Geldgids 2 februari 2017 woz

S UCCESVOL BEZWAAR M AK E N
WOZ-waarde
onthuld
©
De WOZ-beschikkingen
zijn dit jaar voor het
eerst openbaar. Dat
biedt extra kansen om
succesvol bezwaar te
maken tegen te hoge
WOZ-waarden.
TEKST REINOUT VAN DER HEIJDEN
ILLUSTRATIE SASKIA RASINK
IEDER JAAR ROND FEBRUARI
versturen de gemeenten miljoe­
nen WOZ-beschikkingen. Deze
spelen een rol bij de lokale belastingen,
waterheffing, erfenissen en de hoogte
van de hypotheekrenteaftrek. Voor het
eerst zijn de WOZ-beschikkingen open­
baar. Wie dit jaar de nieuwe WOZ-waar­
de ontvangt, kan die dus direct vergelij­
ken met de WOZ-waarden van woningen
in de buurt. De gegevens zijn te vinden
op wozwaardeloket.nl of op een van ­
de andere sites in het kader op pag. 21.
Vergelijken verkleint de kans op een
ongelijke behandeling ten opzichte van
vergelijkbare woningen. Als blijkt dat de
prijs (per vierkante meter) van in de buurt
liggende woningen een stuk lager is inge­
schat, kan dat een reden zijn om bezwaar
te maken. Er geldt een bezwaartermijn
van zes weken na de dagtekening van de
WOZ-beschikking.
Verkeerde ‘marktwaarde’
Voor wie?i
➜ Huiseigenaren die belasting
willen besparen
➜ Kopers en verkopers van woningen
20 GELDGIDS 2 februari/maart 2017
De WOZ-waarde is een schatting van de
marktwaarde van de woning. De brief van
2017 geeft de waarde weer op peildatum
1 januari 2016, maar de aangegeven
waarde is niet de echte marktwaarde. Wat
in de WOZ-registers staat, is een verzame­
ling van gemeentelijke schattingen. Niet
alle informatie in de registers klopt. Per
woning wordt de gebruiksoppervlakte
vermeld die in het landelijke BAG-register
staat. Die gebruiksoppervlakte kan afwij­
ken van het bruikbare woonoppervlak dat
makelaars aangeven bij de verkoop van de
woning. Makelaars gaan uit van de NEN2580-norm of NVM-meetinstructie.
Het kan dus heel goed zijn dat de WOZwaarden in de WOZ-registers te hoog zijn.
Een recente rechtszaak (ECLI:NL: GHD­
HA:20163041) bevestigt dat. Een WOZbezwaarbureau had in één keer 1835
bezwaarschriften ingediend. De heffings­
ambtenaar verlaagde daar­na in 30% van
de gevallen de WOZ-waarde.
De nieuwe transparantie van de WOZ-­
registers is niet alleen gericht op een betere
dienstverlening aan de burger. Gemeenten
willen ook graag een einde maken aan de
jaarlijkse stroom van circa 100.000 be­
zwaarschriften, waarvan tienduizenden
afkomstig zijn van bureaus die gratis be­
zwaar maken namens burgers. Zij werken
op no-cure-no-paybasis en verdienen grof
geld aan de vergoedingen die de gemeen­
ten hen op wettelijke gronden moeten ge­
WOZ-beschikking
HANDIGE WEBSITES
WOZ-REGISTERS
De WOZ-waarden van alle
woningen zijn op een van de
volgende sites te vinden:
 wozwaardeloket.nl
 mijnwozwaarde.nl
 wozview.nl
 watisdewozwaarde.nl
 knoop-woz.nl
©
ven; zie ook ‘WOZ-horzels’ in het kader op
deze pagina.
Strijd om de burger
De WOZ-bureautjes zijn gehaaid, maar
ook nuttig. Ze dwingen de gemeenten tot
betere taxaties en meer openheid. Ze ge­
bruiken onder meer verkoopgegevens uit
het Kadaster. Op grond van de gemiddel­
de vierkantemeterprijs valt in te schatten
of het bezwaar haalbaar is. De burger
loopt hier vaak op vast, omdat zelf infor­
matie opvragen bij het Kadaster tijd, geld
en kennis vergt.
Per bezwaar verdient een WOZ-bureau
honderden euro’s aan procesvergoeding.
Door bezwaren samen te voegen, kan dat
oplopen tot duizenden euro’s per keer. Een
burger heeft geen recht op een vergoeding
voor de bezwaarprocedure, hooguit op een
vergoeding van zijn kosten.
Steeds meer gemeenten proberen de
burgers te betrekken bij de WOZ-taxatie.
WOZ-HORZELS
Onderstaande bureaus maken
bezwaar voor burgers en werken op no-cure-no-paybasis:
 bezwaarmaker.nl
 wozconsultants.nl
 wozspecialisten.nl
 previcus.nl
 wozopmaat.nl
 woz-juristen.nl
Onder andere de gemeenten Rotterdam,
Amsterdam en Tilburg laten burgers zelf de
gegevens over hun woningen corrigeren,
voordat de WOZ-beschikking definitief
wordt gemaakt. ‘Inmiddels doet al een op
de drie proefpersonen mee aan dit experi­
ment’, zegt woordvoerder Vera Al van ge­
meente Amsterdam. ‘Daardoor worden
onze gegevens steeds beter en dat leidt
aantoonbaar tot minder bezwaarschriften.’
Gemeenten stimuleren burgers ook te
bellen met vragen en opmerkingen na het
ontvangen van de WOZ-beschikking. Wie
een goed verhaal heeft, kan zijn WOZ-taxa­
tie omlaag praten. Dat is sneller voor de
Wie zijn WOZ-waarde
vooraf corrigeert, kan
later toch gewoon
bezwaar aantekenen
burger en het scheelt de gemeente soms
wel duizenden euro’s aan proceskosten.
Bezwaar maken
De gemeente geeft bij de WOZ-beschik­
king drie referentiepanden op die rond de
peildatum zijn verkocht. Daar kunnen
panden bij zitten die volledig gerenoveerd
zijn of andere voordelen hebben, zoals een
tuin op het zuiden. Dat verschil kan door
de gemeente al verrekend zijn, maar dat
weet je als burger op dat moment niet.
Er valt nog meer af te dingen op de
referentiepanden. De gemeente gaat bij de
beschikking uit van de datum waarop de
inschrijving in het Kadaster door de nota­
ris plaatsvindt. De inschrijving ligt echter
ruim na de verkoopdatum. De gemeente
gebruikt bijvoorbeeld een referentiepand
met als datum 1 november 2015. Het is
best mogelijk dat die woning al in juli
2015 is verkocht en op 1 januari 2016
minder zou hebben opgeleverd. Op dit ➜
februari/maart 2017 GELDGIDS 2 21
moment stijgen de woningprijzen in de
meeste regio’s, dus momenteel hebben
burgers juist profijt van deze werkwijze.
De gemeente gebruikt allerlei gegevens
voor de vaststelling van de WOZ-waarde.
Die gegevens zijn echter niet openbaar. Ze
kunnen wel naar voren komen tijdens de
bezwaarprocedure. Een ongelukkig geko­
zen referentiepand door de gemeente
garandeert niet dat het bezwaar slaagt.
Toch slaagt gemiddeld de helft van alle
ingediende bezwaren. Een toegewezen
bezwaar pakt gunstig uit voor de huiseige­
naar. Het eigenwoningforfait is 0,75%
voor huizen van maximaal €1.060.000,
dus €10.000 verlaging levert €75 meer
belastingaftrek op. De lokale lasten (inclu­
sief water) bedragen €10 tot €30 per
€10.000 waarde, afhankelijk van de ge­
meente. Voor een huis uit een erfenis kan
de impact nog groter zijn. Een waardever­
laging van €10.000 kan tot €4000 aan
erfbelasting schelen, afhankelijk van de
relatie met de overledene.
Een hoge WOZ-waarde kan ook juist
gunstig zijn. Bij een hogere woningwaarde
©
schrapt de bank mogelijk een deel van de
renteopslag (zie Geldgids december 2016).
Wie begin 2017 een taxatierapport laat
opstellen voor de hypotheek, kan dat het
jaar daarop gebruiken ter onderbouwing
van een WOZ-bezwaar. De kosten voor het
rapport zijn dan twee keer op te voeren:
als financieringskosten voor de woning bij
de aangifte over 2017 en als kosten voor
het bezwaar tegen de WOZ-waarde. De
gemeente vergoedt de kosten alleen als zij
het bezwaar (deels) honoreert of als amb­
tenaren grove fouten hebben gemaakt.
Aan de slag
Er zijn al veel rechtszaken gevoerd over
WOZ-beschikkingen. Hieruit valt op te
maken wat goede bezwaarredenen zijn.
De gemeente gebruikt
soms niet de juiste
referentiepanden.
Zoek zelf naar betere
alternatieven
Geen speld tussen te krijgen
Argumenten ter ondersteuning
van een WOZ-bezwaar
TELT WEL
 F
eitelijke gegevens (oppervlakte, in








houd, kavel, woningtype, onderhoud)
Bestemmingsplan
R
echt van overpad en andere erfdienstbaarheden (notarieel vastgelegd)
W
oninggebreken (ongeacht garantie)
Huisvestingsverordening gemeente
Kapverbod gemeente
Anti-speculatiebeding (eenmalig)
S
ervicewoning met hoge vaste lasten
D
uurzame overlast (geluid, stank,
buurtcafé, UMTS-mast)
B
odemverontreiniging, betonrot,
asbest
22 GELDGIDS 2 februari/maart 2017
TELT NIET
Globale prijsontwikkelingen
 Erfpacht
 Bloot eigendom/recht van opstal
 Verhuurde staat
 Splitsingsverbod
 Voorkeursrecht gemeente
 A
ntispeculatiebeding
(met kettingbeding)
 S
pecifiek karakter
(bijvoorbeeld seniorenwoning)
 T
ijdelijk ongemak
(opengebroken straat)
 Vve-reserve

Zo is een huis in verhuurde staat geen
reden om de WOZ-waarde te verlagen. De
schatting gaat ervan uit dat het huis vrij
verkocht kan worden, ook al is dat niet zo.
In het overzicht linksonder staan redenen
die wel of niet succesvol op te voeren zijn.
Op consumentenbond.nl/wozbezwaar
zijn tips te vinden voor het opstellen van
een bezwaarschrift.
Het is aan te raden om bij het bezwaar
zelf met betere referentiepanden te ko­
men. Het verzamelen van vergelijkbare
woningen kan op verschillende manieren.
Het Kadaster (kadaster.nl) verkoopt voor
€2,40 informatie over zescijferige postco­
des, dus inclusief de letters. Dan krijg je
verkoopinformatie van de naaste buren
over de laatste jaren. Daar zitten wel vaak
weinig bruikbare panden tussen die rond
de peildatum verkocht zijn.
Het is handiger via miljoenhuizen.nl
te zoeken naar verkochte huizen in de
buurt. Deze site geeft informatie over eer­
dere vraagprijzen. Prijsverlagingen geven
vaak een goede indruk van de marktwaar­
de. Miljoenhuizen.nl heeft een archief­
functie waarmee op straatnaam te zoeken
valt. Zo kun je ook woningen opsporen die
van de markt gehaald zijn, waarschijnlijk
omdat de vraagprijs te hoog was. Ook via
Funda kan worden gezocht naar verkochte
huizen, op postcode of op een kaart.
Wie op die manier geschikte panden
vindt, kan gericht informatie opvragen bij
het Kadaster. Die geeft per woning de
exacte verkoopprijs. Dat gaat per telefoon
(€0,80 per minuut, maximaal drie koop­
sommen) of via sms (€1,50 per adres).
De werkelijke kosten worden bij een
geslaagd bezwaar vergoed door de ge­
meente, ook reiskosten en inkomen dat je
bent misgelopen door aanwezig te zijn op
de zitting (verletkosten). Voor het taxatie­
rapport gelden vaste bedragen (maximaal
€242). Je krijgt de vergoeding alleen als je
er in het bezwaarschrift om vraagt. Wie
zich laat bijstaan door een professional
(mag ook een broer of zus zijn), kan daar
een extra gemeentelijke vergoeding voor
krijgen.
WIL JE MEER
UIT JE GELD HALEN?
Door het lezen van de Geldgids wordt iedereen
een financieel expert!
Kennismaken? Nu 8 nummers voor €29,90
©
NU MET
35% KORTING
consumentenbond.nl/kioskgeld