Dia 1 - Bewonersraad Amstelveen

Presentatie Nieuwe Overlegwet
Huurders / Verhuurders
OVERLEGWET (1)
• Omvang en werking
• Begrippen
– Verhuurder
– Huurdersorganisatie
– Bewonerscommissies
– Huurder
• Met wie moet verhuurder overleggen
OVERLEGWET (2)
• Recht op informatie, overleg en advies
• Financiering van huurdersorganisaties
• Geschillenregeling
Omvang en werking
•
•
•
•
Woongelegenheid
Standplaats in de zin van de woningwet
Woonwagen in de zin van de woningwet
Wooncomplex
– Verzameling van tenminste 25 voor verhuur
bestemde woongelegenheden, die financieel,
administratief, qua bouwwijze of anderszins
een eenheid vormen
Begrippen (1)
• Verhuurder:
– Toegelaten instelling (corporaties)
– Eigenaar van minimaal 25 voor verhuur
bestemde woongelegenheden in Nederland,
of gevolmachtigde namens de eigenaar
• Huurder:
– Huurder van een woongelegenheid, die in het
verhuurde zijn hoofdverblijf heeft
(ook onderhuurder met toestemming verhuurder)
Begrippen (2)
• Huurdersorganisatie:
– Vereniging of stichting met doel het behartigen van belangen van
huurders EN
– Waarvan bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de
huurders die zij vertegenwoordigt
– Huurders op de hoogte houdt van activiteiten en hen betrekt bij
standpuntbepaling
– Tenminste 1 x per jaar een vergadering uitschrijft waarin
verantwoording wordt afgelegd en toekomst wordt vastgesteld
– Die alle huurders van woongelegenheden of wooncomlexen in
de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten
Begrippen (3)
• Bewonerscommissie:
– Commissie van bewoners van huurwoningen
in een wooncomplex, NIET zijnde een
huurdersorganisatie, die de belangen
behartigt van de huurders van dat
wooncomplex EN die voldoet aan de laatste
drie punten van huurdersorganisatie
Overleg met wie?
• Bij meerdere huurdersorganisaties
– Al deze huurdersorganisaties tenzij de
verhuurder en die huurdersorganisaties
anders afspreken
(als er voor alle woongelegenheden één
huurdersorganisatie is opgericht, worden
huurdersorganisaties m.b.t. één of meer
wooncomplexen niet als huurdersorganisatie
aangemerkt tenzij:)
Overleg met wie?
• Zaken die direct met complex te maken
hebben aan de orde zijn
• De verhuurder en die ene
huurdersorganisatie anders zijn
overeengekomen
• Er bepaalde met name genoemde
onderwerpen aan de orde komen
Overleg met wie?
• Deze onderwerpen zijn:
– Slopen, renoveren, kopen, verkopen en als
onderpand geven van de woongelegenheden
– Beleid leefbaarheid in de buurten en wijken
– Herstructurering van de buurten of wijken
– Overeenkomsten m.b.t. servicekosten
– Beheer van het verhuurde
DIT IS DUS VOOR
BEWONERSCOMMISSIES
Informatie
• Verhuurder moet op verzoek de huurder, de
betrokken bewonerscommissie en de betrokken
huurders organisatie zo spoedig mogelijk
schriftelijk informeren over:
– Beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de
betrokken woongelegenheden of wooncomplexen EN de
woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de
woon- en leefsituatie van de betrokken huurders of dat van
wezenlijk belang voor hen kan zijn.
Informatie (1)
• In ieder geval over:
– Instandhouding, treffen van voorzieningen aan de
woning of de direct daaraan grenzende omgeving
– Slopen, renoveren, verkopen, kopen en bezwaren
– Toewijzing en verhuurbeleid
– Algemene huurvoorwaarden
– Beleid huurprijzen
– Samenstelling en kwaliteitsniveau van diensten
rechtstreeks in verband met bewoning, betrekken
woongelegenheid en huisvesten personen
Informatie (2)
–
–
–
–
Voorstel tot fusie
Beleid leefbaarheid buurten en wijken
Herstructurering buurten en wijken
Beleid huisvesting ouderen, gehandicapten en
personen die zorg of begeleiding nodig hebben
– Overeenkomsten servicekosten
– Uitspraken klachtencommissie van de verhuurder
– Beoogde inhoud prestatieafspraken tussen
verhuurder en één of meer gemeenten
Informatie (3)
• Geen informatie nodig als bedrijfsbelang van de
verhuurder zich daar tegen verzet!!
(LET OP dit kan een valkuil worden)
Informatie (3)
• De verhuurder informeert de betrokken
huurdersorganisatie(s) en de betrokken
bewonerscommissie uit eigener beweging over
voorgaande zaken
• De verhuurder geeft hierbij zijn motivatie aan en
hij geeft de gevolgen voor de huurders aan.
• Andere afgesproken onderwerpen
Overleg
• De verhuurder voert een voornemen tot wijziging
van de al genoemde onderwerpen niet uit dan
nadat hij de betrokken huurdersorganisatie of
bewonerscommissie in staat heeft gesteld
overleg hierover te voeren en eventueel
schriftelijk advies hierover uit te brengen
(termijn is minimaal 6 weken)
(periode wordt door verhuurder aangegeven)
Overleg (2)
• Verhuurder moet minimaal één maal per jaar
overleg voeren met huurdersorganisatie of
bewonerscommissies (kan gezamenlijk, maar
niet over de in de wet genoemde onderwerpen)
• Huurdersorganisaties of bewonerscommissies
kunnen zelf onderwerpen voor de agenda
aandragen
• Na voorafgaande tijdige mededeling kunnen één
of meerder deskundigen worden uitgenodigd.
Advies (1)
• Binnen 14 dagen na ontvangst van het
schriftelijke advies moet de verhuurder
schriftelijk aan de adviesgevers met redenen
omkleed aangeven waarom hij het advies niet
volgt (dus eigenlijk altijd gekwalificeerd
adviesrecht)
Advies (2)
• De verhuurder mag zijn voornemen uitvoeren:
– Na ontvangst schriftelijke mededeling van geen
bezwaar
– Nadat de adviestermijn is verstreken
– Drie dagen nadat de mededeling van afwijking advies
door de adviesgevers is ontvangen
• Wijziging beleid servicekosten mag echter pas
uitgevoerd worden met voorafgaande
instemming van de huurdersorganisatie
Financiën
• Verhuurder moet de kosten van de
huurdersorganisaties die rechtstreeks
samenhangen met het werk vergoeden (inclusief
scholingskosten)
– Kan op declaratiebasis
– Kan ook op basis van andere afspraken (begroting
etc)
Financiën (2)
• Bewonerscommissies moeten in staat gesteld
worden hun werkzaamheden uit te voeren, maar
– Zij hebben geen recht op financiële bijdragen
– Wel moet verhuurder faciliteiten ter beschikking
stellen, denk aan
• Kopiëren
• Vergaderruimte voor ALV
• Adressen binnen complex (eventueel namen huurders)
Geschillen
• Geschillen uit de wet met verzoekschrift aan de
kantonrechter
• Kantonrechter kan
– Uitvoering beleid opschorten totdat verzuim is
hersteld
– Niet uitvoeren voornemen
• Als voornemen afwijkt van advies en
• De verhuurder afwijking van advies niet heeft onderbouwd of
dat de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter
redelijkerwijs niet tot afwijking van het advies had kunnen
komen.
Conclusie
• Veel veranderingen
• Meer adviesrechten
• Huidige overeenkomsten geven meer
rechten dan de wet
• Houden wat we hebben is belangrijk
• Jullie aanvullingen
• NB wet is minimum
RONDVRAAG