Maatschappelijke trends en de betaalbaarheid van

Maatschappelijke trends en de
betaalbaarheid van het wonen
Masterclass SEH Lentecongres 2017
Dr. Christian Lennartz
22 maart 2017
Bijna hersteld
Trends en verwachtingen
index (2004Q1=100)
125
120
115
110
105
100
2004
2006
2008
2010
Bruto binnenlands product (bbp)
2012
2014
2016
Bbp per hoofd
2
Ook herstel op de arbeidsmarkt
Trends en verwachtingen
Werkloosheid (% van beroepsbevolking)
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
Dat is te zien aan de lonen…
Hoe gaat het met de Nederlandse economie?
Jaar-op-jaar verandering consumentenprijzen en cao-lonen (%)
4
3
2
1
0
-1
2005
2007
2009
Inflatie
2011
2013
Cao-lonen
2015
2017
En de woningmarkt dan?
5
Wat voor een verkooprecord zorgt
Trends en verwachtingen
x 1.000
240
200
160
120
80
40
0
2001
2003
2005
2007
2009
Aantal huizenverkopen
2011
2013
2015
Prognose
2017
Flinke krapte op de koopmarkt
Trends en verwachtingen
30
25
20
15
10
5
0
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Aantal te koop staande huizen versus transacties
2017
Prijzen gaan fors omhoog
Trends en verwachtingen
110
2010=100
100
90
80
70
60
50
40
2001
2003
2005
2007
2009
2011
Prijsindex Bestaande Koopwoningen
2013
2015
Prognose
2017
Verwachtingen voor 2017
Trends en verwachtingen
• Op weg naar historisch hoge krapte
• Verkopen zullen om die reden naar verwachting maar licht toenemen
• Maar de prijs stijgt dit jaar waarschijnlijk opnieuw met zo’n 5 procent
• Voor starters en doorstromers wordt het steeds lastiger om een geschikt en
betaalbaar huis te vinden
Betaalbaarheid – a closer look
10
Betaalbaarheid in de koopsector
De WOX betaalbaarheidsindex van Calcasa
Drie factoren
35
•
30
•
Gemiddeld
huishoudinkomen
•
Gemiddelde
hypotheekrente
25
%
Gemiddelde
woningprijs
20
15
10
2001
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Netto woonlasten als deel van netto inkomen
2017
Grote regionale verschillen in ontwikkeling
betaalbaarheid van koopwoningen
12
Woonquotes voor huurders gestegen
Feitelijke woonquotes
•
Rond 30% bij eigenaren
Woonquotes eigenaren en huurders, 2009-2015
45
40
35
•
Bijna 40% bij huurders
•
Huurders profiteren niet
van lage rente, zij
maken alleen maar
prijsstijgingen mee
30
25
20
15
10
5
0
2009
2012
Eigenaar
Bron: CBS
2015
2009
2012
Particuliere huur
2015
2009
2012
2015
Sociale huur
13
Woonquotes naar leeftijd
Woonquotes van eigenaren en huurders naar leeftijd, 2015
Feitelijke woonquotes
•
Jong en oud hebben
hogere woonquotes
•
Huurders naderen 40%
criterium – jongere
huurders zijn er al
50
40
30
20
10
0
<35jaar 35 tot 45 45 tot 55 55 tot 65 65 tot 75 75 jaar of <35jaar 35 tot 45 45 tot 55 55 tot 65 65 tot 75 75 jaar of
jaar
jaar
jaar
jaar
ouder
jaar
jaar
jaar
jaar
ouder
Eigenaar
Huurder
Bron: CBS
14
Betaalrisico’s vooral in de huurmarkt
Betaalrisico’s
20
% Huishoudens met een betaalrisico
18
•
•
Nibud norm niet meer
vervuld – maandelijkse
woonlasten kunnen niet
meer gedragen worden
16
14
12
10
8
Sterk gestegen voor
huurders = 18% in 2015
6
4
2
0
2002
Huurders
2006
2009
Eigenaren-bewoners
Bron: PBL 2016, bewerking Rabobank
2012
2015
Totaal
15
Wat zijn de risicogroepen op de
woningmarkt
• Huishoudens met een laag inkomen, bijvoorbeeld:
o Alleenstaanden net boven bijstandsniveau
o Paren zonder kinderen rond minimumloon
o Eenoudergezinnen rond minimumloon
o Paren met kinderen tot modaal
• Middeninkomens in de huursector
• Flexwerkers en ZZP’ers
• Oudere huishoudens (55+)
16
Middeninkomens in de huursector
17
Nederlanders vooral in sociale huur
Uitdagingen voor Nederland
70
%
60
50
40
30
20
10
0
Nederland
Vrije huur
Duitsland
België
Gereguleerde huur
Frankrijk
Koop
VK
Onbekend
• Er zijn veel te weinig huizen met een maandelijkse huur tussen de 711 en 1.000 euro per
maand, vooral in economische kernregio’s. Ook daarboven weinig aanbod
Huurprijzen hard omhoog
Uitdagingen voor Nederland
120
index, 2011K1 = 100
115
110
105
100
95
90
2011
2012
2013
Gemiddelde huurprijs per m2
2014
2015
2016
Consumentenprijsindex
• duidelijke verschuiving van goedkoop naar duur scheefwonen – goedkoop
scheefwonen is een soort conjunctuurprogramma voor de koopmarkt
Simpele oplossing: nieuwbouw
Bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2004
2006
2008
Koopwoningen
2010
2012
2014
2016
Huurwoningen
• Nieuwbouw in koopmarkt en (vooral) huurmarkt blijft achter – groei
woningbehoefte neemt zelfs sneller toe dan groei woningvoorraad
Opgave financieel advies: Lastig om
aan de knoppen te draaien
• Voortdurende flexibilisering arbeidsmarkt zal voor nog meer vraag zorgen
• Hypotheekrenteaftrek verlagen eveneens
• En ook strengere LTV-ratio en scherpere andere hypotheeknormen zullen de vraag naar
(betaalbare) huurwoningen vergroten
 Groep heeft vooral behoefte aan onafhankelijk advies en ruimere financiering
gegeven eigen inkomens- en vermogenssituatie
Particulieren beleggingspanden – buy-to-let
•
Rond 6% van totale
woningvorraad
•
Kunnen particuliere
beleggers het gat
dichten?
22
Opgave financieel advies: buy-to-let
• Financieren van beleggingspanden is mogelijk voor particulieren
•
Tot 5 woonhuizen
• Tot 85% marktwaarde in verhuurde staat met verhuurhypotheek
• Reguliere acceptatieregels van toepassing
• Maar:
• Veel onduidelijkheid bij aanbieders ten aanzien van beleggingspanden mogelijkheden worden verkend
• Geen verduidelijking vanuit wetgever of toezichthouder hierop terughoudendheid ten aanzien van het juist bedieningsconcept
• Toegang tot hogere LTV financiering nog beperkt
23
Flexwerkers en ZZP’ers
24
Flexibilisering arbeidsmarkt
• Nog maar 60% van alle werkenden
heeft vast contract
• Een op de vijf banen is nu een
zelfstandigenbaan
• Verschil ‘gedwongen laag opgeleid’
versus ‘bewuste keuze hoog opgeleid’
onder zzp’ers
%
%
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0
werknemer vast
werknemer flex
2003
zelfstandige
2015
Bron: CBS
25
Bruto arbeidsinkomen van flexwerkers
aanzienlijk lager dan van vaste werknemers
Oproep- of invalkracht
• Inkomen van flexwerkers veel lager,
zelfs als voor werkuren, leeftijd en
bedrijfstak gecorrigeerd woord
Tijdelijk zonder vaste uren
Tijdelijk < 1 jaar met vaste uren
Vast zonder vaste uren
Uitzendkracht
• Zelfstandigen hebben lagere en
volatiele inkomens
Tijdelijk >= 1 jaar met vaste uren
Tijdelijk, uitzicht op vast, vaste uren
0
Ongecorrigeerd
Bron: CBS
10
20
30
40
50
60
70
80
Gecorrigeerd voor baan en persoonskenmerken
26
90
Hoogopgeleide flexkrachten – geen
probleem?
Kans op vaste baan anderhalf jaar na
afstuderen
Bron: SEO
27
Woonsituatie - ZZP-ers huren vooral!
ZZP-er in de huursector, vaste contracten in de koopsector
Belangrijkste inkomensbron van het huishouden (bron: (voorlopig) inkomensstatistiek 2014) *
Eigenaar of huurder Crosstabulation
% within Belangrijkste inkomensbron van het huishouden (bron: (voorlopig) inkomensstatistiek 2014)
Eigenaar of huurder
koopwoning
huurwoning
Total
Belangrijkste inkomensbron
1.1 Loon werknemer
65,1%
34,9%
100,0%
van het huishouden (bron:
1.2 Loon ambtenaar
75,5%
24,5%
100,0%
(voorlopig)
1.3 Loon dir.-
inkomensstatistiek 2014)
grootaand.houder
93,3%
6,7%
100,0%
36,3%
63,7%
100,0%
75,4%
24,6%
100,0%
92,1%
7,9%
100,0%
1.4 Overig inkomen uit
arbeid
2
INKOMEN UIT EIG.
ONDERN.
3
INKOMEN UIT
VERMOGEN
28
Opgave financieel advies
• De groep flexwerkers en zelfstandigen heeft een specifieke behoefte
aan betere toegang tot de hypotheekmarkt - NHG na 1 jaar eerste stap
• Groep heeft behoefte aan een soepel aanvraag- en goedkeuringsproces
• Voor de categorie hoogopgeleide zelfstandigen geldt specifiek: Hoge
adviesbehoefte door grotere complexiteit
• Perspectiefverklaring voor mensen dien minimaal één jaar werken voor
een geselecteerd uitzendbureaus (pilot study)
29
Vergrijzing en duurzaam wonen
30
Ouderen zijn steeds meer klant bij de
hypotheekadviseur
Hypotheekproductie naar leeftijd
- Ouderen verhuizen relatief
weinig, en zeker niet
massaal naar een
koopwoning
- Maar steeds meer ouderen
 het aantal kopende 55+ ers neemt sterk toe
Hypotheekvolume (x 1 miljard euro)
Hypotheekvolume (x1 miljard euro)
40
40
35
35
30
30
25
25
25-35
20
20
55+
35-45
15
15
45-55
10
10
5
5
tot 25
0
0
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Bron: Rabobank
31
Opgave financieel advies
• Steeds meer investeringen van oudere huishoudens vereist
•
•
•
•
Verduurzaming
Levensloopbestendige woningen
Financieel steun aan (koop-) startende kinderen (schenkingen & leningen)
Maar ook: groter behoefte aan verzilvering voor consumptieve bestedingen
• Financieel adviseur kan bij afwegingen helpen – waar en op welk moment is
welke investering het meest rentabel en zinvol?
• Rol mantelzorger in planning voor zelfstandig wonen meenemen
• Niet investeren is meest “betaalbaar”, maar op lange termijn geen optie
32
Dank voor uw aandacht
• Vragen?
[email protected]
economie.rabobank.com
33