Besluit B en W - Gemeente Leiden

RAADSVOORSTEL 11.0110
Rv. nr.: 11.0110
B en W-besluit d.d.: 25-10-2011
B en W-besluit nr.: 11.0983
Naam programma:
Stedelijke ontwikkeling
Onderwerp:
Kaderbesluit deelproject Levendige Waag
Aanleiding:
Het deelproject Levendige Waag is onderdeel van het Aalmarktproject. De aanleiding om een
kaderbesluit voor het deelproject Levendige Waag te nemen is drieledig.
Ten eerste heeft het college, bij het besluit tot herijking van het Aalmarktproject (B&W. nr.:
08.1275), het voornemen uitgesproken het rijksmonument de Waag en de Boterhal, hierna
afgekort tot de Waag, te voorzien van een permanente horecafunctie. De raad heeft over het
besluit van het college wensen en bedenkingen uitgesproken.
Daarnaast is het college in het afsprakenkader met ASR Vastgoed Vermogensbeheer en
Provast een grondruil overeengekomen. Met de grondruil verwerft de gemeente het Gat van
Van Nelle en de panden Mandenmakerssteeg 8-10 in ruil voor het voormalig Vogele pand
(Breestraat 76, 78 en 80). De sloop van de panden Mandenmakerssteeg 8-10 maakt
nieuwbouw achter de Waag ten behoeve van horeca mogelijk.
Tot slot heeft de raad op 20 januari 2011 het stedenbouwkundig plan Aalmarktgebied
vastgesteld (Rv. nr.: 10.0132). Het stedenbouwkundig plan voorziet in het toevoegen van een
winkelgebied met een nieuw winkelstraat ter plaatse van het Gat van Van Nelle. Een nieuwe
brug in het verlengde van de nieuwe winkelstraat verbindt de winkelassen Haarlemmerstraat
en Breestraat met elkaar waardoor een winkelrondje ontstaat. Na het realiseren van de
nieuwe brug kan het rijksmonument het Waaghoofd in gebruik gegeven worden als terras
voor horeca in de Waag.
Doel:
Met het nemen van een kaderbesluit worden de kaders voor de ontwikkeling zoals
opgenomen in de besluiten vastgelegd. Daarnaast wordt een voorbereidingskrediet
beschikbaar gesteld op basis van de uitgangspunten zoals verwoord in de financiële
paragraaf.
Op basis van het kaderbesluit start de gemeente met de volgende activiteiten:
 Het ontwikkelen van de Waag en de nieuwbouw achter de Waag resulterend in een
aanvraag omgevingsvergunning, bestek en tekeningen;
 Het aanbesteden van de exploitatie met als doel een overeenkomst te sluiten met een
horeca-exploitant voor de huur van de Waag en de nieuwbouw achter de Waag en het
gebruik van het Waaghoofd als terras;
 Het voorbereiden van het uitvoeringsbesluit.
Relatie met het Aalmarktproject en programma Binnenstad
Het Aalmarktproject heeft tot doel versterking en uitbreiding van het kernwinkelgebied van
Leiden. Door horeca in de Waag te vestigen wordt de levendigheid van de entree tot het
kernwinkelgebied vergroot, daarmee is de ontwikkeling van belang voor het slagen van het
Aalmarktproject.
1
Het Aalmarktproject maakt onderdeel uit van het programma Binnenstad. Dit programma
bevat allerlei activiteiten om de binnenstad in de komende jaren een ruimtelijke, economische
en culturele impuls te geven waardoor Leiden een nog aantrekkelijker centrum krijgt.
Toepassing van het juiste concept voor de exploitatie met de mogelijkheid om de Waag in
gebruik te geven ten behoeve van de organisatie van (culturele) activiteiten kan bijdragen aan
de doelstellingen van het programma Binnenstad.
Kader:
Onderstaande besluiten zijn kaderstellend voor het deelproject.
 Projectbesluit Aalmarktproject d.d. 9 -11-2004 (Rv. nr.: 04.0157).
 Herijking Aalmarktproject d.d. 06-01-2009 (BW. nr.: 08.1275).
 Afsprakenkader grondruil en keuze marktpartij Aalmarktproject d.d. 07-07-2009 (BW. nr.
09.0748).
 Uitgangspunten overeenkomsten met ASR Vastgoed Vermogensbeheer / Provast in het
kader van de herontwikkeling van V&D en het Aalmarktproject.(BW 10.0919)
 Aalmarkt, vaststellen stedenbouwkundig plan d.d. 20-01-2011 (Rv. nr.: 10.0132).
 Ontwerp bestemmingsplan Aalmarkt-Mandenmakerssteeg e.o deel 1 Waagblok d.d. 2806-2011 (BW.nr. 11.0698).
 Ondertekening afsprakenkader d.d. 17-02-2011; de overeenkomst tussen de gemeente
Leiden, ASR Vastgoed Vermogensbeheer en Provast inzake het Waagblok en het Gat
van Van Nelle.(BB11.013)
Ten behoeve van de ontwikkeling van het Aalmarktgebied, deelgebied Waagblok is op 25 juli
2011 een ontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht. Het ontwerp bestemmingsplan
maakt het vestigen van horeca in de Waag mogelijk. Uitgangspunt is een horecafunctie
binnen de categorieën I, III en IV.
I.
Horeca-inrichting voor het bedrijfsmatig verstrekken van kleine etenswaren al dan niet
in combinatie met alcoholvrije drank (thee- en koffiehuizen, broodjeszaken en
ijssalons).
III.
Horeca-inrichting voor het bedrijfsmatig verstrekken van zowel ter plaatse bereide
maaltijden als alcoholhoudende of –vrije drank al dan niet in combinatie met
etenswaren (restaurant, lunchrooms, eetcafés, café-restaurant, grand-cafés).
IV
Horeca-inrichting voor het bedrijfsmatig verstrekken van overwegend alcoholische
dranken voor gebruik ter plaatse (cafés, bars, pubs).
Daarnaast biedt het ontwerp bestemmingsplan de mogelijkheid om nieuwbouw achter de
Waag te realiseren. Voor de nieuwbouw is in het ontwerp bestemmingsplan een bouwhoogte
van maximaal 8 meter opgenomen. De rooilijn van de nieuwbouw achter de Waag is gelijk
aan de rooilijn van de Boterhal en het voormalig Vogele pand.
Overwegingen:
De Waag, gelegen aan Aalmarkt 21, geniet hoge bekendheid als rijksmonument. Daarnaast
is de Waag goed bereikbaar voor winkelend en uitgaanspubliek door de ligging in het
kernwinkelgebied en een horecaconcentratiegebied. Momenteel wordt de Waag echter
slechts beperkt gebruikt, mede door het ontbreken van een keukenfaciliteit.
Voor het slagen van het Aalmarktproject is het van belang dat het nu meestal gesloten
rijksmonument op dagelijkse basis wordt opengesteld voor publiek. Derhalve heeft het college
bij het besluit tot herijking van het Aalmarktproject het voornemen uitgesproken de Waag te
voorzien van een permanente horecafunctie. Meer horeca in het kernwinkelgebied kan
bijdragen aan het verlengen van het verblijf in de binnenstad. Horeca ter ondersteuning van
2
de winkelstructuur. Daarnaast kan een combinatie van horeca en cultuur de beleving van de
Waag versterken en daarmee de waardering voor de stad laten stijgen. Dit sluit aan bij
ambities uit het beleidskader detailhandel en de cultuurnota, waarin combinaties van “kopen,
eten en beleven” worden bevorderd.
Rol van de gemeente
De Waag is één van de meest belangrijke vastgoedobjecten van Leiden en heeft een
belangrijke (maatschappelijke) functie tijdens de viering van Leidens Ontzet. Daarnaast is en
blijft de gemeente eigenaar van de Waag. Daarom wenst de gemeente optimaal grip op het
concept voor de exploitatie en de kwaliteit van de ontwikkeling te hebben en kiest de
gemeente ervoor de Waag en de nieuwbouw achter de Waag voor eigen rekening en risico te
ontwikkelen. Door voor eigen rekening en risico te ontwikkelen heeft de gemeente naast de
klassieke publiekrechtelijke instrumenten zoals een bestemmingsplan en een
omgevingsvergunning ook privaatrechtelijke instrumenten zoals een programma van eisen en
een bestek tot haar beschikking om te sturen op kwaliteit.
Het nieuwe concept
Het college heeft voor de exploitatie van de Waag de ambitie om een horeca-exploitant te
selecteren met een conceptvoorstel dat uniek is, beleving biedt en kwaliteit heeft. De
publiekrechtelijke mogelijkheden daartoe zijn beperkt.
De categorieën I, II en IV die zijn toegepast in het ontwerp bestemmingsplan AalmarktMandenmakerssteeg e.o deel 1 Waagblok zijn voor het sturen op kwaliteit van de
horecavoorziening te beperkt van aard. Wel worden hiermee cafetaria’s, snackbars,
shoarmazaken, dancings en hotels uitgesloten.
Daarnaast kan horeca in de Waag zijn kwaliteit momenteel niet ontlenen aan de omgeving
aangezien het Aalmarktproject een gebiedsontwikkeling betreft met een resterende looptijd
van ca. vier jaar.
Om een indicatie te geven van het beoogde kwaliteitsniveau wordt de term hoogwaardig
gehanteerd. Het betreft daarbij niet alleen de kwaliteit van de horecafunctie, maar ook de
mogelijke organisatie van (culturele) activiteiten en de beleving van de Waag als geheel. Om
de term hoogwaardig in relatie tot de Waag nader te definiëren heeft de gemeente een
kwaliteitsstreven opgesteld. De belangrijkste ambities zijn:
 De levendigheid van het Aalmarktgebied moet worden vergroot. Daarbij is actief
ondernemerschap en een goede samenwerking met bewoners, ondernemers en/of
instellingen in de omgeving van belang.
 De Waag moet een meer openbaar karakter krijgen door het gebouw op dagelijkse basis
als horecagelegenheid open te stellen voor publiek. Daartoe moet het concept voorzien in
een dag- en avondprogramma en zeven dagen per week geopend zijn. Tevens moet het
concept een breed publiek aanspreken om een hoog bezoekersaantal te genereren.

Het concept moet zich primair richten op een café-restaurantfunctie. Voor het diner
moeten meerdere gangen genuttigd kunnen worden. Eten bezorgen en/of afhalen vanuit
de Waag is onwenselijk.

Ondersteunend onderdeel van het nieuwe concept is dat met regelmaat een cultureel
combinatie-programma wordt geboden. Het concept dat eten een culturele beleving laat
zijn, is onderdeel van het kwaliteitsstreven en krijgt dan ook een hogere waardering. Een
gezonde exploitatie is hierbij uitgangspunt.
3





Het concept biedt tevens de mogelijkheid om de Waag enkele malen per jaar in gebruik
te geven ten behoeve van de organisatie van (culturele) activiteiten, zoals de viering van
Leidens Ontzet, de Leidse Jazz Week alsmede het Huis van Sinterklaas.
Er moet sprake zijn van een goed evenwicht tussen prijs en kwaliteit van de producten en
diensten.
De dienstverlening moet servicegericht zijn om individuele gasttevredenheid te bereiken.
Bediening aan tafel is een vereiste.
Het heeft de voorkeur dat de Waag, de nieuwbouw achter de Waag en het terras op het
Waaghoofd in samenhang met elkaar geëxploiteerd te worden.
De primaire doelgroepen; de particuliere gast en de toeristische gast, moeten zich
kunnen identificeren met de uitstraling van de horecavoorziening. Verder moet het
concept de monumentale en ruimtelijke kwaliteit van de Waag versterken en een bijdrage
leveren aan de diversiteit van de reeds aanwezige horeca.
Samenvattend: het concept moet zich primair richten op de café-restaurantfunctie alwaar een
servicegericht, kwalitatief en constant product wordt geleverd. Beleving door cultuur kan
daarbij een versterkende rol spelen. Het concept dient integraal afgestemd te zijn op de
wensen van de primaire doelgroepen; de particuliere gast en de toeristische gast, en de
cultuurhistorische waarde van de Waag. Dineren of lunchen in de Waag is een bijzondere
ervaring.
Bij de aanbesteding van de exploitatie worden de inschrijvingen beoordeeld op de mate
waarin het concept in overeenstemming is met het kwaliteitsstreven van de gemeente.
Naast het kwaliteitsstreven is de continuïteit van de onderneming eveneens van belang om
de levendigheid van de entree tot het kernwinkelgebied blijvend te vergroten. Derhalve
worden de inschrijvingen tevens beoordeeld op de financiële haalbaarheid van de exploitatie
en de hoogte van de huur welke dient als dekking voor de investeringen gemoeid met de
ontwikkeling van de Waag en de nieuwbouw achter de Waag door de gemeente.
Door het verwerven van de panden Mandenmakerssteeg 8 - 10 behoort nieuwbouw achter de
Waag eveneens tot de ontwikkeling. Daarom moet niet alleen duidelijkheid verkregen worden
over de meest kansrijke horecafunctie voor de Waag, zowel conceptueel als
bedrijfseconomisch. Maar moet tevens het gebruik van de nieuwbouw in relatie tot de Waag
onderzocht worden.
De gemeente geeft de voorkeur aan het toepassen van een totaalconcept waarbij de Waag,
de nieuwbouw achter de Waag en het terras op het Waaghoofd in samenhang met elkaar
door één ondernemer (of combinatie van ondernemers) geëxploiteerd worden. De nieuwbouw
achter de Waag biedt in ieder geval de mogelijkheid om een keukenfaciliteit ten behoeve van
de Waag aan te bieden.
Inrichting openbare ruimte
 Mandenmakerssteeg
Ten behoeve van de ontwikkeling van het Aalmarktgebied is een kwaliteitsverbetering
van de Mandenmakerssteeg gewenst. De steeg heeft momenteel geen aantrekkelijke
uitstraling, het is donker, de aanpalende bebouwing is vervallen en veel fietsers rijden
met hoge schelheid door de steeg.
Om de Mandenmakerssteeg van programma te voorzien dat zorgt voor aantrekkelijkheid,
maar niet concurrerend is met de nieuwe winkelstraat lijkt een horecaprogrammering
uitermate geschikt. Horeca is ondersteunend aan de winkelvoorzieningen, maar
4
concurreert er niet mee. Daarnaast zien we dat in een aantal andere stegen in de
Pieterswijk (bijvoorbeeld de Diefsteeg) een horecaprogrammering tot een aantrekkelijke
steeg met voorkanten leidt.
Aan weerszijden van de Mandenmakerssteeg geven de gevels in de huidige situatie een
gesloten indruk met name ter plaatse van de nagenoeg geheel gesloten gevel van de
Boterhal. Door achter de Waag een lager bouwvolume met een overwegend transparante
gevel te realiseren kan meer licht toetreden in de Mandenmakerssteeg. Naast de
lichttoetreding is voor de kwaliteitsverbetering van de Mandenmakerssteeg van belang
dat de nieuwbouw achter de Waag een hoge verblijfskwaliteit en eigen entree krijgt.
Tevens zal de bebouwing aan de overzijde van de steeg worden voorzien van een aantal
entrees en doorzicht bieden naar de achtergelegen winkels. Met de voorgestelde
ingrepen op basis van het stedenbouwkundig plan kan de Mandenmakerssteeg weer een
aangenaam onderdeel van de binnenstad worden. Het fietsverkeer door de
Mandenmakerssteeg blijft echter een zorg voor het bereiken van een aangenamere
klimaat in de steeg.

Bereikbaarheid
Zoals omschreven in het ontwerp bestemmingsplan Aalmarkt-Mandenmakerssteeg e.o
deel 1 Waagblok zal de ontwikkeling van het Aalmarktgebied een extra vraag naar
autoparkeren met zich meebrengen. Door de weinig beschikbare ruimte in het centrum
van Leiden en het feit dat het onwenselijk is de auto het centrum binnen te halen, zal de
extra benodigde parkeerruimte voor auto’s gezocht moeten worden in de nieuw te
bouwen parkeervoorzieningen aan de randen van de binnenstad.
Bevoorrading van de Waag vindt plaats via de vluchtgang aan de kant van de V&D,
uitkomend op de Aalmarkt.
Voor het fietsparkeren kan gebruik gemaakt worden van de stalling onder de kelder van
de V&D. Fietsen geparkeerd in de openbare ruimte wordt beperkt.
Ontwikkelstrategie
Op 20 januari 2011 heeft de gemeenteraad het stedenbouwkundig plan Aalmarktgebied
vastgesteld. Het Aalmarktgebied is verdeeld in drie deelgebieden: het Waagblok, het
Haarlemmerstraatblok en het Stadsgehoorzaalblok.
Het Waagblok zal als eerste worden gerealiseerd. Aansluitend zal de ontwikkeling van het
Haarlemmerstraatblok en het Stadsgehoorzaalblok ter hand genomen worden.
De ontwikkeling van het Waagblok omvat o.a. het verbouwen en renoveren van de V&D
inclusief het verplaatsen van de expeditie van het Gat van Van Nelle naar de Breestraat en
het realiseren van een nieuwe winkelruimte ter plaatse van het voormalige Vogele pand en op
de hoek van de Maarsmansteeg - Breestraat.
Provast is de ontwikkelaar werkend in opdracht van ASR Vastgoed Vermogensbeheer.
In opdracht van de gemeente wordt door Provast in de kelder onder de V&D een openbare
fietsenstalling gerealiseerd. Provast heeft op 9 september 2011 een aanvraag
omgevingsvergunning ingediend voor bovengenoemde deelprojecten.
In het afsprakenkader met ASR Vastgoed Vermogensbeheer en Provast is het college een
grondruil overeengekomen. Met de grondruil verwerft de gemeente het Gat van Van Nelle en
de panden Mandenmakerssteeg 8-10 in ruil voor het voormalig Vogele pand.
De sloop van de panden Mandenmakerssteeg 8-10 in opdracht van Provast maakt
nieuwbouw achter de Waag mogelijk. Het vestigen van een permanente hoogwaardige
5
horecafunctie in de Waag inclusief het realiseren van nieuwbouw achter de Waag is in
opdracht bij de gemeente.

Aanbesteding van het werk
Het Aalmarktproject betreft een complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. In
overleg met Provast zal inzicht verkregen moeten worden in de fasering van het
bouwproces, de aansluiting van bouwstromen, de bouwplaatsinrichting en de
bouwlogistiek.
In het afsprakenkader met ASR Vastgoed Vermogensbeheer en Provast is
overeengekomen dat ten behoeve van de nieuwbouw achter de Waag de grond vrij van
fundatiebalken geleverd wordt. De juridische levering van de grond vindt plaats 8
maanden na de juridische levering van het Gat van Van Nelle. Ten behoeve van een
optimale afstemming tussen de deelprojecten is voor het ontwerp van de nieuwbouw
achter de Waag opdracht verstrekt aan Kentie en Partners Architekten, zij werken tevens
in opdracht van Provast.
De ontwikkeling van de Waag en de nieuwbouw achter de Waag moet conform de
Monumentenwet, met behoud van de monumentale waarden en in overleg met o.a. de
Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en het team Monumenten & Archeologie van de
gemeente tot stand komen. Daarom heeft de gemeente gekozen voor een traditionele
samenwerkingsvorm waarbij de gemeente optreedt als bouwheer. Naast de projectgroep
is een ontwerpteam actief waarin naast de architect tevens een constructeur en
(installatie)adviseurs zitting hebben.
Het werk wordt aanbesteed op basis van bestek en tekeningen wat geldt als eenduidig
toetsingskader voor de kwaliteit van het eindproduct. Echter na de sloop van de panden
Mandenmakerssteeg 8 – 10 dient nader onderzoek in opdracht van de gemeente verricht
te worden (bijvoorbeeld grondonderzoek, archeologisch onderzoek en bouwkundig
onderzoek omliggende panden). Derhalve zal bij aanbesteding van het werk rekening
gehouden moeten worden met stelposten welke pas ingevuld kunnen worden nadat de
resultaten van de onderzoeken bekend zijn.

Aanbesteding van de exploitatie
Voor het vestigen van een horecavoorziening in de Waag zal een aanbesteding voor een
horeca-exploitant worden georganiseerd.
Er is gekozen voor het organiseren van een aanbesteding omdat de Waag één van de
belangrijkste vastgoedobjecten van de gemeente Leiden is, gelegen op een unieke
locatie. Daarnaast hebben diverse marktpartijen al belangstelling getoond voor de
exploitatie. Tot slot wil de gemeente inschrijvers beoordelen op de mate waarin het
conceptvoorstel in overeenstemming is met het kwaliteitsstreven van de gemeente.
Het doel van de aanbesteding is daarom drieledig:
o keuze uit aanbod van verschillende horeca-invullingen;
o het stimuleren van concurrentie tussen marktpartijen om tot een optimaal
evenwicht tussen prijs en kwaliteit te komen;
o het bevorderen van transparantie en het streven naar gelijke behandeling.
Een horeca-exploitant kan alleen of samen met bijvoorbeeld een cultuuraanbieder
inschrijven voor de aanbesteding. Belangrijke thema’s bij de aanbesteding zijn het
nastreven van een hoogwaardig kwaliteitsniveau, het vergroten van de levendigheid van
de omgeving, het verstreken van de monumentale en ruimtelijke kwaliteit van de Waag
6
en het organiseren van (culturele) activiteiten zoals de viering van Leidens Ontzet, de
Leidse Jazz Week alsmede het Huis van Sinterklaas.
Onderzocht wordt of een aantal (culturele) activiteiten als opties opgenomen kunnen
worden bij de aanbesteding. Bij de keuze voor een horeca-invulling kan het college dan
eveneens besluiten of en zo ja van welke opties zij gebruik wil maken.
Daarnaast wordt onderzocht in hoeverre kwaliteitseisen opgenomen kunnen worden als
voorwaarden in de huurovereenkomst. Dit laatste is niet alleen relevant voor de kwaliteit
van de aangeboden horeca, maar ook voor het waarborgen van de (culturele) activiteiten
indien het college besluit van de opties gebruik te maken.
Relatie met stadspartners
 Stadspodia Leiden.
De gemeente heeft als eigenaar van de Waag voor het gebruik een huurovereenkomst
met de Stadsgehoorzaal thans Stadspodia Leiden. Stadspodia Leiden gebruikt de Waag
voornamelijk voor het organiseren van (culturele) activiteiten.
Omwille van het vestigen van permanente hoogwaardige horeca in de Waag dient de
huidige huurovereenkomst met Stadspodia Leiden beëindigd te worden. Zowel de
gemeente als Stadspodia Leiden zien echter mogelijkheden om het gebruik van de Waag
tot de start van de exploitatie, eind 2013 voort te zetten op basis van een
gebruiksovereenkomst.
Stadspodia Leiden is ingelicht over het besluit van het college om permanente horeca in
de Waag te vestigen. Daarnaast zijn zij op de hoogte gebracht van het voornemen van de
gemeente om een aanbesteding voor de exploitatie te organiseren. Uiteraard is
Stadspodia geattendeerd op de mogelijkheid om zich te zijner tijd als (mede)gegadigde
aan te melden voor de aanbesteding.

De 3 oktober vereniging
De gemeente zal voor de aanbesteding van de horeca-exploitatie van de Waag het
programma van eisen van de 3-oktobervereniging meenemen met betrekking tot de
condities voor de uitreiking van haring en wittebrood zoals deze nu van kracht zijn. De
opgave is om de viering van Leidens Ontzet te faciliteren zonder de exploitatie van de
Waag te veel te belasten. De uitreiking van haring en witte brood vanuit de Waag zal te
allen tijde mogelijk zijn.

Centrummanagement – Huis van Sinterklaas
Het centrummanagement heeft bij de gemeente aangegeven mogelijkheden te zien voor
een samenwerking met een horeca-exploitant om in de Waag plaats te bieden aan het
Huis van Sinterklaas. Het laten plaatsvinden van het Huis van Sinterklaas is een
gunningscriterium voor de aanbesteding van de exploitatie. Hiervoor zal de gemeente in
overleg treden met het centrummanagement, echter het centrummanagement is zelf
verantwoordelijk voor het concretiseren van de mogelijkheden.

De Leidse Jazz Week
Stichting Leiden Jazzstad zal in de komende jaren de organisatie en afstemming van de
stedelijke programmering voor de Jazzweek voor haar rekening nemen. De Waag heeft
daarbij steeds als centraal hoofdpodium gefunctioneerd. Het heeft de voorkeur van het
college om de organisatie van de Jazzweek in de Waag voort te zetten. Echter
overeenkomstig met het Huis van Sinterklaas is de stichting Leiden Jazzstad zelf
verantwoordelijk voor het concretiseren van de mogelijkheden.
7
Planning
De gemeente heeft volgens het afsprakenkader met ASR Vastgoed Vermogensbeheer en
Provast de inspanningsverplichting om een gelijktijdige oplevering van het Waagblok te
bereiken. Om hier invulling aan te geven is onderstaande planning opgesteld:
Datum
Q3 2011 – Q1 2012
Q3 2011 – Q1 2012
Q4 2011
Q1 2012 – Q4 2012
Q3 2012
Q4 2012 – Q3 2013
Q3 2013 – Q4 2013
Q4 2013
Fase
Ontwerp
Ontwerp
Ontwerp
Voorbereiding
Voorbereiding
Realisatie
Realisatie
Nazorg
Onderdeel
Procedure ontwerp bestemmingsplan Waagblok
Ontwerp casco
Aanbesteding exploitatie
Procedure omgevingsvergunning
Uitvoeringsbesluit en aanbesteding casco
Realisatie casco door de gemeente
Realisatie inrichting door de exploitant
Start exploitatie
Uitvoeringsrisico’s
 De aanbesteding van de exploitatie mislukt, de exploitatie wordt als te risicovol
beschouwd. Risicofactoren:
o Voorafgaand aan de aanbesteding is er onvoldoende zicht op de beperkingen
van een rijksmonument voor het gebruik.
Beheersmaatregel: het opstellen van een uitvoeringsrichtlijn.
o Het verhuurbaar vloeroppervlak is bij toepassing van een totaalconcept te groot.
Beheersmaatregel: in het ontwerp rekening houden met het verhuren van de
Waag en de nieuwbouw achter de Waag als separate gebouwdelen.
o Leidens ontzet heeft te veel invloed op de exploitatie evenals het organiseren van
(culturele) activiteiten zoals Leidens Ontzet, de Leidse Jazz Week alsmede het
Huis van Sinterklaas.
Beheersmaatregel: alleen het toestaan van Leidens Ontzet is een voorwaarde in
de huurovereenkomst, een voorstel voor het organiseren van andere (culturele)
activiteiten is onderdeel van de aanbesteding. Het is aan de horeca-exploitant om
hier op in te spelen.

Geen gelijktijdige oplevering van het Waagblok, de ingebruikname vindt later plaats dan
gepland. Risicofactoren:
o De exploitant verkrijgt niet (op tijd) de benodigde vergunningen.
Beheersmaatregel: de gemeente geeft invulling aan haar regierol, een
schetsontwerp voor de inrichting is onderdeel van de aanbesteding. Onderzoek
instellen naar het vaststellen van het definitief ontwerp voor de inrichting door de
gemeente waardoor bijtijds aanwijzingen gegeven kunnen worden.
o De feitelijk levering van de grond vindt later plaats dan gepland.
Beheersmaatregel: onderzoek instellen naar de bouwplaatsinrichting en de
aansluiting van bouwstromen en hierover overleg voeren met Provast.
o De exploitant geeft geen ingebruikname garantie af.
Beheersmaatregelen: een planning tot ingebruikname is onderdeel van de
aanbesteding. Onderzoek instellen naar het vastleggen van een termijn tot
ingebruikname in de huurovereenkomst.
Financiën:
8
Financiële opzet
Het deelproject Levendige Waag maakt onderdeel uit het Aalmarktproject. Om de
levendigheid aan de Aalmarkt te vergroten is in het vastgestelde stedenbouwkundig plan (Rv.
nr.: 10.0132) opgenomen dat de Waag onderdak gaat bieden aan een permanente
horecafunctie. De vrijgekomen ruimte achter de Waag wordt hierbij betrokken ten gunste van
onder andere een keukenfaciliteit.
Het betreft hier een vastgoedontwikkeling die financieel los staat van de grondexploitatie
Aalmarkt met een eigen projectexploitatie. Bij de financiële onderbouwing voor het deelproject
Levendige Waag is als uitgangspunt genomen dat de ontwikkeling kostenneutraal plaatsvindt.
Alle bedragen zijn exclusief BTW en de verhuur zal plaatsvinden op basis van een BTWbelaste huurder. Hierdoor zijn alle BTW over de investering en de exploitatiekosten fiscaal
verrekenbaar.
Projectexploitatie
De projectexploitatie is opgebouwd uit een ontwikkelexploitatie (uitvoering) en een
vastgoedexploitatie (gebruik).
De investering (stichtingskosten) die in de ontwikkelexploitatie noodzakelijk is voor het
vestigen van een horecavoorziening in de Waag wordt gefinancierd door middel van de
huuropbrengsten uit de vastgoedexploitatie van het gebouw.
Kansen en risico’s
 De huurwaarde is een geschat gemiddelde. Bij de inschrijving moet blijken welke exacte
huurwaarde gehaald kan worden.
 Stadspodia Leiden kan in principe aanspraak maken op ontruimingsbescherming
(maximaal 3 jaar) waardoor het deelproject ernstig kan vertragen. Hiervoor moet de
huurder wel een gerechtelijke procedure volgen tegen de gemeente. Gezien de contacten
met Stadspodia Leiden lijkt het niet aannemelijk dat dit risico zich voor zal doen.
 De raming van de stichtingskosten is op basis van een schetsontwerp en kan hoger
uitvallen. Bij de verdere uitwerking kan een scherper beeld verkregen worden van de
kosten. Tevens is onduidelijk hoe de markt de lastige bouwlocatie afprijst.
Kredietaanvraag en dekking
Op basis van de financiële gegevens en uitgangspunten zoals deze op dit moment in de
definitiefase in beeld zijn, is de conclusie dat het realiseren van een horecavoorziening in de
Waag en de aangrenzend te ontwikkelen nieuwbouw een verantwoorde financiële investering
is. Het uitgangspunt is dat de met de investering gepaard gaande kapitaallasten volledig
gedekt kan worden uit de huuropbrengsten.
Voor de verdere uitwerking van het plan tot de uitvoering is een voorbereidingkrediet nodig.
Het voorbereidingskrediet is gebaseerd op de totale bijkomende kosten € 350.000.
Aan de raad wordt om het voorbereidingskrediet groot € 350.000 gevraagd en deze te dekken
uit de toekomstige opbrengsten uit de vastgoedexploitatie (lees: de huuropbrengsten). Mocht
het project onverhoopt niet tot uitvoering komen, dan worden de kosten gedekt uit de
Vereveningsreserve grondexploitaties.
Evaluatie:
n.v.t.
Bijgevoegde informatie:
9
n.v.t.
RAADSBESLUIT
De raad van de gemeente Leiden:
Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel 11.0110 van 2011),
mede gezien het advies van de commissie,
BESLUIT:
1.
de Waag, de Boterhal en de nieuwbouw achter de Boterhal te ontwikkelen conform
onderstaande uitgangspunten:
a. het vestigen van permanente hoogwaardige horeca, met daarbij aandacht
voor cultuurbeleving, in de Waag, de Boterhal en de nieuwbouw achter de
Boterhal;
b. de ontwikkeling van de Waag in nauw overleg met de Rijksdienst voor
Cultureel Erfgoed en het team Monumenten & Archeologie van de gemeente
2.
3.
te laten plaatsvinden;
c. de voorkeur geven aan het toepassen van een totaalconcept waarbij de
Waag, de Boterhal, de nieuwbouw achter de Boterhal en het terras op het
Waaghoofd in samenhang met elkaar door één ondernemer (of combinatie
van ondernemers) geëxploiteerd worden;
d. het realiseren van bouwkundige en installatietechnische aanpassingen aan
de Waag ten behoeve van horeca met zorg en aandacht voor de
monumentale waarden;
e. het realiseren van een bouwvolume met een overwegend transparante gevel
en een eigen entree achter de Boterhal conform het stedenbouwkundig plan
Aalmarktgebied;
f. de investering die noodzakelijk is voor het vestigen van een
horecavoorziening in de Waag, de Boterhal en de nieuwbouw achter de
Boterhal te financieren door middel van de huuropbrengsten uit de
vastgoedexploitatie van het gebouw waarbij het uitgangspunt is dat de
ontwikkeling kostenneutraal plaatsvindt;
g. het laten plaatsvinden van de uitreiking van Haring en Wittebrood op 3
oktober is een van de harde voorwaarden voor de aanbesteding van de
exploitatie;
h. het laten plaatsvinden van het Huis van Sinterklaas is een onderdeel van het
programma van eisen voor de aanbesteding van de exploitatie.
een voorbereidingskrediet ter grootte van € 350.000 beschikbaar te stellen voor de
planvoorbereiding tot uitvoeringsbesluit van het project Levendige Waag en het
voorbereidingskrediet te dekken uit de vastgoedexploitatie.
in het geval het project Levendige Waag niet tot uitvoering komt, worden de gemaakte
kosten verrekend met de Vereveningsreserve grondexploitaties.
Gedaan in de openbare raadsvergadering van,
de Griffier,
de Voorzitter,
10
Dit voorstel is op 1 december 2011 gewijzigd besloten, met dien verstande dat de fractie van
SP geacht wordt tegen het voorstel gestemd te hebben.
11
Opsteller:
Organisatieonderdeel:
Telefoon:
E-mail:
TECHNISCHE INFORMATIE
N. van Schoonhoven / P. Stokkermans
Projectmanagementbureau
5729
[email protected]
Portefeuillehouder:
Ruimtelijke Ordening, Binnenstad en Publiekszaken
12
B&W.nr. 11.0983, d.d. 25 oktober 2011
Onderwerp
Kaderbesluit Levendige Waag
Besluiten:Behoudens advies van de commissie
1. de huurovereenkomst met Stadspodia Leiden voor het gebruik van de Waag en de
Boterhal te beëindigen en met Stadspodia Leiden een gebruiksovereenkomst aan te
gaan.
2. de raad voor te stellen:
a. de Waag, de Boterhal en de nieuwbouw achter de Boterhal te ontwikkelen
conform onderstaande uitgangspunten:
i. het vestigen van permanente hoogwaardige horeca, met daarbij
aandacht voor cultuurbeleving in de Waag, de Boterhal en de nieuwbouw
achter de Boterhal;
ii. de ontwikkeling van de Waag in nauw overleg met de Rijksdienst voor
Cultureel Erfgoed en het team Monumenten & Archeologie van de
gemeente te laten plaatsvinden;
iii. de voorkeur geven aan het toepassen van een totaalconcept waarbij de
Waag, de Boterhal, de nieuwbouw achter de Boterhal en het terras op
het Waaghoofd in samenhang met elkaar door één ondernemer (of
combinatie van ondernemers) geëxploiteerd worden;
iv. het realiseren van bouwkundige en installatietechnische aanpassingen
aan de Waag ten behoeve van horeca met zorg en aandacht voor de
monumentale waarden;
v. het realiseren van een bouwvolume met een overwegend transparante
gevel en een eigen entree achter de Boterhal conform het
stedenbouwkundig plan Aalmarktgebied;
vi. de investering die noodzakelijk is voor het vestigen van een
horecavoorziening in de Waag, de Boterhal en de nieuwbouw achter de
Boterhal te financieren door middel van de huuropbrengsten uit de
vastgoedexploitatie van het gebouw waarbij het uitgangspunt is dat de
ontwikkeling kostenneutraal plaatsvindt.
b. een voorbereidingskrediet ter grootte van € 350.000 beschikbaar te stellen voor
de planvoorbereiding tot uitvoeringsbesluit van het project Levendige Waag en
het voorbereidingskrediet te dekken uit de vastgoedexploitatie.
c. in het geval het project Levendige Waag niet tot uitvoering komt, worden de
gemaakte kosten verrekend met de Vereveningsreserve grondexploitaties.
Perssamenvatting:
Het kaderbesluit Levendige Waag legt de kaders voor de ontwikkeling van de Waag, de
Boterhal en nieuwbouw achter de Boterhal vast. Dit is een onderdeel van het Aalmarktproject.
Het Aalmarktproject heeft tot doel versterking en uitbreiding van het kernwinkelgebied van
Leiden. Om de levendigheid in het gebied te vergroten wil het college een permanente
horecafunctie in de Waag en de Boterhal. Daarnaast is na de sloop van de panden
Mandenmakerssteeg 8-10 ook horeca mogelijk achter de Boterhal.
13
14