Moderne parkeergarage in hartje Breda

In de ontwikkeling is uitgegaan van een combinatie van wonen, werken en recreëren
Moderne
parkeergarage in
hartje Breda
Appartementen, stadsvilla’s, een megabioscoop, fitnessruimten,
parkeergelegenheid; horeca en kantoren; ‘het Turfschip’ aan het
Chasséveld in hartje Breda biedt het allemaal. Wonen, werken en
vermaak op één locatie. De parkeergarage was beslist geen sluitstuk
in de begroting, maar sluit nadrukkelijk aan bij de kwaliteit van het
gehele project.
Auteur: Ton Brands
�
Op dinsdag 16 december 2008 werd
‘het Turfschip’ in Breda officieel geopend
door burgemeester Peter van der Velden. De
realisatie vergde ruim twee jaar. Het Turfschip
is een markant gebouw geworden, met als
blikvangers de ‘bolle, ronde vorm’ en de
entree van bioscoop Mustsee. Het Turfschip is
ontworpen door architectenbureau Kraaijvanger • Urbis en ontwikkeld door Novaprojecta,
een samenwerkingsverband tussen Heijmans
Vastgoed (50 procent) en ING Real Estate
(50 procent). De realisatie van het project is
uitgevoerd door Heijmans Bouw en Heijmans
Infra. Het gebouw bestaat uit 95 woningen
inclusief parkeerkelder, een bioscoop met
zeven zalen, een fitnesscentrum, een ondergrondse parkeergelegenheid voor ruim
600 auto’s, kantoren en commerciële ruimtes.
Het terrein, met een omvang van ongeveer
één hectare aan het Chasséveld, stond in
Breda altijd bekend als het voormalige evenementencomplex het Turfschip en ligt in het
centrum. In 1998 is het terrein aangekocht.
In de ontwikkeling is altijd uitgegaan van een
combinatie van wonen, werken en recreëren.
Directeur Pim Bosch van Heijmans Vastgoed
spreekt van een geslaagde binnenstedelijke
ontwikkeling. “Het Turfschip voegt echt iets
toe aan de leefbaarheid van de binnenstad.
Het bijzondere is dat het gebouw zoveel
verschillende functies tegelijk heeft.”
Multifunctioneel project
Rob Ligtvoet was als architect namens het
bureau Kraaijvanger-Urbis nauw betrokken
bij het Turfschip. “Het betreft een multifunctioneel project, eigenlijk een soort stadsreparatie, dat het ‘stedelijk weefsel’ verbetert.
Het zorgt voor een betere toegang tot het
centrum van de stad.”
Ligtvoet legt uit dat er bij het Turfschip sprake
is van drie delen. “De hoogbouw, met huurwoningen en kantoren, een middenstuk met
onder meer de bioscoop en fitnessruimte, en
tot slot een serie koopwoningen. In algemene
zin is er sprake van stapeling van functies.
Het project sluit goed aan bij andere locaties
in de nabijheid, zoals het Chassétheater en
Het Turfschip is een markant gebouw geworden,
met als blikvangers de ‘bolle, ronde vorm’ en de
entree van bioscoop MustSee.
Bron: © Het fotoburo/Ramon Mangold.
het casino. In de vormgeving is er sprake van
enige ‘wulpsheid’. De gemeente wilde graag
een signaalfunctie vanaf de Wilhelminasingel,
dit is de ontsluitingsweg van Breda. Vanaf die
Wilhelminasingel lijkt er een soort golfbeweging in het gebouw te zitten. Het complex
wordt daarom ook wel ‘de Potvis’ genoemd.”
De parkeergarage was beslist geen sluitstuk in de begroting, maar sluit nadrukkelijk aan bij de kwaliteit van het gehele project.
Foto: ErronFotografie.nl
Een aantal onderdelen van het project is in de
ogen van Ligtvoet extra bijzonder, bijvoorbeeld de megabioscoop met zeven zalen en
1.500 stoelen. “Het gebouw waaiert uit als
“In de vormgeving is
er sprake van enige
wulpsheid”
een filmrolletje; je wordt daardoor als het
ware naar binnen getrokken.” Het ontwerp
van de parkeergarage is volgens Ligtvoet
minder exceptioneel. “Bouwkundig is sprake
van een redelijk standaard project: een parkeergarage bestaande uit één laag op ‘min 1’
en zes lagen bovengronds. Er is veel aandacht
besteed aan aspecten als sfeer en veiligheid,
onder meer door toepassing van specifieke
verlichting. De garage bovengronds werkt als
een soort ‘wokkel’. Daarbij heeft elke vloer
een andere kleur gekregen.”
Naadloos
Triflex is fabrikant van coatings en afdichtingsmaterialen waarmee vloeren en gecompliceerde details naadloos worden afgedicht.
Triflex maakt deel uit van de Follmann-Groep,
met als hoofdvestiging Minden, nabij Hannover. De vestiging voor de Benelux bevindt
zich in Zwolle. Henri Fredriks, algemeen
specialist parkeergarages, adviseert namens
Triflex architecten, opdrachtgevers en aannemers. “Het liefst zitten we al tijdens de conceptfase aan tafel. Welke afdichting is in deze
garage de beste? Voldoen de kenmerken van
die afdichting wel aan het programma van
eisen? In dit geval kwamen we in beeld nadat
de garage was verkocht aan de gemeente
Breda. De gemeente wenste een aantal zaken
in de bouw zelf te organiseren. Zo ook de
vloeren. Na een aanbestedingsprocedure viel
de keus op Triflex.”
Kleurrijk
De voornaamste kenmerken van de parkeergarage ‘het Turfschip’? Fredriks somt
ze moeiteloos op. “Het is een zeer kleurrijk
project, er zijn specifieke antislip waardes
gebruikt, de reinigbaarheid is optimaal en de
indeling van de parkeergarage is bijzonder.”
De Triflex-adviseur vervolgt: “Bij de gemeente noemen ze de parkeergarage ook wel de
‘regenbooggarage’. Elk level heeft z’n eigen
kleur: rood, oranje, groen, geel, paars en
blauw. Een kleurrijk geheel dus. De kleurstelling wijkt af van andere projecten. Onze R&D
afdeling is ingeschakeld om de juiste kleursamenstellingen te maken.”
Een andere bijnaam van de garage is ‘de
wokkel’. “Dat heeft te maken met de inde-
ling”, weet Fredriks. “De vijf niveaus zijn
bereikbaar via wat je met enige fantasie een
wokkelvorm zou kunnen noemen.”
Bijzonder was verder de uitvoeringsperiode
van het project. In dit geval gebeurde dat in
het najaar. “Daardoor hebben we een aantal
specifieke materialen en systemen moeten
toepassen. Zo hebben we in de kelder gekozen voor een UCS-systeem, een duurzame
coating op basis van epoxy. Op de andere
niveaus van de ‘wokkel’ is gekozen voor het
DCS-C systeem, met een slijtlaag op basis
van PMMA. Binnen dat geheel waren de
entree en de hellingbaan bij het binnenrijden
van de garage extra speciaal. Hier is een zeer
slijtvast DFS-R systeem gebruikt, ingestrooid
met mandurax (gebroken gesteente), waar
normaal kwartszand wordt gebruikt. Voor het
dak tenslotte is een DFS-systeem gerealiseerd, eveneens op basis van PMMA.
De verschillende keuzes hebben uiteraard te
maken met de eigenschappen van de materialen. Omdat het project in de winter moest
worden uitgevoerd, kozen we in de kelder
voor epoxy. Dit is een traaghardend temperatuurgevoelig systeem. Het PMMA-systeem
op het dak kan tot nul graden worden
verwerkt en is juist snelhardend. Omdat dit
systeem minder vochtgevoelig en temperatuurgevoelig is, was het uitermate geschikt
om te gebruiken voor het dak van parkeerga-
rage het Turfschip.” De keuze van materialen
heeft vergaande consequenties. Allerlei factoren worden daarbij meegewogen. Zo werd
voor het dak als gezegd een flexibel systeem
gebruikt dat temperatuurschommelingen
eenvoudig kan opvangen. Op de verschillende niveaus werd een iets minder flexibel
systeem toegepast dat weer gemakkelijker is
schoon te houden. Fredriks: “De gemeente
Breda wilde een vloer die met een schrob-/
dweilmachine is te reinigen.”
Vrijheid
De Triflex-adviseur constateert een trend
bij gemeenten: “Ze willen een nette garage
met uitstraling en daarbij zelf greep houden
op het parkeren.” Een belangrijke rol bij die
uitstraling speelde Meekelenkamp Kunststof Techniek. Het bedrijf uit het Brabantse
Zeeland is een VCA-gecertificeerd bedrijf en
erkend applicateur van Triflex-producten.
Het maakt daarbij onder meer gebruik van
het Creative Car Parks concept van Triflex.
Dit concept geeft opdrachtgevers alle vrijheid
bij het ontwerpen en renoveren van vaak
donkere, bedreigende en bedompte parkeergarages. Dit resulteert in een naadloos,
scheuroverbruggend en slijtvast vloersysteem,
waarbij de garage schoon is, esthetisch is
vormgegeven, goed verlicht is en een geheel
eigen karakter heeft. Kortom: een ruimte
waar klanten zich veilig voelen en graag
terugkomen. “En dat is exact wat we gedaan
hebben bij het Turfschip”, aldus directeureigenaar Bart Meekelenkamp. “Qua applicaties en eigenschappen was het Turfschip min
of meer een standaard project; als het gaat
om de omvang en de verwerkingstijd beslist
niet. Het werk is uiteindelijk gerealiseerd in
acht tot negen weken, waar normaal twaalf
weken gelden voor een project van deze
omvang. Gelukkig waren de weergoden ons
goed gezind en bleef het droog”, vertelt
Meekelenkamp lachend.
“De vloerafwerker is altijd
de laatste in de bouw”
Een goede planning is essentieel bij dit soort
projecten, weet hij. “Dat is best lastig in ons
geval. De vloerafwerker is altijd de laatste in
de bouw. Enerzijds willen we dat ook, want
dan lever je esthetisch gezien de mooiste
vloer. Als de vloer nog als werkvloer moet
worden gebruikt krijg je immers al gauw
beschadigingen. Anderzijds is dat ‘achteraan
zitten’ ook best lastig, want de opleverdatum
Het Turfschip is ontworpen door architectenbureau Kraaijvanger • Urbis en ontwikkeld door
Novaprojecta, een samenwerkingsverband tussen Heijmans Vastgoed en ING Real Estate.
Bron: © Kraaijvanger • Urbis.
.
wordt niet verlengd. Daarom was het een
extra uitdaging om dit project in deze tijd van
het jaar op tijd af te ronden. Het geeft altijd
weer voldoening als dat lukt”, aldus Meekelenkamp.
Eigendomsbeleid
De gemeente Breda streeft het eigendom
van de binnen de gemeente te ontwikkelen
openbare parkeergarages na. Dit om redenen
van optimale sturing in mobiliteits- en milieubeleid. Daarom stelde het college de gemeenteraad van Breda op 22 maart 2007 voor
om in te stemmen met de aankoop van de
parkeergarage Turfschip annex fietsenstalling.
Met de aankoop was een bedrag gemoeid
van bijna 13,5 miljoen euro. De totale realisatiekosten bedroegen bijna 15,7 miljoen euro
(beide bedragen exclusief btw). De gemeente
Breda heeft drie hoofdargumenten om een
actief eigendomsbeleid te voeren bij (toekomstig te ontwikkelen) parkeergarages:
ºº Mobiliteitsbeleid (optimale stuurmogelijkheden middels het parkeertariefbeleid
en betere verdeling van de parkeerdruk
middels tariefbeleid is alleen mogelijk bij
eigendom parkeergarages).
ºº Milieubeleid (sturing in parkeerrouteverwijzing naar rato van gemeten luchtvervuiling
zal bij gemeentelijk eigendom van de garages langs de diverse routes niet leiden tot
schadeclaims vanwege inkomstenderving
van private parkeerexploitanten).
ºº ‘Het blik’ van straat (verschuiving van
straatparkeren naar parkeren in parkeergarages, waarbij geen sprake is van
inkomstenverlies binnen het gemeentelijk
parkeerbedrijf).
Trekker
De gemeente beschouwt het complex als
een trekker in de ontwikkeling van Breda als
regionaal koopcentrum. De megabioscoop
Bouwkundig is sprake van een redelijk standaard
project: een parkeergarage bestaande uit één
laag op ‘min 1’ en zes lagen bovengronds.
Bron: © Kraaijvanger • Urbis.
leerd. Hij kon op deze manier een leger de
stad binnen smokkelen. Aldus geschiedde
en na de nodige strubbelingen werd Breda
veroverd.
De naam ‘het Turfschip’ is dankzij deze list
sinds jaar en dag aan Breda verbonden. Aan
het Chasséveld in het centrum van Breda lag
vele tientallen jaren een zalencentrum wat
het Turfschip heette. Thans is er, na de sloop
van dit zalencentrum, een complex van
appartementen, kantoren, en een bioscoop
gebouwd, wat ook de naam Turfschip heeft.
Overigens: ook de gemeente Etten-Leur,
de geboorteplaats van Adriaan van Bergen,
heeft een activiteitencentrum met de naam
Turfschip. �
Voor het dak is een DFS-systeem gerealiseerd, op basis van PMMA.
Bron: Triflex.
sluit aan op een bestaande behoefte en het
bouwplan sluit in ruimtelijke zin aan op de
gewenste planontwikkeling in dat stadsgedeelte. Architectonisch gezien is het Turfschip
een spraakmakend ontwerp met een goede
uitstraling voor Breda, aldus de gemeente.
Heijmans is in beginsel projectontwikkelaar
en geen (garage-)exploitant. Na een aanvankelijke prijs (turnkey-oplevering) van
15,2 miljoen euro en de nodige onderhandelingen werd het project verkocht voor
13,465 miljoen euro (inclusief de openbare
fietsenstalling met separate toegang voor
circa 400 fietsen).
De aankoopprijs is volgens de gemeente
scherp en komt neer op zo’n 22.500 euro per
parkeerplaats (hierbij zijn de kosten voor de
fietsenstalling inbegrepen).
“Gemeenten willen zelf grip
houden op het parkeren”
De prijzen van enkele vergelijkbare parkeergarages zijn: Chasséparking (Breda)
e 23.000 (1999), De Prins (Breda) e 18.000
(2000), Museumplein (Amsterdam)
e 40.000 (1998), Stationsplein (Arnhem)
e 50.000 (2001), Surinameplein (Amsterdam) e 33.000 (2002), Haarlemmerplein
(Amsterdam) e 38.000 (2006).
(Bron: www.breda.nl).
De garage is volgens de gemeente Breda op
termijn kostendekkend, waarbij een aanloopverlies voorzien wordt in de exploitatie
van circa e 2,4 miljoen in de eerste zeven
jaar. In de jaren daarna wordt een positief
exploitatieresultaat verwacht.
Listig
De list met het Turfschip van Breda is één
van de bekendste voorvallen uit de Tachtigjarige Oorlog. Het leidde op 4 maart 1590
tot de verovering van Breda op de Spanjaarden. Prins Maurits werd in februari 1590
benaderd door schipper Adriaen van Bergen.
Hij vervoerde regelmatig turf naar het
kasteel van Breda, waar de Spaanse troepen
waren gelegerd. Omdat hij zo vaak naar de
stad moest, werd hij niet meer gecontro-
Informatie
Kraaijvanger • Urbis
www.kraaijvangerurbis.nl
[email protected]
Triflex
www.triflex.nl • [email protected]
Meekelenkamp Kunststof Techniek B.V.
www.mkt.nl • [email protected]
Facts & figures
Bioscoop, zeven zalen, oppervlakte, 6.200 m², Minerva MustSee.
Fitness, oppervlakte 2.000 m², Fitness First.
Parkeergarage, 19.000 m², Parkeerbedrijf Breda.
66 koopappartementen, 11.750 m².
29 huurappartementen, 5.000 m², woningbouwcorporatie WSG.
Kantoren, 3.200 m².
Horeca, 1.000 m².
1.100 stuks mortelschroefpalen.
15.500 m³ beton (inclusief 4.000 m³ in de palen).
1.300 ton wapeningstaal.
800 ton constructiestaal.
14.000 m² breedplaatvloeren.
17.600 m² kanaalplaatvloeren.
450.000 gevelstenen.
Opdrachtgever: Novaprojecta CV (50 procent HVG, 50 procent ING).
Architect: Kraaijvanger • Urbis.
Constructeur: Goudstikker- de Vries.
Adviseur installaties: W+R installatie-adviseurs.
Adviseur infra/groenvoorzieningen: Breijn.
Adviseur bouwfysica en akoestiek: DGMR Raadgevende Ingenieurs.
Aannemer bouw: Heijmans Bouw Breda.
Aannemer infra: Heijmans Wegenbouw Roosendaal.
Aannemer voorplein: Heijmans Sport en Groen.
(Bron: www.heijmans.nl)