koopovereenkomst - De waarheid van Amersfoort

blad 1
CONCEPT
KOOPOVEREENKOMST
De ondergetekenden:
1. Reinarda Allegonda Veenendaal, wonende te 8075 AZ Elspeet, gemeente Nunspeet,
Krommeweg 37, geboren te Amersfoort op vijfentwintig september negentienhonderd
negenenvijftig, onder het maken van huwelijksvoorwaarden gehuwd met de heer
Joannes Petrus Maria de Ridder;
hierna te noemen: verkoper;
2. a. ing. Gerrit Antonius Veenendaal, geboren te Amersfoort op vijftien juni
negentienhonderd achtenvijftig;
b. Gerritje Hartogsveld, geboren te Amersfoort op dertig november negentienhonderd
zestig,
beiden wonende te 3828 JC Hoogland, gemeente Amersfoort, Kabof 107 en met elkaar
onder het maken van huwelijksvoorwaarden gehuwd;
hierna tezamen te noemen: koper.
komen overeen:
verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt, ieder voor de onverdeelde helft:
het één/tweede onverdeeld aandeel in het bedrijfspand met bovenwoning, erf en
ondergrond, staande en gelegen te 3813 AA Amersfoort, Grote Koppel 11, kadastraal
bekend gemeente Amersfoort, sectie A nummer 6251, groot drie are en vierentwintig
centiare,
hierna ook te noemen: het registergoed of het verkochte.
KOOPPRIJS
De totale koopprijs van het verkochte bedraagt: VIERHONDERDVIJFTIENDUIZEND
GULDEN (NLG 415.000,00), gelijk aan EENHONDERDACHTENTACHTIGDUIZEND
DRIEHONDERD ACHTTIEN EURO EN NEGENENZEVENTIG EUROCENT (EUR
188.318,79)).
Vanaf 1 januari 2001 tot en met 31 december 2001 wordt de koopsom geïndexeerd tegen
een index van vier procent (4%) op jaarbasis, zijnde ZESTIENDUIZEND ZESHONDERD
GULDEN (NLG 16.600,00), gelijk aanZEVENDUIZEND VIJFHONDERD TWEEËNDERTIG
EURO EN VIJFENZEVENTIG EUROCENT (EUR 7.532,75)
De koop is gesloten onder de volgende:
BEDINGEN
notariële akte van levering
125360
EP
130458
16-11-2001
blad 2
CONCEPT
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van
één van de notarissen verbonden aan Veldhuizen Beens Van de Castel, notarissen te
Amersfoort, hierna te noemen: de notaris, op 9 januari 2002 of zoveel eerder of later als
partijen nader zullen overeenkomen, doch uiterlijk op 31 januari 2002.
kosten en belastingen
Artikel 2
1. De overdrachtsbelasting (indien verschuldigd) berekend over de als grondslag
geldende waarde van het verkochte, vermeerderd of verminderd als bepaald in de Wet
op belastingen van rechtsverkeer, is voor rekening van koper.
2. Verkoper verklaart voor wat betreft het verkochte dat hij geen omzetbelasting
verschuldigd is wegens de levering van het verkochte.
3. De notariële kosten terzake van deze overeenkomst en de kosten wegens de levering
en overdracht van het verkochte, alsmede de over die kosten verschuldigde
omzetbelasting zijn voor rekening van koper.
betaling
Artikel 3
1. De betaling van de koopprijs en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt
plaats via het kantoor van de notaris.
2. Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen vóór het ondertekenen van de akte van
levering door creditering van de bank- en/of girorekening(en) van de notaris per valuta
van die dag.
3. Uitbetaling zal eerst plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare
registers is gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het
verlijden van de akte van levering niet bekend waren. Verkoper is ermee bekend dat, in
verband met dit onderzoek, tussen de dag van het ondertekenen en het uitbetalen één
of meer werkdagen verstrijken.
waarborgsom, bankgarantie
Artikel 4
niet van toepassing
feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de
staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt,
behoudens normale slijtage.
Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig
schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het bepaalde in
artikel 14.
Koper, mede-eigenaar van het verkochte, is volledig bekend met de staat van het
verkochte, en derhalve ook met de bouwmogelijkheden casu quo
125360
EP
130458
16-11-2001
blad 3
CONCEPT
2.
3.
4.
5.
6.
bouwbeperkingen volgend uit het stadsvernieuwingsplan CSG en het plan
uitwerking "Eemkwartier-Oost (gildenkwartier)".
Koper is ermee bekend dat de zich in het verkochte bevindende technische installaties
en leidingen niet naar behoren functioneren.
De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening
van de notariële akte van levering. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander
tijdstip dan bij de ondertekening van de notariële akte van levering, eindigt de
zorgplicht van de verkoper per het tijdstip van feitelijke levering tenzij anders overeen
te komen.
De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden
leeg en ontruimd, vrij van huur-, pacht- of andere gebruiksrechten en aanspraken
wegens huurbescherming
Koper heeft het recht het verkochte kort vóór de feitelijke levering in- en uitwendig te
(doen) inspecteren.
Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als woonhuis met garage/
bedrijfsruimte op de begane grond.
Ten aanzien van het huidige gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het
volgende mee:
- hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is
toegestaan;
- hem is niet bekend dat het verkochte gebouwd of verbouwd is zonder de daartoe
vereiste vergunning(en) of met vergunning(en) in verband waarmee nog
voorwaarden moeten worden nagekomen.
Verkoper is ermee bekend dat koper terzake van het verkochte voornemens is om een
(schadevergoedings-)procedure aanhangig te maken in verband met de gehanteerde
waardering in een onteigeningszaak, aan verkoper en koper genoegzaam bekend.
Verkoper draagt aan koper over al zijn rechten voortvloeiende uit deze
(schadevergoedings-)procedures, derhalve ook het recht om schadevergoeding (in de
ruimste zin des woords) te vorderen en te ontvangen. Indien en voorzover een
schadevergoeding wordt toegekend, komt deze schadevergoeding derhalve geheel ten
goede van koper.
Indien en voorzover de medewerking van verkoper noodzakelijk is voor het aangaan
van een procedure, verleent verkoper hierbij onherroepelijk volmacht aan koper om alle
noodzakelijke en gewenste handelingen te verrichten voor het aangaan van een
procedure. De kosten daarvan zijn geheel voor rekening van koper.
juridische levering
Artikel 6
1. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en
aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen
daarvan, het registergoed tevens met alle aanspraken uit hoofde van
erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten.
2. Het verkochte ligt in stadsvernieuwingsplan CSG en het plan uitwerking "EemkwartierOost (gildenkwartier)".
125360
EP
130458
16-11-2001
blad 4
CONCEPT
Verkoper heeft met het vorenstaande aan koper kennis gegeven van alle hem bekende
lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf en van alle kettingbedingen,
kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare
registers als bedoeld in artikel 3:16 Burgerlijk Wetboek en blijkend en/of voortvloeiend
uit:
a. de (laatste) akte(n) van levering;
b. andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd;
c. bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet bodembescherming
gepubliceerd zijn in de openbare registers.
Koper aanvaardt vorenstaande lasten en beperkingen uitdrukkelijk.
overgang, overdracht aanspraken
Artikel 7
Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden
tegenover derden waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en
leverancier(s), gaan over op koper per het tijdstip van overdracht van het verkochte, tenzij
de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval de overgang van aanspraken per dat
tijdstip plaats heeft. Voor zover bepaalde aanspraken alsdan niet kunnen gelden als
kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek, is verkoper verplicht op
eerste verzoek van koper mee te werken aan een overdracht van die aanspraken.
Verkoper is tevens verplicht garantiebewijzen, documenten en rapporten welke met
betrekking tot het verkochte mochten bestaan aan koper te overhandigen en alles te doen
wat nodig is om garantiebewijzen ten name van koper te doen stellen.
Onder de overdracht van aanspraken is uitdrukkelijk begrepen het recht op
schadevergoeding nader omschreven in artikel 5 lid 6.
overmaat, ondermaat
Artikel 8
Over- of ondermaat van het verkochte zal aan geen van partijen enig recht verlenen.
verrekening zakelijke lasten
Artikel 9
De zakelijke lasten met betrekking tot het verkochte, derhalve niet de gebruikerslasten,
zullen op en per de dag van het ondertekenen van de akte van levering via de notaris
worden verrekend, tenzij anders overeen te komen.
Het betreft hier de volgende lasten:
onroerende zaakbelasting wegens genot krachtens zakelijk recht en waterschapslasten
garantieverklaringen van verkoper
Artikel 10
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het
navolgende:
1. verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte;
125360
EP
130458
16-11-2001
blad 5
CONCEPT
2. het verkochte zal geheel vrij van huur en/of pacht of andere aanspraken tot gebruik,
leeg en ontruimd en ongevorderd worden overgedragen.
Het verkochte zal eveneens niet zonder recht of titel in gebruik zijn bij derden;
3. van overheidswege (onder meer krachtens de Woningwet)
of door Nutsbedrijven zijn tot op heden ten aanzien van het registergoed geen
voorzieningen voorgeschreven of aangekondigd die nog niet zijn uitgevoerd, of van
overheidswege zijn uitgevoerd en nog niet zijn betaald;
koper zal voor eigen rekening zorgdragen voor de noodzakelijke geluidwerende
maatregelen.
4. aan verkoper is betreffende het registergoed dan wel het gebied waarin het
registergoed is gelegen geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, danwel
aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving bekend:
a. als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet;
b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35
van de Monumentenwet;
c. door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht;
5. het registergoed is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening
aangewezen; er is geen sprake van leegstand noch van vordering van het registergoed
krachtens de Huisvestingswet en de uit die wet voortvloeiende regelingen;
6. ten opzichte van derden bestaan overigens geen verplichtingen uit hoofde van een
voorkeursrecht of optierecht anders dan in deze overeenkomst vermeld;
7. de verschenen termijnen van de hiervoor in artikel 9 omschreven zakelijke lasten zijn
voldaan;
8. het verkochte is heden rechtstreeks aangesloten op de openbare leidingen voor water,
energie en riool; het verkochte heeft aansluiting op het kabeltelevisienet en het
verkochte heeft rechtmatige en onbeperkte uitgang op de openbare weg op de wijze
als ter plaatse blijkt.
Wet Voorkeursrecht Gemeenten
Artikel 11
1. Het registergoed is aangewezen als een object waarop het bepaalde in de Wet
Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing is, waardoor de gemeente Amersfoort een
voorkeursrecht van koop met betrekking tot het registergoed heeft.
2. Gelet op artikel 10 lid 2 sub a van de Wet voorkeursrecht Gemeenten is het
voorkeursrecht ten behoeve van de gemeente niet van toepassing, aangezien koper en
verkoper, broer en zus zijn.
bepalingen bodemverontreiniging
Artikel 12
1. Betreffende de eventuele verontreiniging van de grond en/of het grondwater van het
verkochte heeft in negentienhonderd drieënegentig een verkennend bodemonderzoek
plaatsgevonden door FUGRO. Van dit onderzoek is een rapport opgesteld. Daarna
heeft in negentienhonderd achtennegentig een herhalingsonderzoek plaatsgevonden
125360
EP
130458
16-11-2001
blad 6
CONCEPT
door TUKKERS Milieu Onderzoek te Woerden. Van dit onderzoek is een rapport
opgesteld. De koper is bekend met de inhoud van beide genoemde rapporten.
2. Koper zal bij de levering van het verkochte, het verkochte
aanvaarden in de staat waarin het zich thans bevindt, rekening houdend met hetgeen
is vermeld in de in lid 1 van dit artikel bedoelde rapporten.
3. Koper kan de onderhavige overeenkomst niet ontbinden of
wegens dwaling vernietigen of doen wijzigen wegens verontreiniging van het
verkochte.
4. Verkoper kan niet wegens toerekenbare tekortkoming en/of onrechtmatige daad
worden aangesproken tot sanering of vervanging of het nemen van maatregelen ten
aanzien van het registergoed of naburige percelen, dan wel tot vergoeding van enige
schade.
informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper
Artikel 13
Verkoper staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te
hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper
behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk:
a. de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende
verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor
zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn);
b. die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven,
die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk
zwaardere belasting betekenen.
risico-overgang, beschadiging en verzekering
Artikel 14
1. Het verkochte komt eerst voor risico van koper, zodra de notariële akte van levering is
ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met
ingang van dat moment overgaat op koper. Verkoper is verplicht het verkochte ten
genoegen van koper tot de feitelijke levering naar herbouwwaarde casu quo
nieuwwaarde verzekerd te houden.
2. Indien het verkochte vóór het tijdstip van risico-overgang anders dan door toedoen van
de koper, geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt
beschadigd, is verkoper verplicht koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is
deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat de
koper in kennis is gesteld, maar in ieder geval vóór de in artikel 1 genoemde datum van
levering:
koper niettemin uitvoering van de onderhavige overeenkomst verlangt, in welk geval
verkoper aan koper zal overdragen:
het verkochte in de staat waarin het zich alsdan bevindt, alsmede - zonder enige
bijzondere tegenprestatie naast de overeengekomen koopprijs - alle rechten, welke
verkoper ter zake van vorenbedoelde schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij
uit anderen hoofde jegens derden kan doen gelden, danwel verkoper verklaart de
125360
EP
130458
16-11-2001
blad 7
CONCEPT
schade vóór de in artikel 1 genoemde datum van levering dan wel binnen vier weken
nadat deze is ontstaan voor zijn rekening te zullen herstellen. De juridische levering zal
alsdan - zo nodig - worden opgeschort tot uiterlijk de dag, volgende op die, waarop de
termijn van vier weken is verstreken. Indien binnen genoemde termijn het herstel niet
naar behoren plaatsvindt, heeft de koper alsnog het recht deze overeenkomst te
ontbinden. Maakt koper geen gebruik van dit recht, dan zal de juridische levering
worden opgeschort totdat de schade naar behoren is hersteld.
3. Het in lid 1 van dit artikel gestelde heeft geen toepassing waar het betreft van
overheidswege of door nutsbedrijven gegeven aanschrijvingen tot het aanbrengen van
veranderingen aan het registergoed, welke zullen worden uitgebracht in de periode na
het tot stand komen van deze overeenkomst doch voor het tijdstip van risico-overgang.
De kosten verbonden aan de nakoming van deze voorschriften zullen voor rekening
zijn van koper, tenzij uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.
4. Het registergoed is verzekerd op uitgebreide dekking en er is verkoper geen verhoogd
risico bekend; alle verschuldigde premies zijn betaald.
1.
2.
3.
4.
ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
Artikel 15
Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet
toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit
voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de
nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.
Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld,
gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar
verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire
keus tussen:
a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim
is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane
dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is
van drie pro mille van de koopprijs; of
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en
betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de
koopprijs.
Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde
schadevergoeding met rente en kosten.
Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen.
ontbindende voorwaarde
Artikel 16
1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden
(kunnen) worden als koper niet vóór 31 december 2001 een toezegging heeft
verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het
registergoed tot een totale hoofdsom van ten minste
VIERHONDERDVIJFENTWINTIGDUIZEND GULDEN (NLG 425.000,00), gelijk aan
125360
EP
130458
16-11-2001
blad 8
CONCEPT
EENHONDERDTWEEËNNEGENTIGDUIZEND ACHTHONDERD ZESENVIJFTIG
EURO EN NEGENENVIJFTIG EUROCENT (EUR 192.856,59) onder de bij de grote
geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen.
Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op
deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper ten minste
twee schriftelijke afwijzingen over te leggen.
2. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen.
Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de
notaris. Deze mededeling dient schriftelijk en gedocumenteerd uiterlijk op de eerste
werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het
bezit van de notaris te zijn.
twee of meer (ver)kopers
Artikel 17
Ingeval twee of meer personen (ver)koper zijn, geldt het volgende:
a. (ver)kopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst
voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat kopers elkaar bij deze
onherroepelijk volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan de juridische
levering;
b. alle partijen zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende
verplichtingen.
termijnen
Artikel 18
Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van
toepassing.
domiciliekeuze
Artikel 19
Deze akte zal berusten ten kantore van de notaris, alwaar partijen ter zake van deze
overeenkomst woonplaats kiezen.
Aldus getekend te Amersfoort op
verkoper:
1.
december 2001.
kopers:
1.
2.
125360
EP
130458
16-11-2001