provincieraad van antwerpen

PROVINCIERAAD VAN ANTWERPEN
Vergadering van 23 juni 2016
Verslag van de deputatie
Bevoegd deputatielid: Ludwig Caluwé
Agenda nr. 4/22
Telefoon: 03 240 52 48
Vastgoed. Heist-op-den-Berg. Sociale woningen in de
Werftsesteenweg 12-14-16-18. Verkoop. Goedkeuring.
De woningen Werftsesteenweg 12-14-16-18
Op 5 december 1991 kocht de provincie Antwerpen voor 10.800.000 BEF (267.725,01
EUR) vier verkommerde woningen aan de Werftsesteenweg 12-14-16-18 in Heist-opden-Berg
met
de
bedoeling
deze
te
verhuren
aan
een
sociale
huisvestingsmaatschappij die ze zou renoveren om ze verder te verhuren als sociale
woningen.
Op 2 juni 1998 werden voor de vier woningen huurovereenkomsten met de cvba
Maatschappij voor de Huisvesting van het Kanton Heist-op-den-Berg uit Heist-op-denBerg afgesloten. Deze huurovereenkomsten werden afgesloten voor een duur van 27
jaar en namen met terugwerkende kracht aanvang op 20 februari 1995. De
overeenkomsten eindigen dus op 19 februari 2022.
De huurprijs bedroeg 1 symbolische frank per jaar en per woning, op voorwaarde dat
de huisvestingsmaatschappij zou instaan voor de nodige sanerings-, verbeterings- en
aanpassingswerken. Tot op heden heeft de maatschappij in de 4 woningen werken
laten uitvoeren voor een totaal bedrag van 179.255,90 EUR.
Met brief van 9 december 2014 vroeg de huisvestingsmaatschappij of de Provincie
bereid zou zijn om de woningen aan hen te verkopen tegen een gunstige prijs, of - als
alternatief - de huidige huurovereenkomsten om te zetten in erfpachtovereenkomsten
van minimaal 35 jaar.
Aanleiding van deze vraag is het gegeven dat al haar woningen tegen 2020 zouden
moeten voldoen aan het energieprestatieprogramma 2020. In dat licht zou de
huisvestingsmaatschappij - liever dan opnieuw grote bedragen te investeren in
verbouwingswerken - de woningen willen slopen om ze te vervangen door een
combinatie van appartementen en kangoeroewoningen.
Alhoewel de huurovereenkomsten pas aflopen in 2022 is het - gezien de eventuele
planning van de toekomstige werken - naar de sociale huisvestingsmaatschappij toe
het best dat de Provincie nu reeds een beslissing neemt.
Volgens de schattingsverslagen van 25 juni 2015 van landmeter-expert Ludo Cuyt uit
Haacht bedraagt de gemeenschappelijke waarde van de 4 woningen thans
702.000,00 EUR.
Het project met groepswonen van de sociale huisvestingsmaatschappij
De Maatschappij voor de Huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg zou in de
Werftsesteenweg graag een project met groepswonen willen realiseren. Dit project
zou een gemeenschappelijke leefruimte omvatten met daarnaast ook individuele
appartementjes voor de huurders. Afgaande op de afmetingen van de vier percelen
en de woongelegenheden die in de directe omgeving reeds gebouwd zijn, is het de
bedoeling om twaalf woongelegenheden te realiseren, waarvan drie individuele sociale
woongelegenheden en negen via het groepswonen-project.
Het gaat om een samenwerking tussen Vestah (de afdeling van de vzw Huize Eigen
Haard die gespecialiseerd is in ondersteuning van personen met een beperking aan
huis) en de sociale huisvestingsmaatschappij.
Het project richt zich specifiek op personen met een lichte mentale beperking, en
beoogt een combinatie van zelfstandig wonen in de individuele appartementen met de
veiligheid van de gemeenschap in de gemeenschappelijke ruimten. Deze mensen
hebben niet altijd voldoende capaciteiten om dit helemaal alleen te doen. Bovendien
beschikken personen met een beperking meestal niet over hoge inkomens waardoor
ze erg moeilijk terecht kunnen op de private huurmarkt. Daarom moeten ze beroep
doen op sociale huisvesting.
De begeleiding door Vestah wordt gefinancierd door het VAPH (Vlaams Agentschap
voor Personen met een Handicap), waarbij de begeleiding afhankelijk is van de graad
van zelfstandigheid van de persoon in kwestie. De begeleiding van de personen met
een beperking zou bestaan uit enkele individuele huisbezoeken in de loop van de
week. Tijdens die huisbezoeken wordt de persoon ondersteund op heel wat
levensdomeinen zoals het beheer van het budget, het bijhouden van de administratie,
de opvolging van het huishouden en het ondersteunen van de relaties met vrienden
en familie.
De onderhandse verkoop
Volgens de omzendbrief BB 2010/02. - Vervreemding van onroerende goederen door
de provincies, gemeenten, OCMW's en besturen van de erkende erediensten is de
openbare verkoop de algemene regel.
Alleen als het bestuur voldoende kan aantonen, door middel van een bijzondere
motivering, dat de onderhandse procedure gerechtvaardigd is om redenen van
algemeen belang, zal de onderhandse verkoop aanvaard worden.
Voorts spreekt deze omzendbrief expliciet van provincies, gemeenten, OCMW’s en
kerkbesturen. Dit zijn de zogenaamde openbare besturen of volgens de rechtspraak
van de Raad van State “administratieve overheden”.
Het is algemeen aanvaard dat deze openbare besturen/administratieve overheden
onderhands aan elkaar kunnen verkopen tegen schattingsprijs. Een sociale
huisvestingsmaatschappij kan niet beschouwd worden als een openbaar bestuur;
volgens de constante rechtspraak van de Raad van State is een sociale
huisvestingsmaatschappij geen administratieve overheid (openbaar bestuur) zoals de
gemeenten, provincies, OCMW’S of kerkbesturen, maar enkel een bestuurlijke
organisatie. Een onderhands verkoop zonder bijzondere motivering van het algemeen
belang is dus niet mogelijk.
Rekening houdend met bovenstaande is in casu een onderhandse verkoop - zelfs
onder de schattingsprijs - met bijzondere motivering mogelijk indien het te realiseren
project het algemeen belang dient.
De Provincie Antwerpen heeft nog geen algemene beleidsbeslissing genomen met
betrekking tot de sociale woningen in eigendom van de Provincie. Bij een vraag tot
beëindiging van een huur- of erfpachtovereenkomst door een sociale
huisvestingsmaatschappij wordt geval per geval bekeken of en hoe daarop wordt
ingegaan.
In dit geval vroeg de huisvestingsmaatschappij om de woningen aan haar te verkopen
tegen een gunstige prijs, of - als alternatief - de huidige huurovereenkomsten om te
zetten in langdurige erfpachtovereenkomsten.
Aangezien een erfpachtovereenkomst voor de Provincie - naast de eenmalige
vergoeding - enkel maar als voordeel heeft dat de Provincie gedurende de tijd van de
erfpacht (55 jaar in dit geval) geen enkele verantwoordelijkheid draagt voor de
woningen, werd besloten deze mogelijkheid niet te weerhouden.
De Provincie zou de woningen ook volgens de gebruikelijke procedure - de openbare
verkoop - te koop kunnen aanbieden. Bij een vroegtijdige beëindiging van de
huurovereenkomsten in 2016 moet de Provincie in concreto een contractuele
schadevergoeding betalen van 39.834,64 EUR.
Bovendien is een onmiddellijke openbare verkoop in dit geval onmogelijk: de sociale
huisvestingsmaatschappij moet in principe akkoord gaan met de beëindiging van de
huurovereenkomsten, maar deze is door haar huurcontracten met de huurders nog
zes jaar gebonden. Eventuele kopers kunnen dus pas binnen zes jaar over hun goed
beschikken. Een gewone openbare verkoop is dus wel een mogelijkheid, maar pas
binnen 6 jaar.
De onmiddellijke verkoop
De huisvestingsmaatschappij heeft - wil zij haar woonproject voor mensen met een
lichte mentale beperking tijdig (= tegen 2022) kunnen realiseren - een snelle
beslissing nodig; er moet immers nog worden begonnen aan het masterplan. De
maatschappij wacht hiervoor de beslissing van de Provincie af. Zonder een positieve
beslissing vanwege de Provincie gaat het project mogelijk niet door, of loopt het
minstens ernstige vertraging op.
De verkoop onder de schattingsprijs
Omwille van het sociale project dat de huisvestingsmaatschappij wil realiseren, en
omdat het bij erfpachtovereenkomsten met sociale huisvestingsmaatschappijen
(volgens de voorwaarden van de VMSW) sowieso al de gewoonte is om - indien er
geen nieuwe erfpacht wordt afgesloten - na afloop de woningen over te dragen aan de
huisvestingsmaatschappij mits betaling door de maatschappij van de grondwaarde,
kan ingegaan worden op de vraag om de woningen onderhands te verkopen tegen
een gunstige prijs.
Het initiële bod van de huisvestingsmaatschappij bedroeg 522.744,10 EUR, wat
overeenkwam met de schattingswaarde (702.000,00 EUR), verminderd met de
gedane investeringen (179.255,90 EUR). Na onderhandelingen werd uiteindelijk een
prijs overeengekomen van 592.000,00 EUR.
Mogelijk kan de Provincie met een gewone openbare verkoop binnen 6 jaar een
hogere verkoopprijs bekomen, maar uiteindelijk maakt de Provincie ook nu geen
verlies: de verkoopprijs ligt meer dan dubbel zo hoog als de aankoopprijs 25 jaar
geleden, en is nog altijd aanvaardbaar. Als deze verkoopprijs uitgezet wordt tegen
3% (het geschatte rendement van residentieel vastgoed) dan zou dit binnen 6 jaar
een bedrag van ongeveer 704.500,00 EUR opleveren, wat overeenkomt met de
schattingsprijs.
Conclusie
Voorgesteld wordt om de woningen onderhands te verkopen aan de Maatschappij
voor de Huisvesting van het Kanton Heist-op-den-Berg tegen de prijs van 592.000,00
EUR, met volgende bijzondere motivatie:
- De onmiddellijke onderhandse verkoop vermijdt dat de huisvestingsmaatschappij
nog wettelijk verplichte zware kosten zou moeten maken om de 4 woningen aan
te passen aan het energieprestatieprogramma 2020, terwijl de huurovereenkomst
maar loopt tot 2022. Hoewel de woningen dan nog altijd aan de
huisvestingsmaatschappij verkocht of in erfpacht gegeven kunnen worden, is het
dan wel moeilijk te verantwoorden om 4 perfect gerenoveerde en
gemoderniseerde panden af te breken voor het woonproject.
- Het project heeft een maatschappelijke en sociale meerwaarde; mensen met een
licht mentale beperking verkeren anders niet in de mogelijkheid om zelfstandig
alleen te kunnen wonen. Dit project dient het algemeen belang.
- De Provincie wenst met de onderhandse verkoop aan een gunstige prijs dit
project expliciet te steunen.
De bodemattesten zijn blanco.
De bijlagen zijn digitaal beschikbaar.
De deputatie keurde dit verslag goed in zitting van 2 juni 2016.
De Provincieraad van Antwerpen,
Overwegende dat de Provincie Antwerpen eigenaar is van 4 woningen aan de
Werftsesteenweg 12-14-16-18 in Heist-op-den-Berg;
Overwegende dat de cvba Maatschappij voor de Huisvesting van het Kanton Heistop-den-Berg uit Heist-op-den-Berg de vraag gesteld heeft om deze woningen aan
te mogen kopen voor een woonproject voor mensen met een lichte mentale
beperking;
Overwegende dat de Provincie Antwerpen deze woningen niet nodig heeft voor haar
dagelijkse werking;
Gelet op de schattingsverslagen;
Gelet op de bodemattesten;
Gelet op de bepalingen van het provinciedecreet;
Op voorstel van de deputatie,
BESLUIT:
Artikel 1:
Onder verklaring dat de transactie wordt aangegaan voor openbaar nut, wordt
machtiging verleend tot de verkoop aan de cvba Maatschappij voor de Huisvesting
van het Kanton Heist-op-den-Berg uit Heist-op-den-Berg van de woningen aan de
Werftsesteenweg 12-14-16-18 in Heist-op-den-Berg, ten kadaster gekend als 2de
afdeling, sectie I, nummers 447k, 447l, 447m en 447n, samen 1.555 m² groot
volgens kadaster, tegen de prijs van 592.000,00 EUR.
Artikel 2:
De nieuw te bouwen woningen dienen bestemd te worden voor een sociaal project.