermeld, moet volgens dit artikel de koper dan de prijs betalen die “onder
vergelijkbare omstandigheden wordt bedongen in die specifieke sector”. Maar wat dan
gezegd van de situatie waarin de gangbare prijzen niet beschikbaar zijn? De rechter is in
dit geval absoluut onbevoegd om zelf een prijs te bepalen, aangezien geen enkele bepaling
uit het Verdrag hem hiertoe bevoegd maakt45. Volgens de geest van artikel 7, 1° CISG
moet men dan naar de toepassing van de lex contractus kijken.
Hoe deze twee artikelen, 14 en 55, zich nu verhouden tot elkaar is, zoals hierboven reeds
vermeld, al voer geweest voor vele discussies in de literatuur. Hoewel we niet iedere
overeenkomst, zonder uitdrukkelijke prijsbepaling, onder de toepassing van artikel 55
CISG kunnen plaatsen, kunnen we evenmin alle dergelijke overeenkomsten laten nietig
verklaren op basis van artikel 14 CISG. Het is mijns inziens van groot belang om te weten
wat de werkelijke bedoeling van de partijen is. Indien de partijen samen beslissen een
overeenkomst te sluiten zonder enige prijsbepaling, dan moeten hun wil gerespecteerd
worden, in overeenstemming met artikel 6 CISG. Als er aan de andere kant geen
overeenkomst wordt bereikt over de prijs, dan wordt dit opgevangen door artikel 55,
zijnde de gangbare marktprijs.
45
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr.
1263, 502. De koopprijs
15
Nicolaas Vermeulen
Drie
voorwaarden zijn van belang om de prijs van goederen, in een internationale
context, te kunnen bepalen46. Ten eerste moet er voor het goed een ‘gewoonlijk toegepaste
prijs’ bestaan. Voor grondstoffen en half afgewerkte producten zou dit geen groot
probleem mogen zijn, maar voor bijvoorbeeld specieszaken is dit geen evidentie. Ten
tweede dient de handelssector van het goed in beschouwing te worden genomen. Het
betreft hier de sector waarin de contracterende partijen actief zijn. Hiermee wordt dan ook
de geografische markt bedoeld, omdat sommige prijzen eigen zijn aan bepaalde streken.
En tenslotte zijn ook modaliteiten van de overeenkomst van belang. Modaliteiten van
uitvoering zijn bijvoorbeeld de voorwaarden ter betaling, transportkosten, bestelde
hoeveelheden, garantiebedingen, … Ook hiermee moet rekening worden gehouden voor
de prijsbepaling.
Nergens in het Weens Koopverdrag staat uitdrukkelijk vermeld welke elementen in de
koopprijs begrepen moeten zijn. Er kan wel onrechtstreeks worden afgeleid dat
bijvoorbeeld de verpakking en de transportkosten daaronder vallen.47
Hoe er moet betaald worden door de koper wordt niet verduidelijkt in het verdrag. Het is
zo dat internationale overeenkomsten meestal zelf de modaliteiten van betaling bepalen.
Indien de overeenkomst echter niets hieromtrent bepaalt, dan moet er worden
teruggegrepen naar het nationaal recht. Indien de toepasselijke wetgeving via een
conflictenrechtelijke methode wordt bepaald, dan is volgens het Belgisch internationaal
privaatrecht de plaats van uitvoering van het contract van belang. Het is wel zo dat de
gewoonten vaak een oplossing zullen bieden.48
Ook voor wat betreft de plaats en het tijdstip van de betaling zal het meestal zo zijn dat de
internationale overeenkomst hieromtrent bepalingen bevat. Staat er niets vermeld, dan
moet er wederom naar de suppletiefrechtelijke regels van het verdrag gekeken worden.
Deze voorzien dat de koper op de vestiging van de verkoper dient te betalen.49 Zijn er
meerdere vestigingen, dan moet de koper betalen op de vestiging waarmee de verkoper de
46
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr.
1258-1260, 501. 47
P. WAUTELET, “Verplichtingen van de koper” in H. VAN HOUTTE, J. ERAUW en P. WAUTELET (eds.), Het
Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, nr. 5.5, 156. 48
P. WAUTELET, “Verplichtingen van de koper” in H. VAN HOUTTE, J. ERAUW en P. WAUTELET (eds.), Het
Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, nr. 5.7, 157. 49
Art. 57, 1° (a) CISG. De koopprijs
16
Nicolaas Vermeulen
nauwste band heeft50, hetgeen bepaald wordt in het licht van de ganse overeenkomst, en
niet enkel vanuit de betalingsverplichting. Wanneer de verkoper zijn plaats van vestiging
nog zou verplaatsen na het afsluiten van de internationale overeenkomst, dan moet de
koper op de nieuwe vestiging betalen, op voorwaarde uiteraard dat de verkoper hem
hiervan zo spoedig mogelijk op de hoogte brengt.51 Het belang van deze plaatsbepaling is
ter bepaling van welke rechter bevoegd zal zijn. Gezien het hier om internationale
overeenkomsten gaat, kan het aanduiden van een rechter nog van groter belang zijn dan in
een nationale context.
Voor wat het tijdstip van betaling betreft, geldt zoals reeds gemeld, de wilsvrijheid van de
partijen. In artikel 58 CISG staan evenwel de subsidiaire regels, voor de situatie waar er
niets omtrent het tijdstip bedongen is. Het is de regel dat de koper moet betalen op het
ogenblik dat hij het goed in zijn bezit krijgt; gelijktijdige overgang van prijs en goed dus.
De verkoper kan zelfs de levering weigeren indien hij met een onwillige koper, die
weigert te betalen, te maken zou hebben. Omgekeerd is het dan wel aan de koper
toegestaan om te wachten met zijn betaling tot op het ogenblik van de overhandiging van
het goed. Het uitgangspunt van deze regeling in het Weens Koopverdrag is aldus de
risico’s voor beide partijen tot een minimum beperken.52 De verkoper heeft ook nog het
recht om een gedeeltelijke betaling vanwege de koper, te weigeren. Inderdaad, indien een
dergelijke partiële betaling niet in de internationale overeenkomst werd voorzien, dan
maakt dit dus een contractuele tekortkoming uit. Als de verkoper dergelijke betaling toch
aanvaardt, verplicht dit hem geenszins tot levering van de aangekochte goederen.
Evenmin moet hij een te vroege betaling aanvaarden, gezien hij zich hierdoor aan
wisselkoersschommeling blootstelt, met het risico op een minwaarde.53
Er kan dus besloten worden dat de internationale regels in verband met de prijs en de
prijsbepaling een stuk eenvoudiger en duidelijker zijn dan degene die in het Belgisch
gemeen recht gelden, zoals doorheen dit schrijven nog zal blijken.
50
Art. 10 CISG. P. WAUTELET, “Verplichtingen van de koper” in H. VAN HOUTTE, J. ERAUW en P. WAUTELET (eds.), Het
Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, nr. 5.13, 159. 52
P. WAUTELET, “Verplichtingen van de koper” in H. VAN HOUTTE, J. ERAUW en P. WAUTELET (eds.), Het
Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, nr. 5.17, 161. 53
P. WAUTELET, “Verplichtingen van de koper” in H. VAN HOUTTE, J. ERAUW en P. WAUTELET (eds.), Het
Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, nr. 5.20, 162. 51
De koopprijs
17
Nicolaas Vermeulen
Hoofdstuk
III.
DE
ONGEOORLOOFDE
PRIJS:
VEREISTE
VAN
EEN
WERKELIJKE PRIJS.
1° algemeen
Zoals hoger reeds gezegd, is de prijs een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst.
Indien dergelijk essentieel bestanddeel ongeoorloofd is, tast ze onvermijdelijk de ganse
overeenkomst aan. Hierna worden verschillende topics in verband met ongeoorloofde prijzen
besproken.
Het Hof van Cassatie ontwikkelde in zijn arrest van 8 april 1999 de leer dat het voorwerp van
een overeenkomst enkel ongeoorloofd is “indien het een onwettige toestand instandhoudt of
mogelijk maakt”.54
Deze redenering kan worden doorgetrokken naar de koopprijs. Aldus wordt aangenomen dat
een koopprijs ongeoorloofd is als hij een ongeoorloofde toestand doet ontstaan of
bestendigt. 55 VAN OEVELEN merkt op dat er tussen de ongeoorloofde toestand en het
voorwerp van de koopovereenkomst meestal wel een nauwe band bestaat, indien de zaak
buiten de handel is.56 Hiermee bedoelt hij dat dergelijke zaak niet het voorwerp kan uitmaken
van een koopovereenkomst. Dit is een simpele toepassing van artikel 1598 Burgerlijk
Wetboek dat stelt dat alles wat in de handel is, kan verkocht worden wanneer geen bijzondere
wetsbepalingen de vervreemding ervan verbieden. Het verhandelen van dieren die met
hormonen behandeld zijn én die dienen tot menselijke consumptie, is hiervan een mooi
voorbeeld. Dergelijke handel is namelijk wettelijk verboden 57 , en de rechtspraak heeft
hierover dan ook geoordeeld dat de, met hormonen behandelde, dieren buiten de handel zijn:
een wegens inspuiting met hormonen afgekeurde stier is niet in de handel.58 Het is die nauwe
band tussen de ongeoorloofde toestand en de koopprijs die aanleiding geeft tot verschillende
discussies in de rechtspraak en rechtsleer. Verschillende toepassingsgevallen zorgen voor
betwistingen, en worden verder besproken.
54
Cass. 8 april 1999, Arr. Cass. 1999, 475; TBH 1999, 855 en RW 2001-02, 596. A. VAN OEVELEN, “Een verkoopovereenkomst met een ongeoorloofd voorwerp en een ongeoorloofde prijs” in
B. TILLEMAN (ed.), De koop, Brugge, Die Keure, 2002, nr. 6-7, 5-6. 56
A. VAN OEVELEN, “Een verkoopovereenkomst met een ongeoorloofd voorwerp en een ongeoorloofde prijs” in
B. TILLEMAN (ed.), De koop, Brugge, Die Keure, 2002, nr. 7, 7. 57
Art. 5 wet 15 juli 1985 betreffende het gebruik bij dieren van stoffen met hormonale, anti-hormonale, betaadrenergische of produktiestimulerende werking, BS 4 september 1985, nr. 1985013241: “Onverminderd het
bepaalde in artikel 9, is het verboden landbouwdieren te verhandelen waaraan stoffen bedoeld in de artikelen 3
en 4 werden toegediend met overtreding van de bepalingen van deze wet of van de uitvoeringsbesluiten ervan.” 58
Cass. 10 december 1998 AJT 1999-00, 447; Arr.Cass.1998, 1113; Bull. 1998, 1204. 55
De koopprijs
18
Nicolaas Vermeulen
Ook in de economische prijswetgeving is een ongeoorloofde prijs verboden. Cassatie
bevestigde dat de economische tussenpersoon die waren verkoopt of prestaties levert aan een
ongeoorloofde prijs, strafbaar is. Het is verboden te verkopen aan prijzen die hoger liggen dan
de normaal gangbare prijzen. De prijs is ongeoorloofd indien hij een abnormale winst zou
opleveren.59 Voor wat de toepassing van het vereiste van een normale prijszetting betreft,
beschikken de rechtbanken terzake over een ruime appreciatiebevoegdheid. Sommigen uitten
hierop kritiek door te stellen dat er hierdoor te veel macht in handen van de rechter komt.60 De
rechters dienen wel overeenkomstig de prijsreglementeringswet rekening te houden met de
staat van de markt, de opgebrachte winst en de uitbatingskosten.61 Indien de rechter een
ongeoorloofde, veel te hoge prijs vaststelt, dan verklaart hij de koopovereenkomst nietig. Het
verbod te verkopen tegen een te hoge prijs is een verbod dat de openbare orde raakt, waardoor
de rechter dus ambtshalve de nietigheid zal kunnen opwerpen.62
2° Verkopen met verlies.
Zoals hoger reeds vermeld, loopt de WHPC op 12 mei 2010 op zijn einde en wordt hij
vervangen door de Wet betreffende de marktpraktijken en de consumentenbescherming.63 We
zullen de opgeheven WHPC bespreken en vergelijken met de nieuwe bepalingen en
veranderingen van de nieuwe wet.
Het verbod op verkopen met verlies was een controversiële bepaling uit de WHPC.
Tegenstanders meenden immers dat het niet de taak van de wetgever was om zich in te laten
met het vaststellen van prijzen.
Artikel 40 WHPC stelde dat het elke handelaar verboden is een product met verlies te koop
aan te bieden of te verkopen.64 Voor deze bepaling bestonden er wel uitzonderingen.65 In de
nieuwe wet is het elke onderneming nog steeds verboden goederen met verlies te koop aan te
59
Cass. 25 november 1997, Arr.Cass. 1997, 1212; Bull. 1997, 1270. M. FLAMEE, “Prijsreglementering”, TBH 1990, (407), 410. 61
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 1297,
521. 62
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 1303,
524. 63
Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010, 20803
(hierna verkort WMC) 64
Art. 40 WHPC. 65
Art. 41 WHPC. 60
De koopprijs
19
Nicolaas Vermeulen
bieden of te verkopen. De nieuwe wet omschrijft een verkoop met verlies als, elke verkoop
tegen een prijs die niet ten minste gelijk is aan de prijs waartegen de onderneming het goed
heeft gekocht of die de onderneming zou moeten betalen bij herbevoorrading, na aftrek van
eventueel toegekende en definitief verworven kortingen. Om uit te maken of er verkoop met
verlies is, wordt geen rekening gehouden met kortingen die, al dan niet uitsluitend, toegekend
worden in ruil voor verbintenissen van de onderneming andere dan de aankoop van
goederen.66 De nieuwe wet breidt dus de toepassing van deze bepaling uit van de handelaars
tot alle ondernemingen. Het verbod om te verkopen tegen een uiterst beperkte winstmarge
wordt in de nieuwe wet wel afgeschaft.
Het Hof van Cassatie deed bij arrest van 17 maart 1988 uitspraak over de civielrechtelijke
gevolgen van een verkoop waarbij het principiële verbod van een verkoop met verlies werd
miskend. Het Hof stelde dat indien de staking van een verkoop met verlies wordt bevolen, dit
niet uitsluit dat deze verkoop op grond van artikelen 6 en 1133 Burgerlijk Wetboek nietig kan
worden verklaard.67 De vermelding van deze artikelen als grondslag, zorgt ervoor dat er kan
afgeleid worden dat het verbod van verkoop met verlies een regel van openbare orde is.68
Hetgeen meteen weer tot gevolg heeft, dat inbreuken hierop bestraft werden met een absolute
nietigheid. Het verbod op verkopen met verlies treft immers vele belangen, gezien er veel
economische actoren betrokken zijn. Niet alleen de misleide contracterende partij, maar ook
de concurrerende handelaars en de merkhouders van de tegen verlies verkochte producten
kunnen door de verboden verkoopspraktijk benadeeld worden. De eerste verliest namelijk zijn
klanten en van de tweede wordt het prijsimago van hun merken aangetast.69 De toepassing
van de nietigheid is dus niet zeker niet onbelangrijk, integendeel, hij zorgt voor een gepaste
aanvullende bescherming voor de verschillende economische actoren.70
66
Art. 101 WMC. Cass. 17 maart 1988, Arr.Cass. 1987-88, 939; Bull. 1988, 864 , DCCR 1988-89, 181, noot J. FAGNART , JT
1989, 216 , Jb. Hand 1988, 99, noot R. VAN DEN BERGH, Pas. 1988, I, 864; , RW 1988-89, 465; TBH 1988, 914,
noot P. DE VROEDE. 68
R. VANDENBERGH, “Civielrechtelijke gevolgen van een inbreuk op het verbod van verkoop met verlies”,
Handelspr. 1988, (100), 104-105, nr. 5 en Cass. 17 maart 1988, DCCR 1989, (183), 184-185, nr. 4-5, noot J.-L.
FAGNART. 69
R. VAN DEN BERGH, “Civielrechtelijke gevolgen van een inbreuk op het verbod van verkoop met verlies”, in
Jb. Hand. 1998, 105. 70
R. VAN DEN BERGH, “Civielrechtelijke gevolgen van een inbreuk op het verbod van verkoop met verlies”, in
Jb. Hand 1998, 112. 67
De koopprijs
20
Nicolaas Vermeulen
Een recent voorbeeld van verkoop met verlies onder de nog oude wet vindt men terug in het
zogenaamde Pearl-arrest.71 De rechter oordeelde dat een korting in functie van de leeftijd van
de klant en die dus tot 99 en 100 procent kan gaan, een verkoop met verlies is. Afwachten valt
hoe de rechtspraak in de toekomst hierop zal reageren, gezien, zoals hoger gemeld, het verbod
om te verkopen tegen een uiterst beperkte winstmarge wordt afgeschaft. Dit opent dan de deur
naar de toelaatbaarheid van gigantisch hoge kortingen, zolang er maar winst blijft gemaakt
worden, hoe beperkt ook.
3° Niet-naleving van de prijsreglementering bij verkopingen.
De Prijsreglementeringswet bevat, zoals hoger reeds vermeld, de bepalingen inzake het
vastleggen van de prijs.
Indien er geen maximumprijs of programmaovereenkomst voorhanden is, dan is het volgens
artikel 1, §2 van de Prijsreglementeringswet verboden om boven de normale prijs te verkopen.
Wat een normale prijs is, daarover beslist de rechter, rekening houdende met meerdere
factoren zoals de winst, de marktsituatie, de onkosten, en dergelijke meer. Vrij recent
bevestigde de rechter van Veurne nog deze stelling72: “de normale prijs, die in de zin van art.
1, par. 2 van de Prijzenwet dient te worden aangemerkt, is de marktprijs, d.i. de verkoopprijs
die voor een bepaalde categorie van producten normaal wordt toegestaan door de meerderheid
van de handelaars die in gelijke omstandigheden handel drijven.” Volgens het Hof van
Cassatie is een prijs ongeoorloofd wanneer hij een abnormale winst oplevert, zie supra.73
Het is de minister van Economische Zaken die de maximumprijzen moet vaststellen. Hij kan
dit doen voor een deel of het gehele grondgebied.74 Hij kan ook programmaovereenkomsten
sluiten met een onderneming of groepen van ondernemingen.75
Deze bepalingen in verband met de prijs zijn eveneens van openbare orde76, hetgeen wederom
van belang is voor de civielrechtelijke gevolgen.
71
Antwerpen 26 april 2007, RABG 2007-08, 1351. Kh. Veurne 18 september 2002, RW 2003-04, afl. 13, 512. 73
Cass. 25 november 1997, Arr. Cass. 1997, 1212. 74
Art. 2, §1 Prijsreglementeringswet. 75
Art. 1, §3 Prijsreglementeringswet. 76
Cass. 20 december 1974, Arr. Cass. 1974, 476 en Pas. 1975, I, 437. 72
De koopprijs
21
Nicolaas Vermeulen
4° Symbolische prijs.
Het gebeurt dat bepaalde goederen verkocht worden voor de symbolische prijs van één euro.
De vraag die zich hierbij dan logischerwijs stelt, is of we dan nog van een koop-verkoop
kunnen spreken. Men kan hieraan beginnen twijfelen, gezien de verbintenis dan niet uit een
werkelijk geldelijke tegenprestatie bestaat. In dat geval zou de overeenkomst nietig zijn.
Bij een symbolische koopprijs zijn er twee oplossingen om de nietigheid van de overeenkomst
te vermijden. “La vente à un prix symbolique peut elle aussi être sauvée de la nullité dans
deux séries d’hypothèses”77
Vooreerst ontsnapt het contract aan de nietigheid omdat de oorzaak van de verplichting van
de koper uit een andere prestatie bestaat dan een som geld. Het contract wordt dus
geherkwalificeerd. Er zijn terzake drie pistes mogelijk.
78
Primo kan het contract
geherkwalificeerd worden in een vermomde schenking. Deze kwalificatie word echter
verworpen in de mate dat een verkoop toch minstens schijnbaar op een koop moet lijken om
als dergelijke schenking gezien te kunnen worden. Secundo stuit de herkwalificatie van het
contract als een echte schenking bijna zeker op het probleem dat de vormvereisten niet zullen
kunnen worden nageleefd. Tertio wordt nog de kwalificatie als onbenoemde overeenkomst
vooropgesteld.
Ten tweede kan men niet ontkennen dat de symbolische prijs soms kan overeenkomen met de
werkelijke economische waarde van het verkochte goed. Deze hypothese kan bijvoorbeeld
voorvallen bij ondernemingen in moeilijkheden.
Twee voorbeelden uit de Europese rechtspraak illusteren dit:
NEUE MAXHÜTTE STAHLWERKE79 - De regering van Beieren wilde de onderneming
‘Neue Maxhütte Stahlwerke’ tegen een symbolische prijs verkopen en tegelijkertijd een
laatste kapitaalinjectie geven, omdat ook een particuliere investeerder naar haar mening zo
zou handelen en een negatieve prijs zou accepteren ter wille van de reputatie, de
maatschappelijke verantwoordelijkheid en de marktpositie van het concern. De commissie
besliste hieromtrent dat het geleden verlies als staatssteun moest worden beschouwd, omdat
77
F. COLLART-DUTILLEUL, Contrats civils et commerciaux, Paris, Dalloz, 2002, nr. 157, p. 155. B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 507. 79
Beschikking 97/81/EG van de Commissie van 30 juli 1996 betreffende steun van de Oostenrijkse Regering
aan Head Tyrolia Mares in de vorm van kapitaalinjecties, Pb.L. 28 januari 1997, afl. 25, 26-43. 78
De koopprijs
22
Nicolaas Vermeulen
de Regering van Beieren ook op lange termijn geen enkel financieel voordeel kon verwachten
en bovendien niets gedaan had om de te verwachten verliezen te beperken.
SCHÖRGHUBER80 - Naar aanleiding van de beschikking inzake Neue Maxhütte Stahlwerke
wezen de Oostenrijkse autoriteiten nog op een ander geval van een particuliere onderneming,
te weten Schörghuber. Gruppe Heilit & Wörner Bau AG. Schörghuber (werkzaam in de
sectoren onroerend goed en brouwerijen) besloot zich terug te trekken uit Heilit & Wörner en
de bouwsector geheel te verlaten. Heilit & Wörner werd tegen een symbolische prijs aan een
bouwonderneming verkocht, waarbij Schörghuber nog een laatste kapitaalbijdrage van 50
miljoen DM (26 miljoen euro) gaf. (Schörghuber bleef in de onroerend-goedsector werkzaam
en was derhalve in goede betrekkingen met de andere ondernemingen in deze branche
geïnteresseerd).
Het is duidelijk dat de verkrijger wel degelijk een tegenprestatie moet leveren.
Een uitzondering hierop vinden we bij verenigingen of stichtingen. In het geval van een
ontbinding van een vereniging zonder winstoogmerk moeten alle goederen overgedragen
worden, zonder een werkelijke tegenprestatie. Volgende de VZW-wetgeving zijn de
vereffenaars bij de ontbinding verplicht het actief, na aanzuivering van de schulden, over te
dragen aan een vereniging of stichting die hetzelfde of een gelijkaardig doel heeft. Deze
bestemming kan geen andere zijn dan die bepaald in de statuten of, bij ontstentenis van enige
statutaire bepaling daaromtrent, besloten door de algemene vergadering die de vereffenaars
bijeenroepen. Bij ontstentenis van een bepaling in de statuten of van een besluit van de
algemene vergadering geven de vereffenaars aan het actief een bestemming die zoveel
mogelijk overeenkomt met het doel waarvoor de vereniging is opgericht. Dit vermogen dient
steeds naar een belangeloze vereniging te gaan. Het netto-actief mag in geen geval onder de
leden worden verdeeld. De bepaling van de bestemming door de algemene vergadering moet
openbaar worden gemaakt door neerlegging van de beslissing in het dossier van de vereniging
en bekendmaking bij uittreksel in de bijlage tot het Belgisch Staatsblad.81
80
Beschikking 97/81/EG van de Commissie van 30 juli 1996 betreffende steun van de Oostenrijkse Regering
aan Head Tyrolia Mares in de vorm van kapitaalinjecties, Pb.L. 28 januari 1997, afl. 25, 26-43. 81
Art. 19 Wet 27 juni 1921 betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen
zonder winstoogmerk en de stichtingen, BS 1 juli 1921, nr. 1921062701. De koopprijs
23
Nicolaas Vermeulen
5° Fictieve koopprijs: de vermomde schenking
Soms worden er overeenkomsten gesloten waarin er sprake kan zijn van het begrip ‘fictieve
prijs’. Men verkoopt iets, er is dus sprake van een eigendomsoverdracht, zonder dat er een
prijs dient te worden betaald of die men onmiddellijk na de koop teruggeeft.82 In principe
bestaat de prijs dan dus niet echt, ze is fictief. Indien er wordt verkocht tegen een fictieve
koopprijs, dan hebben we te maken met een vermomde schenking.83 Het is de feitenrechter
die soeverein zal oordelen of er sprake is van een koop, dan wel van een schenking.84
Een vermomde schenking wordt omschreven als “een schenking gedaan onder het mom van
een overeenkomst onder bezwarende titel die een simulatie bevat die bestaat uit het schijnbaar
bestaan van een tegenprestatie waarvan wordt overeengekomen, bij tegenbrief, dat ze niet zal
worden geleverd.”85 Dergelijke schenking is geldig, ondanks het feit dat er duidelijk van
veinzing sprake is én dat er niet aan alle voorwaarden van een schenking is voldaan.86 Deze
principiële geldigheid wordt in de rechtspraak al bijna twee eeuwen verdedigd.87 Deze oude
rechtspraak stelde wel als voorwaarde voor de geldigheid, dat de ‘vermomming’ niet mocht
gebeuren indien ze inging tegen de openbare orde en de goede zeden. Later verdwenen deze
voorwaarden. Het Burgerlijk Wetboek van zijn kant verwijst twee maal, in artikel 911 en
1099, lid 2, naar de vermomde schenking. Hieruit leidt de doctrine, a contrario dan ook af dat
de vermomde schenking in alle andere gevallen wél geldig is.88
Zoals hoger reeds gezegd is de vermomde schenking eigenlijk een toepassing van de figuur
van veinzing. Er is sprake van wanneer partijen naar derden toe een schijn doen ontstaan door
een overeenkomst te sluiten, terwijl ze in werkelijkheid een andere overeenkomst sluiten,
zonder dat iemand anders daarvan op de hoogte is.89 Hier kan een andere reden gevonden
82
Brussel 5 oktober 1966, RW 1966-67, 516; Bergen 28 april 1975, Pas. 1976, II, 36; Rec. gén. enr. not. 1977,
338 en Rev. not. b. 1977, 551; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge: principes, doctrine,
jurisprudence, VII, les donations, Brussel, Bruylant, 1962, nr. 510, 604; A. DE BOUGNE, “Verkoop van een
onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs”, T. Not. 1986, 7 en 8. 83
M. PEULINCKX-COENE, “Overzicht van rechtspraak – Giften (1985-1992)”, TPR 1994, nr. 212, 1726. 84
Cass. 9 november 1855, Pas. 1865, I, 65; Rb. Turnhout 28 maart 1991, TBBR 1991, 400. 85
Bergen 15 februari 2005, JLMB 2005, afl. 40, 1788; Rev.not.b. 2005, afl. 2988, 449, noot J.S. 86
M. PEULINCKX-COENE, “Overzicht van rechtspraak – Giften (1985-1992)”, TPR 1994, nr. 212, 1726. 87
Zie reeds midden 19e eeuw: Cass. 19 november 1838, Pas. 1838, 390. 88
R. BARBAIX, Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, nr. 325, 276. 89
P. VAN OMMESLAGHE, “La simulation en droit des obligations”, in X (ed.), Les obligations contractuelles,
Brussel, Edition du Jeune Barreau de Bruxelles, 2000, 148 en 152. De koopprijs
24
Nicolaas Vermeulen
worden, waarom de vermomde schenking aanvaard wordt. Veinzing is in ons rechtstelsel, op
basis van de wilsautonomie, namelijk geen grond tot nietigheid.90
De voorbeelden van vermomde schenkingen zijn talrijk. Het kan bijvoorbeeld voorvallen dat
de ene partij, onmiddellijk na het betalen van de prijs, deze teruggeeft. Men zou kunnen
beginnen twijfelen of men hier nog wel met een schenking te maken heeft, maar DE BOUGNE91
stelt dat er hier duidelijk sprake is van een vermomde schenking. Analoog hieraan is de
situatie waarin de prijs nooit opgeëist wordt92. Als laatste voorbeeld kan nog de situatie
vermeld worden, waarbij de schenker op voorhand een som geld schenkt, waarmee de
begiftigde op zijn beurt een goed aankoopt van de schenker, met het geschonken geld. Het
doel hiervan is om ervoor te zorgen dat het voorwerp van de schenking het geschonken geld
zou zijn, en niet het onroerend goed. Het gevaar voor de partijen in deze hypothese, schuilt
erin dat de rechter met een redelijke waarschijnlijkheid deze overeenkomst tot een vermomde
schenking zal herkwalificeren.93
GEVOLGEN - Het is zo dat een vermomde schenking wordt onderworpen aan de
vormvoorwaarden, van de vermomde overeenkomst.94 In casu moet de schenking dus aan de
vormvoorwaarden van de koop voldoen. “Een arrest van het Hof van Cassatie uit de jaren ’50
stelt letterlijk dat een vermomde schenking niet onderworpen is aan de vormvereisten van art.
931-933 Burgerlijk Wetboek.”95 Wél moet de vermomde schenking nog voldoen aan de
grondvoorwaarden van schenkingen.96 Passen we dit in casu toe dan moet voor de geveinsde
koopovereenkomst dus een prijs worden bedongen en moet de overeenkomst, als wederkerig
contract, opgemaakt zijn in dubbel exemplaar, waarvan melding op elk origineel.97 Vanaf het
moment dat men een verkoop herkwalificeert tot een vermomde schenking, kan zij
onderworpen worden aan de regels van inbreng en inkorting, maar hier dieper op in gaan zou
ons te ver leiden in deze uiteenzetting.
90
I. LIPS, “Vermomde schenking/veinzing/gedeeltelijke schenking”, in F. BUYSSENS, H. DERYCKE en A.
VERBEKE (eds.), Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Brussel, Larcier, 2005, nr. 297, 162. 91
A. DE BOUGNE, “Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs”, T. Not. 1986, 7 en 8. 92
Zie bijvoorbeeld recent: Rb. Mechelen 5 maart 2008, T.Not. 2009, afl. 2, 8; Gent 24 november 2005, RW
2007-08, afl. 6, 241. 93
E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, afl. 6, nr. 9,
332. 94
Rb. Gent 4 september 1997, TGR 1998, 10. 95
Cass. 5 januari 1950, Arr. Cass. 1950, 267; RW 1949-50, 1013; Pas. 1950, I, 287; Rev. prat. not. b. 1951, 342;
JT 1950, 219. 96
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere
Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001,
nr. 1280, 512. 97
M. PEULINCKX-COENE, “Overzicht van rechtspraak – Giften (1985-1992)”, TPR 1994, nr. 213, 1726. De koopprijs
25
Nicolaas Vermeulen
Naast de civiele gevolgen, is er op fiscaal vlak ook wat op te merken, en meer bepaald op het
vlak van registratierechten. In België bestaat er enkel een registratieverplichting voor de
schenking van onroerende goederen. 98 Indien er dus geen onroerende goederen bij een
vermomde schenking betrokken zijn, ontsnapt deze schenking aan het registratierecht. De
fiscus laat het daar uiteraard niet bij. Het is een algemeen beginsel inzake registratierechten
dat een handeling volgens haar juridische inhoud kan worden gekwalificeerd, en niet volgens
de kwalificatie van de partijen.99
De administratie kan dan na het vaststellen van het bestaan van de vermomde schenking, toch
het schenkingsrecht heffen én daarbovenop nog eens een geldboete uitvaardigen.100 101
BEWIJS – De persoon die beweert dat een overeenkomst eigenlijk een vermomde schenking
is, moet hiervan het bewijs leveren.102 Dit bewijs mag geleverd worden met alle middelen van
recht, zelfs vermoedens. Er zij opgemerkt dat de erfgenamen, zowel van de schenker als van
de begiftigde, als derden worden aanzien indien in ze in eigen hoofde opkomen.103 Er moeten
twee zaken bewezen worden, om aan te kunnen tonen dat de overeenkomst eigenlijk een
vermomde schenking is. Vooreest moet er een bewijs zijn omtrent de tegenprestatie, dat deze
niet bestaat of slechts heel klein is. Daarnaast moet de vrijgevigheid ook bewezen worden.104
Het komt er dus in feite op neer dat er tegen de inhoud van de akte ingegaan wordt.105
BAEL
wees recent op de gevaarlijke situatie waarin de notaris verzeild geraakt indien hij te
maken krijgt met een vermomde schenking. De doctrine gaat er namelijk van uit dat de
verkoop van een (onroerend) goed, waarbij zoals hoger gemeld, het geld onmiddellijk weer
wordt teruggeven of waarbij de prijs helemaal niet betaald hoeft te worden, op civielrechtelijk
vlak geldig is. Het schoentje knelt echter op het fiscaalrechtelijke vlak (zie supra) gezien de
98
X., Koop & Verkoop van onroerende goederen, losbladig, Diegem, Kluwer Editorial, 2002, Fiscaliteit
schenking/2. 99
WERDEFROY, F., Registratierechten, I, Antwerpen, Kluwer, 2004-05, nr. 529, 535. 100
Art. 204 W. Reg. 101
I. LIPS, “Vermomde schenking/veinzing/gedeeltelijke schenking”, in F. BUYSSENS, H. DERYCKE en A.
VERBEKE (eds.), Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Brussel, Larcier, 2005, nr. 305, 167. 102
W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH en K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht,
Leuven, Universitaire Pers, 2002, nr. 1083. 103
I. LIPS, “Vermomde schenking/veinzing/gedeeltelijke schenking”, in F. BUYSSENS, H. DERYCKE en A.
VERBEKE (eds.), Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Brussel, Larcier, 2005, nr. 300, 163. 104
Bergen 15 september 1992, Rev.not.b. 1995, 22. 105
E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, afl. 6, nr. 27,
337. De koopprijs
26
Nicolaas Vermeulen
doctrine dit als fraude kwalificeert. De notaris moet dan bijgevolg zijn ambt weigeren.106 Doet
hij dit niet, dan maakt hij zich (mede)schuldig aan valsheid in openbare geschriften en
eventueel ook aan fiscale fraude.107
Partijen die een overeenkomst sluiten waarmee een fictieve prijs mee gemoeid is, moeten zich
goed bewust zijn van de gevolgen. Indien de rechter dergelijke overeenkomst herkwalificeert
tot een vermomde schenking, worden ze onderworpen aan andere regels en komen ze
bijvoorbeeld in de gevarenzone met de fiscus. De rechter zal met andere woorden een
belangrijke rol gaan spelen indien hij zich geconfronteerd ziet met verkoopsovereenkomsten
die er niet koosjer uitzien. “Bezint eer ge begint” kan in dergelijke gevallen wel eens een
gouden raad zijn.
6° Belachelijke / Te lage prijs
Wat is een belachelijke prijs? TILLEMAN geeft hieraan een duidelijke definitie. “Een
belachelijke of onbeduidende prijs is een prijs die objectief niet ernstig kan worden
genomen.”108 Hij merkt daarbij nog op dat een “spotprijs” in het gewone taalgebruik, juridisch
geen “belachelijke prijs” betekent, maar een “kennelijk onvoldoende prijs”.
Over wat een te lage prijs nu is, bestaat er heel wat meer discussie. Sommige auteurs maken
een onderscheid met de belachelijke prijs.109 Het gebeurt dat door het belachelijke karakter
van de prijs, deze gewoon wordt gelijkgesteld met het ontbreken van de prijs. 110 Het
ontbreken van de prijs heeft dan de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg.111 DEKKERS is
het hier helemaal niet mee eens. 112 Zijn stelling is dat ons liberale Burgerlijk Wetboek
bedingen van spotprijzen hoegenaamd niet verbiedt. Integendeel, volgens hem moet hier
teruggegrepen worden naar artikel 1134 Burgerlijk Wetboek die de regeling hieromtrent
106
J. BAEL, “Schenkingen en testamenten”, in X., Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007, Brugge, die
Keure, 2007, nr. 96, 185. 107
J. VERSTRAETE, “Inbrengverplichting bij vermomde schenkingen”, T. Not. 2009, afl. 2, 71. 108
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr.
1267, 504. 109
F. BUYSSENS, N. GEELHAND en M. PEULINCKX-COENE, “Overzicht van rechtspraak. Giften (1993-1998)”,
TPR 1999, nr. 244, 933. 110
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere
Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001,
nr. 1268, 504. 111
A. DE BOUGNE, “Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs”, T. Not. 1986, nr. 3.1, 6. 112
R. DEKKERS en A. VERBEKE, Handboek burgerlijk recht, Deel III, Intersentia, 2007, nr. 810, 463. De koopprijs
27
Nicolaas Vermeulen
volledig aan de partijen overlaat. Aan welke prijs partijen dan willen contracteren is hun eigen
zaak.
Het belachelijke karakter van de prijs kan wel een indicatie zijn voor het fictieve karakter van
de koopprijs, waardoor de kans bestaat dat we eigenlijk met een vermomde schenking hebben
te maken (zie supra).
Het grootste deel van de rechtspraak en rechtsleer113 echter, neemt tegenwoordig aan dat de
verkoop tegen een te lage prijs, een onrechtstreekse schenking uitmaakt (zie infra). Er dient
wel te worden opgemerkt dat het nog altijd de rechter zelf is die soeverein beslist of we met
een vermomde, dan wel met een onrechtstreekse schenking hebben te maken.
a. onrechtstreekse schenking
Wanneer een verkoopsovereenkomst wordt gesloten, waarbij de prijs ook daadwerkelijk
wordt betaald, maar die prijs veel te laag is in verhouding tot de werkelijke waarde van het
verkochte goed, dan hebben we niet te maken met de situatie zoals hierboven beschreven in
verband met de vermomde schenking. De partijen zijn hier immers eerlijk en open over de
prijs, en veinzen dus niets.
In de doctrine zijn er hieromtrent twee strekkingen te onderscheiden.
LAUWERS
stelt dat de
kwalificatie van dergelijke overeenkomst als vermomde schenking in elk geval dient
uitgesloten te worden. 114 De prijs is dan misschien wel laag, stelt ze, maar er is geen
vermomming geweest omdat de prijs effectief betaald is geweest. Anderen115 daarentegen
stellen dat er wel degelijk van simulatie sprake is, omdat de prijs geen oprechte prijs is.116
Mijns inziens dient de eerste strekking, van
LAUWERS,
gevolgd te worden. Het is een
wezenskenmerk van de vermomde schenking dat er een geheime afspraak bestaat tussen de
113
I. LIPS, “Vermomde schenking/veinzing/gedeeltelijke schenking”, in F. BUYSSENS, H. DERYCKE en A.
VERBEKE (eds.), Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Brussel, Larcier, 2005, nr. 304, 165. 114
E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, afl. 6, nr. 10,
332. 115
J. DU MONGH, W. PINTENS en K. VANWINCKELEN, Schets van het familiaal vermogensrecht, Antwerpen,
Intersentia, 2006, 234; L. RAUCENT, Les libéralités, Brussel, Bruylant, 1991, 158-159; Bergen 27 mei
1998, Rev.trim.dr.fam. 1999, 155. 116
W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH en K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht,
Leuven, Universitaire Pers Leuven, 2002, 513. De koopprijs
28
Nicolaas Vermeulen
contractspartijen, zoals hoger reeds gemeld. Bij een lage prijs is er helemaal geen sprake van
‘geheimdoenerij’, waardoor de kwalificatie als vermomde schenking niet op gaat.117
Rechtspraak van het Hof van Cassatie stelt dat een verkoop tegen een lage prijs niet altijd een
vermomde schenking hoeft te zijn. “(…)elle constitue une vente valable encore que la valeur
réelle des biens vendus soit supérieure au prix de vente stipulé.”118 In een wederkerige
overeenkomst, zoals een koopovereenkomst, hoeven de prestaties van beide partijen niet
economisch evenwaardig te zijn. Het is de verkoper die de prijs van zijn te koop aangeboden
goed bepaalt, en dus bereid is om tegen die prijs te verkopen. Met uitzondering van de
uitdrukkelijke bepalingen in de wet, kent ons recht geen principe waarin een correcte prijs
vereist is, het zogenaamde justum pretium-principe. 119 Er zijn verschillende situaties te
bedenken waarom de verkoper zijn goed tegen een veel te lage prijs zou willen verkopen.
Denken we bijvoorbeeld aan iemand die liquiditeitsproblemen heeft en dringend geld moet
hebben,120 of een verkoper die volledig onwetend is over de waarde van zijn goed(eren) en
dus gewoonweg te goeder trouw een veel te lage prijs bepaalt.
Uiteraard is het ook mogelijk dat de verkoper bewust een goed aan een veel te lage prijs
verkoopt. Het verschil tussen de werkelijke waarde van het goed en de gevraagde prijs wordt
dan als een schenking beschouwd, voor zover er een animus donandi aanwezig is in hoofde
van de verkoper. De animus donandi is de wil om te schenken. Deze wordt niet vermoed,
maar moet worden bewezen.121
Indien de animus donandi wordt bewezen, dan spreekt men van een onrechtstreekse
schenking. Een onrechtstreekse schenking is er “wanneer een autonome en geldige
overeenkomst een eigendomsoverdracht ten kosteloze titel teweegbrengt, hoewel dit niet haar
specifieke of exclusieve functie is.”122 Of nog anders gezegd: “een rechtshandeling kan drager
117
I. SAMOY en V. ALLAERTS, “Dit is geen vermomde schenking”, in C. CASTELEIN, A. VERBEKE en L. WEYTS
(eds.), Notariële clausules – Liber amoricum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 307. 118
Cass. 19 juni 1952, Rev. prat. not. b. 1953, 379. 119
I. SAMOY en V. ALLAERTS, “Dit is geen vermomde schenking”, in C. CASTELEIN, A. VERBEKE en L. WEYTS
(eds.), Notariële clausules – Liber amoricum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 307. 120
G. MAHIEU, “La vente à prix réduit”, in X, Les arrangements de famille, Brussel, Story-Scientia, 1990, 38. 121
S. NELIS, “Cass. 15 januari 2009: een volmacht is (evident) geen schenking!”, Successierechten, 2010, afl. 1,
7; Zie recent: Gent 17 april 2007, FJF 2008, afl. 7, 770; Rec.gén.enr.not. 2008, afl. 7, 261, noot A. CULOT. 122
I. SAMOY en V. ALLAERTS, “Dit is geen vermomde schenking”, in C. CASTELEIN, A. VERBEKE en L. WEYTS
(eds.), Notariële clausules – Liber amoricum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 301. De koopprijs
29
Nicolaas Vermeulen
zijn van een onrechtstreekse schenking wanneer ze geschiedt door een rechtshandeling met
een autonoom statuut, die een voordeel kan, maar niet moet, toekennen.”123
In tegenstelling tot de vermomde schenking, is er in het Burgerlijk Wetboek niets
uitdrukkelijks terug te vinden over de onrechtstreekse schenking. De geldigheid van deze
schenkingsvorm staat vandaag de dag, naar analogie met de vermomde schenking, niet meer
ter discussie. Nochtans is er in de rechtsleer nooit een deftige verklaring hiervoor gegeven
geweest.124
b. bewijs
Om aan te tonen dat een verkoop tegen een te lage of belachelijke prijs eigenlijk een
onrechtstreekse schenking is, dient er een dubbel bewijs geleverd te worden.125 Enerzijds is
het materieel element, namelijk het verschil tussen de werkelijke waarde en de
overeengekomen waarde van het verkochte goed. Anderzijds is er het intentioneel element, de
animus donandi, namelijk dat de verkoper die lage prijs ook écht wou. In tegenstelling tot het
bewijs bij de vermomde schenking (zie supra), moet degene die bewijst helemaal niet tegen
de inhoud van de akte ingaan, aangezien de akte de realiteit weergeeft. Logischerwijs ligt de
bewijslast bij het aantonen van een onrechtstreekse schenking dan ook veel lager dan bij een
vermomde schenking.126
7° Prijsbewimpeling
Prijsbewimpeling is “een afspraak tussen partijen in een koopovereenkomst betreffende een
onroerend goed om in de akte een lagere prijs te vermelden dan in werkelijkheid is
overeengekomen.”127 Kort gezegd komt het er op neer dat de partijen een deel van de prijs
veinzen doordat de akte iets anders vermeldt dan hetgeen werd overeengekomen.
123
R. BARBAIX, Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, nr. 323, 273. R. BARBAIX, Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, nr. 329, 278. 125
Brussel 27 januari 1971, Pas. 1971, II, 128; Rec. gén. enr. not. 1974, 387; Rev. not. b. 1974, 229. 126
E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, afl. 6, nr. 36,
339. 127
E. SPRUYT, “Beding van prijsbewimpeling civielrechtelijk bekeken - Niet de koop is nietig, enkel de 'zwart
geld'-afspraak”, Notariaat 2007, afl. 10, 5. 124
De koopprijs
30
Nicolaas Vermeulen
Concreet gaat het als volgt in zijn werk:128 Partijen komen een bepaalde prijs overeen in een
instrumentum en bieden dit aan ter registratie, dit is de uitgedrukte prijs; daarnaast komen de
partijen overeen dat de koper in werkelijkheid bijkomend nog een prijs zal moeten betalen aan
de verkoper, dit is dan de zogenaamde ‘zwarte prijs’; deze afspraak wordt vastgelegd in een
tegenbrief, waarin de werkelijke prijs wordt vermeld, die de fiscus dus in principe niet kan
weten omdat partijen enkel de uitgedrukte prijs hebben laten registreren; door deze gang van
zaken wordt het ‘zwarte gedeelte’ van de prijs dus niet belast, en loopt de fiscus hierop
inkomsten mis.
Het doel van een dergelijke afspraak is dus duidelijk. Door het vermelden van een lagere prijs,
proberen partijen om een deel registratierechten te ontlopen. Er is dus sprake van fiscale
fraude.129 Indien partijen goed blijven overeenkomen en alles loopt zoals gepland, dan blijft
de fiscus meestal onwetend. Maar het komt wel voor dat partijen in een dispuut terechtkomen
waardoor de fiscus wel lucht krijgt van de ganse operatie. Indien de fiscus dergelijke
prijsbewimpeling ontdekt, dan kan hij dit bewijzen met alle middelen van recht.130 Door het
fraude karakter van dergelijk beding wordt soms ook wel eens over een “zwart-geld-beding”
gesproken.
GEVOLGEN - Het fenomeen van prijsbewimpeling is niet nieuw te noemen, en ook de
fiscus is hiervoor niet blind. Op fiscaal vlak zijn de (negatieve) gevolgen van dergelijke
bedingen dan ook duidelijk. Artikel 203 W. Reg. legt een boete op aan elk van de partijen die
gelijk is aan het ontdoken recht, waarbij uiteraard ook nog het ontdoken registratierecht zelf
moet betaald worden. Artikel 206 W. Reg. gaat nog een stapje verder, en voorziet zelfs
strafsancties.
De civielrechtelijke gevolgen zijn echter onduidelijker. Voor de inwerkingtreding van artikel
1321 Burgerlijk Wetboek waren er effectief civielrechtelijke sancties voorzien. Maar sinds de
inwerkingtreding van voormeld artikel 1321 Burgerlijk Wetboek, dat veinzing principieel
geldig stelt, zijn de gevolgen tussen de contracterende partijen op civielrechtelijk vlak veel
minder duidelijk. Het gaat zelfs zo ver dat de verkoper het ‘zwarte gedeelte’ van de prijs kan
opeisen.131
128
F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NJW 2007, 386. E. SPRUYT, “Beding van prijsbewimpeling civielrechtelijk bekeken - Niet de koop is nietig, enkel de 'zwart
geld'-afspraak”, Notariaat 2007, afl. 10, 5. 130
Cass. 8 mei 1956, Arr. Cass. 1956, 755. 131
Gent 14 juni 2007, TGR-TWVR 2008, afl. 2, 108. 129
De koopprijs
31
Nicolaas Vermeulen
Door het feit dat het Wetboek Registratierechten van openbare orde is132, kan met afleiden dat
het beding van prijsbewimpeling is ingegeven door een beweegreden die tegen de openbare
orde ingaat. Het hoeft dan ook geen verbazing op te wekken dat de afspraak omtrent de prijs
absoluut nietig zal zijn, omdat haar beweegreden ongeoorloofd is, en dit op grond van de
artikelen 6, 1131 en 1133 Burgerlijk Wetboek. Het Hof van Cassatie heeft dit uitdrukkelijk
bevestigd.133 Het Hof oordeelde dat “wanneer bij een koopovereenkomst partijen afspreken,
dat wanneer zij in de akte de juiste prijs zullen verzwijgen om registratierechten te ontduiken,
deze afspraak in strijd met de openbare orde nietig is, maar de koop om die reden niet nietig
kan worden verklaard”.
Wat gebeurt er nu met de overeenkomst wanneer het beding van prijsbewimpeling nietig
wordt verklaard? De rechtspraak en de doctrine zijn zeer duidelijk aangaande de gesimuleerde
overeenkomst, deze zal absoluut nietig zijn vanwege de inbreuk tegen de openbare orde.134 Er
dient overigens ook opgemerkt te worden dat deze gesimuleerde overeenkomst, die
geregistreerd werd, uiteindelijk een intellectuele valsheid is, aangezien de inhoud van de
geregistreerde akte niet overeenkomt met de werkelijkheid. Het Hof van Cassatie omschrijft
intellectuele valsheid in een overeenkomst als “een waarheidsvermomming, een bedrieglijk
opzet of oogmerk om te schaden en een mogelijk nadeel ten gevolge van de valsheid, doch
niet dat de waarheidsvermomming bedoeld is om de ondertekenaars zelf te misleiden.” Op
dergelijke valsheid staan strafrechtelijke sancties voor de beide partijen.135
Maar wat dan met de werkelijke overeenkomst? Wordt deze ook geraakt door de absolute
nietigheid die aan de gesimuleerde overeenkomst hangt? Er moet hier ook gekeken worden
naar de bedoeling van de partijen. Indien het ontduiken van de belasting niet de
determinerende beweegreden van de partijen is, dan kan die ongeoorloofde beweegreden niet
tot de nietigheid van de overeenkomst leiden. Partijen zouden immers ook zonder de
prijsbewimpeling een overeenkomst hebben gesloten. 136 Het is enkel het beding van
prijsbewimpeling dat dus absoluut nietig is. Helaas ligt het antwoord niet zo simpel. De
132
Zie ook recent: Cass. 15 mei 2003, JLMB 2003, 1853; Pas. 2003, I, 1006. Cass. 18 maart 1988, Ann. Dr. Liège 1989, 387, noot I. MOREAU. 134
F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NJW 2007, 390; W. VAN GERVEN en S.
COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2001, 86. 135
Cass. 9 november 1999, Arr. Cass. 1999, 1404. 136
Cass. 10 november 1949, Pas. 1950, I, 141; Cass. 18 maart 1988, Ann. Dr. Liège 1989, 387, noot I. MOREAU;
E. DIRIX, “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 188-89,
(712) 712, nr. 1 en 3. 133
De koopprijs
32
Nicolaas Vermeulen
werkelijke overeenkomst kan in principe wel blijven bestaan, het is enkel de het beding van
prijsbewimpeling dat absoluut nietig zal zijn. Volgens DIRIX137 leidt deze partiële nietigheid
in de praktijk wél tot de totale vernietiging van de koopovereenkomst, en wel omdat het
beding van prijsbewimpeling en de koopovereenkomst op zich, onlosmakelijk met elkaar
verbonden zijn.
Het overgrote deel van de doctrine heeft zich, terecht, tegen de zienswijze van DIRIX in,
verzet. Het is namelijk zo dat DIRIX in het arrest van het Hof van Cassatie blijkbaar dingen
ziet die er simpelweg niet zijn. In het arrest werd enkel de vraag beantwoord of er een geldige
overeenkomst was ontstaan, en of die kon worden afgedwongen. In feite kon DIRIX dus geen
besluiten trekken in verband met de gevolgen van de veinzing, aangezien een schending van
artikel 1321 Burgerlijk Wetboek niet eens aan het Hof werd voorgelegd.
Samengevat komt het er dus op neer dat werken met een beding van prijsbewimpeling
wederom risico’s inhoudt voor de contracterende partijen. Naast de onzekerheid over het
blijven bestaan van de overeenkomst, stellen ze zich ook bloot aan zowel fiscale als
strafsancties, hetgeen serieuze (financiële) gevolgen kan hebben.
8° Negatieve prijs.
Zoals hoger reeds gemeld kan een koop nooit gesloten worden met een negatieve prijs. Een
koop zonder prijs is geen koop. Een negatieve prijs kan niet gelijkgesteld worden met een
gewone koopprijs. Dergelijke prijs bestaat niet, en bijgevolg ontbreekt het voorwerp van de
koop. Het arrest waarop deze masterproef gebaseerd is, bevat nog eens de bevestiging hiervan.
Bij het ontbreken van een prijs wordt de koopovereenkomst nietig verklaard. Het is vanwege
het soepele karakter van deze nietigheidsregeling bij het ontbreken van de prijs, dat de
rechtspraak verkiest om de nietigheid te vorderen op grond van het ontbreken van een prijs138
Volgens TILLEMAN gaat men er dan ook van uit dat een koop nooit gesloten kan worden tegen
137
E. DIRIX, “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 1988-89,
(712) 713, nr 6.
138
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere
Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001,
nr. 1268, 504-505. De koopprijs
33
Nicolaas Vermeulen
een negatieve prijs.139 Als voorbeeld geeft hij de situatie weer, waar door toedoen van
garantieclausules bij een verkoop van aandelen, de overdrager meer zou moeten betalen dan
dat hij bekomen heeft. Wij kennen ondertussen al het aangehaalde voorbeeld uit de inleiding,
waar er voor de afname van slib betaald moest worden ingevolge het mestdecreet.
139
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere
Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001,
nr. 1268, 504-505. De koopprijs
34
Nicolaas Vermeulen
Hoofdstuk IV. ENKELE SPECIALE GEVALLEN MET BETREKKING TOT DE
KOOPPRIJS.
1° Koop op lijfrente.
Indien men een goed verkoopt, dan is het meest gebruikelijk dat daarvoor in de plaats een
bepaald kapitaal als prijs wordt bedongen. Wat ook mogelijk is, is dat de betaling van de prijs
zal geschieden onder de vorm van een lijfrente. In dergelijk geval hebben we te maken met
een koop op lijfrente.
De rechtsleer beschrijft de lijfrente als “een rechtsverhouding, op grond van een
overeenkomst, testament, wet of rechterlijke beslissing, waarbij de ene partij (renteplichtige)
aan de andere (rentegenieter) periodiek een bepaalde geldsom (rentetermijn) moet betalen
gedurende het leven van het lijf (rentegenieter of derde).”140 Er kan enkel sprake zijn van een
kanscontract, wanneer de lijfrente wordt gevestigd onder bezwarende titel. De lijfrente wordt
dan niet als een op zichzelf bestaand contract gezien, maar eerder als een modaliteit van
bijvoorbeeld een koopovereenkomst. Het is van belang dat deze modaliteiten accuraat
vastgelegd worden in de overeenkomst. Men bedoelt hiermee onder andere het tijdstip en de
wijze van betaling, het bedrag en de eventuele indexatie.
Volgens de letterlijke bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek kan een lijfrente om niet of
onder bezwarende titel gevestigd worden.141 Zoals hoger reeds gemeld, is er enkel sprake van
een kanscontract, indien de lijfrente onder bezwarende titel wordt gevestigd. Dergelijke
lijfrente veronderstelt dan uiteraard wel wederzijdse verbintenissen. Het is het onzekere
element dat zal bepalen wat en hoeveel er verschuldigd zal zijn. Het is van belang dat de kans
op winst of verlies reeël is. Het Hof van Cassatie142 is hier heel duidelijk in: “(…) zoals een
verkoop tegen lijfrente, kan slechts als een waarachtig kanscontract aangezien worden
wanneer de kans op winst of verlies die van de overeenkomst een kanscontract maakt,
werkelijk aanwezig is.” Er is een onzekerheid over de overlijdensdatum van het lijf, waardoor
beiden contractspartijen evenveel kans op ‘succes’ hebben.143 Indien het lijf het geluk heeft
nog een lang leven te mogen hebben na het sluiten van de overeenkomst, dat is dat een goede
140
B. TILLEMAN en A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, nr.
430, 113; A. DE BOECK, “Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid”,
TBBR 2006, afl. 10, (606) 608. 141
Art. 1968 en 1969 BW. 142
Cass. 6 september 2002, Arr.Cass. 2002, afl. 9, 1731; Pas. 2002, afl. 7-8, 1543; RW 2004-05, afl. 7, 257. 143
Cass. 20 juni 2005, TBBR 2006, afl. 10, (602) 608, noot A. DE BOECK. De koopprijs
35
Nicolaas Vermeulen
zaak voor de rentegenieter, en vica versa. Anders gezegd, indien de verkoper de beste zaak
heeft gedaan, dan zal hij voor het onroerend goed een hogere vergoeding hebben bekomen
dan de werkelijke waarde ervan. Wanneer de koper daarentegen de beste zaak doet, zal hij het
goed voor een lagere vergoeding verworven hebben dan de werkelijke waarde ervan144. Valt
het onzekere element weg, dan wordt de koopovereenkomst nietig verklaard, vanwege gebrek
aan voorwerp.145 De prijs wordt trouwens belachelijk geacht wanneer het aleatoir karakter
ontbreekt.146
In een recent arrest van het Hof van Cassatie147 werd nog eens herhaald dat het bestaan van
een kans op winst of verlies essentieel is voor de rechtsgeldigheid van een kanscontract. In
casu ging het om een koopovereenkomst waarin uit tal van omstandigheden, zoals terminale
kanker, geweigerd verzoek om euthanasie, depressieve toestand, en dergelijke meer, kon
worden afgeleid dat er een gebrek aan kansen was, het element alea ontbrak. De
overeenkomst werd dan ook terecht nietig verklaard.
Er zijn verschillende voordelen verbonden aan een verkoop op lijfrente.148 Langs de kant van
de verkoper kan het onzekere karakter van de overeenkomst, zoals hoger reeds gemeld, ervoor
zorgen dat hij een hogere prijs bekomt, dan dat zijn onroerend goed feitelijk waard is.
Daarnaast wordt de verkoper verzekerd van een vast en zeker inkomen waarop geen
belastingen te betalen zijn.149 Dat inkomen geniet hij dan bovendien ook nog voor de rest van
zijn leven.150 Op erfrechtelijk vlak is er ook nog een groot voordeel voor de verkoper. Hij kan
namelijk een niet-erfgenaam eigenaar laten worden van een onroerend goed, zonder aan te
kijken tegen hoge rechten, uiteraard rekening houdende met de regels van benadeling en
inkorting.151
Ook voor de koper zijn er voordelen verbonden aan het kopen op lijfrente. Naar analogie met
wat gezegd werd bij de verkoper, heeft hij de kans om het onroerend goed te verwerven tegen
144
S. D’HOLLANDER, “ De verkoop op lijfrente”, Waarvan Akte 1998, (109) 109-110. Cass. 6 september 2002, Arr.Cass. 2002, afl. 9, 1731; Pas. 2002, afl. 7-8, 1543; RW 2004-05, afl. 7, 257. 146
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere
Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001,
nr. 1268, 504. 147
Cass. 20 juni 2005, TBBR 2006, afl. 10, (602) 608, noot A. DE BOECK; Rb. Neufchâteau 21 oktober 1988,
Rec. gén. enr. not. 1992, 358. 148
S. D’HOLLANDER, “ De verkoop op lijfrente”, Waarvan Akte 1998, (109) 109-110. 149
Tenzij de woning voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt, in dat geval wordt een deeltje belast als roerend
inkomen. 150
Art. 1979 BW. 151
Art. 918 en 1676 BW. 145
De koopprijs
36
Nicolaas Vermeulen
een lagere prijs dan het goed eigenlijk waard is. De koper zou eventueel na het verwerven van
het onroerend goed, dit kunnen verhuren en met die huuropbrengsten dan de lijfrente betalen.
Een ander groot voordeel voor de koper is dat hij een onroerend goed kan verwerven, zonder
grote kapitalen te moeten aanspreken. Enkel een voorschot en de maandelijkse rente dienen
betaald te worden.
Als laatste kan er worden gewezen op het feit dat de lijfrente maar bestaat zolang het lijf in
leven is. Het lijf is namelijk de persoon op wiens hoofd men de rente heeft gevestigd. Het is
algemeen aanvaardt dat de lijfrente zowel gevestigd kan worden op het hoofd van de
rentegenieter (in casu de verkoper), de renteplichtige (in casu de koper) als op dat van een
derde persoon die helemaal niets met de verkoopovereenkomst te maken heeft152.
2° De Anti-witwaswetgeving.
In een verhandeling over de verschillende aspecten van de koopprijs kan er mijns inziens niet
om het fraude-aspect heen worden gekeken. Het ligt in de natuur van de hedendaagse mens
om zo weinig mogelijk belastingen te moeten betalen. In dit verband is even stilstaan bij de
anti-witwaswetgeving dan ook een logische stap.
De Anti-witwaswetgeving 153 bepaalt, via een opsomming 154 , wat witwassen nu concreet
inhoudt:
- de omzetting of overdracht van geld of activa met de bedoeling die illegale herkomst ervan
te verbergen of te verdoezelen of een persoon die betrokken is bij een misdrijf waaruit die
geld of deze activa voortkomen, te helpen ontkomen aan de rechtsgevolgen van zijn daden;
- het verhelen of verhullen van de aard, oorsprong, vindplaats, vervreemding, verplaatsing of
eigendom van geld of activa waarvan men de illegale herkomst kent;
- de verwerving, het bezit of het gebruik van geld of activa waarvan men de illegale herkomst
kent;
- de deelneming aan, de medeplichtigheid tot, de poging tot, de hulp aan, het aanzetten tot, het
vergemakkelijken van of het geven van raad betreffende een van de in de drie voorgaande
punten bedoelde daden.
152
N. CARETTE, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-07, afl. 17, (702) 702; P.
VERKINDEREN, “Vervreemding tegen lijfrente”, in A. ANNAERT, J. SMETS (eds.), Onroerend goed in de praktijk,
Kluwer, 2000, losbl., 7. 153
Wet 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en
de financiering van terrorisme, BS 9 februari 2003, nr 1993903046 (hierna Anti-witwaswet genoemd). 154
Art. 5 Anti-witwaswet. De koopprijs
37
Nicolaas Vermeulen
DE ROL VAN DE NOTARIS - Het is bij de verkoop van goederen veelal de notaris die in
aanraking met de Anti-witwaswet zal komen. Hij heeft verschillende verplichtingen
hieromtrent. Vooreerst heeft de notaris een identificatieplicht.155 Dit houdt in dat hij de
identiteit van zijn cliënten, of de lasthebber van zijn cliënten, moet controleren en verifiëren
aan de hand van een bewijsstuk waarvan een afschrift wordt gemaakt op papier of op een
elektronische informatiedrager. Er weze hier opgemerkt dat iemand die aan de notaris enkel
een eenmalig afzonderlijk advies vraagt, niet als cliënt wordt beschouwd, en dus niet aan een
identiteitscontrole onderworpen wordt. De personen die betrokken zijn bij een notariële akte
moeten wel automatisch aan die controle onderworpen worden.
156
Naast deze
identificatieplicht heeft de notaris ook nog een meldingsplicht, waarover verder meer. Met
andere woorden, de simpele rechtshandeling van de identificatie bevrijdt de notaris zeker niet
van zijn plicht om de cliënt te doorlichten aan de hand van de Anti-witwaswet. Als laatste
moet hij ook nog alle stukken die iets met de cliënt te maken hebben gedurende ten minste
vijf jaar bewaren, hetgeen een soort van bewaarplicht is.157
Verschillende beroepen, zoals vastgoedmakelaars, advocaten en notarissen ontvangen in het
kader van hun beroep dagdagelijks geld van derden. Gelden die later weer verder doorgestort
worden, en dus niet voor de verrijking van het eigen vermogen worden gebruikt.
Typevoorbeeld hier is uiteraard voor het betalen van voorschotten. Dergelijke rekeningen
worden derdenrekeningen genoemd, en zijn afgescheiden van het eigen vermogen van de
professioneel. Het komt in de praktijk wel voor dat dergelijke rekeningen gebruikt worden in
het kader van een witwasoperatie. Het is nogal logisch dat professionelen een derdenrekening
hiervoor niet mogen aanwenden. De beroepsbeoefenaar die zijn rekening gebruikt voor het
doorsluizen van gelden met als doel deze wit te wassen stelt zich bloot aan tuchtsancties, of
erger nog, aan strafrechtelijke vervolging.158
GEEN BETALING CONTANTEN - Eén van de belangrijkste bepalingen uit de Antiwitwaswet is de beperking van het betalen in contanten. Het principe volgens deze wet is dat
155
Art. 7 Anti-witwaswet. M. DUYTSCHAEVER, De verplichtingen van de notaris in de strijd tegen het witwassen van geld en de
financiering van het terrorisme, Verslag voor de Kamer van Notarissen te Gent, 2009, 2. 157
Art. 8 Anti-witwaswet. 158
R. TIMMERMANS, “Derdenrekeningen van advocaten, notarissen en vastgoedmakelaars: de ene rekening
maakt de andere niet”, in Notariaat, 2009, nr. 15, (7), 8. 156
De koopprijs
38
Nicolaas Vermeulen
de verkoopprijs enkel nog via een cheque of een overschrijving betaald mag worden.159 Deze
bepaling geldt wel enkel voor wat betreft de verkoop van onroerende goederen. Verkoop moet
hierin letterlijk begrepen worden. Andere overdrachten van een onroerend goed, zoals een
kapitaalverhoging van een vennootschap, een ruilovereenkomst, of een toebedeling in het
kader van een echtscheiding of verdeling, komen niet in aanmerking.160
Op de principiële regel van de betaling via cheque of overschrijving bestaat er wel een
uitzondering. Er mag toch betaald worden in contanten indien het bedrag niet hoger is dan
tien procent van de koopprijs, en met een maximum van 15.000 euro. In de oorspronkelijk
versie van de Anti-witwaswet van 1993 lag die grens nog vast op 25.000 euro. Het is duidelijk
dat de strijd tegen het witwassen serieus genomen wordt. Indien er na het verlijden van de
akte nog een deel moet betaald worden, denk maar aan de verkoop op afbetaling of de
verkoop met betaling in schijven afhankelijk van het vorderen van de bouwwerken, dan nog
moeten deze betalingen via cheque of overschrijving gebeuren. Het is trouwens niet enkel de
zuivere aankoopprijs die geviseerd wordt door de voorgaande bepaling. Ook de andere kosten
zoals het ereloon van de notaris, de aktekosten en de registratierechten maken
ontegensprekelijk deel uit van de koopprijs, waardoor ook deze kosten onderworpen zijn aan
de regeling van artikel 20 Anti-witwaswet.161
De notaris moet ervoor zorgen dat het rekeningnummer waarlangs het bedrag werd of zal
worden overgeschreven, wordt opgenomen in de compromis en in de akte. Met dit
rekeningnummer wordt de rekening van de betalende cliënt bedoeld en niet de
notarisrekening, zelfs indien de gelden langs deze notarisrekening passeren.162
MELDINGSPLICHT - Hiervoor werd reeds vermeld dat de notaris een meldingsplicht heeft.
Sinds de wetswijziging van 2004163 werd deze meldingsplicht aanzienlijk verstrengd. De
notaris moet vanaf dan bij het minste vermoeden van een witwasoperatie of bij het vaststellen
van een overtreding, onmiddellijk hiervan melding maken aan de Cel voor Financiële
159
Art. 20, lid 1 Anti-witwaswet. M. DUYTSCHAEVER, De verplichtingen van de notaris in de strijd tegen het witwassen van geld en de
financiering van het terrorisme, Verslag voor de Kamer van Notarissen te Gent, 2009, 4 en I. VOETEN, “De
antiwitwaswetgeving en het notariaat: een stand van zaken”, Waarvan Akte 2004, afl. 4, nr. 15, (5) 7-8. 161
I. VOETEN, “De antiwitwaswetgeving en het notariaat: een stand van zaken”, Waarvan Akte 2004, afl. 4, nr.
14-16, (5) 7-8. 162
Art. 20, eerste lid Wet 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het
witwassen van geld en de financiering van terrorisme. 163
Wet 12 januari 2004 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het
financiële stelsel voor het witwassen van geld, BS 12 januari 2004, nr. 2004003033. 160
De koopprijs
39
Nicolaas Vermeulen
Informatieverwerking (hierna verkort C.F.I.).164 Voor de wetswijziging moest de notaris enkel
melding maken aan deze cel bij een versterkt vermoeden of wanneer hij wist dat er iets aan de
hand was dat met witwassen te maken had. In het kader van zijn meldingsplicht kan de notaris
zich in dit verband op geen enkele wijze wegsteken achter zijn beroepsgeheim. MICHIELSENS
en BUISSERET stellen het mooi als volgt: “De notaris wordt als het ware een medewerker in de
opsporing van witwasoperaties.”165 Concreet houdt deze meldingsplicht in dat de notaris
verplicht melding maakt bij de C.F.I. indien er een voorschot van meer dan tien procent cash
werd betaald, een voorschot van meer dan 15.000 euro cash werd betaald ofwel de girale
oorsprong van de gelden niet werd vermeld.
De meldingsplicht van de notaris werd recent nog gewijzigd.166 De notaris wordt vrijgesteld
van zijn melding aan de C.F.I. wanneer hij, binnen zijn beroepsuitoefening, juridisch advies
verstrekt aan zijn cliënt of van hem ontvangt, bij het bepalen van de rechtspositie van de
cliënt.167
Wat betreft de roerende goederen zijn partijen ook niet zomaar vrij om te doen wat ze willen.
Sedert de reeds vermelde wetswijziging van 2004 werd het huidige artikel 21168 ingevoerd dat
stelt dat de prijs bij de verkoop door een handelaar van één of meerdere goederen voor een
bedrag van 15.000 euro of meer, niet in contanten vereffend mag worden. Ook hier blijft de
regeling gelden indien de betaling in meerdere delen gebeurt, analoog aan de regeling voor de
verkoop van onroerende goederen. De notaris heeft hier evenwel geen aangifteverplichting,
maar hij moet er toch op toezien dat de verplichtingen in de overeenkomsten waarmee hij
wordt geconfronteerd, toch worden nageleefd, zelfs al betreft het overeenkomsten in zijn
eigen privé-sfeer.169
164
Art. 28 Anti-witwaswet. A. MICHIELSENS en P. BUISSERET, “Witwaswetgeving: de nachtmerrie van de notarissen”, Notarius 2004/2,
35, nr. 7 en E-Notariaat ref. 1764. 166
Wet 18 januari 2010 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het
financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, en het Wetboek van
vennootschappen, BS 26 januari 2010, nr. 2010003034. 167
Art. 26 § 1, 2e lid Anti-witwaswet. 168
Art. 21 Anti-witwaswet. 169
I. VOETEN, “De antiwitwaswetgeving en het notariaat: een stand van zaken”, Waarvan Akte 2004, afl. 4, nr.
18, (5) 8. 165
De koopprijs
40
Nicolaas Vermeulen
3° De Wet Breyne.
In een masterproef voor het vak bijzondere overeenkomsten, dat handelt over de koopprijs,
lijkt het mij niet meer dan logisch om een stuk te wijten aan de woningbouwwet170, beter
gekend als de Wet Breyne, genoemd naar zijn initiatiefnemer. Bij de aankoop van onroerende
goederen is deze wet van groot belang, ook voor wat betreft verschillende aspecten omtrent de
prijs.
Uiteraard moet er eerst gekeken worden of de koopovereenkomst onder het – ruime –
toepassingsgebied van de wet valt. De wet is van toepassing op elke overeenkomst die aan
een aantal cumulatieve voorwaarden voldoet. 171 Aangezien er cumulatief aan deze
voorwaarden moet voldaan zijn, is de wet niet van toepassing indien één van deze
voorwaarden niet vervuld is. Ten eerste moet het gaan over een overeenkomst; vervolgens
moet het gaan over een eigendomsoverdracht van een gebouw of een verbintenis tot bouwen,
doen bouwen of verschaffen, ook moet het goed tot huisvesting bestemd worden en moet het
een overeenkomst betreffen tot bouwen van een woning of een in aanbouw zijnde woning; ten
slotte moet de koper betalen vóór de voltooiing. Er zijn verschillende artikelen in de Wet Breyne die betrekking hebben op de prijs. Vooreerst
is er artikel 7 van de Wet Breyne, waarin de partijen verplicht worden om in de overeenkomst
de totale prijs te bepalen. Aldus moet het gaan om een prijs die vastligt en die niet wordt
vastgelegd in functie van de werkelijk geleverde prestaties of op basis van vermoedelijk
gebruikte hoeveelheden.172 Ook de wijze van betaling mag niet ontbreken en moet strikt zijn
geregeld.173 In de prijs moeten alle werken worden begrepen die noodzakelijk zijn om een
normale bewoonbaarheid te bekomen.174 Er dient eveneens in de overeenkomst bepaald te zijn
of de prijs herzienbaar is of niet. In verband met de prijs kunnen verschillende bepalingen
worden opgenomen. De keuze hangt af van wat de partijen willen. Men kan in de twee
uitersten ervoor kiezen dat ofwel de bedongen prijs totaal onveranderbaar is, of dat de totale
prijs niet wordt berekend, maar wel berekenbaar is aan de hand van eenheidsprijzen.
170
Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde
woningen, BS 11 september 1971, nr. 1971070904 (hierna Wet Breyne genoemd). 171
A. DELLA FAILLE, ‘A quelles situations la loi Breyne trouve-t-elle à s’appliquer en matière de construction
d’immeubles neufs’, Cah.dr.immo 1998, afl. 9, 5. 172
M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2000, nr. 109, 73. 173
Art. 7 en art. 10 Wet Breyne. 174
Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo 2001, afl. 6, 13. De koopprijs
41
Nicolaas Vermeulen
Daarnaast handelen de artikelen 8 en 10 Wet Breyne eveneens over de prijs. Over de prijs zal
in de praktijk natuurlijk vaak discussie bestaan. Daarom is het van belang de bepalingen
hierover strikt op te volgen. Er wordt bijvoorbeeld in artikel 7 de verplichting opgelegd om
als prijs te nemen, deze die geldt op de dag van de ondertekening.
BETALING VAN EEN VOORSCHOT - De verkoper mag, ingevolge artikel 10 Wet Breyne,
geen betaling eisen noch aanvaarden van de bouwheer vooraleer er een schriftelijke
overeenkomst175 werd gesloten.176 Onder de term ‘betaling’ vallen ook het schrijven van een
cheque, trekken van een wissel177 of orderbriefje.178 Indien de verkoper overgaat tot het doen
betalen op een onwettige wijze van een voorschot door de bouwheer, voorafgaandelijk aan het
sluiten van de overeenkomst, begaat hij een contractuele fout,179 hetgeen zelfs met een
gevangenisstraf kan gesanctioneerd worden.180
Op het moment dat er een overeenkomst wordt gesloten met de bouwheer, mag er ingevolge
artikel 10, tweede zin Wet Breyne, een maximaal voorschot van 5% van de totale prijs
worden betaald door de bouwheer.181
Er kan betaling worden gevraagd van de reeds uitgevoerde werken, op het moment van het
verlijden van de notariële akte.182 Om betaling te kunnen vragen van de reeds uitgevoerde
werken, zal de architect een goedgekeurd attest moeten verstrekken183, dat bij de akte wordt
gevoegd184. De architect zal de reeds uitgevoerde werken moeten controleren. Hij moet hierbij
zeker nagaan of de werken ten eerste werden uitgevoerd; of deze werken overeenkomstig het
lastenboek werden uitgevoerd en ten laatste of de prijs overeenkomt met die uitgevoerde
werken. Het spreekt voor zich dat het reeds betaalde voorschot in mindering moet worden
gebracht van het te betalen bedrag.
175
Antwerpen 22 maart 1978, RW 1983-84, 2716. Brussel 8 januari 1976, RW 1975-76, 2217, noot S. ORBIE. 177
Luik 12 januari 2001, R.R.D. 2001, 168; Kh. Antwerpen 31 mei 1974, T. Aann. 1976, 279, noot A. DE
CALUWE en BRH 1975, 229. 178
M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2000, nr. 122, 80. 179
Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139. 180
Art. 14 Wet Breyne. 181
Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 141. 182
K. VANHOVE en A. VERBEKE, De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, nr. 54, 53. 183
Art. 10, 3de lid Wet Breyne. 184
Art. 10, 4de zin Wet Breyne. 176
De koopprijs
42
Nicolaas Vermeulen
Na het verlijden van die notariële akte, kan de betaling gevraagd worden, in verhouding tot
het voltooid zijn van de werken.185 Enkel in de mate dat de werken effectief voltooid zijn,
mag er betaling worden gevraagd.
Wat betreft de betaling van de prijs bepaalt de Wet Breyne dat enkel op bepaalde tijdstippen,
bepaalde bedragen kunnen worden gevorderd van de bouwheer. Zoals hiervoor reeds gemeld,
mag er vóór de ondertekening van de overeenkomst dus niets gevorderd worden. Op het
moment dat de overeenkomst schriftelijk wordt gesloten, gaan, op basis van de Wet Breyne,
de eigendom van de grond en de bestaande opstallen over op de koper. 186 Deze
eigendomsoverdracht gebeurt overeenkomstig het gemeen recht solo consensu.187 De Wet
Breyne stelt wel een geschrift verplicht.188 Artikel 4 van de Wet Breyne komt als dwingende
verplichting in de plaats van de aanvullende regel uit de artikelen 1138 en 1583 Burgerlijk
Wetboek. In tegenstelling tot bij het gemeen recht, kan contractueel niet worden afgeweken
van het tijdstip van de eigendomsoverdracht, zie infra.189
4. Voorschot of waarborg.
Het lijkt mij gepast, om in het rijtje van ‘speciale gevallen’, ook eens stil te staan bij de
betaling van een voorschot bij het ondertekenen van een koopovereenkomst.
Hoeveel een voorschot moet bedragen en wanneer dit dient betaald te worden valt onder de
contractuele vrijheid van de partijen. In de praktijk wordt veelal een voorschot van 10 % van
de totale koopprijs bedongen.190 Het doel van dergelijk voorschot is om de verkoper een vorm
van zekerheid te geven. Mocht de situatie van een onwillige koper later voorvallen, dan kan
de verkoper met dit voorschot de registratierechten eventueel voorschieten en de koper
dagvaarden.191 De praktijk leert dat de verkoper soms echter een loopje neemt met de goede
trouw en nogal eigenzinnig omgaat met het betalen van een voorschot. Vandaar dat het beter
is om het bedongen bedrag te herkwalificeren als het ter beschikking te stellen aan de
185
Art. 10, laatste zin Wet Breyne. Art. 4 Wet Breyne 187
Art. 1138 en art. 1583 BW. 188
Art. 7 Wet Breyne. 189
Art. 13 Wet Breyne. 190
R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X. Recht
en Praktijk, nr. 58, Kluwer, Mechelen, 2009, 98. 191
L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand – vrijwillige openbare verkoop., Antwerpen,
Kluwer, 1999, 32; R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door
particulieren”, in X. Recht en Praktijk, nr. 58, Kluwer, Mechelen, 2009, 98. 186
De koopprijs
43
Nicolaas Vermeulen
verkoper van een waarborg op een geblokkeerde rekening, dan het betalen van een
voorschot192. Met deze kwalificatie wordt ervoor gezorgd dat het bedrag aanwezig blijft in de
koper zijn vermogen. Hetgeen tot gevolg heeft dat het niet in beslag kan worden genomen
door de schuldeisers van de verkoper, en dat het ook geen voorwerp kan uitmaken van een
beslag onder derden, voor zover het aan een notaris zou zijn toevertrouwd.193 Bij het verlijden
van de notariële akte wordt de geblokkeerde som vrijgemaakt in handen van de verkoper en
dan ook in mindering gebracht van de totale koopprijs.
Hierboven werd reeds de Wet Breyne besproken. Deze wet bevat ook bepalingen aangaande
de waarborg. Er worden twee soorten waarborgen vermeld, namelijk één voor erkende
aannemers en de andere, logischer wijze, voor de niet-erkende.194 Indien de bepaling in
verband met de waarborg niet wordt nageleefd, leidt dit tot de nietigheid van de
overeenkomst.195 Aldus zal de koper/bouwheer de nietigheid ab initio van de overeenkomst
kunnen inroepen, aangezien die overeenkomst niet conform de Wet Breyne is.196
ERKENDE AANNEMER - Indien de aannemer voldoet aan de eisen gesteld door de Wet van
20 maart 1991197, moet hij een waarborg stellen, waarvan het bedrag bij KB wordt bepaald.
De erkenning wordt verleend per categorie198 van werken. Het spreekt voor zich dat een
aannemer pas als een ‘erkende aannemer’ voor een bepaald werk kan worden beschouwd,
indien hij erkend is voor het specifieke werk. De erkenning houdt enkele grote voordelen in,
namelijk de zekerheid die de aannemer moet stellen, bedraagt maar 5 % van de waarde van
het gebouw.199 De waarborg moet worden gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas. De
192
R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X. Recht
en Praktijk, nr. 58, Kluwer, Mechelen, 2009, 99; P. VAN DEN EYNDE, “De verkoopsovereenkomst: voorschot of
waarborg?”, Not. Fisc. M. 2001, (190) 190. 193
D. PATART, “Acompte et garantie: quelques réflexions sur le transfert d’une somme d’argent dans la phase
préliminaire de la vente d’immeuble”, TBBR 2003, (193) 193. 194
Art. 12 Wet Breyne. 195
Art. 13 Wet Breyne. 196
Antwerpen 20 september 2000, AJT 2001-02, 64. E. WYMEERSCH, F. NICHELS en D. BLOMMAERT, ‘De
garantieregeling in de wet Breyne’, in RW 1994-95, nr. 1, 181. 197
Wet 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, B.S. 6 april 1991, nr.
1991014096. 198
Art. 7 Wet 20 maart 1991; L. BARNICH, ‘Comment se détermine la garantie d’achèvement que doit fournir
l’entrepreneur agrée en vertu de la loi Breyne’, Cah.dr.immo 1998, afl. 2, 10; M. DEVROEY, De wet Breyne,
Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2000, nr. 163, 108. 199
D. BLOMMAERT, F. NICHELS en E. WYMEERSCH, ‘De garantieregeling in de wet Breyne’, in RW 1994-95, 184. De koopprijs
44
Nicolaas Vermeulen
aannemer kan kiezen of hij dit in speciën wil doen, dan wel in publieke fondsen of door
middel van een solidaire borgtocht200.
Indien de aannemer de overeenkomst niet tijdig of totaal niet uitvoert, zal deze waarborg
worden aangewend. Dit gebeurt door voorafneming van sommen in verhouding tot de geleden
schade door de bouwheer, indien de tekortkoming te wijten is aan de aannemer.201 De
waarborg wordt in twee delen vrijgegeven.
NIET-ERKENDE AANNEMER - Een andere regeling geldt voor aannemers die niet erkend
zijn, of voor aannemers die voor dat bepaalde werk niet erkend zijn. Een niet-erkende
aannemer dient, hetzij een voltooiingswaarborg, hetzij een terugbetalingswaarborg opzij te
houden. Hij dient dus niet beide te waarborgen.202 Deze waarborg is de volle prijs van het hele
gebouw.
De financiële instelling moet zich hoofdelijk borg stellen t.o.v. de bouwheer, door de nodige
sommen ter afwerking van het gebouw voor te schieten ofwel om die terug te betalen indien
de aannemer onvermogend wordt. Er moet door de aannemer een afschrift bij de authentieke
akte worden gevoegd waaruit blijkt dat deze aan zijn waarborgverplichting voldaan heeft. De
verbintenis die de financiële instelling aangaat, neemt een einde op het moment van de
voorlopige oplevering. De borg wordt vrijgegeven bij deze oplevering.
Indien de overeenkomst ontbonden wordt, moet er een onderscheid worden gemaakt tussen de
situatie waarin er door de financiële instelling een voltooiings- dan wel een
terugbetalingswaarborg werd gesteld. In het eerste geval heeft de bouwheer geen waarborg
indien hij de ontbinding vraagt.203 In het tweede geval kan de bouwheer zich beroepen op de
waarborg om de reeds gestorte bedragen terug te krijgen. Daarbij moet wel opgemerkt worden
dat deze waarborg enkel kan worden ingeroepen indien de ontbinding wordt gevraagd, omdat
de werken niet kunnen worden voltooid. Indien de ontbinding om andere redenen wordt
ingeroepen, kan de bouwheer zich niet op deze waarborg beroepen.204
200
Deze vorm is buiten gebruik geraakt. L. DEHOUCK, ‘De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe
Woningbouwwet’, Not. Fisc. M. 1994, afl. 9, 5. 201
Art. 3, 5de lid KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de
woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971, nr.
1971102106. 202
M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2000, nr. 190, 125. 203
Antwerpen 22 mei 1985, T.Aan. 1986, 139. 204
D. PATART, ‘Questions d’actualité en matière de loi Breyne’, Rec. gén. enr. not. 2001, nr. 3, p. 296. De koopprijs
45
Nicolaas Vermeulen
Het mag duidelijk zijn dat de Wet Breyne, en de waarborgregeling niet onbelangrijk zijn voor
wat betreft de koopprijs van sommige onroerende goederen.
5° Gekwalificeerde benadeling
Het staat de partijen vrij, behoudens alle wettelijke uitzonderingen, om zelf een prijs te
bepalen waaraan verkocht en gekocht wordt. Het is niet de taak van de rechter om zich met
dergelijke economische handelingen te moeien, zelfs al zou er een onevenwicht tussen
partijen bestaan. Een prijs wordt namelijk rechtmatig geacht, wanneer hij contractueel
bedongen werd tussen de partijen.205 Het algemeen rechtsbeginsel van de gekwalificeerde
benadeling heeft dit principe van de absolute vrijheid van de partijen echter gemilderd, mede
omwille van de billijkheid. De gekwalificeerde benadeling is een rechtsfiguur die het
ingrijpen van de rechter toelaat, indien het misbruik van de ondergeschikte positie van een
partij heeft geleid tot een manifeste benadeling van die partij bij een bepaalde
rechtshandeling.206 Vaak zal deze benadeling betrekking hebben op de koopprijs, vandaar dat
we hieraan een stuk wijden in deze masterproef.
Er zijn drie toepassingsvoorwaarden207 voor de gekwalificeerde benadeling, zoals blijkt uit de
definitie. Eerst en vooral moet er een ondergeschikte positie zijn tussen de contracterende
partijen. Hiermee wordt bedoelt dat de ene partij boven de andere staat of zou kunnen staan,
al dan niet door toedoen van externe omstandigheden. Een tweede voorwaarde is dat er
misbruik wordt gemaakt van deze superieure positie. Recentelijk besliste de rechtbank van
Gent nog: “Een vordering tot vernietiging wegens gekwalificeerde benadeling veronderstelt
dat een partij misbruik heeft gemaakt van de concrete contractuele omstandigheden om
zodoende de andere contractspartij ernstig te benadelen en zichzelf een kennelijk
onevenwichtig voordeel toe te kennen.”208 De laatste toepassingsvoorwaarde is dat er effectief
sprake moet zijn van een benadeling. Benadeling moet dan gezien worden in de zin van een
economisch verlies. En dat economisch verlies op zijn beurt is te wijten aan het onevenwicht
205
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 1369,
544. 206
C. CAUFFMAN, “De gekwalificeerde benadeling” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze
commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, nr. IV. Commentaar Verbintenissenrecht, Mechelen,
Kluwer, 53. 207
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001,
1372-1382, 545-548. 208
Rb. Gent 16 december 2008, TBO 2009, afl. 4, 190; T.Not. 2009, afl. 5, 298. De koopprijs
46
Nicolaas Vermeulen
tussen de partijen. In deze drie toepassingsvoorwaarden worden de voorwaarden van artikel
1382 Burgerlijk Wetboek teruggevonden, namelijk fout, schade en causaal verband.
Het is de persoon die zich op de gekwalificeerde benadeling beroept, met andere woorden de
benadeelde, die hiervan het bewijs zal moeten leveren. Dit bewijs kan met alle middelen van
recht worden geleverd.209
Voor wat betreft de sanctie bij de gekwalificeerde benadeling is de rechtsleer verdeeld.
Verschillende mogelijkheden ter zake zijn mogelijk.210 Kwalificeert men deze benadeling als
een toepassing van een overeenkomst met een ongeoorloofde oorzaak, dan zou dergelijke
overeenkomst gesanctioneerd worden met de absolute nietigheid.211 Probleem hierbij is wel
dat de benadeelde partij hier ook onder kan lijden als men de volledige overeenkomst zou
laten vernietigen. TILLEMAN212 stelt voor om dit euvel op te lossen door enkel dat deel dat de
openbare orde schendt te vernietigen. Op die manier zorgt de rechter ervoor dat de
verhoudingen tussen beide partijen weer in evenwicht komen.
Naast kwalificatie als ongeoorloofde oorzaak kan er ook toepassing worden gemaakt van de
buitencontractuele aansprakelijkheid. In dit geval worden gewoon de gemeenrechtelijke
regels gevolgd, met als gevolg dat de benadeelde aanspraak zal kunnen maken op een
schadevergoeding van de door hem geleden schade. Er weze wel opgemerkt dat hiermee de
mogelijkheid van het vernietigen van de volledige overeenkomst niet volledig wordt
weggenomen. Het Hof van Cassatie besliste namelijk dat bij een onrechtmatige daad, de
schade in natura moet worden vergoed.213 Hetgeen dus tot gevolg kan hebben dat een totale
nietigverklaring in sommige gevallen wel de beste oplossing zal zijn.
6° Benadeling bij koop onroerend goed
Naast het algemeen rechtsbeginsel van gekwalificeerde benadeling bevat het Burgerlijk
Wetboek nog een specifieke regeling voor wat betreft de benadeling bij de verkoop van een
209
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 1383,
548. 210
C. CAUFFMAN, “De gekwalificeerde benadeling” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze
commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, nr. IV. Commentaar Verbintenissenrecht, Mechelen,
Kluwer, . 211
Kh. Antwerpen 27 oktober 1959, RW 1960-61, 398. 212
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 1384,
549. 213
Cass. 26 juni 1980, RW 1980-8, 1661. De koopprijs
47
Nicolaas Vermeulen
onroerend goed. Artikel 1674 Burgerlijk Wetboek stelt dat “indien de verkoper in de
verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij
het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk
afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen, en al had hij verklaard de
meerdere waarde te schenken.” Uit de definitie kan worden afgeleid dat het om een koop van
een onroerend goed moet gaan en dat deze vordering slechts kan bestaan ten voordele van de
verkoper. Dit houdt dus in dat een koper die veel te veel heeft betaald voor een goed zich niet
op deze regeling kan beroepen. Eventueel kan de koper dan een oplossing zoeken via de
gekwalificeerde benadeling, zie supra. De belangrijkste toepassingsvoorwaarde is echter dat
de benadeling meer dan zeven twaalfden moet bedragen van de werkelijke waarde van het
onroerend goed. Indien de koopovereenkomst eerst wordt gesloten bij onderhandse
overeenkomst, om nadien via een authentieke akte bevestigd te worden, dient de waarde op
het ogenblik van het sluiten van de onderhandse overeenkomst in aanmerking genomen
worden.214
De vordering is gebonden aan een termijn. Meer bepaald moet hij worden ingesteld binnen de
twee jaar te rekenen vanaf de dag van de koop.215 Deze termijn is een vervaltermijn. Het is
dus onmogelijk voor de verkoper, zelfs bij wijze van exceptie, om de koop te vernietigen na
het verstrijken van deze twee jaar.216
Het is de verkoper die het bewijs dient te leveren dat hij voor meer dan zeven twaalfden werd
benadeeld. Dit bewijs kan enkel bij vonnis worden toegelaten en slechts indien het conform
de gestelde feiten waarschijnlijk genoeg en gewichtig zal zijn om het bestaan van de
benadeling te laten vermoeden.217 Het zijn drie deskundigen die een verslag zullen moeten
opstellen en moeten vaststellen dat er van de benadeling sprake is.218
Wordt er effectief vastgesteld dat de verkoper voor meer dan zeven twaalfden benadeeld
wordt, dan heeft de koper twee mogelijkheden. Hij moet kiezen tussen ofwel de zaak
teruggeven en aldus zijn betaalde prijs te recupereren, ofwel de zaak houden en de
ontbrekende prijs betalen mits aftrek van een tiende van de gehele prijs.219 Indien de koper
214
B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr.
1419, 563. 215
Art. 1676 BW. 216
Cass. 7 juni 1951, RW 1951-52, 73; Pas. 1951, I, 683. 217
Art. 1677 BW. 218
Art. 1678 BW. 219
Art. 1681 BW. De koopprijs
48
Nicolaas Vermeulen
verkiest de zaak te behouden, met aanvulling van de prijs, is hij verplicht interesten op het
aanvullend bedrag te betalen, te rekenen van de dag waarop de eis tot vernietiging werd
gesteld.220 De koper heeft aldus de keuze tussen de nietigverklaring van de koop en het
behoud van de koop met prijsaanpassing. Het is enkel de koper die deze keuze heeft. De
verkoper kan dit geenszins, hij heeft enkel de mogelijkheid om een vordering tot
nietigverklaring overeenkomstig artikel 1674 Burgerlijk Wetboek in te stellen.221
220
Art. 1682 BW. B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr.
1501, 588. 221
De koopprijs
49
Nicolaas Vermeulen
Hoofdstuk V. DE PARTIJEN BIJ HET BETALEN VAN DE KOOPPRIJS.
De betaling van de koopprijs is de tegenprestatie voor het verkrijgen van een goed of een
dienst. De koper-schuldenaar dient de prijs van de verkoper-schuldeiser te voldoen. Het is een
eenzijdige rechtshandeling, die zelfs het akkoord van de verkoper niet nodig heeft. CORNELIS
verwoordt het als volgt: de betaling is de gewone uitdovingsgrond van verbintenissen en
impliceert dat de schuldenaar de door hem beloofde prestatie levert of nakomt.222 Er zijn dus
in beginsel twee partijen betrokken bij een koopovereenkomst, namelijk de schuldenaar of
koper enerzijds en de schuldeiser of verkoper anderzijds.
1° Partijen
a. Koper.
De koper, die vanaf het moment van het sluiten van de overeenkomst schuldenaar wordt, kan
de prijs zelf betalen, maar hij kan dit eveneens door een uitvoeringsagent of een
vertegenwoordiger laten doen.223 In ieder geval bevrijdt de betaling de koper. Ook een derde
kan, overeenkomstig lid 2 van artikel 1236 Burgerlijk Wetboek, bevrijdend betalen, zelfs
indien hij daarbij geen enkel belang heeft.224 Voorwaarde is wel dat “die derde in naam en tot
kwijting van de schuldenaar handelt of mits hij, handelende in zijn eigen naam, niet in de
rechten van de schuldeiser gesteld wordt.” Cassatie heeft voormeld artikel sedert lang
geïnterpreteerd op een zodanige wijze dat de geldigheid van een betaling niet afhankelijk zou
zijn van de voorwaarde dat zij in het uitsluitend belang van de schuldenaar zou gebeuren.225
Er weze opgemerkt dat partijen kunnen overeenkomen om van artikel 1236, lid 2 Burgerlijk
Wetboek af te wijken, en zodoende dus uitsluiten dat een derde zonder belang zou betalen.226
Artikel 1237 Burgerlijk Wetboek beperkt wel enigszins de betaling door een belangloze derde.
Het is namelijk een recht van de schuldeiser om een betaling door een derde te mogen
weigeren, indien hij hiertoe wettige redenen heeft. Volgens Cassatie kan de reden tot
weigering er zowel uit bestaan dat de schuldeiser er baat bij heeft dat de schuldenaar de
verbintenis zelf uitvoert, als ook dat een bepaalde derde de betaling niet zou uitvoeren.227
222
L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 382, 481. L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 382, 481. 224
Art. 1236 BW. 225
Cass. 12 januari 1872, Pas., 1872, I, 34. 226
L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 385, 485. 227
Cass. 28 september 1973, Arr. Cass., 1974, 101; Pas., 1974, I, 91; RW 1973-74, 1158; RCJB, 1974, 238, noot
J. VAN DAMME “Aspects juridiques d'un paiement par un tiers''. 223
De koopprijs
50
Nicolaas Vermeulen
Anderzijds kan het natuurlijk ook zijn dat de betalende derde wel degelijk een belang heeft.228
Meestal is dit een borg of een medeschuldenaar. Deze belanghebbende derde wordt dan door
subrogatie in de rechten van de verkoper gesteld.229
De koper moet op het ogenblik van de betaling beschikken over de juiste rechts- en
handelingsbekwaamheid. Indien dit niet zo is kan er nietigheid van de overeenkomst
plaatsvinden met alle gevolgen van dien.
b. Verkoper
Zoals hoger reeds gezegd, moet de koper de koopprijs betalen. Deze rechtshandeling volstaat
echter niet opdat de betaling rechtsgeldig zou zijn. De prijs moet namelijk ook nog bij de
correcte persoon terecht komen, zijnde in beginsel de verkoper. De betaling van de koopprijs
wordt dus gedaan aan de verkoper, maar dit kan ook aan zijn vertegenwoordiger.230 De
betaling aan een dergelijke niet-schuldeiser is slechts geldig tegenover de schuldeiser wanneer
hij er belang bij heeft of wanneer de schuldenaar bij de betaling heeft gehandeld als een goed
zaakwaarnemer. 231 Het is de koper die dient na te gaan of de verkoper de vereiste
hoedanigheid heeft om de prijs in ontvangst te nemen en dit op straffe van het dubbel moeten
betalen: “Qui paie mal, paie deux fois”.232 Het is wel zo dat “de betaling gedaan aan iemand
die geen macht heeft om voor de schuldeiser te ontvangen, geldig is, indien de schuldeiser de
betaling bekrachtigt of indien hij er voordeel uit getrokken heeft.”233 Cassatie bevestigde dit
in een arrest omtrent een huurgeschil.234 Het betrof het geval waarbij de betaling van de huur
niet in handen van de verhuurder geschiedde, maar aan iemand die geen bevoegdheid had om
het huurgeld te ontvangen. De verhuurder bekrachtigde de betaling achteraf niet, en haalde er
ook geen voordeel uit. De rechter in Cassatie besloot dan ook dat de huur niet rechtsgeldig
aan de verhuurder betaald werd, overeenkomstig artikel 1239, lid 2 Burgerlijk Wetboek. De
bekrachtiging achteraf door de schuldeiser kan trouwens stilzwijgend gebeuren.235
Een voorbeeld van betaling aan een niet-schuldeiser met een voordeel voor de schuldeiser tot
228
Art. 1236, lid 1 BW. Art. 1251 BW. 230
Art. 1239, lid 1 BW; Er wordt opgemerkt dat de schuldeiser niet noodzakelijk de oorspronkelijke schuldeiser
moet zijn. 231
Cass. 13 maart 1947, Pas. 1947, I, 108; Arr. Cass. 1947, 80. 232
P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, IV, Brussel, Presses universitaires de Bruxelles, 3e editie 199495, 918-919. 233
Art. 1239, lid 2 BW. 234
Cass. 6 december 1979, Arr. Cass. 1979-80, 429; Pas. 1980, I, 427. 235
Cass. 1 februari 1957, Pas. 1957, I, 645. 229
De koopprijs
51
Nicolaas Vermeulen
gevolg vindt men in de situatie waarin de koper zijn betaling heeft gedaan in handen van de
notaris van de verkoper, die geen mandaat had gekregen om deze bevrijdende betaling te
ontvangen, die op zijn beurt de koopprijs crediteert ten voordele van de schuldeiser.236
De verkoper moet uiteraard bekwaam zijn om de prijs te mogen ontvangen, hij moet
handelingsbekwaam zijn. Artikel 1241 Burgerlijk Wetboek stelt dat “de betaling die aan de
schuldeiser is gedaan, niet geldig is, indien hij onbekwaam was om de betaling te ontvangen,
tenzij de schuldenaar bewijst dat de schuldeiser uit die betaling voordeel getrokken heeft.”
Het gaat hier dus om een weerlegbaar vermoeden. Indien er een betaling wordt gedaan aan
een onbekwame verkoper, dan wordt dit gesanctioneerd met een relatieve nietigheid.237
2° Tijdstip van betaling
Het is zo dat de partijen in beginsel vrij zijn om zelf het tijdstip van betaling te regelen. Het is
een gangbare praktijk dat in de overeenkomst het tijdstip wordt geregeld. Indien er bij het
aangaan van de koop niets daaromtrent bedongen is, dan wordt er betaald op het moment van
de levering, en dit overeenkomstig artikel 1651 Burgerlijk Wetboek. Logisch gevolg hiervan
is dan ook dat wanneer de verkoper de koopprijs opvraagt aan de koper, hij dan ook het
verkochte goed ter beschikking moet stellen van de koper indien deze de levering vraagt.238
Dit is overeenstemming met de wet, gezien deze suppletieve regel van artikel 1651 Burgerlijk
Wetboek, uiteindelijk de gelijkstelling inhoudt van het tijdstip van levering en betaling. Het is
dan ook de koper zijn recht om de betaling van de koopprijs te weigeren, als het goed hem
nog niet werd geleverd.
Op deze principiële vrijheid tot het bepalen van het tijdstip zijn er enkele uitzonderingen. De
woningbouwwet 239 bevat verschillende bepalingen die afwijken van het gemeen recht,
waaraan de contracterende partijen zich verplicht moeten houden, zie supra. Een andere
uitzondering op het gemeen recht vinden we terug in de wet op het consumentenkrediet.240 De
236
B. TILLEMAN, “Enkele aspecten van de betaling van de koopprijs”, in X., Handels- en verzekeringsrecht,
Themis, school voor postacademische juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, nr. 9, 30. 237
B. TILLEMAN, “Enkele aspecten van de betaling van de koopprijs”, in X., Handels- en verzekeringsrecht,
Themis, school voor postacademische juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, nr. 20, 33. 238
B. TILLEMAN, “Enkele aspecten van de betaling van de koopprijs”, in X., Handels- en verzekeringsrecht,
Themis, school voor postacademische juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, nr. 12, 31. 239
Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde
woningen, BS 11 september 1971, 10442. 240
Wet 12 juni 1991 op het consumentenkrediet, BS 9 juli 1991, 15203. De koopprijs
52
Nicolaas Vermeulen
verkoper moet bij een verkoop op afbetaling een voorschot ontvangen dat niet minder mag
bedragen dan 15% van de aankoopprijs bij contante betaling.241 De wet consumentenkrediet
vermeldt zelfs letterlijk dat ze afwijkt van het gemeen recht.242 Bij gebreke aan voorschot gaat
de verkoop simpelweg niet door. Als laatste uitzondering kunnen verschillende bepalingen uit
de WHPC243 aangehaald worden. Bij een verkoop op afstand mag er voor de bedenktermijn
geen voorschot of betaling worden geëist.244 Bij een consumentenverkoop, gesloten buiten de
onderneming van de verkoper geldt dezelfde regeling. 245 Zoals reeds meermaals werd
aangehaald wordt deze wet vanaf 12 mei 2010 vervangen door de nieuwe Wet
Marktpraktijken en Consumentenbescherming. De bedenkingstermijn wordt niet enkel
verlengd van 7 naar 14 dagen, het zal ook niet langer verboden zijn om een voorschot of de
betaling van de prijs te vragen aan de consument!246
Het is ook mogelijk dat de partijen de overeenkomst aan een termijn onderwerpen. In
dergelijk geval is het de verkoper wel toegelaten om vóór het verlopen van de termijn te
betalen, maar dan mag deze vervroegde betaling zich niet ten voordele van de schuldeiser
strekken. Dit is een toepassing van artikel 1187 Burgerlijk Wetboek die stelt dat “een
tijdsbepaling altijd wordt vermoed te zijn bedongen ten voordele van de schuldenaar, tenzij
uit het beding of uit de omstandigheden blijkt dat zij ook ten voordele van de schuldeiser
bedongen is.”
Daarnaast kunnen de partijen overeenkomen dat de betaling wordt uitgesteld tot aan een
bepaalde voorwaarde is voldaan. De vervaldag tot betalen wordt dus uitgesteld onder invloed
van een schorsende voorwaarde. De oorsprong van zo’n voorwaarde kan enkel voortkomen
uit een rechtshandeling, wet of rechtsregel.247
Er wordt nog opgemerkt dat de kosten verbonden aan de betaling, overeenkomstig artikel
1248 Burgerlijk Wetboek, ten laste vallen van de koper.
241
Art. 45, § 1 Wet op het consumentenkrediet. Art. 45, § 2 Wet op het consumentenkrediet. 243
Wet 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, BS
29 augustus 1991, 18712, hierna verkort WHPC. Deze wet wordt vervangen door de Wet van 6 april 2010
betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010, 20803. Deze wet treedt in werking
op 12 mei 2010. 244
Art. 78, § 2 WHPC. 245
Art. 89, lid 1 WHPC. 246
Art. 46, § 1 WMC. 247
L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 397, 501. 242
De koopprijs
53
Nicolaas Vermeulen
WAT INDIEN DE SCHULDEISER DE BETALING WEIGERT - Door het feit dat de
betaling een eenzijdige rechtshandeling is, kan de schuldeiser, indien hij onwillig is, de
betaling van de koopprijs door de koper weigeren. In dat geval zet hij de koper eigenlijk met
zijn rug tegen de muur. Zolang de verkoper de betaling niet wil aanvaarden, kan onze koper
zich immers niet bevrijden. Hij zal dan aan de nadelige gevolgen van de intresten en het
risico worden blootgesteld. De oplossing is te vinden in artikel 1257 Burgerlijk Wetboek.
Indien de schuldeiser een aanbod van gerede betaling door de schuldenaar weigert, dan hij
deze laatste de koopprijs, zijnde een geldsom, in consignatie geven. Dat aanbod van gerede
betaling, gevolgd door de consignatie bevrijdt dan onze schuldenaar-koper. Het doet er zelfs
niet toe of de schuldeiser dit aanbod al dan niet aanvaard heeft.248 Deze rechtshandelingen
worden, indien ze op wettige wijze zijn gebeurd, aanzien als betaling, waardoor het risico en
de intresten bij de schuldeiser komen te liggen. De voorwaarden tot geldigheid van de gerede
betaling en de consignatie zijn te vinden in de artikelen 1258 en 1259 Burgerlijk Wetboek.
Het is wel van belang dat bij niet-aanvaarding van de gerede betaling, er sowieso tot
consignatie wordt overgegaan. Anders is de schuldenaar niet bevrijd en blijft de intrest wel
nog verschuldigd.249
Het is zo dat als de partijen, ingeval van betwisting, samen beslissen om het geld op een
gemeenschappelijke rekening te plaatsen dat dergelijke handeling dan niet kan worden
beschouwd als een aanbod van betaling en consignatie.250
De praktijk leert dat deze methode van gerede betaling en consignatie zelden worden
toegepast, mede door de ingewikkelde procedure, hoewel ze aan de schuldenaar nochtans de
meeste rechtszekerheid biedt.251
In dergelijk geval vallen, overeenkomstig artikel 1260 Burgerlijk Wetboek, de kosten van het
aanbod van gerede betaling en van de consignatie, indien beide op wettige wijze gedaan zijn,
ten laste van de schuldeiser, en dit in tegenstelling tot het geval van een gewone koop, waar
de kosten ten laste vallen van de schuldenaar, zoals supra reeds opgemerkt.
Er dient als laatste nog te worden vermeld dat volgens artikel 1261 Burgerlijk Wetboek, de
schuldenaar de consignatie kan intrekken, zolang de schuldeiser deze niet heeft aangenomen.
248
Cass. 2 juli 1896, Pas. 1896, I, 231. Cass. 13 mei 1994, Arr.Cass. 1994, 481; Bull. 1994, 468; Pas. 1994, I, 468; R. Cass. 1994, 284, noot M.E.
STORME; RW 1994-95, 708. 250
Cass. 17 februari 1978, Arr. Cass, 1978, 725; Pas, 1978, I, 705. 251
L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 398, 501. 249
De koopprijs
54
Nicolaas Vermeulen
Indien de schuldenaar deze intrekt, zijn de medeschuldenaars of borgen evenwel niet bevrijd.
3° Plaats van betaling
Overeenkomstig artikel 1247 Burgerlijk Wetboek moet de betaling gedaan worden op de
plaats die door de overeenkomst is aangewezen. Hieruit volgt dat schulden principieel
haalbaar, en niet draagbaar zijn.252 Indien geen plaats is aangewezen, moet, wanneer het een
zekere en bepaalde zaak betreft, de betaling gedaan worden op de plaats waar de zaak die het
voorwerp ervan is, zich bevond ten tijde van het aangaan der verbintenis. Buiten deze twee
gevallen moet de betaling gedaan worden ter woonplaats van de schuldenaar.
Uiteraard kunnen wettelijke bepalingen hiervan afwijken, en dit geldt ondermeer voor de
koop-verkoop. Volgens artikel 1650 Burgerlijk Wetboek beschikken de partijen in principe
over de volledige vrijheid om de plaats, waar er betaald dient te worden, te bepalen. Bij de
verkoop van een onroerend goed is het een gangbare praktijk om de betaling te laten
plaatsvinden op het kantoor van de instrumenterende notaris.
Indien de overeenkomst niets zou voorzien zijn omtrent de plaatsbepaling, dan bepaalt artikel
1651 Burgerlijk Wetboek dat de plaats waar er moet betaald worden, deze is waar de levering
plaatsvond. Deze regeling is logisch, gezien de nauwe band die er bestaat tussen de levering
en de betaling. Men wordt principieel geacht om deze handelingen gelijktijdig uit te voeren.
Vandaar ook dat er werd afgeweken van de gemeenrechtelijke regel van artikel 1247
Burgerlijk Wetboek. Men leidt hier dan ook van af dat artikel 1651 enkel van toepassing zou
zijn op de verkoop met contante betaling.253 Gebeurt de koop op een andere wijze dan tegen
contante betaling, dan zou het gemeen recht overeenkomstig artikel 1247 Burgerlijk Wetboek
van toepassing zijn (zie supra).
Het bepalen van een plaats van betaling is van belang voor verschillende zaken. Ten eerste
wordt, bij ontstentenis van enige overeenkomst hieromtrent, de munt gebruikt van het land
waar de betaling plaatsvindt. Ten tweede moet ook de territoriale bevoegdheid van de rechter
bepaald kunnen worden (art. 623 Ger. W.), zeker in internationale contexten kan dit de zaken
252
L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 396, 495. B. TILLEMAN, “Enkele aspecten van de betaling van de koopprijs”, in Handels- en verzekeringsrecht, Themis,
school voor postacademische juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, nr. 15, 32. 253
De koopprijs
55
Nicolaas Vermeulen
vergemakkelijken. Als laatste bepaalt de plaats ook welke partij het risico zal dragen indien
een betaling zijn bestemming niet zou bereiken.254
4° Bewijs van betaling
Het is de koper die moet bewijzen dat hij betaald heeft. Dit is een toepassing van artikel 1315,
lid 2 Burgerlijk Wetboek dat iedere persoon die beweert bevrijd te zijn, het bewijs van de
betaling moet leveren. De gewone gemeenrechtelijke bewijsregels zijn van toepassing. Indien
de betalen prijs de 375 euro te boven gaat, mag de vereiste van een geschrift wel niet vergeten
worden.
254
B. TILLEMAN, “Enkele aspecten van de betaling van de koopprijs”, in Handels- en verzekeringsrecht, Themis,
school voor postacademische juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, nr. 17-19, 32-33. De koopprijs
56
Nicolaas Vermeulen
Hoofdstuk VI. SCHATTINGEN, WAARDEBEPALINGEN VAN GOEDEREN.
In dit schrijven over de koopprijs van goederen, lijkt het mij nogal logisch om een summier
hoofdstuk te wijden aan schattingen en waardebepalingen van deze goederen. De wet voorziet
wel mechanismen om maximumprijzen te voorzien, maar daarmee krijgt een goed nog geen
specifieke waarde opgeplakt. Hierna wordt besproken hoe goederen geschat worden en de
waarde ervan bepaald wordt.
a. Schatten.
Schatten is “een handeling en een momentopname waarbij men een opinie geeft over onder
meer de aard, het karakter, de kwaliteit, het nut van een onroerend goed, eventueel van nog
andere specifieke belangen en eigenschappen, en daaraan koppelt men dan de waarde van dit
onroerend goed.”255
b. Waarde.
De waarde van een goed is het gevolg van een onderzoek, gebaseerd op objectieve maatstaven,
volgens de gangbare markt naar collectieve bewegingen, hetgeen uitgedrukt wordt in geld.256
Het bepalen van de waarde van een goed, en dan voornamelijk een onroerend goed, is geen
exacte wetenschap, maar wel integendeel. Aan de hand van een heleboel parameters kan de
verkoper nagaan, rekening houdende met de huidige economische toestand op het moment
van het verkopen, welke prijs hij op zijn te koop gestelde goed plakt.257 Enkele voorbeelden
van die parameters zijn de aard van het onroerend goed, de grootte, de oriëntatie, de
ouderdomsgraad, het kadastraal inkomen, en zoveel meer. Van belang is ook de vraag en het
aanbod op de markt. In tijden van economische hoogconjunctuur zullen goederen normalitair
vlotter verkopen dan in economisch zwakkere tijden.
Het schatten van een goed is niet enkel van belang bij een koop-verkoopovereenkomst, ook
vele andere rechtshandelingen moeten de waarde van een goed kunnen weten. Denken we
bijvoorbeeld maar aan de aangifte van een nalatenschap, waar de goederen geschat dienen te
worden, zodat de administratie hier successierechten kan op heffen. Daarnaast kunnen we
255
A. ANNAERT en J. SMETS, Waardebepaling van onroerende goederen en zakelijke rechten in X., Koop &
Verkoop van onroerende goederen, II, losbladig, Diegem, Kluwer Editorial, 2002, Waardebepaling-Inleiding/1. 256
A. ANNAERT en J. SMETS, Waardebepaling van onroerende goederen en zakelijke rechten in X., Koop &
Verkoop van onroerende goederen, II, losbladig, Diegem, Kluwer Editorial, 2002, Waardebepaling-Inleiding/5 257
R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X. Recht
en Praktijk, nr. 58, Kluwer, Mechelen, 2009, 33-35. De koopprijs
57
Nicolaas Vermeulen
bijvoorbeeld de situatie van een echtscheiding nemen. Indien één van de echtgenoten het goed
wenst over te nemen van de andere, dan moet hier ook een waarde op gekleefd worden,
teneinde het te betalen bedrag te kunnen bepalen. Ook nog onder andere bij een onteigening,
controleschatting, schatting voor vennootschappen bij inbreng van goederen in natura
enzovoort, is het belang van een waardebepaling heel groot. Zoals hoger besproken bij de
benadeling bij de koop, moet men ook hier de waarde van het goed weten vooraleer men kan
spreken van benadeling. Artikel 1675 Burgerlijk Wetboek vermeldt letterlijk dat “om te weten
of er benadeling voor meer dan zeven twaalfden is, dient men het onroerend goed te schatten
volgens zijn staat en zijn waarde op het ogenblik van de koop.”
Het weze dus duidelijk dat de waardebepaling in de regelgeving omtrent de koopprijs van
groot belang is.
De koopprijs
58
Nicolaas Vermeulen
Hoofdstuk VII. BESLUIT.
Dit schrijven ontstond uit een arrest van het Hof van Beroep van Gent van 4 juni 2008,
waarbij één van de centrale vragen was of een koopovereenkomst nog geldig is indien er een
negatieve prijs aanwezig is, of ruimer indien een prijs ontbreekt. Doorheen dit schrijven werd
duidelijk dat deze vraag ontkennend dient beantwoord te worden. Leidraad doorheen dit werk
is dat de prijs een essentieel bestanddeel van de koop is. Kort gezegd: zonder prijs, geen koop.
Vooreerst werd begonnen met het algemeen wettelijke kader te bespreken, met voornamelijk
aandacht voor de bepalingen uit ons gemeen recht. Er werd meteen benadrukt dat het
Burgerlijk Wetboek letterlijk bepaalt dat een prijs van absoluut belang is. De prijs wordt in
beginsel door partijen onderling beslist, maar ook een derde kan de prijs, bindend, bepalen.
De specifieke prijswetgeving die doorheen gans dit werk aan bod komt werd kort overlopen,
waarna er een bespreking volgde van het Weens Koopverdrag. In deze tijden van
globalisering komt de nadruk meer en meer op internationale overeenkomsten te liggen. Het
Weens koopverdrag bevat duidelijke regels aangaande de koopprijs. Zo werd dit in dit
verdrag zelfs een opvangnet voorzien voor de partijen die niets omtrent de prijs hadden
overeengekomen. Er werd besloten dat het verdrag heldere regels heeft, die een stuk minder
ingewikkeld zijn dan de Belgische wetgeving inzake de koopprijs.
Het volgende hoofdstuk ging dieper in op de kern van deze masterproef, namelijk de
ongeoorloofde prijs. Het is duidelijk geworden dat een werkelijke prijs een absolute noodzaak
is om van een koopovereenkomst te spreken. Verschillende items werden besproken. Er werd
duidelijk gemaakt dat verkopen met verlies, ook met de inwerkingtreding van de nieuwe
consumentenwet, verboden is. De prijsreglementeringswet kwam summier aan bod, waarin de
maximumprijzen besproken werden. De symbolische prijs kwam uitgebreid aan bod. De
vraag of een symbolische prijs eigenlijk wel een werkelijke prijs is, werd besproken. Het
komt voor dat dergelijke prijs ook effectief als reële prijs wordt aanvaard, maar sowieso is de
basisvereiste dat er een werkelijke tegenprestatie moet komen van de kant van de koper. Van
de fictieve koopprijs werd bekeken hoe dergelijke prijs eigenlijk een vermomde schenking
kan inhouden. De belachelijke of te lage prijs kwam ook aan bod. De gerenommeerde
professor DEKKERS zag geen problemen in een heel lage prijs, onder het mom van de
contractuele vrijheid. Tegenwoordig is het grootste deel van de doctrine het echter eens dat
dergelijke prijs een onrechtstreekse schenking inhoudt, met alle gevolgen van dien voor de
koopovereenkomst en de prijs. Prijsbewimpeling kwam ook aan bod, waarbij werd
De koopprijs
59
Nicolaas Vermeulen
aangetoond dat er gevaar voor de ganse koopovereenkomst bestaat, indien met dergelijke
bedingen opneemt. Tenslotte werd de negatieve prijs nog eens kort aangehaald. Er werd nog
eens benadrukt dat een negatieve prijs, helemaal geen prijs is, en dat dienvolgens ook de
koopovereenkomst met een dergelijke prijs nietig moet worden verklaard.
In het volgende hoofdstuk werden enkele topics besproken die onrechtstreeks betrekking
hebben op de koopprijs, en interessant waren om te bespreken binnen het vakgebied van de
bijzondere overeenkomsten.
De koop op lijfrente werd besproken als alternatief middel om een goed te verwerven,
waardoor de koper geen grote kapitalen op tafel moet leggen. De anti-witwaswetgeving is in
een verhandeling rond de koopprijs ook niet weg te denken. Het werd vooral duidelijk dat de
notaris hierin een belangrijke rol heeft te spelen, door zijn identificatie- en meldingsplicht. De
Wet Breyne met aansluitend een deel over voorschot is ook niet onbelangrijk voor wat betreft
de prijs. Bij de aankoop van onder andere een onroerend goed in aanbouw moet er rekening
gehouden worden met de specifieke wettelijke bepalingen in verband met de prijs. Het belang
van een voorschot voor de verkoper werd duidelijk. Zo kan hij zich enigszins beschermen
tegen een onwillige koper. De gekwalificeerde benadeling en de benadeling zijn ook van
groot belang bij een koop-verkoopovereenkomst. De partijen worden beschermd indien er één
van de partijen zijn macht misbruikt en de prijs in zijn voordeel verdraait. Wederom voor de
koop van een onroerend goed bestaan er specifieke bepalingen. De verkoper ziet zich
beschermd bij benadeling voor meer dan zeven twaalfden. De koop wordt, afhankelijk van de
oplossing die koper kiest, al dan niet nietig verklaard, bij vaststelling van dergelijke
benadeling.
In het voorlaatste hoofdstuk worden de partijen en de modaliteiten bij het betalen van de
koopprijs van naderbij bekeken. De koper en verkoper hebben beiden hun rechten en plichten
indien er iets gekocht of verkocht wordt. Voor wat betreft de plaats en het tijdstip van de
betaling geldt wederom in beginsel het principe van de contractuele vrijheid, en bij gebreke
hiervan passen de partijen de suppletiefrechtelijke regels van het Burgerlijk Wetboek toe.
Indien de situatie zich voordoet dat de verkoper de betaling weigert, dan wordt de oplossing
voor de koper aangeboden via een geldsom die in consignatie wordt gegeven. Het bewijs van
de betaling valt in beginsel ten laste van de koper, die moet bewijzen dat hij wel degelijk
betaald heeft.
De koopprijs
60
Nicolaas Vermeulen
Als laatste hoofdstuk worden heel summier schattingen en waardebepalingen besproken. Het
wordt in dit korte hoofdstuk duidelijk dat opkleven van een waarde aan een goed in veel
gevallen van groot belang is. Schattingen mogen in ons recht geenszins onderschat worden.
ALGEMEEN BESLUIT - Het is duidelijk dat ons recht voor wat betreft de koopprijs nogal
uitgebreid en verspreid is, door allerlei verschillende wetten heen. De rechtsonderhorige zal
nog moeilijk de bomen door het bos kunnen zien en dient zich dus telkens goed te informeren
omtrent de wettelijke bepalingen indien hij met een prijs in aanraking komt. Komt daarbij dat
ons recht voortdurend in beweging is. Getuige daarvan de nagelnieuwe Wet Marktpraktijken,
die in werking trad enkele dagen vóór de deadline van de masterproef.
Beter voorkomen, dan genezen!
De koopprijs
61
Nicolaas Vermeulen
Hoofdstuk VIII. BIBLIOGRAFIE.
Wetgeving
-
-
-
-
Verdrag der Verenigde Naties 11 april 1980 inzake Internationale
Koopovereenkomsten betreffende Roerende Zaken, BS 1 juli 1997 (hierna verkort
CISG).
Beschikking 97/81/EG van de Commissie van 30 juli 1996 betreffende steun van de
Oostenrijkse Regering aan Head Tyrolia Mares in de vorm van kapitaalinjecties, Pb.L.
28 januari 1997, afl. 25, 26-43.
Burgerlijk Wetboek van 21 maart 1804, BS 3 september 1807.
Wet 27 juni 1921 betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale
verenigingen zonder winstoogmerk en de stichtingen, BS 1 juli 1921, nr. 1921062701.
Wet 22 januari 1945 betreffende de economische reglementering en de prijzen, BS 24
januari 1945, err., BS 11 februari 1945, 696.
Besluitwet 14 mei 1946 houdende verscherping van de controle der prijzen, BS 16 mei
1946, 4279.
Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in
aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971, nr. 1971070904.
Wet 15 juli 1985 betreffende het gebruik bij dieren van stoffen met hormonale, antihormonale, beta-adrenergische of produktiestimulerende werking, BS 4 september
1985, nr 1985013241.
Wet 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken,
B.S. 6 april 1991, nr. 1991014096.
Wet 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming
van de consument, BS 29 augustus 1991, 18712.
Wet 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het
witwassen van geld en de financiering van terrorisme, BS 9 februari 2003, nr
1993903046.
Wet 12 januari 2004 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van
het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld, BS 12 januari 2004,
nr. 2004003033.
Wet 1 september 2004 betreffende de bescherming van de consumenten bij verkoop
van consumptiegoederen, BS 21 september 2004, 68384.
Wet 18 januari 2010 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van
het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering
van terrorisme, en het Wetboek van vennootschappen, BS 26 januari 2010, nr.
2010003034.
Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12
april 2010, 20803.
KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van
de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4
november 1971, nr. 1971102106.
Koninklijk Besluit van 30 juni 1996 betreffende de prijsaanduiding van producten en
diensten en de bestelbon, BS 30 juli 2007, 20156.
Ministerieel Besluit 20 april 1993 houdende bijzondere bepalingen inzake prijzen, BS
28 april 1993, 9500.
De koopprijs
62
Nicolaas Vermeulen
Rechtsleer
-
ANNAERT, A. en SMETS, J., Waardebepaling van onroerende goederen en zakelijke
rechten in X., Koop & Verkoop van onroerende goederen, II delen, losbl., Diegem,
Kluwer Editorial, 2002.
ANNAERT, A. en SMETS, J. (eds.), Onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2000, losbl.
BARBAIX R., Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008,
1130 p.
BARNICH, L., ‘Comment se détermine la garantie d’achèvement que doit fournir
l’entrepreneur agrée en vertu de la loi Breyne’, Cah.dr.immo 1998, afl. 2, 10-12.
BERNSTEIN, H. en LOOKOFSKY, J., Understanding the CISG in Europe, Den Haag,
Kluwer Law International, 2003, 266 p.
BLOMMAERT, D., NICHELS F., en WYMEERSCH, E., ‘De garantieregeling in de wet
Breyne’, in RW 1994-95, 181-185.
BRULOOT, F., “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NJW 2007, afl. 162,
386-402.
BUYSSENS, F., GEELHAND N. en PEULINCKX-COENE, M., “Overzicht van rechtspraak.
Giften (1993-1998)”, TPR 1999, 779-1117.
BUYSSENS, F., DERYCKE, H. en VERBEKE, A. (eds.), Vermogensplanning met effect bij
leven: schenking, Brussel, Larcier, 2005, nr. 496 p.
CARETTE, N., “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-07, afl.
17, 702-720.
CASTELEIN, C., VERBEKE, A. en WEYTS, L. (eds.), Notariële clausules – Liber
amicorum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 804 p.
CLAEYS, I., COUDRON, C., LOONTJENS, K. en TILLEMAN, B., “Dading”, in APR,
Antwerpen, Kluwer, 2000, 563 p.
CHRISTIANS, A., DE BUSSCHERE, C. en DIRIX, E. (eds.), Bijzondere Overeenkomsten.
Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen,
Kluwer, 1986, losbl.
COLLART-DUTILLEUL, F., Contrats civils et commerciaux, Paris, Dalloz, 2002, 954 p.
CORNELIS, L., Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000,
997 p.
DAMBRE, M., “Toepassing Alleenverkoopwet vergt een koopovereenkomst en een
koopprijs”, NJW 2009, afl. 195, 85-86.
DE BAUW, H. en TIELEMANS H. (eds.), Jaarboek Handelspraktijken 1989, Brussel,
Story-Scientia.
DE BOECK, A., “Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de
onzekerheid”, TBBR 2006, afl. 10, 606-609.
DE BOUGNE, A., “Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs”, T.
Not. 1986, 1-24.
L. DEHOUCK, ‘De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe Woningbouwwet’,
Not. Fisc. M. 1994, afl. 9, 1-7.
DEKKERS, R., Handboek Burgerlijk Recht, III dln., 3e uitg., Antwerpen, Intersentia,
2005.
A. DELLA FAILLE, ‘A quelles situations la loi Breyne trouve-t-elle à s’appliquer en
matière de construction d’immeubles neufs’, Cah.dr.immo 1998, afl. 9, 5-9.
DE PAGE, H. en DEKKERS. R., Traité elementaire de droit civil belge., Vol. I, 4e ed.,
Brussel, Bruylant, 1997, 479 p.
DEVROEY, M., De wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2000, 242 p.
D’HOLLANDER, S., “ De verkoop op lijfrente”, Waarvan Akte 1998, 109-142.
De koopprijs
63
Nicolaas Vermeulen
-
DIRIX, E., “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18
maart 1988), RW 1988-89, 712-713.
DUYTSCHAEVER, M., De verplichtingen van de notaris in de strijd tegen het witwassen
van geld en de financiering van het terrorisme, Verslag voor de Kamer van Notarissen
te Gent, 2009, 1-7.
ERAUW J., VAN HOUTTE, H. en WAUTELET, P. (eds.), Het Weens Koopverdrag,
Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, 377 p.
FLAMEE, M., “Prijsreglementering”, TBH 1990, 407-412.
LAUWERS, E., “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T.
Not. 2009, afl. 6, 330-354.
MAINGUY, D., Contrats spéciaux, Paris, Dalloz, 2004, 531.
MICHIELSENS, A. en BUISSERET, P., “Witwaswetgeving: de nachtmerrie van de
notarissen”, Notarius 2004/2, 35-36 en E-Notariaat ref. 1764.
NELIS, S., “Cass. 15 januari 2009: een volmacht is (evident) geen
schenking!”, Successierechten, 2010, afl. 1, 4-7.
PATART, D., “Acompte et garantie: quelques réflexions sur le transfert d’une somme
d’argent dans la phase préliminaire de la vente d’immeuble”, TBBR 2003, 195-201.
PEULINCKX-COENE, M., “Overzicht van rechtspraak – Giften (1985-1992)”, TPR 1994,
1615-1856.
PATART, D., ‘Questions d’actualité en matière de loi Breyne’, Rec. gén. enr. not. 2001,
294-337.
PINTENS, W., VAN DER MEERSCH, B. en VANWINCKELEN, K., Inleiding tot het
familiaal vermogensrecht, Leuven, Universitaire Pers, 2002, 997 p.
PINTENS, W., DU MONGH, J. en VANWINCKELEN, K., Schets van het familiaal
vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 389 p.
RAUCENT, L., Les libéralités, Brussel, Bruylant, 1991, 319 p.
SPRUYT, E., “Beding van prijsbewimpeling civielrechtelijk bekeken - Niet de koop is
nietig, enkel de 'zwart geld'-afspraak”, Notariaat 2007, afl. 10, 5-7.
STORME, M. en STORME, M.E., “De bindende derdenbeslissing naar Belgisch recht”,
TPR 1985, 713-749.
TIBERGHIEN, A., Handboek voor fiscaal recht, Brussel, Larcier, 2000, 1088 p.
TILLEMAN, B., Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten,
Antwerpen, Kluwer, 2001, 657 p.
TILLEMAN, B. en VERBEKE, A., Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen,
Intersentia, 2005, 312 p.
TILLEMAN, B. (ed.), De koop, Brugge, Die Keure, 2002, 305 p.
TIMMERMANS,
R.,
“Derdenrekeningen
van
advocaten,
notarissen
en
vastgoedmakelaars: de ene rekening maakt de andere niet”, in Notariaat, 2009, 1-8.
VAN DEN EYNDE, P., “De verkoopsovereenkomst: voorschot of waarborg?”, Not. Fisc.
M. 2001, 190.
VAN GERVEN, W. en COVEMAEKER, S., Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2001, 459
p.
VAN OMMESLAGHE, P., Droit des obligations, IV delen, Brussel, Presses universitaires
de Bruxelles, 1980-81.
VANDENBERGH, R., “Civielrechtelijke gevolgen van een inbreuk op het verbod van
verkoop met verlies”, Handelspr. 1988, 100-112.
VANHOVE, K. en VERBEKE, A., De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, 130 p.
VERSTRAETE, J., “Inbrengverplichting bij vermomde schenkingen”, T. Not. 2009, afl. 2,
63-71.
De koopprijs
64
Nicolaas Vermeulen
-
VOETEN, I., “De antiwitwaswetgeving en het notariaat: een stand van zaken”, Waarvan
Akte 2004, afl. 4, 5-9.
WERDEFROY, F., Registratierechten, I, Antwerpen, Kluwer, 2004-05, 682 p.
WEYTS, L., Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand – vrijwillige openbare
verkoop., Antwerpen, Kluwer, 1999, 382 p.
X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van
rechtspraak en rechtsleer, nr. IV. Commentaar Verbintenissenrecht, Mechelen,
Kluwer.
X., Handels- en verzekeringsrecht, Leuven, Themis, school voor postacademische
juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, 110 p.
X., Koop & Verkoop van onroerende goederen, losbladig, Diegem, Kluwer Editorial,
2002.
X, Les arrangements de famille, Brussel, Story-Scientia, 1990, 353 p.
X., Les obligations contractuelles, Brussel, Edition du Jeune Barreau de Bruxelles,
2000, 636.
X., Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007, 237 p.
Rechtspraak
-
Landgericht Neubrandeburg
Handelsrecht, 26-31.
-
Cass. 19 november 1838, Pas. 1838, 390.
Cass. 9 november 1855, Pas. 1865, I, 65
Cass. 12 januari 1872, Pas., 1872, I, 34.
Cass. 2 juli 1896, Pas. 1896, I, 231.
Cass. 13 maart 1947, Pas. 1947, I, 108; Arr. Cass. 1947, 80.
Cass. 5 januari 1950, Arr. Cass. 1950, 267; RW 1949-50, 1013; Pas. 1950, I, 287; Rev.
prat. not. b. 1951, 342; JT 1950, 219.
Cass. 7 juni 1951, RW 1951-52, 73; Pas. 1951, I, 683.
Cass. 27 maart 1952, Arr. Verbr. 1952, 412
Cass. 19 juni 1952, Rev. prat. not. b. 1953, 379.
Cass. 5 juni 1953, Arr. Cass. 1953, 671; RW 1953-54, 701; J.T. 1953, 444.
Cass. 8 mei 1956, Arr. Cass. 1956, 755.
Cass. 1 februari 1957, Pas. 1957, I, 645.
Cass. 6 oktober 1965, JT 1966, 206.
Cass. 30 juni 1966, Pas. 1966, I, 1400.
Cass. 28 september 1973, Arr. Cass., 1974, 101; Pas., 1974, I, 91; RW 1973-74, 1158;
RCJB, 1974, 238, noot VAN DAMME, J., “Aspects juridiques d'un paiement par un
tiers''.
Cass. 20 december 1974, Arr. Cass. 1974, 476 en Pas. 1975, I, 437.
Cass. 17 februari 1978, Arr. Cass, 1978, 725; Pas, 1978, I, 705.
Cass. 6 december 1979, Arr. Cass. 1979-80, 429; Pas. 1980, I, 427.
Cass. 26 juni 1980, RW 1980-8, 1661.
Cass. 17 maart 1988, Arr.Cass. 1987-88, 939.
Cass. 18 maart 1988, Arr. Cass. 1987-88, Pas. 1988, I, 868, noot DIRIX, E., Ann. dr.
Liège 1989, 387, noot MOREAU, I.
Cass. 13 mei 1994, Arr.Cass. 1994, 481; Bull. 1994, 468; Pas. 1994, I, 468; R. Cass.
1994, 284, noot STORME, M.E.; RW 1994-95, 708.
Cass. 25 november 1997, Arr.Cass. 1997, 1212; Bull. 1997, 1270.
Cass. 10 december 1998 AJT 1999-00, 447; Arr.Cass.1998, 1113; Bull. 1998, 1204
-
-
De koopprijs
(Duitsland)
65
3
augustus
2005,
Internationales
Nicolaas Vermeulen
-
-
Cass. 8 april 1999, Arr. Cass. 1999, 475, T.B.H. 1999, 855 en R.W. 2001-02, 596.
Cass. 6 september 2002, Arr.Cass. 2002, afl. 9, 1731; Pas. 2002, afl. 7-8, 1543; RW
2004-05, afl. 7, 257.
Cass. 15 mei 2003, JLMB 2003, 1853; Pas. 2003, I, 1006.
Cass. 20 juni 2005, TBBR 2006, afl. 10, (602) 608, noot DE BOECK, A.
Cass. 31 oktober 2008, RW 2010, afl. 30, 1259, noot VAN OEVELEN, A.
-
Brussel 26 oktober 1831, Pas. 1831, II, 276
Brussel 5 oktober 1966, RW 1966-67, 516
Luik 6 maart 1969, Rev. prat. not. b. 1969, 190
Brussel 27 januari 1971, Pas. 1971, II, 128; Rec. gén. enr. not. 1974, 387; Rev. not. b.
1974, 229.
Kh. Antwerpen 31 mei 1974, T. Aann. 1976, 279, noot DE CALUWE, A. en BRH 1975,
229.
Bergen 28 april 1975, Pas. 1976, II, 36; Rec. gén. enr. not. 1977, 338 en Rev. not. b.
1977, 551.
Brussel 8 januari 1976, RW 1975-76, 2217, noot ORBIE, S.
Antwerpen 22 maart 1978, RW 1983-84, 2716.
Antwerpen 22 mei 1985, T.Aan. 1986, 139
Bergen 15 september 1992, Rev.not.b. 1995, 22.
Brussel 17 november 1997, A.J.T. 1998-99, 33, noot WYLLEMAN, B.
Bergen 27 mei 1998, Rev.trim.dr.fam. 1999, 155.
Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139.
Antwerpen 20 september 2000, AJT 2001-02, 64. E. WYMEERSCH, F. NICHELS en D.
BLOMMAERT, ‘De garantieregeling in de wet Breyne’, in RW 1994-95, nr. 1, 181.
Luik 12 januari 2001, R.R.D. 2001, 168
Brussel 19 september 2002, Rev.prat.soc. 2003, afl. 3, 310.
Antwerpen 26 april 2004, Limb. Rechtsl. 2004, afl.4, 249, noot STEVENS, A.
Bergen (7e k.) 15 februari 2005, JLMB 2005, afl. 40, 1788; Rev.not.b. 2005, afl. 2988,
449, noot J.S.
Antwerpen 1 maart 2005, RW 2006-07, afl. 19, 801; TBBR 2007, afl. 9, 587.
Gent 24 november 2005, RW 2007-08, afl. 6, 241
Antwerpen 26 april 2007, RABG 2007-08, 1351.
Gent 17 april 2007, FJF 2008, afl. 7, 770; Rec.gén.enr.not. 2008, afl. 7, 261, noot A.
CULOT.
Gent 14 juni 2007, TGR-TWVR 2008, afl. 2, 108.
Brussel 18 juni 2007, TRV 2009, afl. 3, 291, noot VAN GERVEN, D.
Gent 4 juni 2008, NJW 2009, afl. 195, 83, noot DAMBRE, M.
-
Kh. Antwerpen 27 oktober 1959, RW 1960-61, 398.
Rb. Hasselt 11 oktober 1988, d.c.c.r. 1989, afl. 5, 40, noot VERSCHELDEN, P.
Rb. Turnhout 28 maart 1991, TBBR 1991, 400.
Rb. Gent 4 september 1997, TGR 1998, 10.
Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo 2001, afl. 6, 13.
Rb. Bergen 10 oktober 2000, Act.fisc. 2001, afl. 16, 1; FJF 2001, 418.
Kh. Dendermonde (3e k.) 25 oktober 2001, T.G.R. 2002, afl. 3, 144.
Kh. Veurne 18 september 2002, RW 2003-04, afl. 13, 512.
-
De koopprijs
66
Nicolaas Vermeulen
-
Rb. Mechelen 5 maart 2008, T.Not. 2009, afl. 2, 8.
Rb. Gent 16 december 2008, TBO 2009, afl. 4, 190; T.Not. 2009, afl. 5, 298.
De koopprijs
67
Nicolaas Vermeulen
De koopprijs
68
Nicolaas Vermeulen