PowerPoint-presentatie - Sociëteit voor Bouwen en Wonen Midden

Groei Nederlandse woningmarkt zet door
Pieter van Dalen,
Kennis & Economisch Onderzoek
Stelling 1: 2015 wordt economisch
gezien een beter jaar dan 2014
• Eens of oneens?
2
Stelling 2: De huizenprijzen stijgen
verder in 2015
• Eens of oneens?
Saldo optimisten/pessimisten +100
Saldo optimisten/pessimisten +100
110
110
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
Eigen Huis Marktindicator
Bron: VEH
3
Stelling 3: Dit jaar gaan we extra
mensen aannemen
• Eens of oneens?
4
Inhoud
• QE- NL
• Ontwikkelingen markt bestaande koopwoningen
• Restschuldproblematiek in NL
• Wat betekent dit alles voor de Gouwestreek?
• Conclusies
5
Rentes dalen door ‘QE’
10-year goverment bond yields
%
%
18
18
16
16
14
14
12
12
10
10
8
8
6
6
4
4
2
2
0
0
07
08
Portugal
Bron : Macrobond
09
Spain
10
11
12
Italy
Ireland
13
14
Netherlands
15
Germany
6
Hogere groei NL in 2015
verwacht
• In 2015 voor het
eerst weer stijging
consumptie
• Lage olieprijs en
kwantitatieve
verruiming ECB
waarschijnlijk
positief
• Tekenen van herstel
op de arbeidsmarkt
Tabel: Verwachtingen
Jaar op jaar mutatie in %
14
15
16
Bruto binnenlands product
0,8
1¾
1¾
Particuliere consumptie
0,1
1¼
1¼
Overheidsbestedingen
0,2
-1
-¼
Private investeringen
2,4
4
4½
Uitvoer goederen en diensten
3,9
5¼
5
Invoer goederen en diensten
3,8
5
5
Consumentenprijzen
0,3
-¼
¾
Werkloosheid (%)
6,8
6¼
5¾
Begrotingssaldo (% BBP)
-2,8
-2¼
-2
Staatsschuld (% BBP)
70
71¼
70
Saldo lopende rekening (%
BBP)
10
11¼
10½
Bron: CBS, Rabobank
• Verdere groei in 2016
verwacht
7
Woningmarkt: vloog omhoog
in 2014, wat brengt 2015?
Eindejaarsprint in 2014K4, begin 2015 is sterk
• Zeer sterke stijging in 2014 (+40%) mede door inhaalgroei
• Voor het eerst sinds de crisis weer een jaar van huizenprijsstijging (+0,9%)
• Begin van 2015 in lijn met verwachting: verdere groei
Index
x 1.000
x 1.000
30
230
210
25
190
20
170
150
15
%
120
Duizenden
Duizenden
Markt voor bestaande koopwoningen
Index, 2010=100
20
100
15
80
10
60
5
130
10
5
110
40
90
20
0
-5
-10
70
0
50
05
06
07
08
09
10
Maandelijkse transacties (l)
Bron: CBS, bewerking Rabobank
11
12
13
14
15
12-maands totaal (r)
25
0
-15
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Verandering PBK j-o-j (r)
PBK, eigen seizoenscorrectie (l)
Bron: CBS, bewerking Rabobank
9
Verschillen naar segment en regio
• Markt is wel ruim in duurdere segment. Maar ook daar is herstel
• Regionale verschillen blijven fors, wel 71% van NVM-gebieden laat stijging zien
Aantal keuzemogelijkheden
Aantal keuzemogelijkheden
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
Bron: NVM, bewerking Rabobank
60
Keuzemogelijkheden consument:
aanbod ten opzichte van verkopen,
eigen seizoenscorrectie op kwartaaldata NVM
0
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
woningen totaal
hoekwoning
2-onder-1-kap
vrijstaand
appartement
tussenwoning
Bron: NVM, bewerking Rabobank
10
Factoren voor verder herstel in
2015
• + NL economie
• + Historisch lage hypotheekrente
• + Zeer hoge vertrouwen (bijna hoogste punt ooit)
• + Nieuwbouw trekt aan, doorstroming komt weer op gang
Naar verwachting sterker dan:
• -Versobering stimuleringsmaatregelen zoals
startersleningen en verruimde schenkingsvrijstelling
• - Strengere NIBUD-normen, verlaging LTV, afbouw HRA,
NHG
• Politieke onrust (lijkt niet het geval)?
11
Verwachtingen transacties
• 150-170 duizend, negatief pad (150), basis (160) en positief scenario
(170)
• Met nieuwste cijfers mogelijk nog iets positiever
Transacties x 1.000
Transacties x 1.000
220
220
Realisaties
200
200
180
180
Seizoensgecorrigeerd
vierkwartaalstotaal
160
160
Vierkwartaalstotaal 2014 (153K)
140
140
120
120
100
100
06
07
08
09
Sterkere groei
Bron: Rabobank
10
11
12
Stagnatie
13
14
15
Basispad
12
Verwachting prijsontwikkeling
• Dalende hypotheekrente en toenemende krapte
• Gemiddeld 1-3% toename in 2015 ten opzichte van 2014
Aantal keuzemogelijkheden
J-o-j prijsmutatie (%)
30
20
Krapte-indicator NVM en PBK van
het CBS, eigen seizoenscorrectie
op de kwartaaldata
25
15
20
10
15
5
10
Correlatie: -87%
0
5
-5
0
-10
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Gemiddelde krapte van alle woningtypen (l-as)
Gemiddelde jaar-op-jaar prijsontwikkeling (r-as)
Bron: Rabobank
13
2015: jaar van groei in de bouw
• Vanuit een laag niveau haal je makkelijker hoge groei
• Groei voorverkopen sterk, zo’n 70% in 2014
• Bouwvergunningen in jan-feb 2015 kende een stijging van
111% ten opzichte van 2014
Aantal x 1.000
Aantal x 1.000
90
80
80
16
Verkochte koopwoningen
nieuwbouw per kwartaal,
seizoensgecorrigeerd
Duizenden
Duizenden
90
60
14
70 12
60 10
50
50
8
40
40
6
30
30
4
20
20
2
10
0
70
10
12 maands totalen
0
0
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Huurwoningen
Bron: CBS, Bewerking Rabobank
Koopwoningen
Aantal x 1.000
Aantal x 1.000
60
50
40
30
20
10
0
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Aantal verkopen nieuwbouw, seizoensgecorrigeerd (l)
Jaartotaal (r)
Bron: MNW, Bewerking Rabobank
14
Wonen onder water
Cinema Gouda, -1m NAP
Wie staat er
hoeveel onder
water?
16
Naar schatting in 2019 weer evenveel
onderwaarde als in 2008…
• Aantal huishoudens met onderwaarde neemt naar verwachting snel af,
grote groep met kleine schuld
Stand K1 Aantal hh x 1.000 Percentage
2014
1.072
29%
2015
906
25%
2016
767
21%
2017
633
17%
2018
508
14%
2019
410
11%
2020
321
9%
2021
259
7%
2022
207
6%
2023
170
5%
2024
145
4%
2025
120
3%
6
%
%
Stand begin 2014,
% huishoudens met een hypotheekschuld
6
5
5
4
4
3
3
2
2
1
1
0
<= - -400 -300 -200 -100 0
100 200
vermogen
in
de
woning
500K
0
onderwaarde
300
400
overwaarde
Bron: WoON2012, CBS/BZK, eigen berekening Rabobank
17
=>
500K
Meer dan 160.000 doorstromers
boven water in 2015
• Extra afgelost in 2014 en huizenprijzen weer gestegen
• Circa 40% van deze groep is verhuisgeneigd: extra potentiële vraag van
ongeveer 60.000 doorstromers
• Ruim 20% van alle huishoudens die onder water staan hebben een
onderwaarde van minder dan €10.000. Die komen naar verwachting dit
en volgend jaar weer boven water.
• Doorstromers kunnen ook 15 ipv 10 jaar doen over de aflossing vd
restschuld, met hypotheekrenteaftrek. Zij nemen nu stokje over van
starters
18
Situatie Gouwestreek
Behoorlijk Nederlands!?
Prijsniveau rondom het landelijke
gemiddelde
Bron: Kadaster, Rabobank
20
Breed gedragen herstel, in stedelijk
gebied gaat het wel harder
• Jaar-op jaar stijging verkopen volgen vrijwel overal in Nederland dezelfde richting
Nederland Zuid-Holland Noord-Holland Drenthe Groningen
1-1-2014
42,3%
24,7%
36,4%
44,8%
39,7%
1-2-2014
27,0%
17,7%
24,5%
27,7%
30,8%
1-3-2014
12,3%
10,8%
25,1%
9,6%
18,3%
1-4-2014
64,5%
57,7%
80,1%
41,4%
31,5%
1-5-2014
43,6%
35,0%
60,0%
20,6%
30,2%
1-6-2014
56,8%
57,1%
71,4%
36,5%
35,6%
1-7-2014
43,7%
39,6%
50,4%
28,1%
21,2%
1-8-2014
23,6%
29,2%
33,8%
-4,2%
15,4%
1-9-2014
39,4%
36,2%
48,2%
32,4%
33,1%
1-10-2014 44,6%
42,1%
46,4%
18,4%
48,8%
1-11-2014 10,6%
10,5%
22,6%
3,4%
12,6%
1-12-2014 63,4%
59,5%
76,8%
55,2%
59,1%
1-1-2015
6,0%
8,8%
12,7%
-2,8%
6,2%
1-2-2015
16,6%
24,9%
16,8%
10,3%
21,5%
Bron: Kadaster, Rabobank
21
Veel provincies volgen landelijke trend,
ook Zuid-Holland
Index, 1995=100
Index, 1995=100
330
330
280
280
230
230
180
180
Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK)
per provincie
130
80
130
80
959697989900010203040506070809101112131415
Groningen
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
NL
Bron: CBS, Rabobank
22
Huizenprijzen herstellen in Gouda in lijn
met de landelijke trend
Jaar-op-jaar prijsstijging
5%
5%
4%
4%
3%
3%
2%
2%
1%
1%
0%
0%
NVM-gebied Gouda
2014K4
Bron: NVM, CBS, Rabobank
NL (Prijsindex
Bestaande
Koopwoningen)
Provincie Zuid-Holland
(PBK)
2015K1*
23
Onverkochte koopaanbod daalt
250
230
210
190
170
150
130
110
90
70
50
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
09
10
Gouda
11
12
Waddinxveen
13
14
Duizenden
Totaal aanbod NL (x 1.000)
Aanbod koopwoningen
15
Nederland (r)
Bron: Huizenzoeker.nl, Rabobank
24
Conclusies
• Woningmarkt uit de crisis, verdere groei voorzien
• Huizenprijzen zijn relatief laag, zullen naar verwachting
verder herstellen. Wel veel gematigder dan we ‘gewend
waren’
• Restschuldproblematiek zal mede hierdoor afnemen
• De Gouwestreek zal ook profiteren van het herstel
25
Volg
ons
op
Twitter
@Rabo
Economie
Dank voor jullie
aandacht!
economie.rabobank.nl
[email protected]
26