2001-04710-WV Herziening exploitatieopzet Bergweide

Jaar
Agendapunt
Voorstelnr.
Sector
:
:
:
:
2001
9
2001.4710
WV
Deventer, 24 april 2001
Onderwerp
Herziening exploitatie opzet Bergweide
Voorstel
1. De herziene exploitatie opzet Bergweide (maart 2001) voor de deelgebieden 3 tot en met 5 alsmede
het onderdeel “Bergweide algemeen” vast te stellen;
2. De exploitatie-opzet voor de deelgebieden 1 en 2 uit te werken nadat de ontwikkelingsvisie voor deze
deelgebieden is opgesteld en op basis daarvan het programma kan worden vastgesteld;
3. De Actualisatie Ontwikkelingsvisie Revitalisering Bergweide, april 2001, vast te stellen;
4. Voor het jaar 2001 vooruitlopend op de besluitvorming terzake een krediet te voteren voor de planontwikkelingskosten van de deelgebieden 1 en 2 van f. 750.000,-- (€ 340.335);
5. De begroting van de gemeente overeenkomstig te wijzigen;
Overwegingen
Inleiding
Op 28 juni 1999 heeft uw raad besloten de Ontwikkelingsvisie Revitalisering Bergweide en de Exploitatieberekening Revitalisering Bergweide Totaalplan mei 1999 vast te stellen. Sindsdien is er gewerkt aan de
verdere planvorming voor de diverse deelgebieden en de uitvoering van een aantal plannen. Om u inzicht
te geven in de resultaten tot nog toe en de bijgestelde visie voor enkele deelgebieden is de Actualisatie
Ontwikkelingsvisie Bergweide opgesteld. In de herziene exploitatie Revitalisering Bergweide deelgebied 3
tot en met 5 is een financiële vertaling van de plannen gemaakt.
Achtereenvolgens gaan wij in op de Actualisatie Ontwikkelingsvisie Revitalisering Bergweide, april 2001
en de herziene exploitatie Revitalisering Bergweide, maart 2001.
1. Actualisatie Ontwikkelingsvisie Bergweide, maart 2001
In juni 1999 is de Ontwikkelingsvisie Revitalisering Bergweide door uw raad vastgesteld. In bijgevoegde
actualisatie van deze visie wordt een beeld geschetst van de resultaten per deelgebied tot nog toe en een
bijstelling van deze visie weergegeven (bijlage 1). Onderstaand worden per deelgebied de resultaten en
bijstelling beknopt geschetst.
Deelgebied 1, eerste havenarm.
In de periode tussen medio 1999 en heden heeft het accent gelegen op de verwervingen en de verdere
planvorming. Hiertoe zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, onder meer naar de bouwtechnische staat van
de silo’s, akoestisch onderzoek en marktonderzoek. In november 2000 is door ons college besloten om de
herontwikkeling van de gebieden eerste en tweede havenarm te integreren en een visie voor het gebied
op te stellen. Tevens is besloten om deze ontwikkeling gezamenlijk met marktpartijen te realiseren.
Hiertoe is in december 2000 een selectieproces gestart. Inmiddels is de combinatie OMA/SFB/ Hanzewonen/HBG Vastgoed/Windgroep geselecteerd om samen met de gemeente een visie te ontwikkelen.
Samen met de geselecteerde marktpartijen zal het programma voor de gebieden eerste en tweede
havenarm worden uitgewerkt alsmede over de financiële haalbaarheid en samenwerkingsvorm worden
onderhandeld. Derhalve wordt nu geen programma voor beide gebieden gepresenteerd maar een globale
bijstelling van de visie.
Het selectieproces moet ertoe leiden dat in de periode november-december een ontwikkelingsvisie voor
het gebied eerste en tweede havenarm kan worden vastgesteld, alsmede een samenwerkingsovereenkomst met een of meerdere marktpartijen. Voor de eerste havenarm wordt een mix van kantoren,
bedrijven en wonen voorgestaan. De verhouding in deze mix is onderwerp van planvorming met de
marktpartijen.
Deelgebied 2, tweede havenarm
In de afgelopen periode zijn geen resultaten geboekt in dit deelgebied. Gebleken is dat er geen potentie
aanwezig is voor zelfstandige herontwikkeling. Voor dit gebied wordt in samenhang met het gebied eerste
havenarm een visie ontwikkeld. Gezocht wordt naar mogelijkheden om bedrijvigheid te mengen met
leisure, grootschalige detailhandel en eventueel wonen.
Deelgebied 3, Schonenvaarderstraat e.o.
De herontwikkeling van dit deelgebied hangt nauw samen met de verplaatsing van het overlaadstation.
Inmiddels is tussen de gemeenten Deventer, Apeldoorn en Essent een akkoord op hoofdlijnen bereikt en
is overeengekomen dat de verplaatsing ultimo 2001 plaatsvindt. Het vinden van een geschikte locatie is
nu onderwerp van overleg tussen Essent en gemeente Deventer. Voor de herontwikkeling van de
vrijgekomen locatie wordt gedacht aan kantoorontwikkeling op de knoop Hanzeweg-As Binnenstad
Colmschate. Voor het overige is de locatie bestemd voor (representatieve) bedrijvigheid.
Verder zijn er in de afgelopen periode onderzoeken gedaan naar bodem, wijze van saneren en
bouwtechnisch onderzoek naar Schonenvaarderstraat 6. Uit laatstgenoemd onderzoek blijkt dat het
gebouw kan worden hergebruikt. Dat betekent dat niet langer gedacht wordt aan sloop van het gebouw.
Ook de voormalige Zedeklocatie is onderdeel geworden van de exploitatie Bergweide en gereserveerd
voor bedrijfsverplaatsingen uit deelgebied 1.
Tot slot is een schetsontwerp opgesteld voor de openbare ruimte in dit deelgebied. In dit ontwerp zijn alle
straten van het deelgebied opgenomen. De aanpak varieert van kleine aanpassingen in de groenstructuur
tot opnieuw inrichten van de openbare ruimte. Om het gebied daadwerkelijk op te waarderen wordt
voorgesteld om ook alle straten in de herinrichting te betrekken. Hiertoe is ook een financiële vertaling
gemaakt in de herziening. Dit in tegenstelling tot de exploitatie van mei 1999.
Deelgebied 4, Duurstedeweg e.o.
In de afgelopen periode zijn vier wegen gereconstrueerd, te weten de Antwerpenweg, Roermondstraat,
Dordrechtweg en Roermondstraat. De reconstructie omvatte:
- verwijderen van industriespoor, aanwezige trottoirs en gedeeltes van het groen
- aanbrengen van puinverharding onder de wegen
- herstraten
- opnieuw inrichten van openbare ruimte, waaronder parkeervakken aanleggen.
De Duurstedeweg wordt in 2001 gereconstrueerd met eenzelfde aanpak. De voorgenomen fietsverbinding
tussen de Duurstedeweg en de As Binnenstad Colmschate wordt niet gerealiseerd door de inbreng van
ondernemers. De ondernemers, gesteund door een advies van het ROVO, hebben aangetoond dat een
conflict zou ontstaan tussen fietsverkeer en vrachtverkeer.
Deelgebied 5, Kieftenbeltskolk e.o.
Doordat de Kieftenbeltskolk enige tijd in beeld is geweest als mogelijke locatie voor de vestiging van een
voetbalstadion is vertraging ontstaan in de uitvoering van de dempingswerkzaamheden. Inmiddels is een
aanvang gemaakt met de gedeeltelijke demping op basis van een turnkey-overeenkomst. De demping
verloopt verder niet volgens planning omdat er nog een verschil in opvatting is tussen gemeente en
provincie over het percentage puin dat in het dempingsmateriaal aanwezig mag zijn. Om tot een oplossing
te komen is hierover advies gevraagd aan het Service Centrum Grond. De deellocaties 2 en 3 van de
herontwikkeling van dit deelgebied (zijnde het gebied aan de Deventerweg en aan de Bergweidedijk)
worden herontwikkeld als kantorenlocatie. Hiertoe is een aanduiding als B-locatie gewenst. De provincie
heeft zich in deze zin al uitgesproken in het Streekplan.
Zuidelijke entree
In de afgelopen periode is aandacht ontstaan voor de zuidelijke entree van de stad (Zuthpenseweg). Er is
behoefte aan een overkoepelende visie die enerzijds de samenhang tussen lopende projecten aanbrengt
en anderzijds een kader biedt voor toekomstige ontwikkelingen. Ook is een dergelijke visie nodig om
medewerking van hogere overheden te krijgen voor het benoemen van een B-status om de uitvoering van
deelprojecten (zoals deelgebied 5) mogelijk te maken. In de komende periode dient hierover discussie
plaats te vinden en een kader te worden vastgesteld.
Tot slot wordt in de actualisatie van de ontwikkelingsvisie aandacht gevraagd voor de opwaardering van
de private ruimte. Tot nog toe is in de uitvoering vooral aandacht geweest voor het opwaardering van de
openbare ruimte. Uiteraard zijn er bedrijven die het goede voorbeeld geven en fors investeren in de
gebouwen en private ruimte. Echter een gerichte aanpak om bedrijven te stimuleren om hun onroerend
goed op te waarderen is gewenst. In de komende periode dient een aanpak hiertoe te worden ontwikkeld.
2. Herziening Exploitatie Revitalisering Bergweide.
De oorspronkelijke opzet van de exploitatieberekening eerste en tweede havenarm liet een tekort zien van
17 miljoen dat verevend werd door de totaalexploitatie. Door een aantal ontwikkelingen zoals in de
Actualisatie Ontwikkelingsvisie geschetst is het programma voor de deelgebieden 1 en 2 niet langer
realistisch. Zoals vermeld is een selectieprocedure gestart om marktpartijen te selecteren voor de
herontwikkeling van de eerste en tweede havenarm. Indien het programma voor de gebieden bekend is
kan een herziene exploitatie voor de beide deelgebieden worden opgesteld.
Aangezien de Raad in juni 1999 integraal de grondexploitatie van Revitalisering Bergweide heeft
vastgesteld, dient de nu gemaakte keuze tussen deelgebied 1 en 2 enerzijds en 3 tot en met 5 anderzijds
formeel en financieel goed verantwoord te worden. Hiertoe wordt hierna achtereenvolgens op het
volgende ingegaan:
a.
b.
c.
Analyse uitkomsten herziening deelgebied 3 tot en met 5.
Stand van zaken subsidieverwerving.
Risico-analyse project Bergweide (deelgebied 1 en 2)
a.
Analyse uitkomsten herziening deelgebied 3 tot en met 5.
De uitkomst van de grondexploitatie voor deelgebied 3 tot en met 5 inclusief het onderdeel “algemeen” is
fl. 6.019.000 (€ 2.731.303) batig (per 1 januari 2001). Voorgesteld wordt dit batig saldo voorlopig te
reserveren ter financiering van de risico’s die mogelijk voortvloeien uit de ontwikkeling van deelgebied 1
en 2. Pas nadat voor deze deelgebieden een exploitatie-opzet is uitgewerkt, zal definitieve besluitvorming
worden voorgesteld voor de planuitkomst van de nu voorliggende herziening.
De herziene exploitatie is een financiële vertaling van de plannen zoals verwoord in de ontwikkelingsvisie.
De bijlage exploitatie-opzet voor de deelgebieden 3 t/m 5 en onderdeel “algemeen” (bijlage 2) is
vertrouwelijk toegevoegd.
Voor deelgebied 3 is sprake van kostenstijging door:

Verwerking van de aankoop van de onbebouwde Zedeklocatie

Een toename van de civiele kosten doordat het aantal wegen dat heringericht wordt is toegenomen. Herinrichting van de openbare ruimte is noodzakelijk doordat de locaties Schonenvaarderstraat 1 en Zedek worden herontwikkeld. Bovendien wordt hierdoor de eenheid in het gebied
versterkt.
Het deelplan kent ook een opbrengstenstijging doordat de verkoop van de Zedeklocatie en een strook
grond aan Roto Smeets is opgenomen.
In deelgebied 4 is sprake van een kostenstijging. De reconstructie van de Duurstedeweg was in de vorige
exploitatie niet opgenomen en nadrukkelijk ten laste van het Mind gebracht. Deze reconstructie heeft
echter niet bij het Mind gescoord waardoor de lasten nu op de exploitatie Bergweide drukken.
De toename van de kosten in deze deelplannen worden gecompenseerd door hogere opbrengsten aan
grondverkopen. Tevens zijn kansen aanwezig voor verhoging van de opbrengsten in deelgebied 5:
in locaties gebieden Bergweidedijk en Teugseweg kunnen kantoren gerealiseerd worden indien de Bstatus in het kader van het locatiebeleid wordt toegekend. In de herziene exploitatie is rekening gehouden
met kantoorachtige bedrijvigheid.
b. Stand van zaken subsidieverwerving
In de exploitatie van 1999 was een post van fl. 7 mln. (€ 3,18 mln.) opgenomen aan subsidies waarvan de
toekenning nog niet gerealiseerd was. Voor fl. 4,8 mln. ( € 2,18 mln.) van dit bedrag zijn toekenningen
ontvangen. Voor het verschil moeten nog subsidies verworven worden.
Inmiddels is exclusief de bijdrage uit de reserve stedelijke investeringen ad. fl. 5,1 mln.
(€ 2,31 mln.) een bedrag van fl. 2,8 mln. (€ 1,27 mln.)aan subsidies ontvangen gedurende de periode juni
1999-maart 2001. Daarnaast is een bedrag van ca. fl.11,6 mln. (€ 5,26 mln.) verworven waarvan de
daadwerkelijke ontvangst nog moet plaatsvinden. Hiervan is sinds juni 1999 aan nieuwe subsidies
verworven:
- provincie Overijssel:
bijdrage exploitatietekort eerste havenarm (maart 2001) fl. 2.000.000.- (€ 907.560,-)
- provincie Overijssel
bijdrage beheerplan Bergweide (februari 2001):
fl.
15.000,- (€
6.807,-)
- ISV voor bodemsanering (2000):
fl. 1.654.000,- (€ 750.552,-)
- bijdrage Provincie voor zuidas (2000)
fl.
65.000,- (€ 29.496,-)
- bijdrage Vrom (stad en Milieu):
fl.
40.000,- (€ 18.151,-)
ca. fl.
90.000,- (€ 40.840,-)
- Novem: bijdrage parkmanagement
(toekenning in april verwacht):
Subsidiemogelijkheden zijn de komende jaren ook aanwezig. Te denken valt aan de volgende subsidiemaatregelen:

Stadseconomiebudget (fysieke economie): met name gerelateerd aan plankosten voor economische
ontwikkeling

Tipp: een aanvraag voor subsidie in het kader van het Tipp (ministerie EZ) is verstuurd op 21
februari. De aanvraag is gericht op de herstructurering van de tweede havenarm. Uiteraard betekent
volledige herontwikkeling van deze havenarm dat er ook andere kosten tegenover staan dan in de
herziening zijn meegenomen. Een en ander is echter afhankelijk van de uitkomsten van het gestarte
selectieproces.

Mogelijkheden voor een nieuw subsidieprogramma van de provincie voor Industrieel Erfgoed.
c. Risico-analyse project Bergweide (deelgebied 1 en 2).
Voor deelgebied 1 en 2 hebben op basis van de in juni 1999 door de raad vastgestelde grondexploitatie
verwervingen plaatsgevonden en zijn uiteraard planontwikkelingskosten gemaakt. Vanwege het besluit
eerst het selectieproces af te ronden, kan nu geen expliciete uitspraak gedaan worden over de
planuitkomst van deelgebied 1 en 2. In de komende periode zal nadrukkelijk onderzocht dienen te worden
onder welke condities (ruimtelijk, financieel, economisch) het mogelijk is tot een sluitende exploitatie te
komen. Mocht dit niet het geval zijn dan dient op dat moment aangegeven te worden op welke wijze in
dekking dient te worden voorzien.
Om de Raad de zekerheid te verschaffen dat het herzien van een deel van de exploitatie en pas later te
komen met een herziening van de deelgebieden 1 en 2 geen onverantwoord besluit is, is hierna
aangegeven welke financiële risico’s de gemeente loopt.
Het totaal geïnvesteerd vermogen in het project Revitalisering Bergweide per 31 december 2000 is fl. 6,8
mln. (€ 3,09 mln.) en bestaat voor fl. 11,9 mln. (€ 5,4 mln.) aan verwervingen, fl. 5,2 (€ 2,36 mln.) uit
overige kosten en wordt verminderd met fl. 10,3 mln. (€ 4,67 mln.) aan baten uit grondverkopen en
subsidies. Van het genoemde bedrag is het geïnvesteerd vermogen in de deelgebieden 1 en 2 fl. 8,1 mln.
(€ 3,68 mln.), hetgeen nagenoeg geheel uit verwervingen bestaat. Het belangrijkste risico betreft de
optredende tekorten indien besloten zou worden de ontwikkelingen in beide deelgebieden volledig stil te
leggen. In dit meest negatieve geval, kunnen de eigendommen worden verkocht en de verkoopopbrengsten ingezet te worden ter afdekking van het geïnvesteerd vermogen. Voorts leidt de ontwikkeling
van de deelgebieden 3 tot en met 5 tot een batig exploitatieresultaat van fl. 6,0 mln. (€ 2,72 mln.)
Uit deze beide dekkingsbronnen blijkt dat het geïnvesteerd vermogen ruimschoots terugverdiend kan
worden. In feite kan gesteld worden dat er exploitatief geen financieel risico bestaat door op dit moment
eerst het selectieproces af te ronden en aansluitend met een grondexploitatie te komen.
Bij de voorgaande conclusie is nadrukkelijk geabstraheerd van het feit dat het gebied in de huidige staat
laten uiteraard ook geld kost. Dit betreft de kosten gemoeid met achterstallig onderhoud.
De commissies van advies voor Ruimte, Werk en Onderwijs en voor Financiën zijn over dit voorstel om
advies gevraagd.
Burgemeester en wethouders van Deventer,
de secretaris,
de burgemeester,
mr. Th. Bakhuizen
drs. J. van Lidth de Jeude
Jaar
:
2001
Agendapunt
:
9
Voorstelnr.
:
2001.4710
Sector
:
WV
De raad der gemeente Deventer,
Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 24 april 2001, voorstelnummer 2001.4710,
sector Werken en Vastgoed;
BESLUIT
1.
De herziene exploitatie opzet Bergweide (maart 2001) voor de deelgebieden 3 tot en met 5
alsmede het onderdeel “Bergweide algemeen” vast te stellen;
2.
De exploitatie-opzet voor de deelgebieden 1 en 2 uit te werken nadat de ontwikkelingsvisie voor
deze deelgebieden is opgesteld en op basis daarvan het programma kan worden vastgesteld;
3.
De Actualisatie Ontwikkelingsvisie Revitalisering Bergweide, april 2001, vast te stellen;
4.
Voor het jaar 2001 vooruitlopend op de besluitvorming terzake een krediet te voteren voor de
planontwikkelingskosten van de deelgebieden 1 en 2 van fl. 750.000 (€ 340.335,-);
5.
De begroting van de gemeente overeenkomstig te wijzigen.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 28 mei 2001
De raad voornoemd,
de secretaris,
de voorzitter,
mr. Th. Bakhuizen
drs. J. van Lidth de Jeude